TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 08 de Agosto de 2025
215° y 166°

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES

Suben las presentas actuaciones al conocimiento de esta alzada, a los fines de sustanciar y decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 19.09.2024, por el abogado ARMANDO SUE MACHADO, inscrito en el Inpreabogado Nº 20.748, actuando en su carácter de Apoderado a Judicial de la parte demandada, ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, titular de la cedula de identidad V - 10.923.280; contra la Sentencia dictada en fecha 02.08.2024, por el Tribunal De Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN), incoado por el ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, titular de la cedula de identidad V-11.917.225 contra YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT,, titular de la cedula de identidad V-10.923.280, sustanciado en el Expediente No. 50.193 (Nomenclatura de ese Tribunal).

De la Pretensión-

TITULO I
DE LOS HECHOS
Ciudadano Juez, en fecha 17/05/2007 se celebró contrato de opción a compra-venta con la ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, venezolana, titular de la cedula de identidad numero V-10.923.280, y de este domicilio, quien en lo sucesivo y para los efectos de la presente demanda se denominara “LA DEMANDADA”, según consta en documento autenticado inserto bajo el N° 63, Tomo 54 de fecha 17/05/2007 por ante la Notaria Publica Segunda (2da) de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua (Se adjunta y se marca con la letra “A”), teniendo como objeto del convenio, un bien inmueble constituido por una casa de habitación familiar y el terreno encima del cual está construido, ubicado en el Pasaje el Samán distinguida con el N° 11-1 de la calle independencia del Barrio Santa Ana en el Municipio Girardot del Estado Aragua, el terreno tiene una extensión de ciento cuarenta y dos metros cuadrados (142,00 mts2) y sus linderos son los siguientes: NORTE: Con el inmueble que es o fue de Jorge Patroniki; SUR: Que es su frente con el pasaje “El Samán”; ESTE: Con el inmueble que es o fue de José Ignacio Graterol Godoy; y OESTE: Con el inmueble que es o fue de Enrique Alvarado, que me pertenece según consta en documento protocolizado bajo el N° 49, Folios 162 al 163 protocolo primero (1ero) Tomo 21 en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua (Se adjunta y se maraca con la letra B). pero es el caso ciudadano Juez, que el contrato objeto de la presente acción judicial, establece lo siguiente en su cláusula tercera: “TERCERA: El precio de esta Opción de Compra –Venta es por la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 125.000.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente manera; En este acto la Opcionante cancelara a El Propietario la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) y el saldo restantes, o sea la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), al momento de la firma del documento de Venta definitivo…”. De tal manera, que para ese momento el precio que se acordó en el convenio, fue por la suma de ciento veinticinco millones de bolívares (Bs. 125.000.000,00), que representaron cincuenta y ocho mil doscientos ochenta y cinco dólares americanos con noventa y dos céntimos ($58.285,92), según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60 por cada Dólar de Estados Unidos de América) contenido en el antes citado informe Económico (pag. 204) del año dos mil siete (2007) publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), equivalentes a un millón trescientos sesenta y seis mil ciento treinta con cincuenta bolívares con siete céntimos (Bs. 1.376.130,57) según la misma fuente (Banco Central de Venezuela) a la presente fecha. Por lo tanto, así como lo estipula la referida clausula tercera, “LA DEMANDADA” debió pagar en ese acto, la suma de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,00), que representaron dieciséis mil trescientos veinte dólares americanos con cinco céntimos ($16.320,05) según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60 por cada Dólar de Estados Unidos de América) contenido en el Informe Económico (pag. 204) del año mil siete (2007) publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), hoy equivalentes a trescientos ochenta y cinco mil trescientos dieciséis bolívares con treinta y ocho céntimos (Bs. 385.316,38) según la misma fuente (BCV) a la presente fecha, lo cual no realizo el pago, quedando un saldo deudor de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00)que representaban cuarenta y uno mil novecientos sesenta y cinco dólares americanos con ochenta y seis céntimos ($41.965,86) según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60 por cada Dólar de Estados Unidos de América) contenido en el Informe Económico (pag. 2024) del año dos mil siete (2007) publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), hoy equivalente a novecientos noventa mil ochocientos trece bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 990813,95), que serían pagados en el momento de protocolizarse el documento de Compra-Venta, por ante el Registro Público dentro del lapso estipulado por las partes, lo cual tampoco cumplió. En ese sentido, el contrato establece en su cláusula cuarta lo siguiente: “…CUARTA: La presente Opción de Compra-Venta, tendrá una vigencia de Ciento Veinte (120) días continuos a partir de la Autenticación del presente documento…”, es decir, que hasta el catorce (14) de Septiembre del año dos mil siete (20007) era el tiempo de vigencia del convenio objeto de la presente acción judicial, no habiendo cumplido con sus obligaciones contraídas durante ese lapso ordinario del contrato, ni después de este. Asimismo, la cláusula quinta del contrato objeto de esta acción, estipulaba: “…QUINTA: Es convenido entre las partes que si la presente transacción no se realiza por causas imputables a la opcionante esta acepta y se compromete a cancelar la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) a El Propietario de la presente Opción de Compra –Venta…”vale decir, que el incumplimiento es imputable a “LA DEMANDADA”, por lo que le corresponde como penalización hacer entrega a estar parte accionante de la suma de cuatro mil seiscientos sesenta y dos dólares con ochenta y Siete céntimos ($4.662.87), equivalentes a ciento diez mil noventa bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 110.090,63) según la misma fuente (Banco Central de Venezuela). Es por ello las razones supra expuestas y por cuanto se han realizados innumerables diligencias personales con “LA DEMANDADA” para que cumpliera con la obligación en el referido contrato de opción de compra-venta, siendo todas infructuosas ya que se negó a dar cumplimiento a la misma, y en virtud de que el contrato ha sido vencido, no queda alternativa a esta parte accionante que recurrir a la vía judicial para demandar por la Resolución del Contrato, como efectivamente se hace.
TITULO II
DEL DERECHO
En cuanto a los fundamentos de derecho que sostiene la presente acción, tenemos el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano Vigente establece: (…) en concordancia con el articulo 1160 eiusdem que prevé: (…), en concordancia con el articulo 1167 eiusdem, el cual estipula textualmente: (….). citas sirven de base para justificar la presente acción judicial de Resolución de Contrato en contra de “LA DEMANDA” en los términos que más adelante se fijaran.
La materia objeto del presente juicio versa obre la resolución de un contrato bilateral suscrito entre el ciudadano JOSE IGNACIO JUNIOR COLMENARES HERNANDEZ y el ciudadano GERMAN CONTRERAS COLMENARES, por cuanto a decir de la parte actora en este caso, el demandado incumplió con el pago del saldo restante del precio total de la venta.
El articulo 1.1333 y siguiente del Código Civil Venezolano, establecen: (…).
Artículo 1.134: (….)
Artículo 1.159: (….).
Artículo 1.1160: (…).
La acción por resolución de contrato encuentra su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:
(…)
En la acción resolutoria, es solo al Juez a quien le compete apreciar, en cada caso de especie, cual retardo tiene suficiente entidad o gravedad para justificar la resolución. En este orden de ideas, la Doctrina ha expresado que la resolución es considerada como una sanción, y de allí que el artículo 1.167 del Código haya previsto como presupuesto indispensable la intervención del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción (Jose Melich-Orsini “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Año 2007, pag. 142, 423 y 426).
Artículo 1527: (…).
En tal sentido, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: (….).
La ultima de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentra a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda se sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permite sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir la ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmueble se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, temiendo como elemento principal la violación de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trata de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que esta última no vincula a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del año a favor del contratante inocente que confió de buna fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aun en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp.201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de estas.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes si pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual si se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explica más adelante.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecidos en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano(que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodriguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edicion, Livrosca, 1998, pp.49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiene a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
TITULO III
DE LAS CITACIONES Y/O NOTIFICACIONES
DE LA PARTE DEMANDADA
Se solicita que las citaciones y/o notificaciones de la parte demandada, sean practicadas en las siguientes dirección: Pasaje el Samán distinguida con el N° 11-1 de la calle independencia del Barrio Santa Ana en el Municipio Girardot del Estado Aragua, teléfono: 0424-3278218, de conformidad con el Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.
TITULO IV
DEL DOMICILIO PROCESAL
Se fija como domicilio procesal la siguiente dirección: Urbanización la Floresta Avenida Jose Maria Vargas Quinta Paola N° 19 Oficina 3 Municipio Girardot Maracay del Estado Aragua, teléfono: 80424)3353341, correo electrónico: carrolraymondjoseph@gmail.com. De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente.
TITULO V
DEL PETITORIO
En fuerza de las argumentaciones y consideraciones legales que han quedado señaladas precedentemente, se acude ante cesta autoridad judicial con la finalidad de demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, como en efecto se hace, a la ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, venezolana, titular de la cedula de identidad numero V-10.923.280 y de este domicilio, para cuyos efectos se solicita lo siguiente: PRIMERO: Sea admitida y sustanciada conforme a derecho se requiere la presente acción judicial interpuesta. SEGUNDO: Sea declarada CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la presentes demanda de Resolución de Contrato. TERCERO: Declarada CON LUGAR la presente acción judicial, se dé por resuelto el Contrato de Opción a Comprar –Venta, contenido en documento autenticado inserto bajo el N° 63, Tomo 54 de fecha 17/05/20007 por ante la Notaria Publica Segunda (2da) de Maracay de Municipio Girardot del Estado Aragua. CUARTO: Resuelto el contrato de opción a compra-venta, ordene i) que la ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BENTANCOURT antes identificada, devuelva a mi representado el inmueble objeto del contrato es decir el inmueble constituido por una casa de habitación familiar y el terreno encima del cual está construido el cual está ubicado en el Pasaje el Samaná distinguida con el N° 11-1 de la calle independencia del Barrio Santa en el Municipio Girardot de Estado Aragua, el cual está en su posesión desde el 17/05/2007 de conformidad con el contrato supra descrito y ii) condene a la parte accionada a entregar la cantidad de dinero derivada de la “Clausula” del contrato por concepto de indemnización por daños y perjuicios a esta parte, según el cálculo que resulte de una Experticia Complementaria del Fallo que realice el Banco Central de Venezuela (BCV). QUINTO: Sea condenada a pagar todas las Costas Procesales que resulten del presente proceso judicial. Todo ello de conformidad con los artículos 26, 49, 51 y 257 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.134, 1.160, 1.167 y 1.527 del Código Civil Venezolano y el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En la ciudad de Maracay del Estado Aragua a la fecha de su presentación.
TITULO VI
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
El Tribunal Supremo de Justicia mediante Resolución de la Sala plena N° 2018-0013 de fecha veinticuatro (24) de Octubre de 2018, ratificada en fecha veinticinco (25) de Abril de 2019, modifica la competencia en esta materia. Dicho monto a razón del valor oficial de la Unidad Tributaria actual en Bolívares como cuarenta Bolívares (Bs. 0.40). estimo la presente acción RESOLUCIÓN DE CONTRATO por la cantidad de un millón cuatrocientos siete mil novecientos treinta y siete bolívares con veinte céntimos (Bs. 1.407.937,20), que representan cincuenta y ocho mil doscientos ochenta y cinco dólares americanos con noventa y dos céntimos ($. 58.285,92), a la tasa del Banco central de Venezuela. Para un total de Tres millones quinientos diecinueve mil ochocientos cuarenta y tres. (3.519.843) Unidades Tributarias. (Folios 01 al 04 y Vlto).

Reforma :
… TITULO V DEL PETITORIO
En fuerza de las argumentaciones y consideraciones legales que han quedado señaladas precedentemente, se acude ante esta autoridad judicial con la finalidad de demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, Como en efecto se hace, a la ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT venezolana, titular de la cedula de identidad número V-10.923.280 y de este domicilio, para cuyos efectos se solicita lo siguiente: PRIMERO: Sea admitida y sustanciada conforme a derecho se requiere la presente acción judicial interpuesta. SEGUNDO: Sea declarada CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la presente demanda de Resolución de Contrato. TERCERO: Declarada CON LUGAR la presente acción judicial, se dé por resuelto el Contrato de Opción a Compra-Venta, contenido en documento autenticado inserto bajo el N° 63, Tomo 54 de fecha 17/05/2007 por ante la Notaria Pública Segunda (2da) de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua. CUARTO: condene a la parte accionada a entregar la cantidad de dinero derivada de la "Clausula Quinta" del contrato por concepto de indemnización por daños y perjuicios a esta parte, según el cálculo que resulte de una Experticia Complementaria del Fallo que realice el Banco Central de Venezuela (BCV). QUINTO: Sea condenada a pagar todas las Costas Procesales que resulten del presente proceso judicial. Todo ello de conformidad con los artículos 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.134, 1.160, 1.167 y 1.527 del código civil…

TITULO VI
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
El Tribunal Supremo de Justicia mediante Resolución de la sala plena N° 2018-0013 de fecha veinticuatro (24) de Octubre de 2018, ratificada en fecha veinticinco (25) de Abril de 2019, modifica la competencia en esta materia. Dicho monto a razón del valor oficial de la Unidad Tributaria actual en nueve Bolívares (Bs. 9,0). Estimo la presente acción RESOLUCIÓN DE CONTRATO por la cantidad de un millón cuatrocientos siete mil novecientos treinta y siete bolívares con veinte céntimos (Bs. 1.407.937,20), que representan cincuenta y cuatro mil quinientos veintiocho dólares americanos con noventa y cuatro céntimos ($.54.528,94), a la tasa del Banco central de Venezuela. Para un total de ciento cincuenta y seis mil cuatrocientas treinta y siete unidades tributarias (156.437) Unidades Tributarias.

De La Contestación De La Demanda
(…)
CAPITULO I
Es el caso ciudadano Juez, relevante a la demanda presentada por el Ciudadano LEONEL DE JESUS VALLEJO PEREZ, ut supra mencionado; esta parte da fe y constancia de la existencia y celebración del contrato de opción compra venta sobre un inmueble con los siguientes datos: ubicada en el pasaje: “EL SAMÁN”, distinguida con el N°:11-1, de la calle Independencia del Barrio de Santa Ana del Municipio Girardot, Estado Aragua; cuyos linderos posee por el NORTE: Con el inmueble que es o fue de Jorge Patroniki, SUR: que es su frente, con el pasaje “EL SAMAN”, ESTE: con el inmueble que es o fu de Jose Ignacio Graterol Godoy, y OESTE: con el inmueble que es o fue de Enrique Alvarado. No obstante, está presente parte NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE el siguiente punto único a exponer en este mencionado capitulo:
1- SE NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE, el incumplimiento de sus obligaciones de pago durante el lapso de los 120 días continuos de vigencia del contrato opción compra –venta. Se hace mención, que para la fecha del año 2007, se tenía una relación emocional y sentimental con el ciudadano demandante de esta presenta causa, en la cual para el día 15 de mayo de año 2007, se realizó un pago en efectivo de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.00,00) posteriormente para la fecha del 17 de mayo del año 2007, se celebra el contrato de opción compra-venta, en la cual se deja taxativamente expreso en su CLAUSULA TERCERA: (…) En este acto la Opcionante cancelara A EL Propietario la Cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00). El contrato de opción compra-venta se expresa que se tenía como requisito para su celebración del acto, la primera cuota cancelado, en la cual fue realizada DOS (02) días antes de la celebración de la misma.
Por otro lado , ciudadano Juez, durante el lapso de los 120 días en la cual equivale 4 meses aproximadamente, mi relación emocional y sentimental que tenía con el ciudadano demandante se vio de sostener por el conflicto internos, optando el demandante en no recibirme el monto restante de los NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) como acto de venganza en mi contra, ya que queda establecido en la CLAUSULA TERCERA (…) y el saldo restante, o sea la cantidad NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), al momento de la firma del documento de Venta definitivo. Es así ciudadana juez, que, desde el quebramiento de nuestra relación, no quiso cumplir con el contrato de recibirme el dinero para efectuar la Tradición Legal del Inmueble en opción. Para la siguiente fecha del 21 de junio del año 2.007, tenía en mi poder el restante del dinero que el contrato opción compra-venta me exige tener dentro del lapso de los 120 días, a partir de la fecha en mención, fueron las veces y ocasiones que recurrir al ciudadano demandante para entregar el dinero, y este se negaba en rechazarme de forma expresa y personal, poniendo excusa emocionales y llegando al punto de ignorarme y realizar artífices secundarios con personas externas para logar que desocupe del inmueble. Aunado a estas circunstancias estaba siempre acompañadas por la ciudadana BIAHANA ESTELA GARCIA JARA en la cual se constituirá como testigo en este presente proceso.
2- SE NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE, el incumplimiento de las obligaciones de pago después del lapso de los 120 días del contrato opción compra-venta; invocando el principio “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes” establecidos en el artículo 1133 del Código Civil Venezolano, es incongruente la exigencia de la parte demandante del pago posterior del lapso que establece el contrato; aunque por razones expresas en el punto anterior, por la confianza que se tenía y del interés de ser propietaria del Inmueble recurría al ciudadano demandante durante el año 2007 hasta el año 2010 para que me recibiera el dinero restante para poder celebrar el contrato de venta definitivo, pero este negó en su totalidad y obteniendo un alejamiento injustificado más allá de nuestra relación emocional y máxima confianza en la en esos años que vivimos.
Es tal el caso ciudadana juez, para la fecha actual, espero y aspiro entregarle el dinero restante para que la parte demandante cumpla con lo pactado en el contrato de opción compra-venta.
Aunado a estos puntos mencionados y expresos, tiene prueba de testigos en cada una de la circunstancia mencionada, en la cual serán promovidas en el lapso correspondiente de este procedimiento judicial ordinario civil.
CAPITULO II
DE LA RECONVENCIÓN
DE LA RECONVENCIÓN

Sección Primera
DE LOS HECHOS
Amparada en el artículo 26 de nuestra Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en vista de las circunstancias expresas en el capítulo anterior, expongo mi pretensión sobre los derechos y garantías en las cuales fueron lesionadas por el incumplimiento del ciudadano demandante en el contrato de opción compra-venta:
1-Para la fecha del 24 de octubre del año 1995 se constituye una relación arrendaticia entre el ciudadano demandante y mi persona sobre el inmueble objeto de la demanda, transcurrido 12 años de relación arrendaticia, mediado del mes de abril del año 2007, concordamos para realizar una opción compra-venta, con la finalidad de constituirme como propietaria del inmueble, para la fecha del 14 de mayo del año 2007 se presenta el documento para la respectiva revisión ante la Oficina de la Notaria Segunda de Maracay del Estado Aragua. Posteriormente, para la fecha del 15 de mayo del 2007, en el apartamento en posesión y en presencia de la ciudadana Biana Estela Gracia Jara, le hice entrega de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) en la cual lo tenía en una maleta de viaje y de color negro y este mismo los contabilizo, aceptando el pago se retira con el dinero, y para la fecha del 17 de mayo 2007, se hizo la respectiva celebración del contrato opción compra-venta, cuyo ciudadana Biana Estela Gracia Jara hizo acto de presencia en la cual siempre nos dio compañía en todo momento.
2- A partir de la fecha del jueves 21 de junio del año 2.007, fueron la veces y ocasiones que acudí a la brusquedad del ciudadano demandante para hacer entrega del restante y las constantes llamadas telefónicas que este se negaba rechazar, para esta circunstancias, la ciudadana BIAHA ESTELA GARCIA JARA hizo acto de presencia en múltiples ocasiones que acudia al ciudadano demandante, por razones de seguridad por el alto monto de dinero que poseía con la finalidad de hacer entrega al ciudadano demandante en la cual siempre me vi acompañada por los ciudadanos mencionados.
Aunado a estas fechas, están dentro del lapso de los 120 días del cual el contrato opción compra-venta establece de forma taxativa y expresa en su contenido.
3- Conforme a los puntos anteriores, en la existencia del contrato opción compra-venta, celebrado el 17 de mayo del año 2007, en su cláusula quinta expresa de manera tácitamente lo siguiente:
“QUINTA”: (…).
En vista de las circunstancias negativa que el ciudadano demandante presento durante los 120 días del contrato opción compra-venta, es causa suficiente e imputable para EL PROPIETARIO (demandante) para la devolución de los TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00).
Sección Segunda
DEL DERECHO
Agotados los capítulos anteriores, presento los artículos, sentencias y doctrinas que solicito que sean ejecutados y debidamente subsanados, como finalidad del estado venezolano en la cual se constituye en democracia, y social de Derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad y la justicia. Por ende, expongo lo siguiente:
1- Es menester exponer la importancia del contrato que se deja en evidencia por las partes, las obligaciones contrarias y pactadas es un convenio en la cual se benefician entre sí; estas obligaciones contraída y originando por la fuente del interés individual a través del consentimiento, en donde se establece y se constituye como ley entre las partes. Es así ciudadana Juez, amparados en el artículo 1.167 de nuestro Código Civil Venezolano, presentamos el derecho y la oportunidad de reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo por las causas del incumplimiento ya expuesto en la sección anterior.
Artículo 1.133: (…)
Artículo 1.134: (…)
Artículo 1.167: (…)
2- El objeto del contrato de opción Compra-Venta fue la tradición legal del inmueble mediante el documento definitivo de venta pura y simple, en vista de las circunstancias negativas en la cual conoce este presente despacho judicial, presento la Sentencia RC.000225 de la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de mayo del año 2011, con ponencia de la magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, con el fin de lograr un objeto pacífico y cumplimiento del contrato en la cual sigo con el interés de adquirir el inmueble, en el caso negativo, la devolución del pago entregado y evidenciado en el contrato.
(…)
Añadiendo de forma taxativa la finalidad jurídica que provee el artículo 1.161 del Código Civil Venezolano, concatenado a la sentencia anteriormente mencionada, en la cual se ratifica el interés de presentar y solicitar la estabilidad contractual en la cual se pactó.
3- La buena fe, como lealtad, se refiere a un comportamiento leal, honesto y probo en el marco de la relación o negocio jurídico; es decir, a la manera en que las partes deben comportarse en el cumplimiento de sus derechos y obligaciones.
Desde el punto de vista, la buena fe constituye un estándar o modelo de conducta que reclama ciertos comportamientos objetivos a las partes contratantes, el contenido de ese estándar es indeterminado y abstracto, pero se integra con las costumbres y la moral estableciendo un deber de cooperación en las relaciones jurídicas. En otras palabras, la buena fe legalmente contractual se constituye en un límite tendiente a evitar el dolo en ciertos actos de ejercicio de un derecho o de maquinaciones tendientes a provocar daños a través del uso desviado de medios legales, inicialmente legítimos si se les considera de manera aislada.
Artículo 1.160: (…)
Aunado al principio y el articulo, en vista de las circunstancias negativa en la cual mi persona fue afectada económicamente, se ratifica la solicitud del cumplimiento del contrato, en su negativa la resolución del mismo y el cumplimiento de la CLAUSULA QUINTA, en tanto se refiere a la devolución del dinero entregado
Sección Tercera
DE LAS PRUEBAS
Está presente parte, en la calidad de demandada presenta pruebas de testigo presenciales sobre los hechos ya narrados y expuestos sobre las circunstancias negativos que realizo el ciudadano demandante en contra de mí y del contrato opción compra-venta.
Testimoniales: Necesaria y pertinentes, por ser testigo presencial de los hechos que se están alegando y ventilando en la presente causa civil que reposa en este digno Tribunal.
1- BIANA ESTELA GARCIA JARA CI: V-8.946.285
Estos presentes testigos, serán promovidos en el lapso correspondiente y oportuno que provee el Código de Procedimiento Civil, con el objetivo de ser evacuados en juicio.
Sección Cuarta
DE LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
En vista de la demanda presentada por el ciudadano LEONEL DE JESUS VALLEJO PEREZ, y de lo mencionado tácitamente en el contrato opción compra-venta del recibimiento de los TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), concatenado a la exposición pertinente de los hechos en la cual la parte demandante incumplió con sus obligaciones; está presente parte, se apega de forma parcial al criterio de la indexación que presenta la parte demandante en cual queda de la siguiente manera:
1- TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) que representan DIECISÉIS MIL TRESCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON CINCO CÉNTIMOS ($16.320.05) según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60) por cada dólar de Estado Unidos de América, contenido en el informe económico (pag 204) del año dos mil siete (2.007).
CAPITULO II
DEL PETITORIO
En vista de lo expuesto en la presente contestación de la demanda ante su digno despacho judicial, amparados en el bien jurídico tutelado en el artículo 26, 51 y 257 de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicito lo siguiente para la restitución de mis derechos ofendidos:
PRIMERO: solicito la ADMISIÓN de la presente contestación de la demanda y la apertura del procedimiento ordinario civil para la brusquedad de la verdad y el saneamiento de mis derechos ofendidos.
SEGUNDO: solicito la ADMISIÓN de la Reconvención presentada en la presente contestación.
TERCERO: en cuanto a una negatividad y la imposibilidad de la procedencia del punto tercero para la aceptación del pago y cumplimiento debido del contrato opción compra-venta. SOLICITO la Resolución del Contrato y ejecución de la CLAUSULA QUINTA para la devolución de lo entregado en el acto de la firma del contrato opción compra-venta. Es todo Ciudadana Juez.

Corre inserto del folio 44 al 49, de fecha 20 Octubre 2023, CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN, presentada por la Abogada CARROL CARMEN RAYMOND DE BOLÍVAR, Inpreabogado N° 23.885, Apoderada Judicial de la parte Actora:
(…)
Negamos, rechazamos y contradecimos en todo y cada una de las partes las afirmaciones realizadas sin base probatoria y de manera temeraria por parte de la representación judicial de la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Betancourt, toda vez que, afirma falsamente que efectuó un pago el día 15 de mayo de 2007, por un monto de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000) que a decir de la aludida representación se efectuó de una manera que pareciese sacada de una película de mafiosos de bajo presupuesto es decir en efectivo y una maleta negra unos días antes de la celebración del contrato de opción de compra-venta del cual solicitamos la resolución, cuando existía medios más idóneos para la época como era el cheque de gerencia. Negamos rotundamente que dicho pago se efectuara y mucho menos de la forma antes descritas, pues como podrá observar el tribunal, de los hechos relatados en los escritos y de los cuales no existe controvertido se desprende, que se realizó un contrato entre mi representado y la prenombrada ciudadana y que en dicho contrato jamás se indicó que se hubiese efectuado algún pago antes de la celebración del mismo, por el contrario se acordó realizar dos pagos los cuales no fueron realizados.
Ante tal situación cabe preguntarse ¿Cómo es que la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Betancourt suscribió un contrato sin dejar constancia del supuesto pago realizado?
Aunado a ello, se desprende la denuncia presentada el 27 de Septiembre 2022 por la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Bentacourt ante el Ministerio Publico y Juez de Primera Instancia en Funciones de Control de Circuito Judicial Penal del Estado Aragua (la cual anexamos a este escrito), que la ciudadana modifica la versión de los hechos del caso de autos pues ante la jurisdicción penal afirma que mi cliente tiene problemas con el yerno de la prenombrada ciudadana y que posee intenciones de adquirir el inmueble, mientras que en la presenta causa afirma que los problemas son por una relación sentimental con mi representado y que ya había realizado falsamente un pago dos días antes de la suscripción del contrato como puede ver señor Juez las afirmaciones planteadas por la representación judicial de la accionada no son contestes y por tanto ser tomadas con mucha prudencia ya que no son ciertas.
Igualmente negamos rotundamente las afirmaciones relativas a las supuestas gestiones que tenían como finalidad hacerle un pago a mi representado donde se desprende del escrito consignado por la antes mencionada ciudadana que vuelve a afirmar que usa un medio poco adecuado como sería el portar el dinero en efectivo. Lo cierto es que jamás se puso en contrato y de allí que sobrepasaran el lapso de 120 días, configurándose su incumplimiento y la razón de haberse iniciado acción por la resolución de contrato ante su presentada.
Finalmente la representación judicial de la parte accionada trae a colación la cláusula quinta del contrato a los fines de obtener un pago por la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000), pretendiendo erradamente subsumir una relación sentimental dentro del concepto de causa inimputables para el incumplimiento de su obligación, de allí es evidente que la ciudadana Yurima Del Cramen Zamora Betancour, asume y afirma que no cumplió con su obligación lo cual no debería obra a su favor somos por el contrario debería ponerla en la obligación de ejercer la CARGA DE LA PRUEBA entendiendo esta como la autorresponsabilidad que la ley crea partes de incorporar al proceso los elementos de convicción de los hechos que sirven de fundamento a las normas jurídicas cuya aplicación solicitan.
De allí, que consideramos apropiado indicar que es escrito presentado por la representación judicial de las parte accionada no se ajusta al proceso pues su pretensiones son las de una reconvención de la misma pero solo se limita a defenderse de manera escueta y sin elementos probatorios que puedan llevar al tribunal a un mínimo de convicción de que las aseveración realizadas por la representación judicial de la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Betancourt tenga algún asidero en consecuencia, la acción intentadas por dicha representación resulta temeraria y así solicito sea declarada.
Aunado a lo anterior se desprende de la planilla de audiencia de mediación N° P-22-00963 de fecha 20 de septiembre de 2022, la cual anexamos al presente escrito que la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Bentacourt a mi cliente al indicar a viva voz durante la mediación que “(…) me voy a quedar con ese apartamento y hare todo lo necesario para que sea mío”.
Ahora bien, los hechos relacionados con la presente causa son los siguientes:
En fecha 17/05/2007 se celebró contrato de opción a compra-venta con la ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, venezolana, titular de la cedula de identidada numero V-10.923.280, y de este domicilio, quien en lo sucesivo y para los efectos de la presente demanda se denominará “LA DEMANDADA”, según consta en documento autenticado inserto bajo el N° 36, Tomo 54 de fecha 17/05/2007 por ante la Notaria Publica Segunda (2da) de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua (Se adjunta y se marca con la letra “A”), teniendo como objeto del convenio, un bien inmueble constituido por una casa de habitación familiar y el terreno encima del cual está construido, ubicado en el Pasaje el Samán distinguida con el N° 11-1 de la calle independencia del Barrio Santa Ana en el Municipio Girardot del Estado Aragua, el terreno tiene una extensión de ciento cuarenta y dos metros cuadrados (142,00 mts2) y sus linderos son los siguientes: NORTE: Con el inmueble que es o fue de Jorgue Patroniki; SUR: Que es su frente con el pasaje “EL SAMAN”; ESTE: Con el inmueble que es o fue de Jose Ignacion Graterol Godoy y OESTE: Con el inmueble que es o fue de Enrique Alvarado, que me pertenece según consta en documento protocolizado bajo el N° 49 Folios 162 al 163 protocolo primero (1ro) Tomo 21 en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua (Se adjunta y se marca con la letra B). Pero es el caso ciudadano Juez, que el contrato objeto de la presente acción judicial establece lo siguiente en su cláusula tercera: “… TERCERA: El precio de esta opción de Compra – Venta es por la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 125.000.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente manera; En este acto la Opcionante cancelara a EL PROPIETARIO la cantidad TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) y el saldo restante, o sea la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), al momento de la firma del documento de Venta definitivo…”. De tal manera, que para ese momento el precio que se acordó en el convenio, fue por la suma de ciento veinticinco millones de bolívares (Bs. 125.000.000,00) que representaron cincuenta y ocho mil doscientos ochenta y cinco dólares americanos con noventa y dos céntimos ($58.285,92), según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60 por cada Dólar de Estados Unidos de América) contenido en el antes citado Informe Económico (pag.204) del año dos mil siete (2007) publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), equivalentes a un millón trescientos sesenta y seis mil ciento treinta con cincuenta bolívares con siete céntimos (Bs. 1.376.130,57) según la misma fuente (Banco Central de Venezuela) a la presente fecha. Por lo tanto, así como lo estipula la referida clausula tercera, “LA DEMANDADA” debió pagar en ese acto, la suma de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,00), que representaron dieciséis mil trescientos veinte dólares americanos con cinco céntimos ($16.320,05) según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60 por cada Dólar de Estados Unidos de América) contenido en el Informe Económico (pag.204) del año dos mil siete (2007) publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), hoy equivalentes a trescientos ochenta y cinco mil trescientos dieciséis bolívares con treinta y ocho céntimos (Bs. 385.316,38) según la misma fuente (BCV) a la presente fecha, lo cual no realizo el pago, quedando un saldo deudor de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00) que representaban cuarenta y uno mil novecientos sesenta y cinco dólares americanos con ochenta y seis céntimos ($41.965,86) según el tipo de cambio (Bs. 2.144,60 por cada Dólar de Estados Unidos de América) contenido en el Informe Económico (pag.204), hoy equivalentes a novecientos noventa mil ochocientos trece bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 990813,95), que serían pagados en el momento de protocolizarse el documento definitivo de Compra-Venta, por el ante Registro Público dentro del lapso estipulado por la partes, lo cual tampoco cumplió. En este sentido, el contrato establece en su cláusula cuarta lo siguiente: “CUARTA: La presente Opción de Compra- Venta, tendrá una vigencia de Ciento Veinte (120) días continuos, contados de la Autenticación del presente documento…”, es decir, que hasta el catorce (14) de Septiembre del año dos mil siete (2007) era el tiempo de vigencia del convenio objeto de la presente acción judicial, no habiendo cumplido con sus obligaciones contraídas durante ese lapso ordinario del contrato, ni después de este. Asimismo, la cláusula quinta del contrato objeto de esta acción, estipulaba: ”QUINTA: Es convenido entre las partes que si la presente transacción no se realiza por causas imputables a la opcionante esta acepta y se compromete a cancelar la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) a EL Propietario de la presente Opción de Compra-Venta…” vale decir, que el incumplimiento es imputable a “LA DEMANDADA”, por lo que le corresponde como penalización hacer entregar a esta parte accionante de la suma de cuatro mil seiscientos sesenta y dos dólares con ochenta y siete céntimos ($4.662.87) equivalentes a ciento diez mil noventa bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 110.090,36) según la misma fuente (Banco Central de Venezuela). Es por as razones supra expuestas y por cuanto se han realizado innumerables diligencias personales con “LA DEMANDADA” para que cumpliera con la obligación contratada en el referido contrato de opción de compra –venta, siendo todas infructuosas ya que se negó a dar cumplimiento a la misma, y en virtud de que el contrato ha sido vencido, no queda otra alternativa a esta accionante que recurrir a la vía judicial para demandar por la Resolución de Contrato, como efectivamente se hace.
Siendo así, resulta evidente, la actualidad del interés jurídico y la necesidad de obtener para este caso la declaración del contenido de la voluntad concreta de la Ley.
CAPITULO II
DEL DERECHO
Ahora bien, desvirtuada todas de las afirmaciones realizadas por la representación judicial de la parte accionada, fundamentamos la presente acción en los siguientes artículos.
El artículo 365 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Artículo 365: (…).
En efecto en los comentarios del Código de Procedimiento Civil expone Ricardo Henriquez La Roche, lo siguiente:
(…)
De allí que el legislador estimo necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene incluso, su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo.
En este mismo orden de ideas, se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo proferido en fecha 10 de diciembre de 2009, en el cual estableció lo siguiente:
(…)
Por lo tanto, la reconvención es definida como una presentación independiente que el demandado hace valer el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque que, como tal, podrá plantearse en una demanda autónoma. La naturaleza de la Reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación del demandado constituyen lo que reconoce como una reconvención o contra demanda. De tal manera que, la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de contestación de la demanda, por lo tanto, es escrito debe cumplir con los mismos requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo ello así, tenemos que en el caso de marras, del análisis del escrito de reconvención presentado por la parte demandada se puede observar que simplemente se limitó a alegar hechos que sirven de base a una defensa o excepción, y que dicho actuar vacía de contenido al derecho de contradicción el cual quedaría comprendido en la mutua petición, lo que en el presente caso hace inadmisible la misma.
Aunado a ello, tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano Vigente establece: (…), en consonancia con el articulo 1167 eiusdem, el cual estipula textualmente: (…). Citas legales que sirven de base para justificar la presente acción judicial de Resolución de Contrato en contra de “LA DEMANDA” en los términos que más adelante se fijaran.
La materia objeto del presente juicio obre la resolución de un contrato bilateral suscrito entre el ciudadano JOSÉ IGNACIO JUNIOR COLMENARES HERNÁNDEZ y el ciudadano GERMAN CONTRERAS COLMENARES, por cuanto a decir de la parte actora en este caso, el demandado incumplió con el pago del saldo restante de precio de la venta.
El articulo 1.133 y siguiente del Código Civil Venezolano, establecen:
Artículo 1.333: (…)
Artículo 1.134: (…)
Artículo 1.159: (…)
Artículo 1.160: (…)
La acción por resolución de contrato encuentra su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1.167: (…).
En la acción resolutoria, es solo al Juez a quien le compete apreciar, en cada caso de especie, la cual retardo tiene suficiente entidad o gravedad para justificar la resolución. En este orden de ideas, la Doctrina ha expresado que la resolución es considerada como una sanción, y de allí que el artículo 1.167 del Código Civil haya previsto como presupuesto indispensable la intervención del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción (Jose Melich-Orsini “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Año 2007, pág. 142, 426 y 426).
Artículo 1527: (…)
En tal sentido, el artículo 531 del Código de Procedimiento, reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “(…)”.
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus-modus adquirendi), ejercido el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permite sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar deber ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de un obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o patos de opción.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmueble se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del pecio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comparador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que estas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aun en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Lucindo, La responsabilidad precontractual en el Derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp.201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedió de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se inserta en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, no procede la ejecución forzosa de estas.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes si pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual si se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicara más adelante.
El contrato de opción compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en su artículo 1.334 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requiere una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrisca, 1998, pp.49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercer la opción.
CAPITULO III
PETITORIO
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas solicitamos se declare:
PRIMERO: se declare en el fondo INADMISIBLE la reconvención de la demanda ya que la misma debe ser una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, siendo la naturaleza de la misma ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio de conformidad con el criterio planteado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo proferido en fecha 10 de diciembre de 2009.
SEGUNDO: en caso de considerarla admisible se declare SIN LUGAR la reconvención presentada por la representación judicial de la ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, y en consecuencia declare con lugar la presente acción judicial y se dé por resuelto el contrato de acción compra-venta, contenido en documento autenticado inserto bajo el N° 63, Tomo 54 de fecha 17/05/2007 por ante la Notaria Publica Segunda (2da) de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, del inmueble constituido por una casa de habitación familiar y el terreno encima del cual está construido el cual está construido el cual está ubicado en el Pasaje el Saman distinguida con el N° 11-1 de la calle independencia del Barrio Santa Ana en el Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual está en su posesión desde el 17 de mayo de 2017, de conformidad con el contrato supra descrito y condene a la parte accionada a entregar la cantidad de dinero derivada de la “Clausula Quinta” del contrato por concepto de indemnización por daños y perjuicios a esta parte, según el cálculo que resulte de una Experticia Complementaria del Fallo que realice el Banco Central de Venezuela (BCV). QUINTO: Sea condenada a pagar todas las Costas Procesales que resulten del presente proceso judicial. Todo ello de conformidad con los artículo 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.134, 1.160, 1.167 Y 1.527 del Código Civil Venezolano y el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. En la ciudad de Maracay del Estado Aragua a la fecha de su presentación.
CAPITULO IV
DOMICILIO PROCESAL
Se fija como domicilio procesal la siguiente dirección: Urbanización la Floresta Avenida Jose Maria Vargas Quinta Pacia N° 19 Oficina 3 Municipio Girardot Maracay del Estado Aragua, teléfono: (0424) 335-3341, correo electrónico carrolraymondjoseph@gmail.com. De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. (Folios 44 al 49).

III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Corre inserto de los folios 151 al 164, Pieza I, de fecha 02.08.2024, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dicto sentencia en los términos siguientes:
(…)
MOTIVA
Una vez valorada las pruebas aportadas al proceso, se hace necesario para esta Juzgadora realizar las siguientes consideraciones:
En principio, corresponde determinar la naturaleza del contrato, lo cual ha sido establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia) 20/07/2015), en sentencia N° 878, Exp. N° 14-0662, en juicio Promotora Pomarrosa C.A Vs. Panadería La Cesta de Los Panes C.A.
(…)
Ahora bien, considera necesario este Juzgado señalara que los contratos preliminares son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comparar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del Inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos encontrar las siguientes:
(…), (Jose Mejia Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y Práctica. P 195).
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compra-venta, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho, ya que, se pactaron obligaciones reciprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala de Casación Civil ha sido clara y precisa al establecer que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas clausulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de este, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en realidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Clausula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
Ahora bien, llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, se concluye que el demandante reconvenido, Ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO, circunscriben y limitan el debate procesal a la Resolución del contrato de opción de compraventa de un inmueble constituido por una casa de habitación familiar y el terreno encima del cual está construido, ubicado en el pasaje EL Saman distinguida con el Nro. 11-1, de la Calle Independencia del Barrio Santa Ana, en el Municipio Girardot del Estado Aragua, el terreno tiene una extensión DE CIENTO CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (142 Mts), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el inmueble que es o fue de Jorge Patroniki; SUR: Que es su frente con el pasaje “EL Saman”; ESTE: Con el inmueble que es o fue de Jose Ignacio Graterol; OESTE: Con el inmueble que es o fue de Enrique Alvarado, que le pertenece según consta de documento protocolizado bajo el N° 49, folios 162 al 163 Protocolo Primero (1ero) tomo 21 en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 12 de Marzo de 1993; y que dicho contrato fue suscrito e inserto bajo el N° 63, Tomo 54 de fecha 17/05/2007, por ante la Notaria Publica Segunda (2da) de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, ya que quedo demostrado que el demandante de autos no cobro cantidad de dinero alguna con motivo del contrato, al no existir un documento, como factura, recibo de pago que incluya que le comprador cumpliera con su obligación con el vendedor, por lo que consecuencia el incumplimiento del pago del monto acordado es imputable al demandado de autos.
Verificado lo anterior, y los fines de resolver el fondo de la presente controversia, observa este Tribunal que la norma rector de la pretensión en el cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
(…)
En ese orden de ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
(…)
En este sentido, analizados los caracteres y elementos de la opción de compra venta en consonancia con el caso de autos, se observa que el folio 07 al 09 del presente expediente, corre inserto el documento presentado con el cual la demandante fundamento su pretensión, evidenciándose de este el consentimiento otorgado por las partes, hace necesario traer a colación el contenido del contrato particularmente las CLAUSULAS TERCERA… El precio de esta venta opción de Compra-Venta es por la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 125.000.000,00), los cuales serán pagados de la siguiente manera: En este acto la Opcionante cancelara a El Propietario la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES…” y el saldo restante o sea la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000.000,00) que serían pagados al momento de la firma del documento de venta definitivo; CLAUSULA CUARTA… “El plazo de esta opción es de CIENTO VEINTE (120) días continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento…”
Se desprende del extracto traídos a colación que las partes fijaron voluntariamente el termino de 120 días para realizar la compraventa, manifestó la parte actora en su escrito libelar el incumplimiento de las estipulaciones pactadas en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, de la interpretación de dicho contrato, encontramos que la Ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, no pago el precio convenido en el contrato, específicamente en su cláusula Tercera de la deuda total de la venta; encontrándonos en presencia de un contrato bilateral, tenemos que la parte demandada reconveniente, en su escrito de contestación y reconvención, acepto la existencia de un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble varias veces señalado, por lo que se cumplió con el primer requisito.
Respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados se verifica de todas las pruebas consignadas en autos que efectivamente la parte demandada reconveniente incumplió voluntariamente con todos los acuerdos pactados para finiquitar la Venta acordada entre él y la parte actora reconvenida; a los fines de la adquisición del inmueble objeto del varias veces mencionado contrato bilateral, lo cual resulta concluyente para que este sentenciador estime insatisfecho el segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente demanda. En consecuencia, esta Juzgadora y Directora del proceso debe necesariamente declarara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO que origino la presente demanda. –Así se decide.
Sin perjuicios de lo antes dicho, se deja constancia que al no verificarse la procedencia del segundo de los requisitos concurrentes en nuestro ordenamiento jurídico para que resulte procedente al pretensión de Resolución de Contrato, es por lo que este Tribunal estima inoficiosa analizar el tercero de ellos, y así expresamente se declara.
Establecido lo anterior, el Tribunal en cuanto a la solicitud efectuada por la parte demandada en su escrito de Contestación - Reconvención, referida a que se condene a la parte demandante reconvenida a la restitución del monto por concepto de pago de la cláusula penal, en virtud del supuesto incumplimiento de sus obligaciones, monto este que asciende a la cantidad de treinta y cinco millones bolívares, con cero céntimos (Bs. 35.000.000,00), tiene a bien citar la cláusula QUINTA del contrato de opción de compraventa de fecha 17 de Mayo de 2007, la cual es del tenor siguiente: “(….)” .
En este sentido, este Tribunal estima conveniente transcribir lo contemplado en el artículo 1.258 del Código Civil, el cual reza así:
(…)
Nuestra normativa establece que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y a la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la pena se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.
Para mejor ilustración de lo anteriormente señalado, mediante sentencia N° RC.000226, la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Dr. Luis Ortiz Hernández, estableció lo siguiente en cuanto al dispositivo legal contenido en el artículo 1.258 del Código Civil:
(…)
En ese sentido, se observa que las pretensiones de Resolución de Contrato y la restitución por concepto del pago de la cláusula penal establecida en la Cláusula Quinta, se deducen simultáneamente en el escrito de contestación y reconvención de la Demanda presentado en fecha 17 de Junio del año 2023, cuando en vista de la naturaleza recíprocamente excluyente de estas, es obvio que ambas no pueden acumularse en una misma demanda, es decir, no pueden intentarse conjuntamente. La propia ley establece una excepción cuando la cláusula penal se hubiese estipulado por el simple retardo, sin embargo, en el caso en concreto, no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no procede en el presente caso que se produzca la aplicación de la ya mencionada excepción legal. Y así expresamente se declara.
Como consecuencia de o anterior, debe necesariamente este juzgador declarara improcedente la restitución de la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares, con cero céntimos (Bs. 35.000.000,00), por concepto del pago de la cláusula penal, la cual fue solicitada por la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Betancourt, en su escrito de Reconvención. Y así se establece.
-VIII-
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara.
PRIMERO: CON LUGAR la Demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO ha interpuesto el Ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.917.225, debidamente asistido por la Ciudadana Abogada CARROL CARMEN RAYMON DE BOLÍVAR, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 230.885, contra la Ciudadana: YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-10.923.280, de este domicilio.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la Ciudadana: YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, venezolana de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-10.923.280, contra el Ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.917.225.
TERCERO: RESUELTO el contrato de Opción de Compra Venta según documento autenticado inserto bajo el N° 63, Tomo 54 de fecha 17/05/2007, por ante la Notaria Publica Segunda (2da) de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua.
CUARTO: Se condena en costas, a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

IV
DE LA APELACIÓN
En fecha 19.09.2024, mediante Diligencia, compareció el Abogado ARMANDO SUE MACHADO, inscrito en el INPREABOGADO Nº 20.748, Apoderado Judicial de la parte Demandada, YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.923.280; mediante la cual, APELO de la sentencia.

V
DE LAS ACTUACIÓN REALIZADA EN ESTA ALZADA
Corre inserto del folio 184 al 187, de fecha 02 de Diciembre 2024, Escrito de Informe, presentado por el Abogada JOSÉ GREGORIO GUEVARA MEDINA, inscrito en el INPREABOGADO Nº 29.584, quien aduce se apoderado judicial de parte actora, en los términos siguientes:

(…)

Establecidos los aspectos favorables de la sentencia apelada y siendo que la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Betancourt, NO REALIZO los pagos respectivos dentro del plazo estipulado en el contrato, es por lo que solicitamos sea declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la prenombrada ciudadana y en consecuencia se CONFIRME la sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha de fecha 2 agosto de 2024 mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda por resolución de contrato interpuesta por el ciudadano LEONEL DE JESUS VALLEJO PEREZ, titular de la cedula de identidad numero V-11.917.225.

Corre inserto del folio 188 al 194, de fecha 02.12.2024 Escrito de Informe, presentado por el Abogado ARMANDO ENRIQUE SUE MACHADO, inscrito en el INPREABOGADO Nº 20.748, Apoderado Judicial de la parte demandada, en los términos siguientes:
(…)
Es evidente que acorde con esta decisión citada, al ser admitido como prueba documental el contrato de opción de compra – venta celebrado entre las partes de este proceso, y ser valorado por la recurrida como probatorio de la elación contractual entre el demandante y la demandada, esta prueba debió analizarse, calificarse, valorarse o rechazarse no solo conforme a lo alegado sino tomando en cuentas las defensas que conforme a este instrumento fueron alegadas en la contestación de la demanda, en los Informes y las observaciones oportunamente presentados por mi representada.
Asimismo la recurrida debió y no lo hizo, pronunciarse motivadamente el por que no analizo, no valor y por que no comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 48 del 18 de marzo de 2021, sometida a Revisión de la Sala Constitucional la cual decreto sin lugar el recurso intentado y ratifico la decisión revisada, según sentencia N° 1.241, de fecha 14 agosto de 2023; y decisión está que fue alegada y citada en las observaciones a los Informes del demandante cursantes del folio 174 al vuelto del folio 149 de la causa. En esta sentencia la Sala afirma:
(…)
Esta decisión de la Sala de Casación civil da por demostrado aplicando los principios generales, la lógica o la máxima de experiencia, como dice la recurrida que actuó en la valoración de prueba en esta causa, que si un vendedor firma un contrato de opción de compra- venta en la que está en juego la propiedad del bien, y donde se señala que en una de sus cláusulas que se pagara un porcentaje del valor total del inmueble en la oportunidad de la suscripción del contrato es lógico presumir que nadie firma dicho convenio sin haber recibido el pago convenido.
Ciudadana Magistrada, por todo lo antes expuesto y demostrado que la recurrida infringió los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento, incurriendo en el vicio de Inmotivación Negativa, solicito que la sentencia apelada sea declarada con todos los pronunciamientos legales a que haya lugar.

Corre inserto del folio 196 y 197, de fecha 12.12.2024, Escrito de Observaciones, presentado por el Abogado ARMANDO ENRIQUE SUE MACHADO, inscrito en el INPREABOGADO Nº 20.748, Apoderado Judicial de la parte Demandada, en los términos siguientes:
(…)
Cuarto: TITULO IV PETITORIO
Antes lo pedimentos contenidos en este Título, observo:
Pretende el actor que ante el impago que según el incurrió mi patrocinada Yurima Del Carmen Zamora Betancourt, solicita se declare sin lugar la apelación interpuesta y se ratifique la sentencia impugnada. Al respecto observo que, del contrato de Opción de Compra –Venta nombrado, único medio de prueba valorada por la recurrida en este proceso, queda demostrado que en el momento de su otorgamiento EL PROPIETARIO recibió de LA OPCIONANTE la cantidad de Bs. 35.000.000,00; y la cantidad restante Bs. 90.000.000,00 no se paga porque nunca EL PROPIETARIO elaboro el documento de venta definitivo, y menos aún lo presento en el Registro respectivo con sus anexos. Finalmente observo que esta última suma de dinero (Bs. 90.000.000,00), aplicando los Decretos Leyes de Reconversión Monetaria, decretada por la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales alegadas en los informes ante la recurrida, al día de hoy se convierte en menos de un Céntimo de Bolívar (Bs. 0,01) y que hace que mi poderdante Yurima Del Carmen Zamora Betancourt no tenga ninguna deuda con el Ciudadano demandante Leonel De Jesus Vallejo Perez.
Finalmente, ratifico los informes productos por mi mandante y en conformidad con lo pautado en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, reitero la solicitud de que se declare NULA la sentencia con todos los pronunciamientos a que haya lugar, dado que dicha decisión carece de los requisitos exigidos por el legislador patrio.

Corre inserto del folio 189 al 200, de fecha 17.12.2024, Escrito de Observaciones, presentado por el Abogada JOSE GREGORIO GUEVARA MEDINA, inscrito en el Inpreabogado Nº 29.584, en los términos siguientes:
(…)

TITULO III
PETITORIO
Establecidos los aspectos favorables de la sentencia apelada y siendo que la ciudadana Yurima Del Carmen Zamora Betancourt, NO REALIZO los pagos respectivos dentro del plazo estipulado en el contrato, es por lo que solicitamos sea declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la prenombrada ciudadana y en consecuencia se CONFIRME la sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 2 de agosto de 2024 mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda por resolución de contrato interpuesta por el ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, titular de la cedula de identidad numero V-11.917.225.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta alzada estima procedente hacer las siguientes consideraciones:
En el caso de autos, la parte accionada ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN), incoado por el ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, titular de la cedula de identidad V-11.917.225 contra YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT,, titular de la cedula de identidad V-10.923.280,, sobre un inmueble de cuyo contenido de las actas que conforman el presente expediente se evidencia según las actas suscritas por ante la Defensoría del Pueblo Delegación del estado Aragua cuando deja constancia que la accionada está a la espera de una solución habitacional, y certificación emitida por la Fiscalía Superior Del Estado Aragua, relativa a denuncia efectuada por a ciudadanas YURIMA ZAMORA, por perturbación, a la posesión, se evidencia que la accionada de autos habita en el inmueble de marras.
Ahora bien, siendo que se verifica que la pretensión está dirigida a la resolución de un contrato de opción de compra venta de un inmueble en cual la parte accionada habita en éste, cuya materialización de la sentencia proferida en este tipo de juicio conlleva a la entrega o desposesión del inmueble ocupado por la parte accionada cuyo un inmueble es destinado a vivienda, por lo que considera pertinente esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

Adminiculado con sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 04.07.2016, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez Exp. 2015-000701, N° SENTENCIA: RC.000411; Partes: ASTRID DE LOS ÁNGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, en la cual se estableció: como requisito de admisibilidad de toda demanda que lleve consigo despojo de un inmueble destinado a vivienda el agotamiento previo administrativo… toda vez, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas.”.
En consideración a la decisión recurrida, tenemos que citar el criterio sostenido en sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Ponente Marcos Tulio Dugarte Padrón, de fecha 03 de febrero de 2012, Exp 11-1207, estableció: “ Puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando debe declarar inadmisible la acción...”
En el presente caso, atendiendo a que se verifica que el inmueble de marras es destinado a vivienda, y siendo que la pretensión invocada por el actor está referida a la resolución del contrato de venta, en el cual va referido a la entrega del inmueble objeto de la transacción celebrada, sin que conste en autos haber agotado previo a su interposición la vía administrativa, lo cual es un presupuesto procesal para su admisión, es por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, adminiculado con la referida decisión emanada de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; tener que declarar con lugar el recurso de apelación ejercido; se revoca la decisión recurrida; se declara inadmisibilidad sobrevenida de la demanda,. y ASÍ SE DECIDE.-
VII
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 19.09.2024, por el abogado ARMANDO SUE MACHADO, inscrito en el INPREABOGADO Nº 20.748, actuando en su carácter de Apoderado a Judicial de la parte demandada, ciudadana YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT, titular de la cedula de identidad V - 10.923.280; contra la Sentencia dictada en fecha 02.08.2024, por el Tribunal De Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN), incoado por el ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, titular de la cedula de identidad V-11.917.225 contra YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT,, titular de la cedula de identidad V-10.923.280, sustanciado en el Expediente No. 50.193 (Nomenclatura de ese Tribunal).
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión recurrida dictada en fecha 02.08.2024, por el Tribunal De Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN), incoado por el ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, titular de la cedula de identidad V-11.917.225 contra YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT,, titular de la cedula de identidad V-10.923.280, sustanciado en el Expediente No. 50.193 (Nomenclatura de ese Tribunal).
TERCERO: SE DECLARA la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda propuesta con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN), incoado por el ciudadano LEONEL DE JESÚS VALLEJO PÉREZ, titular de la cedula de identidad V-11.917.225 contra YURIMA DEL CARMEN ZAMORA BETANCOURT,, titular de la cedula de identidad V-10.923.280, sustanciado en el Expediente No. 50.193 (Nomenclatura de ese Tribunal).
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese, Notifíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 08 de Agosto de 2025. Años: 215º de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ

ABG ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
El Secretario

ABG. SERGIO VERENZUELA
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:15 p.m.
El Secretario
Exp. 2138
RAMI