TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
SPA ÁVILA FRESCA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 9 de mayo de 2006, bajo el Nº 33, Tomo 1318-A-Qto. APODERADO JUDICIAL: ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.538.625, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.882.
PARTE DEMANDADA
UNIVERSAL GYM, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 24 de abril de 2006, bajo el Nº 24, Tomo 68-A. APODERADOS JUDICIALES: YRAIMA AGUILARTE, JOSÉ MIGUEL PEÑA AGUILARTE y SABRINA ELVIRA LUENGO OMAÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.008.410, V-15.508.000 y V-24.089.063, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.935, 115.453 y 232.986, respectivamente.
MOTIVO
DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

I
ACTUACIONES EN ALZADA
En fecha 10 de marzo de 2025, se recibieron ante esta alzada las presentes actuaciones por acto de distribución de fecha 7 del mismo mes y año, realizado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que asignó el conocimiento de la presente causa, contentiva de la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de febrero 2025, por el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, en su carácter de representante legal de la parte demandada, asistido por el abogado JOSÉ MIGUEL PEÑA AGUILARTE, en contra de la decisión dictada en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda y condenó a la parte demandada en la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, a la parte actora, de los locales comerciales identificados con los Nros. 302, 303, 304, 305, 306 y 307, situados en la planta del segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por auto de fecha 14 de marzo de 2025, se dieron por recibidas las actuaciones y se fijaron los lapsos para su instrucción, en segundo grado de conocimiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 5 de mayo de 2025, los abogados YRAIMA AGUILAARTE, JOSÉ MIGUEL PEÑA AGUILARTE y SABRINA ENVIRA LUENGO OMAÑA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-recurrente, consignaron escrito de informes donde, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo por ante el juzgado de cognición, alegaron como punto previo, la falta de cualidad de la parte actora, al no ser propietaria del Centro Comercial Los Campitos, por lo que, no tenía cualidad ad causam para sostener el juicio al no ser propietaria, ni tener contrato de administración, ya que la verdadera propietaria del bien inmueble era la sociedad mercantil FEBACO, C.A., y quien administra el inmueble es la sociedad mercantil INVERSIONES CITAN, C.A., consignando al efecto, acta de asamblea y documento constitutivo de la primera y contrato de administración celebrado con la segunda.
Alegaron que su representada fue sorprendida en su buena fe al suscribir el contrato con una persona jurídica que resultó no ser propietaria del inmueble, ni poseer contrato de mandato, ni autorización de administración o gestión del mismo, así como tampoco existía constituido fondo de comercio que la facultase para dar en arrendamiento.
Alegaron la prescripción de la acción, al haber transcurrido más de dos (2) años sin que el arrendador haya exigido el pago de las pensiones locativas insolutas; y, por último, la violación de la tutela judicial efectiva, por parte del juzgador de primer grado, al no tomar en cuenta las normas de orden público establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto a la falta de adecuación, por parte de la arrendadora, del contrato de arrendamiento a las previsiones de dicha ley especial.
En esa misma fecha, el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, donde realizó una breve reseña de los términos en que quedó trabada la litis ante el juzgado de conocimiento, así como de las actuaciones procesales llevadas a cabo durante la sustanciación del presente asunto, para finalizar apoyando los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos por el juzgador de primer grado en la decisión recurrida, solicitando se declare sin lugar la apelación y se confirme la misma.
En fechas 19 y 21 de mayo de 2025, los abogados JOSÉ MIGUEL PEÑA AGUILARTE y SABRINA ENVIRA LUENGO OMAÑA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada; y, el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, respectivamente, consignaron escritos de observaciones
Por auto de fecha 22 de mayo de 2025, se dejó constancia de la presentación de informes y observaciones por las partes; del transcurso de los lapsos procesales, en segundo grado de conocimiento y se dijo “vistos”, entrando la causa en estado de dictar sentencia. Por lo que, estando dentro de la misma, de seguidas para este sentenciador a emitir pronunciamiento, para lo cual observa:
II
ANTECEDENTES
Se inicio el presente juicio de desalojo por libelo de demanda presentado en fecha 21 de diciembre de 2022, por el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que alegó que su representada suscribió un primer contrato de arrendamiento, con la demandada, cuyo objeto era el fondo de comercio denominada SPA ÁVILA FRESCA, que funcionaba en los locales Nros. 302, 304, 305 y 306, con un área aproximada de cuatrocientos ochenta y ocho metros cuadrados (488 mts2), ubicados en la planta del segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 2006, bajo el Nº 47, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Que dicho contrato se pactó por el período comprendido entre el 1º de julio de 2006, hasta el 1º de julio de 2008, conforme lo dispuesto en la cláusula segunda; con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,oo), que la arrendataria debía pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, tal como se desprendía a la cláusula sexta.
Que, posteriormente, durante la vigencia de dicho contrato locativo, fue suscrito de forma privada en fecha 1º de enero de 2008, contrato de arrendamiento, el cual versó, conforme a la cláusula primera, sobre el local comercial que formaba parte del fondo de comercio SPA ÁVILA FRESCA, ubicado en la planta del segundo piso (3er nivel), número 307, ocupando un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68 mts2) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, el cual fue suscrito por el período comprendido entre el 1º de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de 2008, conforme la cláusula tercera.
Que las partes suscribieron éste último contrato, sobre el local Nº 307, para incorporarlo como parte del primer contrato de fecha 25 de agosto de 2006, ya que se estaría integrando con el resto de los locales como un área total, lo que venía a constituir la razón de ser de la relación locativa que vincula a las partes, tal como se desarrolló en los años sucesivos.
Que para ese nuevo contrato de arrendamiento, las partes convinieron como canon locativo mensual, la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo), que la arrendataria debía pagar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme a la cláusula sexta del mismo.
Que en fecha 5 de agosto de 2009, las partes suscribieron un tercer contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 21, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con un período comprendido entre el 1º de enero de 2009, hasta el 31 de diciembre de 2009, conforme la cláusula tercera.
Que en esa oportunidad, conforme la cláusula primera, el objeto de ese contrato lo constituyó el local que forma parte del Fondo de Comercio denominado SPA ÁVILA FRESCA, C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta del segundo piso (Tercer Nivel) local Nº 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de seiscientos sesenta metros cuadrados (660 mts2), del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, para el desarrollo de las actividades única y exclusivamente de gimnasio, terapia de relajamiento, acupunturas, mesoterapias y otras relacionadas, dejando de lado el fondo de comercio.
Que luego de finalizado dicho contrato, las partes, de forma tácita, lo renovaron por un período de un (1) año, comprendido entre el 1º de enero de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2010, ajustando el canon locativo en la cantidad de sesenta y tres mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 63.550,oo) mensuales.
Que el año siguiente, específicamente, el 1º de enero de 2011, se suscribió un nuevo contrato por el período comprendido entre el 1º de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2011, cuyo objeto continuó siendo los locales Nros. 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de seiscientos sesenta metros cuadrados (660 mts2), ajustándose el canon de arrendamiento en la cantidad de setenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 78.500,oo) mensuales.
Que finalizado éste contrato, las partes, de manera tácita, renovaron nuevamente la relación por un período de un (1) año, comprendido entre el 1º de enero de 2012 hasta el 31 de diciembre de 2012, ajustando el canon locativo en la cantidad de noventa y siete mil quinientos bolívares (Bs. 97.500,oo) mensuales; y, seguidamente, al año siguiente, por el período comprendido entre el 1º de enero de 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013, ajustándose, una vez más, el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento diecisiete mil bolívares (Bs. 117.000,oo) mensuales, los cuales debían ser pagados por la arrendataria por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que llegado el 31 de diciembre de 2013, sin que hubiese acuerdo entre las partes de renovación de la relación arrendaticia, comenzó a correr la prórroga legal, conforme lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, por dos (2) años, contados desde el 1º de enero de 2014, hasta el 1º de enero de 2016, por tratarse de una relación locativa cuya duración había sido superior a los cinco (5) años, inferior a los diez (10) años.
Que iniciada la prórroga legal, la arrendataria, no cumplió con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, como se había pactado, lo que permitía la posibilidad de la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, por aplicación de lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedó claro que se mantuvo la figura de la prórroga legal, así como la obligación de los arrendatarios de pagar el canon locativo en las mismas condiciones pactadas en el contrato vigente.
Que la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., no pagó los cánones de arrendamiento desde el inicio de la prórroga legal, por los meses de enero, febrero y marzo de 2014, a razón del último canon acordado por las partes en la cantidad de ciento diecisiete mil bolívares (Bs. 117.000,oo) mensuales, incumpliendo con su obligación legal y contractual, prevista en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.
Que en razón de ello, su representada demandó por desalojo, conforme lo establecido en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la cual fue declarada inadmisible por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de diciembre de 2019, con fundamento en los artículos 24, 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, por resultar excluyentes la pretensión de desalojo con el pago de cánones de arrendamiento.
Que no habiendo cumplido la arrendataria con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, como fue pactado a lo largo de la relación locativa, continuaba incursa dentro de la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que, su representaba mantenía el interés en la acción de desalojo, solicitando que se condene a la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., en el desalojo y entrega del inmueble que forma parte del fondo de comercio denominado SPA ÁVILA FRESCA, C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta segundo piso (tercer nivel), locales 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de seiscientos sesenta metros cuadrados (660 Mts2), del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, en las misma condiciones que le fueron arrendados, libre de personas y bienes, declarándose con lugar la demanda.
Cumplida la distribución, le fue asignado el conocimiento del presente asunto al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto de fecha 11 de enero de 2023, lo admitió, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme las previsiones del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, conforme lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Cumplidos los trámites de citación personal y cartelaria, mediante diligencia de fecha 23 de octubre de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, en su carácter de director de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., asistido por el abogado HÉCTOR E. MARÍN M., y, de forma voluntaria, se dio por notificado.
En fecha 18 de noviembre de 2024, el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, en su carácter de director de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., parte demandada, asistido por los abogados HÉCTOR E. MARÍN M. y PEDRO M. SALAZAR V., consignó escrito de contestación de la demanda, en el que negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su representada; alegando que en ningún momento su representada ha dejado de pagar las pensiones locativas.
Que ante la negativa de la arrendadora de percibir el canon locativo, en fecha 13 de febrero de 2014, acudió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de iniciar con el procedimiento especial de consignaciones locativas por la cantidad de ciento diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 117.500,oo).
Que la representación judicial de la parte actora no señala que el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia de fecha 13 de agosto de 2018, quien en una demanda de amparo, previa a la demanda de desalojo incoada con anterioridad a ésta, había dado valor a las consignaciones realizadas a través de dicho procedimiento.
Que era falso que el contrato de arrendamiento fuese a tiempo determinado y que para el momento de interposición de la demanda estuviera vigente la prórroga legal.
Que fue la actora quien dispuso de forma unilateral el aumento del canon de arrendamiento, sin apegarse a lo establecido en la ley, siendo totalmente desequilibrado, por lo que, al negarse a percibir el canon de arrendamiento, tuvo que acudir a la instancia judicial para realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento, para evitar la práctica fraudulenta de los arrendadores en no aceptar el pago, con el ánimo de justificar la demanda por falta de pago.
Por auto de fecha 21 de noviembre de 2024, el tribunal de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar; la cual se llevó a cabo en fecha 27 de noviembre de 2024, contando con la presencia de los abogados ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; HÉCTOR ELIAS MARÍN MEILAN y PEDRO MIGUEL SALAZAR VASQUEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada.
Por providencia de fecha 2 de diciembre de 2024, el juzgado de la causa, fijó los hechos y límites de la controversia, abriendo la causa a pruebas, por un lapso de cinco (5) días de despacho.
En fecha 5 de diciembre de 2024, el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 9 de diciembre de 2024, el abogado HÉCTOR R. MARÍN M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de diciembre de 2024, el tribunal de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Vencida la etapa probatoria, en fecha 29 de enero de 2025, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
En fecha 18 de febrero de 2025, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, que contó con la presencia de los abogados ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, PEDRO SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, donde, luego de realizadas las exposiciones de las partes, el tribunal, luego de efectuadas las consideraciones de fondo con respecto al presente asunto, dictó el dispositivo del fallo, reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso.
En diligencia de fecha 20 de febrero de 2025, el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló del dispositivo del fallo proferido en la audiencia o debate oral.
En fecha 21 de febrero de 2025, el juzgado de la causa, publicó el fallo en extenso, mediante el cual declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A.
Contra dicho fallo fue ejercido recurso de apelación, en fecha 26 de febrero de 2025, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante este juzgado superior, donde una vez instruido el proceso, en segundo grado de la jurisdicción, para decidir observa:
III
MOTIVA:

Corresponde al conocimiento de esta alzada al recurso de apelación ejercido en fechas 20 y 26 de febrero de 2025; el primero por el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; el segundo, por el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, en su carácter de director de la sociedad mercantil demandada, estando asistido por el abogado JOSÉ MIGUEL PEÑA AGUILARTE, en contra de la decisión dictada en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A.
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En este punto, resulta menester dejar constancia que la demandada-recurrente, en su escrito de informes presentado ante esta alzada, alegó una serie de defensas, invocando en su sustento que las mismas se encuentran íntimamente ligadas al orden público; dentro de las cuales esbozó la falta de cualidad de la parte actora, para ejercer la demanda de desalojo que nos ocupa, por no ser la propietaria del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), donde se encuentran enclavados los locales que son objeto del contrato de arrendamiento que une a las partes.
Así pues, conforme lo señalado por la recurrente, tomando en cuenta que la defensa de falta de cualidad o legitimatio ad causam puede ser opuesta en todo grado y estado de proceso, puesto que la misma resulta ser una defensa previa que, en caso de ser procedente, impide el conocimiento sobre el fondo del controvertido, ya que ocasiona la inadmisibilidad de la demanda impetrada.
En tal sentido, es necesario resaltar que para celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendador no necesariamente debe ser el propietario del bien arrendado; basta con que le garantice al arrendatario el uso, goce y disfrute, la posesión precaria del mismo; recordemos que si bien el contrato de arrendamiento dispone la posesión o tenencia material del bien, no transfiere dominio sobre el mismo, entendido éste como la capacidad de disposición legal; por lo que, basta con que el contratante le garantice al arrendatario, la posesión o tenencia del bien, para que se configure el contrato, debiendo, entonces, asumir éste la cargas de las obligaciones que le fueron impuesta en la convención; es decir, dicho negocio jurídico debe entender celebrado en beneficio del arrendatario y el hecho de haberlo convenido con una persona distinta del propietario del bien, no desmejora la condición que este adquiere en virtud del contrato locativo; argumentar lo contrario, sería tanto como restarle válides a las relaciones contractuales arrendaticias que no sean celebradas por la persona que tiene la plena disposición del bien, cuando el contrato de arrendamiento, por su propia naturaleza, no transfiere dominio, sino que requiere es que se garantice al arrendatario la posesión precaria del mismo, tan es así, que el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que la relación arrendaticia resulta ser el vínculo convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, sea propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien lo toma en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no; siendo ésta la verdadera interpretación que debe dársele a la norma, ya que la intención del legislador no es limitar el establecimiento de dichas convenciones; por el contrario, sino garantizar el acceso de los comerciantes a bienes inmueble donde puedan ejercer tales actos. Así se establece.
Así las cosas, en el caso de marras, tenemos que la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., celebró un primer contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 2006, bajo el Nº 47, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual versó sobre el fondo de comercio denominada SPA ÁVILA FRESCA, que funcionaba en los locales Nros. 302, 304, 305 y 306, con un área aproximada de cuatrocientos ochenta y ocho metros cuadrados (488 mts2), ubicados en la planta del segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda; para posteriormente, durante la vigencia de dicho contrato locativo, de forma privada en fecha 1º de enero de 2008, se celebrase otro contrato de arrendamiento, el cual versó, sobre el local comercial que formaba parte del fondo de comercio SPA ÁVILA FRESCA, ubicado en la planta del segundo piso (3er nivel), número 307, ocupando un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68 mts2) del mismo Centro Comercial FEBACO (Los Campitos); es decir, adicionar éste último con el resto de los locales como un área total, lo que venía a constituir la razón de ser de la relación locativa que vincula a las partes. Así se establece.
Posteriormente, en fecha 5 de agosto de 2009, las partes suscribieron un tercer contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 21, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, cuyo objeto lo constituyó el local que forma parte del Fondo de Comercio denominado SPA ÁVILA FRESCA, C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta del segundo piso (Tercer Nivel) locales Nros. 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de seiscientos sesenta metros cuadrados (660 mts2), del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), para el desarrollo única y exclusivamente de las actividades de gimnasio, terapia de relajamiento, acupunturas, mesoterapias y otras relacionadas. Así se establece.
Y así sucesivamente se continuó desarrollando la relación locativa entre las sociedades mercantiles SPA ÁVILA FRESCA, C.A., y UNIVERSAL GYM, C.A. Por tanto, al comparecer en juicio, a través de apoderado judicial, la primera de éstas, actuando en su condición de arrendadora, no incurre en la falta de cualidad o legitimatio ad causam argüida por la representación judicial de la parte demandada; por el contrario, en razón de ser la persona que celebró el contrato locativo, tiene la titularidad de la acción que deviene del presunto incumplimiento de la arrendataria. Así se establece.
Siendo así las cosas, mal podría sustentarse una eventual inadmisibilidad de la demanda incoada, bajo el argumento de una supuesta falta de cualidad o legitimatio ad causam de la persona jurídica que se presenta al juicio, cuando ésta actúa como arrendadora-contratante; aunado a que, al desenvolverse la relación locativa, durante todo el tiempo de la misma desde el 25 de agosto de 2006, hasta la actualidad, sin que la arrendataria haya sufrido menoscabo en su posesión precaria de los locales objeto del arrendamiento, por parte del propietario de los mismos, ni por persona alguna, debe entenderse que la arrendadora ha cumplido con su obligación principal, la cual no es otra que garantizarle la tenencia, uso y goce de los mismos, para el desarrollo del objeto que fue contratado; es decir, que ésta se ha beneficiado de la referida convención; por lo que, argüir la falta de cualidad o legitimatio ad causam de la arrendadora para comparecer en juicio y pretender el desalojo, sería tanto como desconocer la válides del negocio jurídico en cuestión, al no haber sido celebrado por el propietario; lo cual atenta contra la naturaleza propia de los contratos de arrendamiento; todo lo cual, conlleva a quien aquí sentencia, a la determinación que dicha defensa previa, no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Por último, es de observar que la parte demandada-recurrente, en esta alzada, alegó la prescripción de la acción, así como la presunta violación de la tutela judicial efectiva, por parte del juzgador de primer grado, al no tomar en cuenta las normas de orden público establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto a la falta de adecuación, por parte de la arrendadora, del contrato de arrendamiento a las previsiones de dicha ley especial; defensas éstas que debieron ser esgrimidas en la oportunidad de la contestación de la demanda; puesto que, la prescripción de la acción, no es materia que interese al orden público, por ser de carácter privado, que debe ser opuesta por la parte interesada en la primera oportunidad que ejerce defensas en juicio, puesto que, de lo contrario, se entiende que tácitamente renuncio a ella; es decir, que de no oponerla en la contestación de la demanda, siendo ésta la oportunidad establecida por nuestro legislador para ejercer defensas y excepciones en juicio, el demandado deberá oponerla, conforme lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1.957 del Código Civil, es en ese acto y, al no hacerlo allí, no podrá alegarla en una oportunidad distinta, puesto que se entiende renuncia tácitamente a ella. Así se establece.
En cuanto a la supuesta violación del tribunal de cognoción a la tutela judicial efectiva, al no tomar en cuenta la falta de adecuación del contrato locativo, a las estipulaciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este sentenciador considera que ello, no le resta válides al mismo; por el contrario, éste conserva plena vigencia y vigor entre las partes y, el supuesto incumplimiento en que éstas pudieran haber incurrido al no adecuarlo a las previsiones establecidas en la ley especial que rige la materia arrendaticia comercial, eventualmente, pudiesen conllevar sanciones de índole administrativas para ellas, pero nunca para desconocer el vínculo contractual que une al arrendador con el arrendatario y viceversa; no obstante, mal pudiese la parte demandada argumentar un presunto incumplimiento por parte de la arrendadora de dicha obligación, cuando ella, como arrendataria, podía acudir ante los órganos administrativos que supervisan la materia y solicitar de éstos la adecuación del mismo; lo cual deja en evidencia, que ello tampoco es materia que interese al orden público. Así se establece.
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Resuelto lo anterior, de seguidas pasa este sentenciador a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, sometida al conocimiento por razón del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, para lo cual se tiene que se debe establecer si la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., debe desalojar el inmueble que forma parte del fondo de comercio denominado SPA ÁVILA FRESCA, C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta segundo piso (tercer nivel), locales 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de seiscientos sesenta metros cuadrados (660 Mts2), del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, que le fuere arrendado por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en razón de la falta de pago de las pensiones locativas, desde el mes de enero de 2014, hasta la fecha de interposición de la demanda, tal como contractualmente había convenido por los contratantes.
Para ello, a los fines de emitir pronunciamiento al respecto, de seguidas pasa este sentenciador al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes, para lo cual se observa:
Conjuntamente con el escrito libelar, copias simples de documentos autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, en fecha 25 de agosto de 2006, bajo el Nº 47, Tomo 85; y, en fecha 5 de agosto de 2009, bajo el Nº 21, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; los cuales se tienen como fidedignos, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos autenticados entre las partes; y, de los cuales se evidencia que la relación locativa existente entre las partes, en principio versó sobre el fondo de comercio denominado SPA ÁVILA FRESCA, el cual desarrollaba su objeto en los locales Nros. 302, 304, 305 y 306, con un área aproximada de cuatrocientos ochenta y ocho metros cuadrados (488 mts2), ubicados en la plante del segundo piso (tercer nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda; para luego, cambiar el objeto del arrendamiento, por los locales mencionados, adicionándose el local Nº 307, ubicado en el mismo segundo piso (tercer nivel) del mismo Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), lo cual agregó mayor área de extensión, a seiscientos sesenta metros cuadrados (660 mts2). Asimismo, produjo la actora copias simples de documentos privados, suscritos entre las partes en fechas 1º de enero de 2008, donde éstas constituyen la relación arrendaticia, por los locales comerciales identificados con los Nros. 302, 304, 305, 306 y 307, respectivamente; es decir, lo que corrobora lo anteriormente señalado, con respecto a la variación del objeto de la misma; documentales éstas que se aprecian, al no haber sido impugnadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece.
Produjo la actora, conjuntamente con la demanda, copia simple de decisión dictada en fecha 3 de diciembre de 2019, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de la cual se constata que dicho juzgado, fundamentó su decisión, en la inepta acumulación de pretensiones; es decir, dicha demanda, anterior a la que nos ocupa, no vincula, ni puede influir en forma alguna en la convicción de quien suscribe, en torno a la decisión de mérito que se debe dictar en este asunto; puesto que la misma versa sobre acción de desalojo impetrada con anterioridad al caso que nos ocupa. Así se establece.
Por su parte, la demandada, conjuntamente con su contestación, produjo legajo de copias simples, correspondientes al documento estatutario-constitutivo de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., así como actas de asambleas extraordinarias de dicha empresa, celebradas en fechas 19 de julio de 2006 y 30 de agosto de 2011; copia simple de formato de Registro de Información Fiscal (R.I.F.); y decisión dictada en fecha 4 de noviembre de 2022, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual decretó medida innominada en el juicio de daños y perjuicios, incoado por el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, en contra del ciudadano ALEXIS DAVID FIERRO VIELMA, mediante la cual autorizó a aquél, para administrar y ejercer de forma exclusiva la representación legal, a nivel judicial y extrajudicial, de la empresa UNIVERSAL GYM, C.A.; copias que se tienen como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante que la representación legal de la parte demandada, en el presente asunto, no se encuentra discutida entre las partes. Así se establece.
Igualmente produjo copias certificadas del expediente Nº AP31-V-2014-001639, de la nomenclatura asignada al Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., las cuales son valoradas y apreciadas de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, por ser copias certificadas de expediente judicial; de las cuales se evidencia que dicha demanda, por decisión dictada en fecha 3 de diciembre de 2019, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue declarada inadmisible, por haberse incurrido en inepta acumulación de pretensiones, en contravención con lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copias certificadas del expediente Nº 2014-0040, de la nomenclatura asignada a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, contentivas del procedimiento de consignaciones locativas, abierto favor de la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., por escrito de solicitud presentado en fecha 13 de febrero de 2014, por la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., representada por los ciudadanos ALEXIS DAVID FIERRO VIELMA y LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL; las cuales se aprecian y valoran, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil; con respecto al mérito que emana de las mismas, se emitirá pronunciamiento en las motivaciones de fondo del presente fallo. Así se establece.
Tenemos pues, que en autos quedó comprobado que la relación locativa existente entre las partes, tuvo su inicio en fecha 1º de junio de 2006, manteniéndose en el tiempo; no obstante, la naturaleza determinada o indeterminada de la misma o la vigencia o no de la prórroga legal no se encuentra discutido en autos; toda vez que la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora, se encuentra fundamentada en la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2014, hasta la fecha de interposición de la demanda. Así se establece.
Cánones de arrendamiento que conforme lo señalado por la parte actora en su escrito libelar, así como lo indicado por la parte demandada en el procedimiento de consignaciones arrendaticias llevado a cabo por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, fue convenido en la cantidad de ciento diecisiete mil bolívares (Bs. 117.000,oo). No obstante ello, corresponde determinar la válides y eficacia de las consignaciones locativas realizadas por la parte demandada, en dicho procedimiento; para determinar si las mismas son capaces de producir su liberación de la obligación de pago, conforme lo establecido en el contrato locativo que las une. Así se establece.
En torno a ello, la parte demandada en su escrito de contestación hizo valer el pronunciamiento contenido en la decisión dictada en fecha 13 de agosto de 2018, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., mediante el cual, según lo expresado, le dio válides y eficacia a dicho procedimiento; empero, no toma en cuenta la parte demandada, que dicha decisión mal pudo haber causado cosa juzgada sobre dicho punto, cuando en realidad, la misma quedó anulada por la decisión dictada en fecha 12 de julio de 2019, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que la revisó de oficio y repuso la causa al estado que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que correspondiera, dictase nueva decisión sobre el mérito del asunto; lo cual provocó que el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de diciembre de 2019, conociendo del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, declarase la inadmisibilidad de dicha demanda. Así pues, mal puede considerarse que el pronunciamiento realizado con respecto a la válides y eficacia de las consignaciones en cuestión, pueda de alguna forma vincular a este sentenciador, ya que, por los efectos de la anulación del fallo, no adquirió firmeza alguna. Así se establece.
Así las cosas, de la revisión realizada a las copias certificadas del procedimiento de consignaciones locativas, llevado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, se constata que la parte demandada, mediante consignaciones realizadas en fechas 13 de febrero, 7 de marzo, 8 de abril, 8 de mayo, 12 de junio, 9 de julio, 8 de agosto, 3 de septiembre, 24 de octubre, 14 de noviembre, 18 de diciembre de 2014, 22 de enero, 24 de febrero, 24 de marzo, 29 de abril, 8 de junio, 10 de julio, 14 de agosto, 1 de octubre, 1 de octubre de 2015 y 25 de febrero de 2016, pretendió realizar el pago de las pensiones locativas correspondientes al período comprendido entre el mes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2015 y enero de 2016, respectivamente; lo cual, evidencia que dichos pagos fueron consignados de forma extemporánea, por tardíos; ello por cuanto del contrato que une a las partes, en su cláusula sexta, se estableció que los pagos debían ser realizados por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; y, tomando en cuenta que la ley especial de arrendamiento en materia comercial, no establece oportunidad distinta para la verificación de la consignación del canon locativo, debe entenderse que éste había de consignarse conforme lo convenido por las partes; y al no haberlo hecho conforme las estipulaciones contractuales, denota el incumplimiento de su obligación contractual de pago de las pensiones arrendaticias. Aunado al hecho que dicho procedimiento consignatorio de pensiones locativas, no fue notificado a la parte en cuyo favor se constituyó; es decir, a la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., por lo que, mal pudiera causarle efectos adversos a ésta y liberatorios a la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A.; ello, por cuanto al no discutir la existencia de la relación arrendaticia, en su debida oportunidad, se tiene que quedó comprobada la obligación de pago; y, al haberse excepcionado en el pago de los cánones a través de dicho procedimiento, debió probar, conforme lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, el cumplimiento de las formalidades esenciales de válides del mismo, lo cual no cumplió a cabalidad en este juicio. Así se establece.
Por ello, al no probar su excepción de pago válido y liberatorio, se constata que la parte demandada, se encuentra incursa en la causal de desalojo contenida en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que, la demanda de desalojo que nos ocupa, debe ser declarada con lugar; y, como consecuencia de ello, condenar a la parte demandada en la entrega de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento; y, declararse sin lugar la apelación interpuesta; lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación ejercida en fechas 20 y 26 de febrero de 2025; el primero por el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; el segundo, por el ciudadano LUIS ALFREDO MANRIQUE BALL, en su carácter de director de la sociedad mercantil demandada, estando asistido por el abogado JOSÉ MIGUEL PEÑA AGUILARTE, en contra de la decisión dictada en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SPA ÁVILA FRESCA, C.A., en contra de la sociedad mercantil UNIVERSAL GYM, C.A., ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada, en el desalojo y entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que los recibió, de los locales comerciales identificados con los Nros. 302, 303, 304, 305, 306 y 307, situados en la planta del segundo piso (3er nivel) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Río de Oro, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda.
Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cinco (05) días del mes de junio de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de Independencia y 165º de Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp. Nº AP71-R-2025-000139 (11.876)
CHBC/AS/cr.