TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 06 de Noviembre de 2024
214° y 165

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior con motivo del recurso de apelación ejercido en fecha 16.12.2017, por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Turmero, en fecha 01.12.2017 con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por los Ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V- 14.204.525 y V- 11.591.527, respectivamente; contra la Ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCÓN KORINS titular de la cedula de identidad N° V 8.729.424, sustanciado en el Expediente N° 3672-13 (nomenclatura interna de ese juzgado).
II
De la pretensión:
Cito:
En fecha Quince (15) de Febrero del año dos mil doce (2012), suscribimos un contrato a la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KORINS, quien es venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de Identidad N° V-8.729.424, con la finalidad de adquirir en compra un inmueble el cual ocupamos actualmente constituido por una casa, ubicada en el Desarrollo Habitacional El Samán, Tarazonero Sur, Sector “A”, Calle 4, distinguido con el N° 43, Código Catastral N° 005011004U06011011002000PB0000, Turmero, Municipio Mariño del Estado Aragua y la parcela donde está construida que mide aproximadamente NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (98,00 M2) cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En catorce metros (14,00 mts) con parcela 45 de la calle 04; SUR: En Catorce metros(14,00 mts) límite con la parcela 41 de la calle 04; ESTE: Siete metros (7,00 Mts) con parcela 44 de la calle 5 y OESTE: Siete metros (7,00 Mts) con calle 04 que es su frente, registrado por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Alcántara del Estado Aragua, en fecha 16 de Abril del año 2008, bajo el N° 22, Folio 161 al 164, Protocolo Primero, Tomo 5 del segundo trimestre, como quedo identificado y convenido en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Turmero, Estado Aragua, bajo el N° 40, Tomo 23 de fecha Quince de Febrero de 2012, el cual acompaño a la presente en original y previa su certificación para efectos videndi marcado con la letra “A”.
En dicho contrato se convino que el precio acordado era de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 380.000,00), de los cuales se les entrego a la vendedora con la firma del contrato la cantidad de gerencia N°. 00220205 del banco provincial de fecha 13/02/2012 y el resto es decir la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs 268.000,00) serían entregados el día de la firma del documento definitivo de la venta. Así mismo se fijó en la CLAUSULA TERCERA del contrato un lapso de Noventa (90) días hábiles mas treinta días como prórroga para concretar la negociación. Así mismo, se convino en la cláusula SEXTA que LA PROPIETARIA quedaba obligada a facilitar toda la documentación requerida para los tramites de la compra por ante cualquier entidad bancaria. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que a los días de haber firmado el contrato le solicitamos a la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KORINS, antes identificada, la documentación del inmueble para tramitar un crédito para obtener la vivienda y se negó sin causa justificada alguna entregarnos cualquier documento y viendo que pasaron los días sin entregarnos dicha documentación decidimos conseguir a través de familiares y amigos la totalidad del dinero restante, es decir, DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 268.000,00) y así firmar directamente el documento definitivo de la venta y no quiso entregarnos los documentos de propiedad del inmueble y todos los recaudos a fin de poder proceder a introducir el documento de venta a protocolizarse ante la Oficina Subalterna de Registro y no lo hizo en el lapso convenido ni después del vencimiento del mismo, incumpliendo totalmente sus obligaciones e impidiendo con esta actitud que nosotros termináramos de cumplir con las nuestras, pues el Registrador Subalterno no admite la presentación de documento de venta, el pago de los derechos de registro y, mucho menos, el otorgamiento de dicho documento de venta si la presentación de los recaudos tantas veces mencionado.
Además de lo anterior, ciudadano Juez la vendedora nunca tuvo intención de cumplir la obligación de otorgar el documento de venta, pues, cuando hicimos de su conocimiento que contábamos con el dinero total restante para cumplir con nuestra obligación, nos manifestó que ella decidió no vender el inmueble porque lo necesitaba para su hijo, situación que nos incomodó porque sentimos que se ha lucrado con el dinero que le entregamos como parte del pago del precio convenido y que hasta la presente fecha no ha tenido intensión de devolver, burlándose de nuestra fe al contratar y aprovechándose de la necesidad que teníamos de adquirir una vivienda, lo que representaría un enriquecimiento ilícito de su parte. Fueron incontables las veces que nos dirigimos a ella solicitándole mucho antes de vencerse el plazo fijado en la Cláusula Tercera del contrato, la documentación requerida para presentar por ante el registro Inmobiliario el documento de venta y lograr presentarlo ante el mismo, negándonos las solvencias municipales, inscripción general, levantamiento topográfico del inmueble, copia del documento de propiedad catastral, levantamiento topográfico del inmueble, copia del documento de propiedad y todos los requisitos exigidos. Así mismo, señor Juez ha incumplido en devolvernos el monto dado por adelantado dentro del plazo fijado en la cláusula Cuarta.
Ahora bien ciudadano Juez, en su debida oportunidad nosotros dimos estricto cumplimiento a nuestra obligaciones contraídas, al disponer del dinero restante convenido y al momento de exigir la forma del documento y los documentos necesarios para ello ella se negó rotundamente sin argumento válido alguno, siendo infructuosa las labores y rogatorias que se solicitaron para que se hiciera efectiva la firma del documento definitivo de venta, siendo que la tradición legal del inmueble, ocurrió desde el momento de la firma del contrato en el cual inmediatamente comenzamos a ocupar como nuestra vivienda principal y a pesar que durante este tiempo demostramos nuestra buena fe y responsabilidad para con ella, ya que oportunamente le hemos cancelado el monto de alquiler que nos ha venido cobrando posterior al contrato suscrito, y soportando amenazas de solicitar la desocupación inmediata y desalojo del mismo sino le cancelamos los montos exigidos como cánones, sin entender porque la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALRCON KORINS, ante identificada, incumplió sin motivo dicho contrato de venta, y nos esté cobrando mensualmente un monto por arrendamiento, causándonos daños grave a nuestro patrimonio, ya que aquel momento hubiésemos podido contratar la adquisición de otra vivienda en las mismas condiciones.
Antes tal circunstancia ciudadano Jue, nos sentimos absolutamente sorprendidos en nuestra buena fe y sintiéndonos francamente burlados al tener cada día una excusa distinta del porque no se ha cumplido y respuesta vagas e imprecisas, llegando hasta el punto de ofrecernos de gestionar directamente nosotros los trámites administrativos necesarios para obtener solvencias y documentos necesarios y obteniendo repuesta negativas de su parte, sin entender la razón de esta situación.
CAPITULO II
DEL DERECHO
Fundamentamos la presenta acción ciudadano Juez en lo establecido en los artículos 1.160, 1.161, 1.167, 1264, 1266, 1271, 1273, 1488, 1474 del código civil vigente. En estas normas el legislador consagro la obligación de los contratantes de cumplir Fiel y cabalmente con lo pactado y convenido por los mismos y conforme a la cual la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALRCON KORINS, antes identificada se comprometió a entregarnos la documentación requerida para la protocolización del documento definitivo lo cual incumplió desde el momento de la firma y transmitimos la plena propiedad, a pesar de que actualmente ocupamos dicho inmueble.
CAPITULO III
DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
Por lo ocurrido, ciudadano Juez, nos hemos visto privados de nuestro dinero dado como adelanto sin poder disponer legalmente del inmueble, afectando esta situación gravemente nuestro patrimonio, lo cual genera una desmejora en el mismo, ya que este incumplimiento por parte de la vendedora nos trae como consecuencia la inseguridad que para nosotros representa no tener la documentación correcta del inmueble en el cual hemos invertido las sumas entregadas al momento de la firmar del contrato y la oportunidad de adquirir otra vivienda donde los vendedores hubiesen cumplido cabalmente con la obligación suscrita, lo cual nos ha causado el detrimento y menoscabo, traduciéndose esto en una disminución que ha sufrido nuestro patrimonio y un daño emergente que se traduce en un empobrecimiento de nuestro patrimonio.
CAPITULO IV
PETITORIO
Es por lo cual ciudadano Juez visto el incumplimiento de lo convenido y sin embargo, el hecho de que nos encontremos en posesión del inmueble, la obligación total y absoluta contraída por la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KORINS, antes identificada, no se ha cumplido, ya que la misma comprende la tradición legal a través del otorgamiento de los documentos respectivos y la firma del documento definitivo de venta, es por lo que sin más dilaciones acudimos a este tribunal a demandar como en efecto lo hacemos a la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KORINS, quien es venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de Identidad N° V- 8.729.424, domiciliada en la Urbanización La Casona I, Calle 4, Casa N° 43, Turmero, Estado Aragua, para que se cumpla con su obligación de protocolizar a nuestro nombre el documento de propiedad del inmueble ya descrito, o en su defecto, este Tribunal Ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente declarando con lugar , a fin de que la misma sirva de título de propiedad a nuestro favor, estando dispuesto a consignar el saldo pendiente a favor de la vendedora en el momento en que tengamos conocimiento de que la decisión nos ha sido favorable.
De la misma manera solicitamos muy respetuosamente se decrete PROHIBICIÓN DE ENAJENAR O GRAVAR el inmueble plenamente identificado Supra, objeto de la presente demanda.
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Estimamos la presente acción en la suma de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs 319.930.00) que en la actualidad representan Dos Mil Novecientos Noventa (2.990) Unidades Tributarias.
CAPITULO V
DOMICILIO PROCESAL
A los fines del articulo 340 Ordinal 9°, en concordancia con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalamos como como nuestro domicilio procesal en la Urbanización Desarrollo Habitacional El Samán, Tarazonero Sur, Sector “A”, Calle 4, distinguido con el N° 43, Turmero, Municipio Mariño del estado Aragua.
Por ultimo solicitamos, que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en la definitiva sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley. Es justicia que esperamos en la ciudad de Turmero, Estado Aragua, a la fecha de su presentación. (Folios 01 al 03).

De La Contestación De La Demanda
Cito:
(…)
Rechazamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda intentada en contra de nuestra representada en virtud de que los argumentos esgrimidos para solicitar el cumplimiento de la opción de compra venta no corresponden con la realidad por las razones siguientes:
PRIMERO: No es cierto que nuestra representada se haya negado a entregar a los opinantes los documentos requeridos; ellos estaban en conocimiento de que faltaba el documento de titularidad de la tierra, siendo INVIVAR el ente encargado y es el caso que hasta el día de hoy han entregado dicho documento de las múltiples gestiones realizadas tanto En INVIVAR como en la gobernación del Estado; nuestra mandante cancelo la parcela y consigno todos los recaudos requeridos en el ente correspondiente desde el año 2011 anexo marcado con la letra A la solvencia de pago de la parcela. SEGUNDO: Es el caso ciudadano Juez que nuestra representada viendo que pasaba el tiempo y no se podía protocolizar la venta definitiva por no tener el documento de titularidad de la tierra que expide INVIVAR y que es requisito indispensable para registrar la venta, de manera que por razones ajenas a mi voluntad se hizo imposible entregar dicho documento a los opcionantes antes identificados. Ante esta situación nuestra mandante le propuso a los opcionantes que hicieran la venta notariada con los documentos que tenían a la mano para así finiquitar la venta definitiva, pero esto señores se negaron a realizar la venta notariada y pagar la cantidad de la suma adeudada de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs 268.000,00)por lo que nuestra mandante se vio obligada a desistir de la opción de compra venta y decidió no venderles la casa y devolverles el dinero recibido CIENTO DOCE MIL BOLÍVARES (Bs 112.000,00) tal como lo establece la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, por ellos no han querido recibirlo. TERCERA: No es cierto que nuestra representada no tuvo la intención de vender el inmueble, si fuese así no hubiera celebrado la opción de compra venta y no le hubiera solicitado a los opcionantes que realizaran la venta por notaria, pero ellos no aceptaron la propuesta. CUARTA: No es cierto que los opcionantes le manifestaron a nuestra mandante que tenía el dinero restante para finiquitar la operación, nunca lo hicieron. QUINTA: Nunca nuestra mandante se burló de la buena de los opcionantes, ni se aprovechó de la necesidad que tenían ellos de adquirir vivienda, todo lo contrario les permitió tomar posesión de la vivienda como arrendadores con un canon muy moderado de manera de darles seguridad a la negociación por lo que rechazamos que nuestra mandante les haya causado daños graves ya que ellos no quisieron realizar la venta notariada y nunca le dieron la totalidad del precio de la venta como consta de su palabras en la demanda. SEXTA: Rechazamos en nuestro nombrado carácter el petitorio de los opcionantes para que nuestra mandante cumpla con la obligación de protocolizar a nombre de ellos el documento de venta o la propiedad del inmueble, esto es imposible no solo por las razones expuestas, sino que ellos aún no han cancelado la totalidad de la venta y ¿Cómo se protocoliza un documento de venta si los opcionantes no han cumplido con la obligación de cancelar la totalidad del precio de la venta? Así mismo rechazamos la petición de los opcionantes de que la sentencia que recaiga en el presente juicio declarado con lugar la demanda, sea protocolizada para que sirva de titulo9 de propiedad a favor de los opcionantes, la rechazamos por la sencilla razón de que ellos nunca cumplieron con su obligación por lo que no pueden los opcionantes pretender la propiedad de un inmueble cuyo precio no han pagado. En efecto lo peticionado en este particular se trata de una obligación de dar y al respecto nuestro código de Procedimiento Civil en su Artículo 531 expresa: (…). Por todas estas razones ya expuestas RECONVENIMOS a los ciudadanos: EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, civilmente hábil y titular de la cedula de identidad N° V-14.204.525 y NEIDA ALTUVE ZERPA, venezolana, mayor de edad, soltera, civilmente hábil y titular de la cedula de identidad N° V-11.591.527 por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de conformidad con lo establecido en los Artículos 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil. “Artículo 365 establece: (…), Articulo 340 (…), Artículo 367 (…), Articulo 368 (…), Articulo 369 (…). En consecuencia consignamos cheque de gerencia del Banco Occidental de Descuento signado con el Numero 04676759 a favor de: EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ por la suma de CIENTO DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 112.000,00) parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y o este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una determinada, o la constitución de otros derechos, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autenticada en los autos.
Jurisprudencia del Tribunal 3ro de Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de fecha 16-06-2010 Expediente 278. Esta petición fue desestimada
Jurisprudencia del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 31-01-2011 Expediente 48212. Esta petición fue desestimada.
En el presente caso los mismos opcionantes manifestaron en la demanda que no han cancelado la totalidad del precio de la venta por lo que no pueden solicitar la protocolización del documento de propiedad para que les sirva a la vez dicho documento de título de propiedad, por lo que pedimos al tribunal que desestime esta petición de los opcionantes. Ciudadano juez, Nuestra mandante necesita el inmueble porque su hijo AL ERIC GARCÍA ALARCON, venezolano, mayor de edad, casado, civilmente hábil y titular de la cedula de identidad N° V-15.123.236, carece de vivienda y en vista de que estos señores no cumplieron con el contrato de opción de compra-venta lo más justo es que lo deje para su hijo por las razones antes expuesta y por esto solicitamos la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de conformidad con los Artículos 1167 y 1168 del Código Civil en concordancia con la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta que se encuentra en autos. “Artículo 1167 establece: (…); cantidad que nuestra representada recibió en arra de acuerdo lo establecido en la cláusula quinta ya anteriormente descrita. Finalmente por todas estas razones pedimos al tribunal declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada en contra de nuestra representada, admitida la presente contestación, tomando en cuenta los alegatos y defensas esgrimidos en favor de nuestra representada y admitida la reconvención interpuesta de conformidad con la ley. Es justicia en Turmero a la fecha de su presentación. (Folios 40 al 42).
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Corre inserto de los folios 169 al 179, de fecha 01 de Diciembre 2017, sentencia proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Turmero, en los términos siguientes:
Cito:
(…)
CAPITULO III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Por todo lo antes expuesto se advierte que la pretensión invocada es que la demandada cumpla con su obligación de Protocolizar el documento de propiedad del inmueble o en su defecto el Tribunal ordene la Protocolización de la sentencia que se declare con lugar lo solicitado y sirva de Título de Propiedad para los actores, comprometiéndose a consignar el saldo pendiente a favor de la vendedora, declarada con lugar como sea la decisión o recaer, así mismo se advierte la obligación de la vendedora de que a la firma del documento definitivo de venta se le cancelaria el saldo de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 268.000,00). Recibida como fue la inicial de CIENTO DICE MIL BOLÍVARES (Bs. 112.000,00). Pero, como quiera que la demandada niega y rechaza los términos del Libelo, aduciendo la imposibilidad de otorgar el documento definitivo de venta, por carecer de la titularidad del terreno sonde está constituida la casa objeto de la negociación, por depender tal entrega de INVIVAR y que por ello propuso se finiquitara la venta mediante documento notariado, como se advierte que la carga de la prueba recayó sobre la parte demandante, no obstante de la revisión del acervo probatorio, contenidas en las actas del presente expediente, esta juzgadora consta que no existe prueba alguna que demuestre la afirmación de la demandada por lo cual es forzoso declarar como no probadas las gestiones realizadas por la demandada para protocolizar, ni notariar el documento definitivo de venta y así se decide. Además se advierte que la demandada alego una excepción para su imposibilidad de suscribir con la actora el documento de venta, alegando una causa resolutoria del contrato agregando en sus probanzas que tal proposición la había efectuado en reuniones extrajudiciales que existieron entre las partes, en tal virtud de estas afirmaciones de la parte demandada, se advierte dos hechos sujetos a prueba como es la excepción por la imposibilidad de suscribir el contrato de venta y las reuniones extrajudiciales previa al presente procedimiento, en virtud de lo cual concluye esta juzgadora que revisa exhaustivamente el material probatorio traído al expediente no hay prueba alguna que demuestre la excepcione alegada por el demandado, es decir su imposibilidad de protocolizar o notariar el contrato de venta, ni la probanzas de las reuniones extrajudiciales entre las partes, por lo cual concluye quien decide como no demostrado la causa justa o excepción alegadas, ni reuniones extrajudiciales y así se decide.
Valorada y analizado como está el material probatorio aportado por las partes, extraídos los hechos que han sido probados, se hace las siguientes consideraciones:
Respecto a la noción de CONTRATO, se entiende como un acuerdo de voluntades entre dos o más personas con la finalidad de producir efectos jurídicos. Por su parte el Código Civil venezolano en su Artículo 1133, define al CONTRATO: “(…)”. De igual forma el legislador ha establecido normas en relación con los efectos de los contratos como bien lo asientan los Artículos 1159 y 1160 ejusem, de cuyas normas se evidencia que el acuerdo de voluntades entre dos o más personas para producir efectos jurídicos, es Ley entre las partes contratantes y en consecuencia están obligados tanto al cumplimiento de lo expresamente establecido, como a las consecuencias que deriven del mismo.
Por lo antes expuesto como ya se ha declarado en el cuerpo de esta decisión la obligación de los demandantes de cancelar el saldo restante del precio total de venta, es decir de la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 268.000,00), se fijó para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta, sin embargo la demandada no cumplió con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta con los demandantes sin evidenciar, un hecho extintivo de la pretensión de lo argumentado por la parte demandada que legitime su cumplimiento este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua declara CON LUGAR la pretensión de la parte demandante y así se decide.
CAPITULO IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión demandada por cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ Y NEIDA ALTUVE ZERPA, venezolanos, mayores de edad, solteros, domiciliados en la Urbanización Desarrollo Habitacional El Samán Tarazonero Sur, sector A, calle 4, número 43, Turmero Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua y titulares de la cedula de identidad Nro. V-14.204.525 y 11.591.527, respectivamente incoada contra la ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KORINS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.729.424 y de este domicilio.
SEGUNDO: SE ORDENA a la Ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KORINS, antes identificada hacer la Protocolización del documento de Propiedad del inmueble ya descrito a favor de los demandantes antes identificados, o en defecto, la Protocolización de la Sentencia recaída en este Juicio, que declara CON LUGAR lo solicitado a fin de que sirva de Título de propiedad a favor de la parte actora.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandante compradora que PREVIAMENTE al otorgamiento del documento definitivo de venta, cancele a la demandada de autos el saldo restante del precio total de venta del inmueble ubicado en la Urbanización Desarrollo Habitacional El Samán Tarazonero Sur, sector A, calle 4, número 43, Turmero Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 268.000,00) tal como fue acordada en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta.
CUARTO: SE ORDENA EN COSTAS ala parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 de CPC.
IV
DE LA APELACIÓN
En fecha 14 de Diciembre 2017, la parte accionada APELO de la sentencia dictada en fecha 01 de Diciembre 2017. (Folio 184).
V
DE LAS ACTUACIÓN EN ESTA ALZADA
Corre inserto de los folios 199 y 200, de fecha 19 de Marzo 2018, Escrito de Informe, presentado por parte demandada, en los términos siguientes:
Cito:
(…)
Por todo lo antes expuesto, con fundamento en las probanzas cursantes en autos y los términos y cláusulas contractuales de la Opción de compra venta, se impone declarar CON LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA, REVOCAR la sentencia recurrida por no ajustarse a las exigencias legales, ya que la demandante en ningún momento cancelo la suma estipulada como precio, requisito exigible en los contratos de compra venta como bien lo exige los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, para exigir la protocolización del documento de propiedad o de la sentencia a recaer, imponiéndose la resolución del contrato y así lo solicitamos. Es justicia. Maracay, a fecha de su presentación.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:

Ahora bien, El Código de Procedimiento Civil prevé:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, establece el artículo 1354 del Código Civil.
Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción.
Se centra el hecho controvertido en determinar en la presente causa si hubo incumplimiento para la materialización del contrato de opción de compraventa del inmueble, por parte del optante vendedor en las obligaciones asumidas en el contenido del documento que contiene la relación obligatoria, atendiendo a la pretensión del actor.
Procede ésta alzada al estudio del material probatorio traído a los autos por las partes:
LA PARTE ACTORA:
 Original de Contrato de Opción de Compra Venta del Inmueble, autenticado por ante la Notaria Publica de Turmero, en fecha 15-02-2012, bajo el N° 40, Tomo 23, entre los ciudadanos AGLAEDA ENEYDA ALARCON KIRINS y EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMENES y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V-8.729.424, V-14.204.525 y V-11.591.527, respectivamente, ubicado en la Urbanización DESARROLLO HABITACIONAL EL SAMÁN TARAZONERO SUR, SECTOR “A”, CALLE 4, N° 43, Municipio Santiago Mariño, por un Monto Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 380.000,00). Instrumento privado al que se le confiere valor probatorio quedado comprobada la relación contractual entre las partes intervinientes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya valoración se desarrollara en la motiva de la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.
 Contrato privado de Arrendamiento del inmueble en original entre los ciudadanos AGLAEDA ENEYDA ALARCON KIRINS y los ciudadanos EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMENES y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V-8.729.424, V-14.204.525 y V-11.591.527, respectivamente, ubicado en la Urbanización DESARROLLO HABITACIONAL EL SAMÁN TARAZONERO SUR, SECTOR “A”, CALLE 4, N° 43, Municipio Santiago Mariño. Instrumento privado que se desestiman por cuanto no guardan relación con el hecho controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE
 Documento, Copia fotostática simple, Cheque de Gerencia N° 00220205, del Banco Provincial, de fecha 13-02-2012, por un monto de Ciento Doce Mil Bolívares (Bs. 112.000,00), a nombre del ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCON KIRINS, titular de las cedula de identidad N° V-8.729.424. Instrumento al cual se les confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocido el pago efectuado Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Documento, Copia fotostática simple, Recibos de Pagos, de alquiler de la casa, a nombre del ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMENES, titular de las cedula de identidad N° V-14.204.525, por un monto de Bs. 1.600,00. instrumentos privados que se desestiman por cuanto no guardan relación con el hecho controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE
 Documento, Copia fotostática simple, Recibo de Facturas N° 000189 b88. De fecha 24-09-2012, emitida por Rústicos y Cerámicas Turmero, C.A; Factura N° 00052098, de fecha 10-06-2013, emitida por Ferretería y Materiales La Casona C.A.; Factura N° 00053195 de fecha 11-06-2013, emitida por Ferretería y Materiales La Casona C.A,; Factura N° 00053086 de fecha 10-06-2013 emitida por Ferretería y Materiales La Casona C.A. instrumentos privados que se desestiman por cuanto no guardan relación con el hecho controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE.
 TESTIGOS, Ciudadanos ERASMO ROMERO RIOBUENO, ELÍAS RAFAEL CONTRERAS LEAL y MIREYA COROMOTO PADRÓN RODRÍGUEZ, titulares de la cedulas de identidad N° V. 9.669.150, 9.694.363 y 9.692.091 respectivamente, quienes rindieron declaraciones en fecha 24-19-2014; ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Deposiciones que adminiculado con otros medios de pruebas se le imprime valor probático respecto a la relación contractual entre las partes Y ASÍ SE ESTABLECE.

LA PARTE DEMANDADA
 Copia fotostática simple, de solvencia de pago de parcela, ciudadano ALARCON KORINS AGLAEDA ENEYDA, titular de la cedula de identidad N° V-8.729.424, emitida por Secretaria Sectorial del Poder Popular para la Infraestructura y el Desarrollo Urbanístico, de fecha 08-04-2011. Instrumento publico administrativo al cual se les confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocido la solvencia Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Documento, copia fotostática simple, Original de Cheque de Gerencia emitido por el B.O.D de fecha 28-04-2014 a favor de ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA, por un monto de Bs.112.000,00. Instrumento al cual se les confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocido la devolución del pago efectuado Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Documento, Copias fotostática simple, Partida de Nacimiento, ciudadano RICARDO JOSE GARCIA FIGUEROA.
 Documento, Copias fotostática simple, Partida de Nacimiento, ciudadano ANTONIETT EVANY GARCIA BELLO.
instrumentos públicos administrativos que se desestiman por cuanto no guardan relación con el hecho controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE.
 TESTIGOS, IRIS DOLORES HERRERA SUAREZ y JESSICA MIGDALIA IZAGUIRRE RIVAS, titulares de la cedula de identidad N° V-8.800.314 y V.16.206.279 respectivamente. Testimoniales mediante las cual adminiculado con otros medios de pruebas se tienen como reconocida la negociación entre la partes y ASÍ SE ESTABLECE.

Del análisis y valoración del caudal probático en la presente causa tenemos que del contrato celebrado por las partes a saber ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCÓN y los ciudadanos EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMENES y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V-8.729.424, V-14.204.525 y V-11.591.527, respectivamente, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización desarrollo Habitacional El Samán Tarazonero Sur, Sector “A”, Calle 4, N° 43, Municipio Santiago Mariño Del Estado Aragua, el mismo fue reconocido por ambas partes además de corroborado la negociación pactada entre las partes y los pagos efectuados.
Frente a ello, el accionado de autos se excepcionó aduciendo en principio que la parte demandante no cumplió con el pago acordado en los tiempos establecidos consignado a lo efecto el monto entregado aduciendo el accionante de autos que consignaría el restante en caso de que la decisión les sea favorable.
Ahora bien, todo juez de la República deber revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Partiendo de la revisión del contrato autenticado de opción de compra venta, tenemos que del contenido se desprende que ambas partes acordaron que en la fecha de la firma del aludido contrato al hacerse entrega de la suma de Bs. 112.000, 00 por la parte optante compradora quedando el remanente por cancelar al momento de la elaboración del documento definitivo de venta; sin embargo, de las actas procesales se verifica que el demandante de auto que peticiona el cumplimiento del contrato no cumplió ni al inicio ni antes de sentencia definitiva, con el remanente pactado, si no hasta haber obtenido una sentencia favorable.
Asimismo, del material probático no se evidencia las gestiones efectuadas por la parte accionante a los fines de cumplir con la negociación pactada.
Por lo que, cuando el actor sea el optante comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-optante.
Visto que, el comprador de compra venta pueda exigir el cumplimiento del contrato a través de una acción judicial, debe haber cumplido previamente o en el transcurso del juicio con el pago de la totalidad del monto de la venta, lo cual no ocurrió en el presente asunto. Y ASI SE DECIDE.
De las pruebas aportadas por la parte demandante, no hubo medios de convicción alegado y probada que diera certeza a quien aquí decide que demostrara el cumplimiento de la demandante así como el incumplimiento de la parte accionada, por lo que es forzosa para esta alzada declarar con lugar el recurso de apelación ejercido; en consecuencia, se declara nula la sentencia, se revoca la sentencia recurrida; se declara sin lugar la demanda a que se contraen las presentes actuaciones. y ASÍ SE DECIDE.
VII
DISPOSITIVO

Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y expuestas ut supra, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, bancario y Del Transito de La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 16.12.2017, por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Turmero, en fecha 01.12.2017 con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por los Ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V- 14.204.525 y V- 11.591.527, respectivamente; contra la Ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCÓN KORINS titular de la cedula de identidad N° V 8.729.424, sustanciado en el Expediente N° 3672-13 (nomenclatura interna de ese juzgado).
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia proferida por el Tribunal de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Turmero, en fecha 01.12.2017 con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por los Ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V- 14.204.525 y V- 11.591.527, respectivamente; contra la Ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCÓN KORINS titular de la cedula de identidad N° V 8.729.424, sustanciado en el Expediente N° 3672-13 (nomenclatura interna de ese juzgado).
TERCERO: NULA la sentencia proferida por el Tribunal de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Turmero, en fecha 01.12.2017 con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por los Ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V- 14.204.525 y V- 11.591.527, respectivamente; contra la Ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCÓN KORINS titular de la cedula de identidad N° V 8.729.424, sustanciado en el Expediente N° 3672-13 (nomenclatura interna de ese juzgado).
CUARTO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por los Ciudadano EDGAR ALEXANDER ZAPATA JIMÉNEZ y NEIDA ALTUVE ZERPA, titulares de las cedulas de identidad N° V- 14.204.525 y V- 11.591.527, respectivamente; contra la Ciudadana AGLAEDA ENEYDA ALARCÓN KORINS titular de la cedula de identidad N° V 8.729.424, sustanciado en el Expediente N° 3672-13 (nomenclatura interna de ese juzgado).
Se condena en costas a la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, notifíquese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.

Dada, Firmada y sellada en esta Sala de despacho del Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Transito De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua En La Ciudad De Maracay, a los 06 días del mes de Noviembre de 2024. Años: 214º de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ

ABG ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
EL SECRETARIO

ABG. SERGIO VERENZUELA
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:22 p.m.
EL SECRETARIO
Exp. 1326
RAMI