TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES

Se presenta ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA (en función de distribuidor), siendo la distribución N° 024, con motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesto por la Abogada en ejercicio KEYLA LORENA VIDAL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 107.825, en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA 1218 C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 17 de octubre de 2005, bajo el N° 09, Tomo 31-A, representada por el ciudadano GEORGES ELIAS AHMAR TAIROUZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.164.431, contra la Sociedad Mercantil “KLEYDER AUTHORITY C.A” inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua en fecha 30 de enero de 2022, bajo le N° 39, Tomo 02-A, correspondiéndole luego del sorteo de distribución de causa, el conocimiento y sustanciación a este Juzgado, a la cual se le dio entrada en fecha 29 de enero de 2025, bajo el N° 9096 (Nomenclatura interna de este Tribunal). (Folios 01 al 06).
En fecha 03 de febrero de 2025, compareció la Apoderada Judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó anexos. (Folios 07 al 45).
Posteriormente en fecha 06 de febrero de 2025, este Juzgado ordena corregir libelo de demanda mediante la institución del despacho saneador. (Folio 46).
Por último, en fecha 18 de febrero de 2025, la parte demandante consigna nuevo escrito de demanda. (Folios 47 al 49).

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Estando el presente asunto en la oportunidad de emitir pronunciamiento sobre la admisión o no del presente juicio por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, esta Juzgadora pasa hacerlo de acuerdo a las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se debe señalar lo alegado por la parte demandante, en su escrito libelar:

“…CAPITULO I DE LOS HECHOS
Ciudadano(a) juez(a), mi representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA 1218, CA.; anterior y suficientemente identificada, tal y como consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua de fecha 28 de marzo de 2008 y anotado bajo el No. 21-3, Folio 179 al Folio 188, Tomo 12-2, Protocolo Primero Tercero, documento de propiedad que riela inserto en los folios treinta siete (37) al treinta y nueve (39) del presente expediente, es propietaria de un inmueble identificado con el número PB-54, ubicado en el nivel PB del Centro Comercial Ciudad Comercial Galería Plaza, ubicado entre las Avenidas Bolívar, Miranda, y las Calles Libertad y Sánchez Carrero, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua.
El referido inmueble, fue objeto de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado de TRES (03) años "fijos, no prorrogables"; contrato que riela inserto en los folios cuarenta (40) al cuarenta y tres (43) del presente expediente, celebrado entre mi representada, en carácter de ARRENDADORA, y la demandada, sociedad de comercio KLEYDER AUTHORITY, CA.; anterior y suficientemente identificada, en carácter de ARRENDATARIA, por el periodo que corrió entre el 01/11/2020 al 01/11/2023 tal y como lo establece la CLAUSULA TERCERA del referido contrato, quedando, en consecuencia; tal y como lo establece la CLAUSULA CUARTA, la ARRENDATARIA hoy demandada, obligada pagar el canon de arrendamiento en los siguientes términos:
"CLAUSULA CUARTA. Del Canon de Arrendamiento: LA ARRENDATARIA, por concepto de canon de arrendamiento, cancelara a LA ARRENDADORA, dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD $ 300.00) mensuales o su equivalente en moneda de curso legal calculado de conformidad a la tasa oficial vigente fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago mensual y consecutivo de cada canon, lo cual podrá ser depositado en la cuenta bancaria de LA ARRENDADORA: BANPLUS Banco Universal identificada con el No. 01740128941284002738; todo ello en cumplimiento a lo establecido en el artículo 02 del Decreto Constituyente Derogatoria del Régimen Cambiario y sus Ilícitos, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.452, y conforme al artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela." (Subrayado mío)
Es el hecho, Ciudadano Juez, que la sociedad mercantil KLEYDER AUTHORITY, C.A. (ARRENDATARIA) demandada en la presente acción, incumplió con la obligación de pago de canon, referida en la CLAUSULA CUARTA ut supra señalada, toda vez que no ha pagado a mi representada (ARRENDADORA) el canon de arrendamiento desde NOVIEMBRE del año 2023, lo cual le genera una insolvencia por ese concepto de CATORCE (14) MESES; tal y como consta en Relación de Canon de Arrendamiento Pendientes que riela inserta en el folio Cuarenta y Cuatro (44) del presente expediente, así como tampoco ha ejecutado pagos por concepto de condominio por más de OCHO (08) cuotas pagaderas de manera mensual; tal y como consta en relación de deuda de condominio que riela inserta en el folio Cuarenta y cinco (45) del presente expediente, insolventandose también por ese concepto.
Honorable tribunal, de lo anteriormente descrito, se observa claramente, como la demandada ha incurrido en las causales de resolución de contrato y/o desalojo establecidas en el mismo Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado y en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, insolventandose por más de dos (02) meses consecutivos en el pago del canon de arrendamiento y en el pago de las cuotas de condominio, generando a mi representada (ARRENDADORA) el derecho, la legalidad y legitimidad para impulsar la presente acción de DESALOJO que en justicia espero sea declarada con lugar, así como los subsiguientes derechos que de ella se desprendan y que en su oportunidad serán ejercidos.
CAPITULO VI DEL PETITUM
Ciudadano(a) Juez(a), agotada como fuera la etapa previa de conciliación personal, dados los hechos narrados y el derecho invocado, es por lo que solicito muy respetuosamente a este honorable tribunal:
1. Sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, la presente acción por DESALOJO incoada por mi representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA 1218, CA.; anterior y suficientemente Identificada, en su carácter de ARRENDADORA, contra la sociedad de comercio KLEYDER AUTHORITY, CA. (ARRENDATARIA); anterior y suficientemente identificada, en su carácter de ARRENDATARIA; en la persona de sus representantes legales, ciudadanos JUDITH DEL CARMEN QUINTERO ROSALES y OCTAVIO ENRIQUE CARRILLO; anteriormente identificados, en su carácter de PRESIDENTE y VICE PRESIDENTA respectivamente por INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO POR CATORCE (14) MESES e incumplimiento con el pago del condominio por OCHO (08) MESES; ambos de forma CONSECUTIVA y los meses que sigas transcurriendo hasta la sentencia definitiva.
2. Se ordene a la sociedad de comercio KLEYDER AUTHORITY, C.A. (ARRENDATARIA); anterior y suficientemente identificada, el DESALOJO inmediato, libre de bienes, personas y de acreencias, así como en buenas condiciones de uso y conservación, del INMUEBLE IDENTIFICADO CON EL NUMERO PB-54, UBICADO EN EL NIVEL PB DEL CENTRO COMERCIAL CIUDAD COMERCIAL GALERÍA PLAZA, UBICADO ENTRE LAS AVENIDAS BOLÍVAR, MIRANDA, Y LAS CALLES LIBERTAD Y SÁNCHEZ CARRERO, DE LA CIUDAD DE MARACAY, MUNICIPIO GIRARDOT; objeto sobre el cual recae la presente acción, a mi representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA 1218, C.A.; anterior y suficientemente identificada, en su carácter de ARRENDADORA y PROPIETARIA suficientemente aquí demostrado.
3. Se ordene a la sociedad de comercio KLEYDER AUTHORITY, C.A. (ARRENDATARIA); anterior y suficientemente identificada, el pago el pago de los costos y costas procesales…”

Ahora bien, este Tribunal en aplicación de los principios constitucionales contemplado en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Norma Suprema, y en el firme acatamiento de garantizar el acceso a los sujetos procesales de la presente causa a una justicia imparcial, transparente, idónea, sin dilaciones indebidas y sin sacrificarla por la omisión de formalidades no esenciales, a los fines de atender los requerimientos del justiciable en la Litis; del mismo modo, en cumplimiento de las amplias atribuciones que otorgan al Director del Proceso Civil, específicamente en los artículo 12 y 14 del Código de Procedimiento Civil; concatenado con lo dogmáticamente establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que preceptúa lo siguiente:

“Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.
9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174…”. (Negritas del Tribunal).

El precepto legal antes citado engloba los requisitos de forma que debe contener el escrito libelar, siendo que la propia ley exige a la parte demandante cumplir con ellos a los fines de que sea admitida la demanda. En este sentido, el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece los instrumentos que deben acompañar el escrito libelar, que además deben fundamentar la pretensión que aspiren valer, es decir, aquellos instrumentos de los cuales indudablemente se derive inmediatamente el derecho deducido.

De este modo, requiriendo la norma que se acompañe a la demanda los instrumentos en que se fundamente la pretensión, se vale señalar que instrumento en derecho se refiere a escrituras, papel, o documento con que justifica o prueba alguna cosa, que conserve fundamento legal para entablar la acción intentada.

Para mayor abundamiento, la Sentencia N° 081 de fecha 25 de febrero de 2004, emitida por la Sala de Casación Civil estableció respecto a los instrumentos fundamentales lo siguiente:

“…Para Jesús Eduardo Cabrera [El instrumento fundamental. Caracas, Revista de Derecho Probatorio N° 2, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L., 1993, p. 19-29], los documentos fundamentales son aquellos en que se funda la pretensión y ésta debe contener la invocación del derecho deducido, junto con la relación de los hechos que conforman el supuesto de la norma aludida por el demandante.
Considera el mencionado autor que la frase del ordinal 6° aquellos de los cuales se derive el derecho deducido debe interpretarse, en el sentido de que se trata de los instrumentos que prueban inmediatamente la existencia de los hechos que se han afirmado como supuesto de la norma cuya aplicación se pide.
La Sala, al acoger el criterio doctrinario que antecede, considera que para determinar si un documento encaja dentro del supuesto del ordinal 6° artículo 340 citado, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo.
En otras palabras, son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse…” (Negritas del Tribunal)

Asimismo, la Sentencia N° 037 emitida por la Sala de Casación Civil, en fecha 16 de febrero de 2024, establece:

“…el instrumento fundamental es aquél del cual deriva directamente la pretensión deducida, que debe contener la invocación del derecho deducido, junto a la relación de los hechos como fundamento de la carga alegatoria, es decir, que pruebe la existencia de la pretensión, estando vinculado, conectado directamente a ésta, del cual emana el derecho que se invoca…”.

Al respecto, la norma es clara al señalar que es deber del demandante acompañar la demanda con los instrumentos idóneos para demostrar el derecho reclamado, esto es todos los documentos que acrediten la existencia de la pretensión, estando vinculado, conectado directamente a ésta, ante el organismo competente con todos los recaudos que sustente el derecho deducido, siendo que para que una demanda sea admitida no debe ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa se evidencia que junto al escrito libelar fueron consignados instrumentos que ciertamente pudieran atribuirse a la pretensión que se deduce en el presente juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sin embargo, no todos los instrumentos presentados en los cuales se fundamentó la pretensión están vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en la misma demanda.

Así pues, en el escrito libelar se señala un documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua de fecha 28 de marzo de 2008, anotado bajo el N° 21-3, folio 179 al folio 188, Tomo 12-2, que recae sobre un inmueble identificado con el N° PB-54, nivel PB del Centro Comercial Ciudad Comercial Galería Plaza; por su parte al constatar dicho instrumento se evidencio que el documento de propiedad consignado se encuentra debidamente protocolizado ante el la oficina Inmobiliaria de Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua de fecha 31 de marzo de 2006, anotado bajo el N° 1, folio 1 al folio 7, Tomo 30 que recae sobre un inmueble identificado con el N° PB-43, que forma parte de la primera etapa de Ciudad Comercial Galería Plaza, razón que indudablemente pone de manifiesto que no tiene vínculo de relación el documento que invoca el derecho deducido narrado en la demanda con el documento consignado junto al presente escrito libelar.
Tal como consta la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA 1218, C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 17 de octubre de 2005, bajo el N° 09, Tomo 31-A, representada por el ciudadano GEORGES ELIAS AHMAR TAIROUZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.164.431, es propietaria de un inmueble destinado al uso de local comercial, distinto al inmueble objeto de la presente demanda, siendo que lo oportuno es demostrar la legitimidad para poder solicitar el desalojo del inmueble invocado en el libelo.

Por su parte, el Decreto Nº 929 de fecha 24 de abril de 2014 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, en su artículo 6 establece lo siguiente:
“Artículo 6…La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.

Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado...”

En este orden de ideas, la Sentencia N° 595 de fecha 07 de noviembre de 2022, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia, establece:
“el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sin que haya expirado el primero, y por vía de interpretación, tendrá legitimidad para solicitar el desalojo y serán solidariamente responsables por aquellos contratos heredados de los inmuebles adquiridos”. (Negritas de este Tribunal)

En este sentido, resulta necesariamente pertinente para esta Juzgadora determinar primeramente el carácter que posee el arrendador del inmueble, es decir, si tiene condición de Propietario, Administrador o Gestor, quienes por vía de interpretación poseen legitimación para solicitar el desalojo; y en segundo lugar, es de suma importancia conocer quien tiene la condición netamente de propietario, puesto que aunque sea el administrador o gestor quien suscriba el contrato de arrendamiento, el propietario es quien solidariamente tiene responsabilidad respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia.

En consecuencia de los criterios anteriormente trascritos, esta Juzgadora considera que la presente demanda se encuentra en la causal de inadmisibilidad, concretamente en el ordinal 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere aquéllos instrumentos en que se fundamente la pretensión de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, por cuanto observa que la parte actora acompañó junto al escrito libelar de la demanda un documento de propiedad el cual no posee relación alguna con el que señala como prueba fundamental de su pretensión en su escrito de demanda, es por lo que siendo así, lo procedente en este caso es declarar inadmisible la presente acción por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la Abogada en ejercicio KEYLA LORENA VIDAL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 107.825, en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA 1218, C.A”, ampliamente identificada, contra la Sociedad de Comercio “KLEYDER AUTHORITY, CA” ampliamente identificada. Y así se declara y decide.-