TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela.

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.
Maturín, veinte (20) de noviembre del año dos mil veinticinco (2025).
215° y 166°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil El Caballero, C.A., inicialmente inscrita en el libro de Registro de Comercio, que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el Nro: 123, folios: del 232 al 238 y su vto, tomo: B, en fecha 05 de abril de 1994; siendo modificados sus estatutos tal como consta de acta de asamblea inscrita en el Registro Mercantil del Estado Monagas, en fecha 07 de marzo 2014, bajo el Nº: 168, tomo: 6-A RM MAT, RIF: J-301790960; número telefónico: 0291-642.68.12, correo electrónico: elcaballeroca.94@gmail.com; representada por su Directora ciudadana Deliangela Hernández Yndriago, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°: 17.780.991.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE EL CABALLERO: Abogados Carlos Martínez Orta, Ana Cecilia Silva Estrada y Rocío Alejandra López Gutiérrez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.107.754, 8.978.068 y 24.125.185, en su orden e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.926, 36.086 y 258.641; respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante de los folios del 196 al 199 de la primera pieza del presente expediente.
PARTE CO-DEMANDADA: Sociedad Mercantil Agencias Unidas de Automóviles, C.A., debidamente inscrita por ante el registro de comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas y Territorio Federal Delta Amacuro, bajo el N°: 12, folios: del 09 al 14 y su vto, tomo: 1, en fecha 14 de febrero de 1952, siendo su última reforma en fecha 25/04/2018, anotada bajo el Nº: 152, tomo: 8-A RM MAT, representada por los ciudadanos Araibel Rodríguez Mancera, Francisco Antonio Ramírez Perdomo, Orlando José Ramírez Guzmán y José Alberto Ramírez Ricca, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.682.033, 7.130.471, 6.824.541 y 4.774.781, en su carácter de directores de dicha sociedad mercantil.-
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL AGENCIAS UNIDAS DE AUTOMOVILES, C.A: Abogado Jean Carlos Maíta, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 12.806.813, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 91.735; carácter que se desprende de instrumento poder cursante a los folios trescientos sesenta y nueve (369) y su vuelto de la primera pieza del presente expediente.-
PARTE CO-DEMANDADA: Sociedad Mercantil Inversiones A.T.A.R.S., C.A., RIF N°: J-31432517-5, debidamente inscrita en por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, (hoy Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital) en fecha 27 de septiembre de 2005, bajo en Nº: 42, tomo: 1.184-A.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA INVERSIONES A.T.A.R.S, C.A: Abogado Jesús Joaquín Campos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.545.863, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N°: 29.755, carácter que se desprende de instrumento poder cursante a los folios seis (06) al dieciséis (16) de la segunda pieza del expediente objeto de análisis.-
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio (cuestiones previas).-
EXPEDIENTE Nº: 013.271.-
Conoce este tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 23 de Julio de 2025, por el abogado en ejercicio Jesús Joaquín Campos Gómez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Inversiones A.T.A.R.S C.A., en el presente juicio, en contra de la sentencia de fecha 18 de julio de 2025, en el expediente N°: 35.086, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta en los folios ciento cincuenta y cinco (155) al ciento sesenta y cinco (165) de la segunda y que de seguida es copiada en extracto:
“(…) Contempla el articulo 346 ordinal 10, lo siguiente: “…La caducidad de la acción…”. En el presente juicio, las parte (sic) actora demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el RETRACTO LEGAL (sic) sobre la venta de un inmueble que ocupa la sociedad mercantil EL CABALLERO, C.A. (sic) el cual forma parte de un conjunto de locales comerciales pertenecientes a la sociedad mercantil AGENCIAS DE AUTOMOVILES, C.A. (sic) venta celebrada en fecha 11 de febrero 2.021, debidamente registrada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, estado Monagas, bajo el N° 2021.13, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 386.14.7.10.9736, correspondiente al folio real del año 2.021. (….) Así mismo (….) de esta manera partiendo de los criterios doctrinarios supra citados, podemos inferir que la caducidad de la acción se circunscribe a un lapso fatal fijado para la presentación de la pretensión ante el Tribunal, el cual no es susceptible de interrupción ni suspensión; por lo que su finalidad no es más que la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la Ley, se extinga el derecho de toda persona que ejerce la acción que el ordenamiento jurídico le otorga, ello para impedir que acciones judiciales pueda proponerse definitivamente en el tiempo (lo cual incidiría negativamente en la seguridad jurídica), implicando de esta manera una sanción para el demandante descuidado que acarrea la inexistencia del derecho que pretende hacer valer con posterioridad al lapso establecido en la Ley (sic) para ello. Aclarando lo anterior, encontramos que las representaciones judiciales de las sociedades mercantiles demandadas, sostienen como defensa de cuestión previa la caducidad, alegando que la acción aquí intentada caduco al transcurrir – según su decir- el lapso de (40) días aquí hace referencia el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues –según sus dichos- se evidencia al final del escrito liberar específicamente al folio 34 cursante a la primera pieza del presente expediente, que la acción fue presentada en fecha 07 de marzo 2.024 y quedó demostrado que la parte demandante tuvo conocimiento de la venta realizada entre las sociedades mercantiles demandadas, en 23 de enero de 2.024, tal como se evidencia del legajo de copias certificadas consignadas por la parte actora referidas al documento de venta del inmueble concretamente al folio 173 al 182 de la primera pieza del presente expediente, expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, y que en razón ello, transcurrieron (45) días, desde que la parte demandante tuviera conocimiento de la venta hasta la fecha de si presentación ocurrida en fecha 07 de marzo de 2.024. Visto lo anteriormente expuesto, quien aquí se pronuncia respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, observa que del recorrido procesal de las actas que conforman la presente causa, se desprende del escrito de demanda que la parte actora fundamenta su acción concretamente de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial los cuales establecen lo siguiente: Articulo 38 (….) Articulo 39 (…). Así riela a los folios 12 y 13 de la primera pieza del presente expediente. Asimismo, se constata a los folios 189 al 191 ambos inclusive de la primera pieza, auto de admisión de la demanda, que la misma fue admitida conforme a la citada Ley, lo que lleva a esta sentenciadora a presumir que la parte demandante interpusiera su pretensión de manera tempestiva esto es, dentro de los seis (06) meses siguientes a la fecha de tener conocimiento de la celebración de la venta del inmueble objeto de la presente acción y en consecuencia declara SIN LUGAR (sic) la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del articulito 346 del Código de Procedimiento Civil (…). Ahora bien, en cuanto la cuestión previa contenida en el ordinal 11° es decir, “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por las determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, (sic) es decir, la citada cuestión se refiere a todas las acciones que dentro del ordenamiento jurídico impiden al accionante ejercer la tutela jurisdiccional, bien podría ser, prohibiendo de interponer la acción de manera expresa o negándola por determinadas causales establecidas para su accionar.- En el mismo orden de ideas, en apego a lo dispuesto en el artículo 321 de nuestra Ley Adjetiva, me permito citar sentencia N° 00353 emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de febrero de 2.002, expediente N° 15.121, interpretó los supuestos de la cuestión previa sujetas a examen de la forma transcrita a continuación (…) En tal sentido, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal fallo N° 776, de fecha 18 de mayo de 2.001, expediente N° 00-2055, considero que: “omisis (….) En el carro (sic) bajo estudio, evidencia esta Sentenciadora que en el escrito libelar la parte accionante demanda la acción de retracto arrendaticio y conforme a los hechos esgrimidos en el libelo de demanda, se corrobora que su pretensión va dirigida que se declare o no su subrogación en los términos de venta efectuada por la sociedad mercantil AGENCIAS UNIDAS DE AUTOMOVILES, C.A. (sic) a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES A.T.A.R.S., C.A. (sic) ambas supra identificadas, direccionando su acción a lo dispuesto en el contenido de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, pues es un derecho que permite la Ley a los sujetos que se encuentren arrendando un bien inmueble.- Observándose a todas luces que la acción ejercida no es contraria a derecho, al orden público a las buenas costumbres, ni a ninguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia, considera esta Jurisdicente que son razones suficientes para determinar que la cuestión previa contenida en ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada SIN LUGAR. (sic) Y así se decide.- en fundamento a lo anteriormente expuesto, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con los artículo 352 y 868 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara: SIN LUGAR (sic) las cuestiones previas contenidas en el ordinal 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegadas por la representación judicial de las sociedades mercantiles codemandadas AGENCIAS UNIDAS DE AUTOMÓVILES, C.A e INVERSIONES A.T.A.R.S., C.A. (sic) Se condena en costas a la parte demandada. Una vez que quede definitivamente el presente fallo, este Tribunal fijará el quinto (5to) día de despacho a las 10:00 a.m., para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR (sic) en el presente juicio.- (…)

Llegado el expediente a esta instancia previa su formal distribución, por auto de fecha 14 de agosto de 2025, se le dio entrada, en la oportunidad correspondiente ambas partes presentaron conclusiones y observaciones escritas, en fecha 21 de octubre de 2025, este Tribunal se reservó el lapso de treinta (30) días para dictar sentencia y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:
Punto Único
De las Cuestiones Previas contenidas en los numerales 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la Caducidad de la acción y la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
En fecha 12 de mayo de 2025, los abogados en ejercicio Jean Carlos Maíta y Joaquín Campos, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y tercera interesada respectivamente, oponen las cuestiones previas contenidas en los ordinales 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil alegando a tal efecto lo que parcialmente se transcribe de los escritos consignados:
“(…) OPONGO LA CUESTION PREVIA, CONTENIDA EN EL ORDINAL 10° DEL ARTICULO (sic) 346, es decir; la caducidad de la acción propuesta, por las razones y circunstancias del supuesto negado alegado en el “Capítulo I” , en el cual bajo la premisa de la prohibición de admitir la acción propuesta, ya que de acuerdo al contenido de la sentencia 623 de fecha 20-11-2024 dictada por la Sala de Casación Civil, donde hace referencia de que así lo prohíbe el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero en el supuesto legal rechazado que se pudiera intentar una acción de esa naturaleza, la demanda que nos ocupa es “EXTEMPORANEA” (sic) por tal razón existe la caducidad de la acción propuesta y como de acuerdo al derecho procesal vigente, existen mecanismos que tiene el demandado, de acuerdo con la ley, para exigir que se deseche la demanda por existir algún impedimento de la ley para proseguir con el juicio y que solo pueden ser presentadas por el demandado, únicamente dentro del lapso de contestación a la demanda, debiendo ser propuestas acumulativamente en el mismo escrito, por la razón antes expuesta, oponemos la del ordinal 10, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece: ….10” La caducidad de la acción establecida en la Ley…” En la demanda que nos ocupa, y así como desarrollamos en parte del punto previo, se evidencia al final de la última página del libelo, específicamente al folio treinta y cuatro (34), que la misma, fue presentada el día siete (7) de marzo del 2025, a las 9:55 a.m., por la ciudadana DELIANGELA HERNANDEZ YNDRIAGO, (sic) venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 17.780.991, quien actuando con el carácter de DIRECTOR (sic) de la Sociedad Mercantil EL CABALLERO, C.A. (sic) ya identificada, (…) SEGUNDA: OPONGO LA DEL ORDINAL 11 DEL ARTICULO 346, (sic) es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ya que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo señala la Sala Constitucional en sentencia N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N°03-2212, prescribe claramente que el retracto legal, tal como lo establece el legislador, no opera cuando se enajena “LA GLOBALIDAD DEL INMUEBLE” (sic) del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble sino parte de este, así mismo por tal razón tratándose de “UNA EXCEPCION” (sic) legalmente prevista, a otorgar la preferencia ofertiva a arrendatario y el derecho que tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho inmueble; pues por ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en el supuesto de enajenación global de la propiedad del inmueble y de esto tenía conocimiento cierto el arrendatario, ya que en su libelo lo admite, cuando dice: “Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que, acudo en mi antes expresado carácter, ante su competente autoridad, para DEMANDAR, (sic) como en efecto formalmente en este acto lo hago, a las sociedades mercantiles AGENCIAS UNIDAS DE AUTOMOVILES, C.A” (sic) (en su condición de arrendadora vendedora), (…) y a la sociedad mercantil INVERSIONES A.T.A.R.S , C.A., (sic) (…) en su condición de compradora de los locales comerciales arrendados que fueron vendidos, en violación a la preferencia legal arrendaticia, POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE UN (01) LOCAL COMERCIAL, EL CUAL FORMA PARTE INTEGRANTE DEL EDIFICIO CHEVROLET UBICADO EN LA INTERSECION FORMADA POR LA AVENIDA BOLIVAR Y LA CALLE SUCRE, IDENTIFICADOS CON EL Nos 3 Y 4, PARROQUIA SAN SIMON, SECTOR CENTRO, DEL MUNICIPIO MATURIN, DEL ESTADO MONAGAS, (sic) (…) antes identificados, conforme a lo dispuesto en los artículos 88 y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…” (Se denota de los folios 19 al 56 de la segunda pieza del presente expediente).-
Posteriormente el 19 de junio de 2025, el abogado en ejercicio Carlos Martínez Orta, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante procedió a rechazar y contradecir las cuestiones previas propuestas por las accionadas en los términos siguientes:
“(…) CAPITULO II. DE LA CONTRADICCION Y RECHAZO DE LAS CUESTIONES PREVIAS DE CADUCIDAD DE LA ACCION PREVISTA EN EL ARTICULO 346 NUMERAL 10 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y DE LA CUESTION PREVIA DE PROHIBICION DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA PREVISTA EN EL ARTICULO 346 NUMERAL 11 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, OPUESTAS POR LAS SOCIEDADES MERCANTILES CODEMANDADAS AGENCIAS UNIDAS DE AUTOMOVILES, C,A., E INVERSIONES, A.T.A.R.S , C.A., PRIMERO: (sic) Consta de los contratos de arrendamientos (sic) acompañados con el libelo de demanda, los cuales no fueron impugnados, ni tachados en modo alguno, motivos por los cuales deben entenderse como documentos legalmente reconocidos, que la presente relación arrendaticia, es una relación sobre un local de uso comercial y/o comercial, por lo cual está regida por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, véase en este sentido , entre otros los artículos 1 y 3 del citado Decreto. SEGUNDO: (sic) Como consecuencia legal y lógica de la primera conclusión, la relación de arrendamiento –repetimos- como igualmente el ejercicio como la acción de retracto legal arrendaticio, esta (sic) regulado por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y no por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, como erróneamente lo plantea (sic) las sociedades mercantiles contrademandadas antes identificadas. TERCERO: (sic) Así las cosas tenemos, que en el presente caso el ejercicio de la presente acción de retracto legal arrendaticio, esta (sic) regulado por el Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, el cual establece lo siguiente y citamos: “Articulo 38…” “Articulo 39…” 3.1) Por tales motivos, no resulta, primero aplicable como errónea, ilegal e improcedentemente lo pretenden las sociedades mercantiles codemandadas, AGENCIAS UNIDAS DE AUTOMOVILES C.A., (sic) e INVERSIONES, A.T.A.R.S., C.A., (sic) un lapso distinto al establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, y mucho menos aún resulta aplicable al presente caso, el lapso de caducidad previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, -insistimos-, como errónea e ilegalmente lo invocan las sociedades mercantiles codemandadas, siendo que tal como consta de la demanda, y de las pruebas acompañadas, la presente acción fue propuesta, dentro del lapso legal supra descrito establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. 3.2) Por tales razones, en segundo término, no resultan aplicables como errónea, ilegal e improcedentemente lo pretenden las sociedades mercantiles codemandadas, AFENCIAS UNIDAS DE AUTOMÓVILES C.A., (sic) e INVERSIONES, A.T.A.R.S., C.A., (sic) la aplicación de todas y cada una de las sentencias citadas por las sociedades mercantiles codemandadas, por cuanto como se verá ciudadana Juez, las mismas, hacen referencia a una situación de hecho totalmente distinta al presente caso, pues, se trata de situaciones regidas por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, (No aplicable al presente caso) que es una norma legal totalmente distinta al Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que es la norma legal aplicable al presente caso, motivos por los cuales, tales sentencias jurisprudenciales no resultan aplicables al presente caso, todo ello además con el añadido necesario que de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la sentencias emanadas del Tribunal Supremo de Justicia, no son vinculantes, sino por el contrario, los Jueces de Instancia, procuraran en lo posible acatarlas, con la única excepción de las sentencias emanadas de la Sala Constitucional, siempre y cuando interpreten el alcance y contenido de normas constitucionales. Igualmente tal y como lo establecen las innumerables sentencias de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, las causales de prohibición de la Ley de admitir la acción propuestas, (sic) deben estar tácitamente previstas en la Ley, lo cual no es el caso que nos ocupa (…)” (Folios del 112 al 117 de la segunda pieza).-
Contradicha la Cuestiones Previas, a tenor del ordinal 3° del artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, se aperturó articulación probatoria de ocho (08) días en tal sentido, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de sustentar sus afirmaciones, tal como consta en autos.-
La parte demandada promovió lo siguiente:
1. Contratos de Arrendamientos cursante a los folios 70 al 91 de la primera pieza, suscritos entre la sociedad mercantil Inversiones Carpegu, C.A., y el ciudadano Pouliassis Triantafilido Christos. De los folios 92 al 97 de la primera pieza. Contratos de Arrendamientos entre el ciudadano José Jacinto Ramírez Pérez y el ciudadano Pouliassis Triantafilido Christos y de los folios 98 al 118, Contrato entre Agencia Unidas de Automóviles, C.A, y el ciudadano Pouliassis Triantafilido Christos. Tales instrumentales fueron consignadas y reproducidas por la parte demandante, las cuales a juicio de quien decide no aporta nada a la resolución a la controversia. Y así se decide.-
2. Promovió contratos de arrendamientos insertos a los folios (119) al (150) de la primera pieza. De tales documentales, queda demostrada la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil Agencias Unidas de Automóviles, C.A. y la sociedad mercantil El Caballero C.A., Al respecto, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada las reciprocas obligaciones entre ambas partes aquí contendientes. Y así se decide.-
La parte demandada promovió lo siguiente:
1. Copias certificadas del Documento de Venta del Inmueble objeto del litigio, cursantes a los folios 173 al 180 de la primera pieza del presente expediente. Tal instrumento fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas. Al respecto, este Juzgador le otorga valor probatorio en virtud de que el referido documento no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la venta del inmueble objeto de la controversia. Y así se decide.-
Efectuado el respectivo recorrido procesal, este Sentenciador pasa a decidir sobre el recurso de apelación interpuesto, considerando oportuno hacer las siguientes reflexiones:
La doctrina define la caducidad como la cesación del derecho a entablar una acción en virtud de no haberlos ejercitados dentro de los lapsos que la Ley prevé para ello. En opinión del autor Humberto Cuenca: “La caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la Ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure…” (Derecho Procesal Civil, Tomo: I, UCV, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000). Ahora bien la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20 de enero de 2.004, con ponencia del Magistrado Dr. Juan Rafael Perdomo, en el expediente Nº AA60-S-2003-000567, señala lo siguiente:
“…La Casación venezolana ha establecido que hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesadas; es decir, que el término esta así tan identificado con el derecho, que trascurrido aquel se produce la extinción de este, por lo que bastaría comprobar dicho transcurso para dar por sentado que el derecho-habiente remiso renuncio a su derecho si dejo de actuar cuando le era obligatorio hacerlo. La caducidad hace que la acción carezca de existencia y no pueda ser materia de debate judicial… Cabe agregar que, producida la caducidad, decae la tutela jurisdiccional y el proceso debe extinguirse…; la caducidad se produce inexorablemente por el transcurso del tiempo fijado legalmente y nunca se suspende…es de derecho público y además de orden público y, por lo tanto, de oficiosa comprobación y declaración por el Juez. Como principio general de derecho, la caducidad, al ser consagrada expresamente en la legislación, no puede ser derogada, ni modificados los términos perentorios que la hacen aplicable, sino a través de normas explicitas…”.
En el presente juicio, la parte demandante demandó el Retracto Legal Arrendaticio, en virtud de la venta de los dos (02) locales arrendados que forman parte integrante del edificio ubicado en la intersección formada por la avenida Bolívar y la calle Sucre de esta ciudad de Maturín, estado Monagas, ubicados en la antes referida calle Sucre y signados con los Nros: 3 y 4. Por su parte, la demandada le opuso entre otras, las Cuestiones Previas, atinente a la caducidad de la acción y a la prohibición de la Ley en admitir la acción propuesta, en razón de ello, corresponde a este Juzgador examinar y determinar primeramente si operó la caducidad de la acción, en base a las normas aplicables a la misma.-
Primeramente se cita el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial prevé: “…En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”
La referida norma contiene un lapso de caducidad de seis (06) meses para ejercer las acciones de retracto legal arrendaticio, el cual debe ser aplicado en atención a lo previsto en el citado artículo; en tal sentido, debe advertirse que el contenido de la indicada norma contempla un lapso de caducidad.-
Sobre este punto, algunos autores como el Profesor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, tomo 1, pag. 506, 11ª. Edición, UCAB, Caracas, 1999.) han afirmado que la prescripción (extintiva) extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo pago espontáneo es válido y no está sujeto a repetición; mientras que la caducidad es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo.
En el caso bajo estudio la pretensión del actor va dirigida al derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio derivado de la violación de la preferencia ofertiva, o en caso de que la venta realizada a un tercero ajeno a la relación arrendaticia haya sido más favorable que las ofrecidas al arrendatario, para lo cual esta deberá ejercerse dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la negociación celebrada por el adquiriente.
Con respecto a esto, la Sala Civil de Nuestro Máximo Tribunal en sentencia Nro: 88 de fecha 18 de febrero de 2016, en la que ratifico que: “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble o de la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”
Del criterio transcrito se desprende claramente que si bien el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial exige, que el adquiriente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de seis (06) meses de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, igualmente se puede configurar el supuesto en el que tal notificación no se efectué, en cuyo caso, la interpretación realizada por la Sala Civil ha indicado que el lapso para iniciar el computo de la caducidad será el contado a partir de la fecha en que quedó demostrado en el expediente que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación.
Ahora bien en el caso de marras, tenemos que la parte actora tuvo conocimiento de la venta que efectuó su arrendador de los locales arrendados a un tercero; en fecha 23 de enero de 2024, tal como quedó demostrado de las copias certificadas traídas a los autos por la parte demandante, expedidas por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas y que tal como lo estableció el juzgado a quo habían transcurrido cuarenta y cinco (45) días desde que la parte actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble hasta la fecha de interposición de la demanda presentada en fecha 07 de marzo de 2024, lo que ha criterio de quien aquí decide ejerció la acción dentro del lapso de seis (06) meses previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia se declara Sin Lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
En el caso de autos se evidencia, que la parte actora pretende una acción de Retracto Legal Arrendaticio, ante lo cual la excepcionada, a través de su apoderado judicial, como cuestión previa plantea la inadmisibilidad de la acción propuesta de conformidad con el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que hay expresa prohibición de la ley en admitir la demanda de retracto legal, ya que la ciudadana Deliangela Hernández Yndriago, en su carácter de directora de la sociedad mercantil “El Caballero, C.A.” tuvo conocimiento de la venta realizada, en fecha once (11) de febrero del 2021, venta esta que comprende la totalidad del inmueble, constante de un edificio y la parcela de terreno que está conformado en su totalidad, por una edificación, integrada entre otros por los locales donde está arrendada, la sociedad mercantil Agencias Unidas de Automóviles, C.A que forma parte de dicha edificación
Al respecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos”.
Tal norma legal tiende a resolver Ad Initio o In Limini Litis, la cuestión de derecho en obsequio del Principio de Celeridad Procesal y del Silogismo Jurídico en virtud del cual, según enseña Chiovenda: Si la norma que el actor invoca no le acredita esa cualidad, es inútil investigar si se ha convertido en concreta. Por su parte, Calamandrei, añade que, si en la hipótesis es más difícil, pero más evidente, el actor pretende un efecto que el ordenamiento jurídico no consagra, porque no puede hacer nacer ningún hecho, sería inútil que el Juez, antes de decidir el problema de derecho, perdiera su tiempo en indagar si el hecho es verdadero, (CHIOVENDA, Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, Pág. 38); (PIERO CALAMANDREI, La Génesis de la Sentencia. Argentina, 1.945, Pág. 376).
En efecto, en éste caso el juez no suple una actividad defensiva al demandado, sino que la actividad de inadmisibilidad, atiende a un interés superior de sanear y legitimar el proceso, evitando la intervención inútil de los Órganos de Justicia.
De acuerdo al artículo 341 Ibidem, presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contrario al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, estos supuestos de inadmisibilidad constituyen no solo limites al derecho a la acción, si no limites que van más allá, en relación a los presupuestos procesales de la pretensión, concernientes a la admisibilidad de las mismas. Así por ejemplo, si el actor pretende el pago de una deuda de juego de envite o azar, la Ley impide entrar a discutir su existencia, exigibilidad y cuantía; la garantía de jurisdicción que concede el Estado no se extiende a éste tipo de título jurídico; lo que obsta la controversia en éstos casos, no es el derecho sustancial (que bien podría existir), sino la inadmisibilidad de la pretensión que se determina en el inicio, en el preámbulo de la litis (In Limini Litis), y que puede darse igualmente cuando se acumulan pretensiones cuyos procedimientos son distintos.
De conformidad con lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la ley procesal, los Jueces de la República, al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, deben, pues, actuar ajustados a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, pues de lo contrario, estarían vulnerando el Principio de Legalidad de las formas procesales, al subvertir el orden procesal establecido en la ley, y en consecuencia estarían actuando fuera de su competencia con evidente abuso de poder.
Por lo cual, en el momento de inicio del proceso, es la única oportunidad que tiene el Juez natural para declarar la inadmisibilidad de la acción, salvo el supuesto dispositivo o a instancia de parte, como cuestión previa, tal cual sucedió a los autos y ello no puede ser decidido al estudiar el fondo del asunto planteado, cuando constate que erró al admitirla y que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual evidentemente es preexistente, vale decir, no sobrevenida en el transcurso del proceso. Al respecto, y utilizando la didáctica, esta alzada debe recordar que las causales de inadmisibilidad son supuestos que el legislador establece para asegurar la viabilidad del proceso.
Así las cosas, es necesario destacar lo establecido por nuestro Máximo Tribunal en lo que respecta al retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional en sentencia 5.121, de fecha 16 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente: “…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble de la cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble de forma global, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupa.” Criterio que fue ratificado por esa misma Sala, en sentencia número 1.158, de fecha 15 de diciembre de 2.016. Establecido lo anterior, tal como consta en documento de compra–venta, inserto a los (folios 173 al 182) consignadas por la parte actora, que el arrendador propietario es decir, la sociedad mercantil, Agencias Unidas de Automóviles, C.A., dio en venta a la sociedad mercantil Inversiones A.T.A.R.S, C.A., en fecha 11 de febrero de 2021, un edificio ubicado en la intersección formada por la avenida Bolívar y la calle Sucre, parroquia San Simón, sector centro, tal como se desprende documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, Estado Monagas, quedando inscrita bajo el Nro: 386.14.7.10.9736, correspondiente al libro del folio real del año 2021.
De manera que, conforme a la doctrina de nuestro Máximo Tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente no se aplica en el presente caso, ya que como fue establecido anteriormente, el arrendador es propietario de un inmueble constituido por un edificio y la parcela de terreno que ocupa dicho inmueble, que tiene una extensión de Un Mil Seiscientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (1.639,60 Mts2), ubicado en la ciudad de Maturín, Estado Monagas, cuyos linderos son los siguientes: Norte: En parte con el edificio que es o fue propiedad del ciudadano Rufino González, y en parte con terreno que ocupa la casa donde funcionaba la imprenta del Estado Monagas, luego edificio donde funcionaba la prefectura del Distrito Maturín del Estado Monagas, Sur: Con su frente hacia la avenida Bolívar, actualmente carrera (8): Este: Con su frente hacia la calle Sucre, actualmente calle 15; Oeste: En parte con el edificio que es o fue propiedad del señor Albero Garantón y en parte con el inmueble que es o fue propiedad de los señores Luis Carreño Delgado y Elías Badores; donde el arrendatario ocupa solo una parte mencionada del inmueble, ubicada en la dirección arriba señalada, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendatario, la mencionada Sociedad Mercantil, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y no la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva del arrendatario, en virtud del criterio reiterado por la Sala Constitucional de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia se declara Con Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso Sub Iudice, en razón a ello el recurso de apelación que nos ocupa resulta procedente, motivo por el cual el mismo ha de prosperar en derecho, debiéndose en consecuencia declarar Con Lugar la apelación y pasar a Revocar la decisión objeto del presente recurso tal y como se hará de manera clara y precisa en la parte dispositiva del fallo. Y así decide.-
Dispositiva.
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas de conformidad a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Primero: Con Lugar, el recurso de apelación interpuesto por la representación de la co-demandada Sociedad Mercantil Inversiones A.T.A.R.S., C.A., en contra de la decisión de fecha 18 de julio de 2025, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Segundo: Sin Lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Con Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Se Revoca, la decisión recurrida y en consecuencia, se desecha la demanda incoada y se extingue la presente acción. Quinto: En razón del presente fallo, no hay condenatoria en costas.-
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia y cúmplase.-
Dado, firmado y sellado en la sala de despachos del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez,

Pedro Jiménez Flores.
La Secretaria,

Yranis García Arambulet.
En la misma fecha, siendo las 2:30 P.M. se dictó y publicó la anterior decisión. Conste.
La Secretaria,

Yranis García Arambulet.
PJF/yg
Exp. Nº: 013.271.-