TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
215° y 167°

Maracay, 14 de abril de 2026

PARTE ACTORA: Ciudadanos MIRIAM ZORAIDA CARRIZALEZ DE ALVAREZ, CARLOS LUIS PRIETO JIMENEZ, REINA IRAMA PACHECO CARO, MARIA LUISA TRUJILLO RANGEL, CAROLINA LOURDES ROJAS HERNANDEZ, EDUARDO ANTONIO RAMIREZ TORRES, DANIEL ANTONIO ACOSTA MONTES, BRUNILDE DE LA TRINIDAD BLANCO LOPEZ, CARLOS ANTONIO MONTERO GONZALEZ, CARLOS ALBERTO FIGUERO BOLIVAR, ROSA MARIA BRITO PERNIA, LAURA ARGENTO DE CIULIA, LUCY ANA ARIAS GARCIA y ELIZABETH MARTINEZ CORNEJO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.249.189, V-13.151.076, V-12.140.570, V-5.960.125, V-13.356.791, V-6.129.955, V-11.497.487, V-7.071.642, V-7.234.480, V-16.405.162, V-13.954.800, V-9.680.855, V-12.995.637 y V-12.171.835, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados José Horacio Vasquez y Francisco José Pachecho, Inpreabogado Nros. 22.157 y 166.723, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua desde el 23 de mayo de 2006 bajo el Nro. 44, Tomo 23-A, representada por su Presidente, ciudadano EDGAR JESUS HERRERA GALINDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-14.039.427.
Apoderados Judiciales: Abogados Ferdinando Tommaso, Luis Tommaso, José Ochoa y Luis Tommaso Fernandez, Inpreabogado Nros. 17.516, 114.427, 67.254 y 227.828, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE N°: 15.276

DECISIÓN: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio por demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los Abogados José Horacio Vasquez y Francisco José Pachecho, Inpreabogado Nros. 22.157 y 166.723, respectivamente, actuando en su caracter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadanos Miriam Zoraida Carrizalez de Alvarez, Carlos Luis Prieto Jimenez, Reina Irama Pacheco Caro, Maria Luisa Trujillo Rangel, Carolina Lourdes Rojas Hernandez, Eduardo Antonio Ramirez Torres, Daniel Antonio Acosta Montes, Brunilde de la Trinidad Blanco Lopez, Carlos Antonio Montero Gonzalez, Carlos Alberto Figuero Bolivar, Rosa Maria Brito Pernia, Laura Argento de Ciulia, Lucy Ana Arias Garcia y Elizabeth Martinez Cornejo, en contra de la Sociedad Mercantil Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A., representada por su Presidente, Edgar Jesús Herrera Galíndez, la cual previa distribución Nro. 495 correspondió conocer a este Tribunal, siendo admitida en fecha 04 de abril de 2016 y ordenándose el emplazamiento de la demandada.

El 13 de abril de 2016, los apoderados de la parte actora reformaron la demanda, la cual fue admitida el 21 de abril de 2016, ordenándose igualmente en dicha oportunidad el emplazamiento de la demandada.

En fecha 13 de junio de 2016 la Alguacil de este Tribunal, dejó constancia de la infructuosidad de la citación personal de la parte demandada.

El 15 de junio de 2016, el Abogado José Horacio Vásquez, Ipreabogado Nro. 22.157, actuando en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora, solicitó el emplazamiento público mediante cartel de la parte demandada, acordado por este Tribunal en fecha 17 de junio de 2016. Posteriormente, el 12 de julio de 2016, el mismo abogado consignó los ejemplares de los periódicos donde se publicó el cartel, dejando finalmente el Secretario de este Tribunal constancia el 21 de julio de 2016 de haber procedido a fijar físicamente dicho cartel de emplazamiento.

El 12 de agosto de 2016, el ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez, actuando en nombre propio y en su carácter de Presidente de la demandada sociedad mercantil Herr-Gal Inmobiliaria, C.A., confirió poder apud acta a los Abogados Ferdinando Tommaso, Luis Tommaso, José Ochoa y Luis Tommaso Fernandez, Inpreabogado Nros. 17.516, 114.427, 67.254 y 227.828, respectivamente.

PIEZA II

El 13 de octubre de 2016, el Abogado Ferdinando Tommaso, Inpreabogado Nro. 17.516, actuando como coapoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención. Esta última fue declarada inadmisible por este Tribunal el 19 de octubre de 2016. Dicha decisión fue impugnada mediante apelación por la representación judicial de la demandada el 25 de octubre de 2016. Oída la apelación en un solo efecto el 27 del mismo mes, este Tribunal instó a la parte a consignar las fotocopias necesarias para remitir el expediente al Juzgado Superior, a los fines de que éste decida sobre el recurso.

En fechas 09 y 15 de noviembre de 2016 las partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas; siendo agregados por este Tribunal en fecha 16 de noviembre de 2016.

PIEZA III

El 24 de noviembre de 2016, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, con excepción de las pruebas de informes, exhibición de documentos, experticia e inspección judicial solicitadas por el Abogado José Horacio Vásquez, Inpreabogado Nro. 22.157, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por considerarlas impertinentes. En contra de dicha negativa, el mismo abogado interpuso un recurso de apelación, el cual fue oído en un solo efecto por este Tribunal el 02 de diciembre de 2016, remitiéndose los autos al Juzgado Superior el 08 del mismo mes. Una vez recibidas las resultas de la apelación el 07 de abril de 2017 y agregadas a los autos, se constató que el Tribunal Superior declaró con lugar el recurso, modificando el auto de admisión de pruebas únicamente en lo relativo a la negativa de las pruebas antes mencionadas y ordenando que se procediera a su admisión. En consecuencia, mediante auto de fecha 18 de abril de 2017, este Tribunal admitió formalmente dichas pruebas.

PIEZA IV

El 08 de noviembre de 2023, el Juez Titular, Abogado Ramón Camacaro Parra, se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fechas 11 y 12 de febrero de 2026, los representantes judiciales de ambas partes consignaron sendas diligencias mediante las cuales manifestaron su renuncia a las pruebas de informes promovidas, cuyos oficios, para la presente fecha, no han sido recibidos ni constan sus resultas en el expediente. Dicha renuncia fue admitida por este Juzgador, quedando consumado el desistimiento de tales medios probatorios mediante auto dictado el 13 de febrero de 2026.
Habiendo llegado la oportunidad legal de dictar sentencia, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el mérito del asunto en los términos siguientes:

II
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA

El abogado Ferdinando Tommaso, Inpreabogado Nro. 17.516, actuando en su carácter de coapoderado judicial del ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez, en su escrito de contestación a la demanda opuso como defensa de fondo -a ser resuelta con carácter previo- la falta de cualidad e interés pasivo de su representado para sostener el presente juicio, fundamentándose en lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Esta defensa procede a ser decidida por este Tribunal en los siguientes términos:

La institución de la legitimación ad causam o cualidad constituye un presupuesto procesal esencial y de orden público, directamente vinculado al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva y a la defensa. No se trata de una cuestión de mero trámite, sino del fundamento mismo que justifica la presencia de una persona en el proceso como parte. Como acertadamente lo definió el doctrinario Luis Loreto, la cualidad es un "juicio de relación", que exige que el proceso se instaure precisamente entre quienes, de manera concreta, se afirman titulares activos y pasivos de la relación jurídica sustancial que se controvierte. En otras palabras, no puede haber un juicio válido entre sujetos que carecen de un vínculo jurídico directo con el objeto de la controversia.

La carga de demostrar esa relación y, por ende, la cualidad de la contraparte, recae sobre quien inicia la acción. En el caso de autos, los actores demandaron personalmente al ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez, alegando que actuó en nombre propio y fue el arquitecto del supuesto engaño. Sin embargo, al analizar las pruebas documentales fundamentales del caso –los propios contratos de opción a compra-venta aportados por los actores– este tribunal observa con meridiana claridad un hecho incontrovertible: en todos y cada uno de dichos instrumentos públicos, el ciudadano Herrera Galíndez aparece identificado de manera uniforme y explícita como el "presidente" y "representante legal" de la sociedad mercantil Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A. La cláusula primera de dichos contratos señala sin ambages que la "opcionante" y "única, exclusiva y legítima propietaria" es la referida compañía. Por tanto, la relación contractual nació y se desarrolló entre los demandantes y la persona jurídica, actuando ésta a través de su legítimo representante.

La defensa opuesta encuentra sólido fundamento legal en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, que establece el principio general: "Fuera de los casos previstos en la ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno". El ciudadano Herrera Galíndez no hizo valer un derecho personal, sino que ejecutó los actos de administración y disposición propios del cargo que ostentaba en la empresa. Los actores no han aportado un solo documento, prueba testimonial o indicio que permita sostener la existencia de una obligación personal, directa y autónoma del codemandado, separada de su función societaria. Su inclusión en la demanda, en estas condiciones, carece de sustento fáctico y jurídico.

Esta interpretación es congruente con la jurisprudencia reiterada de nuestro máximo tribunal. La Sala Constitucional, en sentencia N° 3592 del 06 de diciembre de 2005 (exp. N° 04-2584), ratificada por la Sala de Casación Civil, ha establecido que la falta de cualidad es una cuestión de orden público, vinculada a los derechos de acción y defensa, que los jueces deben atender incluso de oficio. Un proceso que continúa contra quien no es parte legítima viola el principio de congruencia y desnaturaliza la función jurisdiccional.

Por tanto, en decisión previa al fondo del asunto, este tribunal declara: Con lugar la defensa de falta de cualidad e interés pasivo opuesta a favor del ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez. En consecuencia, se excluye a dicho ciudadano del presente proceso como parte demandada. La sentencia definitiva sobre el mérito de la controversia no podrá condenarle personalmente, ni a su patrimonio, a cumplir obligación alguna derivada de los contratos objeto de esta causa.

No obstante lo anterior, y en virtud del principio de economía procesal, este juzgado procede a continuar con el conocimiento del fondo del litigio, toda vez que la declaratoria de falta de cualidad afecta únicamente a una de las partes demandadas. La pretensión principal de los actores –el cumplimiento de contrato y la eventual indemnización– se dirige también, y primordialmente, contra la sociedad mercantil Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A., persona jurídica que sí ostenta, según las pruebas, la cualidad pasiva en esta controversia por ser la contraparte contractual directa. La exclusión del representante legal no extingue la acción en contra de la compañía, por lo que el juicio debe continuar para analizar y decidir sobre las responsabilidades que, en su caso, puedan corresponder a la sociedad demandada. Así se decide.

III
MOTIVA
1. Síntesis de la Controversia
Alegaron los abogado demandantes y expusieron en su escrito de demanda lo siguiente: La sociedad mercantil Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A., fue formalmente constituida el día 23 de mayo de 2006, hallándose debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo correspondiente a la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo Nro. 44 del Tomo 23-A, contando con el RIF J-31668786-4. Dicha entidad se encuentra legalmente representada por los ciudadanos Edgar Jesús Herrera Galíndez y Marisol Coromoto Galíndez de Herrera, ambos venezolanos, mayores de edad, con domicilio en esta ciudad e identificados mediante las cédulas de identidad número V-14.039.427 y V-5.264.277, respectivamente. Ahora bien, es del caso referir que la citada empresa, con manifiesta antelación a la obtención de los permisos y autorizaciones municipales correspondientes, presentó ante la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua el anteproyecto correspondiente al denominado Conjunto Residencial "Limón Suites", proyecto que fue presentado a nombre de la ciudadana Dulce María Prada de Morales, quien para esa fecha era la titular de la propiedad del terreno sobre el cual supuestamente se erigiría la obra, lo cual constituye desde su origen un acto de absoluta irregularidad y falta de transparencia.
Dicho anteproyecto, de manera sorpresiva, fue aprobado por la referida Alcaldía en fecha 19 de julio de 2007, otorgándose posteriormente el denominado inicio administrativo de la obra el 06 de noviembre del mismo año, y finalmente extendiéndose el permiso de construcción formal a partir del 27 de noviembre de 2007. Este proyecto, según los documentos oficiales, originalmente contemplaba la construcción de 34 apartamentos, cifra que posteriormente fue modificada y ampliada a un total de 41 unidades. No obstante, y este es un elemento crucial para la comprensión del fraude perpetrado, la referida sociedad mercantil, a través de su presidente y representante legal, el ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez, ya identificado, inició una agresiva y masiva campaña de promoción y venta de las unidades del proyecto mucho antes de contar con dichas aprobaciones. Utilizando una estrategia publicitaria cuidadosamente diseñada, que incluía la distribución de trípticos, anuncios en revistas especializadas del sector inmobiliario y la promoción boca a boca, se ofreció a futuros compradores un producto inmobiliario de primera línea, con acabados de lujo, amplias áreas verdes y sociales, vigilancia privada, y lo que resultó ser el señuelo más efectivo: la promesa de un financiamiento bancario accesible a través de la entidad de ahorro y préstamo "Casa Propia".
Atraídos por esta publicidad engañosa, que pintaba un panorama idílico y asequible, sus mandantes, al igual que muchas otras personas, procedieron a firmar, ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, los respectivos contratos de opción de compra-venta. La fecha de estos primeros contratos, 16 de abril de 2007, evidencia de manera irrefutable el carácter prematuro y fraudulento de la operación, ya que se suscribieron varios meses antes de que la Alcaldía aprobara el proyecto (julio de 2007) y de que se otorgara el permiso de construcción (noviembre de 2007). En dichos instrumentos notariales, la empresa Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A. se comprometió de forma bilateral y expresa a entregar cada apartamento totalmente terminado en obra limpia en un plazo que, en la mayoría de los casos, no excedería los 12 meses contados a partir de la firma del contrato. Nuestros representados, actuando de buena fe y confiados en la seriedad de las promesas contractuales, cumplieron escrupulosamente con el desembolso de los montos iniciales pactados, los cuales oscilaban generalmente entre el treinta por ciento (30%) y el cincuenta por ciento (50%) del valor total de cada inmueble. Además, y en una muestra más de su confianza y del abuso por parte del demandado, muchos de mis patrocinados accedieron a realizar pagos adicionales y por fuera del contrato, solicitados directamente por el señor Herrera Galíndez bajo el argumento de agilizar la obra o solventar supuestos imprevistos, pagos que fueron documentados mediante recibos de caja privados de la empresa.
La relación de inmuebles, compradores, precios totales, pagos iniciales, porcentajes del total pagado y contratos notariados pagados por sus representados se detalla en el siguiente cuadro:
N° Inmueble Comprador(es) Precio Total Pago Inicial / Aportes Saldo Pendiente (Alegado) Contrato Notariado (Fecha/Tomo/N°) % Pagado (Aprox.)
1 Torre 1 - Apto. 1-B Elizabeth Patricia Martínez Cornejo Bs. 150,000 Bs. 45,000 Bs. 45,000 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 20 30%
2 Torre 2 - Apto. PB-B Miriam Zoraida Carrizales de Álvarez Bs. 190,000 Bs. 65,000 Bs. 125,000 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 12 34.2%
3 Torre 2 - Apto. 1-A Carlos Luis Prieto Jiménez Bs. 160,000 Bs. 111,000 Bs. 49,000 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 6 69.4%
4 Torre 2 - Apto. 2-A Reina Irama Pacheco Caro Bs. 190,000 Bs. 62,000 Bs. 128,000 08/06/2007 - Tomo 165 - N° 35 32.6%
5 Torre 3 - Apto. 1-B María Luisa Trujillo Rangel Bs. 150,000 (sin estac.) Bs. 94,500 Bs. 55,500 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 18 63%
6 Torre 3 - Apto. 2-B Carolina Lourdes Rojas Hernández Bs. 455,000 Bs. 228,000 Bs. 227,000 04/11/2010 - Tomo 209 - N° 55 50.1%
7 Torre 4 - Apto. 1-B Eduardo Antonio Ramírez Torres Bs. 160,000 Bs. 48,000 Bs. 112,000 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 2 30%
8 Torre 4 - Apto. 2-A Daniel Antonio Acosta Montes Bs. 180,000 Bs. 172,800 Bs. 7,200 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 11 96%
9 Torre 4 - Apto. 2-B Brunilde de la Trinidad Blanco López Bs. 305,000 Bs. 200,000 Bs. 105,000 06/04/2009 - Tomo 89 - N° 27 65.6%
10 Torre 5 - Aptos. PB-A y PB-B Carlos Antonio Montero González Bs. 420,000 (210k c/u) Bs. 230,000 Bs. 190,000 14/08/2007 - Tomo 256 - N° 28 y 29 54.8%
11 Torre 5 - Apto. 1-A Carlos Alberto Figueroa Bolívar Bs. 200,000 Bs. 172,000 Bs. 28,000 17/07/2007 - Tomo 220 - N° 17 86%
12 Torre 6 - Apto. PB-B Rosa María Brito Pernia y Arnaldo J. Camejo Osal Bs. 435,000 Bs. 140,000 (abonos anteriores al contrato) Bs. 295,000 17/12/2010 - Tomo 292 - N° 72 32.2%
13 Torre 6 - Apto. 1-A Laura Argento de Ciulla Bs. 180,000 Bs. 54,000 Bs. 126,000 16/04/2007 - Tomo 107 - N° 24 30%
14 Torre 7 - Apto. 1-A Lucy Ana Arias García Bs. 160,000 Bs. 151,000 Bs. 9,000 06/04/2007 - Tomo 107 - N° 19 94.4%
Sin embargo, lejos de cumplir con lo pactado, la empresa demandada y su representante incurrieron en un incumplimiento total, absoluto y de mala fe. La obra, que debió haber sido entregada en su totalidad a más tardar en el año 2008, nunca se concluyó. De hecho, las actividades constructivas se paralizaron por completo en febrero del año 2011, dejando el proyecto en un estado de abandono y con un avance físico que, según cálculos técnicos derivados de las propias declaraciones del demandado sobre las valuaciones cobradas al banco, no superaba el noventa por ciento (92%). Han transcurrido, por tanto, más de 8 años de un incumplimiento injustificado, fatal y lesivo para mis representados. Este incumplimiento no es solo temporal, sino también material y cualitativo. El proyecto "Limón Suites", tal como se encuentra hoy, dista enormemente de lo prometido en la publicidad y en el contrato. Carece por completo de los servicios básicos esenciales: no hay una red eléctrica formal y completa, no se instaló el sistema de bombeo y tanques de agua, no existe cometida de gas, y las conexiones de aguas servidas son deficientes. Las áreas comunes, elemento fundamental del valor del conjunto, son inexistentes o están inconclusas: no se construyó el caney para eventos, no hay parque infantil, los supuestos imponentes lobbies no existen, la caseta de vigilancia está a medio hacer y sin equipar, y los estacionamientos no tienen las dimensiones ni la cantidad prometida, habiéndose vendido puestos adicionales que físicamente no fueron construidos.
La situación de abandono y la amenaza real de una invasión por parte de grupos organizados, sumado al rumor público (con sustento documental) de un posible decreto de expropiación por parte de autoridades regionales, obligó a mis representados a tomar la dolorosa decisión de ocupar sus apartamentos a partir del año 2012, aun cuando estos se encontraban en un estado de total precariedad y sin los servicios mínimos. Esta ocupación, lejos de ser un acto de voluntad, fue una medida desesperada de protección de su inversión y su derecho de propiedad, ante el inminente riesgo de perderlo todo. Desde entonces, han tenido que vivir en condiciones indignas, soportando incomodidades, gastando sus propios recursos en reparaciones mínimas de las filtraciones y fallas estructurales, y cargando con el peso emocional y económico de haber sido estafados.
Por todo lo expuesto, y fundándome en lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167 y demás artículos pertinentes del Código Civil Venezolano, así como en las disposiciones de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (especialmente su artículo 40, que establece una indemnización por mora en la entrega), acude ante este Tribunal Superior para solicitar, en nombre y representación de sus mandantes, que se condene a la sociedad mercantil Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A. y a su representante legal, el ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez (también en su propio nombre), en primer término, al cumplimiento específico de las obligaciones contractuales. Esto implica la obligación de concluir la obra en su totalidad, obteniendo y entregando el permiso de habitabilidad municipal, y procediendo a la protocolización definitiva de la compraventa y del documento de condominio correspondiente a cada uno de mis representados. En subsidio, o acumulativamente dada la gravedad del caso, solicito una indemnización por daños y perjuicios materiales, la cual se estima en la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 280.000.000), destinada a cubrir los costos en los que mis patrocinados han incurrido y deberán incurrir para concluir el proyecto por sus propios medios, así como a compensar el perjuicio directo derivado del incumplimiento. Asimismo, y dada la angustia, el estrés crónico, la incertidumbre y las penurias sufridas durante más de ocho años, solicito una indemnización por daño moral por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000). Finalmente, y en atención a la presunta insolvencia de los demandados para cumplir con las condenas en dinero, solicito de forma subsidiaria que, para el pago de las indemnizaciones, se le adjudiquen a mis representados todos los derechos y acciones que la empresa demandada y el señor Herrera Galíndez tengan sobre los apartamentos del proyecto "Limón Suites" que se encuentren sin vender o sin titular, a fin de que puedan ser enajenados para cubrir el monto de la condena. El monto total de la demanda, incluyendo las pretensiones principales y subsidiarias, se estima en TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 380.000.000), cantidad que debe ser objeto de indexación hasta la fecha de su efectivo pago. Es justicia lo que piden en nombre de sus representados.
Por su parte, el apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada, abogado Ferdinando Tommaso, Inpreabogado N° 17.516, actuando en representación de Construcciones Herr-Gal Inmobiliaria, C.A. (RIF J-31668786-4), procedió a negar, rechazar y contradecir los demás hechos contenidos en el libelo de demanda.
En ese sentido, fundamenta su rechazo a la denominación de la empresa alegada por los actores ("CONSTRUCCIONES HERR-GAL, C.A.") señalando que la partida de registro mercantil es clara. La empresa se constituyó el 23 de mayo de 2006 bajo el nombre completo "CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A.", inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua bajo el Nro. 44, Tomo 23-A. Además, aclara que su representante legal es únicamente el ciudadano Edgar Jesús Herrera Galíndez, contradiciendo la mención de los demandantes que incluían a otra persona.
El demandado se fundamenta en pruebas que la propia parte demandante anexó a la demanda para demostrar la legalidad del proyecto. Hace valer, bajo el principio de comunidad de pruebas, la comunicación anexa signada "B" emitida por la Dirección de Planeamiento Urbano del Municipio Mario Briceño Iragorry. De dicho documento alega que se desprende que el proyecto contaba con toda la permisología municipal necesaria, por lo cual niega cualquier irregularidad en este aspecto y sostiene que la paralización se debió a causas muy diferentes.
Contradice la afirmación de un plazo fijo de 12 meses argumentando que, tanto en derecho como en la práctica de la construcción, un proyecto financiado por la banca no tiene un cronograma rígido. Sostiene que dicho cronograma u organigrama de ejecución es un documento técnico y financiero sujeto a revisiones y ajustes, el cual es estimado y determinado conjuntamente por la empresa constructora y el banco financista (en este caso, inicialmente Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo). Por lo tanto, cualquier fecha mencionada inicialmente era una estimación sujeta a las vicisitudes propias de la obra y a la autorización de desembolsos bancarios.
El demandado alega que la paralización y el incumplimiento final fueron por causas ajenas a su voluntad y no imputables a la empresa, detallando tres eventos principales:
* Vicios Ocultos (Fuerza Mayor): Durante la etapa de excavaciones para las fundaciones se encontró con "grandes rocas ubicadas ocultas en el subsuelo". Esto constituyó un vicio oculto que no pudo preverse, el cual dificultó, encareció considerablemente el valor presupuestado originalmente y retrasó la obra.
* Inflación Galopante (Caso Fortuito): Alega un "proceso inflacionario en el país" de conocimiento público y notorio que determinó una variación exponencial en los costos de materiales, equipos, accesorios y mano de obra, haciendo inviable el presupuesto inicial.
* Intervención Estatal del Financista (Hecho del Príncipe): El 26 de enero de 2011, el Gobierno Nacional intervino la entidad bancaria CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, la cual financiaba el proyecto. Esta intervención provocó la retención total de los pagos de las valuaciones necesarias para continuar. Aunque la empresa intentó gestionar los fondos con el ente designado (el Banco del Tesoro, a través de FOGADE), la demora burocrática y el tiempo transcurrido lo impidieron.
El demandado aporta como prueba fundamental la sentencia marcada "J" (de 20 folios) que confirma el sobreseimiento definitivo de la causa penal en su contra. La sentencia fue dictada por el Juzgado Cuarto de Control Itinerante el 03 de junio de 2015 y confirmada por la Sala Accidental Número 183 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Estado Aragua el 12 de agosto de 2016. Este fallo demostró que los hechos (supuestas estafas, usura, etc.) no revestían carácter penal alguno. Sin embargo, subraya que las medidas cautelares dictadas el 06 de febrero de 2011 (prohibición de enajenar, congelamiento de cuentas, prohibición de salida del país) durante ese proceso penal infundado, paralizaron financiera y operativamente a la empresa, impidiéndole buscar soluciones y agravando la crisis.
El demandado da un giro acusatorio al señalar que los propios actores incurrieron en un acto ilícito e incumplimiento contractual grave. Confiesa que los demandantes, en octubre de 2012, decidieron "ocupar" la obra inconclusa por la fuerza. Relata que desalojaron al vigilante de la obra, impidieron el acceso a su representante legal, Edgar Herrera Galíndez, y tomaron posesión de los apartamentos y áreas comunes. Califica este acto como una "vía de hecho", una "invasión" y un delito de invasión de inmueble ajeno tipificado en el Artículo 471-A del Código Penal. Esta acción, alega, no solo violó la propiedad de la empresa (avalada por la escritura pública de propiedad que obra en autos) sino que impidió definitivamente cualquier solución extrajudicial o la finalización de la obra.
Fundamenta su rechazo a los contratos ejemplificativos anexados por los demandantes argumentando que son documentos de terceros ajenos al juicio (como el de la ciudadana Dulce Esperanza Prada de Morales). Alega que son improcedentes para este caso concreto, ya que lo único relevante son los contratos de opción a compra suscritos específicamente entre la empresa demandada y cada uno de los demandantes que son parte en el proceso. Solicita al Tribunal que los deseche.
El demandado fundamenta su posición citando doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que define los contratos de promesa o opción a compra como "contratos preparatorios o preliminares" que solo obligan a celebrar un futuro contrato definitivo. Enfatiza que, para que se concretara la compraventa definitiva, debían cumplirse condiciones suspensivas no ocurridas: 1) Conclusión total de la obra. 2) Obtención del "Permiso de Habitabilidad" municipal. 3) Liberación de la hipoteca que gravaba el proyecto a favor del banco (primero Casa Propia, luego Banco del Tesoro). Hasta que estos requisitos legales no se cumplieran, era jurídicamente imposible otorgar la escritura definitiva, incluso si los compradores hubieran pagado el 100%.
Para oponerse a la acción de cumplimiento de contrato, el demandado formula su argumento procesal clave: sostiene que, para tener legitimación activa en una demanda por cumplimiento, el actor debe haber cumplido previamente con sus propias obligaciones. En este caso, demuestra —mediante los propios contratos (marcados "G") y la confesión de los actores en su libelo— que todos y cada uno de los demandantes mantienen saldos deudores pendientes. Aporta un detalle pormenorizado de estas deudas (por ejemplo, Elizabeth Martínez: Bs. 105.000; Miriam Carrizales: Bs. 125.000; Rosa María Brito: Bs. 295.000). Por lo tanto, concluye que los actores carecen de legitimación para exigir el cumplimiento, ya que ellos mismos están en incumplimiento de sus obligaciones de pago conforme a lo pactado en las cláusulas contractuales.
Con base en todos los argumentos y fundamentos expuestos, el demandado solicita al Juez que desestime íntegramente la demanda por cumplimiento de contrato. Pide que se declare la improcedencia de la acción, fundamentalmente porque los actores no han cumplido previamente con sus obligaciones contractuales —específicamente el pago total de los precios pactados en los contratos de opción a compra— y porque incurrieron en una vía de hecho al ocupar ilegalmente la obra.
2. De la valoración de las pruebas aportadas al proceso.
De las pruebas promovidas por los demandantes:
Con respecto a los poderes otorgados ante la Notaría Pública Segunda del Estado Aragua a los Abogados José Horacio Vasquez y Francisco José Pachecho, Inpreabogado Nros. 22.157 y 166.723, respectivamente: El primero, bajo el Nro. 17, Tomo 183, Folio 109, de fecha 07 de agosto de 2015, y el segundo, bajo el Nro. 19, Tomo 183, Folio 119, de fecha 01 de octubre de 2015. Dichos instrumentos públicos gozan de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia las facultades conferidas por la parte actora a los precitados abogados para actuar como sus apoderados judiciales. Así se decide.

Con relación a los siguientes documentos:

a) Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil "CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A.", inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua el 23 de mayo de 2006, bajo el N° 44, Tomo 23-A.
b) Documento de venta del lote de terreno ubicado en la Avenida Circunvalación N° 7-2, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, con una superficie de 3.590,03 m². Este contrato, celebrado el 03 de octubre de 2007 entre la ciudadana Dulce Prada de Morales (vendedora) y la sociedad demandada (compradora), se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito bajo el N° 37, Protocolo Primero, Tomo 18.
c) Comunicaciones N° DPU-002-15 (03 de febrero de 2015) y N° DPU-009-16 (04 de febrero de 2016), emitidas por la Dirección de Planeamiento Urbano del Municipio Mario Briceño Iragorry. De estas se desprende que la empresa obtuvo las autorizaciones requeridas: el permiso de construcción mayor fue aprobado el 27 de noviembre de 2007 y, posteriormente, se aprobaron siete apartamentos adicionales el 27 de junio de 2008.

Este tribunal observa que los instrumentales promovidos (a saber: la copia certificada del acta constitutiva de la sociedad demandada "CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A."; el documento de compraventa del terreno donde se erige el proyecto; la documentación que acredita la cadena de transmisión de propiedad del inmueble origen; las comunicaciones de la Dirección de Planeamiento Urbano que aprueban los permisos de construcción; así como los documentos que evidencian la constitución de la hipoteca a favor de la entidad financiera "Casa Propia") revisten el carácter de documentos públicos y públicos administrativos ofrecidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos documentos no han sido impugnados por la contraparte y, en consecuencia, acreditan de manera suficiente y coherente la personalidad jurídica y representación de la demandada, la legítima adquisición y titularidad dominical sobre los inmuebles de referencia, el gravamen hipotecario constituido sobre los mismos y el cumplimiento de las autorizaciones urbanísticas requeridas. Por lo tanto, se les otorga pleno valor probatorio para demostrar la cadena titulativa y la situación jurídica alegada. Así se decide.

En cuanto a los catorce contratos de promesa de venta cuyo cumplimiento es demandado por los actores, éstos fueron celebrados con los siguientes compradores para los inmuebles específicos indicados, conforme a los siguientes instrumentos notariados:
1) Elizabeth Patricia Martínez Cornejo, para el apartamento 1-B de la Torre 1, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 20.
2) Miriam Zoraida Carrizales de Álvarez, para el apartamento PB-B de la Torre 2, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 12.
3) Carlos Luis Prieto Jiménez, para el apartamento 1-A de la Torre 2, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 6.
4) Reina Irama Pacheco Caro, para el apartamento 2-A de la Torre 2, mediante contrato del 08/06/2007, Tomo 165, N° 35.
5) María Luisa Trujillo Rangel, para el apartamento 1-B de la Torre 3, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 18.
6) Carolina Lourdes Rojas Hernández, para el apartamento 2-B de la Torre 3, mediante contrato del 04/11/2010, Tomo 209, N° 55.
7) Eduardo Antonio Ramírez Torres, para el apartamento 1-B de la Torre 4, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 2.
8) Daniel Antonio Acosta Montes, para el apartamento 2-A de la Torre 4, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 11.
9) Brunilde de la Trinidad Blanco López, para el apartamento 2-B de la Torre 4, mediante contrato del 06/04/2009, Tomo 89, N° 27.
10) Carlos Antonio Montero González, para los apartamentos PB-A y PB-B de la Torre 5, mediante contrato del 14/08/2007, Tomo 256, N° 28 y 29.
11) Carlos Alberto Figueroa Bolívar, para el apartamento 1-A de la Torre 5, mediante contrato del 17/07/2007, Tomo 220, N° 17.
12) Rosa María Brito Pernia y Arnaldo J. Camejo Osal, para el apartamento PB-B de la Torre 6, mediante contrato del 17/12/2010, Tomo 292, N° 72.
13) Laura Argento de Ciulla, para el apartamento 1-A de la Torre 6, mediante contrato del 16/04/2007, Tomo 107, N° 24.
14) Lucy Ana Arias García, para el apartamento 1-A de la Torre 7, mediante contrato del 06/04/2007, Tomo 107, N° 19.

Estos documentos, que han sido reconocidos expresamente por la parte demandada y cuyas cláusulas son idénticas en su estructura y objeto, revisten el carácter de documentos públicos. En consecuencia, y al no haber sido impugnados, se les acuerda pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En su mérito, dichos instrumentos acreditan de manera fehaciente los siguientes extremos:

Primero, la capacidad y legitimación de la sociedad mercantil demandada, "CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A.", actuando conforme a los poderes de su junta directiva, para contratar como parte vendedora.

Segundo, la relación contractual específica con cada uno de los actores, estableciendo el objeto preciso (el apartamento identificado), el precio pactado y las condiciones de pago. Los precios convenidos, según la cláusula tercera de cada contrato, son los siguientes: Elizabeth Martínez (Bs. 150.000), Miriam Carrizales (Bs. 190.000), Carlos Prieto (Bs. 160.000), Reina Pacheco (Bs. 190.000), María Trujillo (Bs. 150.000), Carolina Rojas (Bs. 455.000), Eduardo Ramírez (Bs. 160.000), Daniel Acosta (Bs. 180.000), Brunilde Blanco (Bs. 305.000), Carlos Montero (Bs. 420.000), Carlos Figueroa (Bs. 200.000), Rosa Brito y Arnaldo Camejo (Bs. 435.000), Laura Argento (Bs. 180.000) y Lucy Arias (Bs. 160.000).

Tercero, las obligaciones principales de las partes, consistentes para el comprador en el pago de una suma inicial y el saldo restante, y para la vendedora en la entrega del inmueble. Especial relevancia tiene la estipulación contenida al final de la cláusula tercera, que establece que "el saldo restante será cancelado al momento de la entrega del inmueble objeto de la presente negociación mediante pago a través de solicitud y aprobación de crédito bancario o mediante cualquier otra forma de pago a elección de la parte de la opcionada, oportunidad en la cual se protocolizará la venta definitiva ante la oficina de registro público correspondiente...".

De lo expuesto, este Juzgador concluye que los contratos promovidos constituyen prueba suficiente y no controvertida de la existencia, contenido y alcance de las obligaciones que los actores invocan. Así se decide.

En cuanto al legajo de 180 recibos de pago, en copia simple, presuntamente emitidos
por "CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A." a nombre de algunos de los demandantes por concepto de abonos al precio de los inmuebles, fueron promovidos como fotocopias simples conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos documentos fueron oportunamente impugnados por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, y la parte promovente no cumplió con su carga probatoria al no promover su cotejo con el original ni aportar, ante la falta de éste, una copia certificada expedida con anterioridad al juicio. En consecuencia, al no haberse subsanado su carácter de copia simple ni superado la impugnación formulada, carecen de valor probatorio y, por lo tanto, se desecha del proceso. Así se decide.

Por otra parte, en lo que respecta a la prueba de testigos constituida por las actas de declaración rendidas por los ciudadanos JOSÉ ALBORNOZ, YIRAMA GUDIÑO y ANYELO MORALES, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.476.107, V-22.292.930 y V-17.991.926, respectivamente, evacuadas en fecha 18 de enero de 2017, este sentenciador observa: que del análisis exhaustivo de sus deposiciones no se desprende una razón del dicho que resulte convincente ni vinculada directamente con la controversia central de autos. Los declarantes no aportan elementos fácticos que permitan establecer con certeza el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias de los actores, resultando sus testimonios vagos, genéricos y, por ende, carentes de pertinencia para desvirtuar la excepción de fondo opuesta. En consecuencia, al no existir una relación directa entre lo declarado y el hecho objeto de prueba, esto es, la solvencia de los compradores, se les niega todo valor probatorio y se desechan íntegramente de la presente causa. Así se decide.

En cuanto a la Inspección Judicial practicada sobre el lote de terreno ubicado en la Avenida Circunvalación N° 7-2, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, durante los días 21 y 26 de junio y 3 de julio de 2017, con el fin de dejar constancia del estado de los apartamentos, áreas comunes, sistemas de electricidad y seguridad, este sentenciador procede a determinar su eficacia bajo la premisa de que, conforme al artículo 1.430 del Código Civil, los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba mediante la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, lo que implica que es de libre apreciación y no está sujeta a tarifa legal; por lo que, si bien la referida inspección cumple con la finalidad del artículo 1.429 del Código Civil al dejar constancia de circunstancias físicas, la misma resulta ineficaz e inconducente para los fines del presente juicio ya que no logra acreditar el hecho fundamental que origina la controversia, esto es, la solvencia de los demandantes, sino que se limita a describir consecuencias materiales que en nada desvirtúan el incumplimiento previo, grave y culpable de los actores en sus obligaciones de pago, por lo que al no tener fuerza decisoria sobre la extinción de la deuda ni sobre la procedencia de la acción de cumplimiento frente a la excepción de fondo opuesta, se desecha por resultar estéril para la resolución del fondo del asunto. Así se decide.

Finalmente, sobre la prueba de experticia promovida según el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador observa que la misma no fue evacuada, toda vez que el acto de designación de expertos se declaró desierto el 28 de noviembre de 2016; por lo tanto, al no existir dictamen pericial en autos, no hay objeto material que valorar al respecto. Así se decide.
De las pruebas promovidas por la demandada CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A:
Con respecto a la copia de la sentencia dictada por la Sala Accidental N° 183 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Estado Aragua, de fecha 12 de agosto de 2016, que confirmó el sobreseimiento definitivo de la causa penal seguida contra Edgar José Jiménez Rivas por supuestos delitos vinculados a la presente controversia civil, esta Juzgadora observa que dicho fallo judicial, aunque de carácter público, carece de relación directa con los hechos contractuales y obligacionales que son materia de este proceso, por lo que se declara inconducente y se desecha. En cuanto a los documentos públicos y administrativos promovidos junto a la contestación de la demanda y ratificados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil –a saber: 1) la factibilidad de servicio de suministro eléctrico para el Conjunto Residencial "Limón Suites" (17/09/2007), 2) el certificado de solvencia municipal N° 15772 de la Alcaldía de Mario Briceño Iragorry (31/12/2007), 3) el certificado "Premio Tiuna de Oro" otorgado a CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A., 4) el contrato de préstamo hipotecario con la entidad "Casa Propia", y 5) el cuadro de valuación de obra ejecutada–, se les otorga valor probatorio pleno por no haber sido impugnados y por acreditar circunstancias pertinentes y conducentes para la causa, tales como la gestión de los permisos municipales, la solvencia administrativa de la empresa demandada, la obtención de financiamiento bancario con garantía hipotecaria para el proyecto y el avance de las obras, hechos que resultan relevantes para la comprensión del contexto de ejecución y cumplimiento de los contratos de compraventa que son objeto del presente juicio. Así se decide.
Respecto a la valoración de los medios probatorios constituidos por informes de terceros, este sentenciador, en ejercicio de la sana crítica y conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, procede a determinar su eficacia bajo los siguientes términos: en primer lugar, sobre el oficio alfanumérico SG-201603844 del BBVA Provincial, relativo a la cuenta N° 01080109580100022187, su contenido no guarda relación con el pago efectivo de la obligación, por lo cual se desecha por impertinente; de igual forma, el informe del SENIAT sobre el RIF de la demandada se desestima por inconducente para demostrar el cumplimiento contractual; asimismo, a la certificación del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Girardot, se le otorga pleno valor conforme al artículo 1.359 del Código Civil solo para acreditar la situación jurídica del inmueble, mas es insuficiente para probar el tracto sucesivo de pagos; finalmente, sobre el oficio del Banco de Venezuela, S.A.C.A. relativo a saldos históricos, este Juzgador advierte que la disponibilidad de recursos no comporta per se la liberación de la deuda.
Bajo este mismo criterio, los informes emanados de la Gobernación del Estado Aragua (N° 320), el reporte del SENIAT N° 284, los oficios de la SUNDDE (N° 0015-2018) y del CLEBA (N° 012-18), junto a las comunicaciones de las entidades bancarias Venezuela (21-03-2014), Banesco (18-03-2024) y Mercantil (N° 028-2024), carecen de fuerza decisoria sobre la extinción de las obligaciones reclamadas. En consecuencia, se les niega mérito de convicción de forma conjunta, pues este cúmulo documental resulta ineficaz para desvirtuar la defensa de fondo opuesta, toda vez que ninguno de estos instrumentos logra acreditar la solvencia de los accionantes ni el cumplimiento de sus compromisos de pago. Así se decide.
En el presente juicio, este Tribunal tiene ante sí la contradicción sustancial entre la acción de cumplimiento de contrato ejercitada por los catorce actores, basada en el artículo 1.167 del Código Civil de la República Bolivariana de Venezuela, y la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) opuesta por la sociedad mercantil demandada CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A., fundamentada en el artículo 1.168 del mismo cuerpo normativo. Para dirimir esta controversia, es imperativo un análisis que, partiendo de los principios generales del derecho contractual, pase por la correcta calificación de los instrumentos jurídicos involucrados y culmine en la valoración de la prueba sobre los hechos alegados por las partes.
El artículo 1.167 del Código Civil consagra la acción de cumplimiento para los contratos bilaterales, estableciendo que “si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Sin embargo, como magistralmente lo explicó el Dr. José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, uno de los requisitos sine qua non para que esta acción prospere es que el propio accionante “esté solvente en las obligaciones que le atañen”. Este no es un mero formalismo, sino la expresión concreta del principio de buena fe y reciprocidad que rige los contratos sinalagmáticos perfectos. Quien acude al órgano jurisdiccional para exigir el cumplimiento ajeno debe, previamente y de manera incuestionable, haber cumplido con sus propias cargas.
Este principio encuentra su contraparte defensiva en la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, la cual constituye una defensa perentoria de fondo. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de 14 de junio de 2005, ha sido clara en su definición, siguiendo a Melich Orsini: “La segunda [la excepción] consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, conforme al enunciado principio ‘dando y dando’, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición”. Esta excepción, por tanto, sólo es concebible en el ámbito de los contratos bilaterales, donde existen prestaciones recíprocas e interdependientes.
La jurisprudencia de nuestro más alto tribunal ha delineado con precisión los requisitos de procedencia de esta excepción. En su sentencia N° RC-760, de fecha 13 de noviembre de 2008 (Caso: Consorcio Barr S.A. contra Four Seasons Caracas), la Sala de Casación Civil estableció: “…la excepción de contrato no cumplido, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya. Lo que determina que la obligación que se alegue como incumplida para liberar a la otra parte de su obligación, debe ser principal en el contrato y por ende no basta alegar el simple incumplimiento de una obligación, sino que ésta debe ser determinante o de una importancia capital que justificaría oponer la excepción, y de igual forma dicha excepción procede si las obligaciones surgidas del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo”. Este criterio ha sido reafirmado en sentencia de 1 de diciembre de 2021 (Exp. AA20-C-2021-000242, Centro Médico Valle de San Diego, C.A. contra Inversiones Las 24 Horas, C.A.), donde se destacó que, al oponer esta excepción, el demandado asume la carga de probar el hecho extintivo que enerva la pretensión del actor.
Con este marco jurídico establecido, el primer paso del análisis corresponde a la calificación de los catorce instrumentos notariales que son el núcleo del litigio. Aunque las partes, en un ejercicio de autonomía de la voluntad, los titularon como “contratos de opción a compra-venta”, este juzgador, en virtud de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y siguiendo la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 14 de enero de 2009 (Exp. 2008-000464), tiene el deber y la potestad de indagar la verdadera intención de las partes y la naturaleza del vínculo creado, más allá de la denominación formal. Un examen exhaustivo del contenido de estos documentos públicos revela que cada uno de ellos contiene de manera expresa, cierta y determinada: 1) El objeto (un apartamento específico en el Conjunto Residencial “Limón Suites”), 2) El precio (montos específicos que van desde Bs. 150.000 hasta Bs. 455.000), y 3) Obligaciones recíprocas y principales: el comprador se obliga a pagar un precio, usualmente en una cuota inicial y un saldo, y el vendedor se obliga a construir y entregar el inmueble, estableciéndose incluso el mecanismo para el pago final. Esta estructura, donde las prestaciones son el precio y la cosa, configura la esencia de un contrato de compraventa, específicamente una compraventa a plazo o con entrega futura, tal como lo definen los artículos 1.474 y siguientes del Código Civil. Por tanto, para los efectos de analizar la procedencia de la excepción de contrato no cumplido, este Tribunal califica dichos instrumentos como contratos bilaterales de tracto sucesivo, donde las obligaciones se ejecutan en el tiempo de manera progresiva e interdependiente.
Calificada la relación jurídica, corresponde ahora al Tribunal examinar si la demandada ha cumplido con la carga probatoria que le asiste al haber opuesto la excepción de contrato no cumplido. Según la doctrina del Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero y la jurisprudencia antes citada, al oponer esta defensa, la demandada reconoce implícitamente los hechos constitutivos de la pretensión (la existencia del contrato), pero alega un hecho nuevo, modificativo o extintivo: el incumplimiento previo de los actores. La prueba de este hecho le corresponde íntegramente.
En el caso de autos, la demandada ha aportado al proceso un cuerpo probatorio sólido y coherente que cumple con este estándar. En primer lugar, están los propios contratos notariales promovidos por los actores, los cuales, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, gozan de plena fe y hacen prueba de su contenido. Una lectura atenta de la cláusula tercera de cada uno de ellos, referente al precio y las condiciones de pago, permite establecer el monto total del precio y, por comparación con los pagos iniciales que los actores reconocen haber realizado, determinar los saldos pendientes a su cargo. Estos saldos no son insignificantes; por el contrario, representan en muchos casos más del 50% del valor total del inmueble (por ejemplo, Bs. 125.000 pendientes para Miriam Carrizales sobre un total de Bs. 190.000; Bs. 295.000 para Rosa María Brito sobre Bs. 435.000). En segundo término, la defensa de la demandada ha articulado una argumentación detallada, referida en los alegatos de contestación, que señala que estos saldos nunca fueron cancelados, lo que imposibilitó financieramente la conclusión de la obra, situación agravada además por la concurrencia de vicios ocultos, la hiperinflación nacional y la intervención estatal de la entidad bancaria financista, hechos que si bien no eximen por sí solos, contextualizan la imposibilidad sobreviniente de cumplir.
Frente a esta prueba, los actores no han logrado desvirtuarla de manera fehaciente. El legajo de 180 recibos en copia simple que pretendía acreditar pagos adicionales fue debidamente impugnado y, al no promoverse su cotejo ni aportarse copias certificadas previas, este Tribunal, declaró su carencia de valor probatorio y los desechó del proceso. Los actores, por tanto, no han demostrado con prueba idónea y pertinente que hayan saldado las obligaciones de pago que contrajeron. Su incumplimiento es, entonces, un hecho acreditado.
Este incumplimiento, lejos de ser accesorio, es de la mayor gravedad. El pago del precio es la obligación principal y esencial del comprador en cualquier contrato de compraventa. Es la contraprestación que justifica la entrega de la cosa. Sin él, el equilibrio contractual se rompe. Se trata, en los términos de la sentencia RC-760 antes citada, de una obligación “determinante o de una importancia capital”. El hecho de que las obligaciones de pago (por cuotas) y de construcción (por etapas) fueran de tracto sucesivo no impide la aplicación de la excepción en este caso, porque existe una relación de interdependencia económica tan directa que el incumplimiento en el pago hacía material y financieramente inviable la prosecución de la contraprestación de la demandada. La jurisprudencia que declara improcedente la excepción en contratos de tracto sucesivo se refiere a casos donde las obligaciones son totalmente independientes y su exigibilidad está sujeta a plazos distintos sin relación causal; situación que no se presenta aquí, donde el financiamiento de la obra dependía del flujo de pagos de los compradores.
En consecuencia, al haberse acreditado el incumplimiento previo, grave y culpable de los actores en sus obligaciones principales de pago, se encuentran plenamente satisfechos los requisitos para declarar con lugar la excepción de contrato no cumplido opuesta por CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A. Los actores, al no estar 'solventes' en sus propias obligaciones, hacen que la prestación de la demandada no sea actualmente exigible, configurándose así un obstáculo sustancial que impide la prosperidad de la acción de cumplimiento conforme al principio de reciprocidad de las obligaciones y la lógica misma del artículo 1.167 del Código Civil. Bajo esta premisa, la defensa de fondo invocada por la empresa resulta totalmente procedente, toda vez que no puede imputarse mora a la vendedora cuando los compradores han quebrado la interdependencia de las prestaciones al detener el flujo de pagos pactado, lo cual enerva definitivamente la pretensión de los accionantes y determina que la presente demanda sea declarada sin lugar. Así se decide.
Por último, en cuanto a las pretensiones indemnizatorias por daño emergente (Bs. 280.000.000) y daño moral (Bs. 100.000.000), éstas se fundan en el supuesto de un incumplimiento imputable a la demandada. El artículo 1.273 del Código Civil, que regula la reparación de daños y perjuicios, presupone la existencia de un hecho generador de responsabilidad. Al declararse con lugar la excepción de contrato no cumplido por incumplimiento de los actores, se desvanece el fundamento de cualquier responsabilidad contractual de la demandada. No habiendo incumplimiento imputable a ésta, no puede nacer su obligación de indemnizar. Las pretensiones indemnizatorias, tanto la principal como la subsidiaria, caen junto con la pretensión de cumplimiento. Así se decide.
IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad pasiva del ciudadano EDGAR JESÚS HERRERA GALÍNDEZ, por haber quedado acreditado que su participación en los contratos objeto de la litis fue exclusivamente como representante legal de la empresa demandada y no a título persona
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA CARRIZALES DE ÁLVAREZ, CARLOS LUIS PRIETO JIMÉNEZ, REINA IRAMA PACHECO CARO, MARÍA LUISA TRUJILLO RANGEL, CAROLINA LOURDES ROJAS HERNÁNDEZ, EDUARDO ANTONIO RAMÍREZ TORRES, DANIEL ANTONIO ACOSTA MONTES, BRUNILDE DE LA TRINIDAD BLANCO LÓPEZ, CARLOS ANTONIO MONTERO GONZÁLEZ, CARLOS ALBERTO FIGUEROA BOLÍVAR, ROSA MARÍA BRITO PERNIA, LAURA ARGENTO DE CIULLA, LUCY ANA ARIAS GARCÍA y ELIZABETH MARTÍNEZ CORNEJO.
TERCERO: CON LUGAR la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) opuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES HERR-GAL INMOBILIARIA, C.A., en virtud de haberse acreditado de manera suficiente el incumplimiento previo, sustancial y culpable de las obligaciones de pago por parte de todos y cada uno de los actores demandantes, conforme a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil y la jurisprudencia pertinente de la Sala de Casación Civil.
CUARTO: En consecuencia, se DESESTIMAN ÍNTEGRAMENTE todas las pretensiones deducidas, incluyendo la de cumplimiento específico del contrato, la de indemnización por daño emergente en la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 280.000.000) y la de indemnización por daño moral en la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000).
QUINTO: Se condena en costas y costos a la parte actora, por haber resultado completamente vencida en el proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los catorce (14) días del mes deabril del año Dos Mil Veintiséis (2026). Años 215º de la Independencia y 167º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
RAMÓN CAMACARO PARRA
EL SECRETARIO
ANTONIO HERNÁNDEZ ALFONZO
EXP. N° 15.276
RCP/AHA/Mistral
En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se procedió a la publicación y registro de la decisión anterior.
El Secretario