TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 2 de febrero de 2026
Años: 215° y 166°

PARTE DEMANDANTE: BLANCA JULIA LUQUE ORTEGA, identificada con la cédula de identidad N° V-8.739.688.

APODERADOS JUDICIALES: MAURICIO GONZALEZ, JESUS GERARDO GIRON BELLO y MAURICIA GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 275.345, 168.533 y 40.420 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “CONDOMINIO CAYO GRANDE”, representado por la JUNTA DE CONDOMINIO CAYO GRANDE, y ésta a su vez representada por su Presidenta ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990.

APODERADOS JUDICIALES: VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA, LUIS MARTIN DELGADO NIÑO y CARMEN LUISA DELGADO NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.841, 297.554 y 297.605 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Exp.: N° T4M-M-4057-2025

DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
(CUESTIÓN PREVIA ORDINALES 4°, 6° y 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL).

I
Dio inicio a las presentes actuaciones por ante el tribunal en funciones de distribuidor en fecha 11 de abril de 2025, con motivo de demanda que por Cumplimiento de Contrato, incoara la ciudadana BLANCA JULIA LUQUE ORTEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.739.688, asistida por el abogado JESUS GERARDO GIRON BELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 168.533, contra la “Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande”, identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-313972495, representada por su presidenta ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990; al cual se le dio entrada en el libro respectivo en fecha 25 de abril de 2025, bajo el N° T4M-M-4057-2025, y posteriormente admitida mediante auto de fecha 30 de abril de 2025, librándose la boleta de citación respectiva junto a despacho de comisión y oficio.
En fecha 11 de noviembre de 2025, se recibió diligencia suscrita por la ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990, actuando en su carácter de Presidenta de la “Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande”, asistida por el abogado VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 141.841, mediante la cual se dio por citada en la presente causa.
En fecha 13 de noviembre de 2025, se recibió escrito presentado por la ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990, actuando en su carácter de Presidenta de la “Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande”, asistida por los abogados VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA y LUIS MARTIN DELGADO NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.841 y 297.554 respectivamente, mediante el cual promovieron las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 4°, 6° y 11° del Código de Procedimiento Civil. (Folios 2 al 8 de la Pieza II del expediente).
En fecha 17 de noviembre de 2025, se recibió escrito presentado por el abogado JESUS GERARDO GIRON BELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 168.533, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual dio contestación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovidas por la parte demandada. (Folios 87 al 94 de la Pieza II del expediente).
En fecha 16 de diciembre de 2025, se recibió escrito presentado por el abogado JESUS GERARDO GIRON BELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 168.533, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual ratificó el contenido del escrito de fecha 17 de noviembre de 2025, contentivo de contestación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovidas por la parte demandada. (Folios 112 al 122 de la Pieza II del expediente).
Una vez contradicha las cuestiones previas mencionadas por la parte demandante, se abrió la articulación probatoria de ocho (8) días para promover y evacuar pruebas; observando, quien aquí decide, que ambas partes hicieron uso de este derecho.
Llegada la oportunidad para decidir sobre la presente incidencia, esta Juzgadora pasa a hacerlo sobre la base de las siguientes consideraciones:

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Alegó la parte demandada, en su escrito de promoción de cuestiones previas, entre otras cosas lo siguiente:
“… (DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADA… (sic) En tercer lugar, de conformidad con el ARTÍCULO 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad de la parte demandada por ser dirigida equívocamente a un órgano, que no posee personalidad jurídica, y que pertenece al Condominio Cayo Grande quien es el representante de la Comunidad de Propietarios. Es decir, con base a la teoría de la persona jurídica, solo los entes gozan de la misma, mientras que los órganos son los brazos ejecutores de las personas jurídicas, morales, complejas o abstractas. La Junta de Condominio no tiene personería jurídica, sino el Condominio. La Junta de Condominio no tiene ningún Registro de Información Fiscal (RIF) sino el Condominio, por lo que mal puede señalar la demandante un número de RIF para la Junta cuando corresponde al Condominio. La Junta no es susceptible de responsabilidad, de hecho, sus miembros varían según el Documento Constitutivo Estatutario establezca, por el sistema de elecciones, y no están obligados a responder patrimonialmente de los asuntos dispuestos por el Condominio, sea por decisión de la Asamblea General de Propietarios o de la Junta en funciones, cuando sus actos obliguen a los demás condóminos, que tampoco es el supuesto que se deriva del contrato impugnado. En efecto y bajo el supuesto planteado en el libelo, según el ARTÍCULO 18 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al ADMINISTRADOR ejercer en juicio la representación de los propietarios en aquellos asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, siempre que se halle autorizado por la Junta de Condominio y con estricta sujeción a lo que establezca el respectivo documento de condominio, lo que implica la celebración de una ASAMBLEA DE PROPIETARIOS de carácter previo concerniente a la administración de las cosas comunes y la compra o adquisición de nuevos elementos que no se encuentran dentro de los estipulados en el Documento Constitutivo del CONDOMINIO CAYO GRANDE. Motivado a ello, la demandante presenta un contrato de adquisición de bienes suscrito por el EXPRESIDENTE de la Junta de Condominio de Cayo Grande ciudadano BALDO LERZA quien ostentaba en su momento la representación del CONJUNTO CAYO GRANDE, sin embargo dicha investidura no otorgaba EXTRALIMITAR las funciones conferidas por LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL para adquirir bienes que comprometerían a la Comunidad de Propietarios patrimonialmente sin haber sido autorizado por la ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS para la suscripción de CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE PLANTA POTABILIZADORA PARA CONSUMO HUMANO, acto que constituye un ERROR GARRAFAL, puesto que el EXPRESIDENTE SE EXTRALIMITÓ en sus funciones, no se consultó ni fue aprobado por ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS la celebración del contrato impugnado objeto de la presente acción, en consecuencia el mismo está VICIADO DE NULIDAD así como la DEMANDA INTERPUESTA ADMITIDA por este Juzgado que actuó de BUENA FE GARANTIZANDO LA VOLUNTAD Y EL APREMIO A LOS JUSTICIABLES. Es por lo que, se debe aclarar lo dispuesto en el Documento de Condominio General de los Cayos Villas Turísticas debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Silva del Estado Falcón, en fecha 19 de octubre de 1999, bajo el N° 243, Protocolo Primero, Tomo Segundo, que agrego marcado con la letra "B"…” (sic)…De la revisión efectuada al libelo, se observa que la demanda es plenamente infundada y busca confundir la ACTIVIDAD JURISDICCIONAL indicando que la JUNTA DE CONDOMINIO tiene responsabilidad, cuando se ha aclarado que no es persona jurídica, le atribuyen un REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL a un órgano, cuando corresponde al ente, y es de conocimiento por usted Ciudadana Jueza, con conocimiento del derecho (IURA NOVIT CURIA) que las JUNTAS DE CONDOMINIO tal como lo he señalado anteriormente son un ÓRGANO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, no poseen personalidad jurídica alguna, no puede poseer un Registro de Información Fiscal como hace ver la demandante erróneamente. Sencillamente son nombrados por la comunidad de propietarios para el ejercicio de la supe vigilancia y control de la administración y las funciones derivadas del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, inclusive, ejercer las funciones de administración cuando la Asamblea de Copropietarios no haya procedido a designarla; más ellos no ejercen necesariamente su representación en juicio, en caso de haber administrador, y en el caso de no haber, correspondería al Presidente de la Junta, actuando como representante legal del Condominio. En este supuesto, debió ser demandado el Condominio en la persona de su representante legal y no todos los miembros de Junta a título particular, y no están obligados a responder con su propio patrimonio sino el de la Comunidad. En cuarto lugar, la Junta de Condominio no tiene cualidad para ser demandada en juicio…. (Sic)… Por lo tanto, surge evidente LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA en este caso la JUNTA DE CONDOMINIO criterio reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia por demandar a título personal a cada uno de los miembros de la Junta y no a la Persona Jurídica sobre la cual pudiere recaer la obligación aquí exigida, y la cual contradigo, por no haber cumplido con lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal siendo que a efectos de este Juzgado LA FALTA DE CUALIDAD es evidente y la inadmisibilidad de la demanda debe ser declarada oficio o a instancia de parte, como aquí se ha peticionado, o en su defecto, sea revisado el asunto y este juzgado declare la reposición de la causa al estado de admisión y su inadmisibilidad sobrevenida POR LA FALTA DE CUALIDAD ANUNCIADA, y así pido que se declare. En virtud de lo antes expuestos, pido que sea declarada LA FALTA DE CUALIDAD, según las previsiones del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, los miembros de la JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE, no tiene cualidad para sostener el presente juicio como parte demandada, razón por la cual, opongo como defensa previa al análisis de las cuestiones previas a invocar, LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA DEL DEMANDADO de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Es de hacer notar, que no puede confundirse a la PERSONA JURÍDICA que en este caso es CONDOMINIO CAYO GRANDE con los miembros que pertenecen a sus órganos ya que éstos considerados sujetos distintos conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, razón la cual, no es la JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE, a quien se le puede exigir el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SI EXISTIESE UN CONTRATO VALIDO) a que indica la demandante en el presente asunto, sino al CONDOMINIO CAYO GRANDE, el cual no ha sido demandado en la presente causa. Por las razones expuestas, solicito que se declare LA FALTA CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA, con todos los pronunciamientos de ley. (Resaltado del tribunal).
(Sic) CAPITULO-II- DE LAS CUESTIONES PREVIAS PREVISTAS EN EL ARTICULO 346 ORDINAL 6° "El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que indica el Artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78". Es necesario resaltar que las Juntas de Condominio tal como lo ha catalogado el Máximo Tribunal del Pals (TSJ) no poseen personalidad jurídica lo que hace insostenible e inejecutable cualquier decisión que pueda emanar de este Juzgado, porque aun si existiere una sentencia de condena, y los miembros de la Junta, por ejemplo, han renunciado, cabría peguntarse ¿Quién respondería por las obligaciones condenadas? Ahora bien, se observa que la demanda incoada en forma temeraria y maliciosa vulnera normas de orden público como lo son las contenidas en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal que rige la materia condominal en Venezuela y establece claramente la actividad de cada uno de los sujetos sometidos a esta Ley. No obstante, al admitir esta acción ilegal se constituye una franca violación al derecho constitucional dado que en su momento el juzgado debió decretar la inadmisibilidad de la demanda por a por no haber rellenado los extremos de ley dejando en indefensión a mi representada, quien pretende responsabilizar por contrato a los miembros de Junta y no al Condominio como tal, cuando los beneficiarios o perjudicados del suministro de la potabilizadora son la Comunidad de Copropietarios en pleno, por lo que se encuentra plenamente VICIADO DE NULIDAD dado que la JUNTA DE CONDOMINIO NO TIENE FACULTADES EXPRESAS PARA CELEBRAR CONTRATOS DE CARÁCTER PATRIMONIAL QUE INCORPOREN NUEVOS ELEMENTOS sin que el mismo esté APROBADO POR LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, como se fundamentará en el siguiente Capítulo. Por ende, me permito hacer una observancia jurídica de la FALTA DE CUALIDAD PASIVA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO (ERROR IN PERSONAM) identificando que se opone la cuestión previa que indica el articulo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil frente a la falta de cualidad, es decir, la ilegítima e improcedente dirección de la acción judicial contra la JUNTA DE CONDOMINIO como sujeto pasivo. Este vicio procesal insubsanable debe conducir obligatoriamente a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, tal como lo ha establecido la doctrina reiterada del Máximo Tribunal, dado que las JUNTAS DE CONDOMINIO no es, ni puede ser, una persona jurídica distinta a la Comunidad de Propietarios. Esta Junta, conforme al ARTÍCULO 20 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, es un mero ÓRGANO DE VIGILANCIA Y CONSULTA de la comunidad, cuyas facultades son taxativas y no incluyen la potestad de ser demandada por obligaciones contractuales. En consecuencia, la Junta carece de personalidad jurídica propia, patrimonio autónomo y capacidad legal para ser sujeto pasivo de esta pretensión. Es por ello que, se excepciona la cuestión previa del ordinal 6º del articulo 346 ejusdem, concatenado con el ordinal 3º del artículo 340, toda vez que no se señalan los datos relativos a la persona jurídica demandada, ni está identificada, ni constan los datos relativos a su creación, por el contrario, yerra la demandante en dirigir la acción contra la JUNTA DE CONDOMINIO siendo el sujeto pasivo el CONDOMINIO CAYO GRANDE o en su defecto, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS que es la entidad que legalmente posee derechos y obligaciones, según se desprende del ARTÍCULO 18 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Asimismo, el ARTÍCULO 19 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL establece que la representación de dicha Comunidad en juicio debe recaer en el ADMINISTRADOR. El demandante ha dirigido su acción contra un órgano que no tiene la cualidad para sostener la carga de la demanda, lo cual configura un ERROR IN PERSONAM, esta falta de cualidad vulnera el debido proceso y hace que la demanda sea absolutamente improcedente desde el punto de vista formal y formal y material, (…) En virtud de que el demandante dirigió su acción contra un ente que no tiene la CUALIDAD PASIVA para sostener el juicio, en consecuencia, la AUSENCIA DE PERSONALIDAD JURÍDICA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, por ser un órgano de vigilancia y consulta, y no una persona jurídica independiente ni un sujeto de derecho distinto a la Comunidad de Propietarios. Por lo tanto, carece de la capacidad legal y de la aptitud para ser parte demandada en un juicio que versa sobre obligaciones contractuales y patrimoniales. El sujeto legalmente apto para sostener la carga de la demanda es el Condominio Cayo Grande que representa a la Comunidad de Propietarios con base al Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al haberse dirigido la acción contra un órgano que no es titular de las obligaciones ni ostenta la representación pasiva, se configura un error in personam y se vulnera el derecho a la defensa de la Comunidad y se incumple con una de las CONDICIONES ESENCIALES DE LA ACCIÓN, conforme al Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil debiendo Ciudadana Jueza declarar la INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA POR FALTA DE CUALIDAD, por lo que ruego se sirva declarar con lugar la CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA. CAPITULO -III- DE LAS CUESTIONES PREVIAS PREVISTAS EN EL ARTICULO 346 ORDINAL 11° DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL: "La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda." Acumulativamente, se opone la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil consistente en la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, dado que la misma vulnera total y absolutamente normas de ORDEN PÚBLICO y contraviene otras nomas del ORDENAMIENTO JURÍDICO VIGENTE siendo insoslayable decretar por este juzgado la NULIDAD ABSOLUTA E INSUBSANABLE del CONTRATO que sirve de base a la acción, por haber sido suscrito por el ex presidente de la Junta de Condominio en ABIERTA EXTRALIMITACIÓN DE SUS FUNCIONES (ULTRA VIRES). El contrato es nulo porque el ex presidente de la Junta carecía de poder legal para obligar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS sin el aval del ÓRGANO SOBERANO entiéndase ASAMBLEA DE PROPIETARIOS que se encarga de discutir la aprobación o no y autorización para adquirir estos bienes o mejoras que hoy la parte demandante reclama a la JUNTA DE CONDOMINIO (ERRONEAMENTE). En el caso de marras, el ciudadano Baldo Lerza Arduini como Presidente de la Junta para su momento, actuó sin la autorización de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EXTRALIMITÁNDOSE en poderes que la Asamblea de Propietarios no le otorgó arrogándose facultades que no le son conferidas por el ordenamiento legal, siendo claro el ARTICULO 18 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL AL LIMITAR LAS FUNCIONES DE LA JUNTA, y por ende de su Presidente, a la VIGILANCIA Y CONSULTA, siendo que la celebración de un contrato que IMPONE OBLIGACIONES ECONÓMICAS AL CONDOMINIO, o que compromete la GESTIÓN FUTURA DE LAS ÁREAS COMUNES, excede con creces la simple administración ordinaria, dado que el único órgano que tiene la potestad decisoria para contraer obligaciones contractuales de esta magnitud corresponde EXCLUSIVAMENTE A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Conforme al ARTÍCULO 23 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL SE EXIGE QUORUM Y MAYORIAS CALIFICADAS para tales decisiones, por lo cual, el acto jurídico celebrado por el ex presidente, al prescindir de este requisito AD SOLEMNITATEM (DE VALIDEZ), violenta una norma de ORDEN PÚBLICO prevista en la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Dicha violación incurre en una causal de NULIDAD ABSOLUTA, por cuanto no concurre la voluntad legítima de la parte que se obliga. Asimismo, debe señalarse que el contrato adolece de nulidad absoluta, conforme al Artículo 1.142 del Código Civil, por falta de consentimiento válidamente expresado por la parte que se obliga y por carecer de la capacidad para obligarla. En virtud de ello nos permitimos en citar de la misma norma el Articulo 1.143 del CC exige que para la validez del contrato concurran la capacidad de las partes y un objeto que pueda ser materia de contrato. El ex presidente carecía de la capacidad legal y del poder de disposición para afectar al condominio, haciendo que el contrato nazca viciado en su objeto y causa al contravenir directamente la jerarquía de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, (…) Por lo tanto, ciudadano Juez, obviar tales SENTENCIAS Y ARTÍCULOS DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO traería consigo una vulneración flagrantemente el principio de legalidad y el derecho a la defensa de la comunidad de propietarios pudiendo verse entredicho sino actúa conforme a lo preceptuado en la Ley y en la Jurisprudencia Patria el PATRIMONIO de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, siendo que al delatar dichos vicios este juzgado con autoridad conferida por la ley debe declarar la nulidad absoluta del contrato y, en consecuencia, la declaratoria SIN LUGAR de la demanda protegería no solo el orden público sino también el patrimonio de la comunidad de propietarios. En definitiva, analizando todos los supuestos explanados como operadores del sistema de justica se considera que el contrato es nulo y debe ser declarado así por el JUEZ AUN DE OFICIO, en virtud de la potestad conferida en la primera parte del Artículo 11 del Código de Procedimiento Civil. Dicho artículo establece: "En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o las buenas costumbres, sea necesario dictar una providencia legal, aunque no la soliciten las partes. "El Tribunal supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en Sentencia N" RC.000305 de fecha 10 de agosto de 2012, con ponencia del Magistrado Ponente: Dr. Antonio Ramírez Jiménez ha sostenido que la nulidad absoluta de los contratos puede ser declarada de oficio por el Juez cuando esta aparezca de forma manifiesta. La nulidad es de tal magnitud que, como sostiene el Dr. José Melich Orsini (citado por la Sala), su inexistencia se impone a todos. Por lo que con base a la cuestión previa planteada me permito señalar las leyes que fueron causales de alteración al Orden Público en el presente caso, la nulidad es manifiesta porque el EXPRESIDENTE DE LA JUNTA VIOLÓ directamente los ARTICULOS 20 Y 23 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, normas que son de ORDEN PÚBLICO y rigen la vida JURÍDICA DELCONDOMINIO indicando lo siguiente: el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la supremacía y soberanía de la Asamblea de Propietarios para contraer obligaciones patrimoniales, siendo la única con potestad para obligar a la comunidad, en consecuencia el ex presidente, al actuar por CUENTA PROPIA, violó esta jerarquía, incurriendo en EXTRALIMITACIÓN DE FUNCIONES (ULTRA VIRES). Por lo tanto, el Juez debe acoger esta Cuestión Previa, negándose a tramitar una demanda basada en un título que la ley, por ser nulo de nulidad absoluta, prohíbe reconocer y ejecutar y así solicito sea declarado…”

Por su parte, el abogado JESUS GERARDO GIRON BELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 168.533, actuando en su carácter de apoderado judicial la parte actora, presentó escrito de fecha 16 de diciembre de 2025, mediante el cual ratificó el contenido del escrito presentado en fecha 17 de noviembre de 2025, contentivo de contestación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la manera siguiente:

“(Sic)… Yo, JESUS GERARDO GIRON BELLO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.603.089 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 168.533, (…) actuando en este acto en NOMBRE Y REPRESENTACIÓN de la Ciudadana BLANCA JULIA LUQUE ORTEGA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Cagua Estado Aragua, Ingeniera de profesión, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.739.688, (…) parte ACTORA en DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO se le sigue al "CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" e identificada con Registro de Información Fiscal Rif. J313972495, condominio perteneciente al Complejo Vacacional "LOS CAYOS VILLAS TURÍSTICAS", y cuyo Documento Constitutivo se encuentra debidamente protocolizado por ante la OFICINA DE REGISTRO PUBLICO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ LAURENCIO SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DEL ESTADO FALCON, en fecha veinticinco (25) de febrero del año dos mil (2000), el cual quedo anotado bajo el Nro. 47, Folios 305 al 353, Tomo Cuarto, Protocolo Primero, Primer trimestre del año 2000, representada por la “JUNTA DE CONDOMINIO CAYO GRANDE”, como su órgano de administración y representación y ésta a su vez por su PRESIDENTA la Ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.621.990 tal como se evidencia del ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS de fecha 28 de junio del año 2024, y que se encuentra inserta en los Folios del 25 al 27 del Libro de Acuerdo de la Asamblea General de Propietarios (…) siendo la oportunidad procesal correspondiente tal como lo prevé los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con Auto originario de este Tribunal de fecha 25 de noviembre del 2025 ante usted respetuosamente ocurro para exponer y solicitar: Por medio del presenté escrito, y con el debido repleto, comparezco ante su competente autoridad a los fines de ampliar, ratificar, confirmar y reproducir el contenido del Escrito de fecha 17 de noviembre de 2025, el cual cursa en autos y cuya defensa reitero plenamente, en respuesta a los alegatos de la parte demandada. CAPÍTULO 1. PUNTO PREVIO DENOMINADO INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA DEMANDA. 1.- De la Admisibilidad de la Demanda y el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva. Contradigo la solicitud de la parte demandada, orientada a declarar la inadmisibilidad de la demanda con base en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, carece de fundamento real y contradice principios constitucionales esenciales. Sostengo que la demanda cumple cabalmente con los requisitos formales exigidos por el artículo 340 eiusdem. Las objeciones presentadas no encuadran en ninguna de las causales taxativas de inadmisibilidad previstas por la ley (orden público, buenas costumbres o disposición legal expresa). (…) DENOMINADO DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDADA. Antes de entrar a contestar la precitada falta de cualidad de la demandada opuesta por la contraparte como medio de inadmisibilidad, es importante traer a colación un punto el cual la misma alegó en diligencia de fecha 11 de noviembre del 2025. En dicha diligencia, la demandada sostuvo que en el Escrito Libelar se mencionaban de forma íntegra a todos los miembros integrantes de la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE". Este alegato, sin embargo, ya fue oportuna y suficientemente refutado por esta representación judicial en Escrito de fecha 13 de noviembre del año en curso. Sin menoscabo de lo ya expuesto en autos, se considera imperativo ratificar, a los efectos de la sana administración de justicia, que la integra identificación de los miembros de la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE", se debe a lo siguiente: 1-Naturaleza Colegiada y Funcionamiento de la Junta de Condominio. La exigencia de identificar a todos los miembros de la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" no es discrecional, sino que responde a un imperativo legal, las Juntas de Condominio deben ser tratadas como un cuerpo colegiado. Su funcionamiento interno y la obligatoria rendición de cuentas ante la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE" exigen la mención expresa de todos sus integrantes, toda vez que su legitimidad emana de dicha conformación plural y no de la actuación individual de sus miembros. La naturaleza jurídica y operativa de la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" es, por ende, inherentemente colegiada, constituyendo un órgano de administración que actúa por mandato soberano de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE". Las decisiones válidas son aquellas consensuadas por el cuerpo en pleno, siendo la representación legal ejercida por la PRESIDENTA ante terceros y en juicio, una facultad instrumental que no menoscaba el carácter vinculante de la decisión colegiada interna ni la responsabilidad solidaria de todos sus miembros, entendiendo que esa facultad instrumental le otorga capacidad de representación y conferir poderes a abogados en nombre de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE", con el fin de que estos profesionales actúen, tal como lo prevé el propio Documento de Condominio, en su artículo 8.4, numeral "h" e "i". II. Límites de la Responsabilidad Patrimonial de los Miembros. Se ratifica que la mención pormenorizada de los ciudadanos que conforman la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" en el Escrito Libelar se realiza a los solos y únicos efectos de la correcta identificación procesal del órgano colegiado, asegurando así la debida integración de la litis y la salvaguarda del derecho a la defensa de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE" en su conjunto. Dicha identificación, sin embargo, no tiene como propósito, ni puede derivar por presunción de derecho, en una responsabilidad personal, ilimitada o solidaria de sus integrantes. (…) III. De la Cualidad Procesal de la Parte Demandada (Legitimación Pasiva) Ratifico lo argumentado en los Escritos de fecha 13 y 17 de noviembre del 2025. La postura defendida argumenta de manera tajante e inquebrantable que la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" posee la legitimación procesal necesaria para actuar en un juicio con plena validez legal, a pesar de carecer de una personalidad jurídica propia e independiente en el sentido tradicional. El núcleo de esta capacidad reside en un mandato legal claro, Aunque la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE", es la verdadera titular de los derechos, tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la reiterada y pacifica jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela otorgan a las Juntas de Condominio una capacidad jurídica funcional, imperativa e ineludible para gestionar y representar a la comunidad. Para este caso específico, la justificación es irrefutable, pues el propio Documento de Condominio, ley interna de la propiedad, articulo 8.4, numeral "h" otorga directamente la representación legal total a quien ostente el cargo de Presidente de la Junta de Condominio. Las denominaciones "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" у "CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" o en su defecto "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE" son, en la praxis y a los efectos jurídicos, perfectamente fungibles y se refieren a un mismo e idéntico ente colectivo. La identidad de la parte demandada es incuestionable, como lo demuestran fehacientemente el Registro de Información Fiscal, el domicilio, el Poder Especial y otros documentos. (…) IV. De la Representación Legal y la Aceptación Tácita en el Caso Sub Judice Cuestiones Previas articulo 346 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en el caso que nos ocupa, el "CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" no cuenta con una persona natural o jurídica nombrada por la Asamblea de Propietarios que ostente la figura de Administrador, tal como lo ha manifestado la propia contraparte en su Escrito de Oposición así como en ACTA DE MIEMBROS DE JUNTA DE CONDOMINIO de fecha 28 de noviembre de 2024 y que se encuentra inserta en los Folios del 22 y 23 del Libro de Acuerdo de la Asamblea de Miembros de Junta de Condominio que marcado con el numero "I" se acompañó en Copia Fotostática Simple con el Escrito Libelar y corre inserta en este Expediente. Esta circunstancia determina que Conforme a la normativa interna del "CONDOMINIO DE CAYO GRANDE", la representación legal de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CAYO GRANDE", recaiga en la ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.621.990, en su carácter de PRESIDENTA de la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" tal como se evidencia de manifestación expresa que la misma hace en Diligencia de fecha 11 de noviembre del 2025, así como de la de Copia Fotostática Simple marcada con la letra "A" de ACTA DE COPROPIETARIOS de fecha 28 de junio del año 2024 constante de cinco (05) folios útiles y sus vueltos y que fue acompañado con el Escrito de Cuestiones Previas presentado por la demandada en fecha 13 de noviembre del año en curso. Así lo establece el artículo 8.4., numeral "h" del Documento Constitutivo de Condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la OFICINA DE REGISTRO PUBLICO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ LAURENCIO SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DEL ESTADO FALCON, en fecha veinticinco (25) de febrero del año dos mil (2000), el cual quedó anotado bajo el Nro. 47, Folios 305 al 353, Tomo Cuarto, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2000 y que se acompañó con el Escrito Libelar en Copia Fotostática Simple marcado con la letra "C", que reza textualmente: "... h) Ejercer por órgano de su Presidente representación legal de la Comunidad de Propietarios..." Bajo este amparo documental y legal, las actuaciones de la ciudadana MAIREN HERNANDEZ en la diligencia de fecha 11 de noviembre y en el subsiguiente Escrito de Oposición de fecha 13 de noviembre del presente año resultan determinantes, al identificarse a motu proprio como representante legal del "CONDOMINIO CAYO GRANDE" y reconocer haber sido demandada en su cualidad de PRESIDENTA de la JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE", este acto se convierte en una aceptación tácita e inequívoca de la correcta individualización de la parte demandada a efectos de la citación. CAPITULO II. DE LAS CUESTIONES PREVIAS CONTENIDAS EN EL ARTICULO 346 ORDINAL 6 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL "EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ARTÍCULO 340, O POR HABERSE HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTÍCULO 78." Ratifico y Consolido los argumentos principales que demuestran la improcedencia de la Cuestión Previa de defecto de forma: LA PREVALENCIA DE LA JUSTICIA MATERIAL SOBRE EL RIGOR FORMAL; UNA DEFENSA INQUEBRANTABLE. Nos encontramos ante una táctica dilatoria de la contraparte que pretende evadir el fondo del asunto, escudándose tras un supuesto "defecto formal grave". La defensa de la demandada se aferra a la idea de que la demanda es inadmisible por haberse dirigido contra la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" y no contra el "CONDOMINIO CAYO GRANDE" como persona jurídica. Sin embargo, esta objeción palidece ante los principios de la justicia sustantiva y la realidad procesal. Los argumentos de defensa son contundentes y demuestran la viabilidad de presente acción de mi representada: 1. Identificación Clara y Ausencia de Indefensión: La presente argumentación se erige sobre la base irrefutable de los principios constitucionales del debido proceso y el derecho a la defensa, consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Estos derechos fundamentales prevalecen y desplazan cualquier formalismo procesal excesivo. (…) CAPÍTULO III. DE LAS CUESTIONES PREVIAS PREVISTA EN EL ARTÍCULO 346 ORDINAL 11° DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL "LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA". Contradigo en nombre de mi representada y comparezco para oponerme categóricamente a la infundada solicitud de nulidad absoluta del contrato. Si bien la parte demandante alega la vulneración de normas de orden público, ignora principios esenciales que rigen el tráfico comercial, la buena fe contractual y la doctrina de los actos propios, pilares fundamentales del ordenamiento jurídico venezolano. Mi poderdante, en su carácter de proveedora, actuó en todo momento bajo el amparo de la buena fe negocial. En el tráfico jurídico, esta buena je se presume. El artículo 1159 del Código Civil consagra que los contratos deben ejecutarse de buena fe, principio que obliga a ambas partes y protege al tercero contratante. Se contrató con quien pública y notoriamente ostentaba el cargo de PRESIDENTE de la "JUNTA DE CONDOMINIO DE CAYO GRANDE", figura que, por definición legal artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, ejerce la representación legal del "CONDOMINIO DE CAYO GRANDE" ante terceros. Dicha representación legal incluye plenas facultades, tal y como lo establece el artículo 8.4, numeral "h" del Documento Constitutivo de Condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado ante la OFICINA DE REGISTRO PÚBLICO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ LAURENCIO SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DEL ESTADO FALCÓN, en fecha veinticinco (25) de febrero del año dos mil (2000), quedando anotado bajo el Nro. 47, Folios 305 al 353, Tomo Cuarto, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2000, que se acompañó con el Escrito Libelar y corre inserto en este Expediente en Copia Fotostática Simple marcado con la letra "C". Este documento confiere explícitamente las facultades de representación legal, que reza textualmente: "... h) Ejercer por órgano de su Presidente representación legal de la Comunidad de Propietarios..."

Ahora bien, en el lapso probatorio el abogado JESUS GERARDO GIRON BELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 168.533, actuando en su carácter de apoderado judicial la parte actora, promovió una serie de elementos que resultaron irrelevantes e inconducentes a los fines de demostrar algún hecho o circunstancia relacionada con las incidencias de las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, y por cuanto las mismas guardan relación con el fondo del asunto debatido en la litis, este tribunal desestimó las referidas pruebas.
En relación a las pruebas aportadas por el abogado VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 141.841, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, como punto previo, ratificó en toda y cada una de sus partes la impugnación de los siguientes documentos: 1.- Copia del contrato suscrito entre el ciudadano Baldo Lerza Arduini y la ciudadana Blanca Julia Luque Ortega, marcado “B”. 2.- Documento marcado “D”, consistente en factura N° 17 de fecha 01/06/2024, por ser copia simple. 3.- Documento marcado con "E", que comprende factura N° 21 de fecha 14/06/2024, por ser copia simple. 4.- Documento marcado "F", contentivo de la relación sin soportes acompañada por la demandante sin control pericial, por ser copia simple. 5.- Documento marcado "G", consistente en conversaciones de plataforma electrónica Whatsapp, por ser copia simple. 6.- Documento marcado "H", contentivo de comunicación enviada por la ciudadana Blanca Luque sin acuse de recibo, control de pago y nuevamente factura 17 y 21, por ser copia simple. 7.- Documento marcado "I", que indica conversaciones de plataforma electrónica Whatsapp, por ser copia simple. 8.- Documento marcado "J", que señala conversaciones de plataforma electrónica Whatsapp, por ser copia simple. 9.- Documento marcado "K", que corresponde con comunicación enviada por la ciudadana Blanca Luque sin acuse de recibo, por ser copia simple. 10.- Documento marcado con "L", conversaciones de plataforma electrónica Whatsapp, por ser copia simple. 11.- Documento marcado "M", consistente en comunicación enviada por la ciudadana Blanca Luque sin acuse de recibo, dirigida al Dr. Víctor Román, cálculo de porcentaje contractual, cálculo de porcentaje comercial finalización de comunicación, por ser copia simple. 12.- Documento marcado "N" que consiste en conversaciones de plataforma electrónica Whatsapp, por ser copia simple. 13.- Documento marcado "Ñ", señalado como comunicado dirigido del Dr. Víctor Román a la ciudadana Blanca Luque, por ser copia simple. 14.- Documento marcado con "O", que indica comunicado dirigido a Condominio Cayo Grande por parte de la ciudadana Blanca Luque, por ser copia simple. 15.- Documento marcado "P", informe de ensayo de campo, por ser copia simple. 16.- Documental marcado "Q", comunicado de la Alcaldía Socialista del Municipio Silva, por ser copia simple. 17.- Documento marcado "R", comunicado de la Alcaldía Socialista del Municipio Silva, por ser copia simple. 18.- Documento marcado "S", comunicado de la Alcaldía Socialista del Municipio Silva, por ser copia simple. 19.- Documento marcado "T", Inspección Sistema de Acometida sin Suscripción, por ser copia simple. 20.- Documento marcado "W", propuesta arquitectónica sin suscripción, por ser copia simple. 21.- Documento marcado “X”, comunicaciones por ser copia simple. 22.- Documento marcado “Y”, informe técnico de fecha 26 de marzo de 2025, Empresa Dispa Tex, C.A., por ser copia simple, todos impugnados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; al respecto de estas documentales quien aquí decide, confirma que el debate sobre la veracidad y autenticidad de las documentales impugnadas (facturas, contratos, chats de WhatsApp) quedan reservadas exclusivamente para la etapa probatoria correspondiente al juicio principal; por lo que se declaran improcedentes por intempestivas las impugnaciones de documentos en esta fase. Y así se establece.
Asimismo, ratificó y promovió los siguientes documentales:
1.- Documento de Condominio General de los Cayos Villas Turísticas, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Silva del estado Falcón, en fecha 19 de octubre de 1999, bajo el N° 243, Protocolo Primero, Tomo Segundo. 2.- Documento constitutivo particular de Cayo Grande Villas Turísticas, protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Silva del estado Falcón, en fecha 15 de noviembre de 2006, bajo el N° 8, Folios 44 hasta 114, Protocolo I, Tomo 9no, Cuarto Trimestre del año 2006; de los cuales se desprenden la creación, domicilio y objeto del complejo vacacional Cayos Villas Turísticas, y sus dependencias, en consecuencia, se les confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.
3.- Promovió marcado “1”, copia certificada del Acta de Asamblea de Propietarios del Condominio Cayo Grande Villas Turísticas, de fecha 21 de agosto de 2022, que riela a los folios 14 hasta 18 del Libro de Actas de Asamblea de Propietarios. 4.- Promovió marcado “2”, copia certificada del Acta de Asamblea de Propietarios del Condominio Cayo Grande Villas Turísticas, de fecha 28 de junio de 2024, que riela a los folios 25 hasta 29 del Libro de Actas de Asamblea de Propietarios. 5.- Promovió marcado “3”, copia certificada del Acta de Asamblea de Propietarios del Condominio Cayo Grande Villas Turísticas, de fecha 23 de noviembre de 2024, que riela a los folios 37 hasta 41 del Libro de Actas de Asamblea de Propietarios. 6.- Promovió marcado “4”, legajo de copias certificadas por la actual junta de condominio, conformado por tres Actas de reuniones de la Junta de Condominio, de fecha 7 de diciembre de 2022, que riela al folio 1 vuelto al folio 2, 25 de enero de 2023, folio 2 vuelto al folio 9, y 17 de mayo de 2023, folio 9 vuelto al folio 13, asentada en el Libro de Juntas; de las referidas actas de asamblea de propietarios se observa que las mismas guardan relación con actos administrativos propios de los propietarios y representantes del Condominio Cayo Grande, establecidos en sus diferentes numerales; por lo que este tribunal considera que no son conducentes para demostrar algún hecho relacionado con la presente incidencia de cuestiones previas, en consecuencia no les confiere valor probatorio. Y así se declara.
Así las cosas, vistos los términos expuestos por ambas partes, en la presente incidencia, pasa este tribunal a analizar los argumentos y defensas presentados a los fines de determinar la procedencia o no de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En analogía a lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. (...)”.
De la minuciosa revisión del escrito de promoción de cuestiones previas se observa que la ciudadana Mairen Martinha Hernández Hernández, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990, actuando en su carácter de Presidenta de la “Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande”, asistida por los abogados VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA y LUIS MARTIN DELGADO NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.841 y 297.554 respectivamente, el cual obra inserto del folio (2) al folio (8) de la Pieza II del presente expediente, solo se limitó a enunciar la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 de la ley adjetiva, alegando lo siguiente: “…TERCERO: PROMOVEMOS EN ESTE ACTO las CUESTIONES PREVIAS previstas en el artículo 346 ordinales 4, 6 y 11 del Código de Procedimiento Civil…”, la demandada promueve la presente cuestión previa señalando únicamente el ordinal más no se observa que haya sido explanada relación de hecho concatenado con fundamento de derecho que hiciera posible comprender el sustento de lo opuesto, además de no aportar medio probatorio que permitiera demostrar la procedencia de la misma. En consecuencia, se estima ilusoria la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada. Y así se decide.
En relación a la falta de cualidad del demandado, promovida por la ciudadana Mairen Martinha Hernández Hernández, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990, actuando en su carácter de Presidenta de la “Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande”, asistida por los abogados VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA y LUIS MARTIN DELGADO NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.841 y 297.554 respectivamente, alegó: “…DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADA. En tercer lugar, de conformidad con el ARTÍCULO 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad de la parte demandada por ser dirigida equívocamente a un órgano, que no posee personalidad jurídica, y que pertenece al Condominio Cayo Grande quien es el representante de la Comunidad de Propietarios. (…) En virtud de lo antes expuestos, pido que sea declarada LA FALTA DE CUALIDAD, según las previsiones del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil…”
Al respecto, considera quien suscribe, considera traer a colación lo preceptuado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 361° “…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…” (Resaltado del tribunal).

En lo atinente a la falta de cualidad pasiva esgrimida por la ciudadana Mairen Martinha Hernández Hernández, actuando en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande (según consta de folios 2 al 8 de la Pieza II), esta sentenciadora verifica que la defensa fue fundamentada erróneamente en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, dentro del lapso de cuestiones previas. Es imperativo precisar que el citado artículo 361 regula la contestación de la demanda, oportunidad procesal preclusiva para la articulación de defensas de fondo y excepciones perentorias, diferenciándose de la naturaleza taxativa de las cuestiones previas contempladas en el artículo 346 ejusdem. Por tanto, la representación judicial de la demandada incurre inexcusablemente en un yerro técnico, toda vez que la falta de cualidad, al incidir sobre la legitimación para sostener el juicio, debe ser resuelta en la sentencia definitiva cuando la misma no pueda ser decidida como una cuestión de puro derecho en la fase preliminar.
No obstante, del análisis integral de las actas, se evidencia que la parte actora desvirtuó el argumento de la demandada mediante la consignación del Documento Constitutivo de Condominio. En dicho instrumento, específicamente en su artículo 8.4, numeral 'h', se establece de forma taxativa que la representación legal de la Comunidad de Propietarios recae sobre el Presidente de la Junta de Condominio, lo cual otorga plena validez a la dirección de la acción.
Aunado a lo anterior, este tribunal aplica la doctrina de los actos propios (venire contra factum proprium non valet), por cuanto la ciudadana Mairen Martinha Hernández Hernández, al comparecer en autos y oponer activamente cuestiones previas en nombre del Condominio, reconoció de manera tácita e inequívoca su legitimación pasiva para actuar en el proceso. En consecuencia, y habiendo operado además la subsanación voluntaria del libelo conforme al artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, para identificar formalmente al ente colectivo, esta Juzgadora se pronunciará sobre la cualidad de la demandada en la oportunidad de decidir sobre el fondo de la controversia. Y así se decide.
De la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: (…) 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”, concatenado con el ordinal 3° del artículo 340 eiusdem, se precisa lo siguiente:
En lo referente a esta cuestión previa de defecto de forma esta sentenciadora, tras un análisis exhaustivo del libelo de demanda (folios 1 al 8, Pieza I) y del escrito de oposición y subsanación presentado por la representación judicial de la actora en fecha 16 de diciembre de 2025 (folios 112 al 133, Pieza II), verifica que la pretensión se encuentra debidamente circunscrita. Se constata que la parte actora cumplió con la carga procesal de identificar con precisión el objeto de la lid, exponiendo con claridad los fundamentos de hecho y de derecho que sostienen su acción.
Asimismo, la identificación del ente demandado ha quedado plenamente establecida mediante la consignación del documento de condominio de Cayo Grande, instrumento debidamente autenticado en fecha 16 de febrero de 2000, ante la Notaría Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el N° 29, Tomo 10 de los libros de autenticaciones respectivos, y protocolizado el 25 de febrero de 2000, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Silva del estado Falcón, bajo el N° 47, Folios 305 al 353, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Primer Trimestre del año 2000, del cual emana la legitimación pasiva y el derecho deducido. Debe destacarse que, aun ante la supuesta imprecisión alegada por la demandada respecto a la personalidad jurídica, operó de manera efectiva la subsanación voluntaria prevista en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, ajustando el libelo a los requerimientos estatutarios del propio condominio, los cuales facultan expresamente al Presidente de la Junta para ejercer la representación legal (Art. 8.4, numeral 'h'), demostrando la actora que los estatutos del propio condominio facultan a la Presidenta para representar a la comunidad, lo cual desvirtúa la tesis de la demandada de que solo el administrador podía ser demandado.
La ley venezolana permite corregir errores de forma como el nombre del demandado. Al haberlo hecho el actor en su escrito de respuesta, la falta de cualidad técnica que alegaba el demandado queda resuelta y el juicio no se detiene. En observancia del principio constitucional de prevalencia de la justicia material sobre el rigorismo formal (Art. 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), y toda vez que no se ha configurado un estado de indefensión que vicie el proceso, este tribunal estima que la defensa opuesta carece de sustento fáctico y jurídico, razón por la cual resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Finalmente, respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, esta juzgadora constata que la presente controversia versa sobre el cumplimiento de un contrato bilateral, acción cuya tutela está expresamente garantizada en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano.
Es doctrina asentada que la inadmisibilidad contemplada en este ordinal no puede fundamentarse en meras apreciaciones subjetivas, analogías o principios doctrinales, sino que debe derivar de una prohibición legal expresa que impida al órgano jurisdiccional conocer la pretensión. En este sentido, menciona el autor (Calvo, 2005) que dicha, “prohibición no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa”, por lo tanto, ha debido la accionada indicar claramente cuál es la disposición legal que impide admitir la presente demanda, y no limitarse a solo invocar sencillamente lo que consagra el mencionado ordinal.
En este orden de ideas, esta sentenciadora determina que el debate sobre la validez del consentimiento, la capacidad del suscriptor y la existencia de vicios en el contrato base de la ejecución, constituye el núcleo del debate de fondo. Tales extremos no pueden ser resueltos in limine litis mediante una cuestión previa de inadmisibilidad, pues requieren de una actividad probatoria exhaustiva propia de la etapa de juicio principal. En consecuencia, al no existir una norma prohibitiva que impida la admisión de la acción y tratarse de un asunto que atañe al mérito de la causa, es por lo que resulta forzoso declarar sin lugar la defensa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y, así se decide.
En virtud de los razonamientos expuestos, al no haber demostrado la ciudadana Mairen Martinha Hernández Hernández, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande, la procedencia de las defensas esgrimidas, este tribunal declara sin lugar las cuestiones previas de los ordinales 4º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

III
DISPOSITIVO

Con vista a las consideraciones antes expuestas y del análisis exhaustivo de todas las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado ilusoria. SEGUNDO: Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por considerar haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem. En consecuencia, queda subsanado el defecto de forma de la demanda, con relación al ordinal 3° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, todas promovidas por la ciudadana MAIREN MARTINHA HERNANDEZ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.621.990, actuando en su carácter de Presidenta de la “Junta de Condominio Conjunto Cayo Grande”, asistida por los abogados VICTOR ALFONSO ROMAN ACOSTA y LUIS MARTIN DELGADO NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.841 y 297.554 respectivamente. En consecuencia, se ordena la continuación del proceso, fijándose la oportunidad para la contestación de la demanda conforme a la ley.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese.
Dada, sellada y firmada en la sala del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay, a los (2) días del mes de febrero de (2026). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
LA JUEZA;

ISABEL CRISTINA MOLINA.

LA SECRETARIA;

ANGELICA FERNANDEZ

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 12:30 p.m. así como en la página web del Tribunal Supremo de Justicia Región Aragua, www.tsj.gob.ve

LA SECRETARIA;

ANGELICA FERNANDEZ

EXP. Nº T4M-M-4057-2025
ICM/AF.-