TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 17 de Junio de 2025
215° y 166°

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Sube a esta alzada la presente causa con motivo el recurso de apelación, interpuesto en fecha 01.07.2024 por el abogado LUIS IGNACIO DIAZ INPREABOGADO No. 199.957, contra sentencia dictada por El Juzgado Tercero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 25.06.2024 con motivo del juicio por DESALOJO de local comercial incoado por LUIS OSWALDO BUAIZ FERNÁNDEZ, titular de la cedula de identidad V-12.340.109 contra LUIGI DESTRO MELEGA, titular de la cedula de identidad V-7.201.790¸ sustanciado en el expediente N° 15.108 (nomenclatura interna de ese juzgado).

II

Del contenido de la pretensión
La parte actora presento libelo de demanda en fecha 30.11.2023 (folios 01 al 04) mediante el cual se desprende lo siguiente:

Cito:
CAPITULO I
LOS HECHOS Y EL INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ACCION.
Soy propietario de un inmueble, constituido en una extensión de terreno de un área de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 Mts 2), con sus paredes externas de bloques y un portón en la entrada principal y las bienhechurías construidas sobre él, las cuales están dotadas por las siguientes dependencias: Dos (2) Galpones, el primero de un área de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00MtS2) Y EL SEGUNDO, de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2), cada uno con su respectivo portón en la entrada, Dos (2) oficinas, un (1) de depósito pequeño, Dos (2) baños con todos sus accesorios, y varios cubículos pequeños usados para área de trabajo, y dos oficina un baño, el cual es de uso exclusivamente comercial. Dicho inmueble, se encuentra ubicado en la carretera nacional Maracay. Mariara, sector La cabrera, Parcela Nº1, municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la notaria publica segunda de Maracay del Estado Aragua, inserto bajo el Nº 48, tomo 1, de fecha 15 de enero de 1992, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria el cual anexo marcado A. en copia. Ahora bien, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano DESTRO MELEGA LUIGI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790, según último contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la notaria publica quinta de Maracay, Estado Aragua, inserto bajo el N23, tomo 135 de los libros llevados por esta notaria de fecha 22 de agosto de 2019, concluido el contrato, debido a los acontecimiento de la pandemia covid 19, se estableció de manera verbal entre las partes un nuevo canon de arrendamiento de ciento cincuenta dólares (150$), para el periodo del primero (01) de septiembre del 2020, al treinta y uno (31) de agosto del 2021, al treinta y uno (31) de diciembre para el periodo del primero (01) de septiembre del 2022, se estableció un mutuo acuerdo un canon de arrendamiento de Doscientos cincuenta (250$) tomando como referencia a la tasa del banco central de Venezuela para el momento del pago. De igual forma, para el periodo del (01) de septiembre del 2022, al treinta y uno (31) de diciembre del 2023, se estableció un canon de arrendamiento de trescientos veinte cinco dólares (325$), tomando como referencia a la tasa del banco central de Venezuela para el momento del pago.
Quedando vigentes las mismas cláusulas del contrato suscrito ante la notaria en Agosto del 2019, anexo marcado B en copia, en el contrato de arrendamiento se establecieron, entre otras cosas, las siguientes clausulas: SEGUNDA: la pensión mensual de arrendamiento fijo de EL INMUEBLE objeto del presente contrato, según acuerdo de las partes, será el establecido conformidad al artículo 32, del decreto con rango, valor y fuerza de la ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, aplicando la siguiente formula: (CAF= (VI/12/M2A) X M2A X % RA). En consecuencia, el valor actual del inmueble es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (BS.250.000.000,00) entre 12 meses entre los metros cuadrados arrendar que son la cantidad de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 Mts 2), por EL 12% de la rentabilidad anual, para un total de canon de arrendamiento mixto, para un total de la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.500.00,00) mensuales, más el CINCO (5%) POR CIENTO, del valor de las ventas Brutas realizadas, con su respectivo el impuesto al valor agregado (IVA), que el ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR, n dinero efectivo de curso legal, depositando en la cuenta corriente Nº 01910080432180072560, del banco nacional de crédito (BMC), por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días del mes, una vez efectuado el deposito EL ARRENDATARIO, deberá enviar a las oficinas de EL ARRENDADOR el soporte del pago o hacerlo llegar a través del email luisbuaiz13@gmail.com, el último recibo cancelado no hace presumir el pago de los anteriores, debiéndose acreditar su pago mediante la presentación de los recibos anteriores a requerimiento del ARRENDADOR. El pago de las pensiones de arrendamiento que se realicen por medio de cheques bancarios, no serán acreditados como tales, hasta tanto el respectivo banco haya pagado el correspondiente cheque y por tanto causara novación de la deuda que estuviere vencida. CLAUSULA TERCERA: El presente contrato comenzara a regir a partir del primero (01) de SEPTIEMBRE del año 2019, hasta treinta y uno (31) de AGOSTO del año 2020 y tendrá una duración de UN (01) AÑO, vencido este lapso, este contrato se considerara extinguido por lo que EL ARRENDATARIO deberá entregar EL INMUEBLE objeto de este contrato en las mismas condiciones que lo ha recibido, de acuerdo a los términos de este contrato. Sin embargo las partes convienen expresamente que podrán convenir en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando y así lo decidan de mutuo acuerdo, treinta (3) días antes de vencerse el plazo fijo señalado, en el entendido de que en el nuevo contrato de arrendamiento será ajustado el canon de arrendamiento. Para todos los efectos de este contrato la prorroga o prorroga de que fuere susceptible este contrato, estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o termino inicial, a excepción de la pensión de arrendamiento, la cual sufrirá un incremento a partir de la cantidad indicada en la cláusula segunda de este contrato, de conformidad al art 33 de la ley de decreto con rango, valor y fuerza de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliaria para el uso comercial, según el INPC, publicado por el banco central de Venezuela. En fuerza de lo convenido en este documento, las partes declararan que en ningún caso se operara la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso, se convierta en tiempo indeterminado…
Ciudadano juez es el caso, que el arrendatario ha incumplido con su obligación del pago de los cánones de arrendamiento establecido en la cláusula segunda del contrato arriba mencionado, en reiteradas ocasiones por via amistosa se ha conversado con el arrendatario mes a mes para que se ponga al día con los cánones de arrendamiento vencidos, las cuales han sido infructuoso, el último pago del canon de arrendamiento fue realizados 15 de febrero del año en curso, por un monto de siete mil setecientos ochenta ocho con ocho bolívares (Bs.7.788,8), de acuerdo con lo establecido de mutuo acuerdo el canon a pagar fue establecido en trecientos veinte cinco dólares ($325), tomando en cuenta la tasa del banco central de Venezuela, es decir que el arrendatario se encuentra insoluto con los cánones arrendamiento de los meses siguientes: marzo, abril mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre para una deuda total de ciento tres mil cuatrocientos cincuenta y siente con veinticinco bolívares (Bs. 103.457,25), que para el momento representa dos mil novecientos veinticinco dólares ($2.925), tomando en cuenta la tasa del banco central de Venezuela para la fecha.
CAPITULO II
CONCLUSIONES Y FUNDAMENTOS DE DERECHO
De lo anteriormente expuesto se concluye que la actitud asumida por la arrendatario de no cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento en su oportunidad expresamente convenida entre las partes y las cláusulas del contrato de arrendamiento antes transcrito, es sin lugar a dudas un incumplimiento a las obligaciones contractuales contraídas, constituyendo este hecho causa suficiente para ejercer la presente ACCION DE DESALOJO DE CONFORMIDAD CON EL ART 40 LITERAL a DE LA LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, fundamentada en la condiciones expresamente acordada por las partes en las clausulas ; decima primera del contrato (…)
Las obligaciones del ARRENDATARIO solo cesaran cuando LA ARRENDADOR le expida el finiquito correspondiente. Así mismo a los previsto en los artículos 1.167 del C.C (…) art 1.159 del C.C (…) 1.160 C.C (…) art 1.592
CAPITULO III
PETITORIO
Con fundamento en lo anteriormente expuesto y en consideración a las razones fácticas y jurídicas expresas en el cuerpo de este es por lo que acudo ante su competente autoridad en mi carácter de propietario y arrendador para DEMANDAR, en este acto formal y expresamente, como en efecto, DEMANDO por DESALOJO al ciudadano DESTRO MELEGA LUIGI anteriormente identificado, PRIMERO: en declarar el desalojo, desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado plenamente y identificado, dado en arrendamiento al ciudadano DESTRO MELEGA LUIGI, en virtud del incumplimiento del ARRENDATARIO. SEGUNDO: Como consecuencia que se me haga la entrega, sin plazo alguno, del ya identificado inmueble, completamente limpio y desocupado de bienes y personas, así como las llaves del inmueble, y las solvencias de pago de diferentes servicios público y privados. TERCERO: en cancelar todos las costos y costas del presente procedimientos, incluyendo honorarios profesionales de abogados causados por este juicio.
CUARTO: A todo evento me reservo el derecho a demandar los cánones de arrendamientos vencidos y los que se vencieran hasta la entrega material del inmueble.
CAPITULO IV
PRUEBAS
En este acto consigno, documento propiedad del inmueble según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la notaria publica segunda de Maracay del estado Aragua, inserto bajo el N 48, tomo 1, de fecha 15 de enero de 1992, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria el cual se presenta en original para su verificación marcado en letra A. De igual forma se consigna contrato de arrendamiento suscrito por las partes según último contrato de arrendamiento debidamente autenticado, por ante la notaría pública quinta de Maracay, Estado Aragua, inserto bajo el N 23, tomo 135 de los libros llevados por esta notaria, de fecha 22 de Agosto de 2019, consigna en original marcado con letra B.
CAPITULO V
CITACION
Pido que la citación del demandado se realice en la urbanización el Piñonal calle Lisandro Alvarado casa denominada dolce vita, en la ciudad de Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua.
DOMICILIO PROCESAL
A tenor de lo dispuesto en el art. 174 del C.P.C., indico como domicilio procesal en la calle boyaca, centro de oficina Uno, piso 1, Oficina N12, Sector centro, entre calle Vargas y Sánchez Carrero, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua.
VALOR DE LA DEMANDA
El valor de esta demanda de desalojo es por la novena y un mil novecientos sesenta y dos bolívares (bs.91.962), suma está determina la competencia de este juzgado de Municipio por la cuantía, en base al literal b) del art 1 de la resolución Nº 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, dictada por la sala plena del tribunal supremo de justicia es decir, tres mil (3000) veces más el valor del tipo de cambio de la moneda d mayor valor, (44,87), por libra esterlina, de acuerdo con el Banco Central de Venezuela al día 30/11/2023, para un total de DOS MIL CUARENTA Y NUEVE LIBRAS ESTERLINAS (2.049).
Por último, presentare por ante este tribunal los documentos originales a la vista para su devolución, previa certificación en autos, y que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho, igualmente juro la urgencia del caso, por lo que solicito a este honorable tribunal, se sirve habilitar todo el tiempo necesario para la admisión de la presente demanda, y declare CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley a que hubiere lugar. Es justicia, que espero en Maracay a la fecha de su presentación.

De La Contestación a la demanda
La parte demandada contesta la demanda en fecha 01.02.2024 (folios 23 al 25) mediante el cual se desprende lo siguiente:

Cito:
(…)
CAPITULO I
DE LA CONTESTACION DEL FONDO DE LA DEMANDA
Es el caso ciudadano juez, en relevancia de la demanda presentada por el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNANDEZ, ut supra identificado, esta parte deja constancia mediante este escrito de contestación, la existencia de una relación arrendaticia con el ciudadano anteriormente mencionado en la cual se constituye como arrendador, sobre un inmueble ubicado en la CARRETERA NACIONAL DE MARACAY- MARIARA, SECTOR LA CABRERA PARCELA Nº1, DEL MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, relación contractual iniciada en fecha 1 de septiembre del año 2019. No obstante, está presente parte NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE los siguientes puntos a exponer:
1. SE NIEGA, RECHAZA Y SE CONTRADICE, el consentimiento expreso de forma verbal conforme al aumento del canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($250,00) A TRESCIENTOS VEINTICINCO DOLARES AMERICANOS ($325,99), dejándose en un incremento del CUARENTA Y CINCO PORCIENTO (45%), este mencionado aumento fue cancelado bajo coacción sobre el interés que poseo en el inmueble para los fines comerciales y laborales, en la que se constituye pertinente y útil para mi oficio comercial.
2. SE NIEGA, RECHAZA Y SE CONTRADICE, la debida aplicación de la cláusula contractual DECIMA CUARTA, en la cual se establece las notificaciones respectivas que serán dirigidas éntrelas partes, por ende, expongo mediante este punto, la inexistencia de la debida notificación del aumento del canon de arrendamiento en un lapso de tiempo con anticipación para la aceptación o rechazo, no se deja constancia en el libelo de la demanda y en sus anexos, la falta de voluntad y consentimiento sobre el aumento de DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($ 250,00) A TRESCIENTOS VEINTICINCO DOLARES AMERICANOS ( $ 250,00) a TRESCIENTOS VEINTICINCO DOLARES AMERICANOS ($325,00).
3. SE NIEGA, RECHAZA Y SE CONTRADICE, la justificación y sustento del aumento del canon de arrendamiento en base a la fórmula para la ley fijación del canon, establecido en el numeral 1 del artículo 32 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en el cual es de la siguiente manera: CAF= (VI/12/M2) x M2 a x%RA. El arrendador en su libelo de la demanda y en sus anexos, no fundamenta razonadamente el aumento de DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($250,00) a TRESCIENTOS VEINTICINCO DOLARES (325$) mediante un sustento enunciativo.
4. SE NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE, una justificación razonada del aumento del canon de arrendamiento, en razones de que, en conformidad del numeral 2 del articulo 33 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, expongo que el arrendador no ha realizado ningún tipo de mejoras o reparaciones cuyo costos excedan el CUARENTA PORCIENTO (40%) que aumenten el valor del inmueble.
5. SE NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE el valor real del inmueble objeto del contrato, de conformidad al articulo 31 de la ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en cuanto se trata a la supervisión y acorde de la metodología de evaluo a aplicar para determinar el valor del inmueble. No obstante, se desconoce de manera eficaz mediante un ente rector administrativo, el valor real del inmueble para asi realizar el calculo del canon de arrendamiento conforme a la formula ya expresadamente.
6. SE NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE, la duración del contrato en la cual se inicia desde el UNO (1) de SEPTIEMBRE del año 2022 hasta TREINTA Y UNO (31) de diciembre del año 2023, sobrepasando la costumbre contractual de la duración de UN (1) año, comprendiéndose que el último contrato fue desde UNO (1) DE SEPTIEMBRE del año 2021 hasta TREINTA Y UNO (31) de AGOSTO del año 2022, dejando de por si, un sobrecargo de canon d arrendamiento y la falta de aceptación de la misma mediante un consentimiento debidamente expreso sobre su duración.
PARAGRAFO UNICO: sobre lo alegado este presente capitulo, se denuncia que ha practicada anteriormente a este último aumento del canon de arrendamiento, actuando de por sí, de manera arbitraria y sin fundamento para un canon de arrendamiento justo conforme a derecho.
CAPITULO II
DEL FUNDAMENTO DE DERECHO
1. Referente al vacío de una expresa voluntad del consentimiento de aceptación sobre de los aumentos del canon de arrendamiento, en la que forma unilateral y arbitraria se impone un canon de arrendamiento sin sustento real sobre el valor del inmueble, en razón de esto, traigo a colación a este tribunal la Sentencia: RC.000317 de la sala casación civil del tribunal supremo de justicia en fecha 19 de Julio de 2011, en la cual expone lo siguiente (…)
2. Sobre el aumento parcial o total de un canon de arrendamiento, se debe justificar el incremento del valor en base a las mejoras o cualquier valor agregado que sea adherido a un evaluo pertinente. Se fundamenta ese alegato en conformidad al artículo 33, en su numeral 2. De ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (…)
Por otro lado, de conformidad al artículo 32 en la cual establece lo siguiente en su numeral 3, se establece el derecho de poseer interés y así lograr fundamento sobre el canon de arrendamiento a exigir al arrendamiento, y este obligarse a cancelar (…)
3. Por otro lado, invoco el artículo 1.140 del código civil, en razones de que el contrato de arrendamiento para el uso de comercio, está sujeto lo que establece lo siguiente: (…)
La importancia de este artículo, da lugar a la debida aplicación de la ley de regulación del arredramiento inmobiliario para el uso comercial, en razones de tener unos objetivos de regular las relaciones conductuales entre arrendador y arrendatario sobre el objeto en arrendamiento.
CAPITULO III
DE LAS PRUEBAS
Conforme lo expuesto en los capitulo anteriores, se promoverán las pruebas concernientes en la cual guardaran relación de hecho y derecho, estas pruebas serán promovidas dentro los lapsos correspondientes del procedimiento ordinario civil. Es así ciudadano juez, está presente parte tendrá el fin y objetivo de sustentar lo alegado en los hechos en razón de que no existe un evaluó pertinente sobre el inmueble para determinar el valor real, por otro lado, las faltas de notificación y sustento por parte del arrendador en cuanto al aumento del canon de arrendamiento de forma arbitraria y sin fundamento.
CAPITULO IV
DEL PETITORIO
En razón de lo alegado en el presente escrito de contestación de la demanda, nos apegamos al principio de legalidad correspondiente en los artículos sustantivos y adjetivos en el presente escrito de contestación seguidamente, le solicitamos a este digno tribunal de administración de justicia de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry lo siguiente: PRIMERO: solicito la admisibilidad de la presente contestación de la demanda, SEGUNDO: le solicito que el presente escrito de contestación sea declarado con lugar, dejándose sin efecto la demanda incoada por el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNANDEZ, ut supra identificado. TERCERO: solicito que mis derechos como arrendatario sean subsanados conforme a lo establecido en la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial y en el código civil. Est todo ciudadano juez, es justicia lo que se espera en la ciudad de Maracay del municipio Girardot del estado Aragua.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 25.06.2024 el Juzgado Tercero de municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas De los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua dicto sentencia en lo términos siguientes:

(…)
-II-
MOTIVA
Una vez plasmados los hechos acontecidos en la presente causa, este tribunal que la parte actora, el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZFERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.340.109 y de este domicilio, demanda al ciudadano LUIGI DESTRO MELEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 y de este domicilio, por desalojo de conformidad con el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual está constituido por una extensión de terreno de un área de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 Mts2), con sus paredes externas de bloques y un portón en la entrada principal y las bienhechurías construidas sobre él, las cuales están dotadas por las siguientes dependencias: Dos (2) galpones, el primero de un área de CIENTO NOVENTA Y OCHO METRO CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2), ubicado en la carretera Nacional Maracay- Mariara, Sector La Cabrera, Parcela Nº1 del Municipio Girardot de la ciudad de Maracay del Estado Aragua.
Con respecto a la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, se aprecia que la parte actora junto con el libelo de la demanda consigno documental publica en copia con vista al original que riela a los folios 13 al 16 ambos inclusive, de la cual se desprende que el ciudadano HORACIO RAFAEL FERNANDEZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2-249.371, vendio a la parte actora, el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.340.109 y de este domicilio, el inmueble objeto del presente juicio, el cual está constituido por una extensión de terreno de un área de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 Mts2), con sus paredes externas de bloques y un portón en la entrada principal y las bienhechurías construidas sobre él, las cuales están dotadas por las siguientes dependencias: Dos (2) Galpones, el primero de un área de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2), CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2), ubicado en la carretera Nacional Maracay- Mariara Sector La Cabrera, Parcela Nº 1 del Municipio Girardot de la ciudad de Maracay del Estado Aragua en fecha 15 de Enero de 1992 anotado bajo el Nº 48, folios 123 al 125 vto, tomo Nº 01 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, esta documental no fue impugnada por la parte demandada, ni tampoco fue un hecho controvertido la propiedad del inmueble bajo valoración, por lo que es forzoso para este juzgador de conformidad con el articulo 429 del código de procedimiento civil darle pleno valor probatorio, y declarar que la parte actora es propiedad del inmueble antes mencionado, y asi se dcelara.
Ahora bien, con respecto a la relación arrendaticia objeto del presente juicio, se observa que la parte actora juno con el libelo de la demanda, consigno documental publica e copia con vista del original, que riela a los folios 07 al 12, relativa a contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado por ante la notaria publica quinta de Maracay del estado Aragua, en fecha 22 de Agosto de 2019, bajo el Nº 23, Tomo 135, de los libros de autenticación llevados por ante dicha Notaria, dicha documental no fue impugnada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda que riela de los folios 23 al 25 ambos inclusive, por lo que es forzoso para este tribunal darle pleno valor probatorio documental bajo valoración establecer que la relación entre las partes nace de un contrato de arrendamiento de inmueble para uso comercial y que la misma contiene las reglas que rigen la relación arrendaticia objeto del presente juicio, y asi se declara.
Con respecto a los hechos controvertidos en la presente causa, observa este tribunal que los mismos fueron plasmados según auto de fecha 13 de abril de 2024, que riela, folio 35 del presente expediente, los cuales a saber: El monto del canon de arrendamiento de periodo del 01 de Septiembre de 2022 hasta el 31 de Diciembre de 2023, derivado de la relación arrendaticia objeto del presente juicio, y la solvencia de la parte demandada en el pago de los canones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2023, derivados de la relación arrendaticia objeto del presente juicio. En este sentido, dada la naturaleza jurídica de los hechos controvertidos, la relación entre estos, este tribunal decidirá los mismos de manera conjunta, por lo que se procede a plasmar lo esbozado por la parte actora, en su libelo de la demanda que riela a los folios 01 al 04 con sus respectivos vueltos, en el cual manifiesta entre otros aspectos lo siguiente: (…)
En virtud de lo anterior, la parte demandada, el ciudadano LUIGI DESTRO MELEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 y de este domicilio, en su escrito de contestación de la demanda que riela a los folios 23 al 25, esgrimido en su defensa lo siguiente: (…)
Tal como puede desprenderse de lo anterior, la parte actora alega que entre las partes se estableció de manera verbal entre las partes un nuevo canon de arrendamiento de ciento cincuenta dólares (150$) para el periodo del 01 primero de septiembre del 2020, al treinta y uno (31) de agosto del 2021, para el periodo del primero (01) de septiembre del 2021, al treinta y uno (31) de diciembre del 2022, se establecido de mutuo acuerdo un canon de arrendamiento de Doscientos cincuenta (250$) tomando como referencia a la tasa del Banco Central de Venezuela para el momento del pago. De igual forma, para el periodo del 01 de septiembre del 2022, al treinta y uno (31) de Diciembre del 2023, se estableció un canon de arrendamiento de trescientos veinte cinco dólares ($325), tomando como referencia a la tasa del banco de Venezuela para el momento del pago, y que igualmente la parte demandada y arrendataria supuestamente ha incumplido con su obligación del pago de los cánones de arrendamiento establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que las partes de mutuo acuerdo, establecieron el canon a pagar fue establecido en trescientos veinte cinco dólares ($325), tomando en cuenta la tasa del banco central de Venezuela, por lo que la parte demandada según este se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento de los meses siguientes: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, octubre y noviembre todos los años 2023, para una deuda total de ciento tres mil cuatrocientos cincuenta y siete con veinticinco bolívares (Bs.103.457,25), que para el momento representa dos mil novecientos veinticinco dólares ($2.925), tomando en cuenta la tasa del banco central de Venezuela para la fecha respectiva. Por su parte, la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir el supuesto aumento del canon de arrendamiento de Doscientos cincuenta dólares americanos ($250) a trescientos veinticinco dólares americano ($325) alegando que no existe una convención entre la partes relativa al supuesto aumento del mismo, y que según este no existe una convención entre las partes relativa al supuesto aumento del mismo, y que según este no existe este justificación y sustento del aumento del canon de arrendamiento en base a la fórmula para la fijación del canon , establecido en el numeral 1 del artículo 32 del decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, en la cual es de la siguiente manera: CAF= (VI/12/M2A) x M2 a x%RA. El arrendador en su libelo de la demanda y en sus anexos, no fundamenta razonadamente el aumento de doscientos cincuenta dólares americanos (250$) a trescientos veinticinco dólares americanos (3325$), mediante un sustento enunciativo. En virtud de lo anterior, este juzgador procede a plasmar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, el cual reza lo siguiente (…)
De la cláusula antes transcrita se aprecia que las partes acordaron el pago del canon de arrendamiento a través de un canon de arrendamiento fijo (CAF), el cual de conformidad con el artículo 32 del decreto con rango y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, en el cual para el cálculo del mismo se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Ahora bien, como se explano líneas arriba, la parte actora manifiesta la existencia de un acuerdo verbal entre las partes sobre el monto del canon de arrendamiento y la insolvencia del mismo, mientras que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda negó, rechazo y contradijo el mismo, sin embargo de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, no se aprecia que la misma haya demostrado la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento a los cuales estaba obligada, es decir, ni por el monto mencionado por el actor, ni por el monto establecido por el contrato, ni por cualquier otro monto que hubiera alegado la parte demandada que era el canon de arrendamiento, lo cual era una carga probatoria de etsa de conformidad con el artículo 506 del código de procedimiento civil, el reza (…)
Del articulo parcialmente transcrito se desprende la carga probatoria de cada una de las partes en el presente juicio, con respecto a la parte actora, la misma debía probar la existencia de la obligación, lo cual en el caso de marras se desprende del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que fue consignado junto con la demanda y que riela los folios 07 al 12 ambos inclusive, en el cual la parte demandada no solo tenía el derecho de servirse de la cosa arrendada, sino también de pagar el respectivo canon de arrendamiento, es decir, la parte actora, el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.340.109 y de este domicilio, cumplio con su carga probatoria y demostró la existencia de la obligación y el pago que se genera de la misma. Por su parte, la demandada, no negó la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, sino que rechazo el monto del canon de arrendamiento no consignando prueba alguna en la presente causa que demuestre el cumplimiento del pago y monto de los cánones de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre todos del año 2023, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.569 y 1.592 ambos del código civil, y los artículos 14, 27 y siguientes del decreto con rango y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, por lo que es forzoso declara que la parte demandada, el ciudadano LUIGI DESTRO MELEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 y de este domicilio, no cumplio con la carga probatoria a la cual estaba obligado de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil, y en consecuencia es forzoso declarar igualmente que el mismo se encuentra insolvente en el pago de los cánones de los meses antes mencionados, y así se declara.
Declarado lo anterior, este tribunal considera necesario traer a colación el contenido del artículo 40 literal “a” del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, el cual establece lo siguiente: (…)
Como puede desprenderse del articulo antes plasmado es procedente el desalojo cuando el arrendatario se insolvente en el pago de al menos dos (02) cánones de arrendamiento, lo cual a criterio de este tribunal ocurrió ya que la parte demandada se insolentó en el pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio agosto septiembre, octubre y noviembre todos del año 2023, por lo que es forzoso declarar que existe un incumplimiento de las obligaciones contractuales adquiridas por la parte demandada y en consecuencia debe este tribunal declarar CON LUGAR la demanda de desalojo fundamentada en la causal “a” del artículo 40 del decreto con rango valor y fuerza de ley de regulamiento de arrendamiento inmobiliario para uso comercial incoada por la parte actora, el ciudadano LUIS OSWALDO BUIZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.340.109 y de este domicilio, en contra de la parte demandada, el ciudadano LUIGI DESTRO MELEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 y de este domicilio, sobre el inmueble objeto del presente juicio, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo, y así se decide.
-III-
DISPOSITIVA
En virtud de los criterios jurisprudenciales y razonamientos precedentemente expuestos, este tribunal tercero de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la circunscripción judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la república bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo fundamentada en la causal “a” del artículo 40 del decreto con Rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial incoada por la parte actora el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.340.109 y venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 y de este domicilio, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual está constituido por una extensión de terreno de un área de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 Mts2), CON SUS PAREDES EXTERNAS DE BLOQUES y un portón en la entrada principal y las bienhechurías construidas sobre él, las cuales están dotadas por las siguientes dependencias: Dos (2) Galpones, el primero de un área de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00 Mts2), Y EL SEGUNDO DE CIEN METROS CUADRADOS (100,00Mts2), UBICADO EN LA CARRETERA NACIONAL DE MARACAY- MARIARA, Sector la cabrera, parcela nº 1 de municipio Girardot de la ciudad de Maracay del estado Aragua.
SEGUNDO: Como consecuencia del particular PRIMERO de la presente dispositiva SE ORDENA la entrega materia inmediata libre de bienes y personas por la parte demandada, el ciudadano LUIGI DESTRO MELEGA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 y de este domicilio, a favor de la parte actora, el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-12.340.109 y de este domicilio, del inmueble objeto del presente juicio, el cual está constituido por una extensión de terreno de un área de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 MTS2), con sus Paredes externas de bloques y un portón en la entrada PRINCIPAL Y LAS BIENHECHURIAS CONSTRUIDAS SOBRE EL, LAS CUALES ESTAN DOTADAS POR LAS SIGUIENTES DEPENDENCIAS: Dos (2) Galpones, el primero de un área de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIEN METROS CUADRADOS (100,00) UBICADO E LA CARRETERA NACIONAL MARACAY-MARIARA del estado Aragua.
TERCERO: se CONDENA en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil.

IV
DEL RECURSO DE APELACIÓN EJERCIDO

En fecha 01.07.2024 por medio de diligencia suscrita por el abogado LUIS IGNACIO DIAZ debidamente inscrito en el INPREABOGADO No.199.957 APELO de la decisión dictada.

V
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Se le da entrada a la presente causa en esta alzada bajo el número 2100 en fecha 16.07.2024.
No hubo presentación de informes ni observaciones.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, ésta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
Ahora bien, es determinante precisar que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción; aunque, si bien la carga de la prueba no significa obligación de probar, su determinación conduce a definir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
Tal y como quedo establecido en sentencia proferida en fecha 26.07.2007 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Exp. 01-872, la cual determino: la carga de la prueba como mandato para ambos litigantes, Adminiculado con sentencia de fecha 25.04.2003 Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Exp. 01-87202-251, la cual determino: quien afirme un hecho debe probarlo.
Por o que corresponde a esta esta alzada el estudio del material probatorio traído a los autos por las partes, comenzando quien decide por aquellas consignadas por la parte actora, las cuales se discriminan como siguen:

Parte Actora:

 Copia Simple de Contrato de Arrendamiento Privado, entre el ciudadano LUIS OSWALDO BUAIZ FERNÁNDEZ, titular de la cedula de identidad V-12.340.109 y el ciudadano LUIGI DESTRO MELEGA, titular de la cedula de identidad Nº V-7.201.790 debidamente autenticado por ante la notaria quinta de Maracay, estado Aragua, inserto bajo el No. 23, tomo 135 de los libros llevados por esa notaria de fecha 22 de agosto de 2019. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
 copia simple de documento de propiedad de un inmueble constituido por una extensión de terreno de un área de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (4.158,26 Mts2), con sus paredes externas de bloques y un portón en la entrada principal y las bienhechurías construidas sobre él, las cuales están dotadas por las siguientes dependencias: Dos (2) Galpones, el primero de un área de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2), CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198,00 Mts2), y el segundo de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2), ubicado en la carretera Nacional Maracay- Mariara Sector La Cabrera, Parcela Nº 1 del Municipio Girardot de la ciudad de Maracay del Estado Aragua Debidamente autenticado por ante la notaria publica segunda de Maracay del estado Aragua, inserto bajo el N48, tomo 1 de fecha 15 de enero de 1992, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria el cual se presenta en original para su verificación. Instrumento que al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando reconocida la propiedad, Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, del caso bajo estudio tenemos que el accionado de autos no promovió medio de prueba alguno ni en la oportunidad de la contestación de la demanda, ni posterior a ello, así mismo se evidencia que no compareció a la audiencia de juicio oral, ni por si ni por medio de apoderado judicial.
Del caso de autos quien acciona el desalojo por considerar que el accionado esta inmerso en las causales estipuladas en el artículo 40 literales de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial; que establece como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos, y como quiera que el demandante sostiene la insolvencia en el pago de las mensualidades Ut Supra descritas y delimitadas, correspondía a la parte demandada probar la solvencia en el pago de dichos cánones; sin embargo parte accionada no aporto al proceso medio de prueba alguno que desvirtuara lo alegado por la accionante de autos., por lo que forzosamente a de declararse que la demandado de autos no demostró haber cumplido con la obligación legal de cancelar el canon de arrendamiento en la oportunidad legal contractual y con la periodicidad establecida por las partes y regulada en la Ley Especial; por lo que está incurso en la causal de desalojo contemplada en la Letra “A” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Y ASÍ SE DECIDE.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara, Sin lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandada, se confirma en todas y cada de sus partes la decisión recurrida, y en consecuencia se declara con lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE.-
VII
DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra referidas, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 01.07.2024 contra sentencia dictada por El Juzgado Tercero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 25.06.2024 con motivo del juicio por DESALOJO de local comercial incoado por LUIS OSWALDO BUAIZ FERNÁNDEZ, titular de la cedula de identidad V-12.340.109 contra LUIGI DESTRO MELEGA, titular de la cedula de identidad V-7.201.790¸ sustanciado en el expediente N° 15.108 (nomenclatura interna de ese juzgado).
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por El Juzgado Tercero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 25.06.2024 con motivo del juicio por DESALOJO de local comercial incoado por LUIS OSWALDO BUAIZ FERNÁNDEZ, titular de la cedula de identidad V-12.340.109 contra LUIGI DESTRO MELEGA, titular de la cedula de identidad V-7.201.790¸ sustanciado en el expediente N° 15.108 (nomenclatura interna de ese juzgado).

TERCERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO de local comercial incoado por LUIS OSWALDO BUAIZ FERNÁNDEZ, titular de la cedula de identidad V-12.340.109 contra LUIGI DESTRO MELEGA, titular de la cedula de identidad V-7.201.790¸ sustanciado en el expediente N° 15.108 (nomenclatura interna de ese juzgado).
Se condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, Notifíquese, déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil , remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 17 de Junio de 2025. Años: 215º de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ

ABG ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
EL SECRETARIO

ABG. SERGIO VERENZUELA
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 2:30 p.m
El Secretario

Exp. 2100
RAMI