TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, veintiocho (28 ) de Enero de 2026
215º y 166º
EXPEDIENTE N° T2M-M-14685-25
PARTE ACCIONANTE: ASOCIACION CULTURAL CASA DE ITALIA DE MARACAY, asociación de carácter civil inscrita por ante el Registro Subalterno del Municipio Girardot del estado Aragua en fecha 14 de diciembre de 1965, bajo el numero 76, folio 243 al 248, tomo 1, protocolo primero.
APODERADOS JUDICIALES: PATRICIA FIOCCO MAURIELLO, LUCRECIA AMATULLI y LIZ YAINELA DEL NEGRO MADURO inscritas en los Inpreabogado bajo los Nros. 48.876, 99.511 y 243.271 respectivamente, representación que consta según poder otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay estado Aragua, en fecha 10 de enero de 2025, anotada bajo el nro. 35, tomo 1, folios 143 hasta 145.
PARTE ACCIONADA: Sociedad de Comercio CALCIO 2023, C.A inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 15 de mayo de 2023, bajo el Nro. 10, Tomo 433-A representada por su Presidente ciudadana VANESSA VALENTINA CUTOLO DE SOUSA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-30.924.278.
APODERADO JUDICIAL: ARNALDO AVENDAÑO inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 34.733, representación que consta según poder telemático otorgado en fecha 27 de octubre de 2025, por la ciudadana VANESSA VALENTINA CUTOLO DE SOUSA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-30.924.278, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad de Comercio CALCIO 2023, C.A.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

DECISIÓN: SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem. CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declara EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en el artículo 356 ejusdem.

En fecha “11 de agosto de 2025”, el abogado en ejercicio ARNALDO AVENDAÑO PEREZ inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 34.733, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad de Comercio CALCIO 2023 C.A inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 15 de mayo de 2023, bajo el Nro. 10, Tomo 433-A, representación que consta según poder telemático otorgado en fecha 27 de octubre de 2025, por la ciudadana VANESSA VALENTINA CUTOLO DE SOUSA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-30.924.278, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad de Comercio CALCIO 2023 C.A, antes de dar contestación a la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue incoada por la abogada en ejercicio LUCRECIA AMATULLI inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 99.511, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ASOCIACION CULTURAL CASA DE ITALIA DE MARACAY, asociación de carácter civil inscrita por ante el Registro Subalterno del Municipio Girardot del estado Aragua en fecha 14 de diciembre de 1965, bajo el numero 76, folio 243 al 248, tomo 1, protocolo primero, representación que consta según poder otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay estado Aragua, en fecha 10 de enero de 2025, anotada bajo el nro. 35, tomo 1, folios 143 hasta 145, consigno escrito donde opone las cuestiones previas establecidas en los ordinales 4º 6° y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
“I”
Antes de pasar a decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, a los fines de garantizar la certeza de los actos procesales, es necesario precisar lo siguiente:

El artículo 350 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocado, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento…”

El artículo 351 del Código de Procedimiento Civil establece:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestara dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente”,

No obstante, la norma contenida en el artículo 352 ibidem, establece un supuesto distinto al que consagra la norma antes transcrita, cuando al efecto establece:

“…Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestión a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vistas de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes…”

I
En relación a la cuestión previa, prevista en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el cual establece: “La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado”, señalando lo siguiente: “… omissis …”. En este sentido, debo expresar a este Sentenciador, que según lo indicado textualmente en el libelo de demanda, de que quien se presenta como apoderada judicial de la parte demandante, indica que “…por todas los razones de hecho y fundamento de derecho suficientemente expuestos en el Libelo de demanda y al derecho que le asiste a mi representada, es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar como formalmente demando a la ARRENDATARIA la sociedad de comercio CALCIO 2023, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 15 de Mayo de 2.023, bajo el numero 10, Tomo 433-A, representada por su Director Gerente ciudadano CARLOS EDUARDO PEREZ VIÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V-25.635.148, de este domicilio, hábil, …”. A tal efecto, la indicada profesional del derecho, asumiendo su representación de la actora, consigna como pruebas documentales, marcados con la letra C, el Registro Mercantil de la sociedad mercantil CALCIO 2023, C.A., la cuales aparece inserto entre los folios 55 al 61, ambos inclusive, del cuaderno principal de esta causa identificada con la nomenclatura numérica 14685-25; instrumentos estos donde se evidencia claramente, sin duda o excepción alguna que es las representantes legales administrativas, con facultades únicas de representación general, recae exclusivamente en su PRESIDENTE o VICEPRESIDENTE, ciudadanas VANESSA VALENTINA CUTOLO DE SOUSA y VALERIE FABIANA CUTOLO DE SOUSA, titulares de las cédulas de identidades Nros V-30.924.278 y V-30.924.299 respectivamente, el cual, según lo establecido en el CLAUSULA OCTAVA, con concordancia con la CLAUSULA SÉPTIMA, ambas contenidas en los estatutos sociales vigentes y no reformados o variados, desde la fecha 15 de mayo del año 2.023, de la sociedad mercantil CALCIO 2023, C.A., de conformidad a su documento constitutivo estatutario inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el día 15 de mayo del año 2.023 e inserta bajo el N° 10, Tomo N° 433-A de los Libros de Registro de Comercio respectivo, son las UNICAS y EXCLUSIVAS, actuando en forma conjunta o separadas, como representante legal de la compañía con las más amplias facultades de administración y disposición sin limitación alguna y en forma individual, recayendo en ellas la exclusividad de las atribuciones de la representación de la sociedad judicial y extrajudicialmente, pudiendo, entre otras facultades especificas y taxativas, el de constituir mandatarios judiciales para la representación, seguir los juicios en todas sus instancias, y darse por citadas. Por tal razón, demostrando como ha quedado que quien es citado a este juicio en nombre de la demandada, CARLOS EDUARDO PEREZ VIÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V-25.635.148, de este domicilio, hábil, quien es DIRECTOR GENERAL de la Empresa CALCIO 2023, C.A., con facultades, jamás de representación judicial de ninguna índole, salvo las propias de gestión bancaria y hacer cumplir las decisiones y acuerdos de la Asamblea General de Accionistas, suplir las faltas temporales y absolutas del Presidente y/o Vicepresidente. En virtud de ello, ciudadano Juez, es por lo que la presente cuestión previa debe prosperar y declarada con lugar, debiendo, previa reposición de la causa al estado de efectuar nuevamente la citación de la accionada, indicar el demandante la citación del legal y real representante de la accionada de conformidad a los instrumentos que acreditan en este proceso la personalidad jurídica de la accionada…”
En la oportunidad de subsanar y/o contradecir la cuestión previa opuesta la apoderada judicial de la parte actora abogada en ejercicio LUCRECIA AMATULLI señalo lo siguiente:
“…En el caso que nos ocupa de autos, la representación judicial de la demandante hace valer la legitimidad de la persona citada ciudadano Carlos Eduardo Pérez Viña como representante legal de la demandada, y quien tiene facultades para darse por citado en el presente proceso en representación de la demandada. Ello deviene de los Estatutos Sociales los cuales tiene plena eficacia y valor jurídico por no haber sido impugnados por la parte demandada, establecen que: Clausula Séptima: La administración de la sociedad estará a cargo de tres (3) administradores, quienes se denominaran: PRESIDENTE, VICEPRESIDENTE Y DIRECTOR GENERAL…Clausula Octava: El Presidente y Vicepresidente, actuaran en forma conjunta y separada…1. Representar a la sociedad judicial o extrajudicialmente, pudiendo constituir mandatarios judiciales para la representación de la sociedad…9. Intentar demandas,…darse por citados…El Director General podrá…, así como también suplirá las faltas temporales y absolutas del Presidente y o del Vicepresidente. Clausula Novena: Ninguna de las facultades aquí numeradas podrán ser delegadas a persona alguna salvo que sea aprobado judicialmente por los accionistas de la sociedad para lo cual deberá ser autorizado por la Asamblea. Dejamos asentado además la cualidad de accionista de la demandada del ciudadano Carlos Eduardo Pérez Viña, lo cual deriva en su participación en las decisiones societarias de la demandada, entre ellas conforme a la prenombrada clausula novena…omissis Por todo lo antes expuesto es por lo cual de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 2 del artículo 866 eiusdem, niego, rechazo y contradigo que en el caso de autos resulte ser ilegitimo la persona del citado como representante de la demandada y así solicito sea declarado por este Tribunal…omissis”.
Este sentenciador considera necesario citar un extracto de la Clausula Octava de los estatutos de la Sociedad Mercantil CALCIO 2023 C.A, suscritos por el Registro Mercantil Primero del estado Aragua anotado bajo el Nro. 10, tomo 433-A, del año 2023, el cual establece en su último aparte que: “… omissis El Director General… suplirá las faltas temporales y absolutas del Presidente y/o del Vicepresidente…”.

Ahora bien, visto que el ciudadano CARLOS EDUARDO PEREZ VIÑA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-25.635.748, celebro contrato de arrendamiento en fecha 25 de mayo de 2023, actuando en representación de la Sociedad Mercantil Calcio 2023 C.A, con la Asociación Civil Casa de Italia de Maracay, siendo que en el referido contrato dejan constancia que estaba debidamente facultado para celebrar dicho acto, tanto por la Presidenta como por la Vicepresidenta de dicha sociedad mercantil ciudadanas VANESSA VALENTINA CUTOLO DE SOUSA y VALERIA FABIANA CUTOLO DE SOUSA venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-30.924.278 y V-30.924.299 respectivamente, y dado que dicha potestad se encuentra establecida en los estatutos de la demandada de autos, este Tribunal considera que la parte actora demando correctamente como representante de la Sociedad Mercantil Calcio 2023 C.A, en la persona del ciudadano CARLOS EDUARDO PEREZ VIÑA, en consecuencia la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada SIN LUGAR y Así se Decide.

En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340” en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código ejusdem, es decir, “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…omissis señalando lo siguiente:
“…En este sentido, ciudadano Juez, se evidencia que la parte demandante en su reforma de demanda, mediante la subsanación requerida por este Tribunal en auto dictado en fecha 10 de marzo de 2.025 indica que el contrato de arrendamiento tuvo por objeto un (01) área de setenta y Siete Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (77,14 mts.2), que forma parte de la edificación de la Asociación Cultural y Social Casa de Italia de Maracay, ubicada el área arrendada en la planta baja, pasillo que da acceso a la cancha de usos múltiples, área destinada para uso comercial específicamente venta de alimentos y bebidas. La Asociación Cultural y Social Casa de Italia de Maracay, se encuentra ubicada en la Urbanización La Floresta, Calle Los Nísperos, Maracay, Estado Aragua. Ahora bien, ciudadano Juez, es evidente que la demandante erradamente por omisión no solo indetermina el objeto de la presente demanda, el cual debe recaer en el inmueble a que está dirigida la ilegal e indeterminada pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal demandada; pues no solo establece la debida y especifica determinación física, estructural y geográfica del “área arrendada”, sino, que incluso omite la certeza de que si es un local o no comercial, pues solo estable para definir el objeto de su confusa e inentendible demanda judicial que es “un (01) área de setenta y Siete Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (77,14 mts.2), que forma parte de la edificación de la Asociación Cultural y Social Casa de Italia de Maracay”, que es “área arrendada en la planta baja, pasillo que da acceso a la cancha de usos múltiples” y que “La Asociación Cultural y Social Casa de Italia de Maracay, se encuentra ubicada en la Urbanización La Floresta, Calle Los Nísperos, Maracay, Estado Aragua”; dando a entender que el objeto de su demanda en esta indeterminado por un área no construida o un inmueble constituido como local que le fue dada en arriendo a la demandada. Es por ello y con fundamento a lo anteriormente indicado, es por lo que la presente cuestión previa debe prosperar y ser declarada con lugar, debiendo la parte accionada establecer la determinación adecuada, legal y precisa del objeto de su pretensión…”.

En la oportunidad de subsanar y/o contradecir la cuestión previa opuesta la apoderada judicial de la parte actora abogada en ejercicio LUCRECIA AMATULLI señalo lo siguiente:

“…omissis En el caso que nos ocupa en autos, la representación judicial de la demandante insiste en que la demanda cumple cabalmente con todos los extremos de Ley establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, en el libelo de la demanda se señalo y como lo estableció el contrato de arrendamiento no impugnado por la parte demandada de autos, que el bien objeto del arrendamiento fue un (01) Área de Setenta y siete Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (77,14m2), que forma parte de la edificación Casa de Italia de Maracay, el área arrendada identificada en el contrato como el INMUEBLE, está ubicada en la planta baja de la Casa de Italia de Maracay. Pero es que, además, en el libelo de la demanda se especifico que el área arrendada denominada el inmueble, está ubicada en el pasillo de la planta baja que da acceso a la cancha de usos múltiples y su vez la dirección de la Asociación Civil Cada de Italia de Maracay, Asociación Cultural y Social, es Urbanización La Floresta, Calle Los Nísperos, Maracay estado Aragua. Tanto en el contrato de arrendamiento como en el libelo de la demanda se señalo que el área arrendada identificada como el inmueble se destino para uso comercial, específicamente funcionamiento de servicios de restaurante, venta de comida y bebidas en general cuyo nombre comercial es “Calcetto”…omissis. En el caso que nos ocupa en autos, además de que en el libelo de la demanda se identifico perfectamente el objeto arrendado, (ubicación, metrajes, destino y nombre comercial), el ordenamiento jurídico no obliga a la actora a señalar especificaciones de carácter estructural (si se trata o no de un local construido), ya que lo que es determinante para que se aplique o no la ley en comento, es que la actividad que se desarrolla en un espacio, local comercial, infraestructura, quiosco, stand, cantinas etc., resulte ser de carácter y naturaleza comercial…omissis”.

Visto lo alegado por las partes y de la revisión exhaustiva del libelo de la demanda así como del contrato de arrendamiento cursante a los folios 50 al 54, se evidencia que la parte actora describe el inmueble cedido en arrendamiento de la siguiente manera: “El contrato de arrendamiento tuvo por objeto un (01) área de setenta y siete metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (77,14 m2), que forma parte de la edificación de la Asociación Civil Casa de Italia de Maracay…el área arrendada en la planta baja pasillo que da acceso a la cancha de usos múltiples, área destinada para uso comercial , destinado única y exclusivamente para el funcionamiento de servicios de restaurante, venta, elaboración de comidas servidas o empacadas, comida rápida en general, pasapalos, servicios de fuente de soda y bar restaurant...”.

En atención a lo antes descrito, considera quien decide que el inmueble objeto del presente juicio fue especificado detalladamente tanto en el escrito libelar como en el contrato de arrendamiento que el mismo sería para uso comercial e indicando el rubro al cual sería destinado, como lo es de servicios de restaurante, venta, elaboración de comidas servidas o empacadas, comida rápida en general, pasapalos, servicios de fuente de soda y bar restaurant, por tanto este Juzgador concluye que se encuentra debidamente descrito el uso del inmueble arrendado y objeto del presente procedimiento, el cual es de naturaleza comercial, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal declararla Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código ejusdem. Así se Decide.

Asimismo la cuestión previa establecido en el ordinal 11° del articulo 346 ejusdem: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla para determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, la parte demandada alego lo siguiente:

“… omissis Ciudadano Juez, en la referida reforma de demanda presentada en fecha 18 de marzo de 2.025 y admitida por este Tribunal en fecha 24 de marzo de este mismo año, la parte actora fundamenta su pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal y entrega material del inmueble (área) arrendada en el contrato de arrendamiento supuestamente hoy a tiempo determinado celebrado por las partes y el cual fue otorgado en fecha 25 de mayo de 2.023, fundamentando su demanda en lo establecido en los artículos 26 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil; es decir, la acción intentada por parte de la demandante ASOCIACIÓN CULTURAL Y SOCIAL CASA DE ITALIA DE MARACAY contra la sociedad mercantil CALCIO 2023, C.A. es por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fundamentado en la causal de desalojo contenida en el Literal G. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no en la acción contemplada en la errada fundamentación alegada por la actora respeto a la contenida en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, pues estos últimos no definen la naturaleza del contrato objeto de este juicio, sino los efecto generales de toda convención; motivo por el cual verificado los presupuestos necesarios para que proceda únicamente en este caso especifico, negado y opuesto en este caso por la demandada la procedencia de esta demanda, el desalojo, los cuales son: que el contrato de arrendamiento sobre el comercial esté vencido, que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento, es concluyente la aplicación de la naturaleza de la acción intentada por la actora por desalojo, basada en el Literal g. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal; motivo por el cual la presente cuestión debe prosperar y declarada con lugar, decretando este Juzgador el desecho de esta demanda y extinguido el presente proceso…”

En la oportunidad de subsanar y/o contradecir la cuestión previa opuesta la apoderada judicial de la parte actora abogada en ejercicio LUCRECIA AMATULLI señalo lo siguiente:

“… En primer lugar, conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las únicas razones por las cuales un Tribunal no debe admitir una demanda, es porque la misma resulta ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o que expresamente una disposición legal prohíba o impida la admisión de la demanda…En el caso que nos ocupa de autos, la demanda presentada cuya pretensión indubitada resulta ser la entrega del área arrendada por parte del arrendatario por encontrarse vencido el lapso de prorroga legal, (sin que el arrendatario hubiera cumplido con su obligación de entregar voluntariamente el área arrendada o restituírsela a su legitimo propietario), en ningún caso pudiera considerarse que resulta ser contraria al orden público, no resulta violatoria a ninguna buena costumbre, no resulta inmoral, así como tampoco resulta ilegal ya que no existe una norma expresa que le prohíba a la actora ejercer su legitimo derecho de accionar la jurisdicción, cuando como en el caso que nos ocupa en autos, es la arrendataria quien no cumplió con su obligación de entregar el área arrendada una vez vencida la prorroga legal y se ve obligada la propietaria-arrendadora a exigir que la demandada cumpla con su obligación de entregar…”omissis”

A los fines de decidir este Juzgado observa:
Que el oponente fundamenta su oposición en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señalando a este Tribunal entre otras cosas lo siguiente: que la acción intentada debe ser la de Desalojo basada en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no la acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal.

Igualmente la parte actora al contradecir dicha defensa alega que la presente acción no se encuentra prohibida por ninguna ley, que no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres.

Ahora bien, es importante señalar la Sentencia de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Exp Nº 2007-000553 que acoge el criterio de la Sala Constitucional según sentencia de fecha 18 de mayo de 2001, Exp. 00-2055, en la misma se estableció con carácter vinculante “…que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque esta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción...”

En fecha 02 de junio de 2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra puntualizo lo siguiente:
“… Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva…”

A mayor abundamiento, dicho criterio fue ratificado en fecha 26 de mes de marzo de 2025, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra el cual detalla lo siguiente:
“…En atención a lo anteriormente transcrito, es pertinente analizar el contenido del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del siguiente tenor: Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”. (Negrilla de la Sala).

Del artículo transcrito, se desprenden, las causales taxativas previstas por el legislador para solicitar el desalojo de un inmueble objeto de arrendamiento comercial, en este sentido, esta Sala de Casación Civil ha fijado criterio respecto a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sentencia N° 314, de fecha 16 de diciembre de 2020, caso: Sucesión de Alida Monsanto De Pizzolante y otros, contra Industrias Biopapel, C.A., Exp. N° 2019-441, la cual resulta conveniente traer a colación de la manera siguiente: (…Omissis…) Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva. En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes…”. (Destacados de la Sala).
De lo antes transcrito, se observa, que la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la culminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de otra acción distinta, cuando se está en presencia de las causales de desalojo, así en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, esto por cuanto los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, son causales taxativas de desalojo lo que implica que cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, por especial énfasis del literal i), las cuales son disposiciones de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva. De esta manera se tiene, que permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria, así como de cualquier otra que tenga como objetivo la entrega material de inmueble, implicaría una interpretación extensiva de lo establecido en el artículo 40 eiusdem, lo que la vaciaría de contenido al dar cabida al ejercicio de otros acciones no previstas por el legislador en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo…”

De la revisión exhaustiva del libelo de la demanda en el Capítulo II, se evidencia que la parte actora demanda el Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal y entrega Material del Área Arrendada, fundamentando su pretensión en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en concordancia con los artículos 1159 y 1167 del Código Civil.
Posteriormente en fecha 10 de marzo de 2025, este Juzgado a través de un despacho saneador ordeno a la accionante de autos que, de conformidad con lo establecido en el articulo 350 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil indicara los fundamentos de derecho en los que basaba su pretensión y la cual es regulada por la ley especial en materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; quien en fecha 18 de marzo de 2025, reformo la demanda basando la misma en el literal g del artículo 40 del Decreto de la ley especial.
De manera que, de lo anteriormente expuesto y en atención a la jurisprudencia antes transcrita, observa este Juzgador, que resulta importante establecer que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional.

En efecto la misma está dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa, procediendo sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien como lo ha indicado reiteradamente la casación - cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Y dado que, tal como se comprobó que la parte actora demando el Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal, fundamentando la presente acción en el articulo 40 literal g de la Ley in comento, la cual es clara al señalar que dichas causales son procedentes solamente en la Acción de Desalojo y no contempla una acción diferente a la antes mencionada.
En conclusión, dado que la parte accionante no fundamento la presente demanda como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y siendo que nuestro máximo Tribunal confirma que el legislador no establece una acción diferente a la del Desalojo para que se materialice la entrega material de un inmueble destinado al uso comercial, y las causales taxativas establecidas son de eminente orden público y de interpretación restrictiva, es por lo que quien sentencia considera forzoso declarar Con lugar la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem. TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en el artículo 356 ejusdem. CUARTO: Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión. QUINTO: Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Veintiocho (28) días del mes Enero de 2026.

EL JUEZ,

DIEGO ARMANDO SEGOVIA ALVAREZ

LA SECRETARIA ,

BRIGIDA TERAN MORENO
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) y se libraron boletas.

LA SECRETARIA,
DASA/btm Exp. T2M-M-14685-25