TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en virtud de la apelación ejercida por el abogado MARIO ANTONIO LUGO, apoderado judicial de la parte actora, en fecha 1° de agosto de 2024. En tal sentido, una vez realizada la distribución previo sorteo de ley, el 08 de agosto de 2024 (f.120, Pieza II), correspondió conocer a este Juzgado Superior, y se le dio entrada a esta causa en fecha 13 de agosto de 2024, por auto dictado en fecha 17 de septiembre de 2024, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que la partes presenten informes y vencido el lapso de observaciones empezara computarse el lapso pautado el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f.122, Pieza II). Seguidamente, en fecha 17 de octubre de 2025, la parte actora consignó escrito de informe (f.126 al 131, Pieza II).

II. DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 26 de julio de 2024, el Tribunal de la Causa dictó Sentencia (f.98 al 113, Pieza II), en el cual declaró lo siguiente:

“…en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: IMPROCEDENTE la demanda que por Desalojo de Local Comercial, incoara el abogado MARIO ANTONIO LUGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.101, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LOPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad Nros. V-5.264.920 y V-10.815.661, respectivamente, según consta de instrumento poder judicial especial otorgado ante la Notaria N° 41 de Santiago Félix Jara Cadot, Santiago de Chile, Republica de Chile, en fecha 14 de diciembre de 2018, bajo N° EAC640762, debidamente apostillado bajo el N° 910FBB6006, contra la Compañía Anónima CORPORACION FENIX TS, C.A., identificada con el R.I.F. N° J-500768796, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 28 de enero de 2021, bajo el N° 51, Tomo 2-A, representada legalmente por el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, identificado con la cédula de identidad N° V-17.790.960, en su carácter de director general, y judicialmente representada por el abogado HERNAN VERNAEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 132.079, por no existir el incumplimiento alegado, de acuerdo a lo previsto en el Literal "i" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

III. DE LA APELACIÓN
Mediante diligencia de fecha 1° de agosto de 2024 (f.114, Pieza II), el abogado MARIO ANTONIO LUGO, apoderado judicial de la parte actora, señaló lo siguiente:

“…Con relación al fallo definitivo cursante a los folios 98 al 113, Pieza II del expediente de fecha 26 de julio de 2024, con soporte en los Artículos 2 y 257 de la Constitución Nacional y la Doctrina de Casación de nuestro Máximo Tribunal, en cuanto a la eficacia del ejercicio del Recurso de Apelación en resguardo del derecho a la defensa por medio de la presente diligencia ejerzo formal Recurso Ordinario de Apelación y, en consecuencia, a todo evento apelo del fallo definitivo dictado por el Tribunal de la causa…”

IV. DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE ACTORA
En fecha 17 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes (f.126 al 132, Pieza II), en los siguientes términos:

“…la procedencia de la apelación interpuesta, en contra de la determinación dictada por la iudex a quo, en su fallo completo de fecha Veintiséis (26) de julio de 2024, por el cual decidió IMPROCEDENTE la demanda, obviando lo de su reforma, que por Desalojo de Local Comercial, se incoara por quien aquí suscribe, la cual se respeta pero no se comparte el criterio en que se basó, en virtud de su injusticia, por su incongruencia y subjetividad, porque se le está causando un gravamen irreparable a mis representados, al hacerse sin tomar en consideración la violación de las cláusulas contractuales contenidas con fuerza de ley en el contrato de arrendamiento y los dispositivos legales que rigen la relación arrendaticia en materia comercial entre las partes, al no analizar la prueba de reclamo del retraso en su cumplimiento aportada en un documento público, rompiéndose el equilibrio procesal, basado el aludido fallo en falsos supuestos de hecho y de derecho, con relación a la extemporaneidad de los pagos de los cánones alegada por la parte accionante, perjudicándolos la recurrida al erigirse en una supuesta convalidación de obligación cumplida ajena a lo verdadero y real existente en el contenido del expediente y del derecho positivo a aplicarse concretamente, para que sea revisado en toda su extensión en los términos siguientes:
CAPITULO UNICO
DE LA SENTENCIA RECURRIDA FUNDAMENTOS DE LA APELACION
1.- ERROR DE JUZGAMIENTO: El fin último de otorgarle a los justiciables una verdadera tutela judicial efectiva, aplicada en el desarrollo de la tutela procedimental, no lo cumple para nada la sentencia apelada, cual es la definitiva, cursante a los folios 93 al 113 de la PIEZA II del presente expediente, de fecha 26 de julio de 2024, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por su injusticia, por resultar confusa y desmotivada, en virtud de que considera quien suscribe, en su criterio y con soporte legal en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la Doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al no analizar todas las pruebas presentadas para demostrar incontrovertiblemente que tos pagos efectuados por la parte demandada, se realizaron de manera intempestiva y extemporáneamente, al asumirse en la sentencia recurrida una supuesta convalidación de reclamación de los pagos de los cánones arrendaticios insolutos, cuando en realidad se reclama es la vulneración de las debidas oportunidades en que se han debido realizar los correspondientes pagos mensuales de los alquileres, no se cumplió para nada puntualmente y sin motivo aparente de justificación, con el regular pago de los alquileres mensuales, como lo establece el contrato de arrendamiento…., Por otra parte, el error judicial, en sentido estricto, se produce exclusivamente cuando el mismo se comete en un acto formal y materialmente jurisdiccional, doctrinariamente este error puede ser de iuris o de facto. El primero se produce cuando el aplicador selecciona indebidamente una o varias normas jurídicas, interpreta o integra estas apartándose de las reglas que para tal efecto se establecen en los ordenamientos jurídicos aplicables, o bien, dicta su resolución contraviniendo, de cualquier forma, una o varias normas jurídicas vigentes y como quiera que en efecto, se alegó que esta incursa la identificada arrendataria…, El error judicial de facto se produce cuando el juzgador cambia equivocadamente los hechos materia de la litis. o altera cualquier otro hecho relacionado con las actuaciones del juicio Con respecto a la distinción entre los errores de iuris y los de facto, es necesario aclarar que, en la práctica, las cuestiones de derecho y las de hecho se entrecruzan, haciendo muy difícil encontrar la línea divisoria que las separe. En el presente caso, claramente se alega por la parte demandante que la arrendataria como parte demandada, no viene cancelando oportunamente los cánones arrendaticios, lo cual acontece desde los meses de Noviembre y Diciembre del pasado año 2022. continuando la arrendataria la sociedad de comercio CORPORACION FENIX TS, C.A., con su incumplimiento contractual reiterado para el pago oportuno de los cánones arrendaticios, correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del pasado año 2023…,
(…)
IV.- DEL FALSO SUPUESTO DE HECHO Y DE DERECHO:
(…)
El falso supuesto es un vicio que se refiere indistintamente al error de hecho o al error de derecho del operario de justicia, es decir, a la falsa, inexacta o incompleta apreciación por parte del mismo, del elemento causa del fallo integralmente considerado, es decir, que este vicio se configura cuando la decisión se hace descansar sobre falsos hechos o errónea fundamentación jurídica, como ocurre en el presente caso, cuando señala la recurrida determinó que recibir los pagos extemporáneos resulta en una convalidación del cumplimiento de la obligación en sí. Ciudadano Juez Superior, es completamente contradictorio y nugatorio de lo que real y efectivamente se está reclamando, si el juzgador se aparta de las directrices hermenéuticas establecidas en la ley, si se produce la referida discordancia, pues lógicamente aquel no puede construir la verdad. Apartándose de lo que la ley preceptúa, puesto que se confundió y obvio la fundamentación legal contenida en la reforma de la demanda….”

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vista y examinadas exhaustivamente cada una de las actuaciones que conforman la presente apelación, para decidir el mérito de este asunto, esta Alzada advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el Juez de Alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del tema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda, previas las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En el escrito de reforma del libelo de la demanda (f.118 al 128, Pieza I), la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
1. Inició la relación arrendaticia, cuando se celebró el único contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., representada por su Director General, ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES.
2. Que el contrato de arrendamiento fue otorgado en fecha 20 de diciembre de 2021, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, bajo el N°14, Tomo 97, Folios 41 hasta 46 de los libros de autenticaciones respectivos llevados por esa Notaría, el inmueble objeto del antes señalado contrato, lo constituye un (01) Local Comercial distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Junín Norte, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de Quinientos Metros Cuadrados (500,00 Mts²) el cual formaba parte de una mayor extensión ubicado entre la Calle Santos Michelena y la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; y el mismo le pertenece a sus representados, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 05 de febrero de 2015, anotado bajo el N° 17, Folios 138, Tomo 2 del protocolo de Transcripción del año 2015.
3. Que dicha relación arrendaticia fue fijada en la cláusula tercera en el indicado contrato a tiempo determinado, al convenirse que el término fijado para duración de dicho contrato es de tres (03) años, contados a partir del 1° de enero de 2022, de manera que termina el día 31 de diciembre de 2024. Así mismo, se estableció en la cláusula Tercera dicho contrato que: el canon mensual convenido es un canon arrendamiento fijo (CAF) de conformidad con lo estipulado en el Artículo 3 Numeral 1 de La Ley, quedando establecido en la cantidad de Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$.500,oo) calculados mensualmente de acuerdo a la tasa oficial fijada por el Banco Central de Venezuela, los cuales debe pagar la Arrendataria al Arrendador, dentro de los primeros tres (03) días de cada mes, hasta que se cumpla el contrato y se entregue el local comercial desocupado de bienes y personas, a cuyo efecto se estableció que dichos pagos mensuales por concepto de arrendamiento, se realicen en efectivo o en la cuenta corriente bancaria del Banco Mercantil, N° 0105-0190-32-5190025586, cuyo titular es la ciudadana WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, o en la cuenta N° 0105-0664-69-0664059570 del Banco Mercantil a nombre del ciudadano PEDRO ENRIQUE VILLASAN LÓPEZ.
4. Que la sociedad comercio CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., no viene cancelando oportunamente los cánones arrendaticios, lo cual acontece desde los meses de noviembre, diciembre del año 2022, como así se evidencia de los correspondiente recibos emitidos por la empresa Administradora J de la R, C.A., estos recibos son:
• Recibo N° 00122 con emisión de fecha 27/12/2022 para acreditar el pago del alquiler del local comercial del mes de Noviembre de 2022.
• Recibo N° 00134 con emisión de fecha 23/01/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial del mes de Diciembre de 2022.
Continuando la arrendataria, con su incumplimiento contractual reiterado para el pago oportuno de los cánones arrendaticios, correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del presente año 2023, como así se evidencia de los recibos emitidos por la empresa Administradora J de la R, C.A., descrito así:
• Recibo N° 00150 con emisión de fecha 31/05/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial de los meses de Enero y Febrero de 2023.
• Recibo N° 00162 con emisión de fecha 31/07/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial de los meses de Marzo y Abril de 2023.
• Recibo N° 00163 con emisión de fecha 31/07/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial de los meses de Mayo y Junio de 2023.
• Recibo N° 00165 con emisión de fecha 07/08/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial del mes de Julio de 2023.
• Recibo N° 00166 con emisión de fecha 05/09/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial del mes de Agosto de 2023.
• Recibo N° 00169 con emisión de fecha 15/09/2023 para acreditar el pago del alquiler del local comercial del mes de Septiembre de 2023.
5. Que la arrendataria esta incurriendo flagrantemente en la causal de desalojo, contenida en el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Que dispone la cláusula Décima Tercera del contrato que rige la relación arrendaticia antes señalado: "DÉCIMA TERCERA incumplimiento de alguna de las cláusulas de éste contrato por parte de L ARRENDATARIA dará derecho a EL ARRENDADOR a considerar rescinde este contrato y a su juicio podrá solicitar la desocupación judicial de B INMUEBLE, siendo por cuenta de LA ARRENDATARIA los gastos que ocasionen."
7. El grave incumplimiento, ha colocado en evidente estado vulnerabilidad el patrimonio de sus representados del local comercial, razón por la cual es procedente su desalojo, por lo que previamente se ha cumplido con agotamiento de la vía administrativa, a tenor de lo dispuesto en el literal L artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a tales fines solicitó medida preventiva debe agotarse un procedimiento administrativo previo, por ante el órgano o en administrativo al cual se le haya atribuido esa competencia; y se tiene q competencialmente es la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos en el Estado Aragua, SUNDDE, ante quien se ocurrió para que fuera declarada agotada es instancia administrativa.
8. Fundamentó la Acción de Desalojo, en el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento mobiliario Para el Uso Comercial, también como fundamento general sustantivo, los dispositivos sobre la base contenida en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil Venezolano.
9. Estimó la demanda en la cantidad de setenta y dos mil trescientos veintiún bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs.72.321,68), equivalentes al resultado de su determinación tomando en consideración el valor de la Libra Esterlina del Reino Unido como el precio del día de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela, Dicho monto estimado en su equivalente en par moneda nacional de acuerdo al Sistema de Divisas de Cambio Complementario del Sistema Flotante de Mercado.
10. Solicitó se decrete y practique medida preventiva de secuestro, con apostamiento policial de conformidad con los Ordinales 1º y 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, sobre un (01) Local Comercial objeto de la demanda.
Por las razones de hecho y de derecho, como apoderado judicial de los propietarios y arrendadores del descrito inmueble, es por lo que acudo a demandar a la sociedad de comercio CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., representada por su Director General SOROCAIMA FLORES ROSALES, en el desalojo del inmueble objeto del ante señalado único contrato, el cual lo constituye un (01) Local Comercial, distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Junín Norte, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de Quinientos Metros Cuadrados (500,00 Mts²) el cual formaba parte de una mayor extensión ubicado entre la Calle Santos Michelena y la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, en ame Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; y cuyos linderos son: NORTE: Calle Santos Michelena y propiedad de la Sucesión Angola Barrios; SUR: Con la parcela del Capitán Rubio; ESTE: Con la calle Junín, su frente; y OESTE: Con el Parque de Los Niños, por falta de pago oportunamente, en el plazo contractualmente estipulado, de los cánones establecidos en el señalado último contrato de arrendamiento, como lo previene la ley, identificado inherente al expresado inmueble y se les haga su devolución mediante entrega material y formal del mismo.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda (f.08 al 12, Pieza II), señalando lo siguiente:
1. Que efectivamente, en fecha 20 de diciembre de 2021, por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, suscribí un contrato de arrendamiento que fue asentados en los libros de esa notaría bajo el N° 14, Tomo 97, Folios 41 hasta el 46, con el abogado MARIO ANTONIO LUGO, suficientemente acreditado en autos, quien actuó en nombre y representación de los ciudadanos Pedro Enrique Villasana López y Wally Elizabeth Miranda de Villasana.
2. Que el objeto de la relación arrendaticia, es un local comercial distinguido con el número 5, ubicado en la calle Junín Norte, de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua, el cual cuenta con una superficie aproximada de Quinientos metros cuadrados (500 mts²), cuyos linderos se encuentran determinados en autos.
3. Que es cierto que la relación arrendaticia tiene una duración fija de tres (03) años contados a partir de la suscripción del contrato y cuyo vencimiento seria el 31 de diciembre del año 2024. Asimismo, convenimos que el canon de arrendamiento seria por la cantidad, de Quinientos dólares mensuales (500 US$), pagaderos en bolívares, moneda de curso legal, que para el momento de la firma del contrato, los cuales serían pagados inicialmente por mensualidades adelantadas. Dicho arrendamiento fue convenido de acuerdo al método legal de cálculo contenido en la norma especial arrendaticia para el uso comercial, previsto en el numeral 1° del artículo 32.
4. Negó, rechazó y contradijo, por ser falso y no ajustado a derecho, por cuanto en ningún momento he dejado de cancelar de manera oportuna los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2021, ni tampoco los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre de 2023; afirmaciones temerarias y contradictorias con los propios argumentos expuestos por el demandante
5. Que se describe en el libelo de la demanda los cánones de arrendamiento que supuestamente he dejado de pagar, el desglose los meses los meses demandados, y los recibos de acreditación de pago como el demandante señala, coopera para demostrar la falta de pago, alegatos incongruentes, ilógicos e imposibles de utilizar para un silogismo jurídico en cualquier sentencia, además de ser una confesión espontanea del demandante de autos, aunque lo haya utilizado con otra finalidad, es decir, establecer la supuesta falta de pago oportuna, extemporánea o irregular.
6. Que lo cierto es que tal falta de pago es una simple argucia falaz del demandante, pues los propios recibos por el consignados y que, en virtud del principios de la comunidad de la prueba, invoco a mi favor, demuestran suficientemente el pago que hice del canon de arrendamiento desde el inicio de la relación arrendaticia, lo cual por efectos de los artículos 1.285, 1.286 y 1.296 del Código Civil.
7. Que de manera reiterada la Arrendataria, especialmente la ciudadana Wally Elizabeth Miranda de Villasana, con quien se mantiene comunicación, en abierta contravención y violación de las cláusulas contractuales; y que, como bien se ha alegado, se convalido hasta la presente fecha, algunas de ellas, no así otras que me parecen completamente arbitrarias, exageradas y coercitivas, en detrimento de los acuerdos convencionales que deben privar en estos contratos bilaterales de tracto sucesivo.
8. Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, referente al canon de arrendamiento, se acordó que el pago debía hacerse, bien sea en bolívares o en dólares en alguna de las cuentas bancarias, ambas del banco mercantil, a nombre de los propietarios del inmueble; pues bien, luego del tiempo de gracia que me otorgaran para adecuar el local, la ciudadana. Arrendadora propietaria Wally Elizabeth Miranda de Villasana, exigió de manera arbitraria, arguyendo supuestos inconvenientes bancarios y cambiarios, le pagara el moneda americana en efectivo, a lo cual accedí, sin objeción alguna, en virtud de la realidad de los hechos. Asimismo, ese pago consentí hacerlo en la persona de un tercero, entiéndase la empresa Administradora J de la R, C.A., quien no está señalado en el contrato como persona jurídica autorizada para ello, sin embargo, accedí a realizar el pago de esa manera, aun cuando me representa dificultades para el cambio de bolívares a divisas.
9. Que en la misma cláusula tercera referente al pago, se estableció que se me entregaría facturas con el importe del Impuesto al Valor Agregado (IVA), usando la tasa de cambio referencial publicada por el Banco Central para su cálculo, no obstante; como puede verificar de las documentales consignados por el demandante junto con su escrito libelar signadas con los números que van del "1" al "8", lo que siempre me han entregado para acreditar la solvencia y pago oportuno, es un simple recibo en computadora, con el logo del tercero, un sello húmedo; circunstancia que convalidé desde el inicio de la relación.
10. Como puede apreciar han sido múltiples las violaciones contractuales que la Arrendataria ha hecho de los acuerdos contractuales, y que yo, como bien argumenté, convalidé sobre la base de la realidad sobre las formas; estableciendo la presunción legal a mi favor contenida en el artículo 1.397 del Código Civil.

VI. DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fechas 09 de mayo de 2024, tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar (f.44 y 45, Pieza II), a la cual comparecieron todas las partes, y que brevemente se transcribe:

“….En este estado, se le concede el derecho de palabra al abogado MARIO ANTONIO LUGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.101, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien expone: "La parte demandante aquí representada no convalida en modo alguno los alegatos esgrimidos por la representación de la parte demandada, no convenimos en esa contestación interpuesta en forma genérica. Es oportuno aclarar que no se trata de un cobro de pensiones arrendaticias insolutas sino que estamos en presencia de una acción de desalojo fundada en el incumplimiento reiterado y reconocido de la parte demandada en cuanto a las estipulaciones y convenciones contractuales y la acción deducida tiene soporte legal en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial el artículo 14 que consagra en su dispositivo la obligación que tiene el arrendatario de pagar al arrendador el canon de arrendamiento según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato y como último alegato se encuentra incurso la parte arrendataria en una de las causales taxativas que estipula la referida ley, esto es el literal i) del artículo 40 que rige la materia para el uso comercial, y como quiera que se alega en la contestación que existe una convalidación supuestamente, me permito aclarar que eso es un argumento no válido por cuanto consta en el expediente entre los diferentes factores documentales probatorios que mi representada ocurrió al sundee para colocar en evidencia en la denuncia y solicitud de intermediación para la solución de la morosidad que presentaba para ese momento la arrendataria con respecto al pago de las cuotas de los cánones de arrendamiento. Para que el tribunal observe en la revisión que oportunamente efectúa tal aseveración y en cuanto a los comprobantes de pago se observe también de su contenido intrínseco a que aglutina varias mensualidades atrasadas. Consigno en este acto escrito constante de cinco (5) folios a título de resumen para que sea agregado a la presente acta Es todo.
Acto seguido, se le concede el derecho de palabra al abogado HERNAN VERNAEZ. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 132.079, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien expone: "Ratifico mis alegatos expuestos en la contestación de la demanda en cuanto a la aceptación de la manera de pago por parte de la demandante, que haciendo uso de los instrumentales consignados en el escrito de la demanda como lo son los recibos de pago de canon que demuestran las modificaciones unilaterales por parte de la demandante en las cláusulas que señala el contrato pues se acepta que haya un tercero que no forma parte del contrato emitiendo los recibos convalidando el pago, de igual manera se evidencia en autos las mimas unilaterales modificaciones del contrato de arrendamiento en cuanto al pago ya que se debía hacer mediante depósitos bancarios bien en dólares o bien en bolívares y no en efectivo como se está haciendo y aceptando de igual manera que no emiten una factura con IVA como lo establece el contrato. Es todo…”

VII. DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En fecha 11 de julio de 2024, oportunidad fijada por el Tribunal se desarrolló la Audiencia de Juicio (f.84 al 97, Pieza II), a la cual comparecieron todas las partes y que brevemente se transcribe:

“…En este estado, se le concede el derecho de palabra al abogado MARIO ANTONIO LUGO antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, quien expone ESTAMOS EN UN ASUNTO DONDE LA PARTE ACCIONANTE DENUNCIA LA VULNERACION DE LA CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO QUE RIGE LA RELACION ARRENDATICIA, POR CUANTO NO SE ESTA CUMPLIENDO OPORTUNAMENTE LOS PAGOS ESTABLECIDOS EN LA FORMA CONVENIDA EN DICHA CLAUSULA, POR LO QUE SE VIOLA EL DISPOSITIVO CONTENIDO EN EL ARTICULO 14 DE LA LEY DE LA MATERIA, TODO ESO ESTA FEHACIENTEMENTE DEMOSTRADO CON LOS DIFERENTES RECIBOS, QUE SE ACOMAPAÑARON DISTIGUIDOS DEL N° 1 AL 8, CORRESPONDIENTES A LOS MESES DE NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2020 Y DESDE ENERO HASTA MEDIADOS DEL 2023, POR LO QUE ES PERFECTAMENTE APLICABLE LA CAUSAL ESTABLECIDA EN EL LITERAL "I" DEL ARTICULO 40 DE LA LEY QUE NOS OCUPA, QUE ESTABLECE EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y LA NORMATIVA LEGAL, EL FACTOR PROBATORIO ADICIONAL CONSTA EN EL DOCUMENTO PUBLICO ADMINISTRATIVO N° 019-2023, DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECOMICOS DEL ESTADO ARAGUA CORRESPONDIENTE A LAS COPIAS CERTIFICADAS FOLIO (105) Y SU VUELTO DEL PRESENTE EXPEDIENTE, DONDE SE EVIDENCIA EL ACTA DE COMPARECENCIA DE FECHA 8 DE MAYO DE 2023. DEL REPRESENTANTE LEGAL DE LA EMPRESA ACCIONADA CIUDADANO SOROCAIMA FLORES, PLENAMENTE IDENTIFICADO EN AUTOS DONDE TEXTUALMENTE MANIFESTO YO MANIFIESTO Y RECONCOZCO QUE TENGO MESES PENDIENTES ASIMISMO EN EL FOLIO (112) DEL PRESENTE EXPEDIENTE SE EVIDENCIA UN ACTA DE FECHA 12 DE JUNIO DE 2023, DONDE OFRECIO EL PAGO DE LOS MESES DE MAYO Y JUNIO DE 2023. TAMBIEN LO CUAL INCUMPLIO, POR LO QUE EL MENCIONADO ENTE SUNDEE ARAGUA EN FECHA 12 DE JULIO DE 2023. CERRO EL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO Y DIO POR AGOTADA SU INSTANCIA ADMINISTRATIVA DESDE EL FOLIO (114 AL 115 Y SU VUELTO), PARA QUE SEA OBSERVADO POR EL TRIBUNAL DESDE ESA FECHA HASTA ACA EFECTIVAMENTE LA REPRESENTACION DE LA EMPRESA HA VENIDO CANCELANDO LOS CATIONES DE ARRENDAMIENTO, POR LA INSISTENTE GESTION DE COBRANZA QUE LLEVA A CABO LA ADMINISTRADORA DEL INMUEBLE. CON ESTE FACTOR PROBATORIO SE COMPRUEBA QUE SI HUBO EL RECLAMO SOBRE EL GRAVISIMO RETRASO EN EL CUMPLIMIENTO DE LOS PAGOS CONVENIDOS, POR LO QUE SOLICITO AL TRIBUNAL ESTIME DUE NO EXISTE UNA CONVALIDACION SOBRE ESTA ACTITUD CONTUMAZ EN LOS DEBERES LEGALES Y CONTRACTUALES Y SE COMPRUEBA QUE LA PARTE DEMANDADA ESTA INGURSA EN EL QUEBRANTAMIENTO DEL CONTRATO Y DE LA CITADA NORMA SUSTANTIVA QUE REGULA EL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, CONCLUYO SOLICITANDO SE PRONUNCIE GON RELACION AL DESALOJO DEMANDADO. Es todo."
En este estado, se le concede el derecho de palabra al abogado HERNAN VERNAEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 132.079, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien expone PRIMERAMENTE RATIFICO LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN EL ESCRITO DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA, EN CUANTO A LA CONVALIDACION EFECTIVA QUE HACE LA DEMANDANTE EN LA ACEPTACION DEL PAGO POR PARTE DE MI REPRESENTADA LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS POR EL ABOGADO ANTERIORMENTE EXPUESTOS SOLO HACEN REFERENCIA AL INCUMPLIMIENTO POR FALTA DE PAGO Y NO A LA EXTEMPOREANEIDAD ALEGADA EN LA DEMANDA, ASIMISMO EL TRAER A COLACION LO DICHO POR MI PODERDANTE EN EL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO, NO HACE PLENA PRUEBA EN EL JUICIO, POR CUANTO EL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO ES SOLO UNA VIA PREVIA PARA ACCEDER A LA VIA JURISDICCIONAL, ADEMAS DE HABER SEÑALADO QUE EFECTIVAMENTE LA DEMANDADA HIZO EL PAGO DEBIDO, COMO LO PRUEBA PLENAMENTE EN EL EXPEDIENTE EL COMPENDIO DE RECIBOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO QUE DE AGUERDO AL CONTRATO SON DE EFECTO LIBERATORIO Y QUE DEMUESTRAN EL PAGO LA VIDLACION EN LA CLAUSULA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ALEGADA POR LA DEMANDANTE FUE CONVALIDADA, COMO ASI FUE CONVALIDADA POR PARTE DE MI REPRESENTADA LAS VIOLACIONES QUE HIZO LA ACCIONANTE EN CUANTO A LA MANERA DE PAGO DEL CANON QUE INCIALMENTE SE ACORDO EN UNA CUENTA BANCARIA, Y QUE LUEGO FUE EXIGIDO EN DIVISAS, ASI COMO TAMBIEN LA VIDLACION EN UTILIZAR A UN TERCERO PARA EFECTUAR EL COBRO Y EXPEDIR RECIBOS, TODO LO CUAL FUE ACEPTADO Y CONVALIDADO POR MI REPRESENTADA POR LO TANTO EL INCUMPLIMIENTO ALEGADO NO FUE DEBIDAMENTE PROBADO EN AUTOS Y ASI PIDO SEA DECLARADO SIN LUGAR LA ACCION EN LA DEFINITIVA Es todo
En este estado, la parte actora haciendo uso del derecho a réplica expone. "CON RELACION A LA EXPOSICION QUE ANTECEDE ESTIMA ESTA REPRESENTACION DE LA PARTE DEMANDANTE, QUE LA PARTE DEMANDADA CONFUNDE LA ACCION DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LOS CANONES CON LA ACCION POR INCUMPLIMIENTO DE LA OPORTUNIDAD EN QUE TENIAN QUE REALIZARSE LOS PAGOS ESTABLECIDA EN LA CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO, Y EL ARTICULO 14 DE LA LEY DE LA MATERIA, TAMBIEN CONFUNDE EL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS QUE COMPORTA EL DESALOJO DE UN BIEN DESTINADO A VIVIENDA, CON EL PROCEDIMIENTO QUE ESTABLECE LA LEY QUE NOS IMPERA EN ESTE PROCEDIMIENTO DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. QUE LLENA EL REQUISITO LEGAL PARA PODER SER DECRETADA UNA MEDIDA PRECAUTELATIVA O EJECUTIVA EN LA MATERIA QUE NOS OCUPA, Y EN TERCER LUGAR TAMBIEN CONFUNDE QUE ESTE PROHIBIDO QUE UNA PERSONA CONTRATANTE PUEDA OTORGAR UN MANDATO PARA SU REPRESENTACION ADMINISTRATIVAMENTE Y COMERCIAL, ASI COMO PARA QUE LA REPRESENTE EN UNA INSTANCIA JUDICIAL
PERFECTAMENTE EN ESTA ESFERA EL MEDIO PERMITE QUE LAS COBRANZAS SEAN REALIZADAS POR PERSONAL TECNICO CAPACITADO PARA ELLO, Y EN EL CASO QUE NOS IPA ESA EMPRESA J DE LA R. FUNGIO COMO CORREDORA INMOBILIARIA QUE CONTACTO A LA PARTE ARRENDATARIA AQUI DEMANDADA EN DESALOJO Es todo
En este estado, la apoderada judicial de la parte demandada haciendo uso del derecho a contra replica expone: "LO ANTERIOMENTE EXPUESTO POR EL ABOGADO ACCIONANTE PERFECTAMENTE SE CIRCUNSCRIBE EN EL PRINCIPIO DE LA SUPREMACIA DE LA REALIDAD SOBRE LA MERA FORMA PRINCIPIO QUE EL LEGISLADOR TUVO EN CUENTA PARA LA REALIZACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL POR CUANTO LA DINAMICA DEL AREA COMERCIAL ASI LO REQUIERE LO QUE NOS CONLLEVA A LA ACEPTACION DEL PAGO POR PARTE DE LOS DEMANDANTES CON EFECTOS LIBRATORIOS Es Todo…”

VIII. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Así las cosas, en este punto esta Alzada considera oportuno señalar que con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte actora promovió las siguientes documentales en el escrito libelar y en su posterior reforma:
1. Marcado con la letra “A” copia certificada de PODER ESPECIAL (f.09 al 11, Pieza I) otorgado por los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LÓPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, al abogado MARIO ANTONIO LUGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.101, ante la Notaria N° 41 de Santiago Félix Jara Cadot, Santiago de Chile, República de Chile, en fecha 14 de diciembre de 2018. bajo el N° EAC640762 y apostillado bajo el N° 910FB86006. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como cierta la representación y las facultades que ejerce el abogado en nombre de su poderdante. Así se establece.
2. Marcado con la letra “B” copia simple de ACTA CONSTITUTIVA de la sociedad mercantil CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., (f.12 al 19, Pieza I), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 28 de enero de 2021, bajo el N° 51, Tomo 2-A, Exp. N° 283-52800. Ahora bien, en los estatutos se observa como accionistas los ciudadanos GLENN RAFAEL MESSINA D´ AMBROSIO y SOROCAIMA FLORES ROSALES, ambas con el cargo de Directores y también el comprobante N° 2021100000052262515 emitido del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) contentivo del Registro Único de Información Fiscal (R.I.F) N° J-500768796, de la citada sociedad mercantil, y por cuanto el mismo no fue desconocido por la contraparte, quedó plenamente reconocido y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
3. Marcado con la letra “B1” copia simple de REGISTRO ÚNICO DE INFORMACIÓN FISCAL (R.I.F) N° V177909609 del ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), (f.20, Pieza I). Si bien, se evidencia la inscripción del citado ciudadano en el sistema tributario nacional, el mismo no aporta nada para solución de los hechos controvertidos en esta causa. Así se establece.
4. Marcado con la letra “C” original del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre el abogado MARIO ANTONIO LUGO, en representación de los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LÓPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, con la sociedad de comercio CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., representada legalmente por el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, todos ellos ya identificados. Dicho contrato es autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay estado Aragua, en fecha 20 de diciembre de 2021, quedando inserto bajo el N° 14, Tomo 97, Folios 41 hasta 45, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notoria (f.21 al 26, Pieza II). Con relación a esta Prueba, se verifica dicho instrumento contractual guarda pertinencia con los hechos alegados y de la relación arrendaticia entre las partes, y dicho arrendamiento está constituido por un (01) Local Comercial distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Junín Norte, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de Quinientos Metros Cuadrados (500,00 Mts²) el cual formaba parte de una mayor extensión ubicado entre la Calle Santos Michelena y la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1360 del Código Civil. Así se establece.
5. Marcado con la letra “D” copia certificada de DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Junín Norte, construida sobre una parcela de terreno que tiene una superficie aproximada de quinientos metros cuadrados (500 Mts²) la cual forma parte de una mayor extensión de terreno ubicado en la Calle Santos Michelena y la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay estado Aragua, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, de fecha 5 de febrero de 2015, anotado bajo el N° 17, Folio 138, Tomo 2 del Protocolo de Transcripción del año 2015. Se desprende de dicha documentación que citado local comercial pertenece a los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LÓPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA KUNSTMANN DE VILLASANA, ya identificados, motivo por el cual este Sentenciador, le otorga valor probatorio a dichas documental, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
6. Marcado con la letra “E” copia certificada de EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO N° ARA-DEN: 0109-2023, de fecha 26 de mayo de 2023, emanado de la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE ARAGUA); por denuncia realizada por el abogado MARIO ANTONIO LUGO, en representación de los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LÓPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, contra la sociedad de comercio CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., representada legalmente por el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, todos ellos ya identificados (f.52 al 115, Pieza I). Ahora bien, se desprende del Acta de Cierre de fecha 12 de julio de 2023 del expediente administrativo, que se acordó de mutuo acuerdo que la arrendataria cancelaria los meses adeudados por conceptos de canon de arrendamientos comercial de los meses marzo, abril, mayo, junio de 2023, conforme con lo señalado en acta de fecha 12 de junio de 2023, y se señaló que el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, incumplió con lo acordado en la citada Acta, y por lo que el SUNNDE dio por concluida y agotada la vía administrativas. Por tal motivo esta Alzada le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
7. Marcado con los números “1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8” originales y copias simple de RECIBOS emanado por la empresa Administradora J de la R, C.A., con el RIF N° J-40241432-3, identificado de la siguiente manera
• N° 1 original de recibo N° 00122, de fecha 27/12/2022, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2022, por un monto de quinientos dólares norteamericano (US$.500,oo).
• N° 2 original de recibo N° 00134, de fecha 23/01/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2022, por un monto de quinientos dólares norteamericano (US$.500,oo).
• N° 3 original de recibo N° 00150, de fecha 31/05/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de enero y febrero de 2023, por un monto de mil dólares norteamericano (US$.1.000,oo).
• N° 4 original de recibo N° 00162, de fecha 31/07/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de marzo y abril de 2023, por un monto de mil dólares norteamericano (US$.1.000,oo).
• N° 5 original de recibo N° 00163, de fecha 31/07/2023, correspondiente a los meses de mayo y junio de 2023. por un monto de mil dólares norteamericano (US$.1.000,oo).
• N° 6 copia simple de recibo N° 00165, fecha 7/08/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de julio de 2023, por un monto de quinientos dólares norteamericano (US$.500,oo).
• N° 7 copia simple de recibo N° 00166, de fecha 5/09/2023, correspondiente al pago de canon arrendamiento del mes de agosto, por un monto de quinientos dólares norteamericano (US$.500,oo).
• N° 8 recibo N° 00169, de fecha 15/09/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de septiembre, por un monto de quinientos dólares norteamericano (US$.500,oo).
Ahora bien, por cuanto las dichas documentales, las mismas se tratan de documentos privados emanado de terceros y que para surtir efectos probatorios en el presente juicio debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial en virtud de su contenido y esto conforme las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y visto que la misma no fueron ratificadas es por lo se desechan del proceso. Así se establece

Seguidamente, la representación judicial de la parte actora en el escrito de promoción de pruebas manifestó lo siguiente:
1. Reprodujo e hizo valer la documentación consignada en el libelo y en su posterior reforma referente al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes; DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble constituido por un (01) local comercial objeto de la demanda RECIBOS emanado por la empresa Administradora J de la R, C.A.; y EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO N° ARA-DEN: 0109-2023, de fecha 26 de mayo de 2023, emanado de la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE ARAGUA). Al respecto, dichas documentales fueron valorados separadamente en líneas anteriores, por lo que resulta inoficioso pronunciarse nuevamente con relación a dicha instrumental. Así se establece.
2. Promovió marcados con los numerales “I, II, III, IV, V, VI y VII” copia simple de formatos impresos de CORREOS ELECTRÓNICOS de fechas 1°, 8 de mayo, 4 de abril de 2024, dirigidos entre kikamirandak@hotmail.com, wallymirandakumstman@gmail.com, usada por a la ciudadana WALLY MIRANDA DE VILLASANA, y los correos electrónicos de los representantes de la empresa CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., invsorocaima@hotmail.com y andreadaniella1990@hotmail.com, perteneciente a los ciudadanos SOROCAIMA FLORES y ANDREA DANIELLA GUERRA GALLARDO, respectivamente, a los fines de comunicar el reiterado atraso del pago de las mensualidades acordadas. Ahora bien, este Juzgador de Alzada al apreciar tal documental señala que los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que las pruebas documentales, destacando que en aquellos casos en los que dichos mensajes sean reproducidos e incorporados en el expediente en formato impreso, por lo que deben ser valoradas como copia o reproducción fotostática, de conformidad con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas en su escrito de contestación (f.08 al 12, Pieza II):
1. Marcados con las letras “A, B, C y D” copia simple de formatos impresos de CORREOS ELECTRÓNICOS de fechas 28 de noviembre de 2023. 31 de enero, 4 y 8 de abril de 2024, respectivamente, en ellas se observa las direcciones de correo electrónicos kikamirandak@hotmail.com, usada por a la ciudadana WALLY MIRANDA DE VILLASANA, y andreadaniella1990@hotmail.com, perteneciente a la ciudadana ANDREA DANIELLA GUERRA GALLARDO, enviaban comunicados relacionados con notificaciones y reparaciones arrendamiento del local comercial. Este Juzgador de Alzada al apreciar tal documental señala que los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que las pruebas documentales, destacando que en aquellos casos en los que dichos mensajes sean reproducidos e incorporados en el expediente en formato impreso, por lo que deben ser valoradas como copia o reproducción fotostática, de conformidad con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Marcadas con las letras “E, F, G, H, I, J y K” copias simple de RECIBOS emanado por la empresa Administradora J de la R, C.A., identificada con el RIF N° J-40241432-3, identificado de la siguiente manera:
• Recibo N° 00172 de fecha 09/10/2023, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2023.
• Recibo N° 00176 de fecha 01/11/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2023.
• Recibo N° 00200 de fecha 03/12/2023, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes diciembre de 2023.
• Recibo N° 00203 de fecha 03/01/2024, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de enero de 2024.
• Recibo N° 00205 de fecha 03/02/2024, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de febrero de 2024.
• Recibo N° 00208 de fecha 03/03/2024, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de marzo de 2024.
• Recibo N° 00211, de fecha 03/04/2024, correspondiente al pago de canon arrendamiento del mes de abril de 2024.
Todos ellos, por un monto de quinientos dólares norteamericano (US$.500,oo) cada uno. Ahora bien, por cuanto las dichas documentales, las mismas se tratan de documentos privados emanado de terceros y que para surtir efectos probatorios en el presente juicio debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial en virtud de su contenido y esto conforme las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y visto que la misma no fueron ratificadas es por lo se desechan del proceso. Así se establece

Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas manifestó lo siguiente:
1. Promovió el PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA en virtud de los efectos liberatorios que las documentales promovidas en el escrito libelar a favor de su representada y en especial los recibos de pagos signado con los números “1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8” por cuanto de ello se desprende la convalidación y aceptación. Al respecto, este Tribunal observa que el principio de comunidad de la prueba no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano; sin embargo, el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración y siendo que el mismo no está admitido como tal en la Ley, se desecha de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Promovió y ratificó los CORREOS ELECTRÓNICOS IMPRESO macados con las letras “A, B, C y D” y de los RECIBOS marcados con las letras “E, F, G, H, I, J y K”. Al respecto, dichas documentales fueron valorados separadamente en líneas anteriores, por lo que resulta inoficioso pronunciarse nuevamente con relación a dicha instrumental. Así se establece.

VIII. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Cumplidos los trámites en este Tribunal de Alzada, analizados los alegatos y excepciones formuladas por ambas partes en sus respectivos escritos, y asimismo, habiendo sido valorado precedentemente el acervo probatorio promovido por las mismas en la oportunidad procesal pertinente, se considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de las actuaciones que contemplan el presente expediente, con el objeto de analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta.
Ahora bien, la parte actora ha incoado acción de desalojo, por lo que se desprende de la demanda primigenia se demandó de por el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, posteriormente en su reforma se modificó la causal de desalojo al literal “i” del mismo artículo, fundamentado por el hecho de que el arrendatario no viene cancelando oportunamente los cánones arrendaticios, desde los meses de noviembre, diciembre del año 2022, y continuando con su incumplimiento contractual reiterado para el pago oportuno correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del presente año 2023.
Para enervar este alegato, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo a que no ha pagado de manera oportuna los cánones de arrendamientos demandados e invoco a su favor el principio comunidad de la prueba los recibos de pago consignados por la actora y junto con el escrito de contestación de la demanda, para dejar constancia del pago arrendaticio en las que afirmó haber cumplido con los meses de alquiler.
De la circunstancia y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales disponen lo siguiente:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”.
(Negrilla de este juzgado).

De conformidad con el derecho que invoca la parte demandante como fundamento de su acción, promovió como medio de prueba para demostrar tal circunstancia, el contrato de arrendamiento, debe referirse en primer término, que no resulta un hecho controvertido en el caso bajo análisis, la circunstancia de la celebración entre las partes que conforman la litis, de un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Junín Norte, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de Quinientos Metros Cuadrados (500 Mts²) el cual formaba parte de una mayor extensión ubicado entre la Calle Santos Michelena y la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; contrato es autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay estado Aragua, en fecha 20 de diciembre de 2021, quedando inserto bajo el N° 14, Tomo 97, Folios 41 hasta 45, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notoria; el cual fuere precedentemente valorado y del que se desprende sin lugar a dudas, el pacto contentivo de la relación contractual.
Seguidamente, como medio probatorio y de su análisis tenemos copia certificada de expediente administrativo N° ARA-DEN: 0109-2023, de fecha 26 de mayo de 2023, emanado de la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE ARAGUA); previamente valorada, y de la misma se observa que el motivo de la denuncia del arrendador, es que el arrendatario se encuentra insolvente de los cánones de enero, febrero, marzo y abril 2023, dicha denuncia fue presentada el 03 de abril de 2023 y mediante acta de cierre 12 de julio de 2023 del expediente administrativo, se dejó constancia que en el acta anterior de fecha 12 de junio de 2023 (f.112, Pieza I), el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, se comprometería en cancelar los meses de marzo y abril, acordándose los meses de mayo y junio, se cancelaria el 23 de junio de 2023, y vista de ese incumplimiento se solicitó el cierre del expediente para acudir a la vía judicial. Ahora bien, del contenido de dicho expediente se puede verificar que la arrendataria estaba incumpliendo con lo pactado.
Pues bien, al establecer el hecho controvertido en esta causa, tenemos que es la oportunidad (el tiempo) para el pago de los cánones arrendaticios y en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera se estableció lo siguiente:

“…TERCERA, PRECIO DEL ARRENDAMIENTO: CANON DEL PRIMER AÑO DE CONTRATO: El canon mensual convenido es un canon de arrendamiento fijo (CAF) de conformidad con lo estipulado en el Articulo 32, Numeral 1 de La Ley, quedando establecido en la cantidad de DOS MIL TRECIENTOS DIEZ BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.2.310,00), equivalentes a QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD$ 500) mensuales, calculados mensualmente os USD$500 de acuerdo a la tasa oficial fijada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago, que para la presente fecha es de USD$ 4,62 en cumplimiento con lo establecido en el Articulo 2 del Decreto Constituyente Derogatorio Del Régimen Cambiario y sus ilícitos, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 41.452, así como en la Resolución N° 19-05-01 de fecha 02/05/2019, emitida por el Banco Central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 41.624 de fecha 02/05/2019, mediante la cual se profundizan las bases de la flexibilización cambiaria, dispuesta en el Convenio Cambiario Nº 1, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.405 Extraordinario de fecha 07/09/2018, donde se establece la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional; por el indicado inmueble destinado a uso comercial exclusivamente, pagaderos desde la fecha de inicio del presente contrato (1°/01/2022), los cuales debe pagar LA ARRENDATARIA a EL ARRENDADOR o la persona que se designe con toda puntualidad por mensualidad adelantada, dentro de los primeros tres (3) días de cada mes, hasta que se cumpla el contrato y se entregue el local comercial desocupado de bienes y personas, el monto a pagar mensualmente por tal concepto, el valor de la moneda de pago (dólar) mantendrá estable a la Tasa de referencia indicado en la página web del Banco Central de Venezuela para el Tipo de Cambio Referencial, aceptando las partes las fluctuaciones que el mercado cambia de imponga...”
(Subrayado de este Juzgado)

En relación a los efectos de los contratos, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Igualmente, es importante señalar lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:

“Artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto ley.”

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y se hallen obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes; y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta.
En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
Ahora bien, de lo antes transcrito se observa, que la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la culminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de otra acción distinta, es decir, el desalojo es el paso final y procesalmente distinto para la recuperación física del bien inmueble, cuando se está en presencia de las causales de desalojo, así en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, esto por cuanto los supuestos de hecho contenidos en el literal i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es una causal taxativa de desalojo lo que implica que cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, las cuales son disposiciones de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva, y en especial énfasis del literal “i” que en este caso particular es si el arrendatario incumple cláusulas sustanciales del contrato de arrendamiento.
Lo anterior destaca, la virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

A consecuencia de las consideraciones formuladas en el texto de la presente decisión, habida cuenta la verificación de las pruebas promovidas por la partes en el presente caso, se pudo constatar que la parte demandada no logro demostrar en el presente juicio que pago oportunamente los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo y abril del año 2023, conforme a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de diciembre de 2021, por las partes. Por lo tanto esta Alzada considera que al quedar evidenciado el incumplimiento de la parte demandada de lo pactado en dicho contrato es porque la presente demanda debe prosperar. Y así se decide.
En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho antes realizados, es por lo que considera este Tribunal debe declarar forzosamente CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MARIO ANTONIO LUGO, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LÓPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, contra la sentencia dictada en fecha 26 de julio de 2024, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia, se revoca el fallo apelado, de lo que se colige, que deba declararse Con Lugar el desalojo fundamentado en el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, debiendo condenar a la accionada al desalojo del inmueble arrendado, y en las costas del juicio, por resultar totalmente vencida; lo cual será declarado de forma expresa y positiva en el dispositivo del fallo. Así se decide.

IX. DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado MARIO ANTONIO LUGO, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LÓPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, contra la sentencia dictada en fecha 26 de julio de 2024, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 26 de julio de 2024, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Local Comercial, incoada por el abogado MARIO ANTONIO LUGO, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO ENRIQUE VILLASANA LOPEZ y WALLY ELIZABETH MIRANDA DE VILLASANA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-5.264.920 y V.-10.815.661; respectivamente, contra la sociedad mercantil CORPORACION FENIX TS, C.A., identificada con el R.I.F. N° J-500768796, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 28 de enero de 2021, bajo el N° 51, Tomo 2-A, representada por su director general, el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, titular de la cédula de identidad N° V.-17.790.960, por existir el incumplimiento de contrato, de acuerdo a lo previsto en el Literal "i" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada, la sociedad mercantil CORPORACIÓN FÉNIX TS, C.A., identificada con el R.I.F. N° J-500768796, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 28 de enero de 2021, bajo el N° 51, Tomo 2-A, representada por su director general, el ciudadano SOROCAIMA FLORES ROSALES, titular de la cédula de identidad N° V.-17.790.960, para que entregue a la actora, el bien inmueble constituido un (01) Local Comercial, distinguido con el N° 5, ubicado en la Calle Junín Norte, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de Quinientos Metros Cuadrados (500,00 Mts²) el cual formaba parte de una mayor extensión ubicado entre la Calle Santos Michelena y la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; y cuyos linderos son: NORTE: Calle Santos Michelena y propiedad de la Sucesión Angola Barrios; SUR: Con la parcela del Capitán Rubio; ESTE: Con la calle Junín, su frente; y OESTE: Con el Parque de Los Niños.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: NOTIFÍQUESE a las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los ochos (08) días del mes de diciembre de 2025. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.-