REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL y MERCANTIL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 7 de agosto de 2025
215° y 166°
PARTE DEMANDANTE: ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.149.653. Apoderada Judicial: Abogada Yasmina Bello De Solórzano, Inpreabogado N° 77.935.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A.", inscrita originalmente en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital (N° 16, Tomo 8-A, 16/01/2009) y posteriormente en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua (N° 9, Tomo 34-A, 08/04/2009), con última modificación de estatutos según Acta de Asamblea Extraordinaria del 05/10/2018 (N° 264, Tomo 31-A), en la persona de sus representantes legales, los ciudadanos JUAN PEDRO GABRIEL DÁVILA PONCE y ADRIANO VALENTÍN DÁVILA PONCE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-8.998.335 y V-14.129.723 respectivamente, en su carácter de Presidente y Vicepresidente.
Defensora Ad-Litem: Abogada Leinny España Ríos, Inpreabogado N° 291.820.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE N°: 16.004
DECISIÓN: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
La presente causa se inició mediante demanda de cumplimiento de contrato, indemnización de daños y perjuicios y daño moral, presentada el 6 de diciembre de 2022 por la abogada Yasmina Bello De Solórzano (Inpreabogado N° 77.935), en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A., representada por los ciudadanos JUAN PEDRO GABRIEL DÁVILA PONCE y ADRIANO VALENTÍN DÁVILA PONCE.
El 7 de diciembre de 2022 se recibió por distribución N° 187 el libelo de demanda, procedente de este mismo Juzgado en funciones de distribuidor. Ese mismo día, la apoderada judicial de la demandante compareció ante el Tribunal y consignó las documentales señaladas en su escrito libelar. El 9 de diciembre de 2022, el Tribunal admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada para que contestara la misma. Ese mismo día, la representante de la demandante consignó los fotostatos para librar la compulsa y los emolumentos necesarios para la citación.
El 16 de diciembre de 2022, el Alguacil del Tribunal, ciudadano Richard González, consignó la compulsa con la orden de comparecencia, dejando constancia de no haber podido localizar a la demandada para efectuar su citación. Ante esta situación, el 17 de enero de 2023, la apoderada de la demandante solicitó la citación mediante carteles. El Tribunal acordó esta solicitud el 26 de enero de 2023 y libró los carteles correspondientes. El 2 de febrero de 2023, la representante legal de la demandante retiró los carteles para su publicación. Esta publicación quedó debidamente acreditada en autos el 31 de mayo de 2023 mediante su inserción en los diarios 'El Siglo' y 'El Aragüeño', completándose el emplazamiento, luego de que el Secretario del Tribunal, ciudadano Antonio Hernández, procediera a fijar el cartel en el domicilio de la demandada el 20 de junio de 2023.
Al no comparecer la demandada, el 9 de agosto de 2023 la demandante solicitó el nombramiento de Defensor Ad-Litem, designándose el 10 de agosto a la abogada Leinny España Ríos (Inpreabogado N° 291.820), quien fue notificada el 2 de octubre y aceptó formalmente el cargo el 7 de noviembre de 2023. El 15 de noviembre, la apoderada de la demandante solicitó la citación de la Defensora Ad-Litem, la cual fue practicada el 28 de noviembre.
La Defensora Ad-Litem presentó su contestación de demanda el 12 de enero de 2024 y promovió pruebas el 24 de enero, mientras que la demandante promovió sus pruebas el 6 de febrero. El Tribunal admitió todas las pruebas el 7 de febrero y declaro sin lugar la oposición formulada por la defensara Ad-Litem el 14 de febrero. Las testimoniales de los ciudadanos Rodolfo Ignacio Omaña Sánchez, Nelsi Antonieta Yepez Romero, Cristian Danilo Mansani Buonopane y Zulay Carolina López De Pino se evacuaron el 22 de febrero de 2024.
Ambas partes presentaron sus informes el 29 de abril de 2024, y la demandante formuló observaciones a estos el 8 de mayo de 2024. Mediante auto del 15 de julio de 2024, el Tribunal difirió la sentencia definitiva, fundado en cúmulo de trabajo, entre otras razones.
En cuanto al cuaderno de medidas cautelares:
Se abrió el 9 de diciembre de 2022, decretándose el 12 de diciembre medidas de prohibición de enajenar y gravar, así como embargo, librándose los respectivos oficios que fueron retirados por la apoderada de la demandante ese mismo día. El 5 de febrero de 2024 se repuso la causa al estado de oposición al decreto cautelar, presentando la demandante sus pruebas el 15 de febrero y la defensa su oposición el 20 de febrero de 2024.
II
CUESTIÓN PREVIA SOBRE LA
JURISDICCIÓN DEL TRIBUNAL
Antes de analizar el fondo del asunto, el Tribunal examinará de oficio su competencia, en particular respecto a la cláusula arbitral establecida en los contratos entre las partes, para lo cual revisará las actas procesales y realizará las consideraciones pertinentes. La cláusula décima tercera de los instrumentos contractuales establecía claramente: "Cualquier disputa, reclamo, discrepancia, diferencia o controversia que surja entre las partes con motivo del presente contrato[...] será resuelta en forma definitiva y de manera exclusiva mediante arbitraje en base a equidad, conforme a las disposiciones previstas en la Ley de Arbitraje Comercial". Sin embargo, las partes han acudido directamente ante esta jurisdicción ordinaria sin oponer la excepción de arbitraje en la oportunidad procesal debida.
La jurisprudencia venezolana ha sido clara y consistente al respecto. Como estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en el caso Hotel Doral (sentencia N° 1209 del 20 de junio de 2001), al señalar que: "la renuncia tácita al arbitraje se verifica cuando, habiéndose interpuesto demanda judicial, la parte demandada no opone en forma la cláusula arbitral mediante el mecanismo procesal correspondiente (ex ordinal 1° del artículo 346 del CPC)”. Este criterio fue posteriormente desarrollado en el caso Astivenca en la Sentencia N° 1067 del 3 de noviembre de 2010 de la Sala Constitucional, que precisó: 'la sumisión tácita resultará, por parte del demandado, del hecho de realizar en el juicio, personalmente o por medio de apoderado, cualquier acto que no sea proponer la declinatoria de jurisdicción".
En el caso bajo estudio, resulta evidente que las partes, al no haber opuesto la excepción de arbitraje dentro del plazo procesal establecido, han manifestado de manera inequívoca su voluntad de renunciar al mecanismo arbitral que originalmente habían pactado. Esta conducta procesal, caracterizada por la inacción frente al ejercicio del derecho a demandar la competencia arbitral, configura precisamente lo que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han denominado como renuncia tácita al arbitraje. Dicha figura jurídica encuentra su sustento normativo tanto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que regula las excepciones previas, como en el artículo 45 de la Ley de Derecho Internacional Privado, el cual establece los efectos procesales de la sumisión tácita a la jurisdicción.
Por todo lo anteriormente expuesto, y en estricta aplicación de las disposiciones legales mencionadas así como de los precedentes jurisprudenciales citados, este Tribunal declara de manera expresa que las partes han incurrido en renuncia tácita del procedimiento arbitral inicialmente convenido. En consecuencia, y en virtud de dicha declaratoria, se establece que esta sede judicial ordinaria resulta plenamente competente para conocer y decidir sobre el fondo de la presente controversia, quedando en consecuencia expedita la vía procesal para continuar con el conocimiento sustantivo del presente asunto y el pronunciamiento sobre el mérito de la causa, conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, aun cuando se encuentre fuera del plazo legal establecido. Así se decide.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Síntesis de la Controversia.
La apoderada judicial de la parte demandante alega en la demanda que se celebraron dos contratos de cesión de derechos. El primer contrato fue suscrito entre la demandante, en su calidad de cesionaria, y la ciudadana Solcirre Norbeny León Guillén (C.I. V-15.084.125), quien actuó como cedente. Este documento fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, bajo el N° 35, Tomo 21, el 28 de enero de 2016. Dicho contrato recayó sobre una "opción de compraventa" previamente suscrita entre León Guillén y la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A., la cual había sido autenticado ante la misma notaría bajo el N° 21, Tomo 74, el 11 de marzo de 2014.
El segundo contrato se celebró entre la demandante, nuevamente como cesionaria, y la empresa Inversiones Vensoc, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua (N° 63, Tomo 83-A, 31/01/2008) en su carácter de cedente. Este acuerdo fue autenticado igualmente ante la Notaría Pública Quinta de Maracay bajo el N° 76, Tomo 19, el 28 de enero de 2016. Este instrumento jurídico hacía referencia a otra "opción de compraventa" suscrita entre Inversiones Vensoc, C.A. y PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A., registrada bajo el N° 22, Tomo 74, el mismo 11 de marzo de 2014.
En virtud de estos contratos, Promotora Inmobiliaria Ariona, C.A. asumió la obligación de construir dos Town House, identificados como TH-3 y TH-4, dentro del desarrollo urbanístico "Proyecto Verde Cañaveral", ubicado en el Sector Barrio Santa Eduvigis de Maracay. Cada una de estas viviendas contaría con una superficie de parcela de 70.50 metros cuadrados, con un área construida de 120 metros cuadrados distribuida en tres niveles: en la planta baja (37.30 m²) se ubicaban dos puestos de estacionamiento cubiertos y un patio individual; el primer nivel (41.90 m²) contaba con estar, comedor, cocina y lavadero; mientras que el segundo nivel (41.00 m²) incluía una habitación, un estar íntimo y dos baños. Los acabados especificados comprendían pisos estampados en concreto, friso en obra gris, puertas de madera contra enchapadas, ventanas de aluminio con vidrio panorámico y cerámica en baños.
La demandante sostiene que, a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales, incluyendo los pagos correspondientes por un monto total de 3,900,000 bolívares por cada Town House, la parte demandada incumplió su obligación de construir y entregar las viviendas en la fecha acordada (10 de marzo de 2016) ni durante el período de prórroga de seis meses establecido en el contrato. Además, alega que los representantes de la empresa le informaron que no contaban con los recursos para completar la obra y que incluso intentaron revender los inmuebles a terceros, negándole el acceso al proyecto.
Como consecuencia del incumplimiento contractual, la demandante alega haber sufrido perjuicios tanto económicos como morales, manifestados materialmente en gastos de alquiler por US$ 36.950 (daño emergente) y en la pérdida de ingresos por US$ 63.000 por rentas no percibidas (daños y perjuicios), así como en el ámbito personal a través de un severo deterioro de su calidad de vida que afectó su salud física y emocional, generando estrés, depresión e inseguridad, situaciones que, aunque los daños morales no son inherentes al incumplimiento contractual, en este caso derivan de acciones ilícitas extracontractuales, lo que justifica su reclamo de US$ 240.000 por este concepto, motivos por los cuales demanda el cumplimiento del contrato, la indemnización por daños y perjuicios y la reparación por daño moral, invocando los artículos 1.167, 1.185 y 1.196 del Código Civil junto con las cláusulas contractuales correspondientes.
Solicitando a este Tribunal que condene a la demandada a: (1) entregar los Town House TH-3 y TH-4 completamente terminados en el desarrollo "Proyecto Verde Cañaveral", con toda la documentación legal requerida, o en su defecto, autorizar su terminación a costa de la demandada por US$140.000; (2) pagar US$36.950 por daño emergente, US$63.000 por daños y perjuicios y US$240.000 por daño moral, cantidades que deberán ajustarse según indexación y convertirse a bolívares a la tasa oficial del BCV al momento del pago; y (3) pagar las costas procesales.
En este mismo orden de ideas, la Defensora Ad-Litem de la demandada, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, señaló que con el objetivo de notificar a la parte demandada, se llevó a cabo todas las diligencias necesarias, incluyendo el envío de un telegrama a través de IPOSTEL, el cual fue devuelto por "destinatario desconocido". Que posteriormente acudió a la dirección registrada en la Torre Sindoni de Maracay, donde actualmente funciona un centro oftalmológico, y luego a un inmueble en el Barrio Santa Eduvigis, el cual presentaba un aparente estado de abandono. Que adicionalmente intentó establecer contacto telefónico, así como a través de redes sociales y correo electrónico, sin obtener respuesta alguna. Que ante la imposibilidad de ubicar a la representada, procedió a contestar la demanda de manera genérica, negando, rechazando y contradiciendo todos los hechos y solicitudes planteados por la parte demandante.
2. Thaema Decidemdum y Distribución De La Carga De La Prueba
Conforme a los principios generales del derecho, la carga probatoria no constituye una imposición caprichosa, sino que deriva de la posición procesal que ocupa cada parte en el litigio. Como bien establece el principio "incumbit probatio qui dicit, non qui negat", corresponde al demandante probar los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que el demandado solo debe acreditar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos cuando formula excepciones, transformándose entonces en "actor" según el aforismo "reus in excipiendo fit actor".
En el caso concreto que nos ocupa, la Defensora Ad-Litem de la sociedad mercantil "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A.", se limitó a negar y contradecir todas las afirmaciones contenidas en el libelo de la demandante, sin llegar a alegar hechos nuevos que ameritaran prueba por su parte.
La distribución de la carga probatoria, conforme lo establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, impone a la parte demandante la obligación de demostrar: primero, el incumplimiento contractual imputable a la demandada; y segundo, los daños emergentes, lucro cesante y daño moral que deriven de dicho incumplimiento. Como acertadamente señaló Carnelutti en su obra "La prueba civil", corresponde a quien formula una pretensión probar los hechos que la sustentan, mientras que quien opone excepciones debe probar los hechos en que éstas se fundamentan.
Por cuanto la demandada en este caso no alegó hechos impeditivos, modificativos o extintivos, sino que se limitaron a formular negativas indefinidas, se encuentran exentos de toda carga probatoria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
3. De la valoración de las pruebas aportadas al proceso.
De las pruebas promovidas por el demandante:
Pruebas documentales anexadas al libelo de la demanda:
Documental A (folios 20 al 82):
Marcado "A": Poder de representación judicial otorgado por la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO (C.I. V-5.149.653), parte demandante, a favor de la abogada Yasmina Bello de Solorzano (IPREABOGADO N° 77.935), ante la Notaría Quinta de Maracay el 11 de octubre de 2022, bajo el N° 22, Tomo 87.
Marcado "B": Copia del acta constitutiva de la parte demandada, PROMOTORA INMOBILIARIA ARION, C.A., cuya última modificación de estatutos sociales consta en acta de Asamblea Extraordinaria del 5 de octubre de 2018, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua bajo el N° 264, Tomo 31-A.
Marcado "C": Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas del 22 de abril de 2015, inscrita en el mismo Registro bajo el N° 32, Tomo 106-A.
Todos estos instrumentos son públicos y se rigen por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se les otorga valor probatorio, ya que el primero acredita la representación judicial de la parte demandante, y los restantes, la constitución y representación legal de la sociedad demandada conforme a su junta directiva. Así se establece.
Documental D y E (folios 83 al 114):
Marcado "D1" y "E1": Contratos de Opción de Compraventa, ambos del 11 de marzo de 2014, protocolizados ante la Notaría Pública Quinta de Maracay bajo los N° 21 y 22, Tomo 74, respectivamente.
Marcado "D2" y "E2": Autorizaciones otorgadas por PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA C.A. el 28 de enero de 2016, ante la misma notaría (N° 60, Tomo 18 y N° 70, Tomo 19).
Marcado "D3": Cesión de derechos de opción de compraventa por la ciudadana Solciree Norbeny León Guillén (C.I. V-15.084.125) a favor de MORAIMA SERRANO, el 28 de enero de 2016 (N° 35, Tomo 21).
Marcado "E3": Cesión de derechos por INVERSIONES VENSOC C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua (N° 63, Tomo 83-A, 31/01/2008) a favor de MORAIMA SERRANO, misma fecha y notaría (N° 76, Tomo 19).
Estos documentos públicos tienen pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las circunstancias de modo, tiempo y lugar del contrato, la identidad de los firmantes y las obligaciones asumidas. Así se establece.
Documental F y G (folios 115 al 125):
Marcado "F" y "G": Copias del documento de propiedad de PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA C.A. sobre la parcela ubicada en el Sector Santa Eduvigis, Parroquia Las Delicias, Calle 23 N° 4-A, Maracay, Estado Aragua, inscrita el 4 de septiembre de 2009 (N° 2009.1556, Asiento Registral 1, matrícula N° 281.4.1.1.321, Folio Real 2009), y su certificación de gravamen, emitidos por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot. Así se establece.
Por ser instrumentos públicos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio, ya que demuestran la legítima propiedad de la demandada sobre el inmueble en cuestión. Así se establece.
Durante el lapso probatorio, promovió:
Testimoniales:
En las declaraciones testimoniales evacuadas el 22 de febrero de 2024 ante este Tribunal, los testigos Zulay Carolina López de Pino (C.I. V-7.227.307), Cristian Danilo Mansani Buonopane (C.I. V-17.239.573), Nelsi Antonieta Yépez Romero (C.I. V-17.799.187) y Rodolfo Ignacio Omaña Sánchez (C.I. V-14.296.095) coincidieron en señalar que: 1) La ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO vendió su apartamento en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto para invertir en dos Town Houses del Proyecto Verde Cañaveral que nunca le fueron entregados; 2) Actualmente vive en situación de alquiler en el Edificio Flamingo de Base Aragua, subsistiendo con una pensión gubernamental insuficiente de 130,00 bolívares y ayuda familiar; 3) Su estado de salud física y emocional ha sufrido un marcado deterioro, presentándose "deprimida", "desmejorada" y "con problemas de tensión"; 4) Todos los testigos coinciden en que antes de este evento era una persona "alegre, próspera y saludable", pero que actualmente "parece otra persona" y "ha decaído en un 100%"; 5) Confirmaron que la demandante invirtió todos sus recursos en el proyecto incumplido, incluyendo el producto de la venta de su vivienda y sus ahorros, lo que la ha llevado a una situación de vulnerabilidad económica y social; 6) Los testigos ratificaron que la sociedad demandada PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A. no cumplió con la entrega de las unidades y que este incumplimiento es la causa directa del menoscabo patrimonial y personal de la demandante.
En consecuencia, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto los declarantes merecen confianza en razón de su edad, vida y costumbres, este Juzgador confiere pleno valor probatorio a sus declaraciones, quedando demostrado el deterioro en el ámbito económico, social y emocional que padece la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO como consecuencia directa del incumplimiento contractual por parte de la demandada. Así se declara..
Ratificación de documentos insertos (folios 37 al 122):
Marcados "C", "D1", "D2", "D3", "E1", "E2", "E3" y "F" (copia simple con vista a su original).
Sobre estos documentos, el Tribunal ya emitió su pronunciamiento. Así se establece.
Documentos marcados "A" y "B" (folios 184, 185 y 194 al 259):
Contrato de arrendamiento privado del 22/02/2016 con el ciudadano José Ramón Mejía Arreaza (C.I. V-5.156.780).
Legajo de recibos de cánones de arrendamiento correspondientes.
Tratándose de documentos privados emanados de terceros no ratificados mediante prueba testimonial, se desechan del proceso conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se desechan.
Impresiones de anuncios publicitarios marcados 'C', 'D' y 'E' (folios 186 al 190), consistentes en publicaciones de alquileres en los portales digitales www.re/max.com.ve, www.rentahouse.com.ve y www.mercadolibre.com.ve.
ve Este Tribunal considera que dichas impresiones deben valorarse como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, aplicando por analogía normas sobre medios semejantes. En particular, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas les otorga eficacia probatoria equivalente a documentos escritos. Por analogía, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 429 del mismo código (reproducción fotostática de instrumentos públicos), al tratarse de impresiones de contenido público no impugnado. Por tanto, se estima pleno valor probatorio a estas documentales. Así se establece.
Documento marcado "F" (folios 191 al 193): Copia de escritura de compraventa mediante la cual la parte demandante vendió un inmueble a la ciudadana Karina Ayala Quijano (C.I. V-18.638.543), el 07/06/2016, bajo el N° 2016.324 (Asiento Registral 2, matrícula N° 281.4.1.3.8799, Folio Real 2016), otorgada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot, Estado Aragua.
Al ser instrumento público conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, pues acredita la venta realizada por la demandante sobre un inmueble plenamente identificado. Así se establece.
Pruebas Presentadas Por La Defensa Ad Litem De La Parte Demandada:
Folios 174-176: Telegrama y acuse de recibo de fecha 5/12/2023 enviado por IPOSTEL, devuelto el 7/12/2023 por "destinatario desconocido". Se otorga valor probatorio como documento público administrativo (con presunción relativa de veracidad, conforme a la doctrina sobre pruebas documentales), al evidenciar la imposibilidad de localizar a la demandada en su domicilio legal. Así se establece.
Folio 177: Captura de pantalla de correo electrónico del 9/1/2024 donde la Defensora Ad-Litem intentó contactar a la demandada sin obtener respuesta. Se valora como prueba libre (art. 395 CPC), equiparable a documento escrito por aplicación analógica del Decreto sobre Mensajes de Datos, al no haber sido impugnado. Así se declara.
Habiendo valorado exhaustivamente las pruebas aportadas por las partes en el lapso probatorio correspondiente, este Juzgador procede a examinar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de ellas conforme a lo pactado en los contratos objeto de este juicio.
4. Cumplimiento o no de los contratos objeto de estudio y las pretensiones indemnizatorias:
En el presente caso se examinan los contratos de Opción de Compra Venta suscritos el 11 de marzo de 2014 ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, identificados bajo los números 21, Tomo 74 y 22, Tomo 74 respectivamente. Como se dijo arriba, estos instrumentos jurídicos, conforme al artículo 1.159 del Código Civil que establece que "Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley", generan obligaciones recíprocas que deben cumplirse estrictamente según lo pactado por las partes contratantes. Se reitera lo señalado anteriormente en cuanto a la naturaleza vinculante de estos acuerdos y la obligatoriedad de su cumplimiento.
La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha establecido de manera consistente (Sentencia N° 116 del 22/03/2013 y N° RC.000577 del 06/10/2016) que la verdadera naturaleza de un contrato se determina por su contenido real y no por su denominación formal, requiriéndose para su calificación como compraventa la presencia de los elementos esenciales: objeto cierto, precio determinado y consentimiento válido. Este criterio se complementa con lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil, que otorgan fuerza vinculante a los contratos y regulan los efectos de su incumplimiento.
Los contratos formalizados ante la Notaría Pública Quinta de Maracay (Tomo 74, N° 21 y 22), al establecer obligaciones recíprocas y mecanismos sancionatorios para ambas partes (como la cláusula séptima que prevé retención del 10% por incumplimiento), configuran claramente una compraventa inmobiliaria y no una mera opción de compra. Esta conclusión se ajusta a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y a la jurisprudencia unificada de las Salas de Casación Civil (Sentencia N° 000164 del 11/04/2025) y Constitucional (Sentencia N° 878 del 20/07/2015), que exigen analizar la verdadera naturaleza contractual más allá de su denominación formal. Así se declara.
La cláusula cuarta de los contratos en cuestión, que textualmente establece que "Se estima que para construir el 'Proyecto Verde Cañaveral' [...] transcurrirán aproximadamente VEINTICUATRO (24) meses [...] salvo retrasos sobrevenidos [...] que ajenas a la voluntad de EL PROMITENTE VENDEDOR [...] el lapso [...] se prorrogará por seis (06) meses más", debe interpretarse conforme a los principios de fuerza vinculante de los contratos (artículo 1.159 CC) y de búsqueda de la verdadera intención de las partes (artículo 12 CPC). Como lo ha señalado la Sala Constitucional en sentencia N° 878 del 20/07/2015 (Exp. 14-0662), los jueces deben examinar cada contrato en su contexto particular, atendiendo a su estructura y efectos jurídicos reales.
El análisis del material probatorio incorporado al proceso demuestra de manera concluyente que la parte demandante cumplió cabalmente con todas sus obligaciones contractuales, como lo evidencian las autorizaciones de cesión de derechos y los instrumentos públicos debidamente autenticados. Por el contrario, la parte demandada incurrió en un incumplimiento flagrante al no entregar los inmuebles dentro del plazo máximo de 30 meses establecido en los contratos (24 meses iniciales más 6 de prórroga), situación que se agrava por el estado de abandono en que se encuentra la obra y el transcurso de más de ocho años desde el vencimiento del plazo contractual sin justificación válida alguna.
En virtud de los principios de conservación de los negocios jurídicos, protección de la buena fe contractual y fuerza vinculante de los contratos consagrados en nuestro ordenamiento legal, y en estricta aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil así como de la jurisprudencia citada, este Juzgador declara con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato. En consecuencia, se ordena a la parte demandada: 1) Entregar los inmuebles objeto del contrato; y 2) Protocolizar el documento definitivo de venta, tal como se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Para determinar la procedencia de las pretensiones indemnizatorias planteadas en el presente caso, este Tribunal debe analizar cuidadosamente cada uno de los rubros reclamados a la luz de los principios generales de la responsabilidad civil establecidos en nuestro ordenamiento jurídico. El artículo 1.185 del Código Civil venezolano establece de manera clara e inequívoca que "el que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo". Este principio fundamental se complementa con lo dispuesto en el artículo 1.196 del mismo cuerpo normativo, que extiende la obligación de reparación a "todo daño material o moral causado por el acto ilícito".
La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, particularmente en su sentencia del 14 de octubre de 2021, ha sido enfática al señalar que la responsabilidad civil puede surgir tanto de relaciones contractuales como extracontractuales, siempre que se configuren los tres elementos esenciales que la doctrina ha identificado: primero, la existencia de un hecho ilícito imputable al demandado (ya sea por dolo, culpa o negligencia); segundo, la producción de un daño cierto y actual; y tercero, la relación de causalidad directa e inmediata entre el hecho ilícito y el daño producido. Estos elementos deben concurrir de manera indubitable para que proceda la condena al pago de daños y perjuicios.
Respecto a la pretensión de daños emergentes relacionada con la terminación de las obras, la demandante solicitó la entrega de los inmuebles totalmente terminados o, en su defecto, autorización para culminar las obras a costa de la demandada, estimando este costo en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$140.000,00). Sin embargo, del exhaustivo examen del material probatorio incorporado al proceso, este Tribunal constata que: la parte demandante no aportó al proceso informe técnico alguno que describa de manera precisa y detallada el estado actual de las construcciones objeto del litigio; tampoco presentó avalúo o presupuesto debidamente fundamentado que justifique el monto reclamado para la culminación de las obras; asimismo, no existe en autos prueba fehaciente que permita determinar con certeza el grado de avance real de las construcciones al momento de presentarse la demanda.
Esta falta de prueba idónea resulta determinante, pues como lo ha establecido la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil, el demandante debe probar de manera clara y precisa tanto la existencia del daño como su cuantificación. En consecuencia, y en estricta aplicación del artículo 1.354 del Código Civil que exige la prueba del perjuicio reclamado, esta pretensión debe declararse sin lugar por no haberse acreditado suficientemente el daño alegado. Así se decide.
En relación con la pretensión de daños emergentes por concepto de cánones de arrendamiento, la demandante pidió la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA DÓLARES ($36.950,00) o su equivalente en bolívares. Para fundamentar esta pretensión, presentó un contrato de arrendamiento y un legajo de recibos de pago de cánones. No obstante, este Tribunal observa que:
Los documentos presentados están suscritos por un tercero ajeno al proceso, y al no haber sido ratificados en juicio mediante prueba testimonial, carecen de valor probatorio pleno conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, las publicidades presentadas como prueba de los montos de arrendamiento no se corresponden exactamente con las características y medidas de los inmuebles objeto del litigio, por lo que no pueden ser equiparadas sin más.
Como lo ha señalado la jurisprudencia, para que proceda la indemnización por este concepto, es necesario acreditar no solo el pago efectivo de los cánones, sino también que estos fueron consecuencia directa e inmediata del incumplimiento contractual. En el presente caso, al no haberse probado satisfactoriamente ninguno de estos extremos, esta pretensión debe igualmente declararse sin lugar. Así se decide.
En cuanto al lucro cesante reclamado en la cantidad de SESENTA Y TRES MIL DÓLARES (US$63.000,00) por concepto de cánones dejados de percibir, este Tribunal considera que si bien la parte demandante presentó pruebas sobre posibles montos de arrendamiento, no logró demostrar de manera fehaciente: que efectivamente tenía la intención y capacidad de arrendar los inmuebles; que contaba con posibles arrendatarios interesados; y que los montos reclamados corresponden exactamente a lo que hubiera podido percibir por los inmuebles en cuestión.
La jurisprudencia ha sido clara al señalar que el lucro cesante debe probarse con un grado suficiente de certeza, no bastando meras presunciones o especulaciones. Por tanto, al no haberse acreditado estos elementos esenciales, esta pretensión debe igualmente rechazarse y declararse sin lugar. Así se decide.
El contrato en su cláusula séptima estableció expresamente una sanción del diez por ciento (10%) del precio pagado por incumplimiento de las obligaciones contractuales. Habiendo quedado suficientemente demostrado el incumplimiento de la demandada, corresponde aplicar esta cláusula convencional.
El precio pactado y pagado en su totalidad en ambos contratos respecto a cada uno de los inmuebles fue de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), lo cual representa el cien por ciento (100%) del precio. Por tanto, conforme a la cláusula sancionatoria, corresponde a la parte demandada devolver a la parte demandante el diez por ciento (10%) de dicho monto por cada inmueble.
No obstante, considerando la significativa depreciación monetaria ocurrida desde el momento del pago, este Tribunal ordena que dicho monto sea objeto de corrección, adecuación e indexación monetaria mediante experticia complementaria una vez que quede firme la presente decisión, a fin de garantizar una justa indemnización.
La demandante reclama la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL DÓLARES ($240.000,00) por concepto de daño moral. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil en sentencia del 14 de octubre de 2021 ha establecido que, no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños morales cuando: El hecho implica la violación de un deber legal independiente del contrato; y El daño causado consiste en la privación de un bien moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.
En el caso sub judice, el comportamiento de la demandada - caracterizado por el incumplimiento sistemático durante más de ocho años de sus obligaciones contractuales, dejando a la demandante en un estado de incertidumbre y frustración - configura claramente un hecho ilícito autónomo que trasciende el mero incumplimiento contractual.
La prueba documental y testimonial incorporada al proceso demuestra de manera fehaciente el sufrimiento y menoscabo moral padecido por la demandante como consecuencia directa de este comportamiento. Por tanto, este Tribunal considera procedente acordar una indemnización por daño moral, fijándola prudencialmente en un tercio del monto reclamado, es decir, OCHENTA MIL DÓLARES (US$80.000,00), cantidad que igualmente deberá ser objeto de corrección monetaria mediante experticia complementaria. Así se decide.
En cuanto a los petitorios de culminación de la obra y obtener la habitabilidad del “Proyecto Verde Cañaveral” para poder registrar la propiedad de las unidades de vivienda por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, no se puede absolver la instancia por lo tanto debe el tribunal pronunciarse al respecto y resolver el fondo de la controversia, en vista de lo anterior en caso de que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con la culminación de la obra debe resolverse ese asunto pues una sentencia debe ser ejecutable y bastarse por sí misma, de tal manera que este tribunal considera que en caso de que la demandada incurra en la negativa de ejecutar y finalizar la obra, este tribunal considera procedente autorizar a la actora parcialmente gananciosa a culminar la obra y realizar los trámites necesarios debidamente facultada por este fallo judicial a los fines de obtener la habitabilidad y en consecuencia proceder a ejercer todos los actos relativos a la propiedad, referentes al uso, goce y disfrute de la propiedad, en tal sentido, esta sentencia debe ser suficiente para autorizar todo lo anteriormente descrito y los gastos debidamente soportados, para la culminación de la obra deben ser imputados posteriormente a cargo de la demandada parcialmente perdidosa. Asi se decide.
IV
DECISIÓN
Por las razones expuestas en los antecedentes, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesta por la abogada Yasmina Bello de Solórzano (Inpreabogado N° 77.935), en representación de la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.149.653, contra la sociedad mercantil "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A.", inscrita originalmente en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital (N° 16, Tomo 8-A, 16/01/2009) y posteriormente en el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua (N° 9, Tomo 34-A, 08/04/2009), con última modificación de estatutos según Acta de Asamblea Extraordinaria del 05/10/2018 (N° 264, Tomo 31-A), en la persona de sus representantes legales, los ciudadanos JUAN PEDRO GABRIEL DÁVILA PONCE y ADRIANO VALENTÍN DÁVILA PONCE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.998.335 y V-14.129.723 respectivamente, en sus caracteres de Presidente y Vicepresidente en el mismo orden.
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contractual. En consecuencia se ordena a la demandada "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A.": 1) La entrega material de los inmuebles Town House TH3 y TH4 del Proyecto Verde Cañaveral, totalmente terminados, a la parte demandante, ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.149.653; 2) Protocolizar el documento definitivo de venta de los inmuebles antes identificados, así como también gestionar los correspondientes permisos de habitabilidad, en conformidad con los contratos suscritos en fecha 11 de marzo de 2014 por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, inscritos bajo los números 21 y 22 del Tomo 74.
TERCERO: Para el caso de incumplimiento de la disposición segunda: 1) Se autoriza a la parte demandante a culminar, a su costo, las obras de construcción de los inmuebles Town House TH3 y TH4, antes identificados. En tal supuesto se condena a la parte demandada a reembolsarle a la demandante dichos gastos, debidamente soportados. 2) En caso de que la demandada no otorgue el documento definitivo de venta, la presente sentencia tendrá efectos de título de propiedad de dichos inmuebles a los fines de su protocolización, para lo cual se expedirá copia certificada en la oportunidad respectiva. Asimismo, se le autoriza para realizar los trámites necesarios a la obtención de la habitabilidad y a ejercer todos los actos relativos a la propiedad, referentes a su uso, goce y disfrute.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con la Cláusula Penal establecida en la cláusula séptima de los contratos objeto del presente litigio; por lo cual, siendo que el precio pagado la cantidad de tres Millones Novecientos Mil bolívares (Bs.3.900.000,oo) por cada inmueble, se ordena a la demandada "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A." reembolsar a la parte demandante, Moraima Yajaira Serrano Brito, supra identificada, una cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10%) de dicho precio por cada inmueble; monto este que, motivado a la depreciación notoria de nuestra moneda, deberá ser indexado mediante experticia complementaria del fallo una vez quede firme esta decisión.
QUINTO: CON LUGAR la pretensión de indemnización por daño moral, la cual se fija prudencialmente en una cantidad en bolívares equivalente a un tercio (1/3) del monto reclamado por este concepto, que fue de Doscientos Cuarenta Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ USD 240.000,oo). En consecuencia, se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora una cantidad en bolívares equivalente a Ochenta Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ USD 80.000,oo), calculados a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela al momento de que quede firme la presente decisión.
SEXTO: Notifíquese a las partes mediante boleta en conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los siete (7) días del mes de agosto de 2025. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
JUEZ TITULAR
DR. RAMÓN CAMACARO PARRA
SECRETARIO
ABG. ANTONIO HERNANDEZ ALFONZO
RCP/AHA/Mistral.
Exp. N° 16.004.
En la misma fecha, se publicó y registró la decisión anterior siendo las 2:00 p.m.
Secretario
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