Este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la cautelar, trae a los autos los términos en los que fue peticionada por el actor: “…Ante todo estos hechos esbozados ut supra, procedemos a proponer las siguientes pretensión cautelar consistentes en primer orden en la medida preventiva de secuestro sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los números “5” y “6”, casa Nº 165-167, situados entre las esquinas de Candilito a Cruz de Candelaria del Distrito Capital, los cuales son propiedad de nuestra representada, la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACION MANSTIELD INVESMENT, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de agosto del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el Nº 70 del Tomo 98-A- Sgdo, según consta en el documento de propiedad bajo el Nº 49, Tomo 25, Protocolo Primero(1º), de fecha veintitrés (23) de Noviembre del año mil novecientos noventa y cinco (1995), el cursa en los archivos llevados por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo el sustento jurídico de tal pretensión cautelar todo lo establecido en el artículo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. La presente pretensión cautelar la proponemos debido a que consideramos que se verifican en este caso los elementos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el fummu bonis iuris y el periculum in mora, los cuales son necesarios para decretar la medida cautelar sobre el bien propiedad del demandante, en función de que: Ahora bien, debe tomarse en cuenta, que el objeto Principal de las medidas cautelares es, por una parte, asegurar la ejecución del fallo, evitando así que la misma se vea evadida por la parte contra la que obra la medida preventiva, y por otra, impedir que se cause daño indebidos al solicitante de la medida, en el caso de que su pretensión o excepción aparezca fundada, en vista de que existe una posibilidad de que su derecho sea procedente. A los efectos de comprobar y convencer sobre la presunción de buen derecho, se acompaña con el presente escrito un legajo de copias, en el cual se desprende que la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACION INVESMENT, C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de agosto del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el Nº 70 del Tomo 98-A- Sgdo, representada por el ciudadano MANUEL BERNARDINO VIEIRA DE LECA, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado y titular de la cedula de identidad bajo el alfanúmero V-13.310.343, quien es propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la presente pretensión cautelar. Por todas las razones anteriormente expuestas y cubiertos como se encuentran los extremos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal segundo (2º) del artículo 588 ejusdem, proponemos a este tribunal para que decrete la medida cautelar preventiva de secuestro…” Planteados los términos en que fue expuesta la cautelar, resulta necesario traer a colación lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 41 en su literal I, dispone lo siguiente: “I. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de treinta (30) días continuos para pronunciarse, consumido este lapso, se considerara agotada la instancia administrativa.” (Cursiva de este tribunal) De la norma citada, se evidencia la prohibición de dictar medidas de secuestro sobre muebles o inmuebles sin que antes se haya agotado dicha instancia administrativa, es por ello, que es una carga procesal de la parte que peticiona la pretensión cautelar, comprobar que se cumplió con la exigencia estatuida por el legislador consistente en el agotamiento de la vía administrativa, siendo que en el caso de autos, la accionante acompaño a su escrito en el cual se desprende la pretensión cautelar una copia de la providencia administrativa dictada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), en fecha nueve (09) días del mes de Febrero del año dos mil veintitrés (2023), que permite representar no solo que se agoto la vía administrativa, sino que también son las mismas partes y objeto del presente juicio las que intervinieron ante el referido ente administrativo, por lo que, este Juzgado considera agotada la vía administrativa, y satisfecho el presupuesto legal contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 41 en su literal I. Así se decide. Establecido ello, se pasa al análisis de la satisfacción de los presupuestos para decretar la Medida Cautelar de Secuestro establecida en el Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, este Juzgado pasa a realizar las siguientes consideraciones, se aprecia que los artículos 585, 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil, prevén: “Artículo 585. Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”. “Artículo 588. En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas: ...Omissis... 2º El secuestro de bienes determinados…”. “Artículo 599. Se decretará el secuestro: …Omissis… 7º) De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato. En este caso el propietario, así como el vendedor en el caso del ordinal 5º, podrá exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello”. De las anteriores normas, observa quien decide que la emisión de cualquier medida cautelar, está condicionada al cumplimiento concurrente de dos requisitos procesales exigidos por el legislador, esto es, que se presuma la existencia del buen derecho, y que se pruebe el riesgo manifiesto que pueda quedar o hacerse ilusoria la ejecución del fallo; lo que indudablemente va emparejado con la titularidad de la cosa objeto de la solicitud, puesto que la propia Ley Adjetiva Civil, en su artículo 587 establece que ninguna medida preventiva, podrá ejecutarse sino sobre bienes propiedad de aquel contra quien se libren, en razón que podrían afectar el derecho de propiedad, por demás protegido constitucionalmente, con lo cual el legislador cuida que solo se perturbe tal derecho cuando los derechos subjetivos del titular se encuentren sub-iudice, o afectos a las resultas de un juicio; lo que determina la posibilidad real de prevenir la consecuencia jurídica del pronunciamiento judicial, cuando éste quede definitivamente firme. En este orden de ideas, podemos inferir sobre las exigencias legales contempladas en el artículo ut-supra citado, especialmente con la presunción del buen derecho (Fumus Bonis Iuris), sobre el cual, la jurisprudencia venezolana ha considerado que esa “apariencia del buen derecho”, se determina a través de un preventivo cálculo o juicio sumario de verosimilitud sobre el derecho del pretensor, sin que tal análisis suponga un pre-juzgamiento del fondo del asunto, por cuanto las medidas cautelares son instrumentales, provisionales y dictadas con base a un conocimiento incompleto, siendo que la sentencia definitiva podría confirmar o revocar lo estimado por vía cautelar. La apreciación de tal supuesto debe estar fundamentada en un instrumento probatorio y en la argumentación la cual deberá emerger objetivamente de los autos, no de la convicción subjetiva, de la parte solicitante. Este presupuesto requiere prueba del derecho que se reclama, la cual debe acompañarse como base del pedimento, si no constare ya del propio expediente, pero no vale cualquier prueba, esta presunción del buen derecho, debe estar dirigida hacia una cosa propiedad del sujeto afecto de la medida, toda vez, que la ejecución será sobre dicho objeto que garantizará las resultas de la futura sentencia. En tal sentido, se debe señalar que, en lo que respecta al requisito del Fumus periculum in mora, se observa que es una de las condiciones de procedibilidad insertada en este artículo bajo comento –sea, el peligro en el retardo- concierne a la presunción de existencia de las circunstancias de hecho que, si el derecho existiera, serían tales que harían verdaderamente temible el daño inherente a la no satisfacción del mismo. El peligro en la mora tiene dos causas motiva: 1º.- Una constante y notoria, que no necesita ser probada, cual es la inexcusable tardanza del juicio de conocimiento, el arco de tiempo que necesariamente transcurre desde la deducción de la demanda hasta la sentencia ejecutoriada; 2º.- Otra causa, es los hechos durante ese tiempo para burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada; lo que también se ve afecto de la propia titularidad del sujeto afecto a la medida y su disponibilidad. En este sentido, la potestad del órgano jurisdiccional queda limitada en orden a tres elementos inexcusables: a) La pendencia de una litis y la verosimilitud del derecho y del riesgo de frustración del mismo, según señala el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil; b) La previsión de la cautela en la medida típica o en los procesos sumarios. Si la providencia cautelar solicitada bajo una denominación atípica se adecua al supuesto normativo y a la finalidad asegurativa de las medidas típicas, no hay razón para decretar como innominado lo que ya está nominado y regulado por la ley. Por ello, la norma comentada, deja a salvo las tres medidas típicas, cuando señala que “...además de las medidas preventivas anteriormente enumeradas...”. La figura del secuestro presenta motivos, fundamentos y caracteres peculiares, diferentes a las otras dos medidas. El estudio de esta figura en la doctrina y la jurisprudencia patria, muestra la clara y profunda diferencia que existe entre el secuestro por una parte, y el embargo y la prohibición de enajenar y gravar por la otra. En consecuencia a ello, la accionante acertadamente destaca la postura de Borjas, que ha expresado que la peculiaridad de éste, reside en que siempre versa sobre la cosa litigiosa. Esto le ha obligado a admitir necesariamente que existe un tipo de secuestro desnaturalizado, que denomina embargo irregular (ordinal 3º y 4º del artículo 599) en atención a que, aun siendo determinado sobre la cosa, no se practica sobre la litigiosa. Entiéndase por derecho absoluto en cuanto iura in re o propiamente real, aquél que supone una relación directa con el objeto práctico del derecho, con una cosa determinada; y una relación indirecta e indeterminada con el objeto jurídico o pretensión (obligación universal de respeto). A su vez, los derechos de personas o creditorios suponen una relación inversa: directa y determinada con la pretensión, y por tanto con el sujeto obligado de ella, pero indirecta e indeterminada con el objeto práctico o simplemente bien. De allí que los artículos 1.863 y 1.864 del Código Civil establezcan que el obligado personalmente está sujeto a cumplir su obligación con todos sus bienes habidos y por haber, y que los bienes del deudor son la prenda común de sus acreedores. Pero el concepto de derechos personales, a su vez puede dividirse en derechos con pretensión sobre la cosa determinada y derechos creditorios, con pretensión sobre cosa indeterminada. Existe un derecho personal sobre cosa determinada cuando alguien, tiene derecho a que se le entregue un objeto en concreto, no cualquier objeto, sino un objeto perfectamente singularizado por el derecho subjetivo. El supuesto derecho subjetivo en base al cual se instaura el juicio en el cual cabe pedir la medida de secuestro, constituye indefectiblemente un derecho real o un derecho personal sobre cosa determinada. O visto desde otro ángulo, el secuestro de una cosa se concede siempre con fundamento al derecho principal de la relación jurídico-material que sobre ella pretenda tener el demandante o el demandado según el caso - relación directa y precisa entre el derecho subjetivo controvertido y su objeto- El riesgo de infructuosidad es consustancial con la medida de secuestro, como en toda medida preventiva, y el juez no puede excusar su determinación en juicio de mera verosimilitud que hace en sede cautelar. Por ello, se debe especificar que el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, señala que las medida preventivas establecidas en este título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituye presunción grave de ésta circunstancia y del derecho que se reclama. Ahora bien, ocurre, sin embargo, que las causales de secuestro el peligro de infructuosidad está inserido en el supuesto normativo del ordinal correspondiente. Si la situación de hecho es subsumible a ese ordinal, debe darse por descontada la prueba directa del peligro en la mora, puesto que tal prueba indiciaria está comprendida en la misma tipicidad de la causal: el secuestro del ordinal 1º, se decreta sólo cuando “no tenga responsabilidad el demandado o se tema con fundamento que éste la oculte, enajene o deteriore”; el del ordinal 2º, “cuando sea dudosa la posesión”; el del ordinal 3º, cuando “el cónyuge administrador malgaste los bienes de la comunidad”; el del ordinal 4º, cuando “haya prueba de privación de la legítima del heredero”; el del ordinal 5º, cuando “el demandado esté gozando de la cosa sin haber pagado su precio”; el del 6º, cuando no medie fianza que garantice el rescate de la cosa litigiosa en su integridad, aunque sea inmueble; el del 7º, “por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato. También se decretara el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento,”. La falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado el arrendatario ya conlleva a una hipótesis de irresponsabilidad del demandado en lo que concierne a la litis. En estas causales se advierten dos tipos el primero se da cuanto el legislador, con fundamento en un hecho determinado, presume la existencia del peligro, y, en consecuencia, la carga de la presunción para el solicitante versa sobre ese hecho y no directamente sobre el peligro y el segundo se da cuando la prueba es directa sobre el peligro, como en la séptima. De los medios probatorios aportados al proceso, se puede constatar, al menos presuntivamente, que no sólo existe una relación locativa entre la demandante, en su carácter de propietario y arrendador, y la ciudadana MARIA ALICE FERNANDES ORFAO SERRAO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de las cedula de identidad bajo el alfanúmero E-1.069.248, en su carácter de arrendataria, la cual versa sobre los bienes inmuebles constituido por dos locales comerciales identificados bajo los números “5” y “6” casa Nº 165-167, situada entre las esquinas de Candilito a Cruz, al frente de la Plaza Candelaria, Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas; adicionalmente, se representa la titularidad (-propiedad-) por la hoy accionante del objeto dado en arrendamiento anteriormente especificado, con lo cual se constata la satisfacción del primer requisito de procedencia para el decreto de medida preventiva, establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, como lo es el fumus boni iuris, o la presunción del buen derecho. Así se establece. En consecuencia, esta sentenciadora llega a la convicción que debe decretarse la medida preventiva de secuestro dentro del presente proceso, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, sobre dos locales comerciales identificados bajo los números “5” y “6” casa Nº 165-167, situada entre las esquinas de Candilito a Cruz, al frente de la Plaza Candelaria, Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, todo ello de conformidad con lo previsto en el único acápite del ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se fijara como oportunidad para la práctica de la presente medida, una vez conste en autos solicitud efectuada por la parte interesada, mediante diligencia presentada ante el secretario de este Juzgado, y posteriormente por auto separado se fijara la oportunidad y la hora para la constitución y traslado de este Tribunal. Así se declara.