TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICABOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY Y SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
MATURIN, SIETE (07) DE MARZO DE 2025.
214º y 166º

EXPEDIENTE Nº 13.191
N° Resolución: T1-MOEM-2025-070
PARTE DEMANDANTE: ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407, de este domicilio.-
APODERADA JUDICIAL: abogada en ejercicio, ciudadana ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, carácter que se desprende de instrumento poder cursante a los folios 05 al 07 del presente expediente.-
PARTE DEMANDADA:ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: ciudadano OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, tal y como consta de poder apud acta cursante al folio 158 de la pieza uno de las actas que conforman la presente causa.

MOTIVO:DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

SENTENCIA:DEFINITIVA

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

La presente causa se inició con escrito de demanda Desalojo (de local comercial) interpuesta por la abogadaElizabeth Ortega Albornoz, en su condición de apoderada judicial del ciudadano Ismail Ali Hjaij Haton, contra el ciudadano Manuel Antonio Lizama, identificados ampliamente en el encabezado de la presente decisión, por ante el Tribunal Distribuidor Quinto de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas del los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial en fecha 16-04-2024 y recibida por este Tribunal en esa misma fecha, admitiéndose la misma en fecha 22 de abril del presente año, cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, se ordenó formar expediente, numerarse y anotarse en el libro de causas respectivo, ordenándose la citación de la parte demandada.

En su escrito de demanda la representación judicial parte actora alegó que:

“…PRIMERO: Inicialmente en fecha 09-06-2017, el ciudadano JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.305.643 y domiciliado en Caracas, Distrito Capital, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la ciudadana JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, española, mayor de edad, viuda, titular del Documento Nacional de identidad No. 71689687K y domiciliada en Oviedo-Asturias-España en su carácter de Propietarios ARRENDADORES, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, ya identificado (en adelante, EL ARRENDATARIO) sobre un Local Comercial de Setenta y Tres Metros Cuadrados (73 M2.), ubicado en la Carrera 7, antigua Calle Monagas No. 66 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas. Dicho Contrato de Arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/06/2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones, en lo que respecta a la firma del Arrendador, y por la Notaría Pública Segunda de Maturin Estado Monagas, en fecha 22/06/2017, anotado bajo el No. 30, Tomo 198, Folios 100 al 106 en lo que respecta a la firma del Arrendatario. En dicho Contrato de arrendamiento se estipuló que la duración del mismo sería por Dos (2) años, desde el 01/06/207 al 01/06/2019; con un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolivares (Bs. 200.000,00).
SEGUNDO: Posteriormente en fecha 30 de Diciembre del 2020, mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON ya identificado, compra a los ciudadanos JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO GERMAN ROMANO SOBRINO Y VANESSA ROMANO SOBRINO, extranjera la primera, y los restantes venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números E-961.898, V-10.305.643, V-10.835.910 y V-15.278.352, la totalidad de un terreno y las bienhechurias existentes en él, que incluye el mencionado Local Comercial descrito anteriormente de Setenta y Tres Metros Cuadrados (73 M2.), ubicado en la Carrera 7, antigua Calle Monagas de la ciudad de Maturin Estado Monagas. El terreno con un área de Seiscientos Veinte Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros (620,75 M2.), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Carrera 7 (antigua Calle Monagas) que es su frente; Sur: Su fondo correspondiente; Este: Casa que es o fue del ciudadano José Antonio Hernández y Oeste: Casa que es o fue del ciudadano Andrés Ramírez Rausseo; tal y como consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturin del Estado Monagas, en fecha treinta (30) de Diciembre del 2020, inscrito bajo el No. 2020.518.
Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 386.14.7.10.9725 у correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020.-
TERCERO: Así mismo del Expediente Administrativo ORMDA-130-22, emanado del Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Vice Ministerio de Gestión Comercial, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, se verifica: 1) Que fue agotada la instancia administrativa ratificándose que el nuevo propietario del Local Comercial cuyo Desalojo se solicita, es mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON. 2) Que la relación arrendaticia se inicio con los antiguos dueños ciudadanos JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO, GERMAN ROMANO SOBRINO Y VANESSA ROMANO SOBRINO, quienes lo dieron en venta siendo el nuevo propietario el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON y consecuencia el actual ARRENDADOR; 3) Que desde la fecha de Compra del inmueble por parte de mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON (30/12/2020), no ha recibido pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento. 4) Que desde el 04 de Enero del 2021, El Arrendatario MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES quedó en conocimiento de que el nuevo propietario del inmueble es mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON, fecha ésta en que fue notificado por el ciudadano José Manuel Romano antiguo propietario, vía Correo electrónico.-
CUARTO: La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 14/05/2014, con Ponencia de la Magistrada Aurides Mercedes Mora, Caso: Jimberth Xavier Magdaleno Marin Vs. Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel De Abreu Da Silva, se refirió al Retracto Legal Arrendaticio contenido en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario: "Resulta de una claridad meridiana tal, que su interpretación no deja lugar a dudas a lo que ella establece; su redacción es tajante, NO procede el Retracto Legal Arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. En este caso queda establecido que el Local Comercial objeto del Desalojo, está dentro de los dos (2) lotes de terreno adquiridos por mi representado que integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global. Ante esto siendo que el Local Comercial arrendado es parte de una globalidad no nace para El Arrendatario el derecho al Retracto Legal, así como tampoco nace para el Propietario Arrendador la obligación de ofrecerle en venta el Local Comercial especifico.-
QUINTO De tal manera que al revisar lo antes planteado podemos concluir.....
1.. Que al Contrato se encuentra vencido desde hace más de Tres (03) años, por lo que no hay lugar a Prórrogas.
2.- Que El Arrendatario adeuda hasta la presente fecha Treinta y Nueve (39) meses de canon de arrendamiento, equivalentes a Bs. 7.800.000,00, antes de las dos (2) reconversiones monetarias, de los años 2018 у 2021..
3.- Que efectivamente El Arrendatario incumplió con el Artículo 40, Literal 1 del Decreto Ley de Regulación de Alquileres Inmobiliarios para el Uso Comercial que establece como causal de Desalojo la falta de pago de Dos (2) cánones de arrendamiento.----
4.- Que el Local Comercial cuyo Desalojo se solicita, integra un todo proindiviso que es el Lote de terreno de 620,75 M2., que incluye los 73 M2. que abarca dicho Local, que fue una venta global de dos (2) inmuebles perfectamente determinados en un solo documento y con un solo precio, por lo tanto no aplica el Retracto Legal Arrendaticio.
5.- Que la intención de mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON es la de obtener la desocupación del inmueble y no continuar con la relación arrendaticia…),(… PRIMERO: Fundamento la presente Demanda en los Artículos 40, Numeral 1. Articulos 14, 18, 40, 41 y 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial …),(…SEGUNDO: Igualmente fundamento la presente Demanda en los Articulos 864 y siguientes y 879 del Código de Procedimiento Civil…”

Agotada como fue la citación personal tal y como consta de la consignación del alguacil que riela al folio 170 de la primera pieza de la presente causa mediante la cual dejó constancia que el demandado ciudadano Manuel Antonio Lizama Flores se negó a firmar la boleta de citación, así como también en fecha once (11) de Junio del 2024, comparece la ciudadana abogadaElizabeth Ortega Albornoz, en su condición de apoderada judicial del ciudadano Ismail Ali Hjaij Haton, up supra identificada y solicita la citación por cartel siendo esta realizada por la secretaria en fecha 17 de junio 2024, hizo entrega de la boleta de notificación al demandado en el local comercial LUISITO, ubicado en la Calle Monagas, ahora Carrera 7, Sector Centro de esta ciudad de Maturín, estado Monagas y fijando dicha boleta en las puertas de este Tribunal de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 19 de julio de 2024 comparece el ciudadano Manuel Antonio Lizama Flores, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099, debidamente asistido en este acto por el ciudadano OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, confiere poder Apud Acta al abogado OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727.
En fecha 23 de Julio de 2024 comparece el ciudadano OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, con el carácter acreditado en Autos y consigna escrito de RECONVENCION, resuelto por medio de sentencia interlocutoria de fecha 30 de septiembre, declarada INADMISIBLE LA RECONVENCION, (folio 17 al 23 de la segunda pieza), así como también en el mismo escrito opuso CUESTIONES PREVIAS, la cuales fueron resueltas en fecha 24 de octubre del 2024, mediante sentencia interlocutoria declarando IMPROCEDENTE la cuestión previa alegada, (folio 30 al 36 de la segunda pieza), y en virtud de las defensas previas fueron resultas con anterioridad, se procede a transcribir parcialmente las defensas de fondo:

“DEFENSAS PREVIAS AL FONDO DE LA DEMANDA.
1.- De la falta de Cualidad del Actor para demandar ya que correspondería a JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO. Española, mayor de edad. Titular del documento Nacional de identidad N° 71689687K, domiciliada en la Ciudad de Oviedo-Asturias-España y la totalidad de los comuneros ciudadano JOSE MANUEL ROMANIO SOBRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.305.643 Usuario del número de teléfono con red social WhatsApp 0416-6069256, que es a quien mi poderdante le Arrendo un inmueble de su propiedad constituido por un Local Comercial de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (73 m2). Ubicado en la Carrera 7 N° 66 (Antigua Calle Monagas) de la Ciudad de Maturin, Estado Monagas por disposición del articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, cualquiera de ellos puede intentar la demanda, sin poder, pero actuando en representación de los otros integrantes de la comunidad.
Por tanto, al intentar la demanda parte de los copropietarios del bien, actuando en su propio nombre, ésta no puede prosperar, tal como lo declaró la alzada (Pierre Tapia, Oscar R. Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, vol. 2. febrero de 1993, pp. 156 y157).
De conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, no es posible para el propietario de derechos y acciones sobre un bien que se encuentre en comunidad pro indivisa, Es decir, si la acción del propietario singular o único persigue un pronunciamiento judicial que ordene el desalojo de la cosa en su totalidad, cuando existen comuneros esa pretensión implicaría la negación del dominio de los demás copropietarios y la liquidación de la comunidad misma.
Distinta situación se plantearía, si el actor afirmándose en el libelo copropietario o comunero del lote de terreno, hubiere intentado la demanda como actor sin poder de sus condóminos (ex artículo 168 del Código de Procedimiento Civil), pues en este caso, su cualidad activa se habría correspondido con la titularidad del derecho o del interés jurídico controvertido.
Ciudadana Jueza, interpone la acción el demandante ISMAIL ALI HJAI8J HATON. Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 18.440.407 actuando en su propio nombre y representación como EL ARRENDADOR, luego inicia su narrativa de los Hechos como si: suscribe contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 23.900.099. Sin consignar dicho instrumento o contrato arrendaticio.
Puede un tercero pedir el desalojo de un inmueble si el contrato de arrendamiento ha sido suscrito por otros ARRENDADORES, pues desde el inicio de la relación locataria, en el año 1985 por el hoy De Cuyo MANUEL ROMANO GUTIERREZ, quien era venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.139.437, va que en el capitulo de las pruebas será promovido v tal como lo señala el actor; siendo el 15 de Mayo del año 2015 el Ultimo Contrato Suscrito por JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO. Española, mayor de edad, titular del documento Nacional de identidad N° 71689687K, domiciliada en la Ciudad de Oviedo-Asturias-España representada por el ciudadano JOSE MANUEL ROMANIO SOBRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 10.305.643 según contrato ABIERTO autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 2017, bajo el número 06, Tomo 57 del Tomo Principal y el Tomo Duplicado de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria solo por la firma de la ARRENDADORA y luego autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maturin del Estado Monagas, en fecha 22 de Junio 2017, bajo el número 30, tomo 196, folios 100 al 106 de los Libros de Autenticaciones llevado por es Notaria solo por la firma del ARRENDATARIO ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, han permaneciendo siempre como ARRENDADOR LOS CIUDADANOS: JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO. Española, mayor de edad, titular del documento Nacional de identidad N° 71689687K, domiciliada en la Ciudad de Oviedo-Asturias-España y la totalidad de los comuneros ciudadano JOSE MANUEL ROMANIO SOBRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V. 10.305.643, COPROPIETARIOS del bien arrendado, mal puede por disposición expresa del 168 del Código de Procedimiento Civil, intentar la acción una persona distinta de la que suscribe el contrato de arrendamiento. Por lo cual solicito la inadmisibilidad de la acción.
2. DE LA IMPUGNACION DE INSTRUMENTOS. Referidos como certificación de cánones de Arrendamiento.
Los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente…), (…Después de concluida una causa, el Secretario expedirá las certificaciones o copias de cualesquiera actuaciones que existen en ella, a quien lo pida, a su costa, exceptuando aquellas que se reserven por decencia pública, de las cuales no podrá darse testimonio sino a las partes. En cualquier estado de la causa, si se solicitare copia certificada de algún documento o acta que exista en autos, se le dará a quien la pida, siempre que sea o haya sido parte en el juicio. Si se pidiere la devolución de documentos originales por la misma parte que los haya producido, se le entregarán, si hubiere pasado la oportunidad de su tacha o desconocimiento, quedando en autos la copia respectiva certificada por el Secretario, y en el documento se dejará constancia de la devolución
Las copias y devoluciones de que trata este artículo no podrán darse sin previo decreto del Juez, que se insertará al pie de la copia o del documento devuelto". (Negritas de la Sala).
De acuerdo a los precedentes artículos, los requisitos para elaborar unas copias certificadas, serían: la expedición de las copias por el Secretario del Tribunal, previo decreto del Juez, el sello correspondiente en cada una de las páginas de conformidad con lo previsto en la Ley de Sellos y la certificación. (Ver Sent. Nº 372 de fecha 24 de abril de 1998, caso: Ori International C.A. c/ Banco Financigro C.A. o Banesco Banco Comercial S.A.C.A.). (Negritas de la Sala).

En el presente caso, se observa de las actas del expediente que los instrumentos indicados en el libelo de demanda como certificación de canones, NO ESTÁ EL DECRETO DEL JUEZ ORDENANDO LAS COPIAS CERTIFICADAS DE LAS SOLICITUDES DE CONSIGNACIONES DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, JUZGADO QUINTO DE VUELTO DE LA CONSIGNACIÓN EMITIDA POR EL JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DE LOS MUNCIPIOS MATURIN, AGUAS Y SANTA BARBARA de esta circunscripción judicial, se evidencia el sello húmedo de certificación y firma ilegible de la secretaria, el cual es el que da certeza de que dicha solicitud es fiel y exacta a la sustanciada en dicho juzgado, donde se encuentra una nota de la Secretaria que dice que "Las presentes copias son traslados fiel y exacto de sus originales los cuales cursan en el expediente signado con el No de la nomenclatura interna de este despacho, y se certifican conforme a lo previsto en el artículo 105 de la Ley de Registro".
Por lo cual los otros anexos, son meras copias simples, las cuales impugno en este acto v pido sean desechadas del procedimiento por no tener el valor y merito probatorio, no teniendo el carácter de instrumentos públicos, las copias alegadas como certificadas son irregulares, por cuanto se omitió el decreto del tribunal ordenando la expedición de las mismas, requisito indispensable para su certificación.
En este orden de ideas me permito señalar lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil el cual se desprende que la intención del legislador al sancionarla se ha inspirado en el deseo de lograr máximas garantias de autenticidad a las copias que se expidan por dichas autoridades. Ahora bien, para que el instrumento tenga el carácter que se le atribuye, es necesario: 1) La intervención del Registrador, del Juez o de otro funcionario o empleado público que esté autorizado para intervenje, y por tanto, imprimir la fe pública: en otros términos, que sea de su competencia con arreglo a las atribuciones que le estén señaladas legalmente; 2) Que el acto sea autorizado por el funcionario público en el lugar donde ejerce su poder, porque de no ser asi, incurre en una usurpación de funciones y sus actos son nulos; 3) Y que en el acto se cumplan las formalidades, porque no sería, lógico que el quebrantamiento de la Ley pueda servir de base al valor jurídico de aquel. De manera de que si falta alguno de esos requisitos el documento no tendrá fuerza de público. Solo en consecuencia, será válido como instrumento privado.
Pido se tengan desechadas y sin ningún mérito o valor probatorio.
CONTESTACION AL FONDO.
Niego, rechazo y contradigo, que mi representado, MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-23.900.099; usuario del número de teléfono con red social WhatsApp 0424-9003680, Con Correo electrónico manuellizama12@hotmail.com haya suscrito relación arrendaticia con el actor, ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON anteriormente identificado, pues la relación arrendaticia fue con los ciudadanos, a saber: JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO. Española, mayor de edad, titular del documento Nacional de identidad N° 71689687K, domiciliada en la Ciudad de Oviedo-Asturias-España y la totalidad de los comuneros ciudadano JOSE MANUEL ROMANIO SOBRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.305.643.los cuales consigno marcado Letra "A" a este escrito.
Niego, rechazo y contradigo, que este insolvente por dejar de pagar canones de arrendamientos.
Ciudadana Jueza, en el presente caso nos encontramos con contratos vetusto que no se encuentran ajustados a la Ley vigente en la cual el actor fundamenta la presente acción de desalojo, mal podría este Órgano Jurisdiccional aplicar un Decreto-Ley a contratos de arrendamientos que no se encuentran ajustados al mismo, ya que por falta de adecuación del mismo a las normas juridicas contenidas vulnera el orden jurídico positivo e implica renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineludibles que asisten al arrendatarie, por ser el débil jurídico, so pena de ser NULOS DE NULIDAD ABSOLUTA, por ser materia de orden público.
El primer contrato vigente desde el 01 de junio del 2015 al 01 de junio del 2017, con vigencia de la ley de regulación del Arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Puede evidenciar entre sus vulneraciones y clausulas leoninas, la cláusula PRIMERA: Que el canon de arrendamiento no está fijado v calculado de conformidad con lo dispuesto en el Aparte 1 del artículo 32 de la Lev que rige la materia, hay total omisión de la regla de cálculo, y establece que los pagos se harán POR MENSUALIDADES VENCIDAS. NOVENA: Del depósito, se observa la omisión y silencio absoluto en cuanto a la devolución de los intereses que generan la garantía o depósito entregado.
Existen tales irregularidades por parte de la ARRENDADORA, que para el primero (01) de JUNIO DEL 2017, no presentan contrato, violentándose el artículo 13, violando las normas de orden público una vez, más, esta vez lo contemplado en el artículo 24, por cuanto el objeto de arrendamiento no es de temporada.
Así mismo, establecen en dicho contrato el canon sin ningún método de los establecidos en la Ley, reincidiendo en el cálculo y fijación del canon ilícito e ilegal, violatorio del articulo 32 de la Ley de la materia. Donde en ninguna de las Clausulas haya autorización de SECUESTRO DEL BIEN INMUEBLE, lo cual está prohibido por Ley de la materia, violándose de esta forma artículo 40 literal L.
De igual forma, y bajo las mismas premisas se observan las flagrantes violaciones de orden público de los contratos presentados y redactados por LA ARRENDADORA, a suscripción obligatoria, so pena de estar en condición de inquilino.
Ciudadana jueza, en virtud del decreto 4279 del 6 de Septiembre de 2020, dictado por el Ejecutivo nacional, de suspensión de pagos de canones de arrendamientos, y en su última prórroga o decreto en su articulo 3, estableció la condicionante de que cesado el referido periodo, tendrian las partes involucradas la oportunidad de convenir, acordar y solucionar la modalidad de pago de los canones dejados de pagar, mi representado ha venido haciendo los pagos de canones adecuados siendo de manera consecuente, reiterada y consecutiva los pagos mensuales aportados a la arrendadora en la cuenta dada por esta del Banco Banesco N° 0134-9350-32-3503028947, por lo cual ha sido costumbre relajar y flexibilizar el pago de los canones de arrendamientos, y se desprende de la relación de pagos realizadas a la arrendadora, suscrita del contrato de Arrendamiento del local comercial arrendado y de los cuales consigno en un legajo de 36 folios marcado letra "B" a este escrito.
Niego, rechazo y contradigo que hayan sido múltiples las gestiones de cobro, pues siempre estuve aportando y realizando mis pagos a los Ciudadanos que me arrendaron dicho local comercial, es falso como puede evidenciar del legajo de recibos de pagos consignado.
Por lo antes expuesto no adeuda en modo alguno mi representado por canones de arrendamiento, solo que el arrendador no ha participado por ningún medio bien sea por ante una Notaria Publica o por ante el Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, departamento de Arrendamiento Comercial órganos Administrativos para tal fin.
Ciudadana Jueza con quien suscribió contrato de arrendamiento mi Poderdante reciben los pagos de Canon los arrendadores, de forma recurrente, por lo cual no hay lugar al desalojo y mucho menos a la medida innominada de secuestro, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.”

En fecha 02 de agosto del 2024, comparece la ciudadana Elizabeth Ortega Albornoz, con el carácter acreditado en autos, solicita el abocamiento, el cual se acordó el día 05 de agosto del presente año, notificando a la parte demandante tal y como consta en la consignación del alguacil, (folio 06) de la segunda pieza de fecha 06 de agosto de 2024, y la notificación de la parte demandada (folio 08) segunda pieza, de fecha 08 de agosto del 2024,
En fecha 27 de septiembre del año en curso comparece la ciudadana Elizabeth Ortega Albornoz, con el carácter acreditado en autos, consigna escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2024, se dicta sentencia interlocutoria, sobre la reconvención declarada inadmisible, siendo notificada la parte demandada en fecha 03 de octubre de 2024, según consta en consignación del alguacil de fecha 03 de octubre del año 2024 (folio 25 de la 2da pieza).
En fecha 09 de octubre 2024, comparece la ciudadana Elizabeth Ortega Albornoz, consigna escrito de promoción de pruebas documentales. Siendo estas agregadas por auto de la misma fecha 1) .Documento de propiedad del inmueble que acompañó al escrito de demanda marcando “B”, 2). Correo electrónico que acompañó con el escrito de demanda macado “E”, 3) Copia Certificada del contrato de arrendamiento, que acompaño la parte demandada en su escrito de contestación. 4) Copia certificada del expediente administrativo que acompañó con el escrito de demanda marcado “D”. 5)Certificación de pagos de arrendamientos que acompañó con el escrito de demanda marcado con los números “1”, “2”, “3”, “4” y “5”.
En fecha 24 de octubre de 2024, se dicta sentencia interlocutoria declarando improcedente las cuestiones previas alegadas.
En fecha 29 de octubre de 2024 se dicta auto fijando el día 31 de octubre de 2024, para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR, en virtud del vencimiento del lapso de la contestación de la demanda y resueltas las defensas opuestas por la parte demandada.
En fecha 31 de octubre de 2024, se llevó a cabo AUDIENCIA PRELIMINAR, la cual conto con la anuencia de ambas partes, en la cual la parte demandada, denuncio FRAUDE PROCESAL, así cursa a los folio 39 al 41 de la segunda pieza del presente expediente; el cual se resolverá como Punto Previo En La Sentencia Definitiva.
En fecha 31 de octubre de 2024, la ciudadana Elizabeth Ortega Albornoz, consigna escrito de la audiencia preliminar de conformidad al artículo 868, del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de noviembre de 2024, este Tribunal fijo los límites de la controversia y se abrió la causa a pruebas.
En fecha 06 de noviembre 2024, se dicta auto fijando AUTO CONCILIATORIO, para el día 08-11-2024, el cual se hizo efectivo, siendo infructuosa.
En fecha 12 de noviembre de 2024, comparece la ciudadana Elizabeth Ortega Albornoz, consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de noviembre de 2024, comparece el ciudadano OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, consigna escrito de promoción de pruebas
En fecha 18 de noviembre de 2024, se dicta auto admitiendo las pruebas aportadas, salvo su apreciación en definitiva. Se ordena oficiar a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, oficina principal de esta ciudad de Maturín y oficiar al Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 28-11-2024, se recibe oficio N°362-2024, emanado del Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial,siendo agregado el día 02 de diciembre de 2024.
En fecha 15-01-2025, se recibe oficio emanado de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal,de fecha 26 de Diciembre 2024, N° de investigación 13.191, siendo agregada el día 17 de enero de 2025.
En fecha 21 de enero 2025, se dicta auto prorrogando la prueba de informe solicitada.
En fecha 18 de enero 2025, se recibe oficio N°001-2025, emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR DEL COMERCIO NACIONAL, OFICINA REGIONAL MONAGAS, DEPARTAMENTO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, siendo agregadas en esta misma fecha.
En fecha 29 de Enero 2025, este Tribunal dio por vencido el lapso probatorio y se dicta auto fijando el decimo tercer día de despacho siguiente para que tenga lugar la AUDIENCIA DE JUICIO.
En fecha 17 de febrero 2025, siendo la hora y día fijado para la AUDIENCIA DE JUICIO,haciéndose presente la abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, plenamente identificada, en su condición de apoderada judicial del ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, up supra identificado, quien para el momento del anuncio de la presente audiencia solo se encontró presente la prenombrada abogada en ejercicio, por tal motivo se tomó en cuenta las exposición de la parte demandante conforme al artículo 871 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA LITIS PROBATORIA
Visto los alegatos expuestos por la parte demandante mediante su apoderado judicial, así como de la contestación de la demanda, este Tribunal observa, que la presente controversia radica en el desalojo de un local comercial cuyas características se encuentra en el en texto de la presente sentencia, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este Juzgador apreciar las pruebas presentadas por las partes.
Cabe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
En este orden pasa este Tribunal a apreciar y valorar los medios probatorios aportados por las partes de la siguiente manera:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO:

De las pruebas aportadas por la parte demandante en el Iter Procesal del fondo de la demanda:

1.- Copia certificada del Documento de propiedad del inmueble marcado "B"
Valoración: Dicha prueba documental no fue impugnada por la parte demandada ni atacadas por algún medio a los fines de enervar su eficacia probatoria, en atención a ello se tienen como fidedignas, por lo que este Juzgado otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil venezolano, la precitada prueba documental demuestra la tradición legal o venta de la propiedad global del inmueble donde se halla el local comercial en arrendamiento. Así se declara.-
2.- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/06/2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones, en lo que respecta a la firma del Arrendador; y por la Notaría Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 22/06/2017, anotado bajo el No. 30, Tomo 198, Folios 100 al 106 en lo que respecta a la firma del Arrendatario, marcado "C"
Valoración:
Dicha prueba documental no fue impugnada por la parte demandada ni atacadas por algún medio a los fines de enervar su eficacia probatoria, en atención a ello se tienen como fidedignas, por lo que este Juzgado otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil venezolano, la mencionada prueba documental demuestra la relación arrendaticia del local comercial objeto de la presente demanda con los antiguos propietarios. Así se declara.-
3.- Copia Certificada de todo el Expediente Administrativo llevado por la Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Vice Ministerio de Gestión Comercial, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento COA. Copia Certificada de todo el Expediente Administrativo llevado por la Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Vice Ministerio de Gestión Comercial, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento COA Comercial, signado con el No. ORMDA-130-22,marcado "D"
Valoración: El referido documento por haber emanado de la mencionada autoridad constituye un documento público administrativo el cual goza de presunción de veracidad por cuanto este juzgador le otorga valor probatorio con forme al artículo 429 del código de procedimiento civil en concordancia con el artículo 1363 del código civil, en este sentido la precitada prueba demuestra haber agotado la vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional como elemento para el trámite de la presente demanda y demostrar el descontento de continuar con la relación arrendaticia que adquirió al momento del comprar globalmente el inmueble donde se encuentra el local arrendado.
4.- Copia del Correo Electrónico enviado por José Manuel Romano (antiguo propietario Arrendador) josemanuelromano@gmail.com a Manuel Antonio Lizama Flores (Arrendatario) floresmanolo898@gmail.com
Valoración: La referida prueba electrónica en formato impreso tiene la misma eficacia probatoria conforme al único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, cuyo, el valor probatorio de los mensajes de datos, es asimilable al de los documentos escritos y están sujetos a las regulaciones que plantea del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y siendo que al momento de la etapa procesal como fue en la contestación de la demanda donde la parte demanda realiza sus medios de defensa no impugno dicho instrumento para que se empleara analógicamente las reglas previstas en el referido texto adjetivo sobre medios de prueba semejantes, o implementar los mecanismos que considere idóneos en orden a establecer la credibilidad del documento electrónico. Como también lo ha establecido nuestra Sala de Casación Civil mediante sentencia Nro. 070 del 29 de febrero de 2024, y la sentencia con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, estableció los correos electrónicos se consideran recibidos desde el momento en que ingresan a la bandeja de entrada del destinatario. En este sentido se le otorga valor probatorio, quedando así demostrado la notificación de la venta del nuevo propietario. (ver set, Exp. AA20-C-2016-000860,Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de diciembre de 2021)
5.- Copia Certificada de Certificación de pago de Arrendamiento por parte del Arrendatario Demandado MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES a favor del Propietario Arrendador ISMAIL ALI HJAIJ HATON, realizada por ante los siguientes Tribunales de Municipio Maturín del Estado Monagas:
• Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 10 de Enero 2023 no aparece consignación alguna efectuada a favor del ciudadano Ismail Ali Hjaij Haton, constante de Veintiocho (28) folios útiles Marcado "1".
• Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 10 de Enero 2023 no cursa consignación alguna efectuada a favor del ciudadano, ismail Ali Hjaij Haton, constante de Dieciséis (16) folios útiles marcado "2".
• Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 24 de Febrero 2023 no se encuentra registrada consignación alguna efectuada a favor del ciudadano Ismail Ali Hjaij Haton, constante de Once (11) folios útiles marcado "3".
• Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 27 de Febrero 2023 no existe consignación alguna efectuada a favor del ciudadano Ismail Ali Hjaij Haton, constante de Veinticuatro /24) folios útiles marcado "4".
• Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

Valoración: Se observa de las referidas certificaciones de pago de arrendamiento de canon de arrendamiento emitidas por las distintas sedes judiciales cursantes en autos este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Ahora bien la misma no es influyente para este decisor dado la preponderancia del asunto planteado como son los pagos de canones de arrendamiento motivado a que la parte accionante no demostró la cuenta donde tenía que depositar el arrendador al nuevo propietario. Así se declara.-
De las pruebas aportadas por la parte demandada en el Iter Procesal del fondo de la demanda:

Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/06/2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones, en lo que respecta a la firma del Arrendador; y por la Notaría Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 22/06/2017, anotado bajo el No. 30, Tomo 198. Marcado con la letra (A) en el punto de la contestación.
Valoración:
Dicha prueba documental se tiene plenamente valorada antes indicadas por la parte demandante.Así se declara.-
PRUEBA DE INFORME:
1) En fecha 28-11-2024, se recibe oficio N°362-2024, emanado del Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, cursante al folio (60), pieza dos.
Valoración: El referido informe al no ser tachado por la parte contra quien se opone se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de ella se desprende que corre ante ese despacho una inspección ocular mediante solicitud 2346, solicitada por el ciudadano Manuel Antonio Lizama de los cuales dichos particulares emitidos por dicho despacho judicial no se encuentra en discusión en la presente causa, por lo que nada aporta a la solución de la presente controversia. Así se declara.
2) En fecha 15-01-2025, se recibió oficio proveniente de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, cursante al folio (62) de la segunda pieza:
Valoración: Del referido informe se desprende que el número de cuenta bancaria solicitada pertenece al ciudadano Manuel José Romano Sabrino y como firmante la ciudadana Josefa Constantina Sabrino. La misma se le otorga valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se observa que dicha cuenta pertenece a los anteriores propietarios, hecho este que no se encuentra en discusión en la presente causa, por lo que nada aporta a la solución de la presente controversia. Así se declara

3) Cursa al folio (66), oficio N° 001-2025, emanado del Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento de Local Comercial.
Valoración: La misma se le otorga valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dicha información menciona que no existe expediente administrativo donde figuren los nombres Manuel José Romano Sabrino y la ciudadana Josefa Constantina Sabrino. Hecho este que no se encuentra en discusión en la presente causa, por lo que nada aporta a la solución de la presente controversia. Así se declara
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Ahora bien, valorado como ha quedado el caudal probatorio, este Operador de Justicia estando dentro de la oportunidad legal para dictar el complemento del fallo en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:
CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
Una vez emplazada la parte demandada en la oportunidad procesal en dar contestación a la demanda alega la falta de cualidad del hoy demandante. En el caso de marras, quedo comprobado que el último contrato suscrito debidamente autenticado es de fecha 09/06/2017, del local objeto en la presente causa plenamente reconocido por ambas partes donde especifica las condiciones asumidas, en este orden cursa en autos la venta global del inmueble donde se encuentra el local en arrendamiento el cual fue vendido al hoy demandante plenamente identificado en autos en fecha 30/12/2020, tal como se encuentra a los folios (10 al 13). Donde el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407, pasó a ser el legítimo propietario global del inmueble y acreedor de todos los derechos derivados de éste es decir se subroga a las condiciones del contrato de alquiler que se contrajo con los antiguos dueños y el hoy demandado, lo que incluía que debía ser el acreedor de los cánones de arrendamiento derivados del alquiler del inmueble; tal como afirma la doctrina cuando expone que “el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure la propiedad. Puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto, el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente está en la obligación de ‘respetar la relación arrendaticia en los términos pactados’, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1.592, CC).
Sobre el tema en particular, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, puntualiza que:
“…la transferencia del inmueble arrendado indica, salvo prueba en contrario, un traspaso o preferencia ipso facto al adquiriente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, el beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. De manera que, los cánones arrendamiento vencidos e insolutos ocurridos con anterioridad a la venta, pueden ser reclamados por vía judicial por el nuevo propietario, ya que se tratan de frutos civiles, que se producen a favor del propietario de la cosa, con ocasión del contrato de arrendamiento, por tal circunstancia, la parte actora tiene legitimación para intentar el presente juicio...”
Así las cosas y en aplicación analógica al caso concreto, juzga quien aquí decide que al adquirir la parte accionante el inmueble, objeto de arrendamiento, no solo pasó a ser legítima propietaria del mismo, sino que también se hizo acreedor de todos los derechos y derivados del bien en cuestión, dado a que se subrogó en la posición jurídica del arrendador originario y obligaciones que puedan derivarse de esa relación arrendaticia, esto es, la adquirente arrendadora, recibe los frutos civiles y la arrendatario está obligado por la naturaleza del contrato, a pagar el canon de alquiler en los términos establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento, pues el artículo 552 del Código Civil, como la obligaciones establecidas por el ordenamiento jurídico en la materia arrendaticia de local comercial, es enfático al establecer que los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que lo produce; y las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de frutos civiles, lo cual quiere decir, que la adquirente arrendador está legitimado para exigir el cumplimiento de obligaciones, aun cuando estos se hubiesen causado en forma anterior a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, por consiguiente la alegada falta de cualidad invocada por la parte demanda, resulta improcedente en derecho. Así se decide. ( ver: sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de abril de 2007, Exp. No. 06-1637, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño)
FRAUDE PROCESAL
En cuanto a esta incidencia la parte demanda en su intervención en la audiencia preliminar arrojo que existía un fraude procesal, en razón a ello este Juzgado trae las siguientes consideraciones.
El fraude procesal en general es definido como aquellas maquinaciones, artimañas, tretas o artificios realizados en el curso del proceso, o por intermedio del mismo, destinados mediante el engaño o sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, dirigido a impedir la eficaz administración de justicia, todo ello en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una parte o de un tercero.
El artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera el fraude procesal como una categoría propia y particular, proyectada hacia el proceso, lo separa como forma concreta de figuras con las cuales se conecta y que son más generales, como el fraude a la ley y la simulación.
Las figuras específicas del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil (fraude procesal y colusión), no puede pensarse que hayan sido diseñadas para su aplicación únicamente a los procesos en marcha. Se trata de un deber procesal amplio que hay que cumplir, y que mediante el juicio ordinario puede dar lugar a que se declare: la inexistencia de los procesos fraudulentos y la anulación de los actos o causas fingidas, ya que ellos no persiguen dirimir controversias en un plano de igualdad entre partes. Si el juez detecta de oficio el fraude puede declararlo, tal como lo hizo esta Sala en fallo de fecha 9 de marzo de 2000 (expediente N° 00-0126), y antes lo había dispuesto así la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 24 de abril de 1998 (caso A.A.P. vs. Constructora Concapsa C.A.); en consecuencia, no hay razón para que las partes, víctimas del dolo, no puedan solicitarlo.”
Se puede observa que no puede configurarse en este asunto la figura procesal de fraude procesal definida por la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puesto que con la simple instauración de un juicio tal como lo plantea dicha parte, no evidencia per se la configuración del fraude delatado dado que ello no implica una maquinación, sino un alegato que debe ser probado por la actor o desestimado mediante prueba en contrario por la demandada situación que no ocurrió en la presente incidencia, razones por las cuales forzosamente este Juzgador debe declara improcedente el mencionado fraude. Así se decide.-
En este orden resuelto las denuncias indicadas por la parte demandada pasa este Juzgador al establecer el fondo de la controversia:
Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Por su parte el arrendatario, adquiere dos (02) obligaciones principales, a saber:
1) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y,
2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-
Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente.
En cuanto a la relación arrendaticia del caso bajo estudio, conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, hay que establecer la naturaleza de la relación arrendaticia que existió entre los antiguos arrendatarios, que en el presente caso se discute al fin determinar los derechos y obligaciones que adquirió el demandante conjuntamente con el demandado dado las consideraciones antes expuestas. Al respecto este Sentenciador observa, que ambas partes traen a colación el contrato de arrendamiento, por lo que considera quien aquí juzga, que resulta necesario revisar el clausulado del contrato de arrendamiento demandado, que en su cláusula tercera establece lo siguiente:
"…TERCERA: Duración. El presente contrato tendrán un término fijo, determinado e improrrogable, de dos (2) años contados a partir del día primero (1) de Junio de 2017 y por lo tanto finalizara el día primero(1) de Junio de 2019. (…)”.Se demuestra que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida, ASI SE DECIDE.-
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de G.C., la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo.
En este orden de ideas mediante sentencia número 290 del 07 de julio de 2022, la Sala Constitucional estableció que los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial cuya duración se haya estipulado a tiempo determinado, concluyen el día prefijado, sin necesidad notificación, como lo dispone el artículo 1.599 del Código Civil.
La Sala de Casación Civil estableció que: “…en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 6 de agosto de 2014, caso: Inversiones 4 Albert S Sons, C.A., contra Custodias y Almacenajes, C.A. (CUSALCA) y otra).
Motivo a la subrogación del contrato ambas parte se condicionan a sus estipulaciones en este sentido de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se observa del contrato de arrendamiento tenía una duración de Dos años desde el 01/06/2017 al 01/06/2019. En tal sentido al vencimiento de la relación arrendaticia se apertura la prorroga legal conforme al artículo 26 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, correspondiéndole en este caso un (01) año de prorroga al demandado. En este sentido los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. En este orden de ideas una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble. En este orden de ideas observado cómo fue el periodo de duración del contrato de arrendamiento en la cual se subrogo el hoy demandante este Juzgador en aras de la economía procesal e impartir justicia en pleno resguardo de la Tutela Judicial Efectiva trae a colación el principio procesal clásico iuranovit curia, traducido comúnmente como “el juez conoce el derecho”, le permite a un juez determinar el derecho aplicable a una controversia sin consideración a las normas invocadas por las partes. Como también el principio medieval de sentido similar a la regla da mihifactumdabo tibi ius ('dame el hecho y yo te daré el derecho'): las partes deben exponer los hechos, y el juez quién conoce sobre el derecho aplicable, tiene la obligación de aplicarlo aunque no haya sido invocado por las partes.(Ver sentencia: Sala de Casación Civil de fecha (02 del mes de junio de dos mil veintitrés (2023), ExpNº AA20-C-2023-000079)
En relación al principio iuranovit curia con respecto a la calificación jurídica, esta Sala en sentencia N° 458, de fecha 21 de julio de 2008, (caso Cecilia Morales Molero Vs. Construcciones e Inversiones Hernández, C.A., (COINHERCA), estableció:
“…Por otra parte, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iuranovit curia, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a la calificación dada por las partes a la controversia.
De lo anterior se deduce que, si el demandante alega unos hechos y los califica incorrectamente, puede el sentenciador, en virtud del principio iuranovit curia, corregir la calificación realizada por la parte; y tal calificación hecha por el juez puede ser atacada por medio de una denuncia por infracción de ley o denuncia de fondo.
Sin embargo, la calificación de los hechos realizada por el juez, no puede modificar el título de la pretensión o la causa, porque ésta comprende tanto aspectos de hecho, como apreciaciones de derecho, y, como se señaló ut supra, el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, es decir, se encuentra limitado por las afirmaciones “de hecho” en que fue sustentada la pretensión. De manera que, si la parte apoya su pretensión en una determinada causa de pedir –causa petendi-, y alega unos hechos que de ser demostrados acarrearían la aplicación de las reglas legales que sustentan lo pedido, no puede el Juez modificar el título para acordar o negar la demanda, pues no sólo estaría aplicando el derecho, sino que no se atendría a los hechos alegados por la parte como fundamento de su pretensión, incurriendo así en el vicio de incongruencia, dado que el juez estaría agregando hechos nuevos a los hechos alegados por las partes, los cuales no forman parten del themadecidendum. Por cuanto al juez le está dado por ley analizar los hechos y aplicar el derecho, bajo el principio iuranovit curia, pero no le esta permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, por que con esta conducta estaría violando lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que informa que los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, y atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. (Destacados de la sentencia).
En este sentido siendo el Juez quién conoce el derecho corregí la calificación jurídica realizada por la parte actora para decretar el desalojo, motivo por el cual este Juzgador observa que cuando se realizó la venta global del inmueble en fecha 30/12/2020, donde surte el local en arrendamiento objeto de marras se había culminado el tiempo del contrato como a su vez agotado con creces la prorroga legal (Prorroga Legal: 01/06/2019 al 01/06/2020) y en vista a todas luces que hoy el demandante no quiere continuar con la relación arrendaticia y dado las consideraciones expuestas en la motiva del presente fallo, este Tribunal considera que debe ser declarada CON LUGAR la demanda de DESALOJO sobre el local comercial, ubicado en la carrera 7, antigua calle Monagas, N° 66 de la ciudad de Maturín, estado Monagas, incoada por el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407, debidamente representado por la apoderada judicial abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260, en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099. En consecuencia de lo antes expuesto se ordena al ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099, parte demandada a restituir dicho inmueble libre de personas y bienes muebles sobre el local comercial de SETENTA Y TRES MTRES CUADRADOS (73 M2), ubicado en la Carrera 7 n°66(Antes Calle Monagas) de esta Ciudad de Maturín, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con carrera 7 (Antigua calle Monagas), SUR: Con Cosméticos ZARA, ESTE: Con Cosméticos ZARA y OESTE: Con Comercial Wrapper. Y se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara, de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. PRIMERO:CON LUGAR la demanda de DESALOJO sobre el local comercial de SETENTA Y TRES MTRES CUADRADOS (73 M2), ubicado en la Carrera 7 n°66(Antes Calle Monagas) de esta Ciudad de Maturín, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con carrera 7 (Antigua calle Monagas), SUR: Con Cosméticos ZARA, ESTE: Con Cosméticos ZARA y OESTE: Con Comercial Wrapper, incoada por el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407,debidamente representado por la apoderada judicial abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260, en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099.SEGUNDO: Se ordena al ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099, parte demandada a restituir dicho inmueble libre de personas y bienes muebles sobre el local comercial de SETENTA Y TRES MTRES CUADRADOS (73 M2), ubicado en la Carrera 7 n°66 (Antes Calle Monagas) de esta Ciudad de Maturín, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con carrera 7 (Antigua calle Monagas), SUR: Con Cosméticos ZARA, ESTE: Con Cosméticos ZARA y OESTE: Con Comercial Wrapper. TERCERO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad invocada por la parte demandada ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099. CUARTO: IMPROCEDENTE el fraude procesal invocada por la parte demandada ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099 .QUINTO: Se condena a costa a la parte demandada de conformidad con artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del tribunal supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia certificada en los archivos respectivos, de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los Siete (07)días del mes de Marzo del año dos mil veinticinco (2025). Años 214° de la Independencia y 166° de la Federación.-
El Juez Provisorio,

Abg. Rómulo González
La Secretaria,

Abg. Guiliana Luces

Siendo las 02:30 p.m. se dictó y se publicó la anterior decisión, dándose así cumplimiento con lo ordenado conste.-

La Secretaria,

Abg. Guiliana Luces