TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en virtud de la apelación ejercida por la abogada YOHAMVIR YOSHAMRY RIETA SILVA, apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 11 de enero de 2024. En tal sentido, una vez realizada la distribución previo sorteo de ley, el 14 de febrero de 2024 (f.130, Pieza II), correspondió conocer al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Asimismo, en fecha 19 de febrero de 2024 mediante Acta de Inhibición la Jueza Provisoria del citado Juzgado se inhibió de conocer la causa (f.141 al 144, Pieza II), y remitió el expediente de la presente causa a este Juzgado, siendo recibidas dichas actuaciones el 27 de febrero de 2024, según nota estampada por Secretaría (147, Pieza II). Posteriormente, en fecha 1° de marzo de 2024, el Dr. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN, mediante Acta se inhibió de conocer esta causa, en virtud de ello, la presente causa fue remitida al Juzgado Superior Primero Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Seguidamente, en fecha 02 de mayo de 2025, y se declaró Sin Lugar la Inhibición planteada por el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (f.08 al 12, cuaderno de inhibición).
Ahora bien, este Juzgado el 16 de mayo de 2025, se le dio el reingreso a esta causa (f.179, Pieza II), y por auto dictado en fecha 28 de mayo de 2025, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que la partes presenten informes y vencido el lapso de observaciones empezara computarse el lapso pautado el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f.180, Pieza II). Seguidamente, en fecha 30 de junio de 2025, la parte demandada consignó escrito de informe (f.181 al 183, Pieza II), y el 1º de julio de 2025, la parte actora consignó escrito de informe (f.184 al 185, Pieza II).

II. DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 22 de diciembre de 2023, el Tribunal de la Causa dictó Sentencia (f.97 al 114, Pieza II), en el cual declaró lo siguiente:

“…PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud de INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA TACHA INCIDENTAL, opuesta por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, MILDRED MARGARITA ANSART, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V-3515996, en su de arrendadora, contra el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, titular de la cedula de Identidad N V-1.949.035, mayor de edad y de este domicilio, conforme a lo previsto en el articulo 40 literales "a" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
CUARTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se ORDENA la parte arrendataria demandada, contra el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, titular de la cedula de Identidad Nº V-1.949,035, mayor de edad y de este domicilio, hacer entrega material, real y efectiva del local comercial, en cuestión a la parte actora, ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N" V-3515996, a saber, el por un local comercial acondicionado para consultorio médico distinguido con el número 1, ubicado en la planta baja situado en la calle Los Sauces N 15, Urbanización el Bosque, Municipio Girardot del estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: Norte: En dieciséis metros con treinta y cuatro centímetros (16,34 mts) con terreno que es, o fue municipal con local número 21 Sur: En diecinueve metros con setenta centímetros (19,70 mts) con, con calle Los Sauces que es su frente; Este: En treinta y cuatro metros con setenta y nueve centímetros (34,79 mts) con inmueble que es, o fue de Salvador Bosanga; y Oeste: En treinta y cinco metros con setenta y cincs centímetros (35,65 mts) con parcela número 2631 completamente libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, ciudadano NESTO ARTEAGA PEREIRA, titular de la cedula de Identidad N V-1.949.035, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de C conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil…”

III. DE LA APELACIÓN
Mediante escrito de fecha 11 de enero de 2025, la abogada YOHAMVIR YNOSMARY RIETA SILVA, apoderada judicial de la parte demandada, señaló lo siguiente: “…me doy por notificada de la sentencia dictada en fecha 22 de diciembre de del 2023 por este Tribunal renunciando a los lapso de comparecencia, y “Apelando” a la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas…” (f.118, Pieza II).

IV. DE LOS ESCRITOS DE INFORMES DE LAS PARTES
En fecha 30 de junio de 2025, la parte demandada asistido por el abogado FRANCISCO CERNADAS LÓPEZ, consignó escrito de informes (f.181 al 183, Pieza II), en los siguientes términos:

“…La actora señala en el escrito libelar, que actúa y demanda el DESALOJO DEL INMUEBLE, en su condición de propietaria del 75% de la totalidad de los derechos de propiedad que le pertenecen en el de mayor extensión, y en consecuencia en forma tacita reconoce su cualidad de comunera en la propiedad del inmueble objeto de la controversia.
(…)
En el mencionado escrito, se hace valer el contenido de los artículos 341, 361 y 346 numeral 11 de Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, es decir, LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR VIOLACIÓN AL ORDEN PÚBLICO PROCESAL, como defensa de fondo, dado que tal como consta en documento fundamental de la acción, constituido por el contrato de arrendamiento por el cual se dio inicio a relación arrendaticia, el inmueble objeto de la controversia, está destinado al uso de CONSULTORIO MÉDICO, por lo que la ley sustantiva aplicable al caso de marras es LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS venezolana vigente, no la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, las cuales se excluyen mutuamente en su aplicación e incluso regulan y establecen procedimientos judiciales DIFERENTES para regular en caso de controversias ente las partes, en consecuencia, se solicitó la INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN INCOADA EN MI CONTRA.
(…)
Consta fehacientemente en autos, que en la presente causa, EL JUEZ A QUO, MATERIALIZÓ Y TRAMITÓ LA CAUSA POR UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL Y UNA LEY, QUE NO ERAN LOS APLICABLES AL CASO DE MARRAS, que derivan de una pretensión contenido en un libelo de demanda defectuoso, lo que vulneró gravemente mis derechos constitucionales al debido proceso y a la defensa, así como a la tutela judicial efectiva, a pesar de que las normas procesales son DE ORDEN PÚBLICO, e incurrió en error inexcusable, al aplicar una norma que no se corresponde con el fundamento legal de la acción pretendida por el actor. Por lo que con el debido respeto, solicito se DECLARE CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN, interpuesto por mi persona, se revoque la decisión del a quo….”

Posteriormente, en fecha 1º de julio de 2025, la parte actora consignó escrito de informes (f.184 al 185, Pieza II), aduciendo lo siguiente:

“…Con fundamento en los artículos 267, 269 y 270 del Código de Procedimiento Civil, solicito al tribunal que declare la perención de la instancia en esta causa, por haber transcurrido más de un año sin actividad de impulso procesal por ninguna de las partes de este juicio.
En efecto, el expediente de la causa, con el recurso de apelación, fue recibido por distribución por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial y se le dio entrada el 16 de febrero de 2024 (folio 131),
Desde el 16 de febrero de 2024 hasta el día de hoy, 1 de julio de 2025, ha transcurrido más de un año sin que ninguna de las partes haya realizado diligencia alguna de impulso Procesal. Este dato, consta de las actas del expediente de la causa en apelación.
(…)
En virtud de que, desde el día en que se le dio entrada el expediente de la apelación, por parte del Tribunal Segundo Superior hasta la presente fecha han transcurrido quinientos da sin actividad de impulso procesal por las partes de este juicio, hay que concluir que ha erado la perención de la instancia en esta alzada, en conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por haber transcurrido más de un año de la inactividad
(…)
En consecuencia, una vez quede firme la presente decisión, se debe considerar que la sentencia recurrida de fecha 14 de agosto de 2008, ha adquirido fuerza de cosa juzgada, en conformidad al artículo 270 del Código de Procedimiento Civil.
Es por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes explanados que, so este tribunal que, en obsequio de los principios constitucionales de Confianza Legit Expectativa Plausible y Estabilidad de Criterio, declare la perención de la instancia en causa y que declare que la sentencia de la Primera Instancia que motivó la apelación que ocupa, ha quedado definitivamente firme con carácter de cosa juzgada…”

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vista y examinadas exhaustivamente cada una de las actuaciones que conforman la presente apelación, para decidir el mérito de este asunto, esta Alzada advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el Juez de Alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del tema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda, previas las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En el escrito del libelo de la demanda, la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
1. Que se celebró un Contrato de Arrendamiento entre la sociedad mercantil MARJORIE IÑIGUEZ INVERSIONES INMOBILIARIAS, C.A., en representación los ciudadanos YUSSEF AZMOUZ y CARLOS ALEXIS FERMÍN, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-7.230.529 y V.-2.410.506; respectivamente, con el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, venezolano, médico, titular de la cédula de identidad Nº V.-2.949.035; autenticado el 12 de mayo de 2006 ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, estado Aragua, inserto bajo el N° 15, Tomo 81 de los libros llevados por esa Notaría.
2. Dicho contrato de arrendamiento versa sobre un inmueble constituido por un local comercial acondicionado para consultorio médico, distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del inmueble de dos plantas, situado en la calle Los Sauces Nº 15, urbanización El Bosque, municipio Girardot, Maracay, estado Aragua. El inmueble arrendado mide veinte metros cuadrados aproximadamente (20 Mts2); y forma parte de uno de mayor.
3. De acuerdo con la clausula tercera del contrato de arrendamiento, las partes pactaron que tendría una duración de un (01) año, y comenzaría el 1º de mayo de 2006 y terminaría el 30 de abril de 2007, pudiendo prorrogarse por periodos iguales siempre y cuando alguna de las partes notificara a la otra con treinta (30) días de anticipación su deseo de renovar.
4. Que esa manifestación del deseo de renovar nunca se produjo, en consecuencia, el contrato de arrendamiento en referencia se extinguió el 30 de abril de 2007, y como no hubo acuerdo para renovar el contrato y el arrendatario se negó a devolver el local, en lo adelante se estableció, de hecho, una relación arrendaticia entre las mismas partes, con motivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario desde el 09 de septiembre de 2009, en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, expediente N° 982-09.
5. Que figuran como arrendadores en el referido contrato de arrendamiento, los ciudadanos YOUSSEF AZMOUZ y CARLOS ALEXIS FERMÍN, antes identificados, y le vendieron a las ciudadanas LUISA COROMOTO GARCÍA GIL y YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-3.842.749 y V.-5.268.762, respetivamente, el setenta y cinco por ciento (75%) de la totalidad de los derechos de propiedad que les pertenecían del inmueble de mayor extensión donde se encuentra emplazado el local arrendado, posteriormente, las referidas ciudadanas, vendieron esos derechos de propiedad, según documento debidamente registrado por ante la oficina de Registro Público del primer circuito del municipio Girardot, del estado Aragua, el 2 de noviembre de 2021, inserto bajo el Nº 2021.447, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el Nº 281.4.1.3.11426 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021. En virtud de las ventas de esos derechos de propiedad, la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, es propietaria del setenta y cinco por ciento (75%) de la totalidad de los derechos de propiedad sobre el inmueble.
6. Que se demandó el desalojo del inmueble arrendado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por parte del arrendatario y por falta de acuerdo para renovar el contrato de arrendamiento comercial, todo de conformidad con los artículos 764, 1.604 y 1605 del Código Civil concordancia con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
7. Que el arrendatario comenzó a hacer consignaciones arrendaticias en el Tribunal antes indicado desde el 15 de septiembre de 2009, pero dejó de realizar oportunamente dichas consignaciones. Efectuó la última de ellas el 28 de septiembre de 2017, en la que pagó acumulativamente los meses de julio, agosto y septiembre de 2017.Desde la referida fecha en adelante no hizo más consignaciones arrendaticias, lo que lo coloca en estado de insolvencia en el pago de las mensualidades arrendaticias a que está obligado y se ha negado a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento para adecuarlo a las exigencias de la ley vigente y permanece ocupando el inmueble arrendado sin pagar canon alguno.
Por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, con fundamento en los literales "a" y "g" del artículo 40, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; en su condición de arrendadora demanda al arrendatario NESTOR ARTEAGA PEREIRA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 2.949.035, para que DESALOJE y devuelva, libre de personas y cosas, el inmueble arrendado, constituido por un local acondicionado para consultorio médico, distinguido con el N° 1, emplazado en la planta baja del inmueble de mayor extensión, situado en la calle Los Sauces N° 15, urbanización El Bosque, municipio Girardot, Maracay, estado Aragua.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad procesal, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda (f.81 al 83, Pieza I), señalando lo siguiente:
1. Opuso como defensa perentoria al fondo la inadmisibilidad de la demanda por qué no se cumplió con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil atentando contra el orden público y es contraria a la disposición expresada que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; igualmente, hizo valer la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta la cual forma parte de las cuestiones de inadmisibilidad, no subsanables, ya que obstan a la admisibilidad de la pretensión sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta.
2. Rechazó, negó y contradijo, la demanda en todas sus partes, toda vez que no adeuda canon de arrendamiento alguno por concepto del arrendamiento, suscrito sobre consultorio médico, ya que como se deprende del documento de propiedad el inmueble, el mismo pertenece de manera indivisa a varios propietarios como tímidamente lo indica la parte actora en su libelo, aunque no indica cual es el monto adeudado ni los meses que reclama. Ante esa situación se canceló los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre 2017 al mes de Noviembre 2021, a un copropietario del inmueble donde está ubicado el Consultorio Médico objeto del presente juicio, debido a que me encontraba muy enfermo y con ello evite ir a hacer las consignaciones en el Tribunal, pues todos los propietarios del inmueble, están igualdad de derechos, tendrían todos un derecho de propiedad sobre el bien, objeto de este juicio, y derecho a recibir dicho pago, y nada se adeuda por concepto de cánones te arrendamiento del consultorio médico.
3. Solicitó al Tribunal, conforme a lo establecido en los artículos 370 y 382 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil, la intervención forzada del ciudadano RODOLFO ANTONIO CÓRDOVA PÉREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V.-9.297.885.
4. Propuso la tacha incidental, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 438 y 440 segunda parte del Código de Procedimiento Civil y conforme a lo establecido en el numeral 3º del artículo 1380 del Código Civil, e igualmente la exhibición del poder otorgado por la ciudadana LUISA COROMOTO GARCIA GIL, a los abogados RAFAEL COROMOTO MEDINA VILLALONGA y RAFAEL VICENTE MEDINA BRICEÑO; autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracay. Estado Aragua, e inserto bajo el N° 55. Tomo de los Libros llevados por esa Notaria en fecha 28 de octubre de 2019; y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 26 de octubre de 2021, bajo el Nº 47148471, Tomo 14 del Protocolo de Transcripción del año 2021, y del poder otorgado por ciudadana YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, a los abogados RAFAEL COROMOTO MEDINA VILLALONGA y RAFAEL VICENTE MEDINA BRICEÑO, autenticados en la Notaria Pública Quinta de Maracay. Estado Aragua, e inserto bajo el N° 5 Tomo 33. de los Libros llevados por esa Notaría en fecha 06 de febrero de 2017, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 26 de octubre de 2021, bajo el Nro. 46. Folio 145350, Tomo: 14 del Protocolo de Transcripción del año 2021.

ALEGATOS DEL TERCERO INTEVINIENTE
En fecha 20 de septiembre de 2022 (f.143 al 147, Pieza I), el tercero forzoso ciudadano RODOLFO ANTONIO CÓRDOVA PÉREZ, adujo lo siguiente:
1. Que tiene cualidad de tercero forzoso en virtud de que consta en instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot, Estado Aragua, de fecha 06 de abril de 2018, inscrito bajo el N° 2018.207, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.9918, correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2018, que, adquirió el veinticinco por ciento (25%) sobre un inmueble constituido por una casa quinta y el terreno sobre el que está construida, el cual tiene un área de aproximadamente Seiscientos Treinta y Tres Metros Cuadrados con Cinco Centímetros Cuadrados (633,05 mts2), ubicado en la ciudad de Maracay, en la Calle Los Sauces Nro. 15, Urbanización El Bosque, Sector Las Delicias, Jurisdicción del antiguo Municipio Crespo, actual Municipio Girardot del Estado Aragua.
2. Que, la ciudadana LUISA COROMOTO GIL GARCIA, tiene mucho tiempo fuera de la República Bolivariana de Venezuela, abandonando de esta manera su derecho en el bien común y la ciudadana YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, jamás se ha presentado en el inmueble común, por lo que debe entenderse la existencia del abandono del derecho sobre la cosa común. observando el abandono del derecho sobre la cosa común por parte de ambas ciudadanas y para cubrir parte de los gastos en el bien común, y su persona comenzó a cobrar el canon de arrendamiento al ciudadano NESTOR ARTEAGA.
3. Que no tenía conocimiento de la negociación realizada entre CARLOS ALEXIS FERMÍN RONDÓN y YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, ni de la negociación efectuada, entre LUISA COROMOTO GIL GARCIA, YANET ZORAIDA VIELMA FLORES y MILDRED ANSART, es decir, dichas negociaciones se hicieron a su espaldas de, razón por la cual en fecha 13 de diciembre de 2021, se interpuso contra MILDRED ANSART y otros, la acción por retracto legal, la cual cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Exp. N° T-2-INST-50128, pudiendo con la mero acción quedar subrogado en la totalidad de la propiedad del bien inmueble.
4. Sucede que la parte actora en la demanda se atribuye una legitimidad que no tiene para interponer la presente acción, tal legitimidad debe verificarse en un acuerdo suscrito por los comuneros o en su defecto, me designación de un administrador realizada por el Juez competente, como establece el artículo 764 del Código Civil.
5. Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que la parte acora esté legitimidad para ejercer todos los derechos y acciones que emanen del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la presente acción, y que la parte demandada se encuentre en estado de insolvencia arrendaticia, y el inmueble del contrato de arrendamiento sea un local comercial.
6. Convengo absolutamente el alegato de solvencia arrendaticia realizado por el ciudadano NESTOR ARTEAGA, en su escrito de contestación a la demanda, donde argumenta a su favor el pago del canon de arrendamiento realizado, en consecuencia, reconoció en su contenido y firma los siguientes recibos de pago: 1. Recibo de pago de fecha 30-10-2018; 2. Recibo de pago de fecha 31-01-2019; 3. Recibo de pago de 29-04-2019.4- Recibo de pago de fecha 30-07-2019; 5- Recibo de pago de fecha 31-10-2019; Recibo de pago de fecha 30-01-2020, 7.- Recibo de pago de fecha 30-04-2020, 8-Recibo de papa de fecha 30-07-2020, 9.- Recibo de pago de fecha 30-09-2021, 10. Recibo de pago de fecha 21-12-2021

VI. DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fechas 14 de abril de 2023, tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar, a la cual comparecieron todas las partes, y que brevemente se transcribe:

“…EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA…, Y EXPONE…, NO HUBO CONTESTACIÓN OPORTUNA DE LA DEMANDA, Y ESO QUEDA VERIFICADO POR EL COMPUTO EMANADO POR LA SECRETARIA DEL TRIBUNAL DE LA CAUSA, EL TRIBUNAL PRIMOGENITO QUE CONSTA AL VUELTO DEL FOLIO 82 EXPEDIENTE, DONDE SE ESTABLECE QUE EL DIA NUMERO 20 DEL VIGESIMO DIA CONFORME LO DECRETO EL EMPLAZAMIENTO PARA LA CONTESTACION DE LA DEMANDA PRECLUYO EL DIA 27-01-2022, Y LA CONTESTACION, EL ESCRITO CON QUE SE PRETENDIO CONTESTAR LA DEMANDA FUE PRESENTADO EL 28-01-22, PRECLUIDO EL LAPSO, NO PRESENTARON ESCRITO, ESTO QUIERE DECIR QUE NO FUE CONTESTADA LA DEMANDA OPORTUNAMENTE Y DEMANDADANO NO PROMOVIÓ PRUEBAS EN ESOS 5 DIAS SIGUIENTES. SE APLICARA LO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 362 CEL CPC SE DA LA CONFECION FICTA. QUIERE DECIR QUE ESTA AUDIENCIA HA SIDO CONVOCADO CONTRA LEY Y LA ESTAMOS CELEBRANDO…, TOMA LA PALABRA…, LA REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA…, QUE SE TOME EN CUENTA LA INADMISIBLIDAD DE LA DEMANDA, CUANDO NOS VAMOS A LOS HECHOS EN EL LIBELO, EL PROCESO SE LLEVA POR UN DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, CUANDO ES UNA VIVIENDA Y NO UN LOCAL COMERCIAL, SOLICITO LA RATIFICACIÓN DE LA SOLVENCIA QUE TIENE MI CLIENTE, YA QUE SI MI ADEMÁS EL CLIENTE ESTA SOLVENTE NO HAY MOTIVOS PARA EL DESALOJO, ES PROPIETARIA DE DICHO INMUEBLE, EL CLIENTE PUEDE VENIR Y PAGAR A UNO DE LOS PROPIETARIOS…, EN REPRESENTACIÓN O ASISTIENDO AL TERCERO LLAMADO A LA CAUSA QUIEN EXPONE LO SIGUIENTE: EN PRIMER LUGAR OBSERVO AL TRIBUNAL QUE LA PRESENTE CAUSA NO DEBIÓ HABER SIDO ADMITIDA POR LA SIGUIENTE RAZÓN: A. LA PARTE ACTORA INTERPUSO LA SIGUIENTE ACCIÓN ATRIBUYENDOSE LA PROPIEDAD ABSOLUTA DEL INMUEBLE OCULTANDOLE AL TRIBUNAL LA CO-PROPIEDAD QUE TIENE SOBRE DICHO INMUEBLE MI REPRESENTADO, LO CUAL EQUIVALE A UN 25%..., CONSENCUENCIA, PARA PODER INTERPONER UNA ACCIÓN QUE CONLLEVE AL DESALOJO O RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SE REQUIERA DE LA AUTORIZACIÓN DEL RESTO DE TAMBIEN PARA DAR EN LOS COMUNEROS, ASI COMO ARRENDAMIENTO, ES MUY CLARA LA NORMA CUANDO ESTABLECE LA FORMA DE ELEGIR A EL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD…, EN RELACIÓN A LA Y POR MUCHAS RAZONES INADMISIBILIDAD. CABE DESTACAR, CIUDADANO JUEZ, NO SE TRATA DE UN LOCAL, SE TRATA DE UNA VIVIENDA TIPO CASA QUINTA TAL COMO SE ESTABLECE EN LA CLAUSULA PRIMERA DEL CONTRATO…, QUE LA ACCION DEBIO HABER SIDO DECLARADA INADMISIBLE Y ASI LO PIDO CIUDADANO JUEZ. EN SEGUNDO LUGAR, PROCEDO EN ESTE MISMO ACTO A RECONOCER TODOS Y CADA UNO REPRESENTADO DE MI EMANADOS RECIBOS CORRESPONDIENTE A LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, EL CUAL SE LOS PONGO A SU VISTA AL TERCERO INTERESADO QUIEN RECONOCE SU CONTENIDO Y FIRMA. MANIFESTANDO LO SIGUIENTE: DECLARO HOY CIUDADANO JUEZ, QUE ESTOS RECIBOS FUERON VALIDADOS POR MI PERSONA Y DONDE EXPRESAN EL CANON DE LOS ARRENDAMIENTO QUE EL DEUDOR…”

VII. DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En fecha. 27 de noviembre de 2023, oportunidad fijada por el Tribunal se desarrolló la Audiencia de Juicio, a la cual comparecieron todas las partes:

“…la parte actora quien a través de su Apoderado Judicial plenamente identificado, expuso: "Ciudadano juez, el tema decidendum que nos ha traído a esta audiencia de juicio es la demanda de desalojo de un local comercial que ocupa ilegalmente el ciudadano NESTOR ARTEGA PEREIRA, digo que lo ocupa ilegalmente, porque es ilegal ocupar un local comercial arrendado sin pagar oportuna mente los cánones de arrendamiento…, Esta Prueba de las consignaciones arrendaticias fue debidamente admitida por este Tribunal y pido que sea evacuada por su lectura en esta audiencia de Juicio. Ciudadano Juez, como el demandado no promovió prueba alguna para probar su alegato de que él había pagado oportunamente los cánones de arrendamiento…, es por lo que pido a este tribunal que declare probada la causal de desalojo del literal A del artículo 40 de la Ley…, la Abogada YOHAMVIR RIETA SILVA, y manifestó al tribunal lo siguiente: "Ciudadano juez, es verdad que el día de hoy, nos encontramos en este tribunal debatiendo la controversia que existe entre la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART y el ciudadano NESTOR ARTEGA PEREIRA, por el motivo del desalojo de una local comercial, hago énfasis de un local comercial debido a que mi representado NESTOR ARTEGA no ocupa un local comercial, ocupa un cubículo de una vivienda que se le dio uso comercial en su momento cuando se celebra el contrato de arrendamiento a través de la inversora que llevaba a cabo el alquiler, Es por ello, que esta defensa, hace énfasis a hincapié en que el sr NESTOR. No debe ser desalojado de dicho cubículo porque hasta el momento se encuentra solvente al canon de arrendamiento, siendo este mismo cancelado a unos de los comuneros que son copropietarios de dicha propiedad…, La segunda causa legal, por la cual esos recibos que son documentos privados no tienen valor probatorio alguno en este juicio, se encuentra en el artículo 431 del código de procedimiento civil…, y por lo tanto, no sirven para probar que el demandado haya pagado oportunamente los cánones de arrendamiento. La tercera razón legal, es la que se encuentra en el artículo 1369 del Código civil, en el cual se estipula que la fecha de los instrumentos privados, no se cuenta respectos de terceros…, En este estado se concede derecho de palabra a la parte demandada para ejercer su derecho a réplica, manifestando lo siguiente…, como fue expuesto anteriormente dichos pagos fueron realizados en su momento ante una autoridad judicial, TRIBUNAL PRIMERO DE MUINICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS, debido a un CA. De próstata (Cáncer), el demandado se vio en la necesidad de realizar dichos pagos al ciudadana RODOLFO CORDOVA, copropietario del inmueble que el Dr. Néstor utiliza cualquier tercero llamado en este Juicio, es un Copropietario legal de como consultorio médico..., Seguidamente el Juez se retiró por un lapso de treinta (30) minutos a los efectos de deliberar sobre el presente caso…, declara: PROCEDENTE la demanda de desalojo de Local Comercial, que fuera incoada por la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, titular de la cedula de identidad N V-3.515.996, actuando en su propio nombre y en ejercicio de sus propios derechos, en los siguientes términos: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, titular de la cedula de identidad N° V-3.515.996, actuando en su propio nombre y en ejercicio de sus propios derechos, contra el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N V-2.949.035, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual es un Cubículo acondicionado para consultorio médico distinguido con el número 1, ubicado en la parte baja del inmueble tipo casa-quinta, ubicada en la calle Los Sauces N° 15, de la Urbanización El Bosque, Sector Las Delicias Maracay Municipio Girardot del Estado Aragua. SEGUNDO: Como consecuencia del particular PRIMERO de la presente dispositiva se ORDENA la entrega material libre de bienes y personas por parte de la demandada, NESTOR ARTEAGA PEREIRA, del bien inmueble del presente juicio el cual es un es un Cubículo acondicionado para consultorio médico distinguido con el número 1, ubicado en la parte baja del inmueble tipo casa-quinta, ubicada en la calle Los Sauces Nº 15, de la Urbanización El Bosque, Sector Las Delicias Maracay Municipio Girardot del Estado Aragua…”

Así las cosas, en este punto esta Alzada considera oportuno señalar que con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte actora promovió las siguientes documentales en el escrito libelar:
1. Marcada con la letra "A" copia simple de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito, por la empresa MARJORIE IÑIGUEZ ARMAS INVERSIONES INMOBILIARIAS, C.A. y el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, sobre el bien inmueble constituido por un cubículo acondicionado para consultorio médico distinguido con Nº 01, ubicado en la Planta Baja del inmueble tipo Casa-Quinta, y se encuentra en la calle los sauces Nº 15 de la Urbanización el Bosque, Sector las Delicias de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay el 12 de mayo de 2006, bajo el N° 15, Tomo 81, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. (f.08 al 12, Pieza I). Con relación a esta Prueba, se verifica dicho instrumento contractual guarda pertinencia con los hechos alegados y de la relación arrendaticia entre las partes, y dicho arrendamiento esta constituido por un cubículo acondicionado para consultorio médico, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1360 del Código Civil. Así se establece.
2. Marcadas con las letras "B" y "C", copias certificadas del EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES N° 982-09, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. De esta documental, se desprende que el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, realizó los pagos arrendaticios correspondientes hasta el mes de septiembre de 2017 (f.13 al 46, Pieza I). Por lo que esta Juzgador les otorga valor probatorio, en virtud que los mismos constituyen documentos públicos, al emanar de funcionario que ostenta tal carácter, los cuales merecen fe pública, por lo que se tiene como ciertos los hechos contenidos en los mismos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
3. Marcada con la letra "D" copia simple de DOCUMENTO DE VENTA del que se evidencia que el ciudadano YOUSSEF AZMOUZ, vendió a la ciudadana LUISA COROMOTO GARCÍA GIL, el cincuenta por ciento (50%) de la totalidad de los derechos de propiedad del inmueble ubicado en la calle Los Sauces N° 15, urbanización El Bosque, Maracay, estado Aragua. Dicho documento quedó autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, bajo el Nº 4, tomo 26, en fecha 26 de febrero de 2007; y registrado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Girardot del estado Aragua, el 26 de octubre de 2021, inserto bajo número 2021.447, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.11426; correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021. (f.47 al 53, Pieza I).
4. Marcada con la letra "E" copia simple de DOCUMENTO DE VENTA del que se desprende que el ciudadano CARLOS ALEXIS FERMÍN, vendió a la ciudadana YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, la totalidad del veinticinco por ciento (25%) de los derechos de propiedad del inmueble en el que se encuentra emplazado el local arrendado, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, bajo el Nº 53, Tomo 313, el 22 de noviembre de 2016; y registrado ante la oficina de Registro Público del primer circuito del municipio Girardot del estado Aragua, el 28 de octubre de 2021, inserto bajo el número 2021.447, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.11426 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021. (f.54 al 63, Pieza I).
5. Marcada con la letra "F" copia simple del DOCUMENTO DE VENTA formado por una casa quinta y el terreno sobre el cual fue construida con un área aproximada de seiscientos treinta y tres metros cuadrados con cinco centímetros (633,05 mts2), ubicado en la calle Los Sauces N° 15, urbanización El Bosque, Sector las Delicias Maracay, estado Aragua. se desprende que los ciudadanos YOUSSEF AZMOUZ y CARLOS ALEXIS FERMÍN, adquirieron los derechos de propiedad, protocolizado ante Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del estado Aragua, bajo el N° 30, protocolo primero, tomo 2, en fecha 20 de julio de 1984. (f.64 al 67, Pieza I).
6. Marcada con letra "G" copia certificada DOCUMENTO DE VENTA se evidencia que la ciudadana LUISA COROMOTO GARCIA GIL y YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, antes identificadas, cada una vendieron su porcentaje de los derechos de propiedad a la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, sobre el inmueble de mayor extensión en el que se encuentra emplazado el local arrendado, registrado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Girardot, del estado Aragua, el 02 de noviembre de 2021, inserto bajo el N° 2021.447, asiento registral 3, del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.11426 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021. (f.68 al 74, Pieza I).
En cuanto a las documentales marcadas con las letras “D”, “E”, “F” y “G” se desprende la tradición legal del bien inmueble constituido en una casa quinta y terreno sobre el cual está construida y tiene un área aproximada de seiscientos treinta y tres metros cuadrados con cinco centímetros cuadrados (633,05 mts2), ubicado en la calle Los Sauces N° 15, urbanización El Bosque, Sector las Delicias Maracay, estado Aragua; se observa que la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, adquirió el setenta y cinco por ciento (75%) del inmueble descrito, motivo por el cual este Sentenciador, les otorga valor probatorio a dichas documentales, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

Seguidamente, la representación judicial de la parte actora en el escrito de promoción de pruebas manifestó lo siguiente:
1. Promovió, ratificó las copias certificadas del Expediente de Consignaciones N° 982-09, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, con la finalidad de probar que el demandado dejo de hacer las consignaciones arrendaticias hasta el 28 de septiembre de 2017, fecha en la que pago atrasadamente y acumulativamente los meses de julio, agosto y septiembre de ese año. Este Tribunal observa que los mismos ya fueron valorados en el capítulo precedente, resultando inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento al respecto. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas en su escrito de contestación:
1. Consignó originales de dieciocho (18) RECIBOS DE PAGO por concepto de alquiler del consultorio médico, en un periodo comprendido desde mes de diciembre de 2017 hasta mes diciembre de 2021, inclusive. (f.85 al 89, Pieza I). Con relación a estas pruebas, se visualiza que el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, realizaba pagos al ciudadano RODOLFO ANTONIO CÓRDOVA PÉREZ, y este como tercero interviniente en esta causa, reconoció tanto su contenido y firma de los recibos por concepto cánones de arrendamiento. Sin embargo, es de precisar que dichos pagos no libera al ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA de su obligación, en virtud de que el tercero interviniente como copropietario minoritario del inmueble arrendando, no estaba facultado de administrar la totalidad de inmueble y de cobrar el cien por ciento (100%) de la renta. en consecuencia, esta
Alzada desecha dichos recibos. Así se establece.
2. Solicitó la EXHIBICIÓN de dos (02) Poderes de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de demostrar la existencia de los mismos y que se encuentran en poder de la demandante, por lo que consignó copia simple de: Instrumento PODER, otorgado por la ciudadana LUISA COROMOTO GARCIA GIL a los abogados RAFAEL COROMOTO MEDINA VILLALONGA y RAFAEL VICENTE MEDINA BRICEÑO, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 28 de octubre de 2019, anotado bajo el Nº 55, Tomo 183, de los respectivos Libros (f.93 y 94, Pieza I).y de instrumento PODER, otorgado por la ciudadana YANET ZORAIDA VIELMA FLORES a los abogados RAFAEL COROMOTO MEDINA VILLALONGA y RAFAEL VICENTE MEDINA BRICEÑO, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 06 de febrero de 2017, bajo el Nº 60, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones. (f.100 al 101, Pieza I). Esta Alzada observa el Tribunal al no haber sido evacuada la exhibición documental promovida, no puede este Juzgador emitir un pronunciamiento al respecto. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL TERCERO FORZOSO
Ahora bien, la representación judicial del tercero interviniente en su escrito de contestación (f.144 al 147, Pieza I), promovió lo siguiente:
1. Promovió e invocó LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA, en el sentido de que alego a su favor aquellas pruebas promovidas por la demandante y el demandado y que favorezcan las pretensiones aquí alegadas y en especial los recibos de pagos traídos a los autos por el demandado. Al respecto, este Tribunal observa que el principio de comunidad de la prueba no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano; sin embargo, el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración y siendo que el mismo no está admitido como tal en la Ley, se desecha de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Marcado con la letra "A", copia simple de DOCUMENTO DE VENTA se evidencia que el ciudadano RODOLFO ANTONIO CÓRDOVA PÉREZ, adquirió de las ciudadanas OLIVIA DEL CARMEN SOTILLO DE ÁVILA y OLIVIA ÁVILA SOTILLO, el veinticinco por ciento (25%) de propiedad del total de construcción y terreno de un inmueble ubicado en la Calle Los Sauces, N° 15 de la Urbanización El Bosque, Parroquia Madre María, Sector las delicias, municipio Girardot estado Aragua; registrado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Girardot, del estado Aragua, el 06 de abril de 2018, inserto bajo el número 2018.207, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.9918 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018 (f.148 al 156, Pieza I). Ahora bien, esta Alzada, le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

Cumplidos los trámites en éste Tribunal de Alzada, vistas y revisadas las presentes actuaciones, y con carácter previo a los hechos controvertidos de la Apelación, corresponde resolver bajo las siguientes consideraciones:

VIII. PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Vista el escrito de contestación inserta en el folio 81 al 83 del expediente, por la parte demandada opuso como defensa perentoria al fondo, la inadmisibilidad de la demanda por qué no se cumplió con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, atentando contra el orden público y es contraria a la disposición expresada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus artículos 2 y 4. Igualmente, hizo valer la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta la cual forma parte de las cuestiones de inadmisibilidad, no subsanables, ya que obstan a la admisibilidad de la pretensión sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta.
En ese sentido, alegó el demandado que tal como consta en documento fundamental de la acción, constituido por el contrato de arrendamiento por el cual se dio inicio a relación arrendaticia, el inmueble objeto de la controversia, está destinado al uso de consultorio médico, por lo que la ley sustantiva aplicable al caso de marras es la ley de arrendamientos inmobiliarios venezolana vigente, no la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, las cuales se excluyen mutuamente en su aplicación e incluso regulan y establecen procedimientos judiciales diferentes para regular en caso de controversias ente las partes.
Al respecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la inadmisibilidad de la demanda, establece que ésta lo será en las circunstancias siguientes:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.

El supuesto de hecho de la norma claramente indica que la demanda sólo podrá inadmitirse preliminarmente con base a una cualquiera de las tres hipótesis que expresamente señala el precepto transcrito, es decir, que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.
Al revisar el contrato de arrendamiento, en la cláusula primera se estableció: “…un inmueble, constituido por un Cubículo acondicionado para consultorio médico, distinguido con el No.01, ubicado en la Planta Baja del inmueble tipo Casa-Quinta, ubicada….”
Este sentenciador considera oportuno citar los artículos 2 y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual copiado textualmente establece:

“Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por "inmuebles destinados al uso comercial", aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”
“Artículo 4: Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados
(Negrillas de esta Alzada)

El supuesto de hecho de la norma claramente indica “Se presumirá, salvo prueba en contrario”, en el presente caso, era carga de la parte demandada demostrar que la Casa-Quinta no estaba destinada al uso comercial. En suma de lo señalado se tiene que la representación judicial de la parte demandada no razonó ni demostró por ningún medio probatorio alguno la existencia expresa a la prohibición absoluta o relativa de admitir la presente demanda.
En ese sentido, es de precisar por este sentenciador que la parte actora en su escrito de demanda, señaló claramente los hechos y su debida subsunción al derecho de los mismos, encuadrándolos en la normativa legal prevista en el artículo 40, literal “a” y “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, esta Alzada observa que no se evidencia la violación del orden público con la demanda, ni que la misma sea contraria a las buenas costumbres, ni existe ninguna disposición legal que prohíba su trámite, por lo que tal pedimento alegado por la parte demandada debe ser declarado Sin Lugar. Así se decide.

DE LA TACHA INCIDENTAL
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, formuló la Tacha Incidental de conformidad con lo preceptuado en los artículos 438 y 440 segunda parte del Código de Procedimiento Civil y conforme a lo establecido en el numeral 3° del artículo 1380 de Código Civil, sobre dos (02) Poderes descritos de la siguiente manera: instrumento PODER, otorgado por la ciudadana LUISA COROMOTO GARCIA GIL a los abogados RAFAEL COROMOTO MEDINA VILLALONGA y RAFAEL VICENTE MEDINA BRICEÑO, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 28 de octubre de 2019, anotado bajo el Nº 55, Tomo 183, de los respectivos Libros (f.93 y 94, Pieza I); y de instrumento PODER, otorgado por la ciudadana YANET ZORAIDA VIELMA FLORES a los abogados RAFAEL COROMOTO MEDINA VILLALONGA y RAFAEL VICENTE MEDINA BRICEÑO, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 06 de febrero de 2017, bajo el Nº 60, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones. (f.100 al 101, Pieza I).
Ahora bien, la tacha es el mecanismo procesal idóneo a los fines de obtener la declaratoria judicial de falsedad del instrumento público que pretende impugnarse, toda vez que las causales previstas en el artículo 1.380 del Código Civil, se corresponden con los supuestos de falsedad real o material, cuya existencia provocaría la declaratoria de falsedad del documento, y en consecuencia, la declaratoria de ineficacia del mismo.
Al respecto, este Juzgador observa que no fue formalizada la tacha incidental por el demandado, e igualmente nada aportan a la solución del thema decidendum, en virtud de ello, resulta para este Tribunal declarar Improcedente la Tacha Incidental propuesta por el demandado. Así se decide.

IX. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Cumplidos los trámites en este Tribunal de Alzada, analizadas las probanzas promovidas y de lo antes transcrito, observa ésta Alzada considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de las actuaciones que contemplan el presente expediente, con el objeto de analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta.
En el presente caso, se observa que la parte actora en su escrito de informe presentado ante esta Alzada, expuso lo siguiente:

“…Con fundamento en los artículos 267, 269 y 270 del Código de Procedimiento Civil, solicito al tribunal que declare la perención de la instancia en esta causa, por haber transcurrido más de un año sin actividad de impulso procesal por ninguna de las partes de este juicio.
En efecto, el expediente de la causa, con el recurso de apelación, fue recibido por distribución por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial y se le dio entrada el 16 de febrero de 2024 (folio 131),
Desde el 16 de febrero de 2024 hasta el día de hoy, 1 de julio de 2025, ha transcurrido más de un año sin que ninguna de las partes haya realizado diligencia alguna de impulso Procesal…”

Siendo así las cosas, antes de emitir pronunciamiento alguno sobre otra circunstancia, al examinar lo expresado por la parte actora, en relación a ello, al verificar si efectivamente se configuro la perención, se tiene que de la revisión las actas del expediente desde la fecha invocada por la demandante, el 16 de febrero de 2024 (f.131, Pieza II), después de esa fecha ambas partes realizaron actuaciones y con todo lo acontecido en este proceso, se encontraban a derecho e igualmente, esta causa reingreso a este Juzgado el 16 de mayo de 2025 y posteriormente, las partes consignaron su respectivos informes, este Juzgado señala que la figura jurídica de perención de la instancia, fue concebida por el legislador como una sanción frente a la inactividad de los involucrados en impulsar el proceso, la cual implica el abandono del mismo y como un correctivo a la controversia indefinida de estos, por lo no se encuentra consumada la perención de la instancia anual en este juicio.
Vistas lo anterior, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:
La acción de desalojo, la cual podrá ser usada para atacar un contrato de locación verbal o por escrito a tiempo indeterminado, los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, explanadas en el mismo artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación dela Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante fundamenta su acción de desalojo bajo el argumento de que el demandado se ha negado a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento para adecuarlo a las exigencias de la ley vigente y permanece ocupando el inmueble arrendado sin pagar canon alguno.
En el caso de marras, ambas partes convinieron en la existencia de la relación arrendaticia, tal y como se desprende en el escrito de contestación a la demanda y de lo manifestado en la audiencias celebradas por el A quo; por lo que esta Alzada debe reconocer como satisfecho en el caso de marras el primero de los presupuestos para que sea dictada la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento, demostrada la relación contractual en el presente caso. Ahora bien, del estudio del escrito libelar, se demanda el desalojo del inmueble formado por un (1) local comercial constituido por un cubículo acondicionado para consultorio médico distinguido con el N° 01, ubicado en la Planta Baja del inmueble tipo Casa-Quinta, ubicado en la planta baja situado en la calle Los Sauces N° 15, Urbanización el Bosque, Municipio Girardot del estado Aragua.
En este mismo orden de ideas, se fundamentó la acción de desalojo conforme a lo establecido en los literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de la Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece los siguientes:

“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga
o renovación entre las partes...”

Así las cosa, con respecto a la insolvencia al pago de los cánones de arrendamientos alegada por la actora, se pudo constatar del acta de audiencia de juicio que la parte demandada manifestó lo siguiente:

“…como fue expuesto anteriormente dichos pagos fueron realizados en su momento ante una autoridad judicial, TRIBUNAL PRIMERO DE MUINICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS, debido a un CA. De próstata (Cáncer), el demandado se vio en la necesidad de realizar dichos pagos al ciudadano RODOLFO CORDOVA, copropietario del inmueble que el Dr. Néstor utiliza cualquier tercero llamado en este Juicio, es un Copropietario legal de como consultorio médico…”

De lo arriba transcrito, y del escrito de contestación, se interpreta que efectivamente el arrendatario estaba consignado los cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2017 al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua y posteriormente, realizó dichos pagos al tercero interviniente, el ciudadano RODOLFO ANTONIO CÓRDOVA PÉREZ, ya identificado.
En ese sentido y para dilucidar lo alegado, se analizó con detenimiento el contenido del contrato de arrendamiento y de las pruebas aportadas por la parte actora, y se verificó que cuando inicio la relación arrendaticia, el arrendador era la sociedad mercantil MARJORIE IÑIGUEZ INVERSIONES INMOBILIARIAS, C.A., representada por la ciudadana MARJORIE IÑIGUEZ ARMAS, actuando como mandataria de los ciudadanos YUSSEF AZMOUZ, CARLOS ALEXIS FERMÍN y OLIVIA SOTILLO DE AVILA, dichos ciudadanos eran los propietarios del inmueble arrendado para ese momento.
En cuanto, a los ciudadanos YUSSEF AZMOUZ y CARLOS ALEXIS FERMÍN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-7.230.529 y V.-2.410.506; respectivamente, le vendieron a las ciudadanas LUISA COROMOTO GARCÍA GIL y YANET ZORAIDA VIELMA FLORES, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-3.842.749 y V.-5.268.762, respetivamente, el setenta y cinco por ciento (75%) de la totalidad de los derechos de propiedad que les pertenecían del inmueble de mayor extensión donde se encuentra emplazado el local arrendado, y posteriormente, las referidas ciudadanas vendieron a la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, parte actora en este juicio. Igualmente, se examinó de las pruebas aportadas por el tercero interviniente, el ciudadano RODOLFO ANTONIO CÓRDOVA PÉREZ, que esté adquirió de las ciudadanas OLIVIA DEL CARMEN SOTILLO DE ÁVILA y OLIVIA ÁVILA SOTILLO, el veinticinco por ciento (25%) restante del derecho de propiedad del inmueble donde se encuentra el local. Es importante señalar que de dichas ventas no extingue el arriendo sino que los compradores se subrogan a la posición del anterior arrendador.
A lo anteriormente dicho se le adiciona, que al revisar las copias certificadas del expediente de consignaciones N° 982-09, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, previamente valoradas por esta Alzada, en su contenido se observa que mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2013, comparecieron los propietarios (arrendadores) del inmueble objeto de la presente demandada, solicitaron el cambio de beneficiario (la sociedad mercantil MARJORIE IÑIGUEZ INVERSIONES INMOBILIARIAS, C.A.), y autorizaron a la ciudadana LUISA COROMOTO GARCÍA GIL, como beneficiaria, que para esa fecha le pertenecía el cincuenta por ciento (50%) de la propiedad (actualmente adquirido por la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART), por lo que se puede deducir que todos los arrendadores estaban de acuerdo con las consignaciones de los cánones de arrendamiento antes el Tribunal y a la autorización de la beneficiaria.
En virtud de los hechos descritos, se puede determinar que la parte demandada hizo la última consignación en el Tribunal en septiembre de 2017. Ahora bien, del alegato expresado por el arrendatario de que canceló los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre 2017 al mes de noviembre 2021, a un copropietario del inmueble, resulta imperativo aclarar que en ese supuesto de que haya realizado el pago al copropietario al que le pertenece el veinticinco por ciento (25%) de propiedad, dicho pago no es liberatorio de su obligación, a menos que el copropietario minoritario tenga la facultad de administrar la totalidad de inmueble y de cobrar el cien por ciento (100%) de la renta, y que le correspondía a la parte demandada la carga procesal de demostrar dicho hecho.
De tal manera, que del material probatorio aportado a este proceso, lleva a este sentenciador concluir que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, es decir, demostrar la falta de pago del inmueble arrendado, siendo la prueba de tales hechos una carga de la actora, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por lo que quedó demostrado la causal de desalojo presente en el literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación dela Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
En este orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano Rengel-Romberg, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

“...La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...”.

Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

En lo que respecta al literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación dela Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia,l formulado en el escrito libelar, se observa que el contrato que vinculó a las partes, comenzó a regir desde el 1° de mayo de 2006 hasta el 30 de abril de 2007, y visto que el arrendatario continuo ocupando el inmueble hasta la presente fecha, no hubo prorroga, ni renovación, y sin que la arrendatario procediera hacer entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas, y en el mismo estado en el que le fue entregado. Así del estudio de las pruebas aportadas al proceso, se evidencia que quedó demostrado en este juicio, la materialización del supuesto de hecho a que se contrae el literal “g” de la norma antes citada, cumpliéndose de esta manera la procedencia de la acción de Desalojo lo que se traduce en que la pretensión de la parte actora. Así se decide.
Así las cosas, en virtud que la representación judicial de la parte demandada, no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la parte actora, constituyéndose todo esto, en que parte la demandada, no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera, que al haberse verificado los extremos tipificados en los literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación dela Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este Tribunal debe en conclusión, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial del ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, en su condición de parte demandada en esta causa, en consecuencia se confirma la sentencia dictada en fecha 22 de diciembre de 2023, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

IX. DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la representación judicial del ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, en su carácter de parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 22 de diciembre de 2023, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 22 de diciembre de 2023, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la solicitud de Inadmisibilidad de la Demanda opuesta por la parte demandada.
CUARTO: IMPROCEDENTE la Tacha Incidental, opuesta por la parte demandada.
QUINTO: CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3.515.996, en su condición de arrendadora, contra el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N V.-2.949.035, conforme a lo previsto en el artículo 40 literales "a" y “g” del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SEXTO: SE ORDENA la parte arrendataria demandada, el ciudadano NESTOR ARTEAGA PEREIRA, titular de la cédula de identidad Nº V.-1.949,035, mayor de edad y de este domicilio, hacer entrega material, real y efectiva del local comercial, en cuestión a la parte actora, ciudadana MILDRED MARGARITA ANSART, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3515996, a saber, el por un local comercial acondicionado para consultorio médico distinguido con el N° 1, ubicado en la planta baja situado en la calle Los Sauces N° 15, Urbanización el Bosque, Municipio Girardot del estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: Norte: En dieciséis metros con treinta y cuatro centímetros (16,34 mts) con terreno que es, o fue municipal con local número 21 Sur: En diecinueve metros con setenta centímetros (19,70 mts) con, con calle Los Sauces que es su frente; Este: En treinta y cuatro metros con setenta y nueve centímetros (34,79 mts) con inmueble que es, o fue de Salvador Bosanga; y Oeste: En treinta y cinco metros con setenta y cincs centímetros (35,65 mts) con parcela número 263; completamente libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió.
SÉPTIMO: SE CONDENA en costas a la parte demandada en conformidad con el artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los treces (13) días del mes de octubre de 2025. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.-