REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 11 de Junio de 2025
214° y 165°
SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Suben las presentas actuaciones al conocimiento de esta alzada, a los fines de sustanciar y decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 30.11.2023, por la abogada MATILDE PAIVA MOTTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.149, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte Demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A; contra la Sentencia dictada en fecha 17.11.2023, por el TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA; con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.143.985 contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente, sustanciado en el expediente N° 42.621 (Nomenclatura de ese Tribunal).
II
De la pretensión:
Cito:
(…)
PRIMERO
LOS HECHOS
En fecha seis (06) de Junio de 2007, nuestra representada suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT C.A., antes identificada, contrato de Opción de Compra Venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento que formaría parte de la obra en construcción denominada “Residencias Hyat”, edificado sobre una parcela de terreno de su propiedad, identificada con el Nº 5, ubicada en la Manzana M de la Urbanización La Soledad, en Jurisdicción de la Parroquia Las Delicias, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el número y letra2-B, situado en la segunda planta del edificio, con una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (134,00 Mts2), comprendidos dentro de los siguientes linderos, NORTE: Fachada y terreno de la Urbanización La Soledad; SUR: Con Apartamento 2-A y áreas del edificio; ESTE: Fachada del edificio y terreno de la Urbanización La Soledad y OESTE: Fachada y terreno de la Urbanización La Soledad; todo lo cual consta de la cláusula PRIMERA del señalado instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 06 de junio de 2007, inserto bajo el Nº 70, Tomo 13-A de los libros respectivos que a los fines de ley se acompaña al presente escrito en copia certificada marcada con la letra “B”.
Ciudadano Juez, es así como las condiciones de contratación previstas por las partes para la adquisición del señalado inmueble, quedaron plasmadas en el instrumento de marras, indicándose como precio de venta la cantidad de BOLÍVARES TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 388.600.000,00), hoy TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3888.600,00), precio de venta este que nuestra representada se obligó a cancelar, de conformidad con la cláusula segunda del documento suscrito por las partes bajo el siguiente cronograma de pago:
(…)
Así las cosas, ciudadano Juez, nuestra representada, en cumplimiento a todo cuanto se obligó en virtud de lo estipulado en la aludida clausula, hace entrega a EL PROPIETARIO de la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), hoy CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (B.F. 5.000,00) estipulada como precio de la Opción de Compra Venta, materializada con la suscripción de documento otorgado en fecha 06 de junio de 2007.
En fecha 08 de junio de 2001, nuestra mandante, conforme fuere acordado en el documento firmado por las partes, en cuanto a monto, oportunidad y concepto, realiza el pago de la cantidad de Ciento Cincuenta Millones Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 150.440.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150.440,00) estipulado como INICIAL, por concepto de la compra del apartamento distinguido con el número y letra 2-B, equivalente al Cuarenta por Ciento (40%) del precio de venta convenido, fe de lo cual hace recibo de pago identificado con el Nro. 0070, extendido por Inversiones Hyat C.A. en fecha 08 de junio de 2007, a nombre de ROBERTO PAOLINI, cónyuge de nuestra representada, y en el que claramente puede leerse: “Cancelación de Inicial Apto 2-B”, el cual se anexa en original al presente escrito marcado con la letra “C”, a fin de que surta los efectos de ley.
En fechas 09 de julio de 2007 y 20 de septiembre de 2007, procede nuestra representada a efectuar los pagos de las cuotas señaladas en el numeral 2 de la cláusula segunda del contrato suscrito en fecha 06 de junio de 2007, cada una por la cantidad de Treinta y Ocho Millones Ochocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 38.860.000,00) hoy TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (BsF. 38.860,00), de lo cual hacen sendos recibos de pago identificados con los Nros. 0073 y 0077 respectivamente, extendido por Inversiones Hyat C.A., a nombre de ROBERTO PAOLINI, cónyuge de nuestra representada, por el concepto expresado en el cuerpo de los indicados instrumentos, los cuales consignamos en este acto en original marcados con las letras “D” y “E”.
Es decir, Ciudadano Juez, que para la fecha de cancelación de la última cuota, esto es, 20/09/2007, nuestra representada había pagado a la PROPIETARIA la cantidad de Doscientos Treinta y Ocho Millones Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 238.160.000,00) hoy DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 238.160,00) lo que en términos porcentuales, representa más del SESENTA POR CIENTO (60%) del monto estipulado como precio de venta del apartamento distinguido con las siglas 2-B ubicado en la segunda planta del Edificio Residencias Hyat.
Tal como lo afirmamos, para el 20 de septiembre del año 2007, nuestra representada había dado cabal y estricto cumplimiento a la modalidad de pago convenida en la cláusula SEGUNDA del contrato suscrito con EL PROPIETARIO en fecha 06 de junio de 2007, quedando pendiente de pago para completar el precio de venta pactado, la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Millones Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares, hoy CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 155.440,00) pagaderos al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble.
En este sentido, las partes convinieron en que la venta definitiva se llevaría a cabo, una vez LA OPTANTE hubiere cancelado el último pago establecido y así quedo estipulado en la parte in fine de la cláusula SEGUNDA:
(…)
De lo anteriormente expuesto ciudadano Juez, puede concluirse lo siguiente:
1.- En primer término, que nuestra representada, en el marco del negocio jurídico pactado con la sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT C.A., dio estricto cumplimiento con todas las obligaciones de pago (pactada en la cláusula SEGUNDA) por ella asumida en cuanto a monto, oportunidad de pago y concepto y previas a la entrega definitiva del inmueble;
2.- En segundo término, que como consecuencia de este cumplimiento, habiéndose materializado la opción de compra venta con el pago del precio pactado por dicho concepto (Bs. 5.000.000,00) y el otorgamiento del documento autenticado en fecha 06 de junio de 2007, se perfecciono para nuestra representada el derecho de adquirir un inmueble, y correlativamente, dada la bilateralidad del contrato, la obligación de transmitir materialmente el objeto de la venta, por parte de EL PROPIETARIO; y;
3.- En tercer término, que con la satisfacción de las restantes obligaciones dinerarias previstas para LA OPTANTE, quedo ejercida oportunamente la Opción de Compra Venta, al esta pagar y el propietario aceptar, la cantidad estipulada por concepto de INICIAL a cuenta de la venta del apartamento 2-B, configurándose como negocio jurídico entre las partes, la venta a plazos del inmueble de marras, a cuyo efecto fijaron además las partes, el pago de dos cuotas por la cantidad de BOLÍVARES TREINTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 38.860.000,00) cada una, lo que efectivamente cancelo nuestra representada, conforme queda evidenciado con los recibos de pago emitidos por el propietario en fechas 09 de julio de 2007 y 2 de septiembre de 2007.
Es así como por disposición contractual, ha debido protocolizarse el documento definitivo de compra venta, toda vez que la venta, como negocio jurídico, quedo perfeccionado “solo consensu” con el pago dela inicial y de las cuotas pactadas, en virtud de que los contratantes supeditaron el pago del saldo restante, “… al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble”, por lo que estamos ante un claro y evidente perfeccionamiento de la venta del inmueble.
Es el caso ciudadano Juez que, no obstante que nuestra representada cancelo en monto, oportunidad y concepto, todo cuanto se obligó en virtud de la cláusula SEGUNDA del documento autenticado en fecha 06 de junio de 2007, entregando al propietario la cantidad de Doscientos Treinta y Ocho Millones Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 238.160.000,00), suma esta que asciende a más del 60% del precio de venta convenido y que comprende el pago de las cantidades establecidas por los conceptos de: Opción de Compra Venta, Inicial y Cuotas imputables al precio de venta; y, encontrándose en perfectas condiciones económicas –gracias a sus ahorros familiares- de pagar el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo –tal como fue previsto contractualmente-, se ha encontrado con la actitud renuente del vendedor-constructor, la sociedad mercantil INVERSIONES HYAT C.A., a dar cumplimiento a su obligación principal, cual es, el otorgamiento del documento de venta definitivo y la consecuencial entrega del inmueble vendido, argumentando retrasos en el avance de la obra.
Tales retrasos alegados por el constructor de la obra y vendedor del inmueble objeto de esta demanda, ciudadano Juez, conceptualmente no son imputables a nuestra representada, por lo que no le es dado excepcionarse de su cumplimiento, y en todo caso, materialmente, son inexistentes, pues conforme se evidencia de Inspección Ocular, practicada en fecha 05 de febrero de 2009 a cargo del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua signada con el Nro. 38-09, quedo demostrado que la obra en construcción conocida como Residencias Hyat, ubicada en la parcela Nro. 05, Manzana M de la Urbanización La Soledad, del cual forma parte el apartamento 2-B, se encuentra ejecutada en un NOVENTA Y DOS POR CIENTO (92%), encontrándose presentes en el edificio, los siguientes elementos de terminación: (…) todo lo cual aparece evidenciado del Informe rendido al Tribunal por parte del Practico designado y juramentado, y que riela al folio 28 y siguientes de la Inspección Ocular practicada, la cual anexamos a la presente marcada “F”, y en todo caso, conforme lo señala la novísima Resolución Nro. 110, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.197 de fecha 11 de junio de 2009, para el caso que los instrumentos contentivos de las adquisiciones de vivienda por construirse que no se hubiere señalado lapso para la conclusión de la obra (cual es este el caso) deberá este establecerse en un lapso no mayor a cinco (05) días continuos, sin que sea permitido el cobro de cuotas, alícuotas o sumas adicionales de dinero.
Es de resaltar que, a pesar de estar casi en su totalidad construida la obra, en fecha 10 de diciembre de 2008, se hace entrega a nuestra representada de una comunicación que anexamos marcada “G”, dirigida a su cónyuge, ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.355.633, y rubricada por una persona no identificada en el texto, que se arroga la representación de Inversiones Hyat C.A., mediante la cual se comunica que: “…la construcción de RESIDENCIAS HYAT, no ha finalizado en el tiempo y condiciones previstas al momento de pactar la Opción de Compra Venta, lo que ha originado a su vez que los costos de la obra sean muy superiores a los originalmente presupuestados, por lo cual resulta imposible que mi representada realice la venta definitiva del inmueble al precio pactado (…) lo cual la obliga a DESISTIR DE LA NEGOCIACION…”.
Con la anterior comunicación se demuestra, la flagrante transgresión al contrato celebrado por las partes y autenticado en fecha 06 de junio de 2007, en el cual fuere convenido en su cláusula CUARTA que: “LA PROPIETARIA se compromete a mantener el precio de venta estipulado en el presente contrato hasta el momento de la protocolización del documento de venta definitivo por ante el Registro Subalterno respectivo”, por lo que la argumentación esgrimida por el vendedor constructor como causal del “desistimiento”, carece de fundamentación legal, y evidencia, la violación por parte de EL PROPIETARIO de la obligación por este contraída en cuanto a la inmutabilidad del precio de venta, por lo que nos es dado señalar que estamos en presencia de un total incumplimiento imputable a EL PROPIETARIO de estipulaciones contractuales, quien pretende desconocer el hecho de encontrarse vinculado con nuestra representada por un contrato bilateral, en virtud de lo cual no cabe el desistimiento unilateral como forma de terminación, toda vez que la venta del inmueble distinguido con las siglas 2-B se perfecciono con el pago de la cantidad señalada por concepto de inicial y la emisión del recibo respectivo, quedando solo pendiente de ejecución, la protocolización del documento de venta respectivo, oportunidad en la cual nuestra representada se obligó a cancelar el saldo deudor.
Adicionalmente, debemos destacar ciudadano Juez, la evidente irregularidad que encierra el comportamiento del Propietario de la Obra, constructor y vendedor de ella, al pretender resolver el contrato de venta de un inmueble que gracias a su negligente y poco efectiva actividad profesional, fue retrasada su entrega y construcción definitiva, experimentando la obra un aumento en su valor comercial de casi Trescientos por ciento (300%) en su valor inicial. Resulta completamente injusto para el núcleo familiar de nuestra representada, que se haya construido la obra con el dinero de ella, producto del trabajo y del ahorro familiar, haciendo esfuerzos y sacrificios importantes, y cuando ya la obra tiene casi un noventa y cinco por ciento (95%) de culminación, habiendo el constructor manejado el dinero que las familias compradoras le entregaron con lo cual pudo casi completar la obra; pretende ahora deshacerse de ellos por una cantidad menor, y especular en el mercado inmobiliario privado con un valor por encima del 300% inicial, la obra que construyo con dinero ajeno. Dicho en palabas más claras y sencillas: construye con el dinero que le entregan unas veinte (20) familias aproximadamente, y luego al cabo de tres (3) años, resuelve el contrato pagando una clausula penal insignificante, que representa menos del 10% del nuevo valor que tendrá la propiedad, gracias a la inflación y especulación inmobiliaria. Al margen de lo que esta digna instancia judicial decida sobre el aspecto estrictamente civil planteado, anunciamos que nos reservamos la oportunidad para ejercer las acciones penales que puedan derivarse de este evidente comportamiento irregular.
En relación a los efectos jurídicos que tiene la aceptación de los pagos efectuados por nuestra representada, con el simple animo de ilustrar el criterio de este Tribunal, nos permitimos transcribir textual y parcialmente, sentencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia de fecha 30 de Abril de 2002, en la que se establece lo siguiente:
(…)
A la luz de tales consideraciones, analizando el contrato autenticado en fecha 06 de junio de 2007 distinguido como anexo “B”, de la lectura de algunas de sus cláusulas podemos evidenciar el acuerdo de voluntades de las partes en cuanto a las obligaciones que el contrato de compra venta les impone, esto es cuanto al precio y en cuanto a la entrega del bien, y así tenemos que:
(…)
Es por ello que nos es dado concluir que la venta –siendo esta solo consenso- del inmueble se ha perfeccionado, y por cuanto, al ser el contrato de venta a plazo de tracto sucesivo, queda unido al otorgamiento del documento respectivo el pago del saldo deudor, otorgamiento este que tal y como lo señala la jurisprudencia patria, “…no es requisito esencial del contrato de compra venta, el cual en ocasiones puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato…”, razón por la cual, mal puede EL PROPIETARIO, bajo un acto unilateral como “el desistimiento”, pretender liberarse de su obligación contractual de otorgar el documento de venta definitivo y entregar el bien vendido, bajo argumentaciones que vienen a constituir la confesión expresa de su incumplimiento –sobre todo, cuando ha completado el 92% por ciento de la construcción, tal como lo demuestra la inspección ocular consignada- y menos aún pretender encuadrar su actitud en la parte in fine de la cláusula TERCERA del contrato, la cual prevé la indemnización debida en caso de incumplimiento imputable a la parte que implique la no celebración del Contrato de Compra Venta, el cual, en el caso que nos ocupa, ya ha sido celebrado mediante el “acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado”, estando solo pendiente por verificarse la protocolización del documento respectivo y el pago de una cantidad de equivalente a menos del Cuarenta por ciento (40%) del precio de venta insoluto, obligaciones estas de cumplimiento simultaneo, por lo que en este caso en concreto, no opera la indemnización prevista, toda vez que habiendo sido “oportunamente ejercida la opción de venta legitima por el comprador, tiene esta el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato”. En razón de lo anterior, puede optar nuestra representada, por exigir a su elección el cumplimiento o resolución del contrato, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, lo que efectivamente, en su nombre en este mismo acto hacemos.
SEGUNDO
EL DERECHO
Defina la ley de la materia la venta como: “…un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” (artículo 1474, Código Civil), encerrando tal definición, las dos obligaciones principales de las partes, a saber, el pago del precio a cargo del comprador (artículo 1527, ejusdem) y la entrega de la cosa a cargo del vendedor, (artículo 1488), sin que la transmisión de la propiedad esté sujeta a formalidad alguna conforme lo prevé el artículo 1161 del texto in comento, “…la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento”, por lo que no es esencial al perfeccionamiento del contrato el otorgamiento de la escritura, el cual en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencias del contrato.
En el caso que nos ocupa, la naturaleza del contrato objeto de este procedimiento nos lleva al examen del artículo 1167 del Código Civil que establece: (…), norma esta ciudadano Juez, que constituye el fundamento legal de la presente Acción de Cumplimiento, toda vez que, habiendo nuestra representada ejecutado su obligación en los mismos términos en los cuales la contrajo, y haberse perfeccionado el contrato en virtud de esta ejecución, tiene este fuerza de ley entre las partes, por lo que es de obligatorio cumplimiento.
Este mismo espíritu recoge la novísima LEY PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.165, del 24 de abril de 2009, que define su ámbito de aplicación y los sujetos de la misma en sus artículos 3 (Quedan sujetos a las disposiciones del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todos los actos jurídicos celebrados entre proveedoras o proveedores de bienes y servicios, y las personas organizadas o no, así como entre estas, relativos a la adquisición o arrendamiento de bienes) y 4, siendo su contenido de estricto Orden Publico. Así, en su artículo 17, se contempla la obligación del proveedor de bienes y servicios, de dar cumplimiento a las obligaciones asumidas, señalando que: “…Si el proveedor o proveedora incumpliere con las obligaciones antes mencionadas, las personas tendrán el derecho de exigir el cumplimiento de lo ofrecido (…)”; reiterando en su artículo 62 que: “Si la proveedora o el proveedor de bienes o servicios de una promoción, liquidación u oferta especial no diere cumplimiento a lo anunciado, las personas podrán optar entre: 1. Exigir el cumplimiento de la obligación en los términos ofertados. (…)”. Clara es la letra de la ley a este respecto, y así, el artículo 1159, ejusdem, preceptúa: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
En el presente caso, sometieron las partes el perfeccionamiento del negocio jurídico contenido en el documento suscrito en fecha 06 de junio de 2007, al momento en el cual LA OPTANTE, esto es, nuestra representada, hubiere ejecutado su obligación principal, es decir, pagar el precio bajo la modalidad prevista en la cláusula SEGUNDA, conviniéndose “(…) que la venta se llevara a cabo una vez que LA OPTANTE cancela a LA PROPIETARIA el último pago establecido en la cláusula anterior.”, lo que efectivamente tuvo lugar en fecha 20 de septiembre de 2007, fe de lo cual hacen los recibos de pago extendidos por la aquí demandada a nombre de Roberto Paolini por el concepto en ellos expresado, que no es otro distinto al estipulado por las partes en el contrato suscrito, por lo cual sostenemos, quien habiéndose ejercido oportunamente la Opción de Compra Venta, su efecto inmediato es el perfeccionamiento de la venta, conforme lo recoge la jurisdicción citada, “tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato”, por lo que EL PROPIETARIO queda en consecuencia obligado a ejecutar su obligación principal, cual es, entregar la cosa objeto del contrato.
Pretender la demandada sustraerse de su obligación invocando circunstancias fácticas expresamente negadas en el contrato suscrito, lo coloca frente a un claro incumplimiento, violatorio de disposiciones legales y contractuales, no asistiéndole derecho alguno que le permita “DESISTIR DE LA NEGOCIACIÓN” como irregularmente plantea en comunicación fechada 10 de diciembre de 2008 identificada como anexo “G”, al pretender encuadrar su conducta lesiva en las estipulaciones contenidas en la cláusula TERCERA del contrato suscrito con nuestra mandante, lo que evidentemente contraviene el principio de ejecución de buena fe consagrado en el artículo 1160 del Código Civil y viene a contravenir el contenido de la Resolución Nro. 110 de fecha 11 de junio de 2009 emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.197, que expresamente prohíbe los ajustes en los precios finales de vivienda adquiridos en preventa alegando ajustes por inflación, en sus artículos 1 y 3 de la citada Resolución. En ese sentido, el autor José Luis Aguilar Gorrrondona en su obra “Contratos y Garantías”, plantea que (…) (J.L. Aguilar Gorrondona, Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 5ta Edición, Año: 1994, Pág. 171).
Ciudadano Juez, las partes previeron en la cláusula CUARTA del contrato, que el precio convenido seria mantenido hasta “el momento de la protocolización del documento de venta definitivo”; entonces, advenidas las partes a un precio que LA OPTANTE se obligó a pagar y por el cual EL PROPIETARIO (constructor de la obra) se obligó a vender, el cumplimiento de las estipulaciones expresas del contrato en este sentido, tal y como lo ordena el artículo 1264 del Código Civil, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que, en caso de controversia, quedara condenado ineludiblemente el deudor a ejecutar su prestación, con prescindencia de todo criterio subjetivo esgrimido para atemperar o mediatizar la ejecución de su obligación; pretender excepcionarse la demandada bajo un acto unilateral, luego de transcurrido más de UN (01) AÑO de haberse perfeccionado el contrato con el cumplimiento a cargo de nuestra poderdante de todo a cuanto se obligó, constituye el más evidente acto de inejecución que no puede ser redimido mediante la aplicación de una clausula penal que no solo se subsume en su contenido la razón por esta esgrimida, sino que además, es violatoria de la cláusula CUARTA del contrato, de donde resulta su inaplicabilidad, por lo que mi representada en modo alguno puede ser constreñida a consentir en el “desistimiento” alegado, en apoyo de lo cual traemos al análisis de quien aquí juzga lo señalado por el doctrinario ELOY MADURO LUYANDO: (…) (E. Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial Luis Sanjo, pag. 567). Siendo el contrato de marras bilateral, confluyen para las partes iguales deberes y derechos en el marco de su posición contractual, así si para EL PROPIETARIO se estipulo el derecho de exigir de forma inmediata la cancelación total de la obligación para el caso de la falta de pago de dos o más cuotas (clausula QUINTA), correlativamente se entiende estipulado a favor de LA OPTANTE, el derecho a exigir el cumplimiento de la obligación principal a cargo de la otra parte, toda vez que esta ha honrado su obligación de pago, conforme fuere previsto en el contrato. Así las cosas y ante el flagrante incumplimiento que del pacto celebrado en fecha 06 de junio de 2007 ha realizado la sociedad mercantil INVERSIONES HYAT, C.A., al no dar cumplimiento a su obligación legal y contractual prevista en la cláusula SEGUNDA: “Las partes convienen que la venta definitiva se llevara a cabo una vez que LA OPTANTE cancela a LA PROPIETARIA el último pago…”, al pretender desistir de manera unilateral del negocio jurídico pactado, habiendo nuestra mandante ejercido la Opción de Compra Venta en los términos, montos y conceptos estipulados, por disposición del articulo 1167 ejusdem, esta se encuentra facultada para optar por demandar el cumplimiento de la obligación, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, lo que efectivamente hace incoando el presente procedimiento, para que recaída como fuere sentencia favorable a su pretensión, sea condenada la identificada Sociedad Mercantil a otorgar el documento de venta respectivo, por el precio pactado y bajo las condiciones previstas en dicho instrumento, haciendo entrega de la cosa vendida sin que pueda serle dado argumentar retrasos en la ejecución de la obra, y que, demostrado cómo se encuentra el avance de la misma en un 92% de terminación, ante tal incumplimiento, conforme lo dispone el artículo 1266 del Código Civil, sea autorizada la parte actora a hacerla ejecutar a costa del demandado, configurada como se encuentra la infracción del artículo 1270, ejusdem.
SOLICITUD DE MEDIDA CAUTELAR
Toda vez que la presente Acción de Cumplimiento de Contrato tiene por objeto un inmueble que forma parte integrante de un edificio en construcción el cual no ha sido individualizado mediante el otorgamiento del respectivo Documento de Condominio, a los fines de que no quede ilusoria la ejecución del fallo, toda vez que nada impide que la aquí demandada proceda a la enajenación en bloque del inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nro. 05, ubicada en la Manzana M de la Urbanización La Soledad, en Jurisdicción de la Parroquia Las Delicias, Municipio Girardot del Estado Aragua y el edificio sobre ella construida, de manera que, aun cuando este Tribunal declarare con lugar la demanda, siendo la pretensión principal del actor, la tradición del bien vendido, la misma no tendría objeto alguno donde recaer, haciéndose inejecutable el fallo, no siendo suficiente tal declaratoria para satisfacer el principio de la tutela judicial efectiva que con la interposición de este procedimiento se busca, en razón de lo cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 588, concatenado con el articulo 585 ambos del Código de Procedimiento Civil, SOLICITAMOS del Tribunal, se sirva decretar PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre una parcela de terreno identificada con el Nro. 05, ubicada en la Manzana M de la Urbanización La Soledad, en Jurisdicción de la Parroquia Las Delicias, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área aproximada de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (595,00 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos, Norte: En diecisiete metros (17,00 Mts), con terrenos de la misma Urbanización; Sur: En igual extensión, Diecisiete Metros (17,00 Mts), con Calle 9, que da a su frente; Este: En Treinta y Cinco Metros (35,00 Mts), con terreno de la Urbanización; y Oeste: En igual extensión, con terreno de la Urbanización La Soledad, propiedad de la demandante, conforme se evidencia de Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot en fecha 19 de julio de 2005, bajo el Nro. 09, Folios: 60 al 65, Tomo 5, Protocolo Primero, a cuyo efecto marcamos “H”, copia certificada de dicho instrumento. Asimismo, invocamos como prueba fehaciente del derecho que se reclama, instrumento marcado “B” contentivo del negocio jurídico recaído sobre el apartamento que forma parte del señalado, y de cuyo cumplimiento versa, la presente acción, así como también, los recibos de pago distinguidos con las letras “C”, “D” y “E”, demostrativos prima facie del cumplimiento contractual por parte de nuestra poderdante, constituyendo esta circunstancia demostración evidente de estar configurada la presunción de Buen Derecho, pues como bien lo ha afirmado el maestro español Serra Domínguez (comentando la obra “Providencias Cautelares” de Piero Calamandrei):
“Es indispensable que el derecho que se pretende cautelar aparezca como probable, con una probabilidad cualificada. La adopción de la medida cautelar solo es posible en cuanto aparezca como jurídicamente aceptable la posición del solicitante”. (Las Medidas Cautelares en el Proceso Civil, Barcelona, 1974).
CUARTO
PETITORIO
Por todas las razones anteriormente expuestas, subsumidos como están los hechos narrados en el derecho invocado es que en nombre de nuestra mandante CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.143.985, de este domicilio, acudimos con todo respeto ante esta instancia judicial, para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, como en efecto DEMANDAMOS a la Sociedad Mercantil de este domicilio INVERSIONES HYAT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el Nº 70, Tomo 13-A, en la persona de su Presidente JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.179.001, de este domicilio, para que: convenga o en su defecto, sea condenada a ello por este Tribunal a:
1. Dar estricto cumplimiento al contrato celebrado con nuestra representada, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 06 de junio de 2007, inserto bajo el Nº 38, Tomo 140 de los Libros Respectivos, que a los fines de ley se acompaña al presente escrito en copia certificada marcada “B”.
2. En consecuencia, y en cumplimiento a lo dispuesto por los artículos 1487 y 1488 del Código Civil, sea condenada la demandada a otorgar el respectivo Documento de Compra Venta sobre el inmueble distinguido con el número y letra 2-B, situado en la segunda planta del Edificio “Residencias Hyat”, edificado sobre una parcela de terreno identificada con el Nro. 05, ubicada en la Manzana M de la Urbanización La Soledad, en Jurisdicción de la Parroquia Las Delicias, Municipio Girardot del Estado Aragua, con una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (134,00 Mts2), comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada y terreno de la Urbanización La Soledad; SUR: Con apartamento 2-A y áreas del edificio; ESTE: Fachada del edificio y terreno de la Urbanización La Soledad y OESTE: Fachada del edificio y terreno de la Urbanización La Soledad, y a efectuar la tradición de la cosa vendida. En el supuesto que se negare a ello, que la sentencia definitiva que acuerde tal derecho, sea el titulo suficiente a registrar;
3. Recibir de manos de nuestra representada, el saldo deudor del monto fijado como precio de venta por el inmueble objeto del contrato suscrito, indicado con el numeral 3) de la cláusula SEGUNDA, es decir, la cantidad de Bolívares Ciento Cincuenta y Cinco Millones Cuatrocientos Cuarenta Mil Sin Céntimos (Bs. 155.440.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTE (Bs. 155.440,00).
4. De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del Articulo 2 de la Resolución Nº 110 dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.197 de fecha 11 de junio de 2009, ORDENE este tribunal a la Empresa demandada, la culminación de la obra en un tiempo PERENTORIO, cuya fijación solicitamos sea establecido mediante experticia, así como también para la obtención de la permisologia necesaria prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, para la venta de inmuebles sometidos a esta especial regulación, y de cualquier otra documentación requerida, de conformidad con lo señalado por el artículo 1495 del Código Civil;
5. En pagar a nuestra representada, los daños y perjuicios causados por el retardo evidente en el cumplimiento de su obligación, prudencialmente calculados en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 871.000,00), cantidad esta que equivale al precio actual de una vivienda de características similares a la que se contrae el presente procedimiento, tal y como puede cotejarse de los anuncios contentivos de ofertas de venta en el sector, como indemnización por el tiempo que nuestra representada se ha visto privada de entrar en posesión del bien vendido, objeto del presente procedimiento, y que representa el valor actual que tiene las cantidades de dinero entregadas hasta la fecha al demandado, según la inflación experimentada y el precio del valor del metro cuadrado de construcción en la zona en que se encuentra el edificio donde se halla el apartamento objeto de la presente demanda. A todo evento, solicitamos que una experticia complementaria al fallo, determine el valor real de este daño y lo actualice en relación con el momento en que se dicte el fallo definitivo y se haga el pago del mismo, a tenor de lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
5. Pagar las costas y costos del presente procedimiento.
Solicitamos que la citación de la demandada sea realizada en la persona de su Presidente, ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, en la siguiente dirección: AVENIDA FRANCISCO DE LORETO ESQ. SOCO, TORRE UNICENTRO LA VICTORIA, ESTADO ARAGUA, para lo cual solicito sea librada la compulsa respectiva.
DOMICILIO
De conformidad con lo señalado en la cláusula DECIMA PRIMERA del documento de Opción de Compra suscrito por las partes procesales, se señala como domicilio especial, único y excluyente, la Ciudad de Maracay, Estado Aragua. Constituimos nuestro domicilio procesal en la siguiente dirección: Urbanización Andrés Bello, Sector Las Delicias, Edificio Centro Profesional Andrés Bello, Piso 5, oficina 502, Maracay, Estado Aragua.
CUANTÍA.
A los fines, estimamos la cuantía de la presente demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.F. 871.000,00), equivalentes a 15.836 U.T.
Por último, solicitamos que la presente demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho, y declarada con lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos adicionales de ley. En Maracay, a la fecha de su presentación. (Folios 01 al 12.Pieza I).
De La Contestación De La Demanda
Cito:
(…)
Precedemos a NEGAR, RECHAZAR Y A CONTRADECIR la presente demanda, a través de este Escrito de Contestación, el cual solicitamos sea agregado al Expediente N° 48.026, Cuaderno Principal, nomenclatura de este Despacho a los fines de que surta sus respectivos efectos legales pertinentes, y a tal efecto, pasamos a presentar nuestro alegatos de defensas, en el presente procedimiento, de la forma que a continuación se expone:
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
INFORMACIÓN PREVIA
• EN FECHA 25 DE JUNIO 2009. EL JUZGADO DISTRIBUIDOR SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA RECIBE LIBELO CONSTANTE DE ONCE (11) FOLIOS Y DOS (2) ANEXOS N° DE DISTRIBUCIÓN 019. (FOLIO 16).
• EN FECHA 25 DE JUNIO 2009. EL LIBELO ES DISTRIBUIDO AL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL EDO ARAGUA. VTO. (FOLIO 16).
• EN FECHA 25 DE JUNIO 2009. EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA DA POR RECIBIDA LA DISTRIBUCIÓN N° 079 CONSTANTE DE ONCE (11) FOLIOS Y DOS (2) ANEXOS. (FOLIO 17).
• EN FECHA 07 DE JULIO DE 2009, EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA ADMITE, LA presente demanda, expediente N° 13.884, nomenclatura de ese despacho.
• EN FECHA 12 DE AGOSTO DEL 2009 EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. CONFORME A RESOLUCIÓN N° 2009-0011 DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA DE FECHA 1° DE ABRIL DE 2009. GACETA OFICIAL N° 39.194 FECHA 06 DE JUNIO DE 2009. REMITE EL PRESENTE EXPEDIENTE AL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA A LOS FINES DE QUE CONTINÚE CON EL PRESENTE PROCEDIMIENTO. (FOLIO 112).
• EN FECHA 29 DE OCTUBRE DE 2009. EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA RECIBE EL EXPEDIENTE PROCEDENTE DEL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO CONSTANTE DE DOS (2) PIEZAS, UNA DE CIENTO DIEZ Y SIETE (117) FOLIOS ÚTILES Y UN (1) CUADERNO DE MEDIDAS DE NUEVE (9) FOLIOS. (FOLIO 118).
• EN FECHA 19 NOVIEMBRE DE 2009. LA JUEZA DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. SE AVOCO AL CONOCIMIENTO DE LA PRESENTE CAUSA. (FOLIO 121).
II
Ciudadana Juez, una vez analizado el libelo de demanda correspondiente al presente juicio, procedemos de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil a NEGAR, RECHAZAR Y CONTRADECIR la presente demanda, por cuanto, NO SON CIERTOS LOS HECHOS Y EL DERECHO ALEGADO por la actora así como también, procedemos a aceptar como ciertos todos aquellos hechos y pruebas que benefician a la empresa demandada, con fundamento al Principio de Comunidad de las Pruebas y el de a confesión de parte, relevo de Pruebas.
La accionante, ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, ha incumplido con cláusulas del Contrato de Compra-Venta, objeto del presente juicio, entre ellas, la cláusula segunda, referida al pago del precio del inmueble; la demandante NO PAGO EL PRECIO DEL VALOR DEL INMUEBLE, NO PAGO LA ULTIMA CUOTA A QUE SE OBLIGO CON LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES HYAT, C.A., como lo acordaron las partes en la CLAUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
Igualmente, negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda por encontrarse la misma, incursa en violaciones expresas de la Ley, la actora NO CUMPLIÓ con la norma establecida en el ARTICULO 146 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, LITERAL a), referido a EL LITISCONSORCIO NECESARIO, por cuanto, el objeto de la CAUSA SE HALLA EN ESTADO DE COMUNIDAD JURÍDICA, (el bien inmueble objeto del presente juicio forma parte de la comunidad de gananciales de la demandante y de su cónyuge).
Negamos, rechazamos y contradecimos la demanda por no llenar el libelo los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, los cuales se alegó en la oportunidad de la oposición de las cuestiones previas, y por ser procedente en derecho la oponemos al fondo, en virtud de que el Tribunal en la oportunidad de decidir, guardo silencio con respecto a esta cuestión previa opuesta y se pronunció solo, sobre la cuestión previa referida a la incompetencia del Tribunal, por la materia y la cuantía.
Negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda por estar en causales de Inadmisibilidad conforme lo ordena el artículo 341 del CPC.
Negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda, por no actuar en este proceso, la parte actora y sus apoderados con lealtad y probidad, actúan en el presente proceso, con temeridad y mala fe. LA DEMANDANTE CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, ACTÚA EN CONCIERTO CON LA CIUDADANA GABRIELA ESTEVES DELGADO, como se evidencia de la existencia de tres (03) expedientes, introducidos por ante el mismo Tribunal distribuidor en las mismas fechas: 29 de junio de 2009, 25 de junio de 2009 y 25 de junio de 2009, siendo idénticos los libelos, en relación a los hechos, al derecho alegado, a las pruebas aportadas y a la indemnización exigida; dos (02) de estos expedientes cursan ante este Tribunal Segundo de Primera Instancia con las nomenclaturas Nº 48.026 y Nº 47.850, (a la fecha, con sentencias idénticas, decretadas y publicadas en la misma fecha), y uno (1) por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil con el numero Nº 41.000; todos estos expedientes fueron introducidos a la vez, por ante el mismo Tribunal Distribuidor, mismo mes de junio y el mismo año 2009. Las pruebas aportadas son idénticas y realizadas conjuntamente por las actoras, sin que guarden relación los hechos reclamados con respecto a los contratos objeto de los juicios. En los tres (03) expediente la demandada es la misma persona jurídica Inversiones Hyat, C.A., y los apoderados de la parte actora, son los mismos abogados; en los expedientes 47.850 y 41.000, las partes son las mismas y los apoderados de la accionante los mismos, estos dos últimos expedientes son idénticos y cursan en Tribunales de igual competencia, jurisdicción y sede; razones en las que fundamentamos que la demandante y su apoderados actúan en este juicio faltando a los principios de lealtad y probidad y actúa también, con temeridad y mala fe, en expresa violación a la norma establecida en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y Parágrafo Único del citado artículo 170.
Negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda, por contener las mismas expresiones de amenazas, para intimidar al representante legal de la empresa demandada, para señalar, como consta al folio cinco (5), pieza 1, “…anunciamos que nos reservamos la oportunidad para ejercer las acciones penales que puedan derivarse de este evidente comportamiento irregular…”, aparte de intimidar, emplean también, conceptos injuriosos e irrespetuosos, folio cinco (5), pieza 1, “…la evidente irregularidad que encierra el comportamiento del propietario de la obra, constructor y vendedor… que gracias a su negligente y poca efectividad profesional… pretende ahora… por una cantidad menor especular en el mercado inmobiliario privado…”,
Negamos y rechazamos la presente demanda, por no ser cierto, que la empresa demandada, “…construye con dinero que le entregaron unas 20 familias aproximadamente…”, no es cierto, por la sencilla razón, el edificio propiedad de la demandada ha sido planificado, solo para doce (12) familias, no para 20 familias, como afirma la actora. No es cierto que haya utilizado dinero, “…de 20 familias aproximadamente”, la obra se inició y se culminó, con el aporte y recursos financieros propios de la empresa demandada, esta jamás solicito crédito alguno, ni a entidades financieras privadas o públicas, para llevar a cabo la ejecución de su obra; como lo probaremos en su oportunidad legal.
Negamos, rechazamos y contradecimos, por no ser cierto, lo que afirma la actora, que “… luego al cabo de 3 años, resuelve el contrato pagando una clausula penal insignificante…”, No es cierto que la demandada haya pagado u ofrecido pagar clausula penal alguna, a la accionante y no es cierto, lo que señala: “…después de tres años resuelve el contrato…”, la actora, suscribió el contrato con la empresa demandada, el día seis (6) de julio del 2007, que por ante la Notaria Publica de Cagua, estado Aragua, el cual quedo inserto bajo el Nº 38, Tomo 140, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaria; no es cierto, lo que pretende afirmar la actora, esta, demando el día 25 de junio de 2009, cuando solo había transcurrido dos (2) años y 19 días de haber firmado el contrato con la demandada, lo que desvirtúa, lo afirmado por la accionante, que “…luego al cabo de 3 años, resuelve el contrato…”.
Ciudadana Juez, la naturaleza y magnitud de obra, requiere por lo menos, de un tiempo mínimo de cuatro (4) años, para su ejecución y culminación definitiva, la empresa demandada, mucho antes de la fecha de que se iniciase este juicio, en el mes de junio de 2009, cuando introduce la demanda, había construido en apenas dos años (2) y 19 días el noventa y dos por ciento (92%) de la obra, como lo afirma lo propia accionante en su libelo, lo cual, prueba a su vez con inspección judicial que anexo a la demandada; hecho este que demuestra la evidente responsabilidad, puntualidad y cumplimiento de la empresa demandada, con todas las personas que firmo contratos de opción de compra venta, entre ellas, la demandante ciudadana Claudia Virginia Wittendorfer Ríos.
Negamos, rechazamos y contradecimos, que la empresa demandada, haya incumplido con las cláusulas del contrato. En el presente procedimiento, se desprende de las actas que integran el expediente, que, quien incumple con las cláusulas del contrato, es la actora, a tal efecto, señalamos al Tribunal, que esta procedió a demandar sin esperar a que se consumaran las condiciones convenidas, establecidas y aceptadas por ella misma, en el contrato de opción de compra-venta, objeto de este juicio.
En consecuencia, la accionante, DEMANDO SIN HABER PAGADO EL PRECIO DE LA COSA VENDIDA, EN ESTE CASO EL INMUEBLE QUE DICE HABER COMPRADO; se anticipó a demandar sin esperar que se consumasen las condiciones a que se obligó, como era la de esperar la culminación de la obra por haber comprado sobre planos; se obligó, aparte de pagar el precio, a esperar por la culminación definitiva de la obra; se obligó a esperar por el otorgamiento de los respectivos permisos de habitabilidad, y se obligó a esperar por la protocolización del Documento de Condominio.
Igualmente, la actora no espero la inscripción del edificio y la de cada uno de los apartamentos que integran el inmueble por ante la Oficina de Registro Catastral; No espero el otorgamiento de las respectivas solvencias; en conclusión la actora, no espero a que se cumplieran las condiciones a que se obligó a través del contrato de opción, teniendo conciencia, que todos estos permisos y requisitos son de obligatorio y riguroso cumplimiento por parte de las Autoridades Municipales, no dependiendo de la empresa demandada la expedición de los mismos, aun estando la obra, totalmente culminada.
Negamos, rechazamos y contradecimos, la presente demanda, por haber demandado la accionante, como antes se dijo, sin esperar la culminación de los tramites de culminación de obra, teniendo suficiente conocimiento por haber obligado a ello, como se desprende de las cláusulas de contrato, que es, a partir de que se otorguen estos recaudos por parte del Municipio, cuando se procedería a registrar el Documento de Condominio, y es, precisamente, a partir de la protocolización del Documento de Condominio, cuando arranca a correr el lapso o termino para la vendedora (hoy demandada Inversiones Hyat, C.A.), para transmitir a la compradora (hoy demandante), la propiedad del inmueble, en el caso de que esta, hubiese cumplido con las cláusulas del contrato, como de mutuo acuerdo lo establecieron los contratantes, en la cláusula segunda “…Las partes convienen que la venta definitiva se llevara a cabo una vez que LA OPTANTE cancele a LA PROPIETARIA el último pago establecido en la cláusula segunda…”. El último pago por parte de la hoy demandante se llevaría a efecto, según la citada clausula “…al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción, con la cual se verificara la definitiva y ultima cancelación de la obligación…” y la propietaria, (hoy la demandada), se obligaría a entregar el inmueble a la optante (hoy accionante), como quedo establecido en la cláusula sexta “…LA PROPIETARIA SE OBLIGA A ENTREGAR EL BIEN INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE OPCIÓN DE COMPRA VENTA EN EL TERMINO DE SESENTA (60) DÍAS CALENDARIOS SIGUIENTES, A LA OBTENCIÓN DEL CORRESPONDIENTE PERMISO DE HABITABILIDAD Y SE OBLIGA A QUE UNA VEZ TERMINADA LA OBRA SE PROCEDA DENTRO DE SESENTA (60) DÍAS CALENDARIOS SIGUIENTES A LA PROTOCOLIZACIÓN DEL RESPECTIVO DOCUMENTO DE CONDOMINIO SIEMPRE Y CUANDO SE CUENTE CON TODOS LOS PERMISOS CORRESPONDIENTES…”.
En consecuencia, consta en el contrato de opción de compra-venta que la transmisión de la propiedad se llevaría a cabo, una vez cumplida la condición sujeta al pago de la totalidad del precio; el último pago al que se obligó la actora, como acordaron las partes, se efectuaría simultáneamente, para el momento del acto de otorgamiento de la escritura pública de compra-venta, termino y condición que no cumplió la accionante y se anticipó a demandar consciente de su incumplimiento, violando expresamente las estipulaciones contractuales, como antes quedo explanado.
Negamos, rechazamos y contradecimos, las expresiones injuriosas y ofensivas, en contra de la persona, representante legal de la sociedad mercantil demandada, ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, incurriendo la actora y sus apoderados en expresa violación a los deberes de respeto que se deben las partes en el proceso, como lo ordena el artículo 171 del Código de Procedimiento Civil.
Negamos, rechazamos y contradecimos, la indemnización solicitada por la demandante por la cantidad de Ochocientos setenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 871.000,00), en virtud de que la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., jamás ha ocasionado daño o perjuicio alguno contra la actora, esta reclama indemnización, pero se desprende del libelo, que no especifico cuales son esos daños y perjuicios y cuales sus causas, que presuntamente le ocasiono la demandada. La actora, pretende se le indemnice con tan elevada cifra, teniendo clara conciencia, de que la empresa demandada, no ha ocurrido en ningún hecho o motivo para que se le pretenda imputar unos presuntos daños y perjuicios, no probados por la accionante.
Ciudadano Juez, por el contrario, es la actora, precisamente, quien ha ocasionado graves daños y perjuicios a la empresa demandada, antes del presente juicio y en el transcurso del mismo, como lo hemos demostrado a través de este escrito y como lo demostraremos en su debida oportunidad. Pretendiendo la accionante, que la parte demandada le transmita la propiedad del inmueble que se obligó a adquirir mediante el contrato de opción de compra-venta objeto de este procedimiento, sin haber pagado el precio del mismo; la actora NO HA PAGADO EL PRECIO DEL INMUEBLE QUE DICE COMPRO Y PAGO, Y NO PAGO, LA ACCIONANTE EL PRECIO DEL INMUEBLE EN EVIDENTE INCUMPLIMIENTO DE LA CLAUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, como antes se expuso.
La actora, no pago el precio de la cosa, como lo ordena nuestro Código Civil, incumplió con el contenido de la cláusula sexta, donde se obligó a esperar dentro de los sesenta (60) días después del Registro del Documento de Condominio y, seria dentro de este lapso de sesenta (60) días, que la actora pagaría la última cuota a que se obligó en la cláusula segunda, lo cual haría simultáneamente con el otorgamiento por parte de la hoy demandada, del documento público de compra venta.
La actora también, incumplió con lo acordado en la cláusula tercera, de no realizar ninguna acción, actividad o cualquier acto dirigido a entorpecer la ejecución del contrato de opción, como hizo con esta demanda, al anticiparse a demandar sin esperar se cumplieran las condiciones a que se obligó en el contrato de opción. Entorpeció la ejecución del contrato y la construcción de la obra, solicitando una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, sin otorgar las garantías exigidas por ley, ocasionando con su acción daños y perjuicios a la demandada y a terceros interesados.
La accionante se obligó, conforme a la cláusula tercera, a indemnizar a la empresa, en caso de incumplir con cualquiera de las cláusulas del contrato, con el equivalente a un veinte por ciento (20%) de las cantidades efectivamente recibidas por la empresa, ello como única indemnización de los daños y perjuicios que llegare a sufrir la hoy demandada, Inversiones Hyat, C.A.; la actora se obligó en caso de que ella incumpliera, que la propietaria no tendría la obligación de probar en forma alguna, judicial o extrajudicialmente que efectivamente se le ocasionaron daños, ni el monto de los mismos.
La demandante, incurrió en incumplimiento de las obligaciones que asumió en el contrato, clausula tercera, la hoy demandada Inversiones Hyat, C.A., queda liberada de cualquier obligación para con la accionante y podrá disponer libremente del inmueble identificado en el contrato de opción que celebro con la actora, ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS.
Negamos, rechazamos y contradecimos, los términos injuriosos y ofensivos empleados en el libelo y durante el presente juicio, LA ACTORA, INCLUSO, HA LLEGADO AL EXTREMO DE UTILIZAR EN LA PRESENTE DEMANDA EXPRESIONES DE AMENAZAS PARA INTIMIDAR AL REPRESENTANTE LEGAL DE LA COMPAÑÍA DEMANDADA. LO HA AMENAZADO CON INTENTAR ACCIONES PENALES, aun cuando no ha pagado el precio de la cosa vendida y a sabiendas que dichas acciones en el presente caso, no son procedentes. Amenazas de intimidación, que constan en el libelo, tal como se desprende del folio cinco (5), pieza 1, del expediente: “…anunciamos que nos reservamos la oportunidad para ejercer acciones penales que puedan derivarse de este evidente comportamiento irregular…”.
Negamos, rechazamos y contradecimos la indemnización reclamada, por las razones siguientes, pretende la actora que la empresa demandada la indemnice por unos presuntos daños y perjuicios ocasionados, los cuales no señala, no especifica y no indica la causa de los mismos, como lo ordena la Ley, y negamos y rechazamos esos presuntos daños y perjuicios, por ser precisamente la actora, quien ha ocasionado daños y perjuicios a la empresa demandada y a los terceros interesados, involucrados en este procedimiento; contradecimos los presuntos daños y perjuicios ocasionados por la demandada a la actora, por considerar que esta, no actúa, al igual que sus apoderados, con lealtad y probidad; actúan premeditadamente y en concierto en contra de la demandada, actúan con temeridad y mala fe en el presente procedimiento, como lo probaremos dentro de la oportunidad legal.
La demandada CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, ACTÚA CON PREMEDITACIÓN Y CONCIERTO, CON LA CIUDADANA GABRIELA ESTEVES DELGADO, como se evidencia de TRES (3) EXPEDIENTES INTRODUCIDOS POR ANTE EL MISMO TRIBUNAL DISTRIBUIDOR, EN FECHAS 29 DE JUNIO DE 2009, 25 DE JUNIO DE 2009 Y 25 DE JUNIO DE 2009, IDÉNTICOS LIBELOS, EN RELACIÓN A LOS HECHOS, AL DERECHO ALEGADO, A LAS PRUEBAS APORTADAS Y A LA INDEMNIZACIÓN EXIGIDA; consta de los expedientes, que los daños causados, han sido calculados exactamente por la misma suma o monto, bolívares Ochocientos setenta y un mil (Bs. 871.000,00), sin considerar los demandantes, en el supuesto negado que se le hubiese ocasionado algún daño o perjuicio, que el valor del inmueble en ambas demandas es diferente; que los contratos se firmaron con un año de diferencia entre si y, que contienen estipulaciones y forma de pago distintos.
De estos tres (3) expedientes, dos (2) cursan ante este Tribunal Segundo de Primera Instancia en esta Circunscripción Judicial, con las nomenclaturas Nº 48.026 y Nº 47.850, a la fecha, trabajados paralelamente, con sentencias idénticas, decretadas y publicadas conjuntamente el mismo día, mes y año; decisiones que posteriormente ha sido corregidas por el propio Tribunal al incurrir en error, por ser idénticos los libelos de los expedientes 48.026 y el 47.850, idénticas las decisiones, idéntica la persona jurídica demandada y los representantes legales los mismos, y yerra, el Tribunal, en sus respectivas sentencias y autos, al confundir la identificación de las partes actoras intervinientes.
El otro expediente, cursa, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, con el Nº 41.000; nomenclatura de ese Despacho; todos estos expedientes fueron introducidos a la vez por ante el Tribunal Distribuidor, el mismo día, mes y año y las pruebas aportadas son idénticas y realizadas conjuntamente por las partes actoras.
En los tres (3) expedientes, la demandada es la misma persona jurídica, Inversiones Hyat, C.A., y los apoderados de la parte actora, los mismos abogados; en los expedientes 47.850 y 41.000, las partes son las mismas e incluso los apoderados, estos dos últimos expedientes son idénticos y cursan en dos Tribunales de igual competencia, jurisdicción y sede, razones en las que fundamentamos que la demandante y sus apoderados actúan en este juicio faltando a los principios de lealtad y probidad y actúan también, con temeridad, en expresa violación a la norma establecida en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y Parágrafo Único, del citado artículo 170.
De todo lo antes expuesto se desprende, que no le es dable, a la parte actora exigir indemnización por unos presuntos daños y perjuicios, que presuntamente fueron ocasionados por mi representada Inversiones Hyat, C.A., en el presente juicio, quien ha ocasionado daños y perjuicios a la demandada, es la accionante, por actuar en el presente juicio con premeditación y sin concierto, con la otra demandante ciudadana Gabriela Esteves Delgado, Expediente Nº 47.850, con la finalidad de obtener beneficios en perjuicio de la demandada; con la finalidad de lograr un enriquecimiento en perjuicio y empobrecimiento de la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A.
En este juicio, la conducta de la accionante, le ha ocasionado hasta la presente fecha graves daños y perjuicios, no solo a la demandada, sino a los terceros interesados, afectados por las consecuencias de una cautelar prohibición de enajenara y gravar recaída sobre la parcela de terreno y las bienhechurías del edificio propiedad de la demandada, cautelar solicitada por la actora y aprobada por el Tribunal, sin ninguna fundamentación legal (atacada dicha medida en su debida oportunidad en el Cuaderno de Medidas del Expediente Principal 48.026), situación esta, que impidió que la empresa demandada pudiese cumplir con las obligaciones contraídas con terceras personas, antes de que la accionante introdujera su temeraria demanda. La empresa demandada, por causas imputables a la accionante, no pudo vender los apartamentos a las personas con quien se había suscrito y obligado a través de contratos de opción, a causa de la referida cautelar, situación está que le origino la erogación de elevadas sumas de dinero, para asumir con sus propios recursos económicos, todos los gastos y costos relacionados con el mantenimiento, funcionamiento y aseo del edificio; la demandada, se vio en la necesidad de cubrir el pago de servicios públicos, agua electricidad, gas y los servicios privados (vigilancia) correspondiente a la edificación, durante el tiempo que privo la cautelar de prohibición de enajenar y gravar, por causa imputable a la demandante.
Todos estos gastos, los cubrió la demandada, durante el tiempo que duro la cautelar, por negarse a hacerlos los terceros compradores, con justificada razón, a pesar de habitar el inmueble, propiedad de la demandada, con autorización de la misma, motivado a que no se podía protocolizar los respectivos documentos definitivos de venta, por causas de la referida Medida de Prohibición de enajenar y gravar, situación esta, que le ocasiono graves daños y perjuicios a la empresa demandada, y en lo personal, daño moral al representante legal de la empresa, ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, como probaremos en su oportunidad.
Con todo lo antes expuesto, queda desvirtuada la pretensión de la actora, de que se le indemnice, al quedar demostrado, que en este procedimiento la parte actora, ha actuado con premeditación y en concierto con la ciudadana Gabriela Esteves Delgado, en perjuicio de la demandada y su representante legal, al intentar una demanda con pretensiones idénticas, con pruebas idénticas, con sumas de dinero con igual monto de Bs. 871.000,00, sumas de bolívares reclamadas por el mismo concepto de indemnización de daños y perjuicios, siendo los apoderados, de ambas demandantes, los mismos abogados.
Igualmente, dentro de la oportunidad de Oposición al Decreto de la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, la negamos, rechazamos y contradijimos, en el Cuaderno Separado del Expediente Nº 48.026, nomenclatura de este Tribunal Segundo, la Cautelar de prohibición de enajenar y gravar, por no haber otorgado la accionante por ante el Tribunal la respectiva fianza establecida en el artículo 590 del CPC; medida que fue acordada por el Tribunal, sin ninguna garantía, y la misma, se mantuvo durante tres (3) años, ocasionando graves daños y perjuicios a la demandada y a terceros; cautelar que posteriormente fue suspendida tres (3) años después, a solicitud del representante legal de la empresa demandada por haber operado en el procedimiento llevado en el cuaderno de Medidas, la perención de la Instancia, conforme lo ordena el encabezamiento del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
III
Ciudadana Juez, con respecto a la defensa, relacionada con EL LITISCONSORCIO NECESARIO, como se señaló al inicio de este escrito de Contestación a la Demanda, al hacer la observación de que el OBJETO DE LA CAUSA SE HALLA EN ESTADO DE COMUNIDAD JURÍDICA, esta defensa la oponemos al fondo, en virtud de que no la opusimos anteriormente como cuestión previa. Dicha perentoria es procedente en Derecho en base a la siguiente fundamentación legal:
Nuestro Código Civil vigente, establece en su artículo 168, lo referente a la ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD y el ARTICULO 146 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, LITERAL a) establece EL LITISCONSORCIO NECESARIO, cuando el objeto de la CAUSA SE HALLA EN ESTADO DE COMUNIDAD JURÍDICA, en este juicio, el inmueble objeto de la demanda forma parte de la comunidad de gananciales de la demandante y de su cónyuge.
La actora, ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, demando por cumplimiento de contrato a la empresa Inversiones Hyat, C.A., con fundamento a un contrato de opción de compra venta firmado entre ambos, pero se da el caso, que la accionante, es casada, por tanto, no puede demandar individualmente, en virtud de que EL OBJETO DE LA DEMANDA ESTÁ CONSTITUIDO POR UN BIEN INMUEBLE INDIVISIBLE QUE FORMABA PARTE DE LA COMUNIDAD DE GANANCIALES, como lo indica la demandante en su escrito libelar, al afirmar, que es casada, con el ciudadano ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA.
Analizado el escrito de demanda, encontramos que la actora a los fines de hacer valer en el presente juicio, el pago de unas cuotas efectuadas a la empresa demandada, afirman en el libelo lo siguiente “…fe de lo cual hace el recibo de pago identificado con el Nº 0070, extendido por Inversiones Hyat, C.A., en fecha 08 de junio de 2007, a nombre de ROBERTO PAOLINI, cónyuge de nuestra representada…”, como se evidencia del Folio dos (2), Pieza 1, del expediente. Folio que damos totalmente por reproducido a los fines de que surta todos sus efectos legales pertinentes a la presente defensa, en su respectiva oportunidad.
La demandante, ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, es casada, como ella expresamente lo afirma en su libelo, y por mandato de ley no puede actuar en el presente juicio sin la debida autorización de su cónyuge, en virtud del EL LITISCONSORCIO NECESARIO Y NO CONSTA en el poder otorgado por la demandante a sus apoderados, que su cónyuge ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA, la haya autorizado para que lo represente en el presente juicio, como se desprende del poder otorgado solamente por la actora ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha veintiuno (21) de mayo de 2009, inserto bajo el Nº 57, Tomo 132, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, a los abogados ARIANI MORALES GONZALEZ, ANA ISABEL PEREZ VERDUGA, ANNERYS MOTA BOSCAN y PERKINS ROCHA CONTRERAS, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V-7.239.512, V-8.417.921, V-9.431.174 y V-7.211.997, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 49.107, 35.071, 51.466 y 28.613, en el orden señalado; el poder en referencia se anexo al libelo “macado con la letra “A”; y riela al folio 13, 14 y 15 del expediente. Pieza 1. Folios que damos totalmente por reproducidos a los fines de que surtan todos sus efectos legales pertinentes en la presente defensa, en su respectiva oportunidad, con fundamento al principio de la comunidad de las pruebas.
Nuestro Código Civil establece en su artículo 168, como deben los cónyuges actuar con respecto a la Administración de la Comunidad, y señala el Código Civil, que los bienes inmuebles que sean parte de la COMUNIDAD DE GANANCIALES y CUANDO EL OBJETO DE LA DEMANDA este constituido por un bien inmueble que forme parte de la misma, LA DEMANDA DEBEN INTENTARLA CONJUNTAMENTE, AMBOS CÓNYUGES y a tal efecto, establece el citado Código Civil en su artículo 168:
(…)
De la citada norma se desprende que el poder de disposición por ambos cónyuges sobre los bienes de la comunidad de gananciales, CONSTITUYE UN PRINCIPIO GENERAL ABSOLUTO, por eso, la ley establece que los DOS CÓNYUGES DEBEN ACTUAR CONJUNTAMENTE COMO DEMANDANTES EN EL PRESENTE JUICIO.
También prevé la norma excepciones, pero se requiere de un REQUISITO, el cónyuge demandante necesita AUTORIZACIÓN JUDICIAL, y no consta, en el libelo que la parte actora CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, haya acompañado en su libelo de demanda autorización judicial alguna, para demandar en nombre de su cónyuge ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA; en consecuencia, no puede actuar en forma individual en el presente juicio en NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE GANANCIALES; y no consta tampoco que su cónyuge ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA, la haya autorizado expresamente para ello; por tanto, la PRESENTE DEMANDA DEBIÓ SER INTENTADA CONJUNTAMENTE POR AMBOS CÓNYUGES, POR TRATARSE EL OBJETO DE ESTA DEMANDA UN BIEN INMUEBLE QUE FORMA PARTE DE LA COMUNIDAD DE GANANCIALES, como lo expresa y afirma en su libelo, la actora, a los fines de hacer valer en el presente juicio el pago de las cuotas efectuadas a la empresa demandada, al exponer las apoderadas de la demandante “…fe de lo cual hace recibo de pago identificado con el Nro. 0070, Extendido por Inversiones Hyat, C.A., en fecha 08 de junio de 2007, a nombre de ROBERTO PAOLINI, cónyuge de nuestra representada…”, afirmación que consideramos cierta y la asumimos en base al principio de la comunidad de pruebas, por beneficiar dichas afirmaciones a la demandada, y a confesión de parte, relevo de pruebas.
Si la actora, en este juicio, pretende oponer unos recibos de pago extendidos a nombre de su cónyuge ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA, para demostrar que ella, como demandante, efectivamente efectuó esos pagos oportunamente a la demandada Inversiones Hyat, C.A., y que esta, los extendió a nombre de su cónyuge ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA, la actora debió consignar junto al libelo autorización de su cónyuge para que lo represente en este juicio, para poder así, hacer valer los referidos pagos en los cuales fundamenta su pretensión.
De las actas que integran el expediente que se desprende, que la demandante figura de estado civil SOLTERA; prueba de ello consta, en la nota estampada por el Notario Público Quinto de Maracay, estado Aragua, en fecha veintiuno (21) de mayo de 2009, en la oportunidad, en que la actora otorgo poder a sus apoderados, el cual quedo inserto bajo el Nº 57, Tomo 152, de los libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaria; dijo ser de: “…ESTADO CIVIL CASADA…”. Folio 14. Pieza 1. Expediente.
En consecuencia de lo antes expuesto, se desprende que la actora, debe indicar en el libelo, que se anexaba a la Demanda Copia Certificada del Acta de Matrimonio, o en su defecto, indicar la oficina pública del Registro Civil del lugar donde contrajo nupcias con el ciudadano ROBERTO ILDEMARIO PAOLINI NOGUERA, quien afirma la demandante, es su cónyuge, requisito este que está obligada a cumplir como lo ordena el artículo 434, del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la promoción de documentos fundamentales y privados, Si el demandante no hubiere acompañado su demanda los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o en lugar donde se encuentren…”
De todo lo antes expuesto, consideramos hecha nuestra defensa, tanto en los hechos como en el derecho, y aceptamos que la demandante es de ESTADO CIVIL CASADA, por haberlo confesado la misma, en el libelo, por lo cual debió dar cumplimiento al requisito del LITISCONSORCIO NECESARIO para poder actuar a título personal en el presente juicio, en virtud de que el objeto de la demanda forma parte de los bienes de la comunidad de gananciales constituida por la actora, CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS y su cónyuge ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOGUERA.
En esta oportunidad, señalamos al Tribunal, que la demandante ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, en la oportunidad que celebro el contrato de opción de compra-venta a plazo, con la empresa demandante Inversiones Hyat, C.A., oculto su verdadero estado civil (hasta el día en que introdujo la presente demanda, donde expreso que era casada con el ciudadano ROBERTO PAOLINI), en expresa violación a las normas establecidas en nuestro Código Civil vigente, relacionada con el Régimen de los Bienes, articulo 170, que establece que se requiere para este tipo de negociaciones o compra a plazo de inmuebles, el consentimiento o la autorización expresa del otro cónyuge.
Con lo antes expuesto, consideramos hecha nuestra defensa, tanto en los hechos como en el derecho, con respecto al asunto del Litisconsorcio necesario, como quedo ampliamente explanado en esta defensa.
IV
Ciudadana Juez, no son ciertos los hechos expuestos por la accionante, de que pago el precio del inmueble al señalar en su demanda lo siguiente:
(…)
Continua narrando la actora, que se estableció como precio de venta, la cantidad de BOLÍVARES TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL DE BOLÍVARES (Bs. 388.600.000,oo), TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 388.600,oo), precio de venta este, que se obligó a cancelar, de conformidad con la cláusula segunda del documento suscrito entre las partes, bajo el siguiente cronograma de pago:
(…)
Con respecto a lo antes expuesto, se desprende que las partes estipulan una promesa futura de venta, aun cuando hay acuerdo en relación con el objeto y el precio de la venta, LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD SE LLEVARÍA A CABO CUANDO SE CUMPLIERA LA CONDICIÓN SUJETA AL PAGO DE LA TOTALIDAD DEL PRECIO, EL ULTIMO PAGO QUE ACORDARON LAS PARTES, SE EFECTUARÍA SIMULTÁNEAMENTE EN EL ACTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA-VENTA.
Continúan los apoderados de la actora, que su representada, “…en cumplimiento a cuanto se obligó en virtud de lo estipulado en la aludida clausula, hace entrega AL PROPIETARIO de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000,00), estipulado como precio de la Opción de Compra-Venta, materializada con la suscripción de documento otorgado en fecha 06 de junio de 2007”. Parte in fine Vto. Folio Uno (1) y encabezamiento folio 2. Pieza 1 del expediente.
Ciudadana Juez, Negamos, rechazamos y contradecimos que la actora, haya pagado la suma de dinero antes citada; la accionante señala que pago el precio estipulado, pero no consigno recibo alguno junto al libelo donde conste que efectivamente ha pagado bolívares cinco millones (Bs. 5.000.000,00), hoy cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), que dice la accionante, hizo a “LA PROPIETARIA” (hoy demandada); Negamos y rechazamos que la actora haya pagado la suma de dinero antes indicada, en virtud de que no consta en el expediente la fecha en la cual efectuó ese pago, no consigno prueba alguna a los fines de demostrar que efectivamente lo realizo y no indico, la actora, como pago, si lo hizo en efectivo o mediante cheque y a que persona pago.
En consecuencia, negamos y rechazamos, lo expuesto por la accionante, en virtud, de que no consta en las actas que integran el expediente de la presente causa y no está demostrado que la actora “cumplió con el pago estipulado como precio de la Opción de Compra Venta”, como lo afirma; y el solo hecho, de que se haya materializado el contrato de Opción de Compra Venta con la firma del documento, entre las partes, no implica que la demandante haya pagado el precio estipulado por concepto de dicha opción.
Y continúa la exposición en el libelo (…)
Ciudadano Juez, no es cierto que la actora haya cumplido con su obligación, en cuanto a modo, oportunidad de pago y concepto, el pago efectuado según recibo Nº 0073, marcado “D”, anexo a la demanda, por la cantidad de Bolívares Treinta y Ocho Millones Ochocientos Sesenta Mil (Bs. 38.860.000), fue cancelado con el cheque Nº 37102940, de la entidad Bancaria BANESCO, girado sobre cuenta corriente código número 0134-0276-10-2763021206, cuyo titular es el ciudadano PAOLINI NOGUERA ROBERTO ILDEMARO, quien afirma la actora, en este juicio, es su cónyuge; el antes identificado cheque, FUE DEVUELTO POR EL BANCO GIRADO BANESCO, en fecha 17 de julio de 2007.
No es cierto, lo que afirma la demandante, “…que para el 20 de septiembre del año 2007, había dado cabal y estricto cumplimiento a la modalidad convenida en la cláusula SEGUNDA del Contrato suscrito con EL PROPIETARIO en fecha 06 de junio de 2007; no es cierto que pago el precio de la cosa, no dio puntual cumplimiento a la cláusula segunda del contrato, en virtud de que la propia actora, se contradice al afirmar: “…quedando pendiente el pago para completar el precio de venta pactado, la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Millones Cuatrocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 155.440.000,00), hoy Ciento Cincuenta y Cinco Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 155.440,00), pagaderos al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble…”.
No es cierto, que la actora haya dado “estricto y cabal cumplimiento”, al pago de la cosa, prueba de ello, se desprende de los recibos, que la actora, posteriormente agrego al escrito libelar, marcados “D” recibo Nº 0073; “E” recibo Nº 0070; y “F” recibo Nº 0077; por la cantidad de Bs. 38.860.000,00, 150.440.000,00 y 38.860.000,00 respectivamente; (hoy Bs. 38.860.00, 150.440,00 y 38.860,00 en ese orden); estos (3) recibos totalizan la cantidad de Bs. 228.160.000,00, (hoy Bs. 228.160,00), lo que demuestra que no es cierto lo que afirma la accionante, de que pago a la empresa demandada la suma de Bs. 238.160.000,00, (hoy Bs. 238.160,00), como se evidencia al folio dos (2), parte in fine, del escrito libelar, pieza 1, del expediente. Aunado esto, a que no ha pagado Bs. cinco millones, hoy Bs. 5.000,00, que le correspondía pagar por concepto de Reserva de la opción a compra del documento, hoy causa de este juicio.
También negamos, rechazamos y contradecimos, lo expuesto por la actora, de que para el 20 de septiembre del año 2007, había dado cabal y estricto cumplimiento a la modalidad convenida en la cláusula segunda con respecto al pago, no es cierto que haya pagado en “cuanto a monto, oportunidad de pago y concepto”, no lo hizo como afirma, pago después de la fecha establecida en el contrato, pago con cheque y este fue devuelto, y repuso el pago treinta días después y no ha pagado los intereses de mora que origino este atraso en el pago, intereses de mora, que se obligó a pagar a la rata de 12% por ciento anual, como se desprende la Cláusula Quinta del contrato, deuda que a la fecha, la parte actora, no ha honrado con la demandante.
Aunado a lo antes expuesto, la actora no cumplió con la forma de pago establecida en la cláusula segunda del contrato, con respecto a la forma de pago y fecha para efectuar los mismos; asimismo, no ha pagado la totalidad del precio convenido, como lo afirma en el libelo, no ha pagado la última cuota a que se obligó; establecido en la cláusula segunda del citado contrato, donde convino, acepto y se obligó a efectuar el último pago para el momento de la protocolización de la venta definitiva, pago que efectuaría la actora, en la misma fecha y simultáneamente a la protocolización del documento de compra venta, como quedo establecido en la cláusula Segunda del contrato.
La demandante, ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, se contradice cuando en el escrito de demanda sostiene que ha pagado la totalidad del precio convenido en el contrato, y a su vez, se contradice en el mismo escrito libelar, al sostener lo siguiente, cito textualmente:
(…)
Lo antes transcrito, riela al folio dos (02) vto, Pieza 1, del expediente, en virtud de lo cual, negamos, rechazamos y contradecimos, la forma como la demandante transcribió la referida clausula segunda, omitió condiciones, términos y lapsos establecidos, donde aparece claramente definida una promesa futura de pago con respecto al precio de la venta, el cual se efectuaría simultáneamente junto a la protocolización del documento definitivo de venta.
Los términos del contrato omitidos en el libelo, fueron convenidos entre las partes y los omite la actora intencionalmente, por beneficiar los mismos a la empresa demandada.
A continuación pasamos a transcribir los términos suprimidos en el escrito de demanda, de la ya citada clausula Segunda del contrato de opción:
(…)
Ciudadano Juez, de lo antes transcrito, se evidencia que, ES TOTALMENTE FALSO, que la actora siempre cumplió con el pago de las cuotas estipuladas, donde se obligó en tres (3) condiciones y modalidades de pago, como consta en la referida clausula segunda, objeto de este procedimiento. Es falso, no es cierto, lo que expone en el libelo que: “…en el marco del negocio jurídico pactado con la sociedad mercantil INVERSIONES HYAT, C.A., dio estrictamente cumplimiento con todas las obligaciones de pago (pactada en la cláusula segunda) por ella asumida en cuanto a modo, oportunidad de pago y concepto previas a la entrega definitiva del inmueble…” Vto. Folio 2, parte in fine. Pieza 1.
La Optante demandante, se obligó a pagar de forma fraccionada, como quedo establecido y convenido entre las partes contratantes; se obligó a cumplir las condiciones establecidas a futuro, como la de esperar por el otorgamiento de los permisos de habitabilidad y por el registro del Documento de Condominio por ante la Oficina respectiva y SE OBLIGÓ A PAGAR LA ÚLTIMA CUOTA DE PAGO, el mismo día, simultáneamente con el otorgamiento del documento definitivo de venta, al no cumplir o esperar por esta condición, la accionante incumplió con la forma de pago establecida, y procedió a intentar esta acción, sin haber pagado el precio del objeto de la venta. NO PAGO EL PRECIO, y violo la cláusula segunda del contrato, con respecto al pago del precio y el lapso convenido para ello. La demandante no pago LA TOTALIDAD DEL PRECIO DE LA VENTA.
Ciudadana Juez, NO ES CIERTO que la demandante haya pagado la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00), NO CONSTA EN EL EXPEDIENTE, PRUEBA ALGUNA DE QUE LA ACCIONANTE HAYA PAGADO ESTA SUMA DE DINERO A LA DEMANDADA, NO INDICA CÓMO SE EFECTUÓ ESE PAGO, donde lo hizo, ante qué persona lo hizo, si lo efectuó en efectivo o en cheque y no señala la fecha en que efectuó ese pago. Vto. Folio 2, parte in fine. Pieza 1 del expediente.
La demandante no consigno recibo alguno, donde conste haber pagado la suma de bolívares, estipulada como precio de la Opción de Compra-Venta, por este motivo negamos, rechazamos y contradecimos que la demandante haya cumplido con la obligación de pagar la suma de bolívares arriba citada, por concepto o derecho a la opción, como lo indica la actora, en su libelo.
Ciudadana Juez, la actora incurre en violaciones de varias cláusulas del contrato, como son las referidas a las condiciones de pagar el precio y el termino para pagar la última cuota, el lapso establecido para llevar a cabo la venta definitiva (segunda); a indemnizar a la demandada en caso de incumplimiento por parte de la actora (tercera), la obligación de la optante (hoy demandante) a no realizar acciones que puedan obstaculizar la ejecución del contrato (tercera), de pagar intereses de mora (quinta), y convino que el contrato de opción de compra venta contiene todas las estipulaciones que obligan a las partes y en consecuencia no tendrá ningún efecto cualquier otra modificación de las mismas que no consten por escrito y otorgados en forma tal que legalmente obligue a las partes (séptima).
En consecuencia, en este juicio, quien ha incumplido las cláusulas del contrato de opción, es precisamente, la demandante, que aparte de no pagar la suma de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00), antes cinco millones, correspondiente a lo estipulado como precio de la Opción de Compra-Venta, como quedo antes demostrado, ha incurrido en diversos incumplimientos de las cláusulas del contrato objeto de este procedimiento, como arriba se indicó, y prueba de ello, es que procedió a DEMANDAR, ANTES DE PAGAR EL PRECIO DE LA VENTA Y DEMANDO TAMBIÉN, ANTES DE CUMPLIR CON LAS ESTIPULACIONES CONVENIDAS EN EL CONTRATO, pactadas entre las partes, como lo indican las clausulas segunda y sexta, donde quedo claramente establecido que: “…las partes convienen que la venta definitiva se llevara a cabo una vez que la OPTANTE cancele a la PROPIETARIA el último pago…”.
El último pago a que se obligó la parte actora, se llevaría a efecto: “…al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción, con la cual se verificara la definitiva y ultima cancelación de la obligación…”. Y la propietaria (hoy la demandada), se obligó a entregar el inmueble a la hoy accionante, de la forma convenida en la cláusula sexta, cito: “…dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes, a la obtención del correspondiente permiso de habitabilidad y se obliga a que una vez terminada la obra se proceda dentro de sesenta (60) días calendarios siguientes a la protocolización del respectivo documento de condominio siempre y cuando se cuente con todos los permisos correspondientes…”.
La accionante incumplió en el pago y no es cierto lo que afirma en su libelo, “…que dio estrictamente cumplimiento a la obligación de pago, (pactada en la cláusula segunda) por ella asumida en cuanto monto, oportunidad de pago y concepto previas a la entrega definitiva del inmueble…”, folio 3, Pieza 1., del expediente.
En relación a todo lo antes expuesto, consideramos desvirtuadas, negadas y rechazadas las pretensiones de la accionante, en relación de “…que dio estricto cumplimiento a la obligación de pago (pactada en la cláusula segunda) por ella asumida en cuanto monto, oportunidad de pago y concepto previas a la entrega definitiva del inmueble…”, en virtud de que para la fecha que introdujo la presente demanda 25 de junio del 2009, no había pagado la última cuota de ciento cincuenta y cinco millones cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 155.440.000,00), hoy bolívares ciento cincuenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta (Bs. 155.440,00); en contravención a lo pactado por ella misma, con la empresa demandada, como se desprende de clausula segunda del contrato de opción.
Ciudadana Juez, la actora acepto, convino y se obligó a que el último pago lo efectuaría simultáneamente al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; lo anterior está ligado con la argumentación de los apoderados de la actora en su escrito de demanda, al destacar la incongruencia, en las peticiones ante Tribunal, al solicitar que le ordene a la demandada otorgar el documento en que se materialice la operación de adquisición, lo que constituye una prestación dar, que está supeditada a la prestación de hacer, representada por la exigencia de hacer la tradición del inmueble, TRADICIÓN QUE NO PUEDE VERIFICARSE LEGALMENTE PUES ESTA SUPONE LA CELEBRACIÓN PREVIA DE UN CONTRATO DEFINITIVO DE VENTA Y NO DE LA SIMPLE PROMESA DE VENTA DEL INMUEBLE. Y NO ES DABLE ESTA PETICIÓN, EN VIRTUD DE QUE LA ACTORA, NO HA PAGADO LA ULTIMA CUOTA DE PRECIO CONVENIDO EN LA CLAUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO OBJETO DE ESTE JUICIO.
Al respecto, queremos señalar al Tribunal que la acción está dirigida a exigir a la empresa demandada el cumplimiento del contrato de opción de compra, desconociendo la actora, que una de las estipulaciones del contrato le impone al vendedor (hoy demandada) la obligación de otorgar el documento público de compra venta simultáneamente con la recepción del último pago del precio de la venta, a que se obligó la accionante. este acto no llego a consumarse, la actora, DEMANDO SIN HABER PAGADO EL PRECIO DEL INMUEBLE QUE DICE HABER COMPRADO; SE ANTICIPO A DEMANDAR SIN ESPERAR A QUE SE CONSUMASEN LAS CONDICIONES A QUE SE OBLIGO, como la de esperar la culminación de la obra, por haber comprado sobre planos, a pagar el precio; a esperar por la respectiva permisologia de habitabilidad; No espero la inscripción del edificio y la de cada uno de los apartamentos que integran el inmueble ante la Oficina de Registro Catastral; No espero por el otorgamiento de las respectivas solvencias y, no espero la protocolización del Documento de Condominio; en conclusión, la actora no espero a que se cumplieran las condiciones a que se obligó a través del contrato de opción, teniendo conciencia, que todos estos permisos y requisitos son de obligatorio y riguroso cumplimiento por parte de las Autoridades Municipales, no dependiendo de la empresa demandada la expedición de los mismos, aun estando totalmente culminada la obra.
Negamos, rechazamos y contradecimos, la presente demanda, por haber demandado la accionante, sin esperar por los tramites de culminación de obra, teniendo suficiente conocimiento por haberse obligado a ello, como se desprende de las cláusulas del contrato, y sobre todo, teniendo conocimiento, que es a partir de que se otorguen estos recaudos o permisos por parte del Municipio, cuando se procedería a registrar el Documento de Condominio, Y ES, PRECISAMENTE, A PARTIR DE LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, CUANDO ARRANCA A CORRER EL LAPSO O TERMINO PARA LA VENDEDORA (HOY DEMANDADA INVERSIONES HYAT, C.A.), PARA TRANSMITIR A LOS OPCIONANTES LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE, siempre y cuando estos (los optantes), hubiesen cumplido con las condiciones estipuladas en el contrato de opción de compra venta.
Todas estas condiciones, quedaron expresamente establecidas de mutuo acuerdo entre las partes en la cláusula segunda del contrato, como se indica (…) El último pago por parte de la hoy demandante se llevaría a efecto, según la cláusula segunda “…al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción, con lo cual se verificara la definitiva y ultima cancelación de la obligación…” y, la propietaria (hoy la demandada), se obligaría a entregar el inmueble a la optante (hoy accionante), como quedo establecido en la cláusula sexta (…).
Ciudadana Juez, la accionante, no podía demandar, se lo prohíbe el contrato de opción causa de este juicio, por estar obligada a esperar y a cumplir con las condiciones convenidas entre las partes, arriba citadas, es decir, no espero a que se consumasen esas condiciones de permisologia, tramites o pasos a que se obligó a cumplir, incluido EL PAGO DE LA ULTIMA CUOTA, la cual, PAGARÍA SIMULTÁNEAMENTE JUNTO CON EL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA.
De lo expuesto se desprende, que la demandada Inversiones Hyat, C.A., esta exceptuada del cumplimiento de su obligación de conformidad con nuestro Código Civil vigente, el cual establece en el artículo 1168, lo siguiente:
(…)
Los contratantes, en el documento de opción, establecieron que “…Las partes convienen que la venta definitiva se llevara a cabo una vez que la OPTANTE cancele a la PROPIETARIA el último pago establecido en la cláusula segunda…”. El último pago por parte de la hoy demandante, se llevaría a efecto según la cláusula segunda “…al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción, con lo cual se verificara la definitiva y ultima cancelación de la obligación…”.
La actora, estaba obligada contractualmente a esperar, para efectuar el último pago o cuota acordada, para que el vendedor procediera a transmitirle la propiedad del inmueble, el cual se obligó en dicho contrato, entregar a la optante (hoy accionante), como quedo establecido en la cláusula sexta (…).
Ciudadana Juez, la actora, no espero que se consumasen esas condiciones establecidas y convenidas entre las partes contratantes, y procedió a demandar por cumplimiento de contrato a la empresa Inversiones Hyat, C.A., violando las condiciones convenidas en el contrato, incurriendo incluso, en violación de la cláusula tercera, donde se obligó a no obstaculizar el cumplimiento del contrato, objeto del presente juicio; obstaculización que ha quedado materializada a partir del momento en que la actora, introdujo la presente demanda.
En el presente juicio, nos encontramos que la actora, demando SIN PAGAR EL PRECIO DE LA COSA; SIN VERIFICAR LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO POR ANTE LA OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO RESPECTIVO Y, NO ESPERO A QUE TRANSCURRIERA EL LAPSO DE LOS SESENTA (60) DÍAS DESPUÉS AL REGISTRO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, que el vendedor (hoy demandada), a través del documento de compra venta y cuya transmisión de propiedad, se efectuaría simultáneamente con la recepción del último pago del precio de la venta, a que obligo la accionante.
La parte demandante, ciudadana Juez, no espero a que estos actos llegasen a consumarse, no espero verificar la protocolización del Documento de Condominio y procedió a demandar estando consciente de su incumplimiento, y lo hizo incluso en expresa violación de lo establecido en la cláusula tercera:
(…)
Nuestro Código Civil, establece en su artículo 1474:
(…)
El articulo antes transcrito, le es aplicable a la accionante, por no haber pagado el precio de la cosa, como ha quedado demostrado, al desvirtuar la defensa, los argumentos y pretensiones de la actora, al demandar unos hechos que no son ciertos, para así, justificar su incumplimiento con respecto al pago del precio del inmueble, el cual se obligó a comprar a través de la citada opción.
Artículo 1133. Código Civil: (…)
Artículo 1159. Código Civil: (…)
Artículo 1160. Código Civil: (…)
Artículo 1168. Código Civil: (…)
En el presente juicio, la parte actora, no ejerció su obligación, la de PAGAR EL PRECIO DE LA COSA, pagaderos simultáneamente al momento de la protocolización del documento de venta del inmueble, con lo cual se verificaría la total cancelación de la obligación, como las partes lo acotaron en la cláusula segunda del contrato de opción.
El incumplimiento de la accionante de NO PAGAR EL PRECIO, da origen a la excepción del vendedor de no transmitir la propiedad del inmueble, como lo ordena el artículo 1168 del Código Civil vigente: (…).
En la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, consta que la accionante se obligó a pagar el precio de la cosa vendida, convino que el último pago seria de “…BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SIN CENTIMOS (Bs. 155.440.000,00)”, pagaderos simultáneamente al momento de protocolizar la venta del inmueble objeto de la presente opción, con la cual se verificara la total cancelación de la obligación (clausula segunda).
Se desprende del contrato de opción, que la venta se perfeccionaría una vez cumplidas todas las condiciones establecidas en la CLAUSULA SEGUNDA ANTES CITADA Y LA CLAUSULA SEXTA del contrato en referencia, que a continuación citamos:
(…)
Quedo convenido entre las partes, CLAUSULAS SEGUNDA Y SEXTA del contrato de Opción de compra venta objeto de este juicio, que riela desde el folio 20 al folio 22, ambos inclusive, Pieza 1, marcado “B”, se convino en esperar la obtención de la permisologia necesaria para la venta del inmueble, y las partes contratantes establecieron claramente cuatro (4) condiciones para que se llevase a cabo la perfección de la venta:
(…)
De lo expuesto se desprende que las partes condicionaron: El último pago que efectuaría la hoy demandante, simultáneamente con el otorgamiento del documento definitivo de venta, oportunidad para la entrega del inmueble; el otorgamiento de la permisologia correspondiente al Municipio; el registro del documento de Condominio y la protocolización definitiva del documento de venta.
Ciudadana Juez, la actora, reconoce expresamente que no se estableció en el contrato término para la culminación de la obra, como ya se dijo, y lo reconoce expresamente en el libelo, en el CAPITULO CUARTO. PETITORIO. Particular 4, folio 10. Pieza 1, al solicitarle al Tribunal fije un “tiempo PERENTORIO”, para ello…
La actora, no considero, al demandar lo establecido en el artículo 1269 de nuestro Código Civil vigente:
(…)
Conforme al citado artículo 1269 CC, la empresa demandada en primer lugar, NO ESTA EN MORA CON LA CULMINACION DE LA OBRA, como lo afirma la propia demandante, al reconocer y aceptar como lo expone en el libelo, que la obra se ha ejecutado en un 92%, Vto. Folio 3 y en un 95% folio 5. Pieza 1, del expediente y, como prueba de ello, la propia actora, consigna una Inspección Judicial, practicada a solicitud de la misma, antes de introducir la presente demanda.
La demandada, Inversiones Hyat, C.A., NO ESTA EN MORA CON LA CULMINACIÓN DE LA OBRA, como lo reconoce y afirma la propia actora en el libelo, Vto. Folio 3. Pieza 1, del expediente, al señalar como consta en la referida Inspección Judicial que riela desde el folio 38 al 65 del Expediente pieza 1, lo siguiente:
(…)
Lo transcrito, son los hechos afirmados y comprobados por la actora, que demuestran, evidencias, que la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., a pesar de la magnitud, envergadura y calidad de la obra, en un lapso tan breve de tiempo para la ejecución de la misma, la construyo en su totalidad, con sus propios recursos económicos, sin crédito de ninguna entidad financiera, ni pública ni privada, y sobre todo, confrontando la grave crisis que vivió el país para la fecha de ejecución de la misma, por la escasez de materiales indispensables para la construcción, cabillas, cementos, tuberías, vidrios, aun así, confrontando estas adversidades, la empresa demandada, culmino la obra en tiempo record, en dos (2) años y 19 días, construida en un 92%, para la fecha de la presente demanda, 25 de junio del 2009, como afirma y prueba, la parte actora en su libelo.
Ciudadana Juez, es manifiestamente infundada la pretensión de la accionante, atribuirle a la demandada hechos que no son ciertos, y prueba de ello es que la actora lo reconoce, como ella misma lo afirma en su escrito libelar, y consigno como prueba una inspección judicial, ordenada a practicar a solicitud de la misma, antes de introducir la presente demanda, y consta en dicha inspección que la obra se había ejecutado en “…un noventa y dos por ciento (92%)…”, quedando probado así, que la demandada, sociedad mercantil Inversiones Hyat, C.A., nunca ha ESTADO EN MORA CON LA CULMINACIÓN DE LA OBRA, tal como lo reconoció, afirmo y probo la propia actora n su escrito de demanda, con la inspección judicial que anexo posteriormente al libelo.
En segundo lugar, de conformidad con las ordenanzas municipales, que rigen la materia de ingeniería y ejecución de obras, la empresa demandada, siempre ha estado apegada a las normas que rigen la materia y sujeta a las inspecciones periódicas efectuadas por el municipio durante y después de construido el edificio; una vez concluida la obra, lo procedente es la solicitud ante el Municipio de la respectiva permisologia, a los fines de que se otorgue el respectivo permiso de habitabilidad; posteriormente correspondería a la empresa, inscribir el inmueble en la Oficina del Registro Catastral, y todos y cada uno de los apartamentos que integran la edificación, incluido el inmueble objeto de este juicio, para así, poder obtener del Municipio las respectivas solvencias, para luego proceder la empresa, hoy demandada, a protocolizar el Documento de Condominio.
Una vez cumplidas estas etapas, y se “cuente con todos los permisos correspondientes”, según el contrato objeto de este juicio, correspondería hoy a la propietaria (hoy la demandada) entregar el inmueble a la optante “dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes, a la protocolización del respectivo documento de condominio; siempre y cuando la OPTANTE cancele a la PROPIETARIA el último pago a que está obligada, el cual es de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440.000,00), los cuales debe pagar al momento de la protocolización del documento de la venta definitiva del inmueble, con la cual se verificara la total cancelación de la obligación”.
En consecuencia, es improcedente que la accionante pretenda atribuirle, en este juicio, a la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., de que está en “MORA CON LA OBTENCIÓN DE LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA VENTA DEFINITIVA”, y no está en mora la demandada, por corresponderle al Municipio el otorgamiento de la respectiva permisologia, esta, no depende de la empresa demandada, aun cuando la obra esté totalmente ejecutada; estos permisos competen solo a las autoridades Municipales, las cuales dan riguroso cumplimiento a todas las normas que rigen la materia; por tanto no se puede en ningún caso, atribuírsele retardo alguno a la demandada, en relación con la permisologia, de ahí, que la empresa demandada no esté en MORA, CON LA “OBTENCIÓN DE LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA VENTA DEFINITIVA”, como lo indica la actora en su libelo.
Es falso, no es cierto, todo lo alegado por la actora en su escrito libelar, de que la demandada sociedad mercantil Inversiones Hyat, C.A., ha incumplido con las cláusulas del contrato de opción, cuando de su propio Escrito de demanda se desprende, que es ella, precisamente, la demandante quien ha incumplido con casi todas las cláusulas del referido contrato, de allí, que no actúa con lealtad y probidad en este juicio; tiene pleno conocimiento de que no ha pagado el precio, hoy de Bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00) estipulado por concepto de la opción; y tiene conocimiento también, de que ha violado varias cláusulas del contrato, con respecto al PAGO DEL PRECIO, como antes quedo expuesto y, sin ninguna consideración hacia la empresa demandada, que espero a la hoy accionante, para que pagase el precio de la cosa vendida; se precipito a intentar anticipadamente este juicio; sin cumplir con sus obligaciones pactadas en la opción, entre ellas la de pagar el precio, al pretender esta demanda, obtener beneficios en perjuicio y a costa del empobrecimiento de la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., como lo probaremos en su debida oportunidad.
Ciudadana Juez, con todo lo antes expuesto, consideramos hecha nuestra defensa y por eso negamos, rechazamos y contradecimos la pretensión de la accionante, de que pago el precio de la venta; rechazamos y negamos de “…que dio estricto cumplimiento a la obligación de pago, por ella asumida en cuanto a modo, oportunidad de pago y concepto previas a la entrega definitiva del inmueble…”; rechazamos y negamos que la demandada, estuviese en mora con la culminación de la obra y con la obtención de los documentos necesarios para la venta definitiva; quien ha incumplido con las obligaciones que contrajo en el documento de opción, ha sido precisamente la demandante, ciudadana Claudia Virginia Wittendorfer Ríos, como lo hemos demostrado y probado a lo largo del recorrido de este escrito, y que probaremos también, dentro de la oportunidad legal.
Ciudadana Juez, se desprende también, del libelo, por una parte, que la actora, ataca a la demandada por incumplimiento, al señalar que la empresa demandada ESTA EN MORA CON LA CULMINACIÓN DE LA OBRA, y a su vez se contradice, al reconocer, afirmar y probar que la obra está construida en un 92%, lo que desvirtúa, que la demandada “este en mora con la construcción de la obra”, para la fecha de esta demanda, como consta de los propios dichos, afirmaciones y pruebas aportadas por la actora, hechos y pruebas que benefician a la empresa demanda, dejando sin efecto los alegatos de la parte actora, en los cuales pretende fundamentar sus pretensiones.
A los efectos de desvirtuar, que la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., ESTA EN MORA CON LA CULMINACION DE LA OBRA, pasamos a señalar al Tribunal, la afirmación hecha por la propia accionante en beneficio de la demandada, al señalar en el escrito libelar, lo siguiente:
(…)
De todo lo antes expuesto, se constata que la actora y sus apoderados, no han expuesto los hechos conforme a la verdad, son infundadas sus pretensiones, de allí, que surjan sus evidentes contradicciones, las cuales, benefician a la empresa demandada; actúan en este procedimiento, desconociendo las disposiciones establecidas en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, encabezamiento y los ordinales 1º y 2º.
Al contradecirse la demandante en sus propios dichos al consignar pruebas en su perjuicio y que benefician a la demandada, con respecto a que la sociedad mercantil demandada para la fecha de la demanda estaba en “MORA CON LA OBTENCION DE LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA VENTA DEFINITIVA” y CON LA CULMINACION DE LA OBRA, esta defensa considera desvirtuadas las pretensiones de la actora en el presente procedimiento, por no ser ciertos estos hechos, expuestos por la accionante, como arriba quedo demostrado y probado; lo cual probaremos también, en su debida oportunidad legal.
Ciudadana Juez, se desprende también, del escrito de demanda, que la accionante en su petitorio solicita a este Despacho, que le conozca y de a la vez varias pretensiones, las cuales son excluyentes entre sí, y por tal motivo, resulta improcedente acumular en un mismo libelo, la pretensión de Cumplimiento de Contrato; que se fije un tiempo para el cumplimiento de la obligación, y realiza a la vez, una Oferta Real de Pago, al señalar, que obligue a la empresa demandada “… a recibir de manos de la actora el saldo de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440.000.00), hoy Bs. 155.440,00…”, y solicita también la actora, “…Indemnización por daños y perjuicios prudencialmente calculados en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 871.000,00)…según la accionante, es la “cantidad que equivale al precio actual de una vivienda de características similares a la que contrae el presente procedimiento, tal y como puede cotejarse de los anuncios contentivos de ofertas de venta en el sector, como indemnización por el tiempo que nuestra representada se ha visto privada de entrar en posesión del bien vendido…” Y finalmente la actora, que condene a la demandada “En pagar las costas y costos del presente procedimiento”.
Todas estas pretensiones por parte de la accionante, se encuentran contenidas en libelo, Capitulo CUARTO. PETITORIO, Vto. Folio 9 y folio 10. Pieza 1., del expediente; peticiones que son contrarias entre sí; la actora en este juicio, demanda cumplimiento de contrato…, y a su vez, se contradice al afirmar y sostener que la demandada “rescindió el contrato”… pide al Tribunal… Que se fije un tiempo para el cumplimiento de la obligación… Ofrece una Oferta Real de Pago…y, solicita también, “Indemnización por daños y perjuicios prudencialmente calculados en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 871.000,00)…y finalmente pide al Tribunal, que condene a la demandada en pagar las costas y costos del presente procedimiento”.
Las peticiones antes señaladas, son casos en que no procede la acumulación inicial, por ser pretensiones que se excluyen mutuamente, son contrarias entre sí, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
(…)
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda, de la forma en que quedaron desvirtuadas las pretensiones de la actora, por no ser ciertos los hechos expuestos y por violar expresamente las cláusulas del contrato, en evidente contradicción a las normas que rigen la materia establecidas en nuestro Código Civil y Código de Procedimiento Civil, articulo 28 CPC, al señalar que, (…) Articulo 29 CPC, (…) o por Resolución acordada por la Sala Civil y el articulo 78 ejusdem, todo esto referido, en cuanto al procedimiento utilizado por la accionante, como quedo ampliamente explicado en todo el recorrido de este escrito de contestación de Demanda, en la que fundamentamos la presente defensa; de ahí nuestras defensas de rechazo, negación y contradicción a las pretensiones de la accionante.
Ciudadana Juez, el escrito de demanda, la actora, señala una serie de relatos, hechos, fundamentaciones legales, que con el debido respeto y consideración que se merece tanto la demandante como sus apoderados, de la lectura y análisis del libelo, se desprende que está redactado y concebido de una forma tan confusa y contradictoria, que la propia accionante afirma hechos en contra de la empresa demandada y, de seguida señala lo contrario, desvirtuando sus propios dichos, argumentos y el derecho alegado, e incluso, consigna pruebas en beneficio de la empresa demandada, lo que determina que la actora, no ha expuesto los hechos de acuerdo a la verdad en el presente procedimiento, lo que lleva a la conclusión, que las pretensiones de la demandante son manifiestamente infundadas.
Ciudadana Juez, de conformidad con todo lo expuesto, alegado y probado en este escrito de contestación, a la accionante, no le ha asistido la razón, ni de hecho ni de derecho, por haber instaurado el presente juicio, en expresas violaciones contractuales, como quedo antes, suficientemente explicado, desvirtuado y probado.
En el presente juicio, la actora no ha respetado ninguno de los principios establecidos en nuestro Código de Procedimiento Civil relacionados con los deberes de lealtad y probidad que las partes se deben dentro del proceso, e igualmente, la actora y sus apoderados, han actuado con temeridad y mala fe, como lo demostramos en la parte up-supra de este escrito, en expresa violación a lo establecido en el Parágrafo Único, ordinales 1º y 2º, articulo 170 del Código de Procedimiento Civil.
Es la parte actora, quien precisamente violo las cláusulas del contrato al intentar esta demanda, con ello, realizo actos dirigidos a entorpecer la ejecución del contrato de compra venta, y según la cláusula tercera, la demandante, al realizar cualquier acto dirigido a entorpecer la ejecución del referido contrato, desiste de la negociación y, en consecuencia perderá la cantidad equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) de las cantidades de dinero entregadas a la empresa demandada, ello como única indemnización de los daños y perjuicios que por tal incumplimiento la demandante le ha ocasionado a la empresa demandada y, esta (la demandada), según la cláusula tercera, no está en la obligación de probar de forma alguna, judicial o extrajudicialmente, que efectivamente la demandante, le ocasiono daños, ni está obligada la demandada, a probar el monto de los mismos.
La demandante incurrió en incumplimiento de las obligaciones que asumió a través del documento de opción de compra-venta, suscrito en fecha seis (06) de junio de 2007, con la empresa demandada, contrato de este juicio. La actora no solo ha incumplido las clausulas segunda, tercera y sexta del contrato, como arriba se indicó, y su incumplimiento obliga a la actora a INDEMNIZAR A LA EMPRESA DEMANDADA, por incumplir con las obligaciones contractuales, indemnización que se desprende del hecho de que en la fecha 25 de junio de 2009, la accionante instauro el presente juicio, el hecho de demandar, es una prueba de incumplimiento por parte de la actora, de la cláusula tercera del contrato, en la que se obligó, se comprometió a no realizar ningún acto o hecho que pudiese entorpecer la ejecución del contrato de opción, y establece la cláusula tercera:
(…)
Se desprende lo antes citado, que la demandante, por su incumplimiento debe pagar la demandada la indemnización a que se obligó en la cláusula tercera del contrato de opción, y por incumplir la accionante la citada clausula, la DEMANDADA INVERSIONES HYAT, C.A., QUEDA LIBRE A PARTIR DE ESTE HECHO (DEMANDA), DE CUALQUIER OBLIGACIÓN A SU CARGO Y PODRÁ DISPONER LIBREMENTE DEL INMUEBLE, como lo dispone la citada clausula tercera y, como lo establece también, nuestro Código Civil vigente, en su artículo 1258:
(…)
En conclusión, negamos, rechazamos y contradecimos todos los hechos y el derecho en que la actora fundamento su demanda; negamos, rechazamos y contradecimos lo expuesto por la actora de que la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., le ocasiono daños y perjuicios, como ampliamente quedo explicado, probado y desvirtuado legalmente en la parte superior de este escrito; defensa que oponemos en virtud, de que la demandada, Inversiones Hyat, C.A., jamás le ha ocasionado daño o perjuicio alguno a la accionante, como lo hemos demostrado a lo largo de este escrito, por no haber ocurrido dichos daños y perjuicios, por no existir o haber existido causa alguna por ocasionar los mismos, como se evidencia del escrito libelar, Petitorio, numeral 5. Folio 10. Parte In fine, Pieza 1, del Expediente.
Se desprende de lo expuesto en el libelo, que la actora, no indico, ni especifico cuales son esos daños que le ocasiono la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., cuando ocurrieron los mismos, donde ocurrieron, como sucedieron, en qué fecha ocurrieron y que motivo o causas los origino.
La accionante pretende que se le indemnice, en la cantidad de ochocientos setenta y un mil bolívares (Bs. 871.000,00), sin indicar, sin especificar cuáles son esos daños y perjuicios que le ocasiono la demandada, cuando ocurrieron los mismos, donde ocurrieron, como sucedieron, en qué fecha sucedieron y que motivo o causas los origino, sin percatarse la accionante, que ha sido ella , precisamente, quien NO HA CUMPLIDO CON EL PAGO DE LA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE LA OPCIÓN; quien ha violado las cláusulas del contrato, como quedo ampliamente expuesto en este escrito; pretende, como lo afirma, justificando que la indemnización la reclama como: “equivale al precio actual de la vivienda de características similares a la que se contrae el presente procedimiento, tal y como puede cotejarse de los anuncios contentivos de ofertas de venta en el sector, como indemnización por el tiempo que nuestra representada se ha visto privada de entrar en posesión del bien vendido del presente procedimiento, y que representa el valor actual que tiene la cantidad de dinero entregadas hasta la fecha al demandado, según la inflación experimentada por el precio del valor del metro cuadrado de construcción, en la zona donde se encuentra el edificio donde se halla el apartamento objeto de la presente demanda. A todo evento solicitamos una experticia complementaria del fallo, que determine el valor real de este daño y lo actualice en relación al momento en que se dicte el fallo definitivo y se haga el pago del mismo…”
Lo arriba expuesto, según el libelo, son los presuntos daños y perjuicios que le ocasiono la empresa demandada a la actora; es lo único que especifica y única la causa, para proceder a estimar el valor de la demanda en Bs. 871.000,00 suma de bolívares que rechazamos por desproporcionada y por falta de fundamentación para el cálculo de los presuntos referidos daños y perjuicios, rechazamos, negamos y contradecimos tal reclamo de indemnización, por no haberle ocasionado la empresa demandada daño o perjuicio alguno a la accionante, como arriba se explicó suficientemente y, la rechazamos por no haber cumplido la demandante con la obligación que le impone el ordinal 7º del artículo 340 del C.P.C.
Y como la accionante, no indico, ni especifico cuales son esos daños y perjuicios que le ocasiono la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., cuando ocurrieron los mismos, donde ocurrieron, como sucedieron, en qué fecha ocurrieron y que motivo o causas los origino, le pide al Tribunal que este, se los determine, especifique y calcule, lo cual no es procedente, este caso, de conformidad con lo ordenado en el ordinal 7º del artículo 340 del CPC.
La demandante exige indemnización por daños y perjuicios, en el presente juicio, cuando es a ella, en su condición de accionante, quien debe indemnizar a la demandada, por haber violado expresamente las clausulas segunda, tercera y sexta el contrato de opción de compra venta, suficientemente explicado en este escrito, de ahí nuestra defensa de rechazo, negación y contradicción a las pretensiones de la accionante, con respecto a la indemnización exigida en este juicio.
Finalmente, negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda por encontrarse la misma inmersa, en violación expresa de la ley, por no ser ciertos los hechos e infundadas las pretensiones de la accionante, como suficientemente quedo explicado y probado; en el presente juicio, la actora ha violado los deberes de lealtad y probidad, que las partes se deben dentro del proceso.
En este juicio, la conducta de la accionante, le ha causado hasta la presente fecha graves daños y perjuicios, no solo a la demandada, sino a los terceros interesados, afectados por las consecuencias de una cautelar de prohibición de enajenar y gravar, solicitada por la actora y aprobada por el Tribunal, sin ninguna fundamentación legal (atacada dicha medida en su debida oportunidad en el Cuaderno de Medidas del expediente de la causa 48.026); situacion esta, que impidió que la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., pudiese cumplir con las obligaciones contraídas con terceras personas antes de que la accionante introdujera su temeraria demanda, la demanda por causas imputadas a la accionante, no pudo vender los inmuebles constituidos por apartamentos, por causa de la referida cautelar; medida cautelar que le origino la erogación de elevados gastos al tener la demandada, que asumir con sus propios recursos económicos, todos los gastos y costos relacionados con el mantenimiento del edificio; iluminación, aseo; pago de servicios públicos, agua, electricidad, gas y los privados (vigilancia), todos estos gastos, cubiertos únicamente por la demandada, propietaria del edificio, durante el tiempo que duro o privo la cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada, por causas imputables a la parte actora. Todos estos gastos durante años los cubrió solo la demandada, por negarse a hacerlos los terceros interesados, con justificada razón, a pesar de habitar el inmueble, con autorización de la demandada, en virtud del impedimento legal de protocolizar documento definitivo de venta, por causas de la referida cautelar, situación esta, que le ocasiono graves daños y perjuicios a la empresa demandada, como probaremos en su debida oportunidad.
V
Ciudadana Juez, negamos, rechazamos y desconocemos la Carta o comunicación privada, que la actora posteriormente anexo al libelo, marcado “G”, la cual riela al folio 66, pieza 1 del expediente. Negamos, rechazamos y desconocemos, dicha comunicación privada, por estar dirigida al ciudadano ROBERTO PAOLINI, persona con quien la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., no ha celebrado contrato alguno, la rechazamos, negamos y desconocemos por desprenderse del texto de la misma, referencia a “un documento autenticado por ante la Notaria Publica”, y no se indica en esa comunicación a cual documento autenticado se refiere, en cual notaria publica se autentico el supuesto documento, no se cita fecha ni número, ni tomo en el cual quedó asentado el documento a que refiere la referida comunicación privada, y no indica tampoco, la ubicación e identificación del apartamento, que supuestamente la empresa demandada Inversiones Hyat, C.A., “le otorgo en opción de compra venta sobre un apartamento que forma parte de RESIDENCIAS HYAT”.
Por todas estas razones, arriba indicadas, ciudadana Juez, es por lo que negamos, rechazamos y desconocemos, la referida comunicación privada, aparte de que en el supuesto negado, esta comunicación privada, pretendiera la actora, hacerla valer como prueba en este juicio, no podría considerarse como tal, conforme a lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta objeto de este procedimiento, y por tanto, no tiene ningún valor probatorio, en el presente juicio; repetimos y en el supuesto negado, que dicho documento privado, la actora pretendiera hacerlo valer como prueba, la misma seria impertinente, en razón a lo establecido en clausula séptima del contrato de opción objeto de este juicio, la cual establece:
(…)
Ciudadana Juez, por todo lo antes expuesto, negamos, rechazamos y desconocemos la referida comunicación privada, considerando así, hecha defensa al respecto a la citada comunicación presuntamente dirigida al ciudadano Roberto Paolini.
VI
LA DEMANDA NO DEBIÓ SER ADMITIDA POR EL TRIBUNAL POR ENCONTRARSE INMERSA EN CAUSALES DE INADMISIBILIDAD.
ESTA DEFENSA LA OPONEMOS AL FONDO EN VIRTUD DE QUE NO SE OPUSO ANTERIORMENTE COMO CUESTIÓN PREVIA. DICHA PERENTORIA ES PROCEDENTE EN DERECHO.
Ciudadana Juez, de la revisión de las actas, se observa que la demanda se encuentra INMERSA EN CAUSALES DE INADMISIBILIDAD, no debió ser admitida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia, por disposición expresa de la Ley, como lo ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, referido a la inadmisibilidad de la demanda y, no debió ser admitida también, con fundamento al artículo 15 ejusdem, que contempla el derecho a la defensa y el Principio de Igualdad.
Ciudadana Juez, EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, EN FECHA PRIMERO (01) DE JULIO DEL AÑO 2009, mediante auto, se pronunció, instando a las apoderadas judiciales de la ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, a que consignasen los documentos sobre los cuales versa su pretensión, en virtud de que los mismos, fueron mencionados en el escrito de demanda y no los acompañaron junto al escrito libelar, dicho auto, se cita textualmente a continuación:
(…)
Ciudadana Juez, del auto antes transcrito, se evidencia que la demanda, para el momento de su admisibilidad se encontraba INMERSA EN CAUSALES DE NO SER ADMITIDA POR EL TRIBUNAL, RAZÓN POR LA CUAL EL TRIBUNAL, razón por la cual, el Tribunal Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, debió negar la admisión de la presente demanda, por disposición expresa de la ley, como lo ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, referido a la inadmisibilidad y, el ciudadano Juez, debió dar cumplimiento a las normas establecidas en los artículos 341 y 15 del CPC, referidos a la inadmisibilidad y el derecho a la defensa y al principio de igualdad, respectivamente.
Y encontramos también, que el artículo 340 del CPC, exige a la parte actora, acompañar junto al libelo los instrumentos en la que fundamenta su pretensión, de los cuales, se derive inmediatamente el derecho deducido, y los mismos, deben producirse junto con el libelo de la demanda, como lo ordena el citado artículo 340 del CPC, si la parte demandante, no cumple con este requisito no podrá consignar dichos instrumentos, salvo que se trate de documentos públicos y haya indicado la oficina donde los mismos tienen su asiento; es obligación de la parte actora cumplir con todos los requisitos de forma del libelo, como se lo ordena el ordinal 6º del 340 del CPC, en concordancia con los artículos que a continuación, se citan:
(…)
Ciudadana Juez, la decisión del Tribunal Tercero de Primera Instancia, solicitando a la actora, que consigne los recaudos que no acompaño junto a su libelo, NO ES UN DESPACHO SANEADOR, esta defensa no lo considera como tal, lo considera una EXTRALIMITACIÓN POR PARTE DEL JUEZ EN EL EJERCICIO DE SUS FUNCIONES, en perjuicio de la parte demandada, por haber sido decretado dicho auto, en contravención a lo establecido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
(…)
Lo procedente en este caso, con respecto al auto atacado, es que el Tribunal decretase INADMISIBLE LA DEMANDA, POR ESTAR LA MISMA INMERSA EN UNA DE LAS CAUSALES DE INADMISIBILIDAD, CONFORME LO ORDENA EL ARTÍCULO 341 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y POR DESPRENDER DEL TEXTO DEL AUTO EN REFERENCIA, que no es un despacho saneador, por tanto, la inadmisibilidad de la demanda debió decretarse con fundamento a lo establecido en el artículo 340 y 15 del CPC; y negamos y rechazamos dicho auto de admisión, con fundamento también, a las normas constitucionales, por estar el referido auto, ESTRECHA E ÍNTIMAMENTE VINCULADO A LOS DERECHOS REFERIDOS A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, AL DERECHO A LA DEFENSA Y AL DEBIDO PROCESO, establecidos en los artículos 26 y 49, encabezamiento numeral 1º, de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y con fundamento al ya citado artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
De lo antes expuesto, así como los artículos del CPC y constitucionales citados, los hemos considerado todos, a los fines de fundamentar nuestra defensa, por lo que negamos, rechazamos y contradecimos dicho auto de ADMISIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA, por las razones de ley, aquí alegadas y señaladas y como complemento a esta defensa, señalamos con el debido respeto al Despacho, que es criterio reiterado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que el juez es el encargado de velar por el cumplimiento del proceso en todas sus instancias, en el caso Ana Mercedes Alvarado Herrera, sentencia Nº 1107 del 22-06-01, expreso lo siguiente:
(…)
VII
LA DEMANDA NO REUNE LOS “REQUISITOS DE FORMA DEL LIBELO”.
ESTA DEFENSA LA OPONEMOS AL FONDO, EN VIRTUD DE QUE NO SE OPUSO ANTERIORMENTE COMO CUESTIÓN PREVIA, DICHA PERENTORIA ES PROCEDENTE EN DERECHO, DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN NUESTRA CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, EN SU ARTÍCULO 49, NUMERAL 1. ESTABLECE EL DERECHO A LA DEFENSA Y EL DEBIDO PROCESO, EN VIRTUD DE QUE LA DEFENSA ES UN DERECHO INVIOLABLE EN TODO ESTADO O GRADO DEL PROCESO Y EL DEBIDO PROCESO SE APLICARA A TODAS LAS ACTUACIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS.
Ciudadana Juez, con fundamento al citado artículo 49 constitucional, numeral 1, oponemos esta defensa, en razón de que la demanda no reúne los requisitos exigidos por el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, dicha defensa la oponemos al fondo, en virtud de que la oportunidad de la oposición de las Cuestiones Previas, la demandada opuso la contenida en el ordinal 6º del 346 del CPC, por DEFECTO DE FORMA EN LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LÍBELO LOS REQUISITOS ORDENADOS en el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil; el Tribunal en la oportunidad de decidir sobre las cuestiones opuestas por la demandada, guardo silencio con respecto a la cuestión previa con fundamento al ordinal 6º del 346 del CPC., y solamente se pronunció sobre la segunda parte del mencionado ordinal 6º, referido a la Acumulación prohibida en el artículo 78 del CPC, dicha defensa es procedente con fundamento al ya citado artículo 49 Constitucional, numeral 1.
Las apoderadas judiciales de la parte actora, ciudadana CLAUDIA VIRGINA WITTENDORFER RIOS, NO CONSIGNARON LOS DOCUMENTOS SOBRE LOS CUALES VERSA SU PRETENSIÓN, mencionados en el escrito de demanda y las representantes de la actora, no los acompañaron junto al escrito libelar, en expresa violación a la norma establecida en el ordinal 6º del 346 del CPC, referido a LOS REQUISITOS DE FORMA DEL LIBELO, inmersa la misma en, DEFECTO DE FORMA EN LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS exigidos al accionante, en el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6º.
1) La accionante no acompaño junto al escrito libelar los documentos sobre los cuales versa su pretensión, como se desprende de la DILIGENCIA EFECTUADA POR LAS APODERADAS JUDICIALES, EN FECHA DOS (02) DE JULIO DEL 2009, QUE RIELA ANEXA AL FOLIO DIEZ Y NUEVE (19) DEL EXPEDIENTE, PIEZA 1, DONDE PROCEDEN A CONSIGNAR DICHOS RECAUDOS A SOLICITUD DEL TRIBUNAL, QUIEN EN ESTA OPORTUNIDAD SE EXTRALIMITO EN SUS FUNCIONES, EN PERJUICIO DE LA EMPRESA DEMANDADA, COMO QUEDO AMPLIAMENTE EXPUESTO Y ESPECIFICADO UP-SUPRA.
El folio 19, Pieza 1. Del expediente, lo damos totalmente por reproducido a los fines de probar esta defensa, y de que el mismo surta todos sus efectos legales pertinentes, de conformidad con la Ley.
2) La accionante, no acompaño los instrumentos donde conste autorización de su cónyuge y no consigno tampoco, autorización judicial alguna, para actuar la accionante en su condición de cónyuge en el presente juicio, por tratarse el objeto de la demanda un inmueble, que forma parte de la comunidad de gananciales, articulo 146 del Código de Procedimiento Civil, Literal a) el litisconsorcio necesario cuando el objeto de la causa se halla en estado de comunidad jurídica.
3) La accionante, no especifico los daños y perjuicios y sus causas, no indico en qué consisten esos daños y perjuicios, cuando ocurrieron, como ocurrieron, donde ocurrieron y que causas o motivos origino esos presuntos daños y perjuicios, en los cuales fundamenta su pretensión, como lo ordena el ordinal 7º del artículo 340 del CPC.
El artículo 340 del CPC, establece cuales son los “requisitos de forma del libelo”, y señala dicho artículo:
(…)
Esta defensa es procedente en derecho, con fundamento a que el Tribunal, en la oportunidad de decidir sobre las cuestiones opuestas por la demandada, guardo silencio con respecto a la opuesta con fundamento al ordinal 6º del 346 del CPC., y solamente se pronunció sobre la segunda parte del mencionado ordinal 6º, referido a la Acumulación prohibida en el artículo 78 del CPC, como se desprende de su decisión de fecha 10 de octubre de 2012, que riela desde el folio nueve (09) al folio quince (15), ambos inclusive, del expediente, pieza 2.
Folios que damos totalmente por reproducidos a los fines de que surta todos los efectos legales pertinentes en la presente defensa, en su respectiva oportunidad.
En este caso, lo procedente era decretar, INADMISIBLE LA DEMANDA, POR ESTAR LA MISMA INMERSA EN UNA DE LAS CAUSALES DE INADMISIBILIDAD ESTABLECIDAS EN EL ARTÍCULO 341 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, por no cumplir la accionante con los requisitos del libelo como se lo ordena el artículo 340 del CPC, ordinal 6º, como ya antes se expuso, encontrándose la Inadmisibilidad de la demanda, ESTRECHA E ÍNTIMAMENTE VINCULADO A LOS DERECHOS REFERIDOS A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, AL DERECHO A LA DEFENSA Y AL DEBIDO PROCESO, establecidos en los artículos 26 y 49, encabezamiento numeral 1º, de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el citado artículo 340, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, los consideramos, a los fines de fundamentar nuestra defensa, y negamos, rechazamos y contradecimos la demanda en los términos aquí expuestos, con lo cual quedo suficientemente alegada y probada esta defensa.
Durante el largo recorrido de este escrito de Contestación de demanda, expusimos nuestras defensas fundamentadas legalmente y señalamos al Tribunal, las razones por las cuales, negamos, rechazamos, contradijimos los hechos y el derecho alegado por la actora y desconocimos documentos privados ofrecidos por la misma, como ampliamente quedo explanado en este escrito.
Señalamos también, al Despacho, que el escrito libelar, no reúne los requisitos exigidos en el ordinal 6º del 340 Código de Procedimiento Civil y, en este caso, repito, correspondería, por ser procedente la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, con aplicación del artículo 341 CPC, en concordancia con el articulo 15 ejusdem, en cumplimiento a la garantía al derecho a la defensa, ESTRECHA E ÍNTIMAMENTE VINCULADO A LOS DERECHOS REFERIDOS A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, DEFENSA Y AL DEBIDO PROCESO, establecidos en los artículos 26 y 49, encabezamiento numeral 1º, de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo que obliga al Juez a actuar en los procesos “sin preferencias ni desigualdades”, y a tal efecto, los jueces no pueden permitirse “extralimitaciones de ningún género”; por ser los mismos, los garantes y rector del proceso…”.
VIII
Finalmente, ciudadana Juez, en virtud de todo lo expuesto, a lo largo de este escrito de Contestación de Demanda, consideramos hecha nuestra defensas sobre los hechos, pretensiones de la actora, así como el derecho alegado por la misma, por l que solicitamos respetuosamente, que el presente escrito de Contestación de Demanda, sea agrado a los autos, sustanciado y apreciado en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. Es justicia, Maracay, a la fecha de su presentación. (Folios 46 al 100. Pieza II).
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Corre inserto de los folios 97 al 117, Pieza V, de fecha 17 de Noviembre 2023, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dicto Sentencia en los términos siguientes:
(…)
V
MOTIVA
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
El hecho controvertido en la presente causa, se centra en el hecho de determinar si procede la exigencia del cumplimiento del contrato a favor de la accionante en su cualidad de optante compradora del inmueble, previa constatación de haber cumplido su obligación del pago pactado entre las partes.
Al respecto se hace impretermitible citar alguna cláusula del contrato:
“(…) PRIMERA: EL PROPIETARIO concede una opción a compra a favor de LA OPTANTE expresamente se obliga a adquirir un (01) Apartamento que formara parte de “RESIDENCIAS HYAT”, actualmente en construcción sobre una parcela de terreno identificada con el Nro. 5, de la Manzana M, ubicada en la urbanización LA SOLEDAD, Municipio Girardot del Estado Aragua. Dicho apartamento, según el proyecto de arquitectura se encuentra distinguido con el Nro. 2-B, situado en el piso dos (2), el cual cuenta con dos (2) puestos de estacionamiento y estarán identificados con el número del apartamento 2-B, ubicados en el sótano del edificio, de acuerdo al plano anexo y que las partes declaran conocer y aceptar, el ual forma parte integrante de este instrumento contractual, tiene una área aproximada de CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (134 M2) cuyos linderos son: NORTE: Fachada y terreno de la urbanización La Soledad; SUR: Con apartamento 2-A y áreas del edificio; ESTE: Fachada del edificio y terreno de la urbanización La Soledad y OESTE: Fachada del edificio y terreno de la urbanización La Soledad LA OPTANTE conoce y acepta que en caso de perfeccionarse el contrato de compra-venta, el apartamento lo recibirá con un nivel de acabados como obra gris, LA OPTANTE declara que tuvo a la vista los planos del edificio y apartamento, todo lo cual acepta conocer, LA OPTANTE acepta que la indicada superficie del apartamento es aproximada y por lo tanto los errores o diferencias en la misma no dará derecho a reclamación o rebaja de su precio.
SEGUNDA: El precio de la venta del referido inmueble es por la cantidad de BOLÍVARES TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 388.600.000,00). Ahora bien, LA OPTANTE se obliga a pagar el referido precio de venta de la manera: 1) BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440.000,00), que cancelados siguientes manera: la cantidad de BOLÍVARES CINCO MILLONES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,00) por de reserva, en fecha 24 de Mayo del 2007, el cual es el precio de la parte Opción de Compra-Venta, y la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 150.440.000,00) que representa el 40% de la inicial, en fecha 04 de junio del 2007). 2) BOLÍVARES SESENTA Y SIENTE MILLONES SETECIENTOS VEINTE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 77.720.000,00), mediante dos (2) cuotas, de BOLÍVARES TREINTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 38.680.000,00) cada una, en las fechas siguientes: la primera el 26 de Junio del 2007 y la segunda el 26 de julio del 2007. 3) BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440.000,00) pagaderos al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente opción, con lo cual se verificara la definitiva y cancelación de la obligación. Las partes convienen que la venta definitiva se llevara a cabo vez que LA OPTANTE cancele a LA PROPIETARIA el último pago establecido en la cláusula anterior.
TERCERA: Queda entendido que si la operación de compra- ventano se realizare por causa Imputable LA OPTANTE, porque desistiera de la operación, o por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume a través de este documento, o porque no pagare a su vencimiento una de las cuotas a que se obliga en la cláusula segunda del presente instrumento o bien no pagar el precio de la venta convenida, o no se presentare dentro del plazo estipulado para ello, o por la realización de cualquier acto dirigido a entorpecer la ejecución de este contrato y/o de compra-venta, se entenderá que LA OPTANTE desiste de la negociación en cuyo caso, LA OPTANTE perderá la cantidad equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) de las cantidades de dinero entregadas a LA PROPIETARIA, ello como única indemnización de los daños y perjuicios que por tal incumplimiento de LA OPTANTE llegare a sufrir LA PROPIETARIA, sin que este tenga la obligación de probar de forma alguna, judicial o extrajudicial que efectivamente se le ocasionaron daños ni el monto de los mismos. A partir del momento de LA OPTANTEN incurra en el cumplimiento de las obligaciones que asume a través de este documento, LA PROPIETARIA queda liberada de cualquier obligación a su cargo y podrá disponer libremente del inmueble. Por el contrato, si el contrato de compra-venta no se celebrare por causa imputable a LA PROPIETARIA, este deberá reintentar a LA OPTANTE las cantidades recibidas en virtud de lo dispuesto en el contrato, más una cantidad equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) de las cantidades efectivamente recibidas, en un plazo no mayor a sesenta (60) días, quedando LA OPTANTE libre de toda obligación y responsabilidad contractual y extracontractual que se pudiere derivar de tal cumplimiento, sin que LA OPTANTE o sus causahabientes si fuere el caso, puedan reclamarle ninguna cantidad o compensación diferente o adicional. Ambas partes convienen en que las cantidades señaladas constituyen el máximo de la indemnización que puedan reclamarse mutuamente.
CUARTA: LA PROPIETARIA se compromete a mantener el precio de venta estipulado en el presente contrato hasta el momento de la protocolización del documento de venta definitivo por ante el REGISTRO Subalterno respectivo.
QUINTA: queda expresadamente establecido y convenido que la falta de pago de dos o más cuotas por parte de LA OPTANTE dará derecho a LA PROPIETARIA de considerar la totalidad de la obligación como plazo vencido y exigir de forma inmediata la cancelación total de la obligación, sin perjuicio de las acciones judiciales que este pudiera ejercer. En caso de la mora, se causaran intereses calculados ala rata de doce por ciento (12%) anual sobre el saldo deudor.
SEXTA: LA PROPIETARIA se obliga a entregar el bien inmueble objeto de la presente opción de compra-venta en el término de sesenta (60) días calendarios siguientes a la obtención del correspondiente permiso de habitabilidad y se obliga a que una vez terminada la obra se proceda dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes, a la protocolización del respectivo documento de condominio siempre y cuando se cuente con todos los permisos correspondientes. Por su parte LA OPTANTE expresamente reconoce A LA PROPIETARIA el derecho de otorgar el respectivo documento de condominio en las condiciones que se juicio LA PROPIETARIA considere apropiadas, siendo dichos instrumentos de obligatoria aceptación y cumplimiento por parte de LA OPTANTE y sus causahabientes por cualquier título, si fuere el caso (…).
Ahora bien, se entiende por contrato a la convención entre dos o más personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico y para qué mismo pueda existir, debe haber consentimiento de partes, objeto y causa licita.
Por su parte el Código Civil señala en el artículo 1.159 que:
(…)
Así mismo el artículo 1.160 del mismo Código Civil que:
(…)
Establece el código civil, que as partes contratantes deben ejecutar el incumplimiento de las obligaciones y deberes contractuales tal como fueron contraídas por cada una de ellos en el contexto de la relación obligatoria, por lo que, en consecuencia, cualesquiera una de ellas pueden en su defecto y ante el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales de la otra parte, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del referido texto, exigir judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos; inclusive puede negarse a ejecutarse su obligación si el otro no ejecuta a la que se encuentra constreñido contractualmente a cumplir.
En el caso de marras la parte demandada el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta inmobiliaria, argumentando que la parte demanda no ha procedido a verificar la tradición registral de la propiedad inmobiliaria, habiendo cumplido la accionante con la obligación contractual, con excepción del remante del monto de opción de compra venta establecido en el contrato que no ha cumplido toda vez que la sociedad mercantil demandada no ha realizado las diligencias necesarias a la protocolización del documento definitivo de compra venta.
En oposición a lo formulado por la parte demandante, la demandada de autos, en su debida oportunidad alego, que no ha dejado de cumplir su obligación, pues su conducto tiene como fundamento contractual el hecho de que la parte demandante optante compradora, no pago el precio del inmueble establecido en el contrato de compra venta, a decir del accionado; “…. NO LA RESERVA DE LA OPCIÓN, sino que incumplió también, en el PAGO convenido en el contrato e incumplió también con mucha de las condiciones establecidas en las cláusulas del Contrato de opción objeto de este procedimiento.
Frente a dichos hechos, se verifica de los medios probatorios aportados por las partes, en consideración y atención al objeto de la demanda cuya pretensión es de cumplimiento de contrato que existe un instrumento debidamente protocolizado, reconocido con eficacia probatoria representado por el documento de opción de compra venta, de cuyo contenido se verifican los elementos de existencia del contrato como l son el consentimiento valido, el objeto materia del contrato y la causa licita, y que no fue objeto de tacha. Del contenido contractual se verifica en la cláusula segunda, que la parte demandada- Propietaria vendedor- conviene en el precio establecido por opción de compra venta, incluido la reserva del inmueble e inician del mismo. Desprendiéndose del contenido de la misma clausula varias interpretaciones en cuanto a la forma de pago, por lo que ante dicha ambigüedad se debe atender al propósito e intensión de las partes, tal y como lo prevé el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como es el hecho de que en el acto de otorgamiento quien opciona vender el inmueble reciba la cantidad de dinero estipulada.
Así las cosas, se verifica a los autos Originales de Recibos de Pagos extendidos por la accionada, Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, suscrito con firma ilegible como conforme, a favor del ciudadano ROBERTO PAOLINI, en su carácter de esposo de la accionante, CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, marcados con la letra “C”, “D” y “E”, Nro. 0073, 0070, y 0077, de fechas 09.07.2007, 08.06.2007 y 20.09.2007, por la cantidad de Bs. 38.860.000,00, 150.440.000,00 y 38.860.000,00, correspondientes a cancelación cuota julio apartamento 2-B de Residencias Hyat mediante cheque Banesco Nro.37102940; cancelación de inicial apartamento 2-B de Residencia Hyat por medio de cheques Nro. 10071414 girado contra banco Banesco; y cancelación última cuota de Septiembre apartamento 2-B de residencia Hyat, pagado mediante cheque den Banco Nacional d Crédito Nro.71600414, respectivamente. Los cuales corren insertos a los Folios 23 y 24 de primera pieza de expediente de marras, los cuales no fueron tachados ni desconocidos por la accionada de autos. Así las cosas, adminiculados todas las pruebas presentadas por las partes en la que admitieron suscribir el contrato de opción a compra por vía notarial de fecha 06 de Junio del año 2.007, el precio de la negociación fue la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 388.600.00,00), de los cuales se le resta el pago de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440.000,00) hoy día CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440,00), comprometiéndose la parte demandante a pagar el resto de la cantidad adeudada. Y el promitente vendedor otorgaría el documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público competente, en las misma fechas, configurándose un contrato bilateral donde ambas partes hacen reciprocas concesiones, siendo ambos prestaciones a título de contrapartida o retribución por la prestación de la otra. Y ASÍ DECIDE.
Así las cosas, encuentra pertinente este Tribunal reseñar los cambios jurisprudenciales que se han sucedió con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta; ello así, sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, si están presentes en el contrato de elementos de consentimiento, objeto y precio, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, asi se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 caso: de Ana Morella Serrano Iriarte y otro contra Trinidad Cecilia Ruiz Veluntini, donde se estableció:
(…)
Este criterio se mantiene imperante al haber ido asumido y retomado por la Máxima Jurisdicción Civil, quien estimo pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio, tal y como lo ha dejado sentados esta Juzgadora en el presente caso. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Advierte esta juzgadora, que en el sub iudice, se observa en primer lugar que la demanda fue presentada en fecha 25.06.2009 y admitida el 07.07.2009, por lo que el criterio que se encontraba vigente era el establecido sentencia Nro. 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: de Ana Morella Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Veluntini, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio. En segundo lugar se observa que, se trata de un contrato bilateral de opción compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual se considera que el contrato objeto de presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De igual manera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662. Establece que: (…)
Adminiculado con lo anterior, tenemos que nuestro máximo Tribunal en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil en fecha 26.05.2023 con ponencia de la Magistrada Carmen Enecia Alves Navas. Expediente 2022-000638, estableció entre otras cosas: (…).
En el caso de autos, observa esta Juzgadora, que existiendo los elementos constitutivos antes referidos, y el criterio que se encuentra vigente conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentra presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio; y revisado y analizado el instrumento, aportado por las partes, tenemos que se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.
Por las máximas de experiencia, y bajo un sano razonamiento lógico, es un hecho notorio y de transito legal conocido, que cuando alguien va a dar en opción de venta un bien; o recibe el precio pactado antes de la suscripción del documento de opción de compra, o en la oportunidad de su otorgamiento, pero no tiene cabida practicada y real, de que alguien en este caso incluso una sociedad mercantil cuyo objeto social lo representa ese tipo de operación mercantil-construcción y venta de inmueble-, de opción de compra venta un inmueble sin recibir el precio pactado, que permita su ocupación y modificaciones estructurales inclusive y nunca demande o reclame o exija de alguna manera, así sea mediante misivas o telegramas o cartas el cumplimiento contractual mediante la exigencia de su precio en el caso bajo análisis; lo cual hace presumir a esta juzgadora el hecho de reconocimiento de propiedad de inmueble representado por el apartamento a la optante compradora, y la falta de interés para realizar la tradición legal del inmueble, pues es ilógico poder pensar, que si no pago el precio pactado de la opción de compra venta y que nunca le fue exigido el cumplimiento del mismo – porque tal hecho no consta en el expediente.- ,mal podía disponer del inmueble; pues tal hecho hace inverosímil alegatos y argumentos excepcionados de la Sociedad Mercantil demandada, la cual pretende desvirtuar el documento notariado de opción a compra con medios de pruebas como acta de matrimonio, comunicación emitida por la entidad financiera relacionada con una supuesta devolución de un cheque que según recio de pago expedido por la parte accionada, sirvió como pago de la cuota del mes de julio del apartamento 2-B de Residencias Hyat, donde consta hechos relacionados a la pretensión mas no delimitan el controvertido judicial. Y ASÍ ESTABLECE.
Corolario de lo expuesto, surge del acervo probatorio, el cual se considera en relación a los hecho alegados en la pretensión y de la excepción, que la parte demandante logro demostrar a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los hechos que configuran el objeto de su pretensión, representados por la exigencia del cumplimiento contractual al estar demostrado con el documento de opción de compra venta el cumplimiento por parte de los deberes y obligaciones derivadas de la relación obligatoria de opción de compra venta, tal y como se desprende del contenido documental; ante los hechos demostrados del demandado frente a sus alegatos y argumentos. No constando en autos, que ante el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales por parte de la optante compradora, alegada como excepción por parte del optante vendedor, este haya accionado de manera alguna exigiendo su cumplimiento; por las razones de hecho y de derecho antes expuesto, este Tribunal estima pertinente, declarar con lugar la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, es forzoso para esta instancia, declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. Y letra 2-B, y dos (02) de estacionamientos, que forma parte de “RESIDENCIAS HYAT”, en fase de construcción, enclavado sobre una parcela de terreno identificada con el Nro.5, de la Manzana M, ubicada en la urbanización La Soledad Municipio Girardot, Estado Aragua, interpuesta por la ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.143.985, a través de apoderados judiciales, Abogados ANA ISABEL PEREZ VERDUGA y ANNERYS MOTTA BOSCAN, inscritas en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo los Nros. 35.071 y 51.466, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Mayo del 2003, bajo el Nro. 70, tomo 13-A, con Domicilio en la Ciudad de Maracay, Estado Aragua; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSA, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.179.001, en su carácter de Presidente de la referida sociedad mercantil; por lo que se ordena a la parte demandad ya identificada, a realizar por ante la oficina de registro inmobiliario competentes los trámites pertinentes para ala protocolización del documento definitivo de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.
Bajo las anteriores argumentaciones y motivaciones, sobre la base de los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 26 y 257 Constitucional, es forzoso para esta Juzgadora, declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato: Y ASÍ SE DECIDE.
En este sentido, revisadas como han sido las actas procesales del expediente de marras y demostrando como fue el cumplimiento de un contrato de Compra venta suscrito entre las parte accionante y la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT C.A., es preciso enfatizar frente a la CARGA DE LA PRUEBA, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, (…); asimismo el articulo 1.160 ejusdem estable que (…), el articulo 1.167(…).
Así las cosas; en relación a lo peticionado por la accionante respecto al pago por daños y perjuicios causados, a su decir: (….).
Al respecto, es preciso enfatizar que la responsabilidad civil supone el incumplimiento de una obligación, es decir, la no ejecución de una conducta o de una actividad predeterminada que deba ejecutar el sujeto de derecho o haber ejecutado una conducta que le estaba prohibida. En corolario se entiende por daños y perjuicios, toda disminución o pérdida que experimente una persona en su patrimonio o acervo material o en su acervo moral. Tenemos entonces que el Daño es toda disminución o perdida experimentada en una costa material integrante del patrimonio de la víctima, y los Perjuicios son todas aquellas ganancias o beneficios dejados de obtener.
Al respecto, es menester señalar lo concerniente a la carga de la prueba, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil: (…), existe una obligación de las partes de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; salvo la excepción del hecho que la petición del demandante no es contraria a derecho, sin embargo está sujeta a elementos probatorios a fin de determinar los daños causados por la conducta de Omisión por parte de los sujetos procesales.
En este mismo orden de ideas, siendo que el accionante demanda INDEMNIZACIÓN POR DALOS Y PERJUICIOS; al respecto, este tribunal aprecia que la parte accionante solo invoca los supuestos daños y perjuicios causados, calculados por este por la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.871.000,00); hecho este alegado por la actora, el cual no se encuentra demostrado en autos, de conformidad con lo establecido en el 506 del Código de Procedimiento Civil, dado el carácter subjetivo del hecho alegado; por lo que para esta sentenciadora resulta forzoso declarar sin lugar la pretensión de la parte actora con relación a los daños y perjuicios invocados, a tenor de lo preceptuado en el invocado articulo 506 Ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinario ut supra, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley. DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE el punto previo relativo al LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. Y letra2-B, y dos (02) puestos de estacionamiento, que forma parte de “RESIDENCIAS HYAT”, en fase de construcción, enclavado sobre una parcela de terreno identificada con el Nro. 5, de la Manzana M, ubicada en la Urbanización La Sociedad, Municipio Girardot, Estado Aragua, interpuesta por la ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDOFER RIOS, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.143.985, a través de apoderados judiciales, Abogados ANA ISABEL PEREZ VERDUGA y ANNERYS MOTTA BOSCAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 35.071 y 51.466, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de Mayo del 2003, bajo el Nro. 70, tomo 13-A, con Domicilio en la Ciudad de Maracay, Estado Aragua; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.179.001, en su carácter de Presidente de la referida sociedad mercantil.
TERCERO: Como consecuencia del particular anterior se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A., representada legalmente por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.179.001, a que cumplan con el contrato suscrito en fecha 06 de Junio del año 2007, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Sucre de la Ciudad de Cagua, Estado Aragua, anotado bajo el N° 38, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Y en consecuencia otorgue por ante la oficina de registro inmobiliario competente el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. Y letra 2-B, situado en el piso dos (2), el cual cuenta con dos (2) puesto de estacionamiento y estarán identificados con el número del apartamento 2-B, ubicados en el sótano del edificio, que forma parte de “RESIDENCIAS HYAT”, enclavados sobre una parcela de terreno identificada con el Nro. 5, de la Manzana M, ubicada en la Urbanización La Soledad, Municipio Girardot, Estado Aragua, con una superficie aproximado en CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (134 M2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada t terreno de la urbanización La Soledad; SUR: Con apartamento 2-A y áreas del edificio: ESTE: Fachada del edificio y terreno de la urbanización La Soledad y OESTE: Fachada del edificio y terreno de la Urbanización La Soledad; oportunidad en la cual deberá la demandante, ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, ut supra, a su vez cumplir con el pago del soldado restante, la suma de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 155.440.000,00), cantidad esta que se ordena indexar mediante una experticia complementaria del fallo, calculada desde el 07 de julio del 2009 fecha de la admisión de la demanda, hasta la fecha de ejecución del fallo, tomando como base el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) establecido en el Banco Central de Venezuela de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: En caso de la negativa de la demandada de autos, Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, representada legalmente por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.179.001, de otorgar el Documento Definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, luego de acreditado en autos la consignación del saldo total del precio de la venta, la presente Sentencia debidamente registrada servía de título de propiedad a favor de la compradora demandante, vencido como fuera el lapso señalado sin que la parte demandada hubiese cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento de propiedad la presente Sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: SIN LUGAR la Pretensión de DAÑOS Y PERJUICIOS por cuanto los mismos no fueron demostrados en su oportunidad a lo largo del proceso.
SEXTO: No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada. No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la parte demandad, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DE LA APELACIÓN
En fecha 30 de Noviembre 2023, mediante Diligencia, compareció la Abogada MATILDE PAIVA MOTA, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.149, Apoderada Judicial de la parte Demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente; mediante la cual, APELO de la sentencia dictada en fecha 17 de Noviembre 2023. (Folio 125.Pieza V).
En fecha 19 de Enero 2024, mediante Auto, el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, visto el sorteo de Distribución Nº 42, se le dio entrada al presente expediente con el Nº 2002. (Folio 135. Pieza V).
V
DE LAS ACTUACIÓN REALIZADA EN ESTA ALZADA
Corre inserto del folio 141 al 159, Pieza V, de fecha 19 de Febrero 2024, Escrito de Informe, presentado por la Abogada MATILDE PAIVA MOTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.149; Apoderada Judicial de la Parte Demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente.
(…)
VII
PETITORIO
Ciudadana Juez Superior, de conformidad con todo lo antes expuesto, solicito respetuosamente antes este Despacho a su digno cargo:
PRIMERO: Declare con lugar el recurso de Apelación interpuesto dentro del lapso de ley, contra la sentencia decretada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de noviembre de 2023, en virtud de que la ciudadana Juez, con su accionar ha vulnerado principios Constitucionales, el derecho a la defensa, el debido proceso, la tutela judicial efectiva, artículos 49, 1, 3; 26 y 27 de muestra Constitucional; desconocimiento de las máximas de experiencias, así como también, por encontrarse incursa, la sentenciadora en desacato en el ejerció de su funciones, al negarse a dar fiel cumplimiento a la decisión y ordenes expresamente por este mismo Juzgado Superior Segundo en fecha 23 de noviembre de 2023, desacato completamente en el artículo 21 del Código de Procedimiento Civil: (…).
También, incumplió la orden el Superior de que (…).
Igualmente, hizo caso omiso a la premura exigida por el superior y, por el contrario se pronunció (…).
Y por estar incursa, la ciudadana Juez, en denegación de justicia, articulo 19 del Código de Procedimiento Civil: (…).
SEGUNDO: Que se ordena poner fin al DESORDEN PROCESAL ocurrió en presente juicio a partir de la fecha 07 de noviembre de 2015, por desacato del fallo de esta Alzada de fecha 09 de julio de 2015, donde ordeno reponer la causa al 05 de febrero de 2013. Sentencia que quedo definitivamente firme en virtud de que la parte demandante no ejerció el respectivo Recurso de Casación sobre la citada sentencia. Y así lo solicito, con el debido respeto.
TERCERO: Que este Juzgador Superior Segundo, decida poner coto, en este caso concreto, al DESACATO DE LA SENTENCIA DE REPONER LA CAUSA AL ESTADO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA, 05 DE FEBRERO DE 2013, emanada de este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 09 de julio de 2015. Y así, con debido respecto solicito.
CUARTO: Finalmente pido respetuosamente a este Despacho Superior, que el presente escrito de Informe sea agregado al expediente de la presente causa nomenclatura interna de este Juzgado Superior Segundo Expediente No. 20002-2024, el mismo sea sustanciado, apreciado conforme a derecho y declarado con lugar nuestro recurso de Apelación, con todos los pronunciamientos de Ley. Es justicia, Maracay, la fecha de su presentación.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta Superior Instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
Procede esta alzada al estudio del material probatorio traído a los autos por las partes:
Parte Actora:
Documento Original, Poder General, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de la ciudad de Maracay del estado Aragua, de fecha 21.05.2009, inserto bajo el Nro. 57, Tomo 132, conferido por la ciudadana CLAUDIA VIRGINIA EITTENDORFER RIOS, titular de la cedula de identidad NV-12.143.985, a los Abogados ARIANI MORALES GONZALEZ, ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA, ANNERYS MOTTA BOSCAN y PERKINS OCHOA CONTRERAS, inscritos en el Inpreabogado bojo los Nros. 49.107, 35.3071, 51.466 y 28.613, respectivamente. Instrumento privado reconocido, que acredita la representación de la parte demandante en juicio, la cual se tiene como válida y eficaz al no haber sido de tachado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Documento Original, OPCIÓN DE COMPRA Y VENTA, suscrito por Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente; y la ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, titular de la cedula de identidad V-12.143.985, sobre un inmueble constituido por un apartamento que formaría parte de la obra en construcción denominada “RESIDENCIAS HYAT, C.A” edificado sobre una parcela de terreno identificada con el N° 05, ubicado en la manzana M de la Urbanización la Soledad, en jurisdicción de la Parroquia Las Delicias Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el número y letra 2-B, situado en la segunda planta del Edificio, con una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y CUATROS METROS CUADRADOS (134,00 MTS2); por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 388.600.000,00). Instrumento privado al que se le confiere valor probatorio quedado comprobada la relación contractual entre las partes intervinientes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya valoración se desarrollara en la motiva de la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.
Documento original, RECIBOS DE PAGO, Nros. 0073, emitidos por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HYAT, C.A”, de fecha 09.07.2007, que adminiculado con comunicación emitida por la entidad bancaria BOD, en fecha 01.02.2013, donde informó que el cheque No. 37102940, fue devuelto. Por lo que dicha que se tiene como no cancelada la cuota pactada en la cláusula contractual segunda. ASÍ SE ESTABLECE.
Documento original, RECIBOS DE PAGO, Nros. 0070 y 0077, emitidos por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HYAT, C.A”, de fechas 08.06.2007 y 20.09.2007, instrumento al cual se les confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocido los pago discriminados .Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copias fotostáticas simple, INSPECCIÓN OCULAR, evacuada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, signada con el N° 38-09, de fecha 05.02.2009; en la obra en construcción denominada “RESIDENCIAS HYAT, C.A” edificado sobre una parcela de terreno identificada con el N° 05, ubicado en la manzana M de la Urbanización la Soledad, en jurisdicción de la Parroquia Las Delicias Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el número y letra 2-B. Tal como se puede apreciar en las fotografías anexas, e informe inserto, la obra se encontraba un 92 porciento de culminación, de construcción, en obra gris y verificada las condiciones del inmueble. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Documento Original, COMUNICADO, emitido por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HYATT, C.A”, dirigida al ciudadano ROBERTO PAULINI, de fecha 10.12.2008, instrumento al cual se les confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocido la participación y cumplimiento de la cláusula contractual tercera por parte del accionando de autos .Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copias fotostática simple, Documento de Propiedad, inmueble constituido por la parcela distinguida con el N° 5, manzana M de la Urbanización La Soledad, municipio Girardot, estado Aragua, con una superficie de terreno de 595 mts2, a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 19.07.2005, anotado bajo el Nro 9, folios 60 al 65, protocolo primero, tomo 5to, tercer trimestre. Instrumento privado reconocido éste al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando reconocida la propiedad, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copia fotostática certificada, ACTA DE MATRIMONIO, celebrado en fecha 06.11.2004, entre los ciudadanos CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RÍOS y ROBERTO PAOLIN NOGUERA, titulares de la cedulas de identidad N° V-13.355.633 y V-12.143.985, respectivamente. Instrumento publico administrativo al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocida el vínculo conyugal entre ellos, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copias fotostáticas simples, ACTA CONSTITUTIVA y ACTAS DE ASAMBLEA, de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A. Instrumento privado reconocido éste al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocida el carácter de accionista en la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copias fotostática simple, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscritos entre los ciudadanos ENEYDA AURORA FLORES INFANTE y CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, titulares de la cedula de identidad N° V-9.683.135 y V-12.143.985; autenticado por ante la notaria publica Cuarta de Maracay, estado Aragua, de fecha 19.12.2010, inserto bajo el N° 15, Tomo 70 de los libros respectivos. instrumental que se desestima del proceso toda vez que no guarda relación con lo controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copias fotostáticas certificada, ACTA DE NACIMIENTO, de los ciudadanos ANDREA VIRGINIA y ROBERTO ANDRÉS, hijos de los ciudadanos ROBERTO ILDEMARO PAOLINI NOQUERA y CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, titulares de la cedula de identidad N° V-9.683.135 y V-12.143.985, respectivamente; por ante el Registro Civil del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 10.12.2008, Tomo 3, Acta 369, año 2008. Instrumento publico administrativo al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1380 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así reconocida la filiación entre ellos, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copias fotostática simple, CONTRATO, suscritos por los ciudadanos ROBERTO ILDEMARO PAOLIN NOQUERA, titular de la cedula de identidad N° V-9.683.135 y Sociedad Mercantil INVERSIONES LA COCINA, C.A, RIF: J-315733253-0, distinguido con el N° C14-2000508-2; celebrado en fecha 20.05.2008. instrumental que deviene de una persona que no son parte en el proceso y no fue ratificada la misma a través de la prueba testimonial; se desestima del proceso con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
EVACUACIÓN DE TESTIGOS, ciudadano HENRY LUPI, la cual se desestima ya que no aporta al proceso tomando en consideración lo manifestado por este de su condición de ex vendedor y diseñador de la INVERSIONES LA COCINA, C.A , Y ASÍ SE ESTABLECE.
De las posesiones juradas de las cuales se evidencia que en su forma de deposición no fueron efectuadas de forma asertivas , precisas ni claras, por lo que se desestiman conforme a lo previsto en los artículos 409 y 410 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Parte demandada:
copia certificada de la acta de matrimonio celebrado en fecha 06 de noviembre de 2004, entre la ciudadana CLAUDIA VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N V-12.143.985, y el ciudadano ROBERTO PAOLINI NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N V-13.355.633, la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Civil del Municipio Girardot del Estado Aragua, tomo 4, acta 57, año 2004, se da por reproducida la valoración anterior.
Original de comunicación emanada de BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL C.A., de fecha 01.02.2013 dirigida a la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A., relacionada con los cheques Nro. 47052409 y 37102940 por Bs. 5.000.000,00 y Bs. 38.860.000,00 girados del Banco Banesco, los cuales fueron presentados a través de cámara de compensación en fechas 30.05.2007 y 17.07.2007 resultando devueltos. Instrumental publica administrativa de cuyo contenido se desprende que no fueron canceladas las cuotas allí reflejadas, y que no se desvirtúa a través de otro medio de prueba que curse a los autos de haberse efectuado los referidos pagos y ASÍ SE ESTABLECE.
Copia Certificada de actuaciones contenidas en el expediente N 41.000-10, que cursó por ante este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, relacionada con juicio por cumplimiento de contrato incoado por GABRIELA ESTENES DELGADO contra INVERSIONES HYAT C.A. instrumental que se desestima del proceso toda vez que no guarda relación con lo controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copia Certificada de Inspección Ocular evacuada en fecha 05.02.2009 por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (folio 25 al 65 de la primera pieza). se da por reproducida la valoración anterior.
Copia de expediente signado con el N 47850, nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta circunscripción judicial. instrumental que se desestima del proceso toda vez que no guarda relación con lo controvertido Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, la acción de cumplimiento de contrato se encuentra tipificada el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”.
Siendo determinado por la doctrina, los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato, los siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante.”.
Lo que permite inferir, que el demandante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; así, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones por él contraídas, conditio sine qua non para que se pueda discutir el tema relativo al cumplimiento.
Siendo así, visto lo arriba esgrimido tenemos que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone la existencia de: 1) un contrato bilateral y, 2) el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, y su finalidad estriba en la necesidad de acudir a los órganos de justicia con la finalidad de conmine a la parte a dar fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas.
Del caso bajo estudio, tenemos que con relación al primer requisito, de las actas se evidencia que la pretensión principal por cumplimiento deviene de un contrato bilateral de opción de compraventa privado con obligaciones reciprocas para ambas partes; con relación al segundo requisito referente al incumplimiento por alguna de las partes, el Código Civil, prevé:
Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.”.
Adminiculado con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción.
De cuyo contenido se desprende que, en principio, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes lo que determina que quien pretenda la ejecución de una obligación, debe probarla y por su parte quien pretenda que ha sido liberado de la misma, debe probar el pago de ésta o el hecho extintivo según el caso.
Del análisis y valoración del caudal probático en la presente causa tenemos que del contrato celebrado por las partes a saber ciudadana VIRGINIA WITTENDORFER RÍOS, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, fue reconocida la negociación pactada alegando la accionante haber cancelado los montos fijando en el documento de opción de compra venta y el accionando exencionándose de no haberse cancelado la totalidad de los montos fijados y que antes de interponerse la presente acción se comunicó a la accionante el desistimiento de la negociación dando cumplimiento a los pactado en la cláusula tercera.
Resulta necesario acotar, que se evidenció que la parte accionante no cumplió con el pago de dos cuotas pactadas, toda vez, que consta a los autos comunicación emitida por la entidad bancaria BOD, en fecha 01.02.2013, donde informó que los cheques No. 47.052409 y No. 37102940, por la suma de Bs. 5.000.000,00 y Bs. 38.8560.000,00 girados contra el banco Banesco fueron devueltos, lo cual no se desvirtúa de otro medio de prueba su cancelación trayendo consigo el incumpliendo de la accionante con la cláusula contractual segunda. ASÍ SE ESTABLECE.
Esta alzada evidencia que la actora no dio cumplimiento a hecho extintivo de su obligación, referida al pago total de la inicial tal como fue pactado por las partes; por lo que, la parte accionante incumplió con las obligaciones contractuales asumidas, de pagar el bien objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende se materialice, lo que genera la improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana VIRGINIA WITTENDORFER RÍOS. ASÍ, SE DECIDE.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario y Del Transito de La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, estima forzoso declarar, con lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandante, se revoca la sentencia recurrida en consecuencia se declara sin lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE.-
VII
DISPOSITIVO
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y expuestas ut supra, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario y Del Tránsito de La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 30.11.2023, por la abogada MATILDE PAIVA MOTTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.149, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte Demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A; contra la Sentencia dictada en fecha 17.11.2023, por el TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA; con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.143.985 contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente, sustanciado en el expediente N° 42.621 (Nomenclatura de ese Tribunal).
SEGUNDO: SE REVOCA la Sentencia dictada en fecha 17.11.2023, por el TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA; con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.143.985 contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente, sustanciado en el expediente N° 42.621 (Nomenclatura de ese Tribunal).
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por VIRGINIA WITTENDORFER RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.143.985 contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HYAT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2003, bajo el N° 70, tomo 13-A; representada por el ciudadano JONNY BEYROUTI BASSAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.179.001, en su carácter de Presidente, sustanciado en el expediente N° 42.621 (Nomenclatura de ese Tribunal).
Se condena en costas, conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, notifíquese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de despacho del Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Transito De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua En La Ciudad De Maracay, a los 11 días del mes de Junio de 2025 Años: 215º de la Independencia y 166 de la Federación.
LA JUEZ
ABG ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
El Secretario
ABG. Sergio Verenzuela
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:22 p.m.
El Secretario
Exp. 2002
RAMI
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