TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiuno (21) de febrero de dos mil veinticinco (2025)
Años 214° y 165°

Asunto Nº AP31-F-V-2022-000611
Sentencia Definitiva

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de mayo de 2006, bajo el No. 33, Tomo 1318-A-Qto.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-5.538.625, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 19.882.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de abril de 2006, bajo el No. 24, Tomo 68-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos HÉCTOR ELIAS MARÍN MEILAN y PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-18.026.929 y V-18.738.133, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 180.372 y 179.410, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

- I -
D E L O S H E C H O S

Se inicia la presente demanda mediante escrito presentado por el abogado en ejercicio de este domicilio ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, actuando en representación de la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., dirigiendo su pretensión contra la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., para que dicha empresa desaloje el inmueble constituido por los locales comerciales identificados con los Nos. 302, 304, 305 y 306, con un área aproximada de SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (660 mts2), situados en la planta del segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, con la consecuente condena en costas.

En fecha 11 de enero de 2023, este Juzgado admitió la demanda bajo los lineamientos del procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 01 de febrero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios, así como el pago de los emolumentos, a los fines de elaborar la compulsa dirigida a la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., en la persona de sus Directores ALEXIS DAVID FIERRO VIELMA y LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, siendo librada en fecha 17 del referido mes y año.

Posteriormente, en fecha 28 de febrero de 2023, el ciudadano MARCOS CARABALLO, actuando como Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó compulsa de citación sin firmar, en virtud que, una vez estando en el lugar, fue atendido por la Gerente del mismo, quien le indicó que las personas a citar no se encontraban, por tal motivo, en fecha 09 de marzo de 2023, el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de autos, solicitó la citación por carteles de conformidad con las previsiones del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de marzo de 2023, este Tribunal libró cartel de citación a la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., siendo retirado en fecha 30 de marzo de 2023, por la representación judicial de la parte actora, para su respectiva publicación.

Seguidamente en fecha 16 de mayo de 2023, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia, consignó ejemplares de publicación de cartel de emplazamiento en los diarios “Última Noticias” y “Vea”.

En fecha 21 de julio de 2023, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En razón del cumplimiento de las formas de ley, por actuación de fecha 18 de septiembre de 2023, el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado mediante actuación de fecha 20 del referido mes y año, recayendo dicho cargo en la abogada MEYBERS KATERINA PEÑA PEREIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 143.170, por lo que, se libró boleta de notificación, a los fines de que manifestara su aceptación o excusa al cargo para el cual había sido designada.

Por auto de fecha 20 de junio de 2024, previa solicitud del apoderado judicial de la parte actora, fue designado nuevo defensor judicial a la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., cuyo nombramiento recayó en el abogado NOEL JOSÉ GUTIERREZ GUEVARA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 289.404, librando boleta de notificación a los fines legales consiguientes. Posterior a ello, habiendo sido notificado el referido auxiliar de justicia, éste prestó el juramento de ley mediante actuación de fecha 07 de octubre de 2024.
En fecha 15 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación dirigida al abogado NOEL JOSÉ GUTIERREZ GUEVARA, la cual fue librada en fecha 18 de octubre de 2024.

En fecha 23 de octubre de 2024, compareció el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, asistido por el abogado HÉCTOR MARÍN, actuando como Director de la empresa demandada, se dio por notificado de la demanda, solicitando el lapso legal correspondiente para efectuar la respectiva contestación de la demanda, siendo consignada en fecha 18 de noviembre de 2024. Simultáneamente confirió poder apud acta a los abogados HÉCTOR ELIAS MARÍN MEILAN y PEDRO MIGUEL SALAZAR, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 180.372 y 179.410, respectivamente, a los fines de su representación.

Por auto de fecha 21 de noviembre de 2024, se fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar.

El 27 de noviembre de 2024, tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual acudió la representación judicial de la parte actora, en cuya oportunidad ratificó los hechos descritos en el libelo de demanda, en el sentido que la parte demandada no dio cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento desde el inicio de la prórroga legal del año 2014; que la parte demandada en su contestación presentó copia certificada de unas consignaciones efectuadas ante la OCCAI, las cuales son extemporáneas, en virtud de que las mismas fueron consignadas fuera del lapso previsto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, y consignó en cinco (05) folios útiles escrito de alegatos para que sea agregado a los autos a tenor de lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; que la representación judicial de la parte demanda señaló que mediante sentencia del JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, conoció de un recurso de apelación contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, que declaró con lugar la demanda por falta de pago, no obstante, dicha decisión fue revocada por la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, ordenándose su devolución al JUZGADO SUPERIOR, siendo que una vez remitida para su distribución, le correspondió su conocimiento al JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, para que éste dictara una nueva decisión, limitándose el señalado Juzgado a declarar inadmisible la demanda, por cuanto se había acumulado la acción de desalojo, con los pagos de cánones de arrendamientos vencidos, que dicha decisión cursaba a los autos y fue acompañada junto con el libelo de demanda; que no existe pronunciamiento alguno que le dé valor a las consignaciones extemporáneas efectuadas por la parte demandada, sino una decisión que declaró inadmisible la demanda por los motivos expresados anteriormente y; puntualizó que la acción de la parte demandada correspondía a la falta de pago y la extemporaneidad de los cánones de arrendamiento dentro de la prórroga legal, no existiendo un motivo distinto.

Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada ratificó el contenido y extensión del escrito de contestación de la demanda presentado en tiempo hábil, junto a sus respectivos anexos por lo que negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos presentados por la parte actora; asimismo señaló que la parte actora reconoció la existencia de un juicio previo, pero no señaló que en dicho juicio el JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, valoró en su oportunidad y quedó demostrada la inexistencia de la falta de pago, que fueron promovidas las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado ante la OCCAI, por lo que, vicia por completo lo alegado en el presente juicio con ocasión a la falta de pago; de igual modo, que no existe la falta de pago alegada por la parte actora, y por ende consignó copia certificada de la totalidad del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado desde el año 2014, y finalmente que la parte actora hace mención a la prórroga legal y a la falta de pago a partir del año 2014, dejando expresa constancia que la demanda versa sobre la falta de pago y no un hecho distinto.

En fecha 02 de diciembre de 2024, se establecieron los hechos y límites de la controversia, abriendo el lapso de cinco (05) días de despacho para promover pruebas.

Seguidamente en fechas 05 y 09 de diciembre de 2024, comparecieron los abogados ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y HÉCTOR ELIAS MARÍN MEILAN, respectivamente, los cuales consignaron escritos de promoción y ratificación de pruebas, siendo admitidas por este Órgano Jurisdiccional por auto interlocutorio de fecha 12 de diciembre de 2024.

En fecha 15 de enero de 2025, compareció el abogado HÉCTOR ELIAS MARÍN MEILAN, y solicitó sea diferida la fecha para la práctica de la inspección judicial, la cual fue acordada y fijada para el día 24 de enero de 2025, en cuya oportunidad fue practicada, constituyéndose el Tribunal en la calle Bernardette con Avenida Principal de Los Cortijos de Lourdes, Centro Los Cortijos, Piso 3, Municipio Sucre del Estado Miranda, sede de la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIÓN DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI), donde tuvo a la vista el expediente signado con el Nº 2014-0040, constante de doscientos veinticinco (225) folios útiles.

En fecha 29 de enero de 2025, este Tribunal fijo el décimo tercer (13er) día de despacho siguiente a la referida data, para que tuviese lugar la audiencia oral, produciéndose la misma en fecha 18 de febrero de 2025, en la que se declaró con lugar la pretensión interpuesta.

- II -
D E L A S M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R

Discriminadas las actuaciones de relevancia ocurridas en el devenir del juicio y, siendo la oportunidad para dictar el extenso del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

Sostuvo la representación judicial de la parte actora que en fecha 24 de abril de 2006, celebró un primer contrato de arrendamiento por el periodo comprendido entre el primero (1°) de julio de 2006, hasta el primero (1°) de julio de 2008, y que en los años subsiguientes se fueron suscribiendo nuevos contratos, siendo renovado el último para el periodo comprendido desde primero (1°) de enero de 2013 hasta 31 de diciembre de ese mismo año, por el canon de CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs 117.000,00) mensuales.

Que agotado el último lapso de prórroga del contrato acordado por las partes, es decir, el treinta y uno (31) de diciembre de 2013, sin que hubieren acordado prorrogar nuevamente la relación contractual, o en todo caso suscribir un nuevo contrato de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable para ese momento, se dio inicio a la prórroga legal prevista en el literal (c) del referido artículo, la cual correspondía hasta por dos (2) años contados desde primero (01) de enero de 2014 hasta primero (1°) de enero de 2016, por tratarse de una relación arrendaticia cuya duración había sido mayor de cinco (5) años, pero menor a diez (10) años.

Señala que la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., iniciada la prórroga legal, no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento los meses de enero, febrero y marzo, como se había pactado a lo largo de la relación contractual, lo que por aplicación del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para esa oportunidad, admitía la posibilidad de la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, incumpliendo así con una de sus obligaciones, tanto de orden legal, como contractual, especialmente prevista en la Cláusula Sexta de los contratos de arrendamientos que integran la relación contractual arrendaticia inmobiliaria.

Que su representada, Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA, C.A., está facultada frente al incumplimiento por parte de UNIVERSAL GYM, C.A., en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada contractualmente, para solicitar el Desalojo de los locales comerciales ya identificados, de conformidad con lo previsto en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Que la parte demandada dejó de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes desde el inicio de la prórroga legal, por los meses de enero, febrero y marzo del 2014, lo que constituye un grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por ésta, por lo que fundamenta su pretensión en los artículos 14 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.270 del Código Civil.

Que, en tal razón procede a demandar a la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., para que convenga o sea condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble arrendado, más el pago de las costas.

Durante la audiencia preliminar, la parte actora ratificó los hechos alegados en el libelo de demanda, en el sentido que la parte demandada no dio cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento desde el inicio de la prórroga legal del año 2014. Manifestó que la demandada en su contestación presentó copia certificada de unas consignaciones efectuadas en la OCCAI las cuales son extemporáneas ya que se realizaron fuera del lapso previsto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, consignando en cinco (5) folios útiles escrito de alegatos para que sea agregado a los autos a tenor de lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

Que, de acuerdo a lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada, hubo uno sentencia del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que conoció de un recurso de apelación contra la decisión dictada por el Juzgado Quince de Municipio de esta Circunscripción Judicial que declaró con lugar la demanda por falta de pago, pero lo decidido por el referido superior fue revocado en Sala Constitucional y la causa, al ser devuelta al Juzgado Superior Séptimo fue remitida para su distribución correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Superior Quinto para dictar una nueva decisión, limitándose a declarar inadmisible la demanda porque se había acumulado la acción de desalojo con los pagos de cánones de arrendamientos vencidos, no pagados, y que dicha decisión cursa a los autos y fue acompañada al libelo de demanda. Que no es cierto que haya pronunciamiento alguno que le dé valor a las consignaciones extemporáneas efectuadas por la parte demandada por los motivos expresados anteriormente.

Finalmente aclaró que la acción corresponde a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento dentro de la prórroga legal, o sea no es un motivo distinto.

En la oportunidad de ejercer su defensa, la parte demandada reconoció que, entre la hoy demandante, Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA, C.A. y la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., existe contrato de arrendamiento. Que, ante la negativa por parte de la demandante de recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, con la finalidad de generar una situación de insolvencia en detrimento de su representada, por falta de pago como causal de desalojo, en fecha 13 de febrero de 2014, acudió a la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines de iniciar el pago del canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS, 117.500,00), para lo cual anexó copia certificada del expediente signado con el número 2014-0040 (la totalidad del referido expediente de consignaciones), junto al escrito de contestación, para demostrar que efectivamente se ha realizado de forma oportuna los pagos.

Que la representación judicial de la parte actora no señaló en su escrito libelar que el JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, mediante sentencia de fecha trece (13) de agosto de 2018, signado con el asunto No. AP71-R-2019-000322, tomó como válida las consignaciones de cánones de arrendamientos de los meses de enero a abril de 2014.

Manifestó que el JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, mediante sentencia de fecha tres (3) de diciembre de 2019, revocó la decisión apelada dictada para ese entonces por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS de fecha 16 de marzo de 2018, en el expediente signado con el Asunto Principal AP71-R-2019 000322, hecho este que ocurrió con posterioridad a la acción de Amparo Constitucional ejercida por el representante judicial de la parte actora, en contra de la citada decisión proferida por el JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Que no es menos cierto, que con anterioridad a la actual demanda de desalojo (local comercial) por falta de pago, ejercida por la parte actora, previamente existió un juicio al que hace referencia en su libelo de demanda, y en el cual había quedado comprobado, demostrado y así valorado por un Tribunal, los pagos respectivos del canon de arrendamiento que a partir del 01 de enero de 2014, UNIVERSAL GYM, C.A., había venido realizando y no como lo afirma la parte actora en su demanda.

Que es completamente falso que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado y que para el momento de introducir la presente demanda estuviera en prórroga legal y que actualmente esté vencido dicho lapso.

Que fue la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA, la que dispuso en 2013, aumentar el canon de arrendamiento, de forma unilateral, sin apego a lo establecido en la ley, siendo totalmente desequilibrado motivo por el cual, al negarse a recibir el pago de parte de la demandada tuvo que acudir a la instancia judicial respectiva a realizar la consignación correspondiente y evitar esa práctica fraudulenta de los arrendadores, de no aceptar el canon de arrendamiento, para que, una vez transcurrido el tiempo de ley, acuden a la vía jurisdiccional a demandar por una falta de pago que estos han propiciado fraudulentamente.

Finalmente, señala que por encontrarse en el lapso procesal para presentar pruebas de conformidad a lo contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y Articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, procedía a consignar documentales junto a su escrito de contestación de la demanda.

En la audiencia preliminar la parte demandada ratificó el contenido y extensión del escrito de contestación de la demanda; que la parte actora reconoce la existencia de un juicio previo, pero no señala a este Tribunal que en dicho juicio el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, valoró en su oportunidad y quedó demostrada la inexistencia de la falta de pago.

Que fueron promovidas las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado ante la OCCAI, que con esto desvirtúa por completo lo alegado en el presente juicio con ocasión a la falta de pago.

Que no existe la falta de pago alegada por la parte actora, y que consignó copia certificada de la totalidad del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado desde el año 2014.

Que la parte actora hace mención a la prórroga legal e igualmente a la falta de pago a partir del año 2014, dejando expresa constancia que la presente demanda versa sobre la falta de pago, y no un hecho distinto a esto.

- III -
D E L A S P R U E B A S A P O R T A D A S

Ahora bien, vistos los alegatos presentados por las partes, este Juzgado, antes de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto observa que:

A los folios 11 al 13, corre inserta copia simple del poder otorgado por las ciudadanas MARÍA TERESA FERNANDES VIEIRA y ANA MARÍA FERNANDES VIEIRA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-11.666.726 y V-11.666.725, respectivamente, actuando como Directoras de la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA, C.A., parte actora en la presente causa, al profesional del derecho ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 19.882, ante la NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, en fecha 11 de agosto de 2014, bajo el No. 15, Tomo 70 de los libros respectivos, a las que se le adminiculan las instrumentales cursantes a los folios 14 al 18, relativas a copia simple del Registro de Información Fiscal de dicha Sociedad Mercantil, del referido apoderado, así como copia de su Cédula de Identidad y a las copias simples de las Cédulas de Identidad de las Directoras de la empresa demandante; las cuales, al no haber sido cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme a lo estatuido en los artículos 150, 151, 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante, así como las identidades de los prenombrados ciudadanos y su inscripción en el Registro Fiscal respectivo, y así se decide.

A los folios 19 al 50, se insertan copias simples de los contratos de arrendamiento, el primero que corre inserto a los folios 19 al 26, autenticado por la NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, de fecha 25 de agosto de 2006, bajo el No. 47, tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; el segundo que corre inserto a los folios 27 al 38, suscrito de forma privada en fecha 01 de enero de 2008; el tercero, que corre inserto a los folios 39 al 50, suscrito de forma privada, todos entre la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., en la persona de sus Directoras María Teresa Fernandes Vieira y Ana María Fernandes Viera, y la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., en la persona de sus Directores ALEXIS DAVID FIERRO VIELMA y LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, sobre los locales comerciales identificados con los Nos. 303, 304, 305 y 306, situado en la planta del Segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda; donde las partes acordaron un canon mensual inicial al momento de su firma por la suma de Dieciséis Millones de Bolívares (Bs 16.000.000,00); Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 20.000,00); y Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 3.500,00), respectivamente, los cuales deberían ser pagados por mensualidades anticipadas y dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. Las documentales antes descritas no fueron impugnadas, ni tachadas, en la oportunidad de ley, por lo que este Tribunal le confiere valor conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia la existencia de la relación locativa de marras, siendo además un hecho reconocido por ambas partes, y así se establece.

A los folios 51 al 58, se insertan copias simples del contrato de arrendamiento, autenticado por la NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, de fecha 05 de agosto de 2009, bajo el No. 21, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la parte demandante y la parte demandada, sobre los locales comerciales identificados con los Nos. 302, 303, 304, 305, 306 y 307, situado en la planta del Segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda; donde las partes acordaron un canon mensual de Cincuenta y Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs 53.500,00), los cuales deberían ser pagados por mensualidades anticipadas y dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. La documental antes descrita no fue impugnada, ni tachada, en la oportunidad de ley, por lo que este Tribunal le confiere valor conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia la existencia de la relación locativa, aunado de que fue un hecho reconocido en el devenir del proceso, y así se establece.

A los folios 59 al 74, se inserta copia simple de la sentencia proferida por el JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en fecha 03 de diciembre de 2019, dictada con ocasión del asunto No. AP71-R-2019-000322, contentivo del juicio de desalojo interpuesto por el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, actuando en representación de la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., contra la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A. A estas instrumentales se adminiculan las cursantes a los folios 01 al 342 y folios 01 al 190 correspondiente a los anexos 2 y 3, respectivamente, alusivas a las copias certificadas de las actuaciones del expediente signado con el No. AP71-R-2019-000322, llevado por el Tribunal Superior antes referido en razón a la apelación interpuesta en fecha 04 de abril de 2018, por el abogado JUAN VICENTE ARDILA VISCONTI, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., contra la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2018, por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró con lugar la misma, y asimismo la inadmisibilidad de la demanda seguida por la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA, C.A., en razón de reclamar dos pretensiones contradictorias y mutuamente excluyentes en un mismo proceso. La documental antes descrita no fue impugnada, ni tachada, en la oportunidad de ley, por lo que este Tribunal le confiere valor conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil. Del mismo modo, de la revisión minuciosa efectuada a tales probanzas, constata este Tribunal que en fecha 12 de julio de 2019, la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, actuando dentro de su fuero de competencias en conocimiento de una pretensión de revisión constitucional interpuesta por el representante judicial de la empresa demandante, contra la decisión de fecha 13 de agosto de 2018, dictada por el JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO DE ESTA MISMA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, manifestó que “…la sentencia objeto de revisión incurrió precisamente en la situación que esta Sala quiso prevenir al asentar una interpretación del artículo 51 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratione temporis acordes con los derechos de acceso a la justicia y seguridad jurídica de los justiciables, cual es garantizarles que el lapso limite para la consignación se calculase tomando en cuenta el acuerdo que se expresó en el contrato, respecto a la oportunidad del pago del canon…”, revocando la decisión objeto de revisión y, sobre la cual, la parte demandada sustenta el supuesto análisis y veredicto sobre la inexistencia de la falta de pago. Al ser esto así, resulta a todas luces que tal análisis realizado por la sentencia revocada carece de asidero, además que la decisión que declaró la inadmisibilidad de la demanda no descendió a valorar las pruebas o los hechos sobre el mérito de la controversia respecto a la causal de desalojo invocada, por tal motivo, la defensa opuesta respecto a la inexistencia de la insolvencia argüida por la demandante y que fue invocada por la parte demandada resulta inviable, siendo obligación de este Tribunal entrara analizar tal supuesto, y así se establece.

En lo referente a las instrumentales cursantes a los folios 02 al 13, 14 al 18, 20 al 40, todos del cuaderno de anexos 1, relativos a copias simples del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., inscrita ante el REGISTRO MERCANTIL SEGUNDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL DISTRITO CAPITAL Y ESTADO MIRANDA, en fecha 24 de abril de 2006, bajo el No. 24, Tomo 68-A; copias simples del acta de Asamblea de Accionistas de la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., de fecha 30 de agosto de 2011, protocolizada en fecha 16 de septiembre de 2011, ante el REGISTRO MERCANTIL SEGUNDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL DISTRITO CAPITAL Y ESTADO MIRANDA, bajo el N° 21, Tomo 240-A-Sgdo y; copias simples de la sentencia dictada en fecha 04 de noviembre de 2022, proferida por el JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en donde se decretó medida cautelar innominada, concerniente a la ACCIÓN DE DAÑOS, Y PERJUICIOS Y DAÑO MORAL, interpuesta por el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, contra el ciudadano ALEXIS DAVID FIERRO VIELMA, este Tribunal las DESECHA por no incidir de manera determinante respecto a los hechos controvertidos en la presente causa, y así se decide.

A los folios 41 al 264, del cuaderno de anexos 1, corren insertas copias certificadas del expediente de consignaciones que se sustancia por ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIÓN DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI), del Circuito Judicial de Los Cortijos de Lourdes, de esta Circunscripción Judicial, signado con el No. 2014-0040, de fecha 13 de febrero de 2014. A ésta se concatena la inspección judicial promovida por la parte demandada, cuya acta corre inserta al folio 172 de la pieza principal, evidenciándose la existencia de tal procedimiento de consignación de cánones, donde las representaciones judiciales de ambas partes, asistentes al momento de la evacuación de la prueba, estuvieron contestes en reconocer en que las copias certificadas que rielan en el cuaderno de anexo, son traslado fiel y exacto del aludido expediente de consignaciones. Estas instrumentales no fueron impugnadas, ni tachadas, en la oportunidad de ley, por lo que este Tribunal le confiere valor conforme a lo establecido en los artículos 429, 472 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.384, 1.428 y 1.430 del Código Civil, y se aprecia las consignaciones de pago efectuadas por la parte demandada, de cuya minuciosa revisión se desprenden los pagos correspondientes al año 2014, de la siguiente manera:

Mes / Año Fecha de pago
Enero de 2014 13 de febrero de 2014
Febrero de 2014 07 de marzo de 2014
Marzo de 2014 03 de abril de 2014
Abril de 2014 07 de mayo de 2014
Mayo de 2014 10 de junio de 2014
Junio de 2014 08 de julio de 2014
Julio de 2014 04 de agosto de 2014
Agosto de 2014 02 de septiembre de 2014
Septiembre de 2014 07 de octubre de 2014
Octubre de 2014 07 de noviembre de 2014
Noviembre de 2014 10 de diciembre de 2014
Diciembre de 2014 19 de enero de 2015

Ahora bien, determinado lo anterior, encuentra este Tribunal que lo pagos fueron efectuados de la forma en que quedó determinado en el cuadro que antecede, cuestión que, a juicio de quien suscribe, no evidencia la solvencia que dice tener la parte demandada, puesto que queda claro que los pagos fueron efectuados de forma extemporánea por tardía en contravención a la obligación asumida en el contrato de marras, y así se precisa.

- IV -
D E L M É R I T O D E L A C O N T R O V E R S I A

Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad, para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrita por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Bajo esta premisa y atendiendo al caso sometido al estudio del Tribunal, se encuentra que la pretensión de la parte actora se circunscribe al supuesto incumplimiento por parte de la arrendataria, en la obligación de pagar el canon de arrendamiento tal como fue pactado, correspondiente específicamente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2014, y por ello solicita el desalojo del inmueble arrendado, cuestión que fue rechazada por la parte demandada, alegando a tal efecto que se encuentra solvente con el pago reclamado, lo cual, a entender de la parte demandada fue valorado y analizado por el JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE ESTA MISMA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, concluyendo en la inexistencia de la falta de pago.

En ese sentido, considera menester acotar que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014, establece las condiciones y procedimientos necesarios para regular y controlar la relación entre las partes intervinientes en una relación contractual de arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos, estableciendo igualmente la mencionada ley, su ámbito de aplicación en aquellos inmuebles en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios, donde se hace la salvedad de manera taxativa sobre cuáles son los inmuebles que se deben considerar excluidos de la aplicación del mencionado instrumento normativo, dentro de los cuales se encuentra la figura de las oficinas, tal como lo dispone el artículo 4 de la norma en mención, que a continuación se trascribe:

“Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…”.

En armonía con ello, el mencionado texto legal, dispone en su artículo 40 lo siguiente:

“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

La norma especial es clara en determinar la consecuencia jurídica derivada de la falta de pago de dos cánones de arrendamiento; causal ésta en la que la parte actora fundamentó su pretensión para solicitar el desalojo del bien arrendado.

Desde tal panorama, encuentra quien aquí decide que, correspondió a la parte demandada demostrar la excepción por excelencia como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y, en el caso de marras, que tal cancelación fuese realizada de manera tempestiva, tal como fue señalado en el contrato locativo, del cual se desprende en su cláusula sexta lo siguiente:

“…EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en moneda de curso legal a EL ARRENDADOR o a su orden en las oficinas de este o de la persona que designe, por mensualidades anticipadas y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…” (Énfasis añadido).

En clara consonancia con ello, el criterio jurisprudencial establecido por la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, con ocasión de la revisión constitucional impetrada por el representante judicial de la hoy demandante contra la decisión dictada por el JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO tantas veces nombrada, y que se analizó ut supra, determinó que:

“…la sentencia objeto de revisión incurrió precisamente en la situación que esta Sala quiso prevenir al asentar una interpretación del artículo 51 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratione temporis acordes con los derechos de acceso a la justicia y seguridad jurídica de los justiciables, cual es garantizarles que el lapso limite para la consignación se calculase tomando en cuenta el acuerdo que se expresó en el contrato, respecto a la oportunidad del pago del canon…” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Lo antes analizado da al traste con el alegato esgrimido por la parte demandada referente a la supuesta inexistencia de la falta de pago, puesto que la sentencia que estableció tal criterio fue revocada por la SALA CONSTITUCIONAL, tal como fue señalado en la valoración del catálogo probatorio.
De acuerdo a todo ello, no quedó demostrado del acervo probatorio que la parte demandada haya pagado los cánones reclamados en tiempo oportuno, es decir, el mes de enero de 2014, fue pagado el día 13 de febrero de 2024, y el mes de febrero de 2014, fue pagado el día 07 de marzo de 2014, y el mes de marzo de 2014, fue pagado el día 03 de abril y consignado el día 08 de abril de 2014, lo cual deriva en un claro incumplimiento de la obligación de pago asumida en el contrato de marras, al haber sido cancelados fuera del lapso establecido en la cláusula sexta de la relación locativa, y sin que se tomara en cuenta la cancelación anticipada de tales mensualidades, en ese respecto, considera oportuno destacar objetivamente en este fallo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal).

Con vista al criterio doctrinario y jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo y al aplicarlo analógicamente al caso particular bajo estudio, lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, en cabeza de la parte accionada, quien tuvo la obligación de demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Todo esto, hace inferir que no quedó plenamente probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, es decir, no se realizaron los pagos tal como fueron pactados, por lo que la acción de desalojo que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho, conforme al marco legal antes descrito, y así finalmente será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Así se establece.

- V -
D E L A D E C I S I Ó N

En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO: declarar CON LUGAR la pretensión de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., contra la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., plenamente identificados en el encabezado de la decisión.
SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENA a la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A, a que haga entrega material, real y efectiva, libre de personas y bienes, a la parte actora, de los locales comerciales sobre los que versa el contrato, identificados con los Nos. 302, 303, 304, 305, 306 y 307, situado en la planta del Segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda.
En aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de febrero de dos mil veinticinco (2025). Años 214° y 165°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

ENRIQUE TOMÁS GUERRA MONTEVERDE.
ASTRID CAROLINA RANGEL.

En esta misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a que hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ASTRID CAROLINA RANGEL.

Asunto Nº AP31-F-V-2022-000611
ETGM/ACR/.