REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, 30 de octubre de 2025 215º y 166º ASUNTO: AP71-R-2025-000355. PARTE DEMANDANTE: ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.159.866. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Fanny Aracelis Narváez Pérez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 181.703. PARTE DEMANDADA: CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de febrero de 2004, bajo el número 67, tomo 393-A-VII. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mauro José Guerra y Rubén Darío Pérez González, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 80.645 y 140.395, respectivamente. MOTIVO: Desalojo. SENTENCIA: Definitiva. -I- ANTECEDENTES En el juicio de desalojo que incoara el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, contra la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., ambos identificados al comienzo de este fallo, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión del 12 de junio de 2025, declaró lo siguiente: “(…) Así las cosas, se evidencia que las partes conforme a lo señalado por el mismo actor, indicaron que entre ellos siempre existió acuerdo con relación al monto referido al canon de arrendamiento, y que sin embargo a partir del mes de enero de 2024, el demandado procedió a realizar pago disconformes, con el originalmente pactado, no se evidencia que haya habido manifestación de inconformidad con los depósitos realizados por el arrendatario, ni procedió a solicitar ante el órgano administrativo respectivo, la determinación del canon de arrendamiento, que debía realizar el inquilino, por lo que al no determinar el monto del canon ni la disconformidad con lo depositado, es por lo que por bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar atendiéndose a lo alegado y probado en autos, que la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES 2004, C.A., no incurrió en la falta de pago de la manera acordada; por lo que consecuentemente, resulta IMPROCEDENTE la causal de desalojo Invocada contenida en el literal "I" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.- Omissis A mayor abundamiento, el demandado reconviniente persigue la declaratoria de nulidad, fundándose en el supuesto que el arrendador –hoy demandante reconvenido- no es el propietario de las bienhechurías arrendadas, pues el título supletorio otorga un simple derecho de posesión sin que ello abrace el derecho de propiedad, sin embargo, conforme al criterio jurisprudencial anterior, el título, además de conceder la posesión sobre el terreno, confiere la propiedad de las bienhechurías y mejoras emprendidas por el beneficiario del título. Aunado a ello, sin entrar a analizar mas allá de lo alegado, cursa en autos, documento de propiedad del terreno, que le fuere otorgado al demandante, por parte de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 2018, lo que a juicio de este órgano jurisdiccional complementa su condición como arrendador y por tal, reafirma la validez del contrato locativo, por lo que se hace forzoso, declarar improcedente la reconvención, y así queda establecido. - VI - DISPOSITIVA En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES,contra la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., ambos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la pretensión de nulidad de contrato, contenida en la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., antes identificada. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora-reconvenida al pago de las costas causadas en ocasión de la demanda originaria, condenándose igualmente a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas causadas en la reconvención. (…)”. Contra la referida decisión, la representación judicial de la parte demandante, ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta alzada. Verificada la insaculación el día 02 de julio de 2025, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones en esa misma fecha. Por auto dictado en esa misma fecha, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, a fin de que las partes presentaran los respectivos escritos de informes, dejando constancia que vencido dicho término en caso de ser presentados, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para las observaciones pertinentes, y concluido el mismo, comenzaría a computarse el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar el fallo correspondiente, todo ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 518 y 521 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fecha 04 de agosto de 2025, se recibió escrito de informes presentado por los abogados Mauro José Guerra y Rubén Darío Pérez González, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 80.645 y 140.395, en ese orden, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada; así como también, en fecha 13 de agosto de 2025, se recibió escrito de observaciones sobre los informes, presentado por la abogada Fanny Aracelis Narváez Pérez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 181.703, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. Concluida la sustanciación, procede quien suscribe a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra. -II- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Demanda: Mediante escrito de fecha 06 de junio de 2024, la representación judicial de la parte actora sostuvo, que en fecha 06 de abril de 2018, el demandante y la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C. A., representada por el ciudadano JOSÉ REIS DE ABREU, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número E-81-886.422, suscribieron un contrato de arrendamiento autenticado el día 06 del abril del año 2018, ante la Notaría Trigésima Cuarta del municipio Libertador de Caracas, Distrito Capital, quedando anotado bajo el número 59, tomo 93, folio 191. Alegó, que el objeto de dicha contratación lo constituye un (1) inmueble signado con la nomenclatura: local número 36, ubicado en la Calle Real de la parroquia La Vega, municipio Libertador del Distrito Capital, de ciento cincuenta y dos metros cuadrados con ochenta centímetros (152,80 m²) y consta con dos (02) plantas cada una con la superficie antes indicada, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con casa que es o fue de Cecilia de Suárez; OESTE: con casa que es o fue de Emilio Daboin; SUR: con casa que es o fue de Zoila Cartaya y, ESTE: con calle Real de La Vega, que es su frente. Señaló, que se estableció por las partes, que el local comercial sería destinado única y exclusivamente para darle uso comercial, quedando plasmado en las cláusulas primera y segunda de la mencionada contratación, las cuales son del tenor siguiente: "(…) PRIMERA: "EL ARRENDADOR", da en arrendamiento a "LA ARRENDATARIA", un inmueble de su propiedad, constituido por UN (1) local comercial de su propiedad distinguido con el Nro. 36, ubicado en la Calle Real de la Parroquia La Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son: Norte: Con casa que es o fue de Cecilia de Suárez; Oeste, Con casa que es o fue de Emilio Daboin; Sur, Con casa que es o fue de Zoila Cartaya; y Este, con calle Real de La Vega, que es su frente. El inmueble tiene una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (152,80 m), y consta de dos (2) plantas, cada una con la superficie antes indicada. La propiedad de este inmueble a favor de "EL ARRENDADOR", consta por haberlo adquirido de Manuel Santos Do Nacimiento, en fecha 28 de marzo de 2000, documentos estos contenidos en Titulo Supletorio a mi favor, dado con lugar por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de Noviembre de 2014. SEGUNDA: "LA ARRENDATARIA", destinará el inmueble arrendado exclusivamente a los fines de Local Comercial, según objeto de EL ARRENDADOR, no pudiendo darle un uso distinto al aquí pautado, sin la previa autorización de EL ARRENDADOR, dado por escrito (...)". Adujo, que en cuanto al término o duración del contrato de arrendamiento, ambas partes establecieron de mutuo y común acuerdo que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo, período comprendido desde el día 01 de abril de 2018, hasta el 01 de abril de 2019, cuyo término podía ser prorrogado mediante documento bien sea público o privado, el cual debía celebrarse al menos con quince (15) días de antelación al vencimiento del mencionado lapso para la terminación de la contratación, quedando recogido lo anterior, en la cláusula cuarta del referido contrato que acá nos ocupa, en la cual se estableció lo que a continuación se trascribe: "CUARTA: DEL TÉRMINO Y LA PRÓRROGA: El término de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO, plazo fijo y determinado, contado a partir del 01 de abril de 2018, prorrogable. PRORROGA: Llegado el término del presente contrato, las partes podrán prorrogarlo por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula, con las mismas condiciones, lo que deberán hacer por documento privado o auténtico, impreso en dos (2) ejemplares del mismo tenor, al menos 15 días, antes del vencimiento del contrato; la prórroga surtirá los efectos previstos en la Cláusula Tercera a los que se refiere el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, antes identificado. En el presente contrato no procede la tácita reconducción, pues es claro la voluntad de las partes, que el tiempo de duración de este contrato es fijo y determinado, en consecuencia "LA ARRENDATARIA", deberán entregarlo al tiempo de su vencimiento so pena de incurrir en daños y perjuicios". Que, en lo que respecta a la primera prórroga efectuada por las partes, el día 15 de marzo del año 2019, los contratantes suscribieron a través de documento privado una prórroga de la relación arrendaticia por un año, con efectividad desde el primero (1°) de abril de 2019, hasta el primero (1°) de abril del año 2020, en cuya nueva convención se estableció, entre otras cosas, que la relación arrendaticia seguía siendo a tiempo determinado, se actualizó el canon de arrendamiento y se modificó la cláusula tercera en ese particular, quedó entendido que las cláusulas no modificadas de la contratación inicial mantenían su vigencia. Arguyó, que para el mes de marzo del año 2020, las partes de mutuo y común acuerdo habían acordado celebrar una nueva prórroga de la contratación arrendaticia, cuyo documento había sido redactado por el abogado Argenis Guerra, quien para ese momento era el asesor legal del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, y el administrador del inmueble según la primigenia contratación de arrendamiento, sin embargo, el día 13 de marzo del año 2020, días antes que se pudiese concretar la firma del mencionado documento, el presidente de la República anunció en cadena nacional el decreto de alarma 4.160, por la emergencia sanitaria producida por la pandemia conocida como COVID-19, hecho que provocó que para los meses cercanos al vencimiento de la primera prórroga celebrada y firmada por las partes, no se pudiese firmar el nuevo documento (segunda prórroga), y tampoco se pudo dar cumplimiento al requisito de hecho exigido en la contratación, relacionado a que las partes debían suscribir la nueva prórroga al menos con quince (15) días de antelación al vencimiento de la primera prórroga. Señaló, que en esencia este nuevo documento era igual o similar a la primera prórroga suscrita por las partes, manifestando que la relación contractual se entendía a tiempo determinado, y modificando su contenido única y exclusivamente en lo atinente a un nuevo canon de arrendamiento y a la vigencia de la contratación arrendaticia, la cual quedaría estipulada desde el 01º de abril de 2020, al 01º de abril de 2021, en atención a ello, y dada la buena relación existente entre el demandante, el abogado Argenis Guerra (quien para esa época era su asesor legal y administrador del inmueble arrendado) y el socio representante legal de la empresa arrendataria, se convino en celebrar la aludida prórroga de manera verbal, quedando estipulado lo siguiente: a) Que la relación arrendaticia se seguía entendiendo a tiempo determinado; b) Se estableció un nuevo canon de arrendamiento tal como consta en depósito de fecha 13-04-20, por la cantidad de 39.184.200,00; c) Que la duración de la nueva prórroga sería por el periodo de un (01) año fijo, contado desde el primero (1°) de abril de 2020, hasta el primero (1°) de abril de 2021 y, d) Que el resto de las disposiciones del contrato inicial se mantenían vigente y en caso de vacíos se aplicarían supletoriamente las disposiciones contempladas en la Ley especial relacionada al Arrendamiento de Inmuebles destinados a Uso Comercial. Que, sucedió que el abogado Argenis Guerra, quien hasta ese entonces, era el asesor jurídico del aquí demandante y administrador del inmueble arrendado, dejó de prestarle sus servicios, con lo cual el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, asumió la administración; que, el referido ciudadano confiando en las buenas relaciones que se mantenían, con el representante legal de la empresa arrendataria, de manera verbal prorrogó nuevamente el contrato de arrendamiento por un año más, período comprendido desde el primero (1°) de abril de 2021, hasta el primero (1°) de abril del año 2022, estableciéndose lo siguiente: a) Que la relación arrendaticia se seguía entendiendo a tiempo determinado; b) Se estableció un nuevo canon de arrendamiento. a la cantidad de 1.298.832,000, tal como se demuestra del depósito de fecha 7-04-21; c) Que la duración de la nueva prórroga sería por el periodo de un (01) año fijo, contado desde el primero (1°) de abril de 2021, hasta el primero (1°) de abril de 2022 y, d) Que el resto de las disposiciones del contrato inicial se mantenían vigente y en caso de vacíos se aplicarían supletoriamente las disposiciones contempladas en la Ley especial relacionada al Arrendamiento de Inmuebles destinados a Uso Comercial. Que posteriormente, el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, confiando en la relación de amistad con el representante legal de la arrendataria, de manera verbal se prorrogó nuevamente el contrato de arrendamiento por un año más, periodo comprendido desde el primero (1º) de abril de 2022, hasta el primero (1º) de abril del año 2023, estableciéndose lo siguiente: a) Que la relación arrendaticia se seguía entendiendo a tiempo determinado; b) Se estableció un nuevo canon de arrendamiento a la cantidad de cuatro mil quinientos diez bolívares (4.510), lo cual se materializó mediante depósito de fecha 11-04-22 por la cantidad de 1.710 bolívares y depósito de la fecha 11-04-22, por la cantidad de 2800, es decir, para esta fecha quedó ajustado el canon de arrendamiento en la cantidad de 4.510 bolívares fuertes mensuales, los cuales debían sufrir el ajuste por inflación; c) Que la duración de la nueva prórroga sería por el periodo de un (01) año fijo, contado desde el primero (1°) de abril de 2022, hasta el primero (1°) de abril de 2023 y, d) Que el resto de las disposiciones del contrato inicial se mantenían vigente y en caso de vacíos se aplicarían supletoriamente las disposiciones contempladas en la Ley especial relacionada al Arrendamiento de Inmuebles destinados a Uso Comercial. Continuó señalando, que en fecha 10 de marzo de 2023, se le indicó al ciudadano José Reis De Abreu, como representante de CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004 C.A., mediante escrito que procediera a una nueva prórroga, quien se negó a firmar la misma, por lo que en vista de tal situación el arrendador le solicitó la entrega del local comercial, negándose la arrendataria, a su entrega señalando al arrendador que se comunicara con su abogado, es tanto así, que en fecha 04 de enero del 2024, el arrendatario de manera unilateral y sin conversación alguna depositó solo la cantidad de Bs. 24.710, cantidad esta inferior a la acordada entre las partes, por lo que se puede observar que la arrendataria, unilateralmente sin conversación alguna con el arrendador y propietario del local, deposita lo que a su saber y entender considera. Señaló, que la arrendataria en el presente caso siempre se ha negado a reunirse con el arrendador a los fines de discutir los aumentos por inflación, procediendo la arrendataria de manera unilateral a realizar dichos ajustes mensualmente sin ningún tipo de consentimiento por parte del el arrendador, sólo deposita lo que a su real saber y entera consideración sin explicar ni justificar dichos depósitos, incumpliendo de esta manera la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, encontrándonos de esta manera –según el dicho de la parte demandante- frente a la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal "i" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó, que partir del año 2022, comenzaron las desavenencias e incomodidades en cuanto a la relación arrendaticia por parte de la empresa arrendataria, motivo por el cual para el 01º de abril de 2023, no se pudo llegar a ningún acuerdo respecto a la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que conforme a la letra de la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento inicial, se entiende terminado y de tiempo vencido el mencionado contrato. Arguyó, que en abril del año 2022, al no existir ningún tipo de comunicación entre arrendador y la empresa arrendataria, dados los problemas y discusiones que para esa fecha existían, se entendió terminada la relación arrendaticia y consecuencialmente comenzó a correr el lapso de prórroga legal a beneficio de la empresa arrendataria, por mantener una relación contractual de cuatro (04) años, correspondiéndole entonces una prórroga legal arrendaticia de un (01) año, desde el primero (1°) de abril de 2022, hasta el primero (1°) de abril de 2023. Adujo, que en fechas sucesivas a abril de 2023, demandaron por primera vez a la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., cuya pretensión fue declarada inadmisible, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, mediante decisión publicada el día 22 de febrero de 2024. Alegó a su vez, que hasta la presente fecha la parte demandada en esta causa se ha negado de manera expresa a reunirse voluntariamente con el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, a los fines de hacer entrega formal del bien antes descrito, vulnerando de esta manera el artículo 1.599 del Código Civil, por tanto al oponerse el desahucio el demandado no puede oponer la tácita reconducción, tal como lo establece el artículo 1.601 del Código Civil venezolano y es por ello que se ven en la necesidad de acudir al órgano jurisdiccional a los fines de interponer la demanda de desalojo. Por lo anteriormente expuesto, solicitó al tribunal que declarara procedente el desalojo fundado en el vencimiento del término del contrato de arrendamiento, su consecuente prórroga legal, que en atención a ello se acuerde la desocupación y entrega al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, del inmueble objeto del litigio, previamente identificado, conforme a la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal "G" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En relación a los hechos y falta de pago, continuó manifestando que a lo largo de esos cuatro (04) años de relación arrendaticia y un (01) año de prórroga legal, el canon de arrendamiento, ha sufrido diversas modificaciones ello en atención al contenido de la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en la cual entre otras cosas se estableció que "...El canon de arrendamiento, será revisado cada seis (6) meses, y ajustarse a la inflación ocurrida en el país...". Arguyó, que en la primera convención arrendaticia celebrada por las partes para el mes de abril del año 2018, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad cuarenta millones de bolívares sin céntimos (Bs. 40.000.000,00); igual cantidad se estableció en la cláusula novena de la referida contratación, como depósito, a fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Que posteriormente, y luego de una reconvención monetaria, al momento de firmar la prórroga de la convención arrendaticia, mediante documento privado de fecha 15 de marzo del año 2019, se modificó expresamente la cláusula tercera del referido contrato en lo que respecta al canon de arrendamiento quedando el mismo en la cantidad de un millón cien mil bolívares exactos (Bs. 1.100.000,00). Adujo, que es así como a lo largo de toda la relación arrendaticia el demandante de mutuo y común acuerdo con el representante legal de la empresa demandada, fueron actualizando y modificando el canon de arrendamiento conforme al fenómeno inflacionario que ha venido viviendo el país en estos últimos años. Señaló, que en fecha 01º de abril del 2022, ambas partes de mutuo y común acuerdo pactaron fijar un canon de arrendamiento variable anclado al índice inflacionario publicado mes por mes por el Banco Central de Venezuela, con lo cual en los meses de 01º abril 2022 al 01º abril 2023, se fijó un canon de arrendamiento por la cantidad de cuatro mil quinientos diez bolívares (Bs. 4.510), el cual como ya se explicó mes por mes fue ajustado conforme a la tasa de inflación publicada por el Banco Central de Venezuela. Que, hasta el día 01º de enero de 2023, la parte demandada en base a los ajustes inflacionarios antes mencionados canceló o depositó al arrendador por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad equivalente a cuatro mil quinientos diez (4.510) bolívares, siendo este el último canon de arrendamiento fijado de mutuo y común acuerdo por las partes y reconocido por el demandante en su condición de arrendador. Adujo, que para sorpresa del hoy demandante, en fecha 04 de enero de 2024, el canon de arrendamiento sufrió una disminución significativa, lo cual hizo mermar los ingresos que por ese concepto se recibía, pues a motu propio la representación legal de la empresa demandada decidió comenzar a depositar un canon de arrendamiento equivalente a la cantidad de 24.750,00 bolívares, y es ese el canon de arrendamiento que ha pagado hasta los últimos meses, contraviniendo así lo pactado por ambas partes en cuanto al canon de arrendamiento, pues en un desespero de la parte demandada por adueñarse indebidamente del inmueble propiedad del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, han comenzado a pagar el arrendamiento que a ellos mejor le plazca o le parezca, incumpliendo a todas luces con el acuerdo alcanzado con el arrendador. En relación a los hechos y las modificaciones inconsultas realizadas en el inmueble arrendado, alegó que todo ello fue así, hasta que un día por el beneficio propio de la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., por el egoísmo, terquedad y mala educación de sus socios, esas relaciones armoniosas fueron cambiando a unas un poco más ásperas, rígidas y menos decentes, lo que desencadenaron que entre arrendador y arrendatario, no medie ningún tipo de comunicación excepto las realizadas a través de sus abogados o apoderados judiciales, es así como en los últimos años los socios y representantes de la empresa demandada, han venido incumpliendo progresivamente las cláusulas del contrato de arrendamiento inicial, el cual fue prorrogado por las partes, manteniendo incólume el contenido de dicha contratación, siendo modificadas únicamente las cláusulas relativas a la fijación del canon de arrendamiento. Que, en este sentido consideró necesario esa representación judicial, traer a colación el contenido de la cláusula quinta de la mencionada contratación en la cual se estableció lo que a continuación se transcribe: “QUINTA: "LA ARRENDATARIA", se obliga expresamente: a) A no efectuar modificaciones en la estructura, ni disponer del inmueble sin la previa autorización, dada por escrito por EL ARRENDADOR, lo que podrá hacer a través del correoelectrónico antoniodacorte54@hotmail.com o argenisg13@gmail.com; b) A no ceder ni subarrendar parcial o totalmente el inmueble objeto de este contrato, sin la autorización de EL ARRENDADOR dado por escrito; c) Permitir a EL ARRENDADOR, mandatarios o personas autorizadas, su acceso a todas las áreas y dependencias del inmueble para constatar su estado de conservación y mantenimiento, por lo menos una vez semestral; d) A que sean por su cuenta las reparaciones menores, tales como mantenimiento de cañerías, sanitarios, pequeñas filtraciones, goteras, etc., y las mayores si resultare culpable de ellas; e) A pagar los recibos o facturas de servicios públicos que figuran nominados a nombre de EL ARRENDADOR, o de la propietaria o que se relacionen con el Local que se arrienda, independientemente del pago del canon de arrendamiento”. Señaló de este modo, que de la cláusula previamente citada se desprende que la empresa demandada tiene la obligación de solicitar autorización escrita del arrendador para realizar cualquier tipo de modificación a la estructura del inmueble, así como también tiene la obligación de permitir al arrendador, mandatarios o personas autorizadas el acceso al inmueble al menos una vez cada seis (06) meses para constatar el estado físico de mantenimiento y conservación del mismo, siendo esta una de las cláusulas que sistemáticamente se ha venido violando por parte de la sociedad mercantil arrendataria, pues sus directores, se niegan rotundamente a permitirles el acceso al inmueble alegando que no existe nada que constatar en el interior, y que el mismo se encuentra en perfecto estado de mantenimiento y conservación, igualmente han mancillado la aludida cláusula contractual al realizar modificaciones significativas en la estructura del inmueble, y todo ello sin que medie autorización expresa por parte del arrendador. Que, es en atención a ello, que solicitan que se declare la procedencia del desalojo conforme al incumplimiento de la cláusula antes citada, en concatenación con lo establecido en el Literal "C" del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial Finalmente, alegaron que procedió en este acto a demandar como en efecto lo hace, el desalojo de la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA, 2004, C.A., del inmueble objeto del presente litigio y sea entregado al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, totalmente libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibió. Contestación: Mediante escrito de fecha 16 de octubre de 2024, la representación judicial de la parte demandada convino, en los siguientes hechos: • Que en fecha viernes 06 de abril de 2018, se firmara por ante Notario Público, un contrato de "arrendamiento de local comercial", con un término de un (1) año, comenzando el 01 de abril de 2018, hasta el 01 de abril de 2019, y que dicho contrato se firmó a tiempo determinado, con posibilidad de prórroga que debían hacerse por documento público o autentico, tal y como lo señaló la parte demandante, y cuyo documento consignó como documento fundamental de la demanda. • Que en fecha viernes 15 de marzo de 2019, se firmara por documento privado, un acuerdo de prórroga del contrato de arrendamiento ut supra identificado, (15 días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento), para con un término de un (1) año más, comenzando el 01 de abril de 2019, hasta el 01 de abril de 2020. Posteriormente, negó, rechazó y contradijo, los siguientes hechos: • Que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento al que se refiere la demanda, sea a Tiempo determinado, tal y como lo indica la demandante en su escrito libelar, ya que, si bien es cierto se firmó contrato a tiempo determinado, el mismo se indeterminó. • Que la empresa demandada, haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el Artículo 40, literal "C", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, especialmente, que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. • Que la demandada, haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el Artículo 40, literal "G", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a que, el contrato suscrito haya vencido. • Que la empresa demandada, haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el Artículo 40 literal "I", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a que, ha incumplido las obligaciones que le corresponden conforme al contrato. • Que la empresa demandada haya acordado de manera verbal, prórroga para el tiempo 01/04/2020 - 01/04/2021, por el Decreto de pandemia Covid-19, en marzo de 2020, y a la vez, que dicho acuerdo verbal, fue por buena relación ente arrendador y arrendatario, tal y como lo indica el demandante. • Que la empresa demandada haya acordado de manera verbal, prórroga para el tiempo 01/04/2021 – 01/04/2022, porque supuestamente ellos (arrendador y arrendatario) se confiaron en la buena relación, tal y como lo indica el demandante. • Que la empresa demandada haya acordado de manera verbal, prórroga para el tiempo 01/04/2022 - 01/04/2023, porque supuestamente ellos (arrendador y arrendatario) son amigos y mantienen una relación buena, tal y como lo indica el demandante. • Que en fecha 10 de marzo de 2023, el arrendador haya presentado documento alguno a la empresa demandada, donde supuestamente lo invitaba a una nueva prórroga. • Que se abriera ope legis una prórroga legal por un año desde el 01/04/2023 hasta el 01/04/2024. No podía abrirse dicha prórroga por razones de indeterminación de contrato. • Que como dice el arrendador demandante, que al no haber ningún tipo de comunicación entre arrendador y arrendatario, se entendiera terminada la relación arrendaticia, y comenzara a correr ope legis la prórroga legal, que, por mantenerse una relación de 4 años, correspondía un año, desde el 01 de abril de 2022 al 01 de abril de 2023. Además, alegó que esto contradice lo que el mismo arrendador demandante, dice anteriormente; primero dice que el contrato se termina en abril de 2023, y comienza la prórroga legal ope legis hasta abril de 2024; y luego dice, que el contrato termina en abril de 2022, y que la prórroga legal es de abril de 2022 a abril de 2023. • Que el 01 de abril de 2022, ambas partes de común y mutuo acuerdo hayan pactado un canon de arrendamiento variable, anclado en el índice inflacionario mes a mes, ya que, además, tal situación viola la ley sobre la materia en su artículo 24, el cual dice "(...) la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año (...)". • Que la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., haya incumplido con sus obligaciones en la relación arrendaticia que mantiene con la parte actora, obligaciones éstas no determinadas por el demandante –según el dicho de la parte demandada-. • Que exista causa alguna, que dé fundamento a un desalojo del local arrendado por la empresa demandada • Que el arrendador demandante, ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, titular de la cédula de identidad número V- 11.159.866, sea propietario del inmueble arrendado y sobre el cual versa la pretensión de desalojo, por cuanto a tenor del artículo 6º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendador debe actuar con carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, lo que no sucede en este caso. Sostuvo además que, por desconocimiento sobre esta materia, los socios de la charcutería (parte demandada), le pagaron al ciudadano ANTONIO DA CORTE MENDES, (parte demandante, arrendador), una cantidad de cien mil dólares de los Estados Unidos de América ($100.000,00 USD), como "traspaso y venta de punto comercial, para acceder al arrendamiento formal. Vale decir, que el precio del inmueble ni medianamente, es la cantidad dada como "traspaso y venta de punto comercial", antes especificada, además de la ilegalidad de tal cobro por violación directa del artículo 15 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En relación a la tácita reconducción, continuó manifestando que la relación arrendaticia proviene desde el mes de abril de 2018, la cual fue otorgada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, antes identificado, mediante contrato de arrendamiento autentico que se anexó marcado "B", con la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., antes identificada, cuyo objeto de arrendamiento es un local comercial del cual dice ser propietario, distinguido con el número 36, ubicado en la Calle Real de la parroquia La Vega, municipio Libertador del Distrito Capital. Señaló, que dicho contrato de arrendamiento fue autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06 de abril de 2018, bajo el número 59, tomo 93. La vigencia del contrato ut supra identificado fue desde el 01º de abril de 2018 al 01º de abril de 2019, tal y como lo indica la cláusula cuarta del contrato. Que por lo anterior, se puede entender que originalmente, el contrato se firmó a tiempo determinado, que hubo una prórroga contractual escrita en documento privado, todo de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta, referente al término y la prórroga, antes transcrita. Arguyó, que consta de contrato de arrendamiento entregado a autos por la parte actora (contrato de arrendamiento consignado por la parte actora y que marcó con la letra "B", contenido en los folios 17 al 20 del expediente), y que esa parte demandada, anexa también marcado "B", que aparte de la vigencia del contrato (01/04/2018 2 al 01/04/2019), quedó claro que: "(...) Llegado el término del presente contrato, las partes podrán prorrogarlo por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula, con las mismas condiciones, lo que deberán hacer por documento privado o auténtico, impreso en dos (2) ejemplares del mismo tenor, al menos 15 días, antes del vencimiento del contrato (...)", por lo que la prórroga no es automática, sino tenía que mediar un acuerdo por documento privado o autentico, lo que efectivamente pasó en esa oportunidad, 15 de marzo de 2019. Que en este sentido, las partes acordaron una prórroga por documento privado en fecha 15 de marzo de 2019, que la parte actora consignó, marcó con la letra "C", contenido en los folios 21 al folio 22 del expediente, y que consignó la parte demandada también marcado "C". En la cual se convino lo siguiente: “PARTICULAR UNO: De la relación anterior y su naturaleza jurídica: En contrato de arrendamiento autenticado, las partes hoy firmantes, firmaron y acordaron contrato de arrendamiento sobre un local comercial claramente identificado en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06 de abril de 2018, el cual quedó anotado bajo el N°59, Tomo 93, folios 191 al 194. El término de arrendamiento fue de un año contado a partir del 01 de abril de 2018, venciendo el mismo el 01 de abril de 2019, con posibilidad de Prórroga y sin perder su naturaleza de contrato a tiempo fijo y determinado. El inmueble arrendado es: Un (1) local (...) PARTICULAR DOS: Resumen de prórroga, actualización y modificación de otras Cláusulas: Estando en la oportunidad acordada, las partes otorgantes convinimos la prórroga del contrato de arrendamiento por un (1) año más, actualizamos el monto del canon de arrendamiento de conformidad al artículo 32, numeral 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, publicado en la Gaceta Oficial N°40.418, de la República Bolivariana de Venezuela, y queda modificada la cláusula TERCERA y QUINTA, en los términos siguientes: TERCERA: CANON DE ARRENDAMIENTO: La pensión de arrendamiento es la cantidad de UN MILLON CIEN MIL DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs.1.100.000,00). Pago mensual que "LA ARRENDATARIA", se obliga a pagar a EL ARRENDADOR en la dirección de ésta la cual declara conocer y que se transcribe como el lugar de las notificaciones. El canon de arrendamiento deberá ser pagado por "LA ARRENDATARIA", por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días siguientes al comienzo de cada mes de arrendamiento depositado en cuenta bancaria a nombre de EL ARRENDADOR, cuenta Nro. 0114.0157.10.1570022004, del Banco Bancaribe C.A., cuyo titular es Antonio Ignacio Da Corte Mendes, titular de la cedula Nro.V.-11.159.866. Si se llegaré a prorrogar este contrato voluntariamente o por prórroga legal, dicho canon de arrendamiento sufrirá una actualización de conformidad con lo expresado en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, antes identificado. PRORROGA: Ambas partes podrán acordar, por escrito privado o autentico, impreso en dos (2) ejemplares idénticos, y en un lapso no menor de quince (15) días continuos antes del vencimiento del contrato o de la prórroga, prorrogar el presente contrato de arrendamiento por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula; pero queda entendido que el contrato no pierde su naturaleza de contrato a tiempo fijo y determinado; la prórroga surtirá los efectos previstos el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, antes identificado. En cualquier caso, de entrega del inmueble antes del vencimiento del contrato "LA ARRENDATARIA", deberá pagar los meses de arrendamiento aún no vencidos, no entendiéndose esto como una penalidad, salvo acuerdo. Ambas partes manifiestan su conformidad con la actualización, modificación y adaptación a la ley claramente expresado en esta escritura. Queda entendido que las cláusulas no modificadas del contrato original de arrendamiento quedan vigentes, aclarando, además, la naturaleza jurídica de contrato a tiempo determinado”. (Resaltado y subrayado de la cita). Alegó pues, que del respectivo documento privado de prórroga, se puede observar lo siguiente: i) prórroga del contrato de arrendamiento por un (1) año más-, es decir, el contrato originario fue desde el 01/04/2018 al 01/04/2019, y se prorrogó desde el 01/04/2019 al 01/04/2020; ii) actualizaron el monto del canon de arrendamiento-, es decir, se actualiza el monto del canon, a la cantidad de un millon cien mil de bolivares con 00/100 (Bs.1.100.000,00); у, iii) PRÓRROGA: Ambas partes podrán acordar, por escrito privado o autentico, impreso en dos (2) ejemplares idénticos, y en un lapso no menor de quince (15) días continuos antes del vencimiento del contrato o de la prórroga, prorrogar el presente contrato de arrendamiento por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula-, y con éste texto o acuerdo, quedó claro que podrían haber próximas prórrogas, siempre y cuando se acordaran por escrito o documento auténtico, y en un lapso no menor a 15 días antes del vencimiento, que en ese caso, era el 01 de abril de 2020. Pero no hubo más prorroga convencional. Adujo, que llegado el día 01º de abril de 2020, al contrario de lo que dice el demandante, en cuanto a acuerdos verbales por amiguismo, etc., no hubo prórroga y comenzó a correr de pleno derecho o por ministerio de la ley (Ope Legis), la prórroga legal, que para el caso es de 1 año, por cuanto la relación arrendaticia era mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años. Que, el contrato comenzó el 01º de abril de 2018 al 01º de abril de 2019, con una única prórroga desde el 01º de abril de 2019, al 01º de abril de 2020, con una duración total de dos (2) años exactos; momento en el cual, no hubo más prórrogas, y operó de pleno derecho la prórroga legal de un (1) año, de acuerdo al artículo ut supra descrito, venciéndose la misma el día 01 de abril de 2021, momento en el cual, el arrendatario siguió pagando cánones de arrendamiento y en posesión del inmueble, dando uso y goce al local arrendado; y el arrendador "propietario", siguió exigiendo, cobrando y disponiendo del abono o pago de alquileres, por lo que, de acuerdo a este hecho, ha pasado desde el 01 de abril de 2021, hasta el 06 de junio de 2024, día en que el arrendador demanda, más de 3 años, y de conformidad al artículo 1.600 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.614 eiudem, operó la tácita reconducción. Que, por los argumentos de hecho narrados, probados en documentos anexos por la misma parte actora, y el derecho expresado claramente se concluye, la tácita reconducción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06 de abril de 2018, anotado bajo el número 59, tomo 93, y su prórroga escrita en documento privado de fecha 15 de marzo de 2019, de tal manera, que la naturaleza jurídica del contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que no puede ser declarado con lugar, un desalojo por supuesto contrato vencido. Agregó, una denuncia por la violación del derecho a la defensa de la parte demandada, al no poder dilucidar, interpretar y entender la verdadera pretensión del demandante, pues, no relaciona los hechos con el derecho alegado ni expresa el silogismo jurídico para entender la pretensión, -según el dicho del apoderado judicial de la parte demanda- por lo que tal forma de demandar, viola el derecho a la defensa y el debido proceso contenido en el artículo 49.1 de la Constitución Nacional, pues, es imposible entender claramente, cuales hechos están relacionados con la pretensión, lo que nos puede llevar a errores. Manifestó, que al revisar el escrito de demanda en el folio 11, reverso, de los autos observan el Capítulo IV, DEL PETITORIO, solamente indica como pedimento el desalojo del inmueble, sin indicar detalladamente su pretensión, lo que evidentemente los pone a hacer un esfuerzo al tener que interpretar el contenido íntegro de la pretensión, observando en el folio 11, anverso, Capitulo III, DE LAS PERTINENTES CONCLUSIONES, Nº 2, donde dice que la acción de desalojo se fundamenta en tres (3) causales, concurrentes a saber a) El vencimiento de término; b) La falta de pago; y, c) La modificación de la estructura del inmueble, pero NO detalla en el libelo, de manera precisa, contradiciéndose en el término del contrato y la apertura de la supuesta prórroga legal; tampoco detalla la supuesta falta de pago, ni cánones adeudados, o meses en mora, así mismo, con la supuesta modificación de la estructura por la construcción de una oficina, pues, no expresa las circunstancias de modo, lugar y tiempo. En relación a la actualización de los cánones de arrendamiento, arguyó en relación a la falta de pago alegada por el demandante, que en fecha 06 de abril de 2018, la sociedad mercantil, firma contrato de arrendamiento con el hoy demandante; en ese momento, 06 de abril de 2018, pactando un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.40.000.000,00, que para la fecha 01/10/2021, después de dos reconversiones, donde se restan 5 y 6 ceros respectivamente, a la moneda, el canon debía haber quedado en Bs.0,00040. (Ver cláusula Tercera, folio 18, reverso del contrato contenido en autos aportado por la parte demandante). Que, el ciudadano ANTONIO DA CORTE MENDES, parte actora y arrendador demandante, siempre ha tenido una actitud hostil, de enemigo y discrepante, no permitiendo el Uso y Goce Pacífico del inmueble al arrendatario en franca violación del artículo 10 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Requiriendo todos los meses, de aumentos, y la demandada ha sido permisible, en aras de evitar problemas de estrés, disputas, altercados, con el actual demandante, y que le generan problemas de salud y con la clientela; todo ha sido en franca violación del artículo 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En relación a los pagos de cánones de arrendamiento, a fin de demostrar la solvencia que tiene la sociedad mercantil demandada, anexó un cuadro denominado NRO. 1, en el que expuso mes a mes, los pagos de cánones de arrendamiento, efectuados por CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., con RIF.: J-40655511-5, titular emisor del pago o transferencia, desde abril de 2023, fecha en que se debe actualizar el canon de arrendamiento, tomando en cuenta que debe hacerse una vez al año, de conformidad al artículo 24 de la ley sobre la materia, identificando además con letra y número, el anexo de cada comprobante, el mes de pago que en los meses de abril y julio de 2023, se pagó el canon en dos partes por dos bancos distintos, pero a tiempo, la fecha de transferencia, el banco emisor o pagador, el número de cuenta de donde sale la transferencia, el RIF y nombre del titular emisor, el número de referencia de la transferencia, y el monto en bolívares, además, la cuenta receptora siempre fue 0114-0157-10-1570022004, del Banco Bancaribe, C.A., Banco Universal, cuyo titular es ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, titular de la cédula de identidad número V-11.159.866; del cual se puede apreciar que, desde antes de abril de 2024, se pagaron montos distintos, mes a mes, pues, el canon iba in creciendo ya que el arrendador, todos los meses les aplicaba la inflación según a su decir, de manera tal que, se fue subiendo por exigencias del arrendador y en franca violación del contrato. Que, no fue hasta abril de 2024, cuando asesorados, pidieron a un experto contable, el ciudadano Henry Rodríguez Carrera, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad número V-6.004.225., economista, inscrito en el Colegio de Economistas del Dto. Capital y Edo. Bolivariano de Miranda bajo los N-3.947, calculara la indexación del canon de arrendamiento, en aplicación del artículo 33 de la ley de arrendamiento para locales de uso comercial, lo cual se concretó en indexar de acuerdo al precitado artículo, la cantidad de Bs.1.100.000,00, monto acordado en la prórroga del año 2019, que debía indexarse: Desde el 01/04/2019 al 01/04/2020; luego, desde el 01/04/2020 al 01/04/2021; luego, desde el 01/04/2021 al 01/04/2022; luego, desde el 01/04/2022 al 01/04/2023 y, finalmente, desde el 01/04/2023 hasta el 01/04/2024. Para así obtener el canon indexado a la fecha 01/04/2024, a pagar en el término de 01/04/2024 a 31/03/2025, lo que actualmente vienen haciendo, pues, de acuerdo al artículo 24 de la Ley de Arrendamientos comerciales, los aumentos o actualización son y deben ser anuales. Que por lo tanto, tomando en cuenta que la modificación o aumento de canon debía ser los meses de abril de cada año, así como también, la hostilidad del arrendador, por la cual, era imposible la comunicación, en ese particular, concretaron con el experto contable, información documental, acerca de contrato de arrendamiento. Comparando el mes de abril/2023 con abril/2024, el aumento del canon fue de 22,15%, es decir, cualquier afirmación de falta de pago por parte del arrendador, es falsa y temeraria, que, además no determina el demandante, cual es la supuesta falta de pago. Simplemente, para darle cumplimiento al contrato en cuanto a la actualización anual del canon, solicitaron los servicios de un especialista colegiado para dar actualización a los cánones de arrendamiento de acuerdo al contrato y la ley. Reconvención: La representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte demandante, de conformidad a lo previsto en el artículo 365 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 3 y 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 6, 1.142 y 1.148 del Código Civil. Indicó, que el arrendador demandante ha tenido el desatino o tal vez la temeridad, de demandar a la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., teniendo como fundamento el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que exige palmariamente, en su artículo 6º, que el arrendador debe ser propietario, administrador o gestor. Arguyó, que la única referencia de propiedad que hace el arrendador, hoy reconvenido, se puede ver en los folios 17 al 20 del expediente, específicamente en el folio 18, líneas 25 en adelante, donde dice: (...) La propiedad de este inmueble a favor de EL ARRENDADOR, consta por haberlo adquirido de Manuel Santos Do Nacimiento, en fecha 28 de marzo de 2000, documentos éstos contenidos en Titulo Supletorio a mi favor, dado con lugar en el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre de 2014 (...); pero no consignó con la demanda, tal documento, que a la vez, no es un documento que satisfaga o que demuestre la propiedad del inmueble arrendado. Que, sobre el titulo supletorio, primeramente, no se encuentran en autos tal título supletorio expedido por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre de 2014. No obstante, estos documentos no son títulos de propiedad de conformidad al Código Civil; de hecho, su naturaleza jurídica para ese jurista (el suscrito), es que, el titulo supletorio es una prueba, y como prueba, está sometida al contradictorio, al control de la prueba, al derecho a la defensa. Agregó, que el Tribunal Supremo de Justicia, estableció que, el título supletorio no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad y citó un extracto del fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., de la Sala Político Administrativa. Que, originalmente la sociedad mercantil demandada celebró contrato de arrendamiento con el hoy reconvenido, por considerarlo propietario del inmueble arrendado, según la buena fe que debe regir la conducta de los contratantes, por lo que resultó viciado el consentimiento otorgado al contratar, que implica ser un vicio que acarrea la nulidad del mismo. Adujo, que un contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial donde el arrendador no es propietario resulta a todas luces nulo, por cuanto de acuerdo a la norma del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento, sólo el propietario, administrador o gestor del mismo, son los legitimados para dar en arrendamiento los inmuebles destinados al comercio. Estas normas son de orden público e irrenunciable, que el Estado ha dictado en protección de esos intereses de los arrendatarios, que no pueden ser enervados por los intereses particulares de los arrendadores, so pena de su nulidad. Que, en conclusión el actor, reconvenido no es propietario ni poseedor del terreno, ni de las bienhechurías arrendadas, pues de acuerdo a los hechos narrados y documentos aportados, la posesión sobre el terreno y local sobre él construido, la ejerce la CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., directamente desde el 01 de abril de 2018. Contestación a la reconvención: En la oportunidad legal respectiva, la representación judicial de la parte accionante reconvenida, negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus puntos, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención planteada. Alegaron, que no comprenden que la demandada-reconviniente fundamente su pretensión en los artículos 1142 y 1148 del Código Civil, cuyo supuesto de hecho abstracto se refiere a la causal de nulidad referida al vicio del consentimiento, cuando no hubo vicio alguno que afecte la validez y eficacia jurídica de los contratos total o parcialmente, por cuanto fueron suscritos libres de coacción y apremio, sin que haya mediado mala fe o error. Que no es casualidad y tampoco azar, que el abogado Argenis Guerra, quien fue el profesional del derecho que asistió al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, y redactó documentos directamente relacionados con este arrendamiento y, que además fue el administrador de dicho local comercial arrendado, sea el socio de quien hoy es el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, por lo que se preguntan “¿si estamos en presencia de alguna colusión o mala fe o fraude procesal?”. Arguyeron, que el presente juicio es instaurado ante la negativa del arrendatario de entregar materialmente el bien arrendado, relación arrendaticia a tiempo determinado; que, nunca existió la voluntad en las partes Contratantes de la renovación automática por periodos igual o novación o tácita reconducción, todo lo contrario la rechazaron expresamente. Adujeron, que el bien inmueble propiedad del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, y del que al parecer quiere apropiarse ilícitamente la demandada-reconviniente, al reclamar tutela jurisdiccional de su pretensión de nulidad de los contratos de arrendamiento, temerariamente en este mismo proceso, jamás será suyo, al contrario la demandada-reconviniente está obligada a devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió en arrendamiento, pero a pesar de que durante más de dos (2) años se ha exigido su entrega la demandada-reconviniente no lo hace de buena fe, lo que ha hecho que el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, haya tenido que acudir ante instancias judiciales para reclamar del Estado protección de sus derechos fundamentales ante la negativa del arrendador de devolver la cosa alquilada. Añadieron, que la reconvención propuesta justifica este mal proceder y que el arrendatario se comporte como un poseedor legítimo y desconozca el dominio del demandante sobre el local comercial, al realizar cambios estructurales, construcciones y abrir paredes sin la expresa autorización del arrendador, pues no le reconoce derecho de propiedad alguno. Alegaron, que el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, se encuentra privado ilegítimamente de su derecho de propiedad, ha sido maltratada su dignidad humana y el derecho de ser propietario de un inmueble en el que ha invertido buena parte de su capital y de sus años. Adujeron, que es un hecho reconocido por la parte demandada-reconviniente, que al momento de suscribir el contrato de arrendamiento el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, presentó título supletorio a su favor autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06 de abril de 2018, quedando anotado bajo el número 59, tomo 93, de los libros de autenticaciones llevados por el organismo in comento, y el título supletorio emanado del Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signado con el número de asunto: AP31-S-2014-007503. Que, también es un hecho reconocido por la parte demandada-reconviniente que el demandante es el propietario del bien inmueble arrendado, su reconocimiento no solo lo expresó libre de coacción y apremio sin que mediara error de hecho alguno en el momento de haber firmado el Contrato de arrendamiento en la Notaría identificada ut supra sino que además pagó las pensiones de arrendamiento acordadas durante la vigencia del Contrato, no hubo vicio del consentimiento alguno. Alegaron, que en este mismo proceso y tampoco en el anterior que por notoriedad judicial es un referente importante, la parte demandada no cuestionó la cualidad procesal activa del actor, al punto que no opuso cuestiones previas o defensas de fondo sobre la falta de cualidad procesal activa para resistir la pretensión del demandante, tratándose además de un requisito esencial para la eficacia y validez del juicio de marras. Continuaron manifestando, que el primear acto de verificación de la relación material lo llevó a cabo el Notario Público ante quien se consignaron documentos y se identificaron las partes de la relación arrendaticia, sin lo cual no hubiese sido tramitado ante la oficina del sistema registral dicho documento autenticado. El segundo, ante instancia judicial con el mismo objeto de este proceso, la entrega material del bien inmueble arrendado, tramitado ante el Juzgado Primero de Municipio y continuado ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en ninguno hubo cuestionamiento alguno sobre la cualidad procesal activa y en definitiva sobre la propiedad, aunque haya sido desestimada la acción por inepta acumulación. Agregaron, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en uso de sus facultades en sentencia que citaron, interpretó que el título supletorio otorga el derecho de propiedad sobre las bienhechurías y respecto del terreno la posesión que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se encuentran construidas. Y que además es un hecho notorio judicial que en el cuerpo del título supletorio corre inserto documento de venta autenticado que acredita al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, como propietario de las bienhechurías que fueron mejoradas por él mismo y que constituyen el objeto de la relación material arrendaticia y no deja lugar a dudas sobre su cualidad. Y que, como quiera que lo que fuera arrendado a la parte demandada- reconviniente fue el local comercial, relación material sobre la que versa el objeto de este proceso judicial, el demandante tiene no solo cualidad procesal activa sino que además es el legítimo propietario del local arrendado, cuya titularidad descansa precisamente en el carácter de documento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, que tiene el título supletorio, pero además porque en el presente proceso no reclama propiedad sobre las bienhechurías la parte demandada-reconviniente. Argumentaron, que el demandante reconvenido, también es propietario del terreno sobre el cual está construido el local comercial, cualidad que se desprende del documento público registrado en fecha 28-09-18 a la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el número 2018.793, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el número 216.1.1.15.10791y correspondiente al libro de folio real del año 2018. Adujeron, que el objeto de la presente pretensión, es la entrega material del bien inmueble que le arrendó el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, a la parte demandada-reconviniente, que es de su propiedad y que constitucionalmente este derecho fundamental se encuentra reconocido en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que su pretensión es legítima y también es legal, toda vez que ante el hecho fáctico de la negativa a entregar el bien inmueble arrendado en forma voluntaria durante dos años por parte de la demandada- reconviniente, bien objeto del negocio jurídico y de este proceso judicial el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, prevé el trámite de esta pretensión por las reglas establecidas en ella y en el Código de Procedimiento Civil. Por último, por las razones de hecho y de derecho antes expuestas solicitaron se declare sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, legítimo propietario del bien inmueble arrendado a la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., suficientemente identificada en autos, al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, identificado ut supra y se condene en costas a la parte que demandada-reconviniente. -III- PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Demandante reconvenido: Conjuntamente con su escrito libelar y escrito de contestación a la reconvención, la representación judicial de la parte actora consignó las siguientes documentales: 1. Marcado con la letra “A”, adjunto al escrito libelar, cursante a los folios del catorce (14) al folio dieciséis (16) ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, copia certificada del instrumento poder conferido por el ciudadano DA CORTE MENDES ANTONIO IGNACIO, titular de la cédula de identidad N° V-11.159.866, al abogado DAMIAN SIMON YEPEZ BORGES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 91.040, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuadragésima Segunda de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de agosto de 2023, bajo el N° 3, Tomo 5, Folios del 8 al 10, de los libros respectivos llevados por esa Notaría, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la facultad con la que actúa el mencionado abogado. Así se decide. 2. Marcada con la letra “B”, adjunto al escrito libelar, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios del dieciocho (18) al folio veinte (20) ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Trigésima Cuarta del municipio Libertador de Caracas, Distrito Capital, celebrado en fecha 06 de abril de 2018, bajo el número 59, tomo 93, folio 191, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, entre el ciudadano DA CORTE MENDES ANTONIO IGNACIO, titular de la cédula de identidad número V-11.159.866, y la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VÍVERES LA VEGA C.A., representada por su director, ciudadano Jose Reis De Abreu, de nacionalidad portuguesa y titular de la cédula de identidad N° E-81.886.422. A dicha documental se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria; evidenciando la existencia del vínculo jurídico, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble, aceptado como propiedad de la arrendadora, constituido por un inmueble constituido por un (1) local comercial de su propiedad distinguido con el N° 36, ubicado en la calle Real de la Parroquia La Vega, municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, queda demostrado que las partes convinieron en la cláusula cuarta del referido contrato, que la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 01-abril-2018 y con vencimiento el día 01-abril-2019, y que al vencimiento de éste, las partes podrán prorrogarlo por un término igual, menor o mayor al término establecido, por las mismas condiciones, lo que deberán hacer por documento privado o auténtico, al menos quince 15 días, antes del vencimiento del contrato. Así se establece. 3. Marcada con la letra “C”, adjunto al escrito libelar, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios veintiuno (21) y veintidós (22) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática del documento privado denominado prorroga del arrendamiento, suscrito por las partes en fecha 15 de marzo de 2019. Documento este que no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte contraria, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando el convenio entre las partes para prorrogar la relación arrendaticia por un año más, contado a partir del día 01º de abril de 2019, hasta el 01º de abril de 2020, así como que el mismo fue suscrito antes del vencimiento del primigenio contrato de arrendamiento. Así se establece. 4. Marcadas con las letras “D”, “E”, “F” e “I”, adjunto al escrito libelar, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios veintitrés (23) al folio veinticinco (25) ambos inclusive, y veintinueve (29) de la primera pieza del presente expediente, impresión de estado de cuenta correspondiente a los meses de abril de 2020, abril de 2021, abril de 2022 y enero de 2024, de la cuenta corriente N° 0114-0157-10-1570022004, a nombre del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES. Al respecto, de una revisión de la impresión de los estados de cuenta antes mencionados, se desprende que al ser pruebas denominadas tarjas, éstas constituyen medios de pruebas que deben ser ratificados mediante la prueba de informes, conforme lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, se le otorgará valor probatorio en la prueba de informes; así se establece. 5. Marcada con la letra “G”, adjunto al escrito libelar, ratificado en fase probatoria, cursante al folio veintiséis (26) de la primera pieza del presente expediente, original de notificación de prórroga de contrato, de fecha 10 de marzo del 2023, suscrita y firmada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, en su condición de arrendador, mediante la cual manifestó su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento por un (01) año; probanza, que no se encuentra firmada por la arrendataria. Al respecto, visto que en la contestación a la demanda (oportunidad legal correspondiente), dicha documental fue objeto de impugnación por parte del demandado, y la misma no fue reforzada por su promovente con otros medios probatorios, SE DESECHA la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 6. Marcada con la letra “H”, adjunto al escrito libelar, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios veintisiete (27) y veintiocho (28),de la primera pieza del presente expediente, original de Informe de Experticia, practicada por la Lcda. María Longart, en su condición de Contador Público Colegiado bajo el N° 42.617.Al respecto, por cuanto se observa que dicho elemento probatorio es un documento privado emanado de un tercero, el cual no fue ratificado en juicio a través de una prueba testimonial, SE DESECHA la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 7. Cursante a los folios del treinta y ocho (38) al folio cuarenta y siete (47), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, copias simples del Registro Mercantil de la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2004, bajo el N° 67, Tomo 393-A-VII, a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni tachadas por la parte contraria, siendo que dicha sociedad mercantil se observa constituida y representada por sus directores, ciudadanos José Reis de Abreu y Rafael Vicente Andrade, de nacionalidad portugués y venezolano, titulares de las cédulas de identidad N° E-81.886.422 y V-8.491.719, respectivamente. Así se establece. 8. Marcada con la letra “A”, adjunto al escrito de contestación a la reconvención propuesta, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios ciento cincuenta y nueve (159) al folio ciento ochenta y dos (182), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática del título supletorio emanado del Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signado con el número de asunto: AP31-S-2014-007503 y evacuado en fecha 06 de noviembre de 2014, a favor del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, no obstante, los testigos que en él testificaron no comparecieron a juicio a ratificar sus declaraciones, por lo que la prueba promovida en esos términos se desecha por resultar manifiestamente ilegal. Así se decide. 9. Marcada con la letra “B”, adjunto al escrito de contestación a la reconvención propuesta, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios ciento ochenta y tres (183) al folio ciento ochenta y seis (186), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de instrumento protocolizado en fecha 28 de septiembre de 2018, ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del municipio Libertador, del Distrito Capital, inserto bajo el N° 2018-793, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.15.10791, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, en el cual se evidencia que la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, dio en venta al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE, una parcela de terreno, ubicada en el sector Casco Central, Calle San José entre Calle 1era transversal. Al respecto, quien aquí decide observa que el citado instrumento no fue desconocido ni fue objeto de tacha por la parte demandada, y por constituir documentos administrativos emanados de entes gubernamentales, lo cual le otorgan carácter de documentos públicos, surten pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia queda demostrada, la propiedad del terreno en el cual se encuentra la bienhechuría objeto de litigio. Y así se declara. 10. Promovió inspección judicial, realizada en el local comercial identificado con el N° 36, ubicado en la Calle Real de la Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de Acta de fecha 30 de enero de 2025, cursante a los folios doscientos cincuenta (250) al folio doscientos cincuenta y dos (252), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente. En la respectiva inspección se dejó constancia que el ciudadano JOSE REIS DE ABREU, titular de la cédula de identidad N° E-81.886.422, permitió el acceso al Tribunal al Interior del inmueble. Que al momento de la inspección se encontraban en el local los ciudadanos Lisbeth Marisol Do Santos Villagómez, CI: V-12.401.307, Héctor Mauricio Do Santos Villagómez CI: V-16.474.652, José Laurindo De Freitas Texeira, CI: E-81.461.586, Héctor José Reis Do Santos, CI: V-26.272.766, Joselis Del Carmen Vivas Mirele CI: V-29.608.964, José Miguel Pimentel Vargas, CI: V-16.707.695, Junior Alexander Reis Do Santos, CI: V-27.916.039, Héctor David Conforme Perales, CI: V-19.205.886, Carlos José Moracaima Espinoza, CI: V-22.704.157, y RoinerUziel Jaramillo Valera, CI: V-29.700.334. Que en la planta baja las condiciones del inmueble tanto de mantenimiento y conservación paredes y techo, se encuentran en buen estado, y en el Primer Piso se pudo observar que el mismo funciona como depósito. Que en cuanto al piso es de cemento en buenos condicione, al igual que las paredes, sin embargo, los techos presentan aberturas en algunas áreas del local. Que en Planta Baja en la pared que colinda con el inmueble contiguo existe una media puerta de metal corrediza que da acceso a ese inmueble.Que efectivamente en el local objeto de la inspección existen tuberías y cableado por el exterior del total de la infraestructura. Que la distribución que se observa en el local de PB no son exactos al título supletorio mencionado en el particular sexto. Que en el inmueble existen dos oficinas una ubicada en PB y una ubicada en piso 1, las cuales no se encuentran mencionadas dentro del Título Supletorio. Que como lo expresa el Título Supletorio en el Primer Piso existen dos (2) baños. Respecto a lo anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, y 507 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga valor probatorio a dicha inspección judicial. Así queda establecido. 11. Promovió prueba de informes, la cual fue debidamente admitida y evacuada en la oportunidad correspondiente dirigida al Banco del Caribe, con la cual se requirió la siguiente información: 1) Depósitos o el estado de cuenta de los días 08 de abril de 2019, 13 de abril de 2020, 07 de abril de 2021, 11 de abril de 2022 y 04 de abril de 2023 y, depósitos a partir del mes de abril de 2023, hasta la presente fecha en los primeros cinco días de cada mes, de la cuenta código cuenta cliente N° 0114-0157-10-1570022004, perteneciente al CIUDADANO ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, titular de la cédula de identidad N° V-11.159.866; 2) De qué cuenta o quien realizó los depósitos a favor de dicho ciudadano y el monto o cantidades de dinero depositadas, en las fechas antes mencionadas. Constata esta Alzada que en fecha 02 de mayo de 2025, la entidad bancaria Bancaribe, remitió oficio s/n, mediante el cual señaló las transferencias entrantes a la cuenta ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, correspondiente al mes de abril de 2019 hasta el mes de marzo de 2025, evidenciándose de la misma que las documentales adjuntas al escrito libelar marcadas con las letras “D y E”, objeto de ratificación de la prueba de informes, no corresponden con la empresa demandada y/o representante legal de la misma, por lo que, esta Alzada DESECHA las mismas; mientras que la marcada con la letra “F”, sí fue pagado por la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., por lo que le se otorga pleno valor probatorio. En este estado, quien aquí juzga, partiendo en la premisa de que el derecho procesal venezolano, rige el principio de adquisición procesal y el principio de la comunidad de la prueba, según la cual la prueba una vez incorporada al expediente, pertenece al proceso y no a la parte que la promovió, una vez verificada las resultas de dicha prueba de informes, comprobó que la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., ha venido realizando el pago del canon de arrendamiento mensual en la cuenta del banco del arrendador, con variaciones respecto a los meses, quedando demostrado con ello su solvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento locativo. Así se decide. 12. Con respecto a la promoción de las testimoniales de los ciudadanos Juana Angelina Romero Blanco y Miguel Ángel Maiz, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.920.091 y V-6.329.389, respectivamente, las cuales fueron evacuadas al momento que se llevara a cabo la audiencia oral y pública, considera quien juzga, que las mismas son vagas e imprecisas, ya que no arrojan relevancia con respecto a la existencia, remoción, restructuración o disminución de las modificaciones demandadas en el presente juicio, por lo que SE DESECHAN las mismas. Así se decide.- Demandada reconviniente: 1. Marcadas con las letras “D-1 a la D-20” adjunto al escrito de contestación a la demanda, ratificado en fase probatoria, cursante a los folios del ciento siete (107) al folio ciento veintiséis (126), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, impresiones de comprobantes de transferencias por pagos de cánones de arrendamiento a la cuenta personal del ciudadano ANTONIO DA CORTE; al respecto, de una revisión de la impresión de las transferencias bancarias antes mencionadas, se desprende que al ser pruebas denominadas tarjas, éstas constituyen medios de pruebas que deben ser ratificados mediante la prueba de informes, conforme lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil,y al no ser promovidos en la oportunidad correspondiente, SE DESECHAN las mismas. Así se establece. 2. Marcado con la letra “E”, cursante a los folios ciento veintisiete (127) al folio ciento treinta (130), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de experticia privada, practicada por el ciudadano Henry Rodríguez Carrera, titular de la cédula de identidad N° V-6.004.225, en su condición de Economista, inscrito en el Colegio de Economistas bajo el N° 3.947. Al respecto, por cuanto se observa que dicho elemento probatorio es un documento privado emanado de un tercero, el cual no fue ratificado en juicio a través de una prueba testimonial, SEDESECHA la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 3. Marcado con la letra “F”, cursante a los folios del ciento treinta y uno (131) al folio ciento cuarenta y uno (141), ambos inclusive de la primera pieza del presente expediente, impresión de la sentencia de fecha 30 de abril de 2021, caso El Mesón de la Carne en Vara, C.A. contra Inversiones Santomera, C.A., expediente N° 2020-000115, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba; dicha probanza no fue expresamente desconocida, ni impugnada por la parte demandada en su oportunidad legal, por lo que este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se tiene como un hecho notorio judicial, en la cual se evidencia el criterio de la Sala de Casación Civil en relación a lo allí señalado. Así se decide. 4. Marcadas con las letras “A, B y C”, adjunto al escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios doscientos veintiocho (228) al folio doscientos treinta (230), ambos inclusive de la primera pieza del expediente, impresiones de transferencias bancarias del mes de octubre de 2024 al mes de diciembre de 2024, de la entidad bancaria BBVA Provincial, cuyo beneficiario es el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES; al respecto, de una revisión de la impresión de las transferencias bancarias antes mencionadas, se desprende que al ser pruebas denominadas tarjas, y se tiene como efectuados los depósitos allí señalados. Así se establece. -IV- DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Parte demandante reconvenida: Los representantes legales de la parte actora, invocando las facultades legales para presentar sus argumentos, estructuraron sus escritos con el propósito de demostrar la nulidad de la sentencia de primera instancia; afirmando que la única pretensión ha sido y es el desalojo de local de uso comercial, fundamentada en que el arrendatario incurrió en el incumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley y el contrato, conforme al literal "i" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Alegaron directamente, que el a quo incurrió en el primer caso de suposición falsa del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, lo que calificó como desviación ideológica intelectual. Sostuvieron, que el juez "desnaturalizó el sentido y alcance de las cláusulas del contrato y la prórroga contractual del año 2019", aplicando incorrectamente su facultad de interpretar contratos; citando jurisprudencias pacíficas que establecen que la interpretación de los contratos es soberanía de los jueces de instancia, salvo que se incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. Manifestaron, un "fuerte pesar, al ver la depauperación del sistema judicial venezolano", al señalar que el fallo del a quo era "totalmente desapegado de las normas sustantivas y procesales" y que se encontraba "totalmente apartada de la lógica propiamente dicha, así como de la lógica procesal y jurídica"; afirmando que al menos dos de las causales de acción "fueron válidamente demostradas o confesadas por la misma parte demandada". En este sentido, hicieron las siguientes alegaciones sobre el incumplimiento del arrendatario: 1) Reforma no autorizada: denunciaron el error en la apreciación de la prueba respecto a las reformas efectuadas sin consentimiento del arrendador, alegando que se había impuesto al actor una carga de la prueba imposible, al exigirle demostrar la fecha exacta de las reformas para dar por válida la causal, invirtiendo de manera injusta el peso probatorio, pues al arrendatario le correspondería demostrar su exención de responsabilidad y, 2) pago parcial del canon: Señalaron que la decisión del a quo incurrió en una "contradicción tan grande", mencionando el argumento de la defensa de la contraparte sobre la "supuesta indeterminación de los meses insolutos", pero a su vez, "señalando que la inconformidad que se denuncia viene desde el mes de enero del año 2024", lo cual desvirtuaba el argumento de indefensión para el demandado; además, refutaron la conclusión del juez, de que el arrendador no había solicitado el ajuste del canon ante la SUNDDE, por lo que, la defensa afirmó que esta obligación de gestionar el ajuste correspondía, en todo caso, a la parte demandada , y que el incumplimiento del contrato le abría al representado la vía para resarcir sus derechos. Parte demandada reconveniente: La defensa de la parte demandada, representada por los abogados Mauro José Guerra y Rubén Darío Pérez González, mediante escrito presentado en fecha 04 de agosto de 2025, señalaron que la controversia planteada en la causa consistió en tres (3) pretensiones: a) el desalojo por vencimiento del contrato (Literal "G"); b) el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento (Literal "I"), y c) el desalojo por supuestas reformas no autorizadas en la estructura del inmueble (Literal "C"), literales conforme a lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En cuanto al vencimiento del contrato (literal "g"), los representantes judiciales de la parte demandada, admitieron como ciertos los alegatos del demandante en cuanto a la duración inicial del contrato (01/04/2018 al 01/04/2019) y la primera prórroga escrita (01/04/2019 al 01/04/2020); sin embargo, la defensa negó los alegatos posteriores del demandante sobre los supuestos acuerdos verbales de prórroga para los períodos 2020-2021, 2021-2022 y 2022-2023. Argumentaron que, al haber sido negado el acuerdo verbal, el demandante debía probarlo conforme a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, además de que el contrato limitaba las prórrogas a "escrituras privadas o auténticas". Sostuvieron que, al finalizar la prórroga contractual el día 01 de abril de 2020, "NO hubo prórroga, y comenzó a correr de pleno derecho o por Ministerio de la ley (OpeLegis), la prórroga legal" de un (1) año, por cuanto la relación arrendaticia era mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, tal y como lo reconoció el a quo. Que, una vez vencida la prórroga legal el 01 de abril de 2021, y dado que el arrendatario "siguió pagando cánones de arrendamiento y en posesión del inmueble" y el arrendador "siguió exigiendo, cobrando y disponiendo del abono o pago de alquileres, sin hacer oposición", operó la tacita reconducción, en virtud que conforme al artículo 1.600 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.614 eiusdem, la tácita reconducción operó al transcurrir más de 3 años desde el vencimiento (01/04/2021) hasta la interposición de la demanda (06/06/2024), por lo que el contrato se considera a tiempo indeterminado , y no hay en consecuencia, vencimiento del contrato de arrendamiento. En cuanto a la falta de pago de cánones de arrendamiento (literal "i"), alegaron que el tribunal a quo declaró esta pretensión sin lugar la demanda, ya que la defensa afirmó que el demandante no emitió en el libelo de demanda qué cánones de arrendamiento están insolutos, ni las cantidades, ni el total, ni los intereses, tildando esta acción de ser una demanda sin pretensión que no puede prosperar. Que pese a no estar obligados, la parte demandada consignó una relación escrita y ordenada, junto a recibos de pagos (D-1 a D-20), los cuales "nunca fueron impugnados", lo que "quedó en evidencia lo temerario de esta denuncia por parte del arrendador". En cuanto a las reformas no autorizadas (literal "c"), afirmaron que el tribunal a quo también declaró esta reclamación sin lugar, ya que la defensa indicó que el único basamento documental de la parte actora era un título supletorio que data de 2014, cuatro (4) años posteriores a la suscripción del contrato; el cual se destacó que el título supletorio no está registrado en una oficina de registro público y no tiene efectos erga omnes. Que, como argumento principal en apoyo al fallo del a quo fue la falta de un punto de comparación fidedigno, la defensa argumentó que, debido a que el título supletorio era anterior a la firma del contrato (2018), no existe prueba alguna que permita conocer el estado del inmueble en el lapso comprendido entre 2014 y 2018, por lo que cualquier modificación en ese período no podía ser atribuida a la arrendataria, enfatizando que la carga de la prueba de que las reformas se hicieron durante la vigencia del contrato recaía "exclusivamente en la parte actora, y esta no la cumplió. Concluyeron, que el título supletorio es improcedente como prueba del estado físico del inmueble, pues su finalidad exclusiva es suplir la falta de un título de propiedad debidamente registrado"; por lo que el documento "no tiene valor probatorio alguno para demostrar la configuración arquitectónica, la distribución interna o el estado físico de un inmueble en una fecha determinada, siendo una falacia jurídica la pretensión de usarlo para tal fin. En tal sentido, la sentencia fue considerada irreprochable pues no se puede condenar por una supuesta modificación cuando no se ha podido probar ni el estado inicial del bien ni la fecha en que se realizaron tales cambios"; para finalmente, la parte demandada solicitar que se declare sin lugar la apelación propuesta por la actora y que se confirme la sentencia del tribunal a quo. Demandante reconvenida: Finalmente, en su escrito de observaciones, la representación judicial de la partea actora rebatió el informe presentado por la contraparte, reafirmando sus argumentos: Única Pretensión: niega la afirmación de la contraparte de que la causa consistía en tres pretensiones, insistiendo en que solo se trataba del desalojo de local de uso comercial fundamentada en varias causales del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. En cuanto a las cláusulas contractuales, hizo hincapié en que el incumplimiento abarcaba toda la cláusula tercera del contrato, que trata sobre la pensión de arrendamiento mensual, el monto, los ajustes y las notificaciones. En relación a las condiciones del inmueble, señaló la defensa recordó que en la cláusula sexta el arrendatario manifestó expresamente que recibió el inmueble en perfectas condiciones; además, en la cláusula primera se identificó claramente que era un (01) solo local comercial con dos plantas, sin existir disposición contractual que permitiera otorgar un local con acceso a otro que no era propiedad del representado, condición de vía de acceso que "quedó demostrada mediante inspección judicial". Dicho representante concluyó manifestando, que la impresionante falta de probidad de la defensa de la parte demandada e hizo un llamado para que esta alzada revocara la sentencia, recordando que el derecho de propiedad no ha sido abolido en nuestro ordenamiento jurídico. -IV- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Siendo la oportunidad para decidir, pasa este tribunal a hacerlo previas las siguientes consideraciones: Esta alzada recibió el presente expediente con motivo del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.159.866, asistido por la abogada Fanny Aracelis Narváez Pérez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 181.703, en contra del fallo proferido en fecha 12 de junio de este mismo año, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, contra la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., ambas suficientemente identificadas, e improcedente la pretensión de nulidad de contrato contenida en la reconvención propuesta por la parte demandada. Así, tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses. Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, ha señalado que el objeto principal de la apelación es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa). De igual manera, la misma sala, en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi MuttiRenuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “(…) Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar un fallo congruente con lo alegado y probado en autos, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo (…).” De conformidad con las jurisprudencias citadas, y siendo que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que esta juzgadora ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia. A tales fines, este juzgado superior considera importante realizar preliminarmente las siguientes consideraciones legales, jurisprudenciales y doctrinarias para determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción. En tal sentido tenemos que el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, le confiere el carácter de irrenunciables a los derechos establecidos en el mismo, por lo tanto son de orden público las disposiciones del referido Decreto Ley, al establecer textualmente: “Artículo 3.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”. Por su parte, la Sala de Casación Civil, en sentencia fechada el 7 de marzo de dos mil dos, en el expediente Nro. AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar: “(…) A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público. Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N 98-505, sentencia N 422, señaló: La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento. (Omissis) la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos (…)”. Con base en lo anterior, es obligatorio para el juez, en las causas tramitadas conforme a las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014, realizar el análisis correspondiente para determinar la procedencia de la vía escogida por la actora para lograr su pretensión. Así se decide. Ahora bien, se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda de desalojo, alegando la representación judicial de la parte actora, que la relación contractual comenzó formalmente el día 6 de abril de 2018, cuando firmaron un contrato por un período fijo de un (1) año, con el uso exclusivo para fines comerciales y este acuerdo inicial preveía que el plazo fijo podía prorrogarse mediante un documento suscrito por ambas partes con 15 días de antelación. Alegó, que la primera prórroga se concretó por escrito el 15 de marzo de 2019, extendiendo el contrato hasta el 1º de abril de 2020; sin embargo, a partir de 2020, la situación cambió drásticamente, debido al decreto de alarma por la pandemia de COVID-19, las partes no pudieron formalizar la segunda prórroga por escrito. Afirmó, que ambas partes, manteniendo buenas relaciones optaron por prórrogas verbales sucesivas de un año, adaptando el canon de arrendamiento anual para ajustarlo a la inflación, que esas prórrogas verbales extendieron la ocupación hasta el 1 de abril de 2023 y dado que la relación dura cuatro años con sus prórrogas, al vencer el término final (01/04/2022), comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año a favor del arrendatario, culminando ésta definitivamente el 1 de abril de 2023. Manifestó, que la armonía se rompió en marzo de 2023, cuando el arrendador solicitó formalizar una nueva prórroga, pero el arrendatario se negó a firmarla y, en consecuencia, a entregar el local comercial; además del vencimiento, el arrendador alegó otros graves incumplimientos de la empresa: 1) la falta de pago a partir de enero de 2024, la arrendataria, de manera unilateral y sin consentimiento, comenzó a depositar un canon de arrendamiento inferior al último monto acordado (Bs. 4.510), realizando un ajuste que el propietario no autorizó; y 2) la violación de Cláusulas del contrato de arrendamiento donde se acusa a la arrendataria de impedir el acceso al inmueble para que el arrendador verifique su estado de conservación, y de realizar modificaciones significativas en la estructura sin la debida autorización escrita del propietario. Por lo que, ante la negativa del inquilino a desocupar el local y la persistencia en los incumplimientos, el arrendador acude a los tribunales solicitando el desalojo basado principalmente en el vencimiento del plazo contractual y su prórroga legal, y de forma accesoria, por la falta de pago y las modificaciones inconsultas al inmueble. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de defensa, presentado el 16 de octubre de 2024, reconoció únicamente dos hechos históricos del litigio: la firma del contrato inicial a tiempo determinado el 6 de abril de 2018 (vigente hasta el 01/04/2019) y la única prórroga formal suscrita en documento privado el 15 de marzo de 2019 (vigente hasta el 04/01/2020); a partir de allí, la defensa procedió a negar y rechazar rotundamente casi todos los alegatos del arrendador, afirmando que la naturaleza jurídica del contrato dejó de ser a tiempo determinado y se indeterminó. Rechazó a las causales de desalojo: 1) vencimiento de Contrato (literal g), rechazó que el contrato esté vencido, argumentando que el mismo se indeterminó y, por lo tanto, la demanda por desalojo basado en el término es improcedente; 2) modificaciones (literal c), negó haber realizado reformas no autorizadas en la estructura del local; y 3) incumplimiento de obligaciones (literal i), negó cualquier incumplimiento, incluyendo la supuesta falta de pago. Asimismo, negó categóricamente que, a partir de abril de 2020, hubieran existido las prórrogas verbales alegadas por el arrendador, desestimando que esas se hayan dado por "buena relación" o amistad, y señalando que el contrato exigía prórrogas por escrito. Manifestó, que según la versión del arrendatario, al vencer la última prórroga escrita el 1 de abril de 2020 , no hubo más acuerdos, por ministerio de la ley (ope legis), comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año, culminando el 1º de abril de 2021; y dado que, después de esa fecha, el arrendatario continuó en posesión y el arrendador siguió cobrando y aceptando los alquileres por más de tres años, el contrato automáticamente se convirtió en uno a tiempo indeterminado por la figura de la tácita reconducción (según el Código Civil), por lo que, esa indeterminación anula la posibilidad de un desalojo por "contrato vencido". Que, en cuanto a la falta de pago, la defensa argumentó que el arrendador ha mantenido una actitud hostil y exigía aumentos de canon todos los meses en violación del contrato y la ley, que solo permite la actualización anual; por lo que para abril de 2024, asesorada por un experto contable, la empresa procedió a indexar el canon anual desde 2019, cumpliendo así con sus obligaciones legales y contractuales, desmintiendo la existencia de mora o falta de pago. Finalmente, la representación judicial de la parte demandada, alegó que el arrendador, para acceder al arrendamiento inicial, cobró ilegalmente la suma de cien mil dólares ($100.000,00 USD) por concepto de "traspaso y venta de punto comercial", violando la ley, y además, puso en duda la capacidad legal del demandante para actuar, pues no queda claro que cumpla con todos los requisitos para ser reconocido como propietario, administrador o gestor del inmueble. Ante tales argumentos, procedió a plantear una reconvención fundamentada en el artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Comercial, que exige que el arrendador sea, obligatoriamente, el propietario, administrador o gestor del inmueble, señalando que el arrendador no consignaba ninguna prueba fehaciente de propiedad; que aunque el contrato de arrendamiento menciona que el arrendador adquirió la propiedad mediante un título supletorio de 2014, el demandado argumentó que dicho documento no fue presentado en el expediente y, de serlo, no constituye un título de propiedad conforme al Código Civil y la jurisprudencia venezolana, sino solo una prueba sometida a contradicción. En consecuencia, la parte demandada sostiene que el contrato de arrendamiento original está viciado por un error en el consentimiento, ya que fue celebrado bajo la creencia de que el arrendador era el propietario legítimo; por lo tanto, el contrato debe ser declarado nulo al incumplir con una norma de orden público (la legitimación activa del arrendador) concluyendo que, al no ser el arrendador ni propietario ni poseedor con un título legítimo, la posesión del terreno y del local la ejerce actualmente la Charcutería desde 2018, y solicita la nulidad del contrato de arrendamiento. Posteriormente, la parte actora-reconvenida, negó y rechazó en todos sus términos la solicitud de nulidad del contrato, afirmando que el contrato de arrendamiento se suscribió libre de coacción, apremio o error, y que la alegación de "vicio del consentimiento" por parte del inquilino carece de fundamento jurídico; además, planteó una seria duda sobre la ética del proceso, sugiriendo una posible colusión o fraude procesal, ya que el abogado que creció y administró el local para el arrendador en el pasado es ahora socio del abogado que defiende y reconviene a la parte demandada-reconviniente. Ratificó su calidad de propietario, afirmando que al momento de firmar el contrato, presentó el Título Supletorio a su favor, un hecho que el inquilino reconoció al firmar y pagar el alquiler durante años sin cuestionamientos; que si bien el Título Supletorio se centra en la propiedad de las bienhechurías (construcciones), ese documento tiene el carácter de público y es suficiente para acreditar su legitimidad como arrendador del local comercial, por lo que, reveló la existencia de un documento público registrado en septiembre de 2018, que lo acreditaba como propietario no solo de las bienhechurías, sino también del terreno sobre el cual está construido el local comercial. Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, de acuerdo a las actuaciones esgrimidas y a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, los cuales establecen lo siguiente: “Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella. Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De los artículos anteriormente transcritos, se desprende que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos o argumentos de hecho, no alegados ni probados en auto; asimismo el Juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran en la experiencia común o máximas de experiencia, debe de analizar todas cuantas pruebas se hayan promovido y manifestar al respecto de ellas, ya bien sea para admitirlas o desecharlas. Del vencimiento del contrato: Así las cosas, propicio al caso que nos ocupa y de la revisión realizada, se aprecia que el contrato de arrendamiento se acordó entre las partes a tiempo determinado, como se puede evidenciar a los folios del 18 al folio 20, ambos inclusive, de la primera pieza del presente expediente, así como, una prórroga de arrendamiento privado, cursante a los folios 21 y 22, de la primera pieza del presente expediente. Con base a todo lo aquí explanado, es necesario dar una definición completa del contrato, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos señalada en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. En tal sentido, vista la sentencia declarada sin lugar, resulta importante tomar en consideración lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el cual señala lo siguiente: “Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”. Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario. El precio, se suele llamar canon pensión o alquiler). Así tenemos igualmente, lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su desalojo, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1) la obligación de hacer gozar, una cosa mueble o inmueble; 2) un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3)un precio, que puede fijarse en dinero o en especie. Estos contratos pueden ser 1.- contratos a tiempo determinado 2.- contrato a tiempo indeterminado. En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic). Editorial Sophytex, S.A.t (Caracas 2004. Pág. 99). (Destacado propio de esta alzada). En efecto, del extracto antes citado se puede concluir que, una vez culminado el plazo fijo o tiempo determinado por el contrato, cesará la relación arrendaticia entre las partes; en este sentido del thema decidendum, el arrendador- demandante fundamenta la demanda por desalojo de local comercial, en los literales “c”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, decreto Nro. 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo del 2014, las cuales establecen: “Artículo 40: son causales de desalojo: (…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador. (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio.” De acuerdo a lo alegado por el accionante, el contrato de arrendamiento fue pactado por un (01) año de vigencia, desde el 01-04-2018 feneciendo el 01-04-2019 y prórroga del contrato de un (1) año desde el 01-04-2019 con fecha de culminación 01-04-2020, fecha esta, donde no existió acuerdo entre las partes a fin de renovar dicha contratación comercial, a la culminación del contrato expresa la parte demandada que comenzó a transcurrir la prórroga legal sin existir una notificación de culminación contractual, prórroga legal de un (1) año, correspondiente a más de un (1) año y menos de cinco (05) años de contrato. Al hilo de estas consideraciones, el artículo 26 de la ley especial, en materia de arrendamiento comercial, establece; “Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. Del artículo transcrito, se desprende que, una vez culminado el contrato de arrendamiento, con lapsos de más de un (1) año y menos de cinco (5) años, el arrendatario gozará del derecho a prórroga, la cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador, y de optativa para el arrendatario, es decir, opcional podrá hacer uso de este derecho o no, si así lo dispone. Es de hacer notar con este artículo que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años. Ahora bien, resulta de vital importancia destacar, tal como fue pactado en su cláusula tercera del contrato firmado entre las partes, en los siguientes términos; “PRORROGA: Ambas partes podrán acordar, por escrito privado o autentico, impreso en dos (2) ejemplares idénticos, y en un lapso no menor de quince (15) días continuos antes del vencimiento del contrato o de la prórroga, prorrogar el presente contrato de arrendamiento por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula; pero queda entendido que el contrato no pierde su naturaleza de contrato a tiempo fijo y determinado; la prórroga surtirá los efectos previstos el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, antes identificado. En cualquier caso, de entrega del inmueble antes del vencimiento del contrato "LA ARRENDATARIA", deberá pagar los meses de arrendamiento aún no vencidos, no entendiéndose esto como una penalidad, salvo acuerdo. Ambas partes manifiestan su conformidad con la actualización, modificación y adaptación a la ley claramente expresado en esta escritura. Queda entendido que las cláusulas no modificadas del contrato original de arrendamiento quedan vigentes, aclarando, además, la naturaleza jurídica de contrato a tiempo determinado”. Planteado desde esta perspectiva, quien aquí decide, aprecia de la renovación del último contrato firmado, que el mismo se efectuó antes de la fecha de finalización, a saber el primero 15-03-2019, cuando su fecha de culminación correspondía el 01-04-2019, sucesivamente a la finalización del contrato 01-04-2020, transcurren con creces más de tres (3) años, contados desde el 01-04-2021, fecha según las declaraciones de la parte demandada, se materializó la prórroga legal de un (1) años, hasta el 06-06-2024, fecha de presentada la demanda, igualmente se aprecian los ajustes del canon de arrendamiento, como se verifica de las documentales consignadas al expediente, en este orden de las actuaciones aquí debatidas, esta sentenciadora trae a colación el contenido de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que establece lo siguiente: “Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” De los artículos anteriores, se sustrae como un contrato a tiempo determinado, pasa a mantenerse sin tiempo determinado, en las mismas condiciones pactadas, haciendo alusión a la culminación del arrendamiento, si el arrendatario permanece en la posesión del bien arrendado sin oposición del arrendador, y continúan la relación arrendaticia de mutuo acuerdo entre las partes. En este sentido, si bien es cierto nos encontramos ante un procedimiento especial en materia de uso comercial, no es menos cierto que las faltas del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; Decreto Nro. 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo del 2014, debe cubrirse con la ley adjetiva, como es el caso de la tácita reconducción, en consecuencia, aun cuando el citado artículo define el bien arrendado como casa, el mismo resulta aplicable para el caso que nos ocupa, por desalojo de local comercial. En esta misma línea, en virtud que las partes pactaron contrato a tiempo determinado, esta juzgadora pasa a realizar análisis sobre la discrepancia de la parte demandada, en lo atinente a la tácita reconducción, por tanto resulta pertinente citar la sentencia Nro. RC.000189, de fecha dieciséis (16) de abril de 2015, expediente Nro. 14-800 Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Venezolana De Filtros, C.A. contra Industrias Filtros Laboratorios Infil, C.A., magistrada ponente; Yris Armenia Peña Espinoza, expone: “En relación con ello, esta Sala indicó que LOS REQUERIMIENTOS PARA QUE OCURRA LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN)”. Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito se desprende que los contratos a tiempo determinado, como bien se comenta del artículo 1.614 eiusdem, se comprenderán como indeterminados, bajo los siguientes tres supuestos concurrentes: 1) la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) ocupación del inmueble por parte del arrendatario posterior a la culminación del contrato; y 3) que no exista oposición del arrendador, corroborando esta sentenciadora que el caso bajo estudio concuerda con estos tres escenarios, por encontrarse finalizada la relación contractual del local comercial, desde la culminación de la prórroga legal en fecha 01-04-2021, y permanecer la arrendataria sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., en la posesión del local de comercio N° 36, bajo el consentimiento de su arrendador. Así se precisa. Ahora bien, de la revisión del expediente recurrido, no existen dudas para esta alzada, que una vez finalizado el contrato de arrendamiento comercial, y posterior a la prórroga legal, inició para la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., un contrato indeterminado, tal como se evidencia de lo pactado entre las partes, en este sentido y de acuerdo con los contratos consignados al expediente, mal puede la parte demandante asegurar que no opera la tácita reconducción cuando transcurren con creces, tres años (03) dos (02) meses y seis (06) días, desde la fecha de culminar la prórroga legal según lo manifestado sin notificación alguna, y no haber desplegado una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar a la arrendataria la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, hasta la fecha de interponer la demanda por desalojo de local comercial, cuando se evidencia la variación y ajuste de canon de arrendamiento fijado, por mensualidades del local arrendado, adicional al largo plazo de percibir el pago del canon, correspondiente al local N° 36.Así se observa. Por lo tanto, evidenciando quien aquí sentencia que el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES y la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA, 2004, C.A., sobre el local comercial distinguido con el número 36, ubicado en laCalle Real de la Parroquia La Vega, municipio Libertador del Distrito Capital, pasó de ser un contrato a tiempo determinado a la aceptación tácita por parte del arrendador de continuar con la relación arrendaticia, tal como se detalla en líneas anteriores, por apreciar esta alzada que posterior a la culminación del lapso de la prórroga legal (del 01-04-2020 al 01-04-2021), se mantuvo la relación locativa por más de tres (03) años, consumando la tácita reconducción en mantener los términos del último contrato de arrendamiento comercial, vale destacar, que los requisitos de esta figura de la tácita reconducción se dieron todos los supuestos citados en la jurisprudencia ut supra; 1) la existencia de un contrato a tiempo determinado; 2) la permanencia del arrendatario en el bien arrendado posterior a la culminación de la prórroga legal; 3) consentimiento del arrendador, por no existir oposición a la posesión del inmueble dado en arrendamiento; y 4) el arrendador no desplegó una actividad efectiva e inmediata con el fin de requerir la entrega del inmueble. En consecuencia, no se configura el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. De la falta de pago Ahora bien, respecto a la falta de pago alegada, se observa de las actas que conforman el presente expediente, que la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda señaló que su contraparte no especificó de forma alguna los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, ni indicó de manera expresa el monto fijado del canon de arrendamiento; a su vez, consignó comprobantes del pago al arrendador hasta la fecha de interposición de la demanda, así como detalló mediante un cuadro, mes a mes, los abonos realizados; entre los cuales se observa que el solicitante efectivamente realizó continuamente el pago a la cuenta de banco del arrendador, sin que conste notificación o manifestación de inconformidad por parte del arrendador. En tal sentido, a fin de establecer si el pago realizado por la parte actora en relación al canon de arrendamiento, resulta ajustado a derecho o no, esta alzada debe señalar que en el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala los métodos para la fijación de la pensión arrendaticia sobre un inmueble destinado al uso comercial, el cual establece: “Artículo 32: La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: Omissis En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. Así las cosas, se evidencia que las partes conforme a los señalado por el actor, indicaron que entre ellos siempre existió acuerdo con relación al monto referido al canon de arrendamiento, y que sin embargo a partir del mes de enero de 2024, el demandado procedió a realizar pago disconformes, con el originalmente pactado, no se evidencia que haya habido manifestación de inconformidad con los depósitos realizados por el arrendatario –los cuales fueron evidenciados mediante las resultas de la prueba de informes- ni procedió a solicitar ante el órgano administrativo respectivo, la determinación del canon de arrendamiento, que debía realizar el inquilino, por lo que al no determinar el monto del canon ni la disconformidad con lo depositado, en tal sentido, bajo tales razones quien suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES 2004, C.A., se encontraba solvente a la fecha de la interposición de la demanda y no incurrió en la falta de pago de la manera acordada. En consecuencia, no se configura el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. De las modificaciones realizadas al inmueble Con respecto al tercer supuesto invocado por la demandante y relativo a que la arrendataria haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; se tiene que ciertamente, de la inspección judicial evacuada en el inmueble objeto de la litis, se constató la existencia de determinadas reformas y modificaciones en el local comercial, las cuales contrastan con la descripción del bien contenida en el título supletorio de fecha 06-11-2014, consignado por la parte actora; sin embargo, la jurisprudencia pacífica y reiterada ha establecido que, para la procedencia de esta causal, es imperativo que el arrendador demuestre de manera fehaciente e indubitable la concurrencia de dos elementos esenciales: 1) la existencia material de las reformas; y 2) que éstas reformas fueron efectuadas por el arrendatario durante la vigencia de la relación arrendaticia y sin la autorización. En el presente caso, si bien el primer elemento (la existencia de las reformas) se encuentra acreditada, el segundo elemento, relativo a la autoría de las modificaciones, no ha sido demostrado por la parte demandante, quien tiene la carga procesal de probar sus afirmaciones de hecho, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Se observa que, entre la emisión del título supletorio de fecha 06-11-2014 y la suscripción del contrato de arrendamiento en fecha 06-04-2018, existe un lapso de cuatro (04) años, durante el cual las modificaciones pudieron haber sido realizadas por el propio arrendador o por terceros y de las pruebas aportadas por las partes, incluyendo el resultado de la inspección judicial, resultan insuficientes para establecer con certeza que la arrendataria fue la responsable de ejecutar dichas obras. En consecuencia, al existir una duda razonable sobre la autoría de las reformas, y no habiendo la parte actora cumplido con la carga probatoria que le impone la ley para desvirtuar la presunción de inocencia de la demandada, no se encuentra configurado el supuesto de hecho contenido en el literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo tanto, se declara improcedente la pretensión de desalojo fundamentada en esta causal. Así se establece. DE LA RECONVENCIÓN Es el caso, que la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES 2004, C.A., actuando como parte-reconviniente (demandada en el juicio principal), solicitó formalmente la nulidad del contrato de arrendamiento que la vincula con el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES (actor reconvenido), fundamentando esa pretensión en una interpretación del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mediante la cual la reconviniente alega que dicho artículo exige que el arrendador actúe en su carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble. Ahora bien, el actor-reconvenido ha esgrimido un título supletorio como prueba de su propiedad sobre el inmueble arrendado y la reconviniente sostiene que un título supletorio solo confiere la posesión, no el derecho de propiedad, lo que anularía el contrato por falta de calidad del arrendador. Sin embargo, el tribunal ha constatado en autos la existencia de un documento de propiedad del terreno otorgado al demandante (hoy actor reconvenido) por parte de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de septiembre de 2018; este documento complementa y ratifica la condición del actor reconvenido como arrendador, pues cualquier bienhechuría que exista sobre el lote de terreno o edificación, se presume del propietario, reafirmando con ello la validez del contrato de arrendamiento, al erigirse el hoy demandante como propietario del inmueble. En consecuencia, la falta de fundamento de la causal de nulidad invocada por la reconviniente y el criterio jurisprudencial que valida la cualidad del arrendador, conlleva a este juzgado a declarar improcedente la reconvención propuesta. Y así se declara. En consecuencia, el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante reconvenida, en contra de la sentencia dictada en fecha 12 de junio de 2025, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, será declarado sin lugar, confirmándose entre tanto el fallo apelado, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide. -VI- DECISIÓN Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante reconvenida, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de junio de 2025, la cual se CONFIRMA con las motivaciones expuestas en el presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoara ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.159.866, en contra de la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de febrero de 2004, bajo el número 67, tomo 393-A-VII. TERCERO: IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente. CUARTO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida. QUINTO: De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la presente decisión. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre de dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación. LA JUEZ, Dra. LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO EL SECRETARIO ACCIDENTAL, Abg. CARLOS LUGO En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia. EL SECRETARIO ACCIDENTAL, Abg. CARLOS LUGO LDCHA/Viviana. Exp. No. AP71-R-2025-000355.-