REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Caracas, 24 de febrero de 2025 214º y 166º Asunto: AP11-V-FALLAS-2023-000645 Parte Demandante: GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.588.167. Apoderados Judiciales: Mitsabel Andrea Armas Hurtado y Herbert Augusto Ortiz López, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 153.570 y 85.934, respectivamente. Parte Demandada: VICTOR HUGO RUFINO RANGEL, peruano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.304.467. Apoderados Judiciales: Denniye Salinas Mota, Carlos Calanche Bogado y Luis Elieser Jansen García, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 116.876, 105.148 y 28.551, respectivamente. Motivo: Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios. Sentencia: Definitiva. Capítulo I ANTECEDENTES Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda que por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL, ambos identificados al inicio del presente fallo. Por auto de fecha 29 de junio de 2023, este Tribunal admitió la demanda y ordeno el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 14 de julio de 2023, se libró la compulsa de emplazamiento al demandado. En fecha 07 de agosto de 2023, compareció el Alguacil de este Circuito Judicial y consignó la respectiva compulsa sin firmar, alegando que el demandado se encontraba de viaje en el exterior del país, según lo comunicado por la persona que lo atendió. En fecha 09 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte actora solicitó se practique nuevamente la citación del demandado. En fecha 11 de octubre de 2023, la secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber desglosado la compulsa de citación. En fecha 31 de octubre de 2023, compareció el Alguacil de este Circuito Judicial y consignó la respectiva compulsa debidamente firmada por el demandado. En fecha 27 de noviembre de 2023, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y confirió poder apud-acta a los Abogados Denniye Salinas Mota, Carlos Calanche Bogado y Luis Elieser Jansen García, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 116.876, 105.148 y 28.551, respectivamente. En fecha 05 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de rechazo a las cuestiones previas opuestas por la parte contraria. En fecha 18 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito solicitando aclaratoria del auto de admisión, oposición a las pruebas, oposición al escrito de oposición de su contraparte y promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas. En fecha 15 de enero de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones en la incidencia de cuestiones previas. Mediante sentencia interlocutoria de fecha 20 de febrero de 2024, este Tribunal declaró con lugar la cuestión previa contendida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 eiusdem, y sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo supra mencionado, ordenando la suspensión del juicio hasta que el demandante subsane la omisión delatada en la decisión. En fecha 27 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte actora presento escrito subsanado la omisión incurrida. En esa misma fecha, este Tribunal declaró subsanado el defecto de forma de la demanda, reanudando así la causa, y por cuanto las partes se encontraban a derecho, se ordenó al demandado dar contestación conforme a lo establecido en el numeral 4° del articulo 358 eiusdem. En fecha 05 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte actora solicitó medida preventiva sobre un inmueble propiedad del demandado. En fecha 06 de marzo de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó aclaratoria del procedimiento por el cual se estaba llevando el juicio, y apeló tanto del auto dictado en fecha 27 de febrero de 2024, como de la sentencia de fecha 20 de febrero de 2024. En fecha 08 de marzo de 2024, la representación judicial del demandado presentó escrito de contestación de la demanda y diligencia de oposición a la medida peticionada por el actor. En fecha 12 de marzo de 2024, este Tribunal dictó auto aclarando que el presente juicio se está tramitando por el procedimiento oral, y que la sentencia de cuestiones previas fue proferida fuera de su oportunidad legal, por lo que se revocó por contario imperio el auto dictado en fecha 27 de febrero de 2024, y se reanudó la causa en esta misma fecha. En fecha 20 de marzo de 2024, este Jugado negó el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra el auto dictado en fecha 27 de febrero de 2024, por cuanto el mismo es un auto de mera sustanciación y mero trámite. En esa misma fecha se oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 20 de febrero de 2024, remitiéndose mediante oficio el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de esta misma Circunscripción Judicial. En fecha 05 de abril de 2024, el Juzgado Superior Tercero dio por recibido el expediente y fijo el décimo día de despacho siguiente para que las partes presenten informes conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de junio de 2024, el referido Juzgado declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto y confirmó la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal el 20 de febrero de 2024. En fecha 07 de agosto de 2024, el Juzgado ut supra declaró definitivamente firme la sentencia antes mencionada, y ordeno la remisión del expediente a su Tribunal de origen. En fecha 20 de septiembre de 2024, este Despacho le dio entrada al presente expediente. Por auto de fecha 24 de septiembre de 2024, se declaró inadmisible la reconvención opuesta por la representación judicial de la parte demandada. En esa misma fecha se fijó el quinto día de despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio. En fecha 25 de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra el auto dictado en fecha 24 de septiembre de 2024. En fecha 26 de septiembre de 2024, este Tribunal oyó el referido recurso en un solo efecto, instando a la parte interesada a consignar los fotostatos respectivos para su remisión. En fecha 1° de octubre de 2024, se llevó a cabo la audiencia preliminar en el presente juicio, levantándose el acta respectiva. En fecha 4 de octubre de 2024, este Juzgado fijó los hechos y los límites de la controversia conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de octubre de 2024, la secretaria de este Despacho agregó los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes. En fecha 15 de octubre de 2024, se remitió mediante oficio las copias certificadas correspondientes, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud del recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada. En fecha 17 de octubre de 2024, ambas representaciones judiciales presentaron sus escritos de oposición a las pruebas de su contraparte. En fecha 22 de octubre de 2024, se dictó auto de admisión de pruebas en la presente causa. En esa misma fecha se libraron los oficios correspondientes a la prueba de informes. En fecha 29 de octubre de 2024, este Tribunal revocó por contario imperio el auto de fecha 22 de octubre de ese mismo año, solo en lo que respecta a la prueba testimonial de ambas partes, toda vez que los testigos serán evacuados en la celebración del debate oral. En fecha 05 de noviembre de 2024, se agregó al expediente el oficio No. DEM-1160/2024, proveniente de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Caracas. En esa misma fecha, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó prórroga del lapso de evacuación de pruebas, siendo que este Tribunal acordó dicha prórroga por un lapso de diez días, mediante auto de fecha 06 de noviembre de 2024. En fecha 21 de noviembre de 2024, se agregó al expediente el oficio No. GGCJ-O-795-2024, proveniente de MPPEE, CORPOELEC. En esa misma fecha, este Tribunal negó la segunda prórroga del lapso de evacuación solicitada por la parte demandada y fijó el décimo día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia o debate oral. En fecha 27 de noviembre de 2024, se acordó la suspensión del juicio por doce días continuos conforme a lo establecido en el artículo 202 Procedimental. En fecha 30 de enero de 2025, se agregó al expediente el oficio No. 2025-007, proveniente del Tribunal Superior Tercero de esta misma Circunscripción Judicial, mediante el cual remiten resultas de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la providencia dictada por este Juzgado en fecha 24 de septiembre de 2024, siendo declarado inadmisible dicho recurso. En fecha 05 de febrero de 2025, se llevó a cabo la audiencia o debate oral en el presente juicio, siendo diferida conforme a lo previsto en el artículo 874 de la norma adjetiva civil. En fecha 07 de febrero de 2025, se dio continuidad al debate oral antes mencionado, señalándole a las partes que el dictamen oral del fallo se realizaría el día lunes 10 de febrero de 2025, de acuerdo a lo establecido en el artículo 875 eiusdem. En fecha 10 de febrero de 2025, el Juez de este Tribunal dictó el dispositivo del fallo conforme a lo previsto en el artículo 876 ibídem. Capítulo II SÍNTESIS DE LA PRETENSIÓN De la Pretensión del Actor Mediante escrito libelar, la representación judicial de la parte actora señaló que en fecha 01 de marzo de 2023, su representado firmó un contrato de arrendamiento en calidad de arrendatario, de un local presuntamente comercial y bajo las consideraciones y estipulaciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial Nro. 929, para desarrollar un taller de sistemas de seguridad industrial, con el propietario del mismo ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, en su carácter de arrendador, estableciendo las condiciones, obligaciones, derechos y deberes en el mismo. Que en el mencionado contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula primera, se observa que el arrendador da fe y así insiste que, está entregando un local comercial digno de las características y elementos para desarrollar las actividades que su mandante tenía planificado, las cuales son objeto de revisión por parte de las autoridades para otorgar los permisos inherentes a tal actividad. Adujo que el referido local es parte de una propiedad de uso residencial, con lo cual se observa que, si tenía conocimiento de la calificación del local, arrendándolo de mala fe; y que hasta la presente fecha ha sido imposible que los permisos exigidos por las autoridades sean otorgados al no tener el local la definición correcta de local comercial, siendo infructuosas las diligencias con el arrendador tendientes a la entrega del documento o que realizara alguna diligencia que cambiara la característica de uso residencial a uso comercial. Asimismo, señaló que en la cédula catastral del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se logra observar que el uso del inmueble es residencial, y por lo tanto no es posible desarrollar las actividades que pretendía su mandante. Insistió en que, hasta la presente fecha el arrendador, en su carácter de propietario del inmueble, no ha realizado gestión alguna para modificar tal denominación de uso residencial a local comercial, todo lo contrario, continúa exigiendo las obligaciones de mi mandante en el cumplimiento del contrato, como el pago del canon de arrendamiento, el depósito de garantía, el pago de los servicios y sobre todo la continuación de las reparaciones y modificaciones del local que hasta la fecha ha pagado su mandante en la cantidad de dieciséis mil trescientos ochenta y tres dólares americanos con cuatro centavos (USD $16.383,04), gastos estos que se ha realizado en las reparaciones y modificación de la fachada y del interior del local, pasivos laborales generados por las referidas reparaciones y tres meses de canon de arrendamiento (abril, mayo y junio 2023), y que el arrendador desconoce el reintegro de los mismos a su representado, y proceder a la culminación del contrato de manera amistosa, por considerar que el contrato establece que todos los gastos, incluyendo los de remodelación, quedaran a beneficio del local. Solicitó el reintegro de dichos gastos, alegando que el arrendador se ha beneficiado de manera fraudulenta y de mala fe, bajo un enriquecimiento ilícito y sin causa, al dar en arrendamiento un bien que él mismo sabía que no podía arrendar bajo las consideraciones que lo hizo, al firmar un contrato de arrendamiento de un presunto local comercial que resulto ser de tipo residencial según las autoridades municipales, obstaculizando y haciendo imposible el desarrollo de la actividad comercial que planeaba el arrendatario. Que el incumplimiento del arrendador generó de igual manera el incumplimiento de su mandante en calidad de arrendatario, al no continuar con las obras de remodelación, al observar que era imposible obtener la calificación de local comercial, y no podrá pretender el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, exigir el cumplimiento de las demás clausulas, por cuanto es el arrendador quien incumplió el contrato bajo engaño, dando en arrendamiento un local presuntamente comercial, ocurriendo una ruptura completa e irreparable del contrato, lo cual impacto financieramente a su mandante. En virtud de todo lo anterior, es por lo que solicitó la devolución de todos los pagos generados por el irrito contrato de arrendamiento, tanto los gastos realizados al inmueble, el lucro cesante y daño moral, todos derivados del incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, los cuales se detallan de la siguiente manera: A) La cantidad de $16.383,04 por concepto de gastos de reparación del inmueble y otros gastos causados; B) La cantidad de $24.000,00 por concepto de lucro cesante futuro derivado del hecho cierto de que su representado ejercería en el local objeto del contrato de arrendamiento la actividad comercial de taller de sistemas de seguridad industrial y por ello obtendría unos ingresos económicos netos mensuales de $2.000,00 dólares americanos, cuyo monto se multiplica por los 12 meses que debió haber durado el contrato; C) La cantidad de $4.000,00 por concepto de daño moral calculado prudencialmente, tomando en consideración la angustia que ha tenido que soportar el arrendatario por el engaño y omisión en presentar la documentación legal exigidas por las autoridades, de un local que era distinto al reflejado en el contrato en cuanto a su uso; y D) La cantidad correspondiente por concepto de costas y costos procesales, así como la indexación monetaria de dichas sumas. De la Contestación de la Demanda Mediante escrito de fecha 08 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte demandada alegó como punto previo de la contestación de la demanda que, en el auto de admisión de la demanda no se menciona el procedimiento por el cual se sustanciaría el presente juicio, en el entendido que es a través del procedimiento oral según lo establecido en el único aparte del artículo 43 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, concatenado con el numeral 4° del artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual solicitó que fuese subsanado dicho auto, especificándose el correspondiente procedimiento por el cual se sustanciara el presente juicio. Igualmente señaló como punto previo que, conforme a lo consagrado en el artículo antes mencionado, dicha norma es de orden público y no puede ser relajada ni renunciada por las partes ni por la autoridad judicial que conoce la causa, y que de acuerdo a lo previsto en el artículo 868 procedimental, entiende que la próxima actuación procesal debe ser la fijación de los hechos controvertidos a través de la audiencia preliminar, por lo que ratificó en todas sus partes el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 27 de noviembre de 2023. En ese orden, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado en el escrito libelar por ser los mismos inciertos, infundados y totalmente ajenos a la lógica y al derecho, precisando la falta de probidad de la representación judicial de la parte actora al incoar una demanda total y absolutamente infundada, así como carente de lógica jurídica argumentativa que debe contener toda pretensión judicial, toda vez que a simple vista se aprecia que la parte actora pretende utilizar el presente proceso como un instrumento de venganza al no cumplir diligentemente con sus obligaciones contractuales y legales, y a verse impedido utilizo el aparato judicial para resarcirse unos supuestos daños que nunca podrán ser probados, porque sencillamente no fueron generados ni causados por él. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representado actuara de mala fe al alquilar el bien inmueble objeto de la controversia, puesto que dio en alquiler una parte del bien que si está destinado a uso comercial, e incluso allí operó un restaurante aproximadamente diez años con todos los permisos necesarios y sin problema alguno. Negó, rechazó y contradijo lo siguiente: que el local comercial no tiene la definición correcta, puesto que si es destinado a uso comercial la parte del bien inmueble arrendado y así lo establece el contrato suscrito de forma voluntaria por los contratantes; que fuesen infructuosas las diligencias con su representado de que entregara el documento o realizara alguna diligencia tendiente a cambiar la característica de uso residencial a comercial, visto que su mandante si fue diligente y le indicó al arrendatario que la determinada parte del inmueble arrendado, si es de uso comercial y operó como tal por diez años aproximadamente; la afirmación del actor referente a que en el código catastral del inmueble se observa que el uso del mismo es residencial y por lo tanto no fue posible desarrollar las actividades que pretendía, ya que si esto fuese cierto nunca hubiese operado el restaurante que estuvo a cargo de su representado y nuca tuvo impedimento alguno por las autoridades municipales; la afirmación del actor referente a que el arrendador no ha realizado gestión alguna para modificar la denominación de uso del local y continua exigiendo las obligaciones del contrato, los pagos y la continuación de las reparaciones y modificaciones del local, desconociendo el reintegro de los montos correspondientes a los gastos para culminar el contrato de manera amistosa. Que su mandante se haya beneficiado de manera fraudulenta y de mala fe, bajo un enriquecimiento ilícito y sin causa, puesto que todos los pagos que le realizaron están bajo la figura de un contrato de arrendamiento que ambos contratantes suscribieron voluntariamente, por lo que existe una causa y es licito, sin fraude alguno y sin actuar de mala fe; que su representado diera en arrendamiento un bien que el mismo sabía que no se podía arrendar, puesto que alquilo solo una parte del bien inmueble y para un objeto en específico que era la elaboración, venta y distribución de herramientas, siendo que ahora su antagonista pretende usar el bien inmueble para otro objeto distinto al convenido en el contrato, es decir, desarrollar un taller de sistemas de seguridad industrial, por tanto, amerita otros permisos y otro local comercial con cabida y condiciones distintas, por lo que, no puede el arrendatario enmendar su error en recibir en alquiler un local destinado a uso comercial y quererlo destinar para un uso industrial, ya que una actividad que implique un taller de sistemas de seguridad industrial, requerirá un inmueble con especificidades particulares y permisología aprobada por distintos entes administrativos municipales, estadales y nacionales. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que sea responsabilidad de su mandante, la obstaculización e imposibilidad del desarrollo de la actividad comercial que planeaba su antagonista, puesto que dicha imposibilidad se debe al cambio de uso del local comercial arrendado que pretende realizar la parte actora; que su representado haya incumplido, toda vez que el mismo siempre ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales, siendo el actor quien no ha cumplido con sus obligaciones como arrendatario; que su representado no pueda solicitar el cumplimiento de las demás cláusulas del contrato, puesto que al cumplir con todas sus obligaciones legales y contractuales puede exigir que hasta las mejoras queden a beneficio del local, tal como se establece en el contrato y bajo el principio pacta sunt servanda; que desde el primer día su mandante incumpliera el contrato bajo engaño, visto que el mismo ha dado cumplimiento a todas sus obligaciones legales y contractuales, siendo que el demandante desde el inicio de la negociación tuvo en sus manos los documentos relativos al bien inmueble, conociendo por tano el objeto del contrato, las características del inmueble arrendado y los límites de la negociación. En tal sentido, su mandante siempre ha sido sincero desde el inicio de la negociación, por lo que no existió engaño por parte de éste. Que no se evidencia hecho ilícito, enriquecimiento ilícito, mala fe ni incumplimiento del contrato de arrendamiento, ya que su representado en su carácter de arrendador, no percibió mas pagos que los establecidos en el contrato, observando una causa licita, e incluso no está en dudas la buena fe de éste, ya que fue sincero y claro en cuanto al objeto del inmueble arrendado el cual no tiene características distintas al dado en alquiler, siendo que lo único distinto es el uso que le pretende destinar el arrendatario. Por su parte, opuso como defensa de fondo el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, prevista en el artículo 1.160 del Código Civil y los numerales 1° y 4° del artículo 6 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, alegando que su mandante ha cumplido cabalmente con sus obligaciones contractuales y legales, por lo que no existe tal incumplimiento, en el entendido que los contratantes nominaron una parte del bien inmueble objeto del contrato a uso comercial, aunque el bien inmueble en su totalidad no es un local comercial per se, sino que solo la parte arrendada está destinada a uso comercial, por tanto, es el arrendatario quien incumplió el contrato al pretender cambiar el uso del objeto del contrato en perjuicio de su mandante. Asimismo, opuso como segunda defensa de fondo, la no responsabilidad del arrendador en la obtención de los permisos solicitados por el arrendatario del artículo 1.159 del Código Civil y el numerales 4° del artículo 6 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, por cuanto los contratantes convinieron en el contrato de arrendamiento en cuestión, que el arrendador no es responsable por la denegación o revocación de las autorizaciones o permisos que requieran las autoridades para el funcionamiento de su negocio, por lo que mal pretende alegar el demandante que no obtuvo los permisos por la mala fe de su mandante al arrendarle un inmueble que no es local comercial, siendo evidente que no obtuvo los permisos porque pretende destinar el bien a un uso distinto al pactado, no siendo esto responsabilidad del arrendador. Impugnó la cuantía de la presente demanda esgrimiendo que, el demandante no cuantifica la demanda de la forma en que lo prevé el articulo 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sino que se limita a establecer que su representado convenga o en su defecto sea condenado al pago de $44.383,04 USD, sin computar la cuantía conforme a la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, y en caso que este Tribunal adopte dicha cantidad como cuantía de la demanda, la impugnó por ser extremadamente exagerada, infundada y temeraria, conforme a lo consagrado en el artículo 38 eiusdem. Asimismo, impugnó todas y cada una de las facturas y notas de entrega consignadas por la parte actora, por cuanto no fueron libradas a nombre del arrendatario sino de tercero ajenos al proceso, no tienen sello húmedo, no tienen firma, varias de ellas son de fechas anteriores a la suscripción del contrato de arrendamiento en cuestión y no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial. Finalmente, solicito se declare sin lugar la presente demanda y se condene en costas y costos a la parte accionante. Capítulo III DE LAS PRUEBAS TRAIDAS A LOS AUTOS De la parte actora: La parte demandante acompañó su libelo de demanda con las siguientes documentales: Marcado con la letra “A”, copia simple del instrumento poder otorgado por el ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, a los Abogados Andreina Carolina Goncalves, Mitsabel Andrea Armas Hurtado y Herbert Augusto Ortiz López, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 147.677, 153.570 y 85.934, respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, estado Miranda, en fecha 08 de junio de 2023, bajo el No. 48, Tomo 119, Folios 181 hasta 183; el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, quedando demostrada la representación de los referidos Abogados como apoderados judiciales de la parte actora. Así se decide. Marcado con la letra “B”, original del documento privado de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos Víctor Hugo Rufino Rangel, en calidad de arrendador, y Gustavo Antonio Nahmens Bravo, en calidad de arrendatario, en fecha 1° de marzo de 2023, sobre un inmueble constituido por un local comercial que se encuentra dentro de otro inmueble de mayor extensión, el cual no está incluido dentro del arrendamiento, y está constituido por una casa-quinta de dos plantas, llamada El Rosal, situada en el lugar llamado Estand Sarria, prolongación de la Avenida El Lago de la Urbanización San Bernardino, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual, este Tribunal valora conforme a los establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando acreditada la existencia del referido contrato, por cuanto ambas partes reconocen haberlo celebrado. Así se decide. Marcado con la letra “C”, copia simple de la cedula catastral del inmueble ubicado en La Avenida El Lago, Terreno y Quinta de dos plantas, El Rosal, Urbanización San Bernardino, inscrito a nombre del ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, con código catastral 01-01-03-U01-003-025-020-000-000-000, expedida por la Dirección De Catastro Municipal de la Alcaldía de Caracas, en fecha 19 de febrero de 2018; la cual se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose que el tipo de construcción de dicho inmueble es “Quinta”, y su uso es “Residencial”. Así se decide. Marcado con la letra “D”, copia simple de la factura del servicio de electricidad del inmueble ubicado en el Municipio Libertador, Parroquia La Candelaria, Urbanización Sarria, Prolongación El Lago, Quinta Rosal, emitida por la Corporación Eléctrica Nacional “Corpoelec”, en fecha 06 de mayo de 2023, la cual se valora como un documento público administrativo, visto que goza de una presunción de veracidad y legitimidad por emanar de un órgano público autorizado; desprendiéndose que el titular del contrato de dicho servicio es el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel. Así se decide. Marcado con la letra y números “E1”, “E2”, “E3”, “E4”, “E5”, “E6”, “E7”, “E8”, “E9”, “E12”, “E13”, “E14”, “E17”, “E18”, “E19”, “E20”, “E21”, “E22”, “E23”, “E24”, “E25”, “E26”, “E28”, “E29”, “E30”, “E32”, “E33”, “E34”, “E35”, “E36”, “E37”, “E40”, “E41”, “E42”, “E44”, “E45”, “E46”, “E47”, “E48”, “E49”, “E50”, “E51”, “E53”, “E54”, “E55”, “E56”, “E57”, “E58”, “E59”, “E60”, “E61”, “E64”, “E65”, “E66”, “E68”, “E69”, “E70”, “E71”, “E72”, “E73”, “E74”, “E75”, “E78”, “E79”, “E80”, “E81”, “E82”, “E83”, “E85”, “E86”, “E87”, “E88”, “E89”, “E90”, “E92”, “E94”, “E95”, “E97”, “E98”, “E99”, “E100”, “E103”, “E106”, “E107”, “E108”, “E109”, “E110”, “E111”, “E113”, “E115”, “E116”, “E117”, “E118”, “E119”, “E120”, “E121”, “E122”, “E123”, original de las facturas emitidas por la empresa En-Donde Juancho, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-502356770, de fechas 13/02/2023, 15/02/2023, 16/02/2023, 17/02/2023, 22/02/2023, 24/02/2023, 25/02/2023, 27/02/2023, 28/02/2023, 02/03/2023, 03/03/2023, 04/03/2023, 06/03/2023, 07/03/2023, 08/03/2023, 09/03/2023, 10/03/2024, 11/03/2023, 13/03/2023, 14/03/2023, 15/03/2023, 16/03/2023, 17/03/2023, 18/03/2023, 20/03/2023, 22/03/2023, 23/03/2023, 24/03/2023, 25/03/2024, 27/03/2023, 28/03/2023, 29/03/2023, 30/03/2023, 01/04/2023, 03/04/2023, 04/04/2023, 05/04/2023, 06/04/2023, 08/04/2023, 10/04/2023, 11/04/2023, 12/04/2023, 14/04/2023, 15/04/2023 y 17/03/2022. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desechan del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E10”, “E15”, “E16”, “E38”, “E39”, “E62”, “E63”, “E67”, “E84”, “E93”, “E105”, “E112”, “E114”, “E124”, “E125”, original de los recibos de pago emitidos por la empresa Hidrotecnicas Martel, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-411736287, de fechas 18/02/2023, 23/02/2023, 03/03/2023, 06/03/2023, 11/03/2023, 14/03/2023, 21/03/2023, 25/03/2023, 02/04/2023, 07/04/2023, 08/04/2023, 17/04/2023 y 27/04/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desechan del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E11”, “E104”, original de las facturas emitidas por la empresa Ferretería Piñajo, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-304987307, de fechas 18/02/2023 y 01/04/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desechan del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E27”, “E31”, original de las facturas emitidas por la empresa Comercial Pariata, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-000074488, de fechas 25/02/2023 y 28/02/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desechan del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E43”, “E52”, “E76”, “E77”, original de las facturas emitidas por la empresa Comercial Muentes y Otero, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-001384766, de fechas 06/03/2023, 08/03/2023 y 17/03/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desechan del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E91”, original de la factura emitida por la empresa Comercial Vista al Ávila 2003, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-310289026, de fecha 24/03/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que la misma fue emitida por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E96”, original de la factura emitida por la empresa Sertaluz Grupo Ferretero, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-314275240, de fecha 27/03/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que la misma fue emitida por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E101”, original de la factura emitida por la empresa Materiales Eléctricos 350, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-302047897, de fecha 28/03/2023. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que la misma fue emitida por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E102”, original de la factura emitida por la empresa Partes Eléctricas del Centro, C.A., identificada con el R.I.F. No. J-316925617. Al respecto, se evidencia que en la oportunidad legal correspondiente la parte contraria impugnó la presente prueba, en tal sentido, y visto que la misma fue emitida por un tercero ajeno al presente juicio, sin que conste en autos su ratificación mediante la prueba testimonial, es por lo que se desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Marcado con la letra y números “E126”, “E127”, “E128”, original de los recibos de pago efectuados por el ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, en favor del ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, por la cantidad de USD $400,00 cada uno, por concepto de pago del canon de arrendamiento del local comercial que se encuentra dentro de otro inmueble de mayor extensión, el cual no está incluido dentro del arrendamiento, y está constituido por una casa-quinta de dos plantas, llamada El Rosal, situada en el lugar llamado Estand Sarria, prolongación de la Avenida El Lago de la Urbanización San Bernardino, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, correspondiente a los meses abril, mayo y junio; los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados por la parte contraria, evidenciándose que el demandado Víctor Hugo Rufino Rangel recibió conforme dichos pagos efectuados por el accionante. Así se decide. Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió el mérito favorable de autos y el principio de comunidad de la prueba, siendo explicado por este Tribunal en el auto de admisión de fecha 22 de octubre de 2024, que el mérito favorable de los autos y la reproducción del principio de comunidad de la prueba, no es un medio de prueba admisible, por cuanto es deber del juez valorar todas y cada una de los medios de prueba consignados a los autos por ambas partes, por lo que tal promoción no es objeto de valoración. Así se establece. Ratificó las documentales consignadas junto con el escrito libelar, marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E1” hasta “E128”, sobre las cuales este Tribunal ya emitió su respectiva valoración. Así se decide. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, solicitó se oficiara a la Superintendencia Municipal de Administración y Recaudación (SUMAR) de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este Tribunal observa de una revisión a las actas que conforman el presente expediente que, si bien en su debida oportunidad fue librado el oficio respectivo al órgano correspondiente, no consta en autos las resultas de dicha prueba, por lo que este Juzgador en nada tiene que pronunciarse. Así queda establecido. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido solicitó se oficiara a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin que informara si el inmueble identificado con el código catastral No. 01-01-03-U01-003-025-020-000-000-000, ubicado en la Avenida El Lago, Quinta El Rosal (Terreno y dos plantas), Jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, es de “uso residencial”. Al respecto, se observa que se encuentra inserto del folio 40 al 42 de la pieza II del presente expediente, oficio No. Dem-1160/2024, proveniente de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que dicho órgano informó lo que sigue:“…me dirijo a Ud. en la oportunidad de informarle que de acuerdo a la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza sobre Zonificación del Municipio Libertador, publicada en Gaceta Municipal del Distrito Federal Extra 851-A de fecha 3 de agosto de 1989, se constató que a dicho inmueble le corresponde la zonificación R5, que permite “Viviendas unifamiliar y bifamiliar aisladas, pareadas y continuas con densidades netas aproximadas de doscientos (200) y trescientos veinte (320) habitantes por hectáreas respectivamente”. Así se decide. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido solicitó se oficiara a la CORPOELEC, a fin que informara el tipo de tarifa que posee el inmueble con registro No. 527102706053 y contrato No. 1000002037559, y si la zona donde se encuentra dicho inmueble es residencial o comercial. Al respecto, se observa que se encuentra inserto del folio 50 al 56 de la pieza II del presente expediente, oficio No. GGCJ-O-795-2024, proveniente de MPPEE, CORPOELEC, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que dicho órgano informó lo que sigue: “…La cuenta Contrato Nro. 100002037559.4 posee tarifa general TR2 (…) El inmueble asociado a la cuenta contrato Nro. 100002037559.4 se encuentra registrado como residencial Quinta (la zona donde se encuentra ubicado el inmueble no define el tipo de tarifa, las tarifas se establecen según el consumo en KWH…”. Así se decide. Promovió la testimonial del ciudadano Angel Adhemir Morales Cabrera, titular de la cédula de identidad Nos. E-84.585.221, y con respecto a dicha prueba se constata que en el acta levantada en fecha 05 de febrero de 2025, depuso lo que sigue: “…En el día de hoy miércoles, cinco (5°) de febrero de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana, constituido el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, día y hora acordada en fecha 12 de diciembre 2024, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en la presente causa de resolución de contrato y daños y perjuicios que incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL (…) Acto seguido, se procede con la evacuación de la declaración de los siguientes testigos promovidos por la parte actora, por lo que, anunciado dicho acto a las puertas del Tribunal, se deja constancia de la comparecencia del ciudadano Angel Adhemir Morales Cabrera, extranjero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. E-84.585.221, de profesión Electricista, domiciliado en Avenida Principal del Valle, Edificio Canaima 3. En este estado, una vez juramentado por el juez, procede la representación judicial de la parte actora a formular las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que al señor Gustavo Nahmens, el señor Víctor Rufino le dio en arrendamiento un local presuntamente comercial ubicado en Sarrias, Avenida El Lago San Bernardino?, RESPUESTA: Si tuve conocimiento; SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce al señor Víctor Rufino como propietario del local?, RESPUESTA: Si; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si usted laboro durante el periodo de febrero 2023 a junio de 2023, realizando reparaciones y mejoras al local propiedad del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: Si; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si le consta que el señor Gustavo nahmens costeó y pago todos los gasto de reparaciones y mejoras del local donde usted laboro en el periodo febrero a junio de 2023?, RESPUESTA: si; QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si realmente con las reparaciones pagadas por el señor Gustavo nahmens el local mejoro en apariencia física?, RESPUESTA: si. Es todo. Acto seguido, procede la representación judicial de la parte demandada a formular las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Explique el testigo a este tribunal como tuvo conocimiento del arrendamiento entre el señor Gustavo nahmens u el señor Víctor Rufino sobre un local comercial, ubicado en sarrias, san Bernardino?, RESPUESTA: yo le recomendé, le puse el contacto, dije que había un local vacío; SEGUNDA REPREGUNTA: ¿A quién le recomendó usted que había un local vacío?, RESPUESTA: Al ingeniero Gustavo Nahmens; TERCERA REPREGUNTA: ¿ Diga el testigo durante el periodo de fecha febrero 2023 a junio 2023, que tipo de operaciones y mejoras e hizo al local y quien le pago su salario, en el entendido que está bajo fe de juramente?, RESPUESTA: El salario lo pago el ingeniero Gustavo Nahmens y las mejoras se hicieron en casi toda la casa porque es antigua, todo lo pago el ingeniero Gustavo nahmens; CUARTA REPREGUNTA: ¿Cómo LE CONSTA que el señor Gustavo Nahmens costeo y pago todos los gastos, reparaciones y mejoras del local donde usted laboro desde febrero 2023 a junio 2023; RESPUESTA: Se le hizo el pago directamente a una ferretería con respecto a los materiales y otras cosas que se compraron en ferretería eso lo cancele yo mismo y los recibo los presente y la gran mayoría se saco de la ferretería; QUINTA REPREGUNTA: ¿Explique el testigo detalladamente que tipo de trabajo realizo en el local?, RESPUESTA: ensanchamiento de una pared que el señor victo dijo donde se iba a hacer, baldosa que estaba deteriorada por uso, se retiró, toda la fachada, se colocó un techo, se levantaron los pisos que tenían desniveles, se hizo una tanquilla especial para la parte del gasto y el techado que esta por fuera, levantamiento para nivelar la altura; SEXTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si actualmente trabaja para el ciudadano Gustavo Nahmens?, RESPUESTA: yo directamente ahorita no trabajo, cuando me llame en algún momento quizás, depende de mis ocupaciones porque tengo otro cliente que atender. Es todo…”. De la anterior declaración se desprende que, dicho testigo afirma tener conocimientos sobre la celebración del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Gustavo Antonio Nahmens Bravo, en su carácter de arrendatario, y el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, en su carácter de arrendador, siendo éste último el propietario del local comercial objeto del contrato de arrendamiento, aduciendo a su vez que realizó las reparaciones y mejoras en dicho local, las cuales fueron costeadas por el arrendatario; sin embargo, considera este Juzgador que los hechos declarados por el referido testigo no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa y no demuestran ningún hecho preponderante para la resolución de la presente causa, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. De la parte demandada: Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó: Marcado con la letra “A”, copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil Inversiones Uroma, C.A., protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de septiembre de 2007, bajo el No. 12, Tomo 187-A Sgdo. Al respecto, se observa que en la oportunidad procesal correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente, considerando quien suscribe que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “B”, copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones Uroma, C.A., celebrada en fecha 08 de abril de 2015, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 18 de mayo de 2015, bajo el No. 11, Tomo 139-A Sdo. Al respecto, se observa que en la oportunidad procesal correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente, considerando quien suscribe que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “C”, copia fotostática del Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la empresa Inversiones Uroma, C.A., emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), sobre la cual la parte actora ejerció oposición en la oportunidad procesal correspondiente, alegando que la misma es impertinente, considerando quien suscribe que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “D”, copia simple de la constancia de liquidación de la sociedad de comercio Inversiones Uroma, C.A., emitido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, en fecha 15 de mayo de 2015, bajo el No. 8-1438378. Al respecto, se observa que en la oportunidad procesal correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente, considerando quien suscribe que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “E”, copia simple de la planilla de liquidación No. 9-2027437, correspondiente al contribuyente Inversiones Uroma, C.A., emitida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, en fecha 21 de junio de 2019. Al respecto, se observa que en la oportunidad procesal correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente, considerando quien suscribe que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “F”, copia simple de la planilla de autoliquidación y pago de tributos municipales de la sociedad de comercio Inversiones Uroma, C.A., emitido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, en fecha 06 de enero de 2020, bajo el No. Z495675. Al respecto, se observa que en la oportunidad procesal correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente, considerando quien suscribe que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Nelman Eduardo Molina Ayala, Noris Coromoto Guedez Pérez, José Luis Solano Suarez, Carlos Emilio Rojas Morillo, María Verónica Cárdenas de Pabón, Francisco Javier Silvera de la Hoz, Iraima Rujano Molina, Edmundo Salvador Figueroa Dugarte y Alexis Rafael Rivas Ayala, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.911.545, V-4.414.239, V-17.158.648, V-7.660.064, V-16.670.631, V-13.158.777, V-18.425.883, V-14.388.936 y V-10.999.552, respectivamente. Respecto a la testimonial del ciudadano Francisco Javier Silvera de la Hoz, antes identificado, se constata que en el acta levantada en fecha 05 de febrero de 2025, depuso lo que sigue: “…En el día de hoy miércoles, cinco (5°) de febrero de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana, constituido el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, día y hora acordada en fecha 12 de diciembre 2024, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en la presente causa de resolución de contrato y daños y perjuicios que incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL (…) Acto seguido, se procede con la evacuación de la declaración de los siguientes testigos promovidos por la parte demandada, por lo que, anunciado dicho acto a las puertas del Tribunal, se deja constancia de la comparecencia del ciudadano Francisco Javier Silvera de la Hoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-13.158.777, de profesión Licenciado en Enfermería, domiciliado en Calle el Carmen, casa 69-1, Sarrias, Parroquia La Candelaria. En este estado, una vez juramentado por el juez, procede la representación judicial de la parte demandada a formular las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación, al señor Víctor Hugo Rufino y de ser posible lo identifique en esta sala?, RESPUESTA: si lo conozco, si lo identifico; SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta la ubicación de la casa quinta el rosal ubicado en el lugar llamado están de sarria, prolongación de la avenida el lago, urbanización san Bernardino?, RESPUESTA: si la ubico; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en parte de esa casa, es decir, casa quinta el rosal funcionaba un establecimiento comercial dedicado al rubro restaurante desde enero 2007 a febrero 2023?, RESPUESTA: si funcionaba el restaurante el pulpo; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta que en dicha casa funcionaba el restaurante el pulpo, usted comió varias veces allí?, RESPUESTA: si, me consta porque trabajo en el hospital JM de los ríos y quede prácticamente del lado de la emergencia y siempre salía a comerme mi empanada. Es todo, cesaron las preguntas. Acto seguido, procede la representación judicial de la parte actora a formular las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de la legalidad en el funcionamiento del restaurante que funcionaba en la casa propiedad del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: Bueno lo que puedo decir es que tenía su estructura de restaurante, campana y cocina industrial, sus mesas y que vendían buenas empanadas; SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si alguna vez tuvo a su vista la documentación del restaurante que funcionaba en la casa del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: BUENO visualizaban el nombre del restaurante que decía el pulpo, una publicidad. Es todo, cesaron las preguntas…”. En cuanto a la testimonial del ciudadano Alexis Rafael Rivas Ayala, antes identificado, se constata que en el acta levantada en fecha 05 de febrero de 2025, depuso lo que sigue: “…En el día de hoy miércoles, cinco (5°) de febrero de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana, constituido el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, día y hora acordada en fecha 12 de diciembre 2024, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en la presente causa de resolución de contrato y daños y perjuicios que incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL (…) Acto seguido, se procede con la evacuación de la declaración del siguiente testigo promovido por la parte demandada, por lo que, anunciado dicho acto a las puertas del Tribunal, se deja constancia de la comparecencia del ciudadano Alexis Rafael Rivas Ayala, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-10.999.552, de profesión TSU en Electricidad, domiciliado en Calle real de Sarria, 36-B. En este estado, una vez juramentado por el juez, procede la representación judicial de la parte demandada a formular las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación, al señor Víctor Hugo Rufino y de ser posible lo identifique en esta sala?, RESPUESTA: si lo conozco, si lo identifico; SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta la ubicación de la casa quinta el rosal ubicado en el lugar llamado estanc de sarria, prolongación de la avenida el lago, urbanización san Bernardino?, RESPUESTA: si señor, muy cerca de mi casa; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en parte de esa casa, es decir, casa quinta el rosal funcionaba un establecimiento comercial dedicado al rubro restaurante desde enero 2007 a febrero 2023?, RESPUESTA: en la parte de abajo, hacia calle Brooklyn, no se con exactitud del nombre del callejón; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta que en dicha casa funcionaba el restaurante el pulpo, usted comió varias veces allí?, RESPUESTA: en muchas oportunidades comí allí, ceviche, empanada. Es todo, cesaron las preguntas. Acto seguido, procede la representación judicial de la parte actora a formular las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de la legalidad en el funcionamiento del restaurante que funcionaba en la casa propiedad del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: de la legalidad como tal no porque no soy inspector; SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si alguna vez tuvo a su vista la documentación del restaurante que funcionaba en la casa del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: por supuesto que no. Es todo, cesaron las preguntas…”. Con relación a la testimonial del ciudadano Nelman Eduardo Molina Ayala Víctor José Yépez Mendoza, antes identificado, se constata que en el acta levantada en fecha 07 de febrero de 2025, depuso lo que sigue: “…En el día de hoy, viernes siete (7°) de febrero de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), constituido el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, día y hora acordada en fecha 05 de febrero de 2025, para que tenga lugar la continuidad de la audiencia o debate oral en la presente causa de resolución de contrato y daños y perjuicios que incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL (…) Anunciado lo anterior, el Juez de este Despacho procede a la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos antes mencionados que comparecieron previamente en la audiencia celebrada el día miércoles 05 de febrero de 2025; a tales efectos, se deja constancia de la comparecencia del ciudadano Nelman Eduardo molina Ayala, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-12.911.545, de profesión Electricista, domiciliado en La Candelaria, Edificio Centro Candoral. En este estado, una vez juramentado por el juez, procede la representación judicial de la parte demandada a formular las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación, al señor Víctor Hugo Rufino y de ser posible lo identifique en esta sala?, RESPUESTA: si lo conozco, si lo identifico; SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta la ubicación de la casa quinta el rosal ubicado en el lugar llamado Estanc de Sarria, prolongación de la avenida el lago, urbanización san Bernardino?, RESPUESTA: si; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en parte de esa casa, es decir, casa quinta el rosal funcionaba un establecimiento comercial dedicado al rubro restaurante desde enero 2007 a febrero 2023?, RESPUESTA: si de hecho yo fui a comer ahí; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta que en dicha casa funcionaba el restaurante el pulpo, usted comió varias veces allí?, RESPUESTA: yo comí varias veces allí y varios compañeros también, de hecho yo trabajo en el banco mercantil que está en esa calle. Es todo, cesaron las preguntas. Acto seguido, procede la representación judicial de la parte actora a formular las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de la legalidad en el funcionamiento del restaurante que funcionaba en la casa propiedad del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: no se sobre la legalidad porque iba a comer allí, es todo lo que se; SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si alguna vez tuvo a su vista la documentación del restaurante que funcionaba en la casa del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: no recuerdo haber visto nada de eso porque yo iba era a comer. Es todo, cesaron las preguntas…”. En lo que se refiere a la testimonial del ciudadano Edmundo Salvador Figueroa Dugarte, antes identificado, se constata que en el acta levantada en fecha 07 de febrero de 2025, depuso lo que sigue: “…En el día de hoy, viernes siete (7°) de febrero de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), constituido el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, día y hora acordada en fecha 05 de febrero de 2025, para que tenga lugar la continuidad de la audiencia o debate oral en la presente causa de resolución de contrato y daños y perjuicios que incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL (…) Acto seguido, se procede con la evacuación de la declaración del siguiente testigo promovido por la parte demandada, por lo que, anunciado dicho acto a las puertas del Tribunal, se deja constancia de la comparecencia del ciudadano Edmundo Salvador Figueroa Dugarte, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-14.388.936, de profesión TSU en Informática, domiciliado en Calle Brooklyn, Sarria. En este estado, una vez juramentado por el juez, procede la representación judicial de la parte demandada a formular las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación, al señor Víctor Hugo Rufino y de ser posible lo identifique en esta sala?, RESPUESTA: si lo conozco y lo identificó; SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta la ubicación de la casa quinta el rosal ubicado en el lugar llamado estanc de sarria, prolongación de la avenida el lago, urbanización san Bernardino?, RESPUESTA: si; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en parte de esa casa, es decir, casa quinta el rosal funcionaba un establecimiento comercial dedicado al rubro restaurante desde enero 2007 a febrero 2023?, RESPUESTA: si funcionaba; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta que en dicha casa funcionaba el restaurante el pulpo, usted comió varias veces allí?, RESPUESTA: si. Es todo, cesaron las preguntas. Acto seguido, procede la representación judicial de la parte actora a formular las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de la legalidad en el funcionamiento del restaurante que funcionaba en la casa propiedad del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: estaba funcionando; SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si alguna vez tuvo a su vista la documentación del restaurante que funcionaba en la casa del señor Víctor Rufino?, RESPUESTA: documentación no, solo se que trabajaba. Es todo, cesaron las preguntas...”. Al respecto, se observa que en la oportunidad legal correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma era impertinente. Asimismo, en relación a las anteriores testimoniales quien decide considera que, los ciudadanos Francisco Javier Silvera de la Hoz, Alexis Rafael Rivas Ayala, Nelman Eduardo Molina Ayala y Edmundo Salvador Figueroa Dugarte, fueron contestes en afirmar que conocen al ciudadano Víctor Hugo Rufino, que su bien inmueble constituido por una casa-quinta denominada El Rosal se encuentra ubicada en el lugar llamado Estand de Sarria, prolongación de la Avenida El Lago, Urbanización San Bernardino, y que les consta que en dicha casa-quinta funcionaba un establecimiento comercial desde enero 2007 a febrero 2023 cuyo nombre publicitario era “El Pulpo”, ya que comieron varias veces allí, e igualmente fueron cónsonos en sus declaraciones al desconocer la legalidad y la documentación de dicho local, aduciendo que el mismo funcionaba; sin embargo, a juicio de éste sentenciador sus declaraciones están encaminadas a confirmar los dichos que emanan de la propia parte demandada en la formulación de sus preguntas, no demostrando hechos predominantes para la resolución de la presente controversia y tampoco guardan relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se desechan las referidas testimoniales de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Con relación a las testimoniales de los ciudadanos Noris Coromoto Guedez Pérez, José Luis Solano Suarez, Carlos Emilio Rojas Morillo, María Verónica Cárdenas de Pabón, e Iraima Rujano Molina, sobre las cuales la parte actora ejerció oposición alegando que las mismas no versan sobre el hecho controvertido, sino sobre el financiamiento de un comercio; este Tribunal observa de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, que en la oportunidad fijada por el Tribunal para que tuviese lugar la respectiva evacuación, esto es, en la audiencia o debate oral, se evidencio que dichos testigos no comparecieron a tal acto, por lo que, al no ser evacuada las referidas testimoniales este Juzgador nada tiene que decidir. Así se establece. Abierta la causa a pruebas, la parte demandada promovió el mérito favorable de todas y cada una de las actuaciones procesales cursantes en autos, siendo explicado por este Tribunal en el auto de admisión de fecha 22 de octubre de 2024, que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba admisible, y que ello alude es al principio de comunidad de la prueba, siendo deber del juez valorar todas y cada una de los medios de prueba consignados a los autos por ambas partes. Así se establece. Ratificó las documentales consignadas junto con el escrito de contestación, marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, así como las testimoniales de los ciudadanos Nelman Eduardo Molina Ayala, Noris Coromoto Guedez Pérez, José Luis Solano Suarez, Carlos Emilio Rojas Morillo, María Verónica Cárdenas de Pabón, Francisco Javier Silvera de la Hoz, Iraima Rujano Molina, Edmundo Salvador Figueroa Dugarte y Alexis Rafael Rivas Ayala, antes identificados, sobre las cuales este Tribunal ya emitió su respectiva valoración. Así se decide. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido solicitó se oficiara a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas. Al respecto, se observa que en la oportunidad correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente, sin embargo, este Tribunal observa de una revisión a las actas que conforman el presente expediente que, si bien en su debida oportunidad fue librado el oficio respectivo al órgano correspondiente, no consta en autos las resultas de dicha prueba, por lo que este Juzgador nada tiene que decidir. Así queda establecido. Promovió la confesión judicial espontanea de la parte actora, al indicar tanto en el libelo de la demanda como en la audiencia preliminar, que celebró el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble de marras, para uso comercial, siendo que procedió a solicitar los permisos ante el Ente correspondiente para destinar dicho bien inmueble a una actividad industrial, motivo por el cual se deduce que la negativa de los permisos solicitados por el actor se deben al uso por el cual quiso destinar el bien inmueble en cuestión, ello de forma unilateral y en contravención a lo pactado en el contrato de arrendamiento. Al respecto, se observa que en la oportunidad correspondiente la parte actora se opuso a la presente prueba, alegando que la misma es impertinente. Ahora bien, este sentenciador considera oportuno señalar que, las confesiones pueden producirse en cualquier estado y grado de la causa, no solamente a través del mecanismo de las posiciones juradas, sino tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, los informes y en cualquier otro escrito que curse en el expediente, por tanto, debe ser valorada conforme a lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil; sin embargo, entendiendo que la representación judicial de la parte actora adujo tanto en su libelo de demanda como en la audiencia preliminar, que su representado firmó un contrato de arrendamiento de un local presuntamente comercial, para desarrollar un taller de sistemas de seguridad industrial, constando a su vez en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, que el uso y destino del local arrendado es única y exclusivamente para fines comerciales, elaboración, venta y distribución de herramientas, es decir, que la actividad que el actor pretendía desarrollar en el referido local era un taller destinado a la elaboración, venta y distribución de herramientas de sistemas de seguridad industrial, no siendo esta una actividad propiamente industrial sino comercial, por lo que no puede considerar quien suscribe que el actor haya confesado un cambio de uso del local comercial, razón por la cual no se le otorga valor alguno a la presente prueba. Así se establece. Capítulo IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Previo a la resolución de la presente controversia, considera necesario quien suscribe resolver lo alegado por la parte demandada a través de su apoderado judicial en la contestación a la demanda, relativo a la impugnación de la cuantía, alegando que la misma es extremadamente exagerada, infundada y temeraria conforme a lo consagrado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Para resolver se observa: Ante la impugnación efectuada por la parte demandada en cuanto a la estimación de la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, es preciso indicar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RH-01352, de fecha 15 de noviembre de 2.004, expediente No. AA20-C-2004-000870, Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros contra Pablo Segundo Bencomo y otros, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en el que señalo: “Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En razón del criterio anterior, debe necesariamente el demandado cuando rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, probar ese nuevo elemento, sin lo cual quedaría firme la estimación realizada por el actor, desprendiéndose que en el caso de autos el demandado si bien impugnó la estimación por considerarla exagerada, no trajo elementos de convicción tendientes a desvirtuar la cuantía señalada por el actor en su escrito libelar, por lo que debe indefectiblemente desecharse la impugnación, y consecuencialmente, declararse firme la estimación del actor. Así se decide. FONDO DEL ASUNTO Una vez resuelto lo anterior, y a los fines de realizar el correspondiente análisis del fondo del asunto, considera este Juzgador necesario señalar que, la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Por tanto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, y en tal sentido, es preciso señalar que el artículo 1.159 del Código Civil señala: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”. Así pues, la acción resolutoria del contrato está consagrada en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De esta última norma se colige que los supuestos para que procedan tales acciones son: a) Que el contrato sea bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, es decir, inejecución de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que, si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción. d) Que el demandante, por su parte, haya cumplido su obligación. De la lectura de las normas transcritas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas, y que, en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución, cumplimiento o resolución del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En el caso de autos, se observa que el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, en su carácter de arrendador, suscribió en fecha 1° de marzo de 2023, un contrato privado de arrendamiento con el ciudadano Gustavo Antonio Nahmnes Bravo, en su carácter de arrendatario, sobre un local presuntamente comercial, que se encuentra dentro de otro inmueble de mayor extensión (que no está incluido en el contrato de arrendamiento), constituido por una casa-quinta de dos plantas denominada “El Rosal”, situada en el lugar llamado Stand de Sarria, prolongación de la Avenida El Lago de la Urbanización San Bernandino, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es propiedad del arrendador, señalando en la cláusula segunda de dicho contrato que el uso y destino del local arrendado sería única y exclusivamente para fines comerciales, no pudiendo ser modificada la denominación o uso sin la autorización por escrito del arrendador; sin embargo, el arrendatario aduce no poder ejercer la actividad comercial para la cual arrendó dicho local, toda vez que el mismo tiene la característica de uso residencial y no comercial como le fue indicado por el arrendador, por tanto, alega que el arrendador incumplió el contrato en cuestión desde el primer día, motivo por el cual solicitó la resolución del referido contrato y los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento. Ahora bien, este Juzgador observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente: Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes. En el sub examine, no fue un hecho controvertido que las partes suscribieron un contrato privado de arrendamiento, mediante el cual el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.304.467, dio en arrendamiento al ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.588.167, un local comercial que se encuentra dentro de otro inmueble de mayor extensión (que no está incluido en el contrato de arrendamiento), constituido por una casa-quinta de dos plantas denominada “El Rosal”, situada en el lugar llamado Stand de Sarria, prolongación de la Avenida El Lago de la Urbanización San Bernandino, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital; quedando en consecuencia establecido que entre las partes existe una relación contractual que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en los contratos, así como por las normas legales que rigen la materia, todo ello conforme a lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes. Ahora bien, visto que el demandante pretende la resolución del contrato suscrito en fecha 1° de marzo de 2023, en virtud que el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel presuntamente incumplió el mismo al arrendarle un local como de uso “comercial”, siendo que éste tiene la denominación “residencial”, y visto que en la oportunidad procesal correspondiente el demandado alegó que el local dado en arrendamiento no fue para uso industrial como pretende destinarlo la parte actora, ni es de uso residencial, sino que fue arrendado para uso comercial; quien suscribe pasa a verificar la existencia o no del presunto incumplimiento contractual por parte del demandado, observándose que se desprende de las pruebas aportadas en la presente causa, específicamente de la cédula catastral del inmueble identificado con el código catastral No. 01-01-03-U01-003-025-020-000-000-000, ubicado en la Avenida El Lago, Terreno y Quinta de dos plantas, El Rosal, Urbanización San Bernardino, Parroquia La Candelaria, perteneciente al ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, titular de la cédula de identidad No. E-82.304.467, que el bien arrendado realmente es de uso residencial, evidenciándose de igual manera de las resultas de las pruebas de informes, que la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Caracas, señaló que el inmueble en cuestión corresponde a la zonificación R5 que permite viviendas unifamiliar y bifamiliar aisladas, pareadas y continuas; y asimismo, la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) indicó que el referido inmueble se encuentra registrado como zona residencial Quinta; en tal sentido, a pesar que en el documento privado de arrendamiento se estipuló que el local objeto del contrato era de uso comercial, se evidencia de las pruebas aportadas antes mencionadas que la zona de ubicación del inmueble es de uso residencial, y no comercial. Así se establece. Aunado a lo anterior, y respecto a lo alegado por el demandado referente a que la actividad a desarrollar por el actor era de uso industrial, y por ello no obtuvo los permisos para su funcionamiento, queriendo cambiar con ello el uso del local arrendado, se evidencia tanto del escrito libelar como en el acta de la audiencia preliminar, que el uso del local arrendado es para el desarrollo de un taller de sistemas de seguridad industrial, e inclusive en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en cuestión, se logra observar que ambas partes acordaron que el uso y destino de dicho local sería única y exclusivamente para fines comerciales, elaboración, venta y distribución de herramientas, es decir, que la actividad que el actor pretendía ejecutar en el referido inmueble era un taller destinado a la elaboración, venta y distribución de herramientas de sistemas de seguridad industrial, no siendo esta –un taller- una actividad propiamente industrial sino comercial, por lo que no evidencia este Juzgador un uso distinto al pactado en el contrato, ni consta en autos prueba alguna que permita demostrar que la negativa de los permisos solicitados por el accionante a los organismos correspondientes, obedecen a que la actividad a desarrollarse sea de carácter industrial. Así se establece. En virtud de lo antes expuesto, considera quien suscribe que el ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, en su carácter de arrendador y propietario del local arrendado, que se encuentra dentro de otro inmueble de mayor extensión -que no está incluido en el contrato de arrendamiento-, constituido por una casa-quinta de dos plantas denominada “El Rosal”, situada en el lugar llamado Stand de Sarria, prolongación de la Avenida El Lago de la Urbanización San Bernandino, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 1° de marzo de 2023, con el ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, al darle en arrendamiento un inmueble que realmente es de uso residencial, y establecer el mismo como “local comercial”, dentro del cual dicho arrendatario no podía ejecutar las actividades comerciales pretendidas, tal y como efectivamente ocurrió, por lo que, observándose el incumplimiento por parte del arrendador respecto a sus obligaciones contraídas en el contrato cuya resolución se demandó, es por lo que resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la pretensión de resolución de contrato que incoara el ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, en contra del ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, ambos identificados, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. Por su parte, en cuanto a lo alegado por el demandado en su escrito de reconvención, referente a que el demandante no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre y octubre, incumpliendo de esta manera con su obligación contractual, siendo que el actor alego en la audiencia preliminar celebrada la exceptio non adimpleti contractus, que le permite a las partes de un contrato, no cumplir con sus obligaciones si la otra parte no ha cumplido con las suyas; estima preciso quien suscribe señalar que, por auto de fecha 24 de septiembre de 2024, este Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta, por lo que no existe materia sobre la cual pronunciarse. Así se decide. Resuelto lo anterior, y analizadas como han sido todas y cada una de las probanzas consignadas y evacuadas por ambas partes en la presente causa, pasa este Juzgador a emitir su pronunciamiento en torno a la acción por daños y perjuicios causados por el demandado como consecuencia del incumplimiento de contrato, siendo que el actor demanda la cantidad total de cuarenta y cuatro mil trescientos ochenta y tres dólares americanos con cuatro centavos (USD $ 44.383,04), equivalentes a la cantidad de un millón doscientos veinticinco mil cuatrocientos quince bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 1.225.415,73), según la tasa de cambio oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) en fecha 26 de junio de 2023, por conceptos de gastos realizados al inmueble, lucro cesante y daño moral, cuya discriminación cuantitativa se detalla en el escrito libelar. Ahora bien, en lo que se refiere a la cantidad de dieciséis mil trescientos ochenta y tres dólares americanos con cuatro centavos (USD $ 16.383,04), por concepto de gastos de reparación del inmueble y otros gastos como exigencias municipales, pasivos laborales y canon de arrendamiento, este Tribunal considera oportuno traer a colación lo estipulado en el contrato privado de arrendamiento objeto de la presente causa, específicamente del clausula octava que se refiere a las reparaciones o gastos mayores, a saber: “…De conformidad con lo establecido en el Artículo 11 de la Ley, EL ARRENDADOR está obligada a cubrir los costos de las reparaciones mayores que sean necesarias realizar en el LOCAL COMECIAL, a menos que el daño sea imputable a EL ARRENDATARIO, entendiéndose como tales aquellas que tengan que ver con su estructura…”. Asimismo, el parágrafo tercero de la cláusula cuarta señala: “EL ARRENDATARIO se compromete con EL ARRENDADOR a mantener el LOCAL COMERCIAL en buenas condiciones (…) Igualmente queda expresamente establecido que cualquier mejora o bienhechuría efectuada al mejoramiento del inmueble queda en beneficio del inmueble arrendado, sin que EL ARRENDADOR, deba reconocer pago alguno por el trabajo que se esta realizando…”. De lo anteriormente transcrito se desprende que, las partes contratantes en dicho documento de arrendamiento acordaron y dejaron expresa constancia que, todos los gastos derivados de las remodelaciones y mejoras realizadas al local con ocasión a la actividad comercial a desarrollar en el mismo, correrían por cuenta del arrendatario y en beneficio del referido inmueble, no debiendo el arrendador reconocer gasto alguno por ese concepto, salvo que se trate de reparaciones o gastos mayores de infraestructura y no de estética. Asimismo, se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que el accionante en la oportunidad procesal correspondiente ninguna prueba trajo a los autos a fin que le permitiera demostrar que las mejoras realizadas obedecían a defectos de construcción o deficiencias en la estructura del local, toda vez que la única prueba promovida para fundamentar los gastos realizados, fueron las facturas consignadas marcadas con la letra y números “E1” hasta “E125”, siendo que estas se desecharon del proceso por emanar de terceros ajenos al proceso sin que se promoviera prueba alguna tendiente a su verificación o ratificación por parte de las empresas correspondientes, así como tampoco trajo elementos probatorios que demuestren los demás gastos alegados, salvo los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo y junio, los cuales derivan de la misma obligación contractual, razón por la cual, quien decide declara improcedente la presente reclamación. Así se decide. En cuanto a la cantidad de veinticuatro mil dólares americanos (USD$ 24.000,00), por concepto de lucro cesante futuro, derivado del hecho cierto que el ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, ejercería en el local arrendado una actividad comercial de taller de sistemas de seguridad industrial, y por ello obtendría unos ingresos económicos de dos mil dólares americanos (USD $ 2.000,00), cuyo monto multiplicado por los doce (12) meses que debió haber durado el contrato, constituye la ganancia patrimonial frustrada. Al respecto, resulta menester señalar que existen daños futuros que son indemnizables por ser consecuencia directa o inevitable de un daño principal, como lo es el lucro cesante, el cual consiste en la pérdida de una ganancia legitima o de una utilidad económica que se hubiese obtenido si el evento dañoso no se hubiese verificado, es decir, se manifiesta por el hecho de las ventajas que se dejan de percibir en virtud de la producción del daño. Con relación a este particular, la jurisprudencia ha señalado que la reparación de los daños y perjuicios comprende dos elementos, el daño emergente y el lucro cesante, el primero es la perdida que haya sufrido el acreedor y el segundo la utilidad que se le haya privado, por tanto, se exige para la procedencia de los mismos, que sean ciertos y determinados o determinables, no bastando con una simple eventualidad sin base o fundamento en la realidad de las cosas, es decir, deben haberse causado efectivamente y además de ello, deben probarse. En tal sentido, dado que del acervo probatorio consignado en la presente causa, no consta evidencia alguna que contribuya a demostrar cual fue la pérdida patrimonial experimentada por el demandante, en virtud del hecho dañoso ocasionado presuntamente por el demandado, y visto que tampoco se consignó documentación alguna que demuestre cual fue el beneficio económico que dejó de percibir por no haber podido desarrollar su actividad comercial en el local arrendado, este juzgador debe forzosamente declarar improcedente la reclamación por lucro cesante realizada por el actor. Así se decide. Respecto a la cantidad de cuatro mil dólares americanos ((USD $ 4.000,00), por concepto de daño moral calculado prudencialmente, tomando en consideración la angustia soportada por el demandante, visto el engaño y omisión de documentación por parte del demandado; este juzgador estima preciso citar el contenido del artículo 1.196 del Código Civil, según el cual: “…La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito. El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada. El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, a fines o cónyuge…”. Con relación al artículo citado, la sentencia del 30 de marzo del 2012, emanada de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, estableció: “…Esta Sala ha señalado en reiteradas oportunidades que la naturaleza del daño moral contenido en el artículo 1.196 del Código Civil, es extracontractual, y tiene por causa el hecho ilícito o el abuso de derecho previsto en el artículo 1.185 del Código Civil. En tal sentido, el hecho ilícito y el abuso de derecho son capaces de producir daños, los cuales no son tolerados ni consentidos por el ordenamiento jurídico, motivo por el cual generan responsabilidad civil, en las que están comprendidos tanto los daños materiales como los morales, por disposición del artículo 1.196 del Código Civil. Ahora bien, el daño moral no está sujeto a una comprobación material directa, pero para su procedencia es necesario probar el hecho generador de tales daños, es decir, basta con probar el hecho ilícito para que surja el derecho a reclamar los daños morales. En el caso de autos, el juez de la recurrida declaró que la parte demandante no demostró la existencia del hecho ilícito, razón por la cual, la consecuencia lógica era declarar también la improcedencia del daño moral reclamado, tal y como en efecto lo hizo. Si bien es cierto que el juzgador de alzada en lugar de referirse al hecho ilícito se refirió erróneamente al daño material, tal desatino no afecta determinantemente lo dispositivo en la sentencia, requisito este último indispensable para la procedencia de la denuncia, por cuanto se insiste, la no configuración del hecho ilícito previsto en el artículo 1.185 del Código Civil, impide el resarcimiento de los daños morales a que se refiere el artículo 1.196 eiusdem, tal y como lo declaró el sub iudice…”. Como resultado de la norma y jurisprudencia citada, la naturaleza del daño moral contenido en el artículo 1.196 del Código Civil, es extracontractual, por tanto, tiene por causa los supuestos fácticos del hecho ilícito o el abuso de derecho previstos en el artículo 1.185 del Código Civil, es decir, para que proceda la reclamación del daño moral, deben encontrarse configurados el hecho ilícito o el abuso de derecho por relación de causalidad entre el daño causado y el hecho generador del daño. Así las cosas, después de hecho el análisis y valoración de todas las pruebas aportadas al juicio, bajo el principio de comunidad de la prueba, y realizado el análisis de los alegatos de las partes tanto en el libelo de demanda como en la contestación, observa este Juzgador que, la parte actora no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera para demostrar los daños morales alegados, no acreditando por tanto para la procedencia de su reclamación el llamado “hecho generador del daño moral”, es decir, el conjunto de circunstancias de hecho que genera la aflicción cuyo petitorio se reclama, motivo por el cual se declara improcedente la reclamación por daño moral formulada por el accionante. Así se decide. En virtud de lo anteriormente expuesto con ocasión a los daños y perjuicios peticionados, este sentenciador concluye que la parte actora no cumplió con la carga de demostrar los requisitos necesarios para que procediera su pretensión, por lo que debe indefectiblemente quien decide declarar sin lugar la pretensión por Daños y Perjuicios incoada por el ciudadano Gustavo Antonio Nahmens Bravo, en contra del ciudadano Víctor Hugo Rufino Rangel, ambos identificados, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así finalmente se decide. Capítulo V DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL, ambos identificados en el encabezado del presente fallo. Segundo: Como consecuencia del particular anterior, se declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL, en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1° de marzo de 2023. Tercero: SIN LUGAR la demanda que por Daños y Perjuicios incoara el ciudadano GUSTAVO ANTONIO NAHMENS BRAVO, en contra del ciudadano VICTOR HUGO RUFINO RANGEL, ambos identificados en el encabezado del presente fallo. Cuarto: No hay especial condenatoria en costas conforme a lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Procedimental. PUBLIQUESE Y REGISTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero del año dos mil veinticinco (2025). Años 214° de la Independencia y 166° de la Federación. EL JUEZ, Dr. JULIAN TORREALBA GONZÁLEZ LA SECRETARIA, VANESSA PEDAUGA En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA, VANESSA PEDAUGA JTG/vp/rv Asunto No. AP11-V-FALLAS-2023-000645