TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES

En fecha 9 de julio de 2024, luego de realizada la correspondiente distribución, le correspondió a este tribunal conocer del presente asunto, por lo que, en fecha 11 de julio de 2024, se le dio entrada formal a este expediente. (Folios 363 y 364).

Seguidamente, en fecha 16 de julio de 2024, este órgano jurisdiccional fijó las oportunidades para la presentación de informes y para dictar sentencia. (Folio 365)

Posteriormente, en fecha 18 de noviembre de 2024, se difirió el lapso para sentenciar. (Folio 367)

Ahora bien, descritas las anteriores actuaciones, este juzgador debe señalar que el presente asuntó corresponde conocerlo y decidirlo como consecuencia de lo señalado en sentencia No. 627, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de mayo de 2023, la cual estableció lo siguiente:

“(…) Asimismo, con base en los criterios jurisprudenciales supra citados, resulta evidente que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, en donde se otorgó el plazo de prórroga legal para la entrega material del inmueble, no puede operar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento por mandato expreso del artículo 1.601 del Código Civil, que establece que “[s]i ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”, aunado a que como lo expresó la sentencia supra citada, la Ley de arrendamiento Inmobiliario aplicable al presente caso no establece un lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, una vez vencida la prórroga legal, por lo que el arrendador tenía la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, como en efecto lo hizo (Cfr. Sentencia de esta Sala N° 0359/2019). Así se declara.
Determinado lo anterior, y visto que en el caso de autos, la sentencia objeto de revisión contradice criterios reiterados de esta Sala respecto a que durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y que ello impide la alegación de la indeterminación del contrato de arrendamiento, por tácita reconducción una vez concluida dicha prórroga, en los términos expresados por esta Sala en el fallo N° 993/2014, reiterado en el fallo N° 556/2016, la Sala estima que resulta ajustado a derecho declarar ha lugar la solicitud de revisión interpuesta, se anula el fallo proferido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 14 de julio de 2021, que declaró: i) sin lugar el recurso de apelación ejercido el 10 de diciembre de 2019 por el apoderado judicial de la parte demandante, ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques de Faneca, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 10 de diciembre de 2019, en el marco del juicio por desalojo de local comercial incoado por los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques de Faneca, contra la Sociedad Mercantil Supermercados Luxor C.A., representada por el ciudadano Joao Gómes de Jesús, titular de la cédula de identidad N° 11.982.038; ii) se confirmó la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 10 de diciembre de 2019; iii) declaró sin lugar la demanda por desalojo de local comercial incoada por los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques de Faneca, contra la Sociedad Mercantil Supermercados Luxor C.A.; iv) se condenó en costa conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y repone la causa al estado en que otro Juzgado Superior que resulte competente por distribución, se pronuncie de nuevo sobre el recurso de apelación ejercido el 10 de diciembre de 2019, por el apoderado judicial de los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques de Faneca, ya identificados, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 10 de diciembre de 2019, teniendo en cuenta el contenido del presente fallo. Así se decide
Finalmente, esta Sala no puede pasar por alto que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en la motivación de su fallo del 14 de julio de 2021, decidió desconocer las decisiones de esta Sala, que ocasionaron la vulneración del debido proceso y la tutela judicial efectiva; razón por la cual se hace un llamado de atención a la Jueza del referido Juzgado Superior para que en futuro sea más cuidadosa en el análisis de los casos sometidos a su conocimiento. Así se decide.

V
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la ley, declara:

1.- HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional ejercida por el abogado Lucindo Alejandro Pérez Castillo, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques de Faneca, ya identificados, del fallo dictado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 14 de julio de 2021.

2.- Se ANULA la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 14 de julio de 2021.

3.- Se REPONE la causa al estado en que otro Juzgado Superior Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua que resulte competente por distribución, se pronuncie de nuevo sobre el recurso de apelación ejercido el 10 de diciembre de 2019, por el apoderado judicial de los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques de Faneca, ya identificados, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 10 de diciembre de 2019, teniendo en cuenta el contenido del presente fallo (…)” (Folios 345 al 359 y vueltos).

De tal manera, se observa como la Sala Constitucional anuló la sentencia que, en este expediente, había dictado en fecha 14 de julio de 2021, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y a su vez, ordenó que otro tribunal proceda a dictar la decisión de segunda instancia en el presente juicio, acatando la doctrina de esa Sala.

En consecuencia, en aras de cumplir con lo ya señalado, este juzgador debe partir indicando que, las presentes actuaciones provienen del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 2019 por el citado juzgado, mediante la cual, declaró, entre otras cosas, lo siguiente:

“(…) PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA (sic) ISILDA MASQUES (sic) DE FANECA (…) contra la sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A. (…) Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)” (Folios 241 al 253).

II. DE LA APELACIÓN
En fecha 10 de diciembre de 2019, el abogado Lucindo Pérez, supra identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el a quo, expresando únicamente lo siguiente: “(…) Apelo de la decisión proferida por este juzgado (…)”. (Folio 254).

III. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

1

Visto que la apelación interpuesta fue realizada de manera genérica, este juzgador a los fines de decidir deberá analizar los alegatos sostenidos por las partes en su debida oportunidad, con el objeto de verificar el límite de la controversia.

En tal sentido, el abogado Lucindo Pérez, en su carácter de apoderado judicial de la actora, indicó en el escrito libelar lo siguiente:

“(…) DE LOS HECHOS
Mis poderdantes son legítimos propietarios de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en la Zona Industrial El Piñonal N°15, Carretera Maracay – Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), Sur: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), Este: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, Oeste: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2), propiedad que detentan según documento que anexo en fotostática simple marcado con la letra “C”; así las cosas según contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 26 de mayo de 2005, por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria (que anexo marcado con la letra “D”) mis mandantes le dieron en arrendamiento a la ya aludida sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26 de abril de 2001, bajo el N° 65, Tomo 14-A, representada legalmente por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, quien es venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-11.982.038 y de este domicilio, en su condición de Director General, un local comercial que tiene un área aproximada de SEIS MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (6.200M2), distribuidos así: Planta Baja: CUATRO MIL CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (4.105M2), Mezzanina: DOS MIL OCHO METROS CUADRADOS (2.008M2) más el andén destinado al área de carga.
Relación arrendaticia a tiempo determinado, que tiene su sustento o abrigo en el contrato de la ocasión anteriormente referido destacándose del mismo en su cláusula vigésima segunda, lo que se narra de seguidas:
“VIGESIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorroga que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prorroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que abra de regir para la misma…”.
Así las cosas, se tiene en el presente caso que transcurrido el lapso de Diez (10) años contados a partir de la suscripción del contrato arriba referido, entiéndase el 1° de junio del 2015, opero de pleno derecho a favor de la sociedad de comercia aquí demandada la prorroga legal arrendaticia prevista en nuestra legislación patria, por el lapso de tres (3) años, tal como lo establecía el literal d del artículo 38 de la pre vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)
En ese sentido es el caso ciudadano Juez, que finalizada la prorroga legal arrendaticia en fecha 1° de junio del 2018, el arrendatario no ha procedido a entregarle a mis mandantes debidamente libre de personas y bienes el local comercial arrendado solvente y en el mismo buen estado en el que lo recibió.
Siendo menester puntualizar en este acto que el artículo 20 del hoy vigente Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estatuye:
Artículo 20: (…)
Tal supuesto guarda relación con las literales “a”, “g”, e ”i” del artículo 40 del mencionado Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de Arrendamiento Inmobiliario, cuyo texto dispone:
Artículo 40: (…)
En ese orden de ideas, la referida norma prevé como causal de desalojo el vencimiento del contrato de arrendamiento, y obviamente el de su prorroga legal; de todo lo cual se deduce que es una obligación del arrendatario de devolver el inmueble arrendado al vencimiento del contrato o al vencimiento de la prorroga legal, según sea el caso.
Y a pesar de esa obligación legal y contractual a cargo del arrendatario, de devolver el inmueble al vencimiento del contrato o al vencimiento de su prorroga legal, el local comercial no le ha sido restituido a mi representante solvente y libre de personas y cosas en el mismo buen estado en el que se le entrego; por lo cual en puridad de derecho resulta a lugar el desalojo de arrendatario.
A todo evento, en caso de que se desestime el alegato anterior, se subsume la presente solicitud de desalojo, en el hecho de que el arrendatario no ha procedido a erogar el canon de arrendamiento pactado por los últimos seis (6) meses del presente año en curso, entiéndase de enero a junio de 2018, causándole con ello un desequilibrio sin precedentes a mi poderdante, quienes, con forme a la relación arrendaticia existente entre las partes tenían la expectativa plausible de recibir en el modo y la cantidad pactada las pensiones arrendaticias de rigor; tal proceder del arrendatario (insolvencia) se adminicula en el cumplimiento de lo establecido en la cláusula quinta del pacto contractual, que señala el pago de cada canon debía erogarse a favor de mi patrocinado los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mes.
Tal supuesto de hechos tiene cavidad en lo señalado del literal “a” del articulo 40 del Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, arriba referido (…)” (Folios 1 al 4 y vueltos).

Por todo ello, el apoderado de los demandantes estableció como petitorio lo siguiente:

“(…) Ahora bien, ciudadano Juez, visto el incumplimiento del arrendatario en primer lugar, de no proceder a la entrega material del local comercial arrendado una vez vencida la prorroga legal arrendaticia y en su defecto, lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrando en fecha 26 de mayo de 2005, por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaria, es decir el no pago de los cánones de arrendamiento por los meses de enero a junio de 2018 con fundamento en las razones fácticas y de derecho anteriormente explanadas, acudo en nombre de mis representados ante usted para demandar, como en efecto formalmente demando por desalojo a la sociedad de comercio SUPERMERCADOS LUXOR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26 de abril de 2001, bajo el N° 65, Tomo 14-A, representada legalmente por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.982.038 y de este domicilio, en su condición de Director General, a los fines de que una vez declarada con lugar la misma se ordene la entrega material del local comercial arriba aludido en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente del pago de cualquier tipo de impuesto nacional, estadal y municipal como de cualquier servicio público y privado que haya sido contratado así como al pago de las costas y costos procesales (…)” (Folios 1 al 4 y vueltos).

Por su parte, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito, donde entre otras cosas manifestó lo siguiente:

“(…) DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL ESCRITO LIBELAR

Narra el apoderado judicial de los demandantes, que sus representados son propietarios de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicada en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay – Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área aproximada de Seis Mil Doscientos metros cuadrados (6.200 m2), distribuidos de la siguiente manera: Planta Baja: Cuatro Mil Ciento Cinco metros cuadrados (4.105 m2) Mezzanina: Dos Mil Ocho metros cuadrados (2.008 m2) más el andén destinado al área de carga y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), Sur: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), Este: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, Oeste: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2).
Señala que en fecha 26 de mayo de 2005, sus representados suscribieron contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., (en adelante MI REPRESENTADA), autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre el inmueble antes mencionado.
Alega que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y que tiene su sustento en el Contrato de Arrendamiento antes indicado, destacando el contenido de la Clausula Vigésima Segunda.
Indica que transcurrido el lapso de diez (10) años contado desde la suscripción del aludido contrato; es decir, el Primero (1°) de junio del 2005; opero de pleno derecho a favor de su representada la prorroga legal arrendaticia prevista en el literal “d” del artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario, aplicable a su decir retionetemporis.
Asimismo, alega la representación judicial de la parte accionante, que desde la fecha del vencimiento de la prorroga legal del contrato objeto del presente juicio, mi representando no ha hecho entrega del mismo a su poderdante.
Manifiesta el demandante que, en caso de desestimar su solicitud de desalojo por incumplimiento de contrato, se tome en consideración que mi representado no procedió a erogar el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a junio de 2018, causando un desequilibrio, toda vez que, conforme a la relación arrendaticia existente entre las partes, los demandantes tenían la expectativa de recibir en el modo y la cantidad pactada el pago de los cánones de arrendamientos.
Fundamenta su acción, a lo descrito en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y en el artículo 40 literales “a”, “g” e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
CAPITULO II
DE LA CONTESTACION
Por lo anteriormente expuesto comparezco ante su competente autoridad para rechazar, negar y contradecir tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en todo su libelo de demanda contra mi representado, salvo los hechos que se admiten a lo largo de este escrito de contestación de demanda. (…)
Cabe señalar ciudadano Juez, que efectivamente mi representada suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 26 de mayo de 2005, con los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUEZ DE FANECA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad números 9.665.668 y V- 13.625.882, sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, ubicada en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay –Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área aproximada de Seis Mil Doscientos metros cuadrados (6.200 m2), distribuidos de la siguiente manera; Planta Baja: Cuatro Mil Ciento Cinco metros cuadrados (4.105 m2) Mezzanina: Dos Mil Ocho metros cuadrados (2.008 m2) más el andén destinado al área de carga y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), Sur: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), Este: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, Oeste: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2), autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre el inmueble antes mencionado.
CLAUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorroga que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prorroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que abra de regir para la misma…”.
Efectivamente existe una relación arrendaticia entre mi representada y los accionantes, que comenzó a transcurrir desde el 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2015, la cual le corresponde de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por concepto de prorroga legal tres años contados a partir de la finalización del mismo es decir desde el 01 de junio de 2015 al 01/06/2018.
Es el caso ciudadano Juez, que los accionante ni sus representantes legales, emitieron notificación alguna a mi mandante, expresando su voluntad de no renovar el contrato y siguió recibiendo a su total y entera satisfacción los cánones de arrendamiento objeto de la presente controversia y de conformidad con la cláusula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo.
En este orden de ideas ciudadano Juez, mi representada en virtud que los accionantes no quisieron recibir el pago de los cánones de arrendamiento, se vio en la obligación de consignarlos ante el Tribunal PRIMERO MUNICIPIO ORDINARIO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY de esta circunscripción judicial, quedando asentado con el número 1317-18, de la nomenclatura interna del Tribunal, velando así como un buen padre de familia desde que inicio la relación arrendaticia con los accionante, toda vez que en el mes de mayo los demandantes se negaron a recibir el referido pago, obligación que mi representado debida cumplir como en efecto cumplió.
Es preciso destacar que mi representada, no ha cumplido con la obligación del pago por el bien inmueble arrendado, tal como lo explana la representación judicial de los accionantes en su escrito libelar; siendo el caso ciudadano Juez, tales pagos fueron realizados de forma oportuna dando cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, razón por la cual niego y contraído lo alegado por la parte demandante que mi representada haya incurrido en el numeral “a” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido con lo establecido en el literal “g”, e “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ya que al no existir notificación alguna por parte de los arrendadores a mi representado se considera automáticamente renovado el contrato objeto de la presente controversia.

MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS

A pesar de la existencia consagrada desde hace tiempo en nuestro derecho procesal de los principios de adquisición, comunidad de las actas procesales y apreciación global de la prueba, y que por ello no es necesario ni de impretermitible cumplimiento su invocación en el Proceso Venezolano; no obstante, en virtud de los principios procesales, invoco en cuanto le beneficie a favor de mi representado el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

PRUEBA DOCUMENTAL
De conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, referidos a la “Prueba Escrita”, promuevo y hago valer como prueba los instrumentos públicos y privados que a continuación señalo para que surtan efectos legales correspondientes.
1. Consigno en este acto, originales de recibos debidamente firmados por el ciudadano TIBERIO FANECA, donde recibe a su total y entera satisfacción los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2017; enero, febrero, marzo y abril del año 2018. (marcados “B”, “B1”, “B2”, “B3”, “B4”).
Que mi representado en fecha oportuna y conforme a lo establecido y pactado dentro del contrato de arrendamiento, efectuó el pago de canon de arrendamiento correspondiente de los meses antes descrito en la cual se evidencia que es totalmente falso en incumplimiento de la obligación.
2. Consigno en este acto, copia simple de expediente signado bajo el N° 1317-18 cursante por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, en el cual consta que mi representada efectuó el pago correspondiente por concepto de pago canon de arrendamiento de los meses mayo y junio del año 2018 a la actualidad a favor del ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cedula de identidad Nro. V-9665668, parte demandante. (marcado “C”).
Con esto pretendo demostrar que mi representado en fecha oportuna y conforme a lo establecido y pactado dentro del contrato de arrendamiento, efectuó el pago de canon de arrendamiento a los meses antes descrito, todo ello por cuanto el demandante se negó a recibir los pagos correspondientes a los referidos meses, evidenciándose de esta manera la mala fe con que actúa el demandante de querer demostrar que mi representado se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento de enero a junio de 2018.
Es preciso indicar, que en la debida oportunidad ratificare las pruebas documentales aquí descritas y consignare nuevas pruebas que ayuden al proceso.

CAPITULO III
HECHOS ADMITIDOS

Siguiendo instrucciones de mi mandante admito:
1) Que los ciudadanos demandantes TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA ya identificados son propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, ubicadas en el Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay – Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con una área aproximada de SEIS MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (6.200 M2) distribuidos así: Planta Baja: CUATRO MIL CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (4.105 M2), Mezzanina: DOS MIL OCHO METROS CUADRADOS (2.008 M2) cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100 M2), SUR: Carretera Maracay – Palo Negro en cien metros cuadrados (100 M2), ESTE: Con parcela N°16, en cien metros cuadrados (100M2) y OESTE: Con parcela N° 14, en cien metros cuadrados (100 M2).
2) Que los demandantes y mi representada celebraron un contrato en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua quedando anotado bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaria.

CAPITULO IV
HECHOS Y DEBERES CONTROVERTIDOS

A continuación, doy contestación en forma discriminada de los hechos, circunstancias, acciones y derechos que refutamos a la parte actora de su libelo de demanda, tenemos:
Niego y rechazo que mi representada adeude al accionante por conceptos de canon de arrendamiento los meses de enero a junio de 2018 y siguientes. Ya que la parte actora se negó a recibir los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento del mes de mayo y junio de 2018, lo que motivo a mi representado a presentar una solicitud ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, quedando admitida en fecha 25 de Julio de 2018 para consignar los pagos a realizar posteriormente por el mismo concepto, de la cual el Tribunal ordeno apertura de cuenta de ahorros a nombre del ciudadano TIBERIO FANECA en el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.
Mi representada se dio por notificada el día once (11) de junio de 2019, estando dentro del lapso legal, es por ellos que solicitamos la admisión de la contestación de la demanda, por ser presentada dentro del lapso establecido para ello.
Niego y rechazo que se adeuden a los accionantes pagos debido a “incumplimiento” de cánones de arrendamiento pues con la presente prueba adjuntada, se puede verificar que es falso que mi representada no haya cumplido con la obligación.
En consecuencia, no se le adeuda la cantidad de dinero solicitado a tal efecto por cuanto mi representada ha cumplido con sus obligaciones como arrendatario en todo momento, es por eso que anexo los medios probatorios necesarios para alegar la acción.
Visto que no existió notificación el contrato se considera renovado de arrendamiento (…)”. (Folios 85 al 93).

Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. En nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Ahora bien, vistos los alegatos de la parte demandante contenidos en el escrito libelar y el rechazo opuesto por la demandada de autos en su escrito de contestación, este tribunal superior estima que los hechos controvertidos en la presente causa se circunscriben en verificar el presunto incumplimiento de la parte demandada, en cuanto a sus obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la demanda. Dicho lo anterior esta superioridad debe analizar el acervo probatorio presentado por las partes a fin de dilucidar el fondo de la presente controversia.

2

En ese sentido, la parte actora promovió lo siguiente:

1. Copias simples de poderes otorgados por los ciudadanos demandantes. (Folios 7 al 10).
2. Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. (Folios 11 al 29 y vueltos).

En relación a las anteriores documentales, este juzgador las declara inadmisibles por impertinentes, toda vez que, la representación de los demandantes y la propiedad del inmueble objeto a arrendamiento, no son circunstancias que estén en discusión en este procedimiento.

3. Copia simple de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Girardot del estado Aragua, el 26 de mayo de 2005, quedando inserto bajo el No.76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. (Folios 30 al 36 y vueltos). Respecto a esta instrumental, este juzgador observa que el mencionado contrato se trata de copia simple de documento autenticado y al no haber sido impugnado en la oportunidad procesal pertinente, tiene pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, del mismo se desprenden las cláusulas acordadas por las partes al inicio de su relación arrendaticia, las cuales, serán analizadas seguidamente con el objeto de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa.

Por su parte, la demandada de autos promovió lo que a continuación se describe:

1. Mérito favorable. Al respecto, este juzgador debe señalar que el mérito favorable no es un medio de prueba, sino que, es el deber del juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, el operador de justicia debe analizar todas las pruebas aportadas a los autos aun cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción; este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el mérito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta.

2. Recibos de pagos. (Folios 97 al 115). En relación a estas documentales, este tribunal observa que no se encuentran suscritas por los demandantes, a los cuales se le pretenden oponer, por lo que, carecen de valor probatorio y se desechan del procedimiento.

3. Copia simple de expediente No. 1317-18 del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. (Folios 116 al 145). Respecto a esta instrumental, este juzgador observa que se trata de copia simple de documento público y al no haber sido impugnado en la oportunidad procesal pertinente, tiene pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, del mismo se desprende que, en fecha 17 de julio de 2018, la apoderada judicial de la sociedad de comercio “SUPERMERCADOS LUXOR C.A.”, presentó escrito mediante el cual pretendió consignar a nombre de los aquí demandantes, el pago de los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2018, relacionado con el contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental de la demanda.

4. Informe al Banco Fondo Común. Consta en autos que en fecha 16 de octubre de 2019, el juzgado a quo recibió las resultas de la información solicitada, verificándose que el cheque No. 97-38442651, emitido en fecha 9 de enero 2018 por un monto de Bs. 328.693.190,15, a favor del ciudadano Tiberio Faneca, titular de la cédula de identidad No. V-9.665.668, debitados de la cuenta Corriente No. 0151.0074.55.3000581261, perteneciente a la sociedad de comercio “SUPERMERCADOS LUXOR, C.A.”, fue depositado en la cuenta No. 0116.0471.42.0106.950585 del ciudadano ya identificado, en el Banco B.O.D. (Folio 183).

5. Informe al Banco Nacional de Crédito. Se verifica en el expediente que, en fecha 10 de octubre de 2019, el tribunal de la causa recibió las resultas de la información solicitada, observándose que, el Cheque No. 20600885, emitido con cargo a la cuenta corriente No. 0191.0080.44.2180094419, pertenecientes a la empresa “SUPERMERCADOS LUXOR, C.A.”, inscrita en el Registro Único de Información Fiscal bajo el No. J-075259912, en fecha 8 de febrero de 2018 por la cantidad de Bs. 256.334.040,26, fue depositado el día 9 de febrero de 2018 en la cuenta Corriente Clásica B.N.C., No. 0191.0080.41.2180044431, perteneciente al ciudadano Tiberio Faneca, titular de la cédula de identidad No. V- 9.665.668. (Folio 177).

6. Informe a BANCRECER. Se observa que, en fecha 3 de noviembre de 2019, el juzgado a quo recibió la información solicitada, verificándose que, el cheque No. 70 de la cuenta No. 01680017145101031217, perteneciente a la empresa “SUPERMERCADOS LUXOR C.A.”, fue depositado en el Banco Banesco en la cuenta No. 0134.0135.71.1353034217 a nombre del ciudadano Tiberio Faneca, en fecha 11 de mayo de 2018.

Una vez analizadas las resultas de los informes solicitados a las entidades bancarias arriba identificadas, este juzgador observa que, si bien se verifican pagos realizados por la sociedad de comercio “SUPERMERCADOS LUXOR, C.A.” al ciudadano Tiberio Faneca, no se podría inferir el concepto o la causa de los mismos, por lo que, la información aportada carece de valor probatorio en la presente causa.

7. Informe al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En relación a este medio probatorio, este juzgador observa que es manifiestamente impertinente, pues lo que pretende demostrar ya se encuentra probado en autos mediante la copia simple del expediente No. 1317-18 del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, arriba valorada.

3

Ahora bien, una vez analizado el acervo probatorio evacuado en la presente causa, quien aquí decide observa que:

El abogado Lucindo Pérz, en su carácter de apoderado judicial de los demandantes, alegó que sus mandantes mantienen una relación arrendaticia con la demandada de autos, siendo el objeto dado en arrendamiento un local comercial identificado como local supermercado, el cual está situado en la Zona Industrial El Piñonal, No. 15, Carretera Maracay, Palo Negro, Municipio Girardot, estado Aragua. En tal sentido, la parte actora indicó que dicha relación locativa inició con la celebración de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Girardot del estado Aragua, el 26 de mayo de 2005, quedando inserto bajo el No. 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Ahora bien, dicho contrato de arrendamiento, valorado en líneas anteriores, demuestra la relación arrendaticia alegada por la parte demandante y, además, se verifica que, en su cláusula vigésima segunda, las partes -aquí litigantes-, establecieron lo siguiente:

“La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de Junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorrogas que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o fijo (…)”

Visto lo anterior, de la simple lectura de la citada cláusula, en concordancia con el criterio fijado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 627, publicada en fecha 30 de mayo de 2023, este juzgador observa que, el lapso de vigencia contractual pactado por las partes fue de diez (10) años, contados a partir del 1 de junio de 2005, por lo que, debe entenderse que el mismo llegó a su fin en fecha 1 de junio de 2015, por lo cual, al día siguiente a ese, comenzó a transcurrir de pleno derecho el lapso de tres (3) años de prórroga legal que le correspondía a la arrendataria, en conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, venciéndose el mismo, el día 1 de junio de 2018; no pudiendo sostenerse en este caso que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, pues tal argumento contradice expresamente la voluntad plasmada por las partes en la mencionada cláusula segunda del contrato locativo, siendo que, además, la ley no establece un lapso o término para el ejercicio de la pretensión de desalojo, una vez vencida la prórroga legal.

Así las cosas, en vista de la pretensión contenida en la demanda, se debe indicar que el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone que: “Son causales de desalojo: (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación de las partes (…)”

En razón de todo lo anterior, este tribunal estima que, resulta evidente que el contrato de arrendamiento por las partes aquí litigantes se encuentra vencido desde el día 1 de junio de 2015, y su prórroga legal desde el día 1 de junio de 2018, no verificándose acuerdo para su renovación, sino que, todo lo contrario, es patente que en fecha 25 de junio de 2018 [a menos de un mes de vencida la mencionada prórroga legal], los demandantes iniciaron el presente juicio solicitando el desalojo del inmueble arrendado, con lo cual quedó de manifiesto su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, resultando procedente entonces, la causal de desalojo dispuesta en el literal “g” del artículo 40 del Decreto-Ley anteriormente identificado.

Vista la procedencia de la causal de desalojo mencionada, este juzgador considera inoficioso pronunciarse en relación a los otros hechos alegados en la demanda, debiendo declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto y revocando la sentencia recurrida, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo.
IV. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho arriba mencionadas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2019 por el abogado Lucindo Pérez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 101.507, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques De Faneca, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente.

SEGUNDO: SE REVOCA la decisión recurrida de fecha 10 de diciembre de 2019, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua.

TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por el abogado Lucindo Pérez, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques De Faneca, todos ya identificados, contra la sociedad mercantil “SUPERMERCADOS LUXOR C.A.”, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 26 de abril de 2001, bajo el No. 65, Tomo 14-A, representada por el ciudadano Joao Gomes De Jesús, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.982.038. En consecuencia:

CUARTO: La sociedad de comercio “SUPERMERCADOS LUXOR C.A.”, representada por el ciudadano Joao Gomes De Jesús, arriba identificados, debe entregarle de manera definitiva a los demandantes, ciudadanos Tiberio Faneca y María Isilda Marques De Faneca, también ya identificados, el inmueble arrendado, constituido por un local comercial identificado como local supermercado, situado en la Zona Industrial El Piñonal, No. 15, Carretera Maracay, Palo Negro, Municipio Girardot, estado Aragua, el cual tiene un área aproximada de SEIS MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (6.200 M2), distribuidos así: Planta baja: CUATRO MIL CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (4.105 M2); Mezzanina: DOS MIL OCHO METROS CUADRADOS (2.008 M2), más el anden destinado al área de carga. Dicho inmueble deberá entregarlo en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente del pago de cualquier tipo de impuesto nacional, estadal y municipal, así como de cualquier servicio público y privado que haya sido contratado.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, al tercer (3º) día del mes de noviembre de 2025. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.