TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 04 de octubre de 2024
214º y 165º
Asunto: AP71-R-2024-000189.
Demandante Reconvenida: Ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.667.410.
Apoderados Judiciales: Abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, Alexander José Villafañe Méndez, Dean Carlos Valdivia Tincopa y Carlos Alberto León Amaya, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 75.439, 247.064, 163.437 y 150.510, respectivamente.
Demandada Reconviniente: MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., sociedad mercantil anteriormente denominada Mueblería y Colchonería Pepín, S.R.L., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy, Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda) en fecha 10 de junio de 1981, bajo el número 68, tomo 43-A Sgdo, cuyos últimos estatutos sociales modificados se encuentran inscritos en el referido registro mercantil, en fecha 18 de enero de 2010, bajo el Nro. 08, tomo 12-A Sgdo.
Apoderado Judicial: Abogado Ramón Antonio Obando Rodríguez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 286.885.
Tercera llamada a la causa: MERCANTIL SUCRE, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de agosto de 1972, bajo el Nro. 50, tomo 85-A.
Apoderado Judicial: Abogado Roger Arsenio Roldan Barreto, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 149.072.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio que por motivo de desalojo incoara la ciudadana Rosalba María Baute Simancas contra la sociedad mercantil Mueblería y Colchonería Pepín C.A, ambas ampliamente identificadas, mediante decisión del 22 de marzo de 2024, el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente:
“Así las cosas, quien aquí sentencia observa conforme a las definiciones anteriormente transcritas y a lo dispuesto en la misma Ley de Registro y Notarias, la negociación de compra-venta del inmueble identificado en autos, celebrado entre la ciudadana NICOLASA GONZALEZ DE HERNANDEZ, y la empresa MERCANTIL SUCRE C.A., que fue protocolizada en el Registro Público del Municipio (SIC) Chacao del Estado (SIC) Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo en Nº (SIC) 14, Tomo (SIC) 4, Protocolo (SIC) Primero (SIC), lo cual generó una presunción “iuris et de iuri” en cuanto a la realización y conocimiento público en general sobre tal actuación, otorgando un efecto “erga omnes”. En tal sentido, quien aquí sentencia observa que a partir del 25 de julio de 2011, la colectividad, incluyendo la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPÍN C.A., comenzó a transcurrir el lapso de prescripción a que se refiere el artículo 1977 del Código Civil, por lo que a criterio de este Juzgador el lapso para que la parte demandada-reconviniente ejerciera la acción de retracto legal arrendaticio, prescribió el 25 de julio de 2021, razón por la cual, la acción de retracto legal interpuesta en fecha 16 de diciembre de 2022, se encuentra prescrita, y así se establece.
Con respecto a la llamada forzosa de terceros, recaída en la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A, traída a la causa conforme a lo establecido en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide observa que la disposición legal, dispone:
“Articulo 370 Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre, en los casos siguientes:
1º Cuando el tercero pretenda tener un derecho referente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos.
2º Cuando practicado el embargo sobre los bienes que sean propiedad de un tercero, éste se opusiere al mismo de acuerdo a lo previsto en el artículo 546. Si el tercero es solo un poseedor precario, a nombre del ejecutado, o si solo tiene un derecho exigible sobre la cosa embargada, podrá también hacer la oposición, a los fines previstos en el aparte único del artículo 546.
3º Cuando el tercero tenga interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer el proceso.
4º Cuando alguna de las partes pida una intervención del tercero por ser común a este la causa pendiente.
5º Cuando alguna de las partes pretenda un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero y pida su intervención en la causa.
6º Para apelar de una sentencia definitiva, en los casos permitidos en el artículo 297.” (Negrillas y Subrayado del Tribunal.
Ahora bien, quien aquí sentencia observa que el apoderado judicial de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., reconoció que la venta realizada a favor de su representada, constituyó un fraude en perjuicio de la ciudadana NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ, que fue una operación ilegítima por medio de la cual se cometió un delito, cuyo hecho punible ha sido determinado por los Tribunales penales correspondiente y, en todo caso, la venta en referencia es nula de nulidad absoluta o dicho de otra forma la enajenación del inmueble identificado en autos es ilegítima, no susceptible de ser subsanada, y al ser ilegitima todo lo de ella se derive sigue la suerte de ilegitimidad.
En consecuencia, teniendo en cuenta la posición del tercero donde reconoce que la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS es la legítima propietaria del inmueble, y que ella no ha celebrado ningún contrato de arrendamiento con la MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPÍN C.A., ni ha recibido el pago del canon de arrendamiento, este tribunal no puede hacer otra cosa que DECLARAR CON LUGAR la presente demanda, y así se establece.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que, por DESALOJO, sigue la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, contra la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPÍN C.A. En consecuencia, SE ORDENA desalojar el local comercial signado con el número 62 ubicado en la Calle Sucre entre la Avenida Guaicaipuro y la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda, Cuyas medidas y linderos son “NORTE: Con Inmueble que es ó fue de los hermanos Urbina; SUR: que da a su frente, con calle Sucre en medio que lo separa del terreno que es ó fue del Coronel Carmelo Pulgar; ESTE: Con propiedad que es ó fue de Teófilo González; y OESTE: Con la Av. Guaicaipuro”, de conformidad con lo establecido en el literal A del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA CADUCIDAD de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ejercida por la empresa MUEBLERIA Y COLCHONERÍA PEPÍN C.A. contra la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, de conformidad con lo previsto en el artículo 47 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, aplicable ratione temporis.
TERCERO: CON LUGAR LA PRESCRIPCIÓN de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ejercida por la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPÍN C.A. contra la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, de conformidad con lo previsto en el artículo 1977 del Código Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (Subrayado y resaltado de la cita).

Contra la referida decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, con lo cual llegan las presentes actuaciones a esta Alzada.
En fecha 08 de abril de 2024, esta Alzada dictó auto mediante el cual fijó el vigésimo día (20º) días para que las partes consignaran sus escritos de informes, conforme al artículo 517 del código de Procedimiento Civil, constando en autos que únicamente la parte actora hizo uso de tal derecho.
En fecha 09 de mayo de 2024, el tribunal profirió auto donde dio apertura al lapso de observaciones, constando que, en fecha 20 de mayo de 2024, la representación judicial de la parte demandada consignó su respectivo escrito.
El día 21 de mayo de 2024, se fijó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia en el presente juicio, por lo que, concluida la sustanciación se procede a dictar el fallo con base en las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Mediante escrito libelar presentado por el profesional del derecho Rubén Elías Rodríguez Lobo actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, Rosalba María Baute Simancas, demandó a la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPÍN S.R.L, por desalojo, bajo las siguientes afirmaciones de hecho:
1. Que, consta en documento protocolizado ante la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de septiembre de 1969, bajo el número 12, tomo 19-A, protocolo primero, que el ciudadano Carlos Alberto Hernández, quien en vida fuere venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 29.585, adquirió en comunidad conyugal con la ciudadana Nicolasa González de Hernández, quien en vida fuere venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 989.420, un inmueble constituido por una casa con un área de terreno situada en el municipio Sucre, en el lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la calle Sucre, distinguida con el número sesenta y dos (62), la cual mide seis metros con treinta centímetros (6,30 m) de frente por veinticinco metros con setenta centímetros (25,70 m) de fondo.
2. Que, el 17 de mayo de 1985, falleció el ciudadano Carlos Alberto Hernández, según acta de defunción número 173 expedida por el jefe civil de la parroquia El Recreo del municipio Libertador del Distrito Capital, hecho por el cual su cónyuge Nicolasa González de Hernández se convierte en su única y universal heredera, según planilla sucesoral número 1.808 de fecha 11 de marzo de 1986, expedida por el antiguo Departamento de Sucesiones del otrora Ministerio de Hacienda.
3. Que, en fecha 25 de febrero de 2005, la ciudadana Nicolasa González de Hernández, otorgó un poder especial de administración a la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 8 de agosto de 1988, bajo el número 30, tomo 55-A-Sgdo, ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 49, tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; a los fines de que la representara, la sostuviera y defendiera sus derechos e intereses ante los Tribunales de la República, órganos administrativos, quedando facultada esta empresa para firmar contratos, recibir cantidades de dinero en su nombre y otorgar los correspondientes recibos y finiquitos correspondientes.
4. Que, con el citado carácter de la administración la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A, suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa MUEBELERIA Y COLCHONERIA PEPÍN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de junio de 1981, bajo el número 68, tomo 43-A-Sgdo., sobre un local comercial identificado con el número sesenta y dos (62), ubicado en la calle Sucre entre la avenida Guaicaipuro y la avenida Mis Encantos, municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda.
5. Que, el 15 de mayo de 2007, la ciudadana Nicolasa González de Hernández, otorgó su testamento ante la oficina de Registro Publico del Primer Circuito de municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, quedando inscrito bajo el número 10, tomo 1, del protocolo cuarto, y en él instituyo como única y universal heredera a la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, quien luego de su muerte pasaría a ser la sucesora a titulo universal de todos sus bienes, derechos e intereses.
6. Que, en fecha 9 de diciembre de 2010, falleció a los 100 años de edad, la ciudadana Nicolasa González de Hernández, según acta de defunción número 3213 emanada del Registrador Civil de la parroquia Petare del estado Bolivariano de Miranda.
7. Que, en fecha 7 de julio de 2014, se presentó ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la declaración definitiva de impuestos sobre sucesiones, signada con el número 1490027143, expediente 141042, en la que se evidencia que la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad y titular la cédula de identidad número 11.667.410, es la única heredera de Nicolasa González de Hernández y, por tanto, propietaria de todos sus inmuebles..
8. Que, es menester señalar que la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., abandonó el local comercial y cerró sus puertas sin hacer la entrega formal del inmueble a la arrendataria o a la persona que representa sus derechos, así como también dejó de pagar el canon de arrendamiento desde hace varios años, incumpliendo con una de sus obligaciones principales; que, han transcurrido más de dos (2) años desde que la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., cerró sus puertas y abandonó el local comercial.
9. Que, es importante señalar que, el abandono de inmueble requiere reparaciones mayores que ameritan la necesidad de desocupar el mismo, frente al deterioro de las propiedades contigua con motivos de filtraciones y la falta de mantenimiento, lo cual constituye a una causal mas de desalojo con base en el literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario par Uso Comercial.
10. Que, demanda a la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., para que convenga o en su defecto sea declarado por el tribunal, en el desalojo del local comercial signado con el número 62, ubicado en la calle Sucre entre la avenida Guaicaipuro y la avenida Mis Encantos, municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, por estar incursa en las causales de desalojo a que se contraen el literal “a” y “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario par Uso Comercial, y como consecuencia de ello, se ordene la entrega material del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.
Contestación:
Por su parte, el abogado Francisco Gabriel de Sousa Barroso, actuando en representación de la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., consignó escrito de contestación a la demanda en fecha 16 de diciembre de 2022, en los siguientes términos:
1. Que, reconoce y acepta la relación arrendaticia del inmueble objeto de juicio, identificado en el libelo de la demanda, ubicado en el municipio Chacao, en el lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la calle Sucre, distinguido con el número sesenta y dos (62).
2. Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad y falta de interés de la actora para intentar la acción.
3. Que, consta de documento autenticado en fecha 20 de octubre de 2000, en la Notaria Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, inserto con el número 31, tomo 64 de los libros autenticados llevados por esa notaría, una venta que hiciera la hoy fallecida Nicolasa González de Hernández a la empresa MERCANTIL SUCRE C.A, sociedad mercantil inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 50, tomo 85-A de fecha 07 de agosto de 1972.
4. Que, el objeto de dicha venta fue inmueble (casa con área de terreno) del antiguo municipio Chacao, distrito Sucre del estado Miranda, en el lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la calle Sucre, distinguida con el número 62 y número catastral 21316038.
5. Que, la venta fue registrada en la oficina de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2011, inserta bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero, por lo que puede evidenciarse que el inmueble objeto de la presente demanda le corresponde en propiedad a la empresa MERCANTIL SUCRE. C.A.
6. Que, de acuerdo a lo anterior en el libelo de la demanda existe una falta de cualidad por no tener la parte actora la titularidad del inmueble arrendado, dando lugar a la falta de interés habiendo dejado transcurrir varios años y no ejercer sus derechos en contra de las sociedades mercantiles MERCANTIL SUCRE, C.A e INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., las cuales están relacionadas según contrato de administración suscrito entre ambas partes en fecha 25 de julio de 2001.
7. Que, su representada tiene una relación arrendaticia comercial en el inmueble objeto de la presente demanda, desde el 28 de noviembre de 1986, tal y como consta en contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01º de abril de 2004.
8. Que, desde el comienzo de la relación todos los asuntos relacionados con el inmueble incluyendo el pago del canon de arrendamiento se trataba directamente con la hoy fallecida Nicolasa González de Hernández, hasta que en el año 2004 aparece la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., con la cual se celebró un único contrato de arrendamiento con vigencia desde el 01º de abril de 2004.
9. Que, en el libelo de demanda se puede evidenciar un aspecto contradictorio, en primer lugar desde las fechas, ya que la actora refiere que el 25 de febrero de 2005, la ciudadana Nicolasa González de Hernández, otorgó un poder especial de administración a la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., sin embargo, posteriormente refiere que la fecha es 2 de febrero de 2005.
10. Que, lo anterior pudiere considerarse como un error en la transcripción, pero existe un tema de fondo y es que se puede evidenciar del libelo que es a partir de febrero de 2005 cuando la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., tiene el carácter de administradora por mandato que le fuere otorgado por la ciudadana Nicolasa González de Hernández, por tanto, ¿cómo y con qué carácter el 01º de abril de 2004, la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., celebró contrato de arrendamiento con su representada?
11. Que, es de mayor gravedad la omisión de la actora respecto de la venta que hiciere la hoy fallecida Nicolasa González de Hernández a la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., autenticada en fecha 20 de octubre de 2000 ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 31, tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y registrada en la Oficina de Registro Público del municipio Chacao, estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero.
12. Que, es a partir del año 2005 que comienzan a surgir una serie de eventos omitidos en el libelo de demanda y que dieron lugar a que su representada comenzar a realizar depósitos del canon de arrendamiento en los tribunales, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), siendo el beneficiario la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., causa que se encuentra en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente 2005-20059059.
13. Que, el hoy fallecido Guillermo Alvarado en representación de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., constituyó a favor de la hoy fallecida Nicolasa González de Hernández usufructo de por vida sobre un conjunto de bienes inmuebles, entre los cuales se encuentra el que posee su mandante en arrendamiento, documento que se encuentra autenticada ante la Notaría Pública Sexta del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 16, tomo 5 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
14. Que, conforme al documento constitutivo de la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., su representante, el hoy fallecido Guillermo Alvarado, fue acusa conjuntamente con la ciudadana Elia Josefina Abad Aranguren, también representante de la empresa y abogada que visó el documento de arrendamiento de su representada, por la comisión de fraude en grado de continuidad, siendo esta última condenada mediante sentencia publicada el 15 de febrero de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero (21º) Itinerante de Primera Instancia en Función de Juicio del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas.
15. Que, en esa misma fecha se declaró la nulidad de los contratos de compraventa de los viene que constituyen el objeto material sobre el cual recayó la acción delictiva y mantuvo con vigencia medida cautelar innominada sobre tales bienes.
16. Que, ante todos los hechos su representada en ningún momento fue notificada o citada formalmente para participar o rendir declaración sobre los referidos hechos penales o civiles recaídos sobre diferentes bienes inmueble y propiedades de la ciudadana Nicolasa González de Hernández.
17. Que, en la línea de argumentaciones anteriores, niega, rechaza y contradice el abandono del local comercial y cierre de las puertas sin hacer entrega formal del inmueble a la arrendataria o a la persona que representa sus derechos, siendo que este alegato no tiene asidero ya que el local ha estado en funcionamiento luego del contrato firmado en el 2004 hasta la fecha, solo permaneció cerrado para dar cumplimiento al decreto de alarma consecuencia de la pandemia covid-19.
18. Que, niega, rechaza y contradice la falta de pago del canon de arrendamiento; los mismos desde el mes de diciembre de 2005 son realizados en los tribunales, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliario (OCCAI), siendo beneficiario la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A.
19. Que, niega, rechaza y contradice que el inmueble necesite reparaciones mayores ya que por parte del arrendatario se efectuaron reparaciones mayores las cuales correspondían al arrendador.
20. Que, tampoco existe evidencia justificada, conforme al artículo 40 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, ya que en ningún momento su mandante ha sido notificada de hechos o elementos de los cuales deduzcan el requerimiento de una demolición o reparaciones mayores.
Reconvención:
En el mismo acto de contestación, la representación judicial de la parte demanda, propuso la mutua petición en los siguientes términos:
1. Que, propone la reconvención contra la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en su carácter de supuesta heredera de la ciudadana NICOLASA GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ por incumplimiento de la preferencia ofertiva de su mandante.
2. Que, la ciudadana Nicolasa González de Hernández vendió a la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., el inmueble arrendado a su representada, según documento inscrito ante el Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, el 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero.
3. Que, su representada cumple con todos los requisitos al tener más de dos (2) años como tal, se encuentra solvente en el pago de cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias.
4. Que, la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., no fue informada directamente por el propietario mediante notificación escrita a través de la notaría de la voluntad de vender el inmueble, no se otorgó el derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor de 3 meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta.
5. Que, solicita se ordene el derecho de retracto legal arrendaticio ya que el lapso de seis (6) meses que establece el artículo 39 de la ley especial, no ha nacido por cuanto se violentó el derecho de preferencia ofertiva. Igualmente, estimó la reconvención en la cantidad de cincuenta mil dólares estadounidenses (USD 50.000).
6. Que, hace un llamado a la intervención forzada de terceros, según el artículo 370 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, a la empresa MERCANTIL SUCRE C.A, que fue la empresa adquiriente del inmueble arrendado a la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPÍN C.A.
7. Que, la empresa MERCANTIL SUCRE C.A., incumplió con realizar la notificación a que estaba obligada según el artículo 39 in fine del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
8. Que, a todo evento, según lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la estimación de la demanda, la cual considera insuficiente, ya que a su decir, es un hecho público y notorio el deterioro del poder adquisitivo en virtud de la inflación que ha padecido la economía nacional; por lo que solicita fijar la cuantía en la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000), equivalente a cuarenta mil unidades tributarias (40.000 U.T.)
Contestación a la reconvención:
En fecha 23 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte demandada reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención de la demanda, en los siguientes términos:
1. Que, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil impugna la cuantía de la reconvención de la demanda por retracto legal arrendaticio, por considerarla exagerada.
2. Que, en fecha 20 de octubre de 2000, según documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda se estipuló como precio de venta del local en juicio a un equivalente a ciento tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 103.500.000,00).
3. Que, de acuerdo a la reconversión monetaria de los años 2007, 2018 y 2021 el precio de venta del denominado local quedó en un equivalente bolívares digitales (Bsd. 0.00001035).
4. Que, con lo antes expuesto resulta exagerado que la cuantía de la reconvención de la demanda se haya estimado en la cantidad de cincuenta mil dólares americanos (USD 50.000) cuando el valor de la venta del local para el momento en que se presento la demanda correspondía a menos de un dólar americano ($1), cuando el precio de la venta –del inmueble- que se estipuló en el contrato sería equivalente a 0,00001035 bolívares digitales para el momento en que se presentó la demanda.
5. Que, con base en la sentencia Nº 2.864 de Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de diciembre, ratificada en sentencia número 3.267 del 28 de octubre de 2005, y en sentencia Nº 2015 del 8 de marzo de 2012, estableció la diferencia entre las figuras de la inadmisibilidad y la improcedencia de la demanda y a su vez atiende los principios de la economía procesal, cuando el examen de la misma no tenga visos de prosperar en la definitiva.
6. Que, con base a los criterios jurisprudenciales antes mencionados, alegó la falta de interés jurídico actual de la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONEÍA PEPÍN C.A, en razón a que, el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse a un tercero se adquiere en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
7. Que, no hay violación de la preferencia ofertiva que es lo que daría lugar a la acción de retracto legal, lo que hubo fue un fraude contra el propietario del inmueble y una venta del inmueble como medio eficaz para la perpetración del delito.
8. Que, la ley dispone de un lapso de caducidad de 6 meses y exige como requisito sine qua non que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales y/o legales, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
9. Que, el arrendatario admite haber tenido conocimiento del proceso penal que se inició con motivo del delito de fraude perpetrado en contra de NICOLASA ARMEN GONZALEZ DE HERNANDEZ, al punto que alegó como cuestión previa la prejudicialidad de la acción penal.
10. Que, en caso de violación de la preferencia ofertiva, el arrendatario tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, debido ejercer su acción dentro de un plazo de cuarenta (40) días calendario bajo la vigencia de la antigua ley o dentro de un lapso de seis (06) meses, bajo la vigencia de la ley actual, contados a partir de la notificación de la negociación.
11. Que, en cualquiera de los dos casos resultaba imprescindible que el arrendatario tuviera conocimiento de la negociación de venta para que este pudiera ejercer su derecho de retracto legal bajo pena de caducidad.
12. Que, alega la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto han transcurrido más de veinte (20) años desde que se protocolizó el documento de venta ante el Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda. De manera que, la inscripción de un acto en el registro y su posterior publicación crea una presunción iuris et de iure sobre el conocimiento universal del acto inscrito que no puede ser desvirtuada.
13. Que, alega la prescripción de la acción de retracto legal arrendaticio por haber transcurrido más de veinte (20) años, según los términos del artículo 1.977 del Código Civil.
14. Que, niega rechaza y contradice los hechos en que se basa la presente demanda de retracto legal con base a los siguientes argumentos; que, en primer lugar, el arrendatario no tiene derecho a la preferencia ofertiva a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ya que no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones legales.
15. Que, la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, nunca tuvo la voluntad de vender el inmueble y, por tanto, no tenía obligación de notificar al arrendatario para que este ejerciera su derecho a la preferencia ofertiva.
16. Que, la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, fue víctima de fraude perpetrado en su contra por los ciudadanos Guillermo Fernando Alvarado Marticorena y su cónyuge Elia Josefina Abad quienes eran los representantes de INMOBILIARIA SOLIDEZ C.A .
17. Que, en principio hubo una sentencia condenatoria que, además de dar pena en prisión, anuló las ventas fraudulentas mediante las cuales se pretendió despojar a la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández de todos sus bienes inmuebles.
18. Que, aun no han sido cancelados los documentos de venta ante el registro con los que se perpetró el delito y la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS en su condición de única y universal heredera interpuso una demanda civil contra la empresa MERCANTIL SUCRE C.A en la que solicitó la inexistencia del contrato y también la declaratoria de nulidad absoluta.
19. Que, en dicho juicio se decretó una medida cautelar innominada mediante la cual se designó a la ciudadana ROSALBA BAUTE SIMANCAS como administradora de los bienes de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández.
20. Que, lo anterior pone de manifiesto no solo su interés procesal sino su cualidad o legitimación ad causam para presentar la demanda aquí contenida así como también la improcedencia del llamado a terceros que hace el demandado reconviniente para que se le notifique de la venta.
21. Que, por las razones antes expuestas se solicita que, se declare sin lugar la reconvención por retracto legal arrendaticio y se condene en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Contestación del tercero:
En fecha 10 de octubre de 2023, la representación judicial de la tercera interviniente, consignó escrito de contestación a la cita efectuada de conformidad con el artículo 370.4 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
1. Que, la venta del inmueble a que se contrae en el presente juicio, constituyó un fraude en perjuicio de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, según se puede evidenciar de las sentencias que han sido consignadas en el expediente.
2. Que, al no tratarse de una operación legítima, sino de un medio para cometer un hecho punible, es importante sostener que la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A no tiene cualidad para sostener la presente demanda y menos aún tiene interés en las resultas del presente juicio.
3. Que, es importante señalar que la empresa MERCANTIL SUCRE C.A no ha suscrito ningún contrato con la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A; sino que ésta suscribió un contrato con la INMOBILIARIA SOLIDEZ C.A quien actuó en ese entonces en representación de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández.
4. Que, es evidente que la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS sustituyó la posición de la propietaria que ostentaba la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, sino que también en los derechos que le correspondía a esta en el contrato que suscribió con la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A. cuando esta ejercía la representación de la propietaria.
5. Que, la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., no es la arrendadora del inmueble, así como tampoco es la legítima propietaria de éste, en virtud de que esta no estuvo legítimamente representada en el contrato de venta, ni pagó por el precio de venta sino que el contrato en cuestión se utilizó para fines delictivos.
6. Que, alega la caducidad de la acción o del derecho de retracto legal, por haber transcurrido más de seis (06) meses desde que la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A afirma haber tenido conocimiento de la operación.
7. Que, en efecto la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONORÍA PEPIN, C.A reconoce haber tenido conocimiento de esta fraudulenta venta desde hace más de quince (15) años, razón por la cual su acción está caduca de conformidad con el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
8. Que, si aun el alegato referido a la caducidad de la acción no fuere suficiente para dar al traste con la acción de retracto legal, es importante señalar entonces que la acción está prescrita por haber transcurrido más de veinte (20) años desde que se autenticó y registró el contrato de venta a que se contrae la demanda de retracto legal.
9. Que, niega, rechaza y contradice los hechos en que se apoya la acción de retracto legal y la cita en garantía con base en que el arrendatario no tiene derecho a la preferencia ofertiva, ya que no se encontraba ni se encuentra solvente en el pago del alquiler ni tampoco con sus obligaciones contractuales, en consecuencia el arrendatario no tiene derecho al retracto legal arrendaticio.
10. Que, aun así la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A hubiera comprado de forma legítima el inmueble a que se contrae el presente juicio, no es ella quien tenía la obligación de notificar al arrendatario la voluntad de vender sino el propietario arrendador. Sin embargo, teniendo en cuenta que la legítima propietaria fue víctima de un fraude, es obvio que esta notificación no podía producirse para que se ejerciera el derecho a la preferencia ofertiva frente a una venta fraudulenta.
11. Que, por las razones antes expuestas solicita que se declare sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y se le imponga a la parte demandada reconviniente el pago de las costas procesales correspondientes.

Pues bien, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos, teniendo que los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar están circunscritos a procurar la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo bajo las causales que se encuentran en el artículo 40 literal “a” y “e” de la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, esto es: falta de pago de los cánones arrendaticios y que el inmueble arrendado vaya a ser objeto de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el bien, debidamente justificado; por su parte, la accionada al momento de dar contestación a la demanda, reconoce la relación arrendaticia pero con otro locador, que nunca ha dejado de pagar el canon arrendaticio y que no existe una orden demolición respecto del inmueble arrendado. Por otra parte, la mutua petición propuesta por la demandada persigue el reconocimiento de la preferencia ofertiva que dice ostentar sobre el inmueble arrendado a través de una acción de retracto legal arrendaticio, ante ello, su antagonista sostiene que no existe tal derecho de preferencia, pues, el inmueble que fue una enajenado se hizo a través de la perpetración de un fraude, y en todo caso, el reconviniente no reúne los requisitos legales para optar al retracto legal por hallarse insolvente en el pago de cánones arrendaticios.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Pruebas de la demandante con el escrito libelar:
Promovió, cursante a los folios 12 al 15 de la pieza I, copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2021, bajo el número 3, tomo 140, folios 8 al 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; en tal sentido, siendo que el mismo no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello la representación que ostentan los profesionales del derecho Rubén Elías Rodríguez Lobo, Alexander José Villafañe Méndez, Dean Carlos Valdivia Tincopa y Carlos Alberto León Amaya, respecto de la demandante reconvenida ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 16 al 21 de la pieza I, copia simple de contrato privado de arrendamiento de fecha 01º de abril de 2004, entre la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ C.A, en su condición de administradora del inmueble objeto del presente juicio y la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A; en tal sentido, siendo que dicha instrumental no fue objeto de impugnación, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda demostrado que entre las mencionadas empresas se celebró un contrato de arrendamiento sobre un local comercial identificado con el número sesenta y dos (62), ubicado en la calle Sucre, entre la Av. Guaicaipuro y la Av. Mis Encantos, municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, por una duración de tres (3) años con vigencia desde el día 01º de abril de 2004 hasta el 01º de abril de 2007, dejando claro que, para su renovación debía emitirse otro contrato y en el mismo se deja constancia que el arrendatario tiene arrendado el inmueble desde el 28º de noviembre de 1986. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folio 22 y 23 de la pieza I, copia simple de instrumento de poder autenticado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao de fecha 25 de julio de 2005, bajo el número 49, tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; en tal sentido, siendo que el mismo no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que para la fecha, la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 989.420, otorgó poder especial de administración a la empresa Inmobiliaria Solidez, C.A. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 24 al 39 de la pieza I, copia simple de declaración sucesoral número 1808 realizada en fecha 11 de marzo de 1986, presentada ante el antiguo Departamento de Sucesiones de la Administración de Rentas del Ministerio de Hacienda; en este sentido, siendo un documento público administrativo que no fue desvirtuado por prueba en contrario, esta Alzada, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio y con ello queda demostrado que la ciudadana Nicolasa González de Hernández, presentó la declaración sucesoral del ciudadano Carlos Alberto Hernández, y ostenta el carácter de única heredera de los bienes declarados pertenecientes al prenombrado ciudadano, incluyendo el inmueble objeto del presente juicio. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 41 al 43 de la pieza I, copia simple de testamento inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 15 de mayo de 2007, bajo el número 10, tomo 1, protocolo cuarto; en tal sentido, siendo que dicha documental no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella queda demostrado que la ciudadana Nicolasa González de Hernández otorgó testamento a la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, expresando su voluntad de nombrarla única y universal heredera y propietaria de todos sus bienes. Así se precisa.
Promovió, cursante al folio 44 de la pieza I, copia simple de acta de defunción emanada del Registro Civil de la parroquia Petare, municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de diciembre de 2010, bajo el número 3213, en tal sentido, siendo que dicha documental no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella queda demostrado que la ciudadana Nicolasa González de Hernández, falleció el día 09 de diciembre de 2010. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 45 al 53 de la pieza I, copia simple de declaración sucesoral número 1490027143 realizada en fecha 17 de junio de 2014, presentada ante Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (Seniat); en este sentido, siendo un documento público administrativo que no fue desvirtuado por prueba en contrario, esta alzada, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio y con ello queda demostrado que la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, presentó la declaración sucesoral de la ciudadana Nicolasa González de Hernández, y ostenta el carácter de única heredera de los bienes declarados pertenecientes a la prenombrada ciudadana, incluyendo el inmueble objeto del presente juicio. Así se precisa.
Pruebas de la demandante en fase de promoción de pruebas:
Promovió, cursante a los folios 10 al 30 de la pieza II, copia simple de documento de propiedad inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda Bolivariano de Miranda Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1969, bajo el número 12, tomo 19, protocolo primero. Ahora bien, esta alzada debe acentuar que dada la naturaleza del procedimiento oral por el cual se ventila el presente juicio, el demandante tiene la carga de presentar todas las documentales conjuntamente con el escrito libelar, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado la oficina en donde se encuentran, circunstancia que quedó verificada en juicio, razón por la cual, al ver que la parte actora dio cumplimiento al último aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, se procederá a analizar el medio de prueba, observando para ello que el mismo no fue objeto de impugnación por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda demostrado que el inmueble objeto del presente juicio fue adquirido para la fecha por el ciudadano Carlos Alberto Hernández, quien en vida fuere venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-29.585. Así se precisa.
Promovió, cursante al folio 31 de la pieza II, copia certificada de acta de defunción emanada del Registro Civil de la parroquia El Recreo, municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2022. Ahora bien, esta alzada debe acentuar que dada la naturaleza del procedimiento oral por el cual se ventila el presente juicio, el demandante tiene la carga de presentar todas las documentales conjuntamente con el escrito libelar, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado la oficina en donde se encuentran, circunstancia que quedó verificada en juicio, razón por la cual, al ver que la parte actora dio cumplimiento al último aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, se procederá a analizar el medio de prueba, observando para ello que el mismo no fue objeto de tacha por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda demostrado que el ciudadano Carlos Alberto Hernández, falleció el 18 de mayo de 1985. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 33 al 44 de la pieza II, instrumentales que ya fueron objeto de análisis en el acápite anterior (acta de defunción, poder general de administración y declaración sucesoral), razón por la cual, esta alzada a los fines de evitar tediosas repeticiones le otorga el mismo análisis y valor probatorio concedido a las documentales en cuestión. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 45 al 58 de la pieza II, copia certificada de decreto cautelar proferido por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de agosto de 2022, en el expediente signado con el alfanumérico AP11-V-FALLAS-2022-000489. En tal sentido, al tratarse de una documental el medio de prueba que aquí se analiza, ha debido la parte actora consignarla conjuntamente con el escrito libelar, por lo que no hacerlo en la oportunidad legal correspondiente debe desecharse el documento por resultar manifiestamente ilegal de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 59 al 79 de la pieza II, copia simple de acta de conclusiones, dispositivo del fallo y sentencia emanadas del Juzgado (21º) de Primera Instancia en Función de Juicio del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fechas 28 de octubre de 2015 y 23 de agosto de 2023. En tal sentido, al tratarse de documentales ha debido la parte actora consignarlas conjuntamente con el escrito libelar o en su defecto señalar en la demanda la oficina donde se hallaban, al no hacerlo en la oportunidad legal correspondiente debe desecharse dichas documentales por resultar manifiestamente ilegales de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 79 al 112 de la pieza II, copias simples de actuaciones judiciales del expediente identificado con el alfanumérico AP11-V-FALLAS-2022-000489 cursante ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En tal sentido, al tratarse de documentales ha debido la parte actora consignarlas conjuntamente con el escrito libelar o en su defecto señalar en la demanda la oficina donde se hallaban, al no hacerlo en la oportunidad legal correspondiente debe desecharse dichas documentales por resultar manifiestamente ilegales de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 113 al 125 de la pieza II, copia simple de expediente de consignaciones identificado con el alfanumérico 2005-20059059, de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, al tratarse de una documental el medio de prueba que aquí se analiza, ha debido la parte actora consignarla conjuntamente con el escrito libelar o indicar en la demanda el lugar donde se hallaba, por lo que no hacerlo en la oportunidad legal correspondiente debe desecharse la instrumental en cuestión por resultar manifiestamente ilegal de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Pruebas de la demandada con la contestación:
Promovió, marcada con la letra “A” cursante a los folios 124 al 130 de la pieza I, copia simple de acta de asamblea inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 18 de enero de 2010, bajo el numero 8, tomo 12-A SGDO; en tal sentido, siendo que dicho documento fue impugnado por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentado en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traer el mismo en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha el mismo por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con la letra “B” cursante al folio 131 de la pieza I, copia simple de contrato privado de arrendamiento suscrito el 25 de julio de 2001 entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A y la empresa MERCANTIL SUCRE C.A; en tal sentido, siendo que dicho documento fue impugnado por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentado en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traer el mismo en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha el mismo por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con las letra “C” cursante a los folios 132 de la pieza I, copia simple de caratula de expediente identificado con el número 2005-9059, fechada 05 de diciembre 2005; mismo que no reúne los requisitos para ser un medio de prueba admisible en juicio conforme a las reglas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, esta alzada desecha la instrumental en cuestión por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con la letra “D” cursante al folio 133 de la pieza I, copia simple de solicitud de consignación realizada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de diciembre de 2005; en tal sentido, siendo que dicho documento fue impugnado por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentado en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traer el mismo en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha el mismo por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con la letra “E” cursante a los folios 134 al 136 de la pieza I, copia simple de escrito de consignaciones realizado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en tal sentido, siendo que dicho documento fue impugnado por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentado en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traer el mismo en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha el mismo por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con la letra “F” cursante a los folios 137 y 139 de la pieza I, copia simple de documento de venta del inmueble objeto del juicio realizada en fecha 20 de octubre de 2000, presentado ante la Notaría Publica Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda y protocolizado ante el Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero; en tal sentido, siendo que dicho documento fue impugnado por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentado en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traer el mismo en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha el mismo por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con la letra “G” cursante a los folios 140 al 145 de la pieza I, copia simple de boleta de notificación de fecha 31 de marzo de 2006, emitida por el Juzgado Décimo Octavo de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas; en tal sentido, siendo que dicho documento fue impugnado por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentado en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traer el mismo en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha el mismo por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Promovió, marcada con la letra “H”, cursante a los folios 146 al 165 de la pieza I, copia simple de facturas, mismas que fueron impugnadas por la demandante en su oportunidad correspondiente, por ser presentadas en copia simple y, al no cumplir el promovente con la carga de traerlas en copia certificada o en su defecto hacerse con la prueba de cotejo, esta alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desecha las mismas por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Pruebas de la tercera interviniente:
Promovió, cursante a los folios 269 al 271 de la pieza I, copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de octubre de 2023, bajo el número 6, tomo 133, folios 17 al 19 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; en tal sentido, siendo que el mismo no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello la representación que ostenta el abogado Roger Arsenio Roldan Barreto, respecto de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 272 al 283 de la pieza I, copia certificada de sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de agosto de 2023, en el expediente signado con el alfanumérico Nº 1 C-S-1348-23; en tal sentido, siendo que la misma no fue objeto de tacha, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que dicho tribunal dictó medida de aseguramiento a favor de la ciudadana Rosalba Baute Simancas, como administradora del 100% del capital de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A. Así se precisa.
Pruebas de la demandante en segunda instancia:
Promovió, cursante a los folios 12 al 18 de la pieza III, copia simple de acta de asamblea emanada del Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 18 de diciembre de 2023, bajo el número 6, tomo 956; en tal sentido, siendo que la misma no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, como presidente de la junta directiva de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A. Así se precisa.
Promovió, cursante a los folios 19 al 29 de la pieza III, copia certificada de sentencia emanada del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de marzo de 2024, en el juicio de nulidad de contrato que sigue la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCA en contra de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., identificado con el alfanumérico AP11-V-FALLAS-2022-000489; en tal sentido, siendo que la misma no fue objeto de tacha, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que en el referido juicio el tribunal mencionado le impartió homologación al convenimiento efectuado por la demandada, y por vía de consecuencia, anuló –entre otros- el contrato autenticado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el número 31, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero, mediante el cual la ciudadana Nicolasa González de Hernández vendió el inmueble objeto del presente juicio a la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A. Así se precisa.

Capítulo IV
ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
En fecha 09 de mayo de 2024, el abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, consignó el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 01 al 11 de la pieza número 3 del presente expediente), sosteniendo que el juicio de desalojo a que se contrae el presente juicio tiene dos puntos álgidos, el primero tiene que ver con la supuesta falta de cualidad de la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, mientras que el segundo con la falta de pago del canon de arrendamiento.
Señaló, que la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández contrató los servicios de la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A otorgándole un poder para que esta administrara sus bienes y, en este ejercicio de mandato la referida empresa celebró un contrato de arrendamiento con la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A sobre el local comercial en juicio.
Afirmó, que los ciudadanos Guillermo Fernando Alvarado y Elia Josefina Abad quienes eran los administradores de la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A. se confabularon para defraudar a la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández y despojarla de sus bienes, entre ellos el local aquí en juicio.
Sostuvo, que a raíz de esa situación la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández revocó el poder que le había otorgado a la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A, dirigiéndose a la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A, a fin de notificarle esa revocatoria de poder y a su vez informarle que los pagos de los cánones de arrendamiento debían efectuarse en su cuenta del Banco de Venezuela; paralelamente, se inició un juicio penal contra los ciudadanos Guillermo Fernando Alvarado y Elia Josefina Abad, en el Juzgado Vigésimo Primero de Juicio del Circuito Judicial Penal de Caracas, el cual dictó, en fecha 5 de febrero de 2016.
Que, consta en el expediente el testamento registrado que acredita a la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS como única y universal heredera de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, así como la declaración sucesoral, en la que se evidencia que la ciudadana es la única heredera de Nicolasa González de Hernández y por tanto propietaria de todos sus bienes, por tanto, su mandante si tiene la cualidad e interés.
Aseveró, que una vez demostrado la cualidad e interés de la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS en proponer la demanda de desalojo, es importante destacar que, luego de haber sido demandada la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN C.A por falta de pago, consignó extemporáneamente a favor de un tercero el pago de cuarenta y tres (43) meses insolutos.
Refirió, que dicha consignación no solo resulta extemporánea, sino ineficaz por haberse hecho a favor de un tercero no legitimado para recibir el pago, sin contar que el monto depositado no se corresponde con el monto de la deuda por concepto de canon de arrendamiento.
En cuanto a la reconvención, alegó que esta acción está caduca por haberse intentado después de quince (15) años desde que el inquilino tuvo conocimiento de la venta, siendo que el lapso para proponer a demanda era de 40 días según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis y que, en todo caso la nueva ley establece un lapso de seis (06) meses; que, si lo anterior no se considerase suficiente para dar al traste con esa reconvención, habría que señalar que el derecho a la preferencia ofertiva lo tiene el inquilino que se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones.
Finalmente, solicitó que se declarara sin lugar la apelación ejercida contra la sentencia definitiva que declaró con lugar la demanda de desalojo y se ordene el desalojo del inmueble y su entrega material.
Demandada:
En fecha 20 de mayo de 2024, el abogado Ramón Antonio Obando Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., consignó el respectivo escrito de OBSERVACIONES (cursante a los folios 31 al 36 de la pieza III del presente expediente), mediante el cual sostuvo que la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS no tiene facultad, carácter ni interés para proponer la demanda ya que, el testamento no demuestra la titularidad de la acción y, que la parte actora no acompañó con el libelo de la demanda el documento de propiedad donde se infiera que el referido inmueble pertenecía a la causante.
Que, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue vendido a la empresa MERCANTIL SUCRE C.A, según consta documento inscrito en la oficina de Registro Publico del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 25 de julio de 2001 y contra esta venta la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández inició una demanda de nulidad por falta de consentimiento en contra de la empresa MERCANTIL SUCRE C.A, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Señaló, que tal y como alegó la parte actora el poder fue revocado, pero el contrato mantuvo su eficacia ya que la revocatoria del poder tuvo efectos “ex nunc”.
Refutó, el señalamiento que hace la parte actora al decir que la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A es propietaria del local en juicio ya que el apoderado de esta empresa convino en la presente demanda la inexistencia y nulidad absoluta del contrato de compra-venta del local en juicio.
Aseveró, que el artículo 1.271 del Código Civil concatenado con el artículo 52 de la Ley de Impuestos sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, se desprende que el deudor no será condenado si prueba que la inejecución o el retardo en el cumplimiento de la obligación proviene de una causa que no le sea imputable, por lo que el fallecimiento de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández activa ese artículo, no encontrándose obligado la arrendataria al pago del arrendamiento sin el previo conocimiento del certificado de solvencia.
También, indicó que durante la pandemia de la covid-19 fueron dictados tres decretos de suspensión de pagos de los cánones de arrendamiento de inmuebles para uso comercial
Que, el contrato de arrendamiento no se ajustó a lo dispuesto a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que “mandó” a adecuar todos los contratos en un lapso no mayor de seis (6) meses, vigentes a la fecha de entrada en vigor de la citada ley a partir de su publicación.
En cuanto a la reconvención, alude que en este caso no opera ni la caducidad ni la prescripción por tratarse de una violación de normas de orden público, como son las de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ex artículo 3.
Alegó, que su representada es víctima de la desidia y abandono de sus derechos de los supuestos herederos, ya que desde el año 2010 cuando fallece la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, no le fue requerida la sustitución del contrato por el nuevo propietario ni realizaron gestión alguna de cobro; Por último, solicitó la revocatoria del fallo apelado y el reintegro del local a la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 22 de marzo de 2024, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por motivo de desalojo incoara la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en contra de la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A; siendo menester atender previo al fondo de la controversia, lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y así observamos lo siguiente:
Para resolver se observa:
Dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera oportuno precisar que, la norma civil adjetiva en su artículo 244 estatuye la nulidad de la sentencia por faltar a las determinaciones del artículo 243 ibídem, dentro de las cuales podemos señalar que: “Toda sentencia debe contener: (…) 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso se pueda absolverse de la instancia”. (Resaltado propio).
De manera que el precepto establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, determina una obligación ineludible para el sentenciador, la cual no es otra que analizar y pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones esgrimidas por las partes, oportuna y tempestivamente durante el juicio, por tanto, el fallo que eventualmente se dicte, debe tomar en cuenta todas estas alegaciones, de lo contrario, violentaría el juez el requisito de congruencia que debe contener toda sentencia.
En ese orden, pudo evidenciar esta alzada que la representación judicial de la parte demandante al momento de proponer la demanda, sustentó el desalojo en dos causales a saber: la falta de pago y que el inmueble sea objeto de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el mismo, ambas, contenidas en los literales “a” y “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, respectivamente, y si bien, la recurrida alude a ambas causales como objeto de la pretensión de la actora para procurar el desalojo, no es menos cierto que nada resolvió respecto a que el inmueble deba ser objeto de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el mismo.
En efecto, no consta en el cuerpo de la sentencia que se somete a control de esta superioridad, que el judicante del tribunal de municipio haya emitido pronunciamiento alguno con relación a la causal contenida en el literal “e” de la mencionada norma, siendo obligación del sentenciador resolver todos los alegatos vertidos por las partes con base en lo estatuido en el artículo 243 de la ley civil adjetiva, pues al no hacerlo, como en efecto sucedió, incurrió en el vicio de incongruencia, lo que es motivo suficiente para que la decisión apelada se halle inficionada; en consecuencia, habiendo evidenciado quien juzga la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del ordinal 5° del artículo 243 ibídem, la cual es de estricto orden público, la decisión dictada el 22 de marzo de 2022, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas será declarada NULA, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
En ese sentido, dada la nulidad aquí decretada, pasa quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia observa:

V.I. De la falta de cualidad e interés:
En este orden, corresponde a esta alzada emitir pronunciamiento respecto de la defensa perentoria de falta de cualidad e interés activa opuesta por la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual sostiene que la titularidad del bien inmueble objeto del juicio le pertenece a la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., y en todo caso, si tal y como lo refiere la actora, le fue otorgado un testamento por parte de la ciudadana Nicolasa González de Hernández, nunca fue recibida una notificación en calidad de arrendataria para enterarse de esta circunstancia.
Ahora bien, vale acentuar que la falta de cualidad e interés conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, constituye una excepción perentoria atinente a la pretensión, cuyo examen en principio, se encuentra reservado a la sentencia de mérito que resuelva la controversia que ha sido sometida al conocimiento del órgano jurisdiccional, previa su proposición por la parte demandada.
De hecho, la legitimación ad causam guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), entonces, la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 313 de fecha 29 de junio de 2018, determinó lo siguiente:
“Del criterio expuesto, el cual se reitera, se desprende que la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier título válido, así, la legitimación ad causam está sujeta en principio a la afirmación del actor, de ser el titular del derecho que se reclama, contra quien señala como el obligado de la relación jurídica (demandada), quienes se considerarían legitimados.
Dicho esto, es importante destacar que el juez para constatar la legitimación procesal no debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega y pretende, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, su deber en relación al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado –legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión”.

En el presente caso, la parte actora se erige, según sus afirmaciones, como sucesora universal de la ciudadana Nicolasa González de Hernández, respecto de todos sus bienes y propiedades que ésta ostentaba en vida, aseveración que respalda, entre otros, con el testamento analizado en juicio, por tanto, no existe discusión en la titularidad del derecho que se reclama, por lo que la demandante al perseguir el desalojo de un bien inmueble que afirma –se repite- es de su propiedad, ostenta la cualidad activa para intentar el presente juicio; en consecuencia, si tiene la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, la cualidad e interés para sostener el presente juicio, debiéndose declarar sin lugar la defensa opuesta por la parte demandada, tal y como asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
V.II. De la impugnación a la cuantía:
De igual manera, la representación judicial de la parte demandada impugnó la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla insuficiente, pues afirma que es un hecho notorio el deterioro del poder adquisitivo en virtud del fenómeno de la inflación, por lo que solicita que la misma se fije en la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000).
Así, tenemos que el actor en su escrito libelar estimó la demanda en la cantidad cinco mil bolívares (Bs. 5.000), por tanto, vista la estimación hecha por la parte actora y la impugnación realizada a ésta, debe este juzgador citar las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil relativas a la estimación de la demanda las cuales son del tenor siguiente:
Artículo 30.- “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda, según las reglas siguientes:”.
Artículo 31.- “Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda”.

Por su parte, el artículo 38 establece lo siguiente:
Artículo 38.- “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.

Conforme a las citadas normas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en no pocas decisiones (verbigracia, sentencia de fecha 01 de agosto de 2017, expediente número 17-332), dejó asentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó establecido que en los casos de impugnación a la cuantía el demandado tiene la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación y por consiguiente, la subsecuente carga de demostrar tal aseveración.
En el presente caso, la parte demandante pretende el desalojo de un inmueble y estableció la cuantía en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs 5.000), no obstante, la parte accionada se limitó a afirmar que la inflación es un hecho notorio y por tanto, la cuantía debe ser fijada en la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000), sin embargo, más allá de entrar a analizar si el fenómeno inflacionario pueda ser o no un hecho notorio, el impugnante no cumplió con su carga de demostrar lo insuficiente –según sus dichos- de la cuantía y menos aún, el porqué debe ser estimada la demanda en la cantidad establecida en su ataque, en consecuencia, debe esta alzada desestimar la impugnación propuesta en estos términos, teniendo como definitiva la estimación hecha por el actor en su demanda y declarándose al efecto sin lugar la impugnación a la cuantía realizada, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
DEL FONDE DEL ASUNTO
La regla de distribución de la carga de la prueba se encuentra contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la “carga subjetiva de la prueba” que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid. Rengel Romberg Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”. Ed. Exlibris. Caracas, 1991. Tomo III. p 277 y ss.).
En este sentido, corresponde a este sentenciador retomar los límites de la controversia teniendo para ello que la parte actora procura la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo bajo las causales que se encuentran en el artículo 40 literales: “a” y “e” de la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, esto es: falta de pago de los cánones arrendaticios y que el inmueble arrendado vaya a ser objeto de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el bien, debidamente justificado; por su parte, la accionada al momento de dar contestación a la demanda, reconoce la relación arrendaticia pero con otro locador, que nunca ha dejado de pagar el canon arrendaticio y que no existe una orden demolición respecto del inmueble arrendado.
Así, quedó demostrado en autos la relación arrendaticia que une a la empresa la empresa MUEBLERIA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., con la sociedad mercantil INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., respecto de un inmueble ubicado en el municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en un lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la calle Sucre, distinguida con el número sesenta y dos (62), el cual mide seis metros con treinta centímetros (6,30 m) de frente por veinticinco con setenta centímetros (25,70 m) de fondo, según contrato privado de arrendamiento fechado 01º de abril de 2004.
Cabe acotar, que esta última empresa, actuó a través de una mandato de administración que le confiriera en vida la ciudadana Nicolasa González de Hernández, en fecha 02 de febrero de 2005, quien era la propietaria del inmueble arrendado; posteriormente, la prenombrada ciudadana fallece y mediante el testamento fechado 15 de mayo de 2007, analizado y valorado en el presente fallo, expresó su voluntad de nombrar única y universal heredera y propietaria de todos sus bienes a la hoy demandante ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS.
Oportuno lo anterior, toda vez que la parte demandada a lo largo del juicio puso en tela de juicio la titularidad del bien inmueble arrendado, cuando no existe dudas respecto de quien es la propietaria, y aún así, ante la existencia de un contrato de arrendamiento y el fallecimiento del locador, debe traerse a colación lo establecido en el artículo 1.603 del Código Civil que establece la vigencia y pervivencia de los contratos ante la muerte de cualesquiera de las partes, determinando lo siguiente: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”; es decir, que subyace en la norma una subrogación de índole legal para quien haga las veces de heredero o herederos del causante, bien sea este último el arrendador o el arrendatario, máxima estatuida también en la ley especial (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) que regía la materia para el momento de la rúbrica del contrato y fallecimiento de la otrora propietaria –ex artículo 20-, independientemente, si el mandato otorgado a la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A. se extinguiera con ocasión a la muerte de la poderdante, según lo estipula el artículo 1.704.3 del Código Civil. Así se precisa.
Y se reitera que no existe dudas, ya que la venta que se reputaba como fidedigna entre la ciudadana Nicolasa González de Hernández y la empresa Mercantil Sucre, C.A., respecto del inmueble objeto del juicio, realizada ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el número 31, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero, quedó anulada mediante un proceso penal por la comisión del delito de fraude en grado de continuidad, misma que la demandada admite conocer en su escrito de contestación, ello, mediante sentencia de fecha 15 de febrero de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero (21º) Itinerante de Primera Instancia en Función de Juicio del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, también anulada por un tribunal con competencia civil, tal y como quedó demostrado en la instrumental consignada ante esta instancia. Así se precisa.
Ahora bien, aclarado lo anterior, la primera causal que invoca el accionante es la falta de pago de cánones arrendaticios, por tanto, al ser el hecho constitutivo de la pretensión un hecho negativo (falta de pago) y atendiendo a las reglas de la carga de la prueba, corresponde a la demandada demostrar su solvencia, así, de las pruebas analizadas y valoradas en juicio, no se determinó que la demandada haya pagado los cánones arrendaticios que le endilga su antagonista como insolutos, incluso, afirmó la demandada que inició un procedimiento de consignaciones de alquileres en favor la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ, C.A., pero tal circunstancia no quedó demostrada ni acreditada en autos, y de ser cierto, mal podría la demandada haber sufragado estos conceptos a favor de un tercero cuando tenía conocimiento, según escrito de contestación a la demanda, de la muerte de su antigua locadora Nicolasa González de Hernández, de que la hoy demandante se había erigido como dueña del inmueble por sucesión testamentaria y de la nulidad de la venta del inmueble realizada en el año 2001. Así se precisa.
En tal sentido, la parte accionada en juicio no cumplió con su carga probatoria inobservando el principio de necesidad de la prueba, conforme al cual éstas se hacen indispensables para que el operador de justicia elabore su sentencia y construya el silogismo judicial que le permitirá resolver la controversia, pues las pruebas se hacen necesarias en el proceso para convencer al juzgador de los hechos que se discuten y se someten al criterio jurisdiccional, siendo entonces una carga de las partes, aportarlas al proceso conforme a las reglas de la carga de la prueba, no pudiendo aquél, suplir la deficiencia o negligencia probatoria de las mismas, en cuyo caso su decisión se basará en las pruebas existentes; en consecuencia, al no haber demostrado el hecho impeditivo o extintivo que sostiene el rechazo a la pretensión, esta alzada colige que la demandada no cumplió con su obligación como arrendataria de pagar los cánones arrendaticios adeudados, prosperando por tanto el desalojo demandado bajo la causal establecida en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
En cuanto al otro motivo de desalojo, esto es: que el inmueble debe ser objeto de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado, este sentenciador, atendiendo al principio de exhaustividad procesal, no encontró un elemento probatorio que demostrase tal aseveración, incumpliendo de esta manera la actora con su carga probatoria, por lo que no puede atribuírsele a la arrendataria el desalojo por la causal contenida en el artículo 40, literal “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razones estas que conllevan a la declaratoria parcial de la demanda incoada. Así se decide.
En consecuencia, la demanda que por motivo de desalojo incoara la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.667.410, en contra de la empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., anteriormente denominada Mueblería y Colchonería Pepín, S.R.L., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy, Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda) en fecha 10 de junio de 1981, bajo el número 68, tomo 43-A Sgdo, cuyos últimos estatutos sociales modificados se encuentran inscritos en el referido registro mercantil, en fecha 18 de enero de 2010, bajo el Nro. 08, tomo 12-A Sgdo, será declarada parcialmente con lugar y en consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega libre de bienes y personas del inmueble arrendado, constituido por un local comercial ubicado en el municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en un lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la calle Sucre, distinguida con el número sesenta y dos (62), el cual mide seis metros con treinta centímetros (6,30 m) de frente por veinticinco con setenta centímetros (25,70 m) de fondo, tal y como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Resuelto lo anterior, corresponde a esta alzada resolver la mutua pretensión propuesta por la parte demandada reconviniente, quien persigue la declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio, pues afirma tener el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado, ante ello, su antagonista sostiene que no existe tal derecho de preferencia, ya que el inmueble que fue enajenado se hizo a través de la perpetración de un fraude, y en todo caso, el reconviniente no reúne los requisitos legales para optar al retracto legal por hallarse insolvente en el pago de cánones arrendaticios.
Para resolver se observa:
Antes primero, pasará quien juzga a atender las defensas opuestas por la actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, invirtiendo el orden en el cual fueron alegadas, dada su naturaleza.
V.III. De la falta de cualidad e interés:
En este sentido, la demandante reconvenida alegó que el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse a un tercero se adquiere en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, así, afirma que no hay violación de la preferencia ofertiva que es lo que daría lugar a la acción de retracto legal, lo que hubo fue un fraude contra el propietario del inmueble y una venta del inmueble como medio eficaz para la perpetración del delito, razones estas que sustentan la defensa de falta de cualidad e interés.
Ahora bien, a los fines de evitar repeticiones tediosas y en atención al principio de economía procesal y unidad del fallo, se dan por reproducidos los basamentos doctrinarios y legales expresados en el acápite anterior del presente fallo, relacionados con la falta de cualidad, reiterando, que la legitimación ad causam guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio.
En el caso que nos ocupa, la demanda reconvenida afirma ser titular de un derecho de preferencia ofertiva por ser arrendataria de un inmueble, condición que también le atribuyó la demandante en su escrito libelar, por ello, y siendo que la acción de retracto legal está reservada únicamente al arrendatario del inmueble, colige esta alzada, que en efecto, la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., si ostenta la cualidad para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, sucumbiendo entre tanto la defensa perentoria de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandante reconvenida, tal y como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
V.IV. De la caducidad:
Al hilo, alega la demandante reconvenida que la arrendataria para el ejercicio del retracto legal, conforme a ley que regía la circunstancia de hecho, tenía un plazo de 40 días calendario según lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en su defecto, un lapso de 6 meses bajo el amparo de la ley vigente, según lo estipulado en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lapsos que en todo caso deben contarse a partir de la venta realizada ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el número 31, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero.
Así, esta alzada señala que la caducidad de la acción se traduce en el tiempo que preceptúa la ley para el ejercicio de determinado derecho ante los órganos jurisdiccionales, de allí que consumado el mismo se extingue el derecho, perdiendo el interesado la posibilidad que le estaba concedida para accionar; este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción, pues si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga.
Por su parte, hay que acentuar que uno de los presupuestos para el ejercicio del retracto legal, sino el más importante, es que el inmueble arrendado debe ser objeto de venta por parte del propietario locador, de lo contrario, no existe una preferencia ofertiva que garantizar y mucho menos un derecho de retracto que satisfacer.
En el caso que nos ocupa, la actora reconvenida parte de una circunstancia que no tiene asidero jurídico, pues si bien el inmueble objeto del presente juicio fue vendido en su oportunidad, no es menos cierto que tal operación negocial fue anulada por tribunales con competencia penal y civil, de manera que la defensa de caducidad parte de una ficción legal que no soporta un mayor análisis, es decir, al ser inexistente la venta del inmueble no nace para la arrendataria un derecho de retracto legal arrendaticia porque este nunca fue enajenado legalmente, más, cuando lo que hubo fue una sucesión testamentaria, circunstancia que no subsume el legislador en la norma para que opere una eventual preferencia ofertiva; en consecuencia, esta alzada deberá declarar la improcedencia de la caducidad opuesta, tal y como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
V.V. De la impugnación a la cuantía:
Siguiendo este orden, la parte actora reconvenida impugnó la cuantía de la reconvención de la demanda por retracto legal arrendaticio, por considerarla exagerada, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ello así, toda vez que la venta realizada que en fecha 20 de octubre de 2000, según documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda se estipuló como precio de venta del local en juicio a un equivalente a ciento tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 103.500.000,00), cifra que ha sufrido tres reconversiones monetarias quedando esa cantidad en Bs. 0.00001035.
Por su parte, la demandada reconviniente estimó la mutua petición en la cantidad cincuenta mil dólares estadounidenses (USD 50.000), equivalentes a setecientos treinta y ocho mil doscientos treinta bolívares (Bs. 738.230), en ese sentido, vista la estimación hecha por la parte actora y la impugnación realizada a ésta, tal y como ha quedado asentado en la motiva de la presente sentencia, el ataque a la cuantía sólo procede cuando se alega al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, teniendo el impugnante la subsecuente carga de demostrar tal aseveración.
Así, se evidencia que dicha venta, en efecto, fue por la cantidad que señalara el impugnante según el instrumento que soporta la venta declarada ilícita, de manera que no se sustenta la estimación que hiciere el reconviniente y, de haber considerado que el valor actual del inmueble se condecía con dicha estimación ha debido indicarlo en su escrito reconvencional, por tanto, la impugnación a la cuantía debe prosperar en derecho y la cuantía de la reconvención debe fijarse en la cantidad de Bs. 0.00001035, tal y como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
V.VI. De la prescripción:
En relación a la prescripción de la acción, la demandante reconvenida de conformidad con el artículo 1.977 del Código Civil, señaló que al tratarse de una acción real la propuesta por su antagonista, el ejercicio de la acción debía proponerse en un lapso de veinte (20) años desde que se autenticó y registró la venta ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el número 31, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero.
Ahora bien, la norma define la figura de la prescripción como un medio de obtener un derecho en particular o de liberarse de una obligación, en este sentido resulta oportuno citar el artículo 1952 de la Ley Civil Sustantiva, el cual dispone: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”. Entonces, el artículo establece dos tipos de prescripción, la primera, adquisitiva, siendo el elemento principal de ésta la posesión, y la segunda una prescripción extintiva, la cual deriva por la pasividad o inacción del acreedor, en ambos casos la ley establece un lapso de tiempo determinado y las condiciones que deben existir para la ocurrencia de cualquiera de ellos, dependiendo del caso.
Dicho esto, la prescripción alegada persigue fines extintivos respecto del ejercicio de un derecho, lapso que debe contarse a partir del nacimiento de ese derecho, no obstante, se insiste en que la actora reconvenida parte de un hecho que en la ficción legal quedó desvirtuado, toda vez que el inmueble objeto del presente juicio nunca fue vendido legalmente, por lo que no podría contarse un lapso de prescripción cuando el derecho que se reclama no se subsume dentro del presupuesto de validez para ello; en consecuencia, esta alzada deberá declarar la improcedencia de prescripción opuesta, tal y como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
Establecido lo anterior, se sebe precisar que la figura de la reconvención más que una defensa es una contra ofensiva clara del accionado siendo que, para la admisión de tales demandas, es decir, la primitiva y la que deviene por vía reconvencional, es necesario la existencia de cierto vínculo entre ambas, no generado precisamente por la identidad de sujetos, ya que tanto el actor como el demandando tendrán cualidades distintas en una y en otra; reconvención que está contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
Resulta claro, que mediante la reconvención el demandado plantea una nueva pretensión contra el actor, la cual puede tener el mismo objeto y fundamento de la pretensión contenida en la demanda primitiva, o un objeto o fundamento distintos; por ello, la reconvención o contrademanda origina entonces, la constitución de una relación procesal distinta a la derivada de la proposición de la demanda originaria. Por efecto de la reconvención no es que se amplíe el objeto del proceso pendiente, sino que surge un nuevo proceso con un objeto o thema decidendum propio, pero que, por razones de economía procesal y en virtud de la conexión subjetiva existente entre ambas relaciones procesales, se alega conjuntamente con la contestación, tal y como afirma la parte co-demandada en sus informes, simultáneamente se sustancia en el mismo procedimiento que el de la demanda principal, y se decide en una única sentencia que resuelve las pretensiones contenidas en la demanda principal y la reconvencional.
De lo expuesto se colige que la reconvención no es un medio de defensa, sino una contraofensiva explícita, en este caso, de la parte demandada, es decir, un ataque que presupone una pretensión concreta que espera el reconocimiento y satisfacción de un derecho; en el presente caso, la demandada reconviniente ejerce la acción de retracto legal arrendaticio respecto del bien inmueble que ocupa como arrendataria, sin embargo, tal y como se dispuso en la presente motiva, la venta que se reputaba como fidedigna entre la ciudadana Nicolasa González de Hernández y la empresa Mercantil Sucre, C.A., realizada ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el número 31, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero, y que es el fundamento de la pretensión reconvencional quedó anulada mediante un proceso penal por la comisión del delito de fraude en grado de continuidad, mediante sentencia de fecha 15 de febrero de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero (21º) Itinerante de Primera Instancia en Función de Juicio del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, y por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se precisa.
Por ello, la circunstancia de hecho que se erige como basamento de la mutua petición, no se subsume dentro de la premisa mayor que estatuye el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, la violación de la preferencia ofertiva (que se haya vendido el inmueble sin notificarle al arrendatario), pues se insiste, el bien inmueble objeto del juicio no ha sido enajenado; en consecuencia, la reconvención propuesta por la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., sociedad mercantil anteriormente denominada Mueblería y Colchonería Pepín, S.R.L., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy, Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda) en fecha 10 de junio de 1981, bajo el número 68, tomo 43-A Sgdo, cuyos últimos estatutos sociales modificados se encuentran inscritos en el referido registro mercantil, en fecha 18 de enero de 2010, bajo el Nro. 08, tomo 12-A Sgdo, en contra de la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.667.410, será declarada sin lugar, tal y como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
DE LA TERCERÍA FORZOSA
De conformidad con el artículo 370.4 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas en los casos siguientes: (…) 4º Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente”; la demandada pidió la intervención de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de agosto de 1972, bajo el Nro. 50, tomo 85-A, por ser esta quien adquirió el inmueble arrendado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el número 31, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2001, bajo el número 14, tomo 4, protocolo primero.
Por su parte, la tercera indica que la venta a la que alude la demandada, constituyó un fraude en perjuicio de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, por tanto, al no tratarse de una operación legítima alega que no tiene cualidad para sostener la presente demanda.
V.VII. De la falta de cualidad e interés:
Como ya ha sido expresado en la presente motiva, la legitimación ad causam guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), mismo supuesto que aplica para la legitimación pasiva.
Nótese, que el llamado a la tercera se realiza bajo el supuesto de una venta que es inexistente penal y civilmente, y es el sustento de la defensa de falta de cualidad, por lo que no puede obviar este juzgado que la titularidad del interés no solamente es negado por la tercera sino que se soporta en el análisis que a lo largo del presente fallo se ha desarrollado, pudiéndose afirmar sin temor a equívocos, que en efecto, la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A., no tiene cualidad para sostener el llamado que se le hiciera a juicio en calidad de tercera, deviniendo en inadmisible la tercería propuesta por la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., anteriormente denominada Mueblería y Colchonería Pepín, S.R.L., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy, Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda) en fecha 10 de junio de 1981, bajo el número 68, tomo 43-A Sgdo, cuyos últimos estatutos sociales modificados se encuentran inscritos en el referido registro mercantil, en fecha 18 de enero de 2010, bajo el Nro. 08, tomo 12-A Sgdo, tal y como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
Por último, dada la declaratoria de inadmisibilidad de la tercería, este tribunal se abstiene de resolver las defensas de caducidad y prescripción, así como el resto de alegatos vertidos en juicio por la tercera interviniente. Así finalmente se decide.
Capítulo VI
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, proferida en fecha 22 de marzo de 2024, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solo en lo que respecta a su NULIDAD de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del artículo 243, ordinal 5º ibídem.
Segundo: SIN LUGAR la falta de cualidad e interés activa opuesta por la parte demandada.
Tercero: SIN LUGAR la impugnación a la cuantía opuesta por la parte demandada.
Cuarto: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por motivo de desalojo incoara la ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.667.410, en contra de la sociedad mercantil MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy, Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda) en fecha 10 de junio de 1981, bajo el número 68, tomo 43-A Sgdo, cuyos últimos estatutos sociales modificados se encuentran inscritos en el referido registro mercantil, en fecha 18 de enero de 2010, bajo el Nro. 08, tomo 12-A Sgdo.
Quinto: Se ORDENA a la parte demandada, empresa MUEBLERÍA Y COLCHONERÍA PEPIN, C.A., a hacer entrega libre de bienes y personas del inmueble arrendado, constituido por un local comercial ubicado en el municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en un lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la calle Sucre, distinguida con el número sesenta y dos (62), el cual mide seis metros con treinta centímetros (6,30 m) de frente por veinticinco con setenta centímetros (25,70 m) de fondo.
Sexto: Dado que no hubo vencimiento total, no hay expresa condenatoria en costas en cuanto a la acción principal.
Séptimo: SIN LUGAR la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandante reconvenida.
Octavo: IMPROCEDENTE la caducidad opuesta por la parte demandante reconvenida.
Noveno: CON LUGAR la impugnación a la cuantía opuesta por la parte demandante reconvenida.
Décimo: IMPROCEDENTE la prescripción opuesta por la parte demandante reconvenida.
Undécimo: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.
Duodécimo: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado vencida en la reconvención propuesta.
Décimo Tercero: CON LUGAR la falta de cualidad e interés opuesta por la tercera interviniente, MERCANTIL SUCRE, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de agosto de 1972, bajo el Nro. 50, tomo 85-A.
Décimo Cuarto: INADMISIBLE la tercería forzosa de la empresa MERCANTIL SUCRE, C.A.
Décimo Quinto: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Décimo Sexto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Décimo Séptimo: Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cuatro (04) días del mes de octubre de 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
El Juez Superior
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Carlos Lugo
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

El Secretario
Carlos Lugo
RAC/cl*
Asunto: AP71-R-2024-000189.-