TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de las apelaciones interpuestas en fecha 08 de agosto de 2025, por la abogada Leinny España Ríos en su carácter de defensora judicial de la parte demandada y en fecha 16 de septiembre de 2025 por la abogada Yasmina Bello de Solórzano en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2025, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua.
En fecha 25 de septiembre de 2025, hecho el sorteo de ley, correspondió conocer la presente causa a esta alzada (folio 295). En fecha 26 de septiembre de 2025, este tribunal superior recibió el presente expediente, tal y como se evidencia en nota estampada por secretaría (folio 296).
En fecha 30 de septiembre de 2025, mediante auto expreso, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, para la consignación de los escritos de informe de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido este término, el tribunal indicó que sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem (folio 297).
En fecha 31 de octubre de 2025, la parte actora presentó escrito de informes (folios 296 al 302)
Ahora bien, estando en la oportunidad de decidir los recursos de apelaciones interpuestos por las partes, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:
II. DEL RECURSO DE APELACION DE LA PARTE DEMANDADA
Contra dicha sentencia, la abogada Leinny España Ríos, Inpreabogado N° 291.820 en su carácter de defensora judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 8 de agosto de 2025 (folio 288), en la cual señalo lo siguiente: “interpongo recurso de apelación contra la mencionada decisión (…)”.

III DEL RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE ACTORA
Contra dicha sentencia, la abogada Yasmina Bello de Solórzano carácter de apoderada judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2025 (folio 291), en la cual señaló lo siguiente: “…Apelo de la sentencia Definitiva dictada en fecha cinco (5) de agosto de 2025, por considerar dicha decisión parcialmente injusta y dañina para mi mandante(…) 1) En referencia a la disposición CUARTA de dicha sentencia (…) dicha sentencia se encuentra muy ajena a las pretensiones de mi mandante, quien en la etapa probatoria promovió suficientes elementos de convicción con el fin de resultar gananciosa en la definitiva (…) 2) En referencia a la disposición QUINTA (…) esta representación que tal y como se lee en dicha disposición el Juzgador acordó “CON LUGAR” la pretensión de indemnización por daño moral pero fija el equivalente a un tercio 1/3 del monto reclamado en lugar de acordar la totalidad del monto demandado lo que menoscaba, lesiona y perjudica los derechos e intereses de mi representada que ha sufrido con creces el incumplimiento de la demanda y así lo demostró en la fase correspondiente (…)”
IV. DE LOS INFORMES DE LA ACTORA
En fecha 31 de octubre de 2025, la parte actora consignó escrito de informes (folios 296 al 302), en los siguientes términos:

(…) “En cuanto a la Dispositiva numeral Cuarto (…)
(…) esta representación referente al daño emergente por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($36.950,00) o su equivalente en bolívares, fueron presentados recibos de pagos de cánones de arrendamientos y contrato de arrendamiento suscrito por mi mandante por el incumplimiento de la demandada, obligando a mi representada a resguardar su grupo familiar en un inmueble bajo condición arrendaticia; el juzgador consideró declarar la pretensión de daño emergente sin lugar porque según los recibos y el contrato de arrendamiento no fueron ratificados mediante prueba testimonial por estar suscritos por un tercero ajeno al juicio, pero esta representación quiere hacer notar que tampoco dichas pruebas promovidas fueron impugnadas por la defensa de la demandada en la oportunidad correspondiente. Por lo cual adquiere pleno valor probatorio (…)
(…) Es evidente la falta de acierto del juzgador en sus argumentos tal y como se evidencia en la cita anterior por cuanto en los literales 3,4,5 de la evacuación de testigos promovidos por esta representación se deja declaro que el motivo por el cual la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO antes identificada tuvo que vender su anterior inmueble que destinaba como vivienda para pagar el precio de los inmuebles contratados con la demandada (…)
(…) 2) En referencia a la disposición QUINTA de la sentencia apelada (…) es contradictorio lo acordado por el juzgador pues las pruebas documentales y testimoniales promovidas por esta representación demostraron el sufrimiento y deterioro de la salud de mi mandante a consecuencia del incumplimiento de la demandada .Pero el juzgador en lugar de acordar la totalidad del monto demandado menospreció el sufrimiento de mi mandante lesionado en incrementando su dolor y el daño causado (…)
(…) solicito respetuosamente a usted :
(…) se declare CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación de la parte actora ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO plenamente identificada en autos ”.
(…) Se confirme parcialmente la Sentencia Definitiva de Primera Instancia publicada en fecha 7 de agosto de 2025, con corrección de los aspectos apelados por esta representación (…)
V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vista la sentencia recurrida, así como los escritos de informes presentados por la parte actora apelantes, esta Alzada considera que el núcleo de la apelación se circunscribe en determinar lo siguiente:
 Si la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2025 por el Tribunal Aquo se encuentra ajustada a no a derecho.
 Si el pronunciamiento del Tribunal A quo con respecto al daño moral, lucro cesante y daño emergente señalados en los particulares Cuarto y Quinto en la sentencia apelada, se encuentran ajustado o no a derecho.
1)En cuanto al primer punto de apelación referido a si la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2025 por el Tribunal Aquo se encuentra ajustada a no a derecho, esta Alzada de hacer las siguientes consideraciones:
La apoderada judicial de la parte demandante alega en la demanda que se celebraron dos contratos de cesión de derechos. El primer contrato fue suscrito entre la demandante, en su calidad de cesionaria, y la ciudadana Solcirre Norbeny León Guillén (C.I. V-15.084.125), quien actuó como cedente. Este documento fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, bajo el N° 35, Tomo 21, el 28 de enero de 2016. Dicho contrato recayó sobre una "opción de compraventa" previamente suscrita entre León Guillén y la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A., la cual había sido autenticado ante la misma notaría bajo el N° 21, Tomo 74, el 11 de marzo de 2014.
El segundo contrato se celebró entre la demandante, nuevamente como cesionaria, y la empresa Inversiones Vensoc, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua (N° 63, Tomo 83-A, 31/01/2008) en su carácter de cedente. Este acuerdo fue autenticado igualmente ante la Notaría Pública Quinta de Maracay bajo el N° 76, Tomo 19, el 28 de enero de 2016. Este instrumento jurídico hacía referencia a otra "opción de compraventa" suscrita entre Inversiones Vensoc, C.A. y PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A., registrada bajo el N° 22, Tomo 74, el mismo 11 de marzo de 2014.
En virtud de estos contratos, Promotora Inmobiliaria Ariona, C.A. asumió la obligación de construir dos Town House, identificados como TH-3 y TH-4, dentro del desarrollo urbanístico "Proyecto Verde Cañaveral", ubicado en el Sector Barrio Santa Eduvigis de Maracay. Cada una de estas viviendas contaría con una superficie de parcela de 70.50 metros cuadrados, con un área construida de 120 metros cuadrados distribuida en tres niveles: en la planta baja (37.30 m²) se ubicaban dos puestos de estacionamiento cubiertos y un patio individual; el primer nivel (41.90 m²) contaba con estar, comedor, cocina y lavadero; mientras que el segundo nivel (41.00 m²) incluía una habitación, un estar íntimo y dos baños. Los acabados especificados comprendían pisos estampados en concreto, friso en obra gris, puertas de madera contra enchapadas, ventanas de aluminio con vidrio panorámico y cerámica en baños.
La demandante sostiene que, a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales, incluyendo los pagos correspondientes por un monto total de 3,900,000 bolívares por cada Town House, la parte demandada incumplió su obligación de construir y entregar las viviendas en la fecha acordada (10 de marzo de 2016) ni durante el período de prórroga de seis meses establecido en el contrato. Además, alega que los representantes de la empresa le informaron que no contaban con los recursos para completar la obra y que incluso intentaron revender los inmuebles a terceros, negándole el acceso al proyecto.
Como consecuencia del incumplimiento contractual, la demandante alega haber sufrido perjuicios tanto económicos como morales, manifestados materialmente en gastos de alquiler por US$ 36.950 (daño emergente) y en la pérdida de ingresos por US$ 63.000 por rentas no percibidas (daños y perjuicios), así como en el ámbito personal a través de un severo deterioro de su calidad de vida que afectó su salud física y emocional, generando estrés, depresión e inseguridad, situaciones que, aunque los daños morales no son inherentes al incumplimiento contractual, en este caso derivan de acciones ilícitas extracontractuales, lo que justifica su reclamo de US$ 240.000 por este concepto, motivos por los cuales demanda el cumplimiento del contrato, la indemnización por daños y perjuicios y la reparación por daño moral, invocando los artículos 1.167, 1.185 y 1.196 del Código Civil junto con las cláusulas contractuales correspondientes.
Solicitando en su petitorio que se condene a la demandada a: (1) entregar los Town House TH-3 y TH-4 completamente terminados en el desarrollo "Proyecto Verde Cañaveral", con toda la documentación legal requerida, o en su defecto, autorizar su terminación a costa de la demandada por US$140.000; (2) pagar US$36.950 por daño emergente, US$63.000 por daños y perjuicios y US$240.000 por daño moral, cantidades que deberán ajustarse según indexación y convertirse a bolívares a la tasa oficial del BCV al momento del pago; y (3) pagar las costas procesales.
En el acto de contestación a la demanda:
La Defensora Ad-Litem de la demandada, señaló que con el objetivo de notificar a la parte demandada, se llevó a cabo todas las diligencias necesarias, incluyendo el envío de un telegrama a través de IPOSTEL, el cual fue devuelto por "destinatario desconocido". Que posteriormente acudió a la dirección registrada en la Torre Sindoni de Maracay, donde actualmente funciona un centro oftalmológico, y luego a un inmueble en el Barrio Santa Eduvigis, el cual presentaba un aparente estado de abandono. Que adicionalmente intentó establecer contacto telefónico, así como a través de redes sociales y correo electrónico, sin obtener respuesta alguna. Que ante la imposibilidad de ubicar a la representada, procedió a contestar la demanda de manera genérica, negando, rechazando y contradiciendo todos los hechos y solicitudes planteados por la parte demandante.
- De las pruebas aportadas al proceso.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Pruebas documentales anexadas al libelo de la demanda: Documental A (folios 20 al 82):
- Marcado “A” Poder de representación judicial otorgado por la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO (C.I. V-5.149.653), parte demandante, a favor de la abogada Yasmina Bello de Solorzano (IPREABOGADO N° 77.935), ante la Notaría Quinta de Maracay el 11 de octubre de 2022, bajo el N° 22, Tomo 87.
- Marcado "B": Copia del acta constitutiva de la parte demandada, PROMOTORA INMOBILIARIA ARION, C.A., cuya última modificación de estatutos sociales consta en acta de Asamblea Extraordinaria del 5 de octubre de 2018, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua bajo el N° 264, Tomo 31-A.
- Marcado "C": Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas del 22 de abril de 2015, inscrita en el mismo Registro bajo el N° 32, Tomo 106-A.
Al respecto, observa esta Alzada que las anteriores documentales son públicos y visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se les otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del cual se demuestra de la primera documental que se acredita la representación judicial de la parte demandante, y de los restantes, la constitución y representación legal de la sociedad demandada conforme a su junta directiva. Así se establece.
Documental D y E (folios 83 al 114):
-Marcado "D1" y "E1": Contratos de Opción de Compraventa, ambos del 11 de marzo de 2014, protocolizados ante la Notaría Pública Quinta de Maracay bajo los N° 21 y 22, Tomo 74, respectivamente.
- Marcado "D2" y "E2": Autorizaciones otorgadas por PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA C.A. el 28 de enero de 2016, ante la misma notaría (N° 60, Tomo 18 y N° 75, Tomo 19).
- Marcado "D3": Cesión de derechos de opción de compraventa por la ciudadana Solciree Norbeny León Guillén (C.I. V-15.084.125) a favor de MORAIMA SERRANO, el 28 de enero de 2016 (N° 35, Tomo 21).
- Marcado "E3": Cesión de derechos de opción a compra venta por INVERSIONES VENSOC C.A., ante la Notaría Pública Quinta de Maracay en fecha 28 de enero de 2016 bajo el N° 76, Tomo 19).
Al respecto, observa esta Alzada que las anteriores documentales son públicos y visto que no fueron impugnadas por la parte contraria conforme a lo dispuesto en los artículos se les otorga valor probatorio conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda demostrada las circunstancias de modo, tiempo y lugar del contrato, la identidad de los firmantes y las obligaciones asumidas. Así se establece.
Marcado "F" y "G": Copias del documento de propiedad de PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA C.A. sobre la parcela ubicada en el Sector Santa Eduvigis, Parroquia Las Delicias, Calle 23 N° 4-A, Maracay, Estado Aragua, inscrita el 4 de septiembre de 2009 (N° 2009.1556, Asiento Registral 1, matrícula N° 281.4.1.1.321, Folio Real 2009), y su certificación de gravamen, emitidos por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot.
Por ser instrumentos públicos, se les otorga valor probatorio, a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil quedando demostrada la legítima propiedad de la demandada sobre el inmueble en cuestión. Así se establece.
Testimoniales:
La parte actora promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos:
 Declaración de la ciudadana Zulay Carolina López de Pino, C.I. V-7.227.307, evacuado ante el Tribunal de la causa, en fecha 22 de febrero de 2024 (folio 267 y su vto), donde indicó lo siguiente:
“(…) De inmediato la apoderada de la parte actora y promovente, pasa a interrogar a la testigo de la siguiente manera: (…) TERCERA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta dónde vive actualmente la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Sl. Ella vive en Base Aragua aquí en Maracay, en el Edificio Flamingo" CUARTA PREGUNTA: ¿Conoce el motivo de la venta del Inmueble, específicamente el apartamento ubicado en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto, que poseía en propiedad la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Si. En la oportunidad en que ella vendió ese apartamento, se corrió la voz en el edificio que usaría ese dinero para adquirir otros inmuebles. iba a comprar por la Avenida Las Delicias en un urbanismo nuevo que se iba a construir cerca del Da Luigi. De hecho un día me la conseguí en la planta baja del edificio y conversando, ella misma me confirmó que iba a vender para comprar en ese nuevo urbanismo. QUINTA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta donde vivía la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de mudarse a su actual domicilio y por qué tuvo que mudarse? Contestó: "Si Vive con unos familiares y se mudó porque estaba arrimada después de que vendió su apartamento en Residencias Taguay y tuvo que salir de ahi". SEXTA PREGUNTA: ¿Conoce usted en calidad de qué se encuentra la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito en el inmueble que actualmente tiene como domicilio? Contestó: "Sí, ella esta alquilada ahi". SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta cuál es la profesión de la ciudadana Moralma Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Si ella es ama de casa. Se dedica a las labores del hogar" OCTAVA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta si la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito se encuentra trabajando o recibiendo alguna pensión suficiente para cubrir sus necesidades básicas, o si tiene ahorros que cubran sus gastos? Contestó: "Si, sé que la pensión que recibe es la del gobierno, que son apenas 130,00 bolivares. No está trabajando y recibe ayuda es de familiares y amigos. Tiene una hija fuera del pais que también la ayuda. Ella está en una situación difícil, prácticamente está sobreviviendo" NOVENA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento la forma en que si la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito consigue dinero para pagar alquiler, medicinas y comida? Contestó: "Sl. La ayudan sus familiares y amigos como ya dije". DÉCIMA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de qué paso con los Inmuebles tipo Town House del proyecto verde cañaveral, la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito compro? Contestó: "Si. Ese proyecto nunca lo terminaron, ni de nunca le entregaron nada. Ella me dijó. Lo que le hicieron fue una estafa DÉCIMAPRIMERA PREGUNTA: ¿Describa usted el estado de ánimo y de salud de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Yo la he visto muy deteriorada psicológicamente, a nivel de su salud y económicamente. Y me consta porque me la he conseguido en el varias veces en el Centro Comercial Hyper Jumbo y la he visto,hemos hablado y se ha puesto a llorar conmigo contándome todo lo que le ha situación. En una oportunidad le tuve que completar para que pagara una compra de pasado y como la estafaron con la construcción de los Town House. Es muy triste su situación. En una oportunidad le tuve que completar para que pagara una compra de alimentos básicos que hizo, porque no le alcanzaba el dinero que tenia". DECIMASEGUNDA PREGUNTA: ¿Describa usted a la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de vender su apartamento en la Urbanización San Jacinto: Contesto: "Si, yo me mude allí en el año 2004 y la conocí. Nunca fuimos amigas como tal pero uno conoce a todos los vecinos del edificio". DECIMATERCERA PREGUNTA ¿Cree usted que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito continua teniendo el mismo estatus económico, social y de salud, de la época en que tenía en propiedad el apartamento de la Urbanización San Jacinto? Contesto: "No, para nada, Yo de la veces que la he visto, he percibido que su nivel en todo sentido bajo en un 100% .Me consta porque me la he conseguido en la calle y en el Centro Comercial Hyper Jumbo, Ella era una señora muy estable a nivel de salud y económico, ya no lo es .Cesaron. De inmediato la Defensora Judicial de la parte demandada pasa o repreguntar a la testigo en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como sabe que la ciudadana Moraima Yajaira serrano Brito celebró celebró contrato de opción de compra y venta de los Town House del Proyecto verde cañaveral. Contesto: "Lo sé por ella misma, ella lo dijo en el Edificio. Uno siempre se conseguía la parte de abajo del edificio. En una oportunidad estábamos reunidos varios vecinos y ella muy emocionada nos contó a todos que había comprado por contrato yo firmado 2 Town House en ese proyecto verde cañaveral". SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Digo el testigo cómo sabe que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito pagó el precio de los Town House del proyecto verde cañaveral? Contesto: "Por ella misma, en eso oportunidad que señalé en la pregunta anterior ella dijó que había pagado los 2 Town House con la venta de su apartamento y que completo con unos ahorros que tenía TERCERA REPREGUNTA: ¿Cómo le consta que la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA. C.A., no construyó ni culminó el proyecto verde cañaveral? Contesto: "Por la misma señora Moraima, porque hasta el día de hoy no le han entregado nada, nunca le dieron respuesta de qué paso". CUARTA REPREGUNTA: ¿Tiene algún interés en los resultas de este juicio? Contestó: "No, no tengo interés de ningún tipo…”.
 Declaración del ciudadano Cristian Danilo Mansani Buonopane (C.I. V-17.239.573 evacuado ante el Tribunal de la causa, en fecha 22 de febrero de 2024 (folio 266 y su vto), donde indicó lo siguiente:
“(…) De inmediato la apoderada de la parte actora y promovente, pasa a interrogar a la testigo de la siguiente manera: (…)TERCERA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta dónde vive actualmente la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contesto: "Sí actualmente está viviendo en el Edificio Flamingo en la Urbanización Base Aragua". CUARTA PREGUNTA: ¿Conoce el motivo de la venta del Inmueble, específicamente el apartamento ubicado en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto, que poseía en propiedad la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Cuando ella estaba vendiendo ese inmueble que nosotros fuimos a verlo, ella lo estaba vendiendo para completar y comprar 2 Town House en el proyecto verde cañaveral. Ella no los hizo saber". QUINTA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta donde vivía la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de mudarse a su actual domicilio y por qué tuvo que mudarse? Contestó: "Moraima vende el apartamento de San Jacinto y se mudó con familiares, duro como 2 meses viviendo ahí, luego fue que se mudó a Base Aragua alquilada". SEXTA PREGUNTA: ¿Conoce usted en calidad de qué se encuentra la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito en el inmueble que actualmente tiene como domicilio? Contestó: "En calidad de inquilina", SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta cuál es la profesión de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Ella es ama de casa". OCTAVA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta si la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito se encuentra trabajando o recibiendo alguna pensión suficiente para cubrir sus necesidades básicas, o si tiene ahorros que cubran sus gastos? Contestó: "Por lo que hemos hablado solo cuenta con la pensión del gobierno de 130.00 bolívares mensuales y con los demás gastaos la ayudan familiares". NOVENA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de la forma en que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito consigue dinero para pagar alquiler, medicinas y comida? Contestó: "Ella tiene esa pensión, pero eso no le alcanza para nada, Los familiares y amigos son los que la ayudan para pagar su alquiler y comprar la comida y las medicinas DÉCIMA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de qué paso con los inmuebles tipo Town House del proyecto verde cañaveral, que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito compro? Contestó: "Jamás se los entregaron. Eso fue una estafa. Y me consta porque yo me encontré a Moraima hace como 2 meses y hablamos, y ella me dijo que no se los habían entregado, que ella pagó su dinero pero la constructora se fue" DÉCIMAPRIMERA PREGUNTA: ¿Describa usted el estado de ánimo y de salud de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Ella está muy triste, sufriendo mucho de la tensión, se ve muy desanimada. Cuando nos vimos pude notar que no es la misma Moraima de cuando fuimos a ver el apartamento que ella vendió Me comentó que estaba muy mal pero igual es algo que se puede percibir fácil cuando se le ve, yo lo vi y me di cuenta. DECIMASEGUNDA PREGUNTA: ¿Describa usted a la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de vender su apartamento en la Urbanización San Jacinto? Contestó: "Ella era un señora muy alegre y feliz, positiva muy prospera y rica en salud. Eso se notaba y se veía fácilmente. DECIMATERCERA PREGUNTA: ¿Cree usted que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito continua teniendo el mismo estatus económico, social y de salud, de la época en que tenía en propiedad el apartamento de la Urbanización San Jacinto? Contesto: No porque ella vendió su apartamento en San Jacinto para mudarse en cañaveral pero nunca le entregaron los Town House y tuvo que irse alquilada y ha ido decayendo muchísimo a nivel de salud y emocional. Cesaron, De inmediato la Defensora Judicial de la parte demandada pasa a repreguntar a la testigo en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Digo la testigo como sabe que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito celebró contrato de opción de compra y venta de los Town House del proyecto verde cañaveral? Contesto: "Lo sé porque ella misma me lo dijo. No los contó cuando vendió el apartamento de San Jacinto, luego que lo vendió me comentó que con eso había pagado los Town House de caña veral" SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cómo sabe que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito pagó el precio de los Town House del proyecto verde cañaveral? Contesto: "Porque vendió su apartamento en San Jacinto y con ese dinero y ahorros que tenía pagó los Town House de caña veral TERCERA REPREGUNTA: ¿Cómo le consta que la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA. C.A., no construyó ni culminó el proyecto verde cañaveral Contesto: "Porque la señora Moraima cuñado conversamos me dijo que nunca le entregaron y por eso vive alquila en Residencias Flamingo". CUARTA REPREGUNTA ¿Tiene algún interés en las resultas de este juicio? Contestó: "No, para nada". Cesaron Es todo.”
 Declaración del ciudadana Nelsi Antonieta Yépez Romero C.I. V-17.799.187 evacuada ante el Tribunal de la causa, en fecha 22 de febrero de 2024 (folio 265 y su vto), donde indicó lo siguiente:
(…) De inmediato la apoderada de la parte actora y promovente, pasa a interrogar a la testigo de la siguiente manera: (…)TERCERA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta dónde vive actualmente la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Ella vive en Base Aragua, el Edificio Flamingo", CUARTA PREGUNTA: ¿Conoce el motivo de la venta del inmueble, específicamente el apartamento ubicado en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto, que poseía en propiedad la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Si ella lo vendió para comprar 2 los Town House en el proyecto verde cañaveral". QUINTA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta donde vivía la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de mudarse a su actual domicilio y por qué tuvo que mudarse? Contestó: "Vivia con unos familiares y se tuvo que mudar porque empezó a tener problemas de convivencia con ellos". SEXTA PREGUNTA: ¿Conoce usted en calidad de qué se encuentra la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito en el inmueble que actualmente tiene como domicilio? Contestó: "Ella está alquilada ahi". SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta cuál es la profesión de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "No tiene ninguna profesión, es solo ama de casa" OCTAVA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta si la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito se encuentra trabajando o recibiendo alguna pensión suficiente para cubrir sus necesidades básicas, o si tiene ahorros que cubran sus gastos? Contestó: "Ella solo se ayuda con la pensión del seguro social y ayuda de sus familiares. Sé que vive es de eso, que todo su dinero y ahorros lo invirtió en lo de los Town House ".NOVENA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de la forma en que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito consigue dinero para pagar alquiler. medicinas y comida? Contestó: "Con la pensión y la ayuda de sus familiares" DÉCIMA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de qué paso con los Inmuebles tipo Town House del proyecto verde cañaveral, que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito compro? Contestó: "Sé que nunca los culminaron ni se los entregaron, a ella la estafaron. Me consta porque está viviendo alquilad, la empresa nunca le entregó nada DÉCIMAPRIMERA PREGUNTA: ¿Describa usted el estado de ánimo y de salud de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Ella esta muy triste sufriendo mucho de la tensión, se ve muy desanimada. Cuando nos vimos pude notar que no es la misma Moraima de cuando fuimos a ver el apartamento que ella vendió.me comentó que estaba muy mal pero igual es algo que se puede percibir fácil cuando se le ve, yo lo vi y me di cuenta. DÉCIMASEGUNDA PREGUNTA: ¿Describa usted a la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de vender su apartamento en la Urbanización San Jacinto? Contestó: " ella era una persona alegre y saludable, muy positiva, jovial. Habrá está muy deprimida después de lo que le pasó. La última vez que me la conseguí en la calle note que estaba en un estado de desmejora muy avanzado, físicamente ni emocionalmente era la misma de antes" DÉCIMATERCERA PREGUNTA: ¿Cree usted que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito continua teniendo el mismo estatus económico, social y de salud, de la época en que tenía en propiedad el apartamento de la Urbanización San Jacinto? Contesto: "No para nada, eso se nota Yo la vi. Cesaron. De inmediato la Defensora Judicial de la parte demandada paso a repreguntar a la testigo en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como sabe que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito celebró contrato de opción de compra y venta de los Town House del proyecto verde cañaveral Contesto: "Eso es lo que yo sé que ella vendió su apartamento en San Jacinto para hacer ese negocio. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo cómo sabe que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito pagó el precio de los Town House del proyecto verde cañaveral? Contesto: "Bueno repito que ella vendió para compra allá. TERCERA REPREGUNTA: ¿Cómo le consta que la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA ORIANA C.A. no constituyo ni culminó el proyecto verde cañaveral? Contesto: "Ellos no le entregaron nada a Moraima, ese proyecto no está culminado. CUARTA REPREGUNTA: ¿Tiene algún interés en las resultas de este juicio? Contesto: No…”
 Declaración del ciudadano Rodolfo Ignacio Omaña Sánchez V-17.239.573 evacuada ante el Tribunal de la causa, en fecha 22 de febrero de 2024 (folio 264 y su vto), donde indicó lo siguiente:
“(…) De inmediato la apoderada de la parte actora y promovente, pasa a interrogar a la testigo de la siguiente manera: (…)TERCERA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta dónde vive actualmente la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Sé que vive en Base Aragua porque en par de oportunidades le he dado la cola hasta ese lugar, al Edifica Flamingo". CUARTA PREGUNTA: ¿Conoce el motivo de la venta del inmueble, específicamente el apartamento ubicado en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto, que poseía en propiedad la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Conozco que ella vendio ahí para comprase unos Town House". QUINTA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta donde vivía la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de mudarse a su actual domicilio y por qué tuvo que mudarse? Contestó: "Yo sé que vivia con unas familiares y se mudó porque ya estaba incomoda ahi". SEXTA PREGUNTA: ¿Conoce usted en calidad de qué se encuentra la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito en el inmueble que actualmente fiene como domicilio? Contestó: "Ella vive ahí alquilado, ella me lo comenta la última vez que le di cola". SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta cuál es la profesión de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Ella solo es ama de casa" OCTAVA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta si la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito se encuentra trabajando o recibiendo alguna pensión suficiente para cubrir sus necesidades básicas, o si tiene ahorros que cubran sus gastos? Contesto: "Ella tiene es una hija que le manda dinero y los demás sus familiares y amigos". NOVENA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de la forma en que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito consigue dinero para pagar alquiler, medicinas y comida? Contestó: "La ayudan sus familiares". DÉCIMA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento de qué paso con los inmuebles tipo Town House del proyecto verde cañaveral, que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito compro? Contestó: "Sé que eso fue una estafa, que ella pago como debía pero que al final la estafaron. DÉCIMAPRIMERA PREGUNTA: ¿Describa usted el estado de ánimo y de salud de la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito? Contestó: "Ella esta muy viejita, acabada, lo note la última vez que la vi, ya hasta parece otra persona". DÉCIMASEGUNDA PREGUNTA: ¿Describa usted a la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito antes de vender su apartamento en la Urbanización San Jacinto? Contestó: "Ella era el alma de las fiestas. Una mujer súper activa y me consta porque conicidimos en varias reuniones y uno siempre la vela asi, pero ya no es lo mismo". DÉCIMATERCERA PREGUNTA: ¿Cree usted que la ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito continua teniendo el mismo estatus económico, social y de salud, de la época en que tenía en propiedad el apartamento de la Urbanización San Jacinto? Contesto: "No para nada, como dije es otra persona. Y me consta porque la conozco desde hace 15 años atrás la ultima veces que lo he visto anda hasta mal vestida". Cesaron. De inmediato Defensora Judicial de la parte demandada pasa a repreguntar a la testigo en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo como sabe que la ciudadana Town House del proyecto verde cañaveral? Contesta: "Bueno porque eso fue lo que lo que se comentó en esa oportunidad fue lo que ella le dijo a los vecinos. Ella estaba muy alegre en esa época. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cómo sabe que is comentó en esa oportunidad fue lo que ella le dio a los vecinos. Ella estaba m proyecto verde cañaveral? Contesto: "Sé porque ella vendió su apartamento en San Jacinto para comprar ahí. Eso fue lo que ella siempre dijo TERCERA REPREGUNTA ¿Cómo le consta que la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA CA. construyó ni culminó el proyecto verde cañaveral? Contesto: "Bueno porque la señora Moraima nunca se mudó para allá habiendo pagado todo y que vive es alquilada la he visto viviendo así y es lo que se escucha entre sus conocidos CUAR REPREGUNTA: ¿Tiene algún interés en las resultas de este juicio? Contesto: Ninguno …”
Ahora bien, de las declaraciones testimoniales evacuadas el 22 de febrero de 2024 ante el Tribunal Aquo, de los testigos Zulay Carolina López de Pino (C.I. V-7.227.307), Cristian Danilo Mansani Buonopane (C.I. V-17.239.573), Nelsi Antonieta Yépez Romero (C.I. V-17.799.187) y Rodolfo Ignacio Omaña Sánchez (C.I. V-14.296.095) se pudo constatar que coincidieron en señalar que: 1) La ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO vendió su apartamento en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto para invertir en dos Town Houses del Proyecto Verde Cañaveral que nunca le fueron entregados; 2) Actualmente vive en situación de alquiler en el Edificio Flamingo de Base Aragua, subsistiendo con una pensión gubernamental insuficiente de 130,00 bolívares y ayuda familiar; 3) Su estado de salud física y emocional ha sufrido un marcado deterioro, presentándose "deprimida", "desmejorada" y "con problemas de tensión"; 4) Todos los testigos coinciden en que antes de este evento era una persona "alegre, próspera y saludable", pero que actualmente "parece otra persona" y "ha decaído en un 100%"; 5) Confirmaron que la demandante invirtió todos sus recursos en el proyecto incumplido, incluyendo el producto de la venta de su vivienda y sus ahorros, lo que la ha llevado a una situación de vulnerabilidad económica y social; 6) Los testigos ratificaron que la sociedad demandada PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A. no cumplió con la entrega de las unidades y que este incumplimiento es la causa directa del menoscabo patrimonial y personal de la demandante.
En consecuencia, conllevan a este Juzgador a otorgarle credibilidad, por lo que, en conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio a sus declaraciones, quedando demostrado el deterioro en el ámbito económico, social y emocional que padece la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO como consecuencia directa del incumplimiento contractual por parte de la demandada. Así se declara.
Ratificación de documentos marcados “C”, “D1”, “D2”, “E1”, “E2”, “E3”y “F”.Sobre estas documentales, este Juzgador el ya emitió su pronunciamiento en líneas anteriores. Así se establece.
-Contrato de arrendamiento privado del 22/02/2016 suscrito por el ciudadano José Ramón Mejía Arreaza (C.I. V-5.156.780) y la parte actora (folio 184 y 185).
-Legajos de recibos de cánones de arrendamiento correspondientes (folios 194 al 258)
Tratándose de documentos privados emanados de terceros no ratificados mediante prueba testimonial, se desechan del proceso conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Impresiones de anuncios publicitarios marcados 'C', 'D' y 'E' (folios 186 al 190), consistentes en publicaciones de alquileres en los portales digitales www.re/max.com.ve, www.rentahouse.com.ve y www.mercadolibre.com.ve.
Este Tribunal considera que dichas impresiones de avisos publicitarios deben valorarse como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y según el TSJ (Sala de Casación Civil, Sentencia N° 19 del 12-02-2025)y al apreciar, que los mismos, tiene el mismo valor probatorio que las copias o reproducciones fotostáticas simples; es decir, que su eficacia probatoria es similar a la dada por el legislador a los documentos privados simples, y deben ser valoradas, de conformidad con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que aun cuando la parte demandada se opuso a la misma por impertinente, el tribunal Aquo declaró sin lugar la misma, es por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio, y del cual se evidenció que en los portales digitales www.re/max.com.ve, www.rentahouse.com.ve y www.mercadolibre.com.ve, se hicieron publicaciones de alquileres de varios Town Houses en la Urbanización el Bosque. Así se establece.

- Documento marcado "F" (folios 191 al 193): Copia de documento de compra-venta mediante la cual la parte demandante vendió un inmueble a la ciudadana Karina Ayala Quijano (C.I. V-18.638.543), el 07/06/2016, bajo el N° 2016.324 (Asiento Registral 2, matrícula N° 281.4.1.3.8799, Folio Real 2016), otorgada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot, Estado Aragua. ( folios 192 al 193)
Por ser instrumento público, se les otorga valor probatorio, a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil quedando demostrada la venta realizada por la demandante sobre un inmueble de su propiedad plenamente identificado. Así se establece.
Pruebas presentadas por La Defensa Ad Litem de la Parte Demandada:
- Folios 174-176: Telegrama y acuse de recibo de fecha 5/12/2023 enviado por IPOSTEL devuelto el 7/12/2023 por "destinatario desconocido". ,( Folios 174-176 ) Se otorga valor probatorio como documento público administrativo, el cual no fue desvirtuado mediante prueba en contrario, por lo que tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando evidenciado la imposibilidad de localizar a la demandada en su domicilio legal. Así se establece.
- Impresión de correo electrónico del 9/1/2024 donde la Defensora Ad-Litem intentó contactar a la demandada sin obtener respuesta (folio 177).
Este Tribunal considera que dichas impresiones deben valorarse como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y al apreciar, que los mensajes de datos reproducida en un formato impreso, tiene el mismo valor probatorio que las copias o reproducciones fotostáticas simples; es decir, que su eficacia probatoria es similar a la dada por el legislador a los documentos privados simples, y los mismos deben ser valoradas, de conformidad con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que aun cuando la parte demandada se opuso a la misma por impertinente, el tribunal Aquí declaró sin lugar la misma, y es por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio, quedando evidenciado que la Defensora Ad-Litem intentó contactar a la demandada sin obtener respuesta Así se establece.

Habiendo valorado exhaustivamente las pruebas aportadas por las partes en el lapso probatorio correspondiente, este Juzgador procede a examinar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de ellas conforme a lo pactado en los contratos objeto de este juicio.
La pretensión de la parte actora es que el demandado de autos cumpla con lo estipulado en los contratos de Opción de Compra Venta suscritos el 11 de marzo de 2014 ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, identificados bajo los números 21, Tomo 74 y 22, Tomo 74 respectivamente.
Al respecto debemos señalar que el artículo 1.159 del Código Civil que establece que "Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley", generan obligaciones recíprocas que deben cumplirse estrictamente según lo pactado por las partes contratantes. Se reitera lo señalado anteriormente en cuanto a la obligatoriedad de su cumplimiento.
En este sentido, pasa este juzgador a analizar el cumplimiento o no de las cláusulas libremente pactadas por las partes en los contratos antes mencionados. En ese sentido, se observa que la parte actora (promitente compradora) asumió la obligación de pagar el precio fijado por la compra, de la siguiente manera:
“…TERCERA: El precio de EL INMUEBLE OBJETO DE ESTA NEGOCIACION", es la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL SIN CTS. (Bs.3.900.000,00) BOLIVARES pagaderos a EL PROMITENTE VENDEDOR, de la forma propuesta por EL PROMITENTE COMPRADOR, la cual es la siguiente: El 06 de febrero de 2014 cancela Reserva por un monto de TRESCIENTOS NOVENTA 390.000,00) BOLIVARES con Cheque identificado con el No. 2703490 Banco Banesco, en este acto se recibe la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL (Bs. 585.000,00) BOLIVARES, mediante cheque del Banco Banesco No 37611168. Treinta (30) días posteriores a la firma del presente documento el dia 10 de Abril del 2014, EL PROMITENTE COMPRADOR compromete a cancelar la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL (Bs 585.000,00) BOLIVARES, Y el resto DOS MILLONES TRESCIENTOS CUARENT 2.340.000,00) BOLIVARES, se cancela de la siguiente manera: 10 de Mayo de 2014 cuota de CIENTO VEINTE MII. (Bs. 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Junio de 2014 de CIENTO VEINTE MIL. (Bs. 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Julio 2014 cuota de CIENTO VEINTE MIL (Bs. 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Julio 2014 cuota de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,00) BOLIVARES, 10 de Agosto 2014 cuota de CIENTO VEINTE MIL (Bs. 120.000,00) BOLIVARES, 10 Septiembre de 2014 cuota de CIENTO VEINTE MIL (BS 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Octubre de 2014 cuota de ciento veinte mil ( Bs. 120.000,00)10 de Octubre de 2014 cuota de Doscientos CINCUENTA MIL (Bs.250.000 10 de Noviembre de 2014 cuota de CIENTO VEINTE Mil Bolívares (Bs.. 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Diciembre de 2014 cuota de CIENTO VEINTE (Bs. 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Enero de 2015 cuota de CIENTO VEINTE (Bs 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Enero de 2015 cuota de DOSCIENTOS MIL (Bs.200.000,00), 10 de Febrero de 2015 cuota de CIENTO VEINTE mil (bs 120.000,00) BOLIVARES, 10 de Marzo de 2015 cuota de CIENTO Veinte mil(bs. 120.000,00 BOLIVARES, 10 de Abril de 2015 cuota de CIENTO VEINTE MIL 120.000.00 BOLIVARES, y el restante DOSCIENTOS MIL (Bs.200.000,00 BOLIVARES, será pagado al momento de protocolizar o Registrar el documento definitivo de Compra Venta, en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público correspondiente…”
Por su parte, la parte demandada de autos asumió las siguientes obligaciones, prevista en el clausula cuarta en la cual señalo lo siguiente:
“..CUARTA: Se estima que para construir "Proyecto Verde Cañaveral y protocolizar el documento de venta de "el inmueble objeto de esta negociación transcurrirán aproximadamente VENTICUATROS (24)meses desde su inicio, en fecha 10 de Marzo del presente año, salvo retrasos sobrevenidos durante la ejecución de la obra, atribuibles a hechos fortuitos s causa de fuerza mayor o por la concurrencia de hechos o circunstancias como ausencia laboral, huelgas, dificultades técnicas, retrasos o inconvenientes, o por retraso del respectivo permiso de habitabilidad, que ajenas a la voluntad de El PROMITENTE VENDEDOR, retarden o incidan de alguna manera con el avance los trabajos y en cuyos casos el lapso de veinte y cuatro meses (24) iniciales prorrogará por seis (06) mese más Queda entendido que "el inmueble objeto de esta negociación", estuviera concluido con anterioridad al vencimiento del lapso inicial de su prórroga, EL PROMITENTE COMPRADOR, queda obligado a concurrir al acto de protocolización del documento definitivo de venta, al lugar elegido para ello o a sede de la Oficina Inmobiliaria de Registro, así como a cancelar todo el monto que adeude por concepto del precio…”
En este sentido, se verifica que en la cláusula cuarta ut supra citado que las partes establecieron un plazo para la ejecución de sus obligaciones de VENTICUATROS (24)meses, más seis (06) meses de prórroga, contados a partir del 10 de marzo de 2014. Es decir, la fecha prometida para entrega de ambos inmuebles TH3 y TH4 y la consecuente protocolización del documento definitiva de venta de venta debió materializarse en fecha 10 de septiembre de 2016.
Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
Ahora bien del análisis del material probatorio incorporado al proceso quedó demostrado que la parte demandante cumplió cabalmente con todas sus obligaciones contractuales, tal y como lo evidencian de las autorizaciones de cesión de derechos y los instrumentos públicos debidamente autenticados y valorados en líneas anteriores. Por su parte, la parte demandada de autos a lo largo del proceso no logró demostrar que haya cumplido con las obligaciones que le correspondían arriba identificadas, ni probaron algún hecho que los eximiera de cumplirlas, es decir, no cumplió con su obligación de entregar los inmuebles dentro del plazo máximo de 30 meses establecido en los contratos (24 meses iniciales más 6 de prórroga) ni tramitó dentro de dicho plazo las gestiones pertinentes para la protocolización del documento definitivo de venta, situación que se agrava su incumplimiento por el hecho del transcurso de más de ocho años desde el vencimiento del plazo contractual sin justificación válida alguna. Y así se decide.
Por otra parte cabe señalar que una vez determinado lo anterior, cabe traer a colación que el contrato en su cláusula séptima estableció expresamente una sanción del diez por ciento (10%) del precio pagado por incumplimiento de las obligaciones contractuales. Por lo que habiendo quedado suficientemente demostrado el incumplimiento de la demandada, corresponde aplicar esta cláusula convencional.
El precio pactado y pagado en su totalidad en ambos contratos respecto a cada uno de los inmuebles fue de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), lo cual representa el cien por ciento (100%) del precio. Por tanto, conforme a la cláusula sancionatoria, corresponde a la parte demandada devolver a la parte demandante el diez por ciento (10%) de dicho monto por cada inmueble.
No obstante, considerando la significativa depreciación monetaria ocurrida desde el momento del pago, este Tribunal ordena que dicho monto sea objeto de corrección, adecuación e indexación monetaria mediante experticia complementaria una vez que quede firme la presente decisión, a fin de garantizar una justa indemnización.
En virtud de lo anterior, es por lo que este Juzgador considera que debe declarar con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato. En consecuencia, se ordena a la parte demandada: 1) Entregar los inmuebles objeto del contrato; y 2) Protocolizar el documento definitivo de venta, tal como se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Para determinar la procedencia de las pretensiones indemnizatorias planteadas en el presente caso, este Tribunal debe analizar cada uno de los rubros reclamados a la luz de los principios generales de la responsabilidad civil establecido en nuestro ordenamiento jurídico. El artículo 1.185 del Código Civil venezolano establece de manera clara e inequívoca que "el que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo". Este principio fundamental se complementa con lo dispuesto en el artículo 1.196 del mismo cuerpo normativo, que extiende la obligación de reparación a "todo daño material o moral causado por el acto ilícito".
La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, particularmente en su sentencia del 14 de octubre de 2021, ha sido enfática al señalar que la responsabilidad civil puede surgir tanto de relaciones contractuales como extracontractuales, siempre que se configuren los tres elementos esenciales que la doctrina ha identificado: primero, la existencia de un hecho ilícito imputable al demandado (ya sea por dolo, culpa o negligencia); segundo, la producción de un daño cierto y actual; y tercero, la relación de causalidad directa e inmediata entre el hecho ilícito y el daño producido. Estos elementos deben concurrir de manera indubitable para que proceda la condena al pago de daños y perjuicios.
Respecto a la pretensión de la parte actora, este Juzgador considera importante señalar que los daños y perjuicios constituyen uno de los principales conceptos en la función tuteladora y reparadora del derecho. Ambas voces “daños y perjuicios” se relacionan para completarse; puesto que todo daño provoca un perjuicio y todo perjuicio proviene de un daño. En sentido jurídico se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa; y por perjuicio, la perdida de utilidad o de ganancia cierta y positiva que ha dejado de obtenerse, es la suma de dos nociones llamadas también daño emergente (la disminución patrimonial) y lucro cesante (el obstáculo para nuevas adquisiciones patrimoniales). Nuestro Código Civil no hace ninguna distinción entre ambos conceptos y algunas veces habla de daños y perjuicios otras solamente de daños y por último solamente de perjuicios.
Partiendo del análisis doctrinal y jurisprudencial anteriormente realizado, quien decide concluye que el Daño Emergente, es el detrimento, menoscabo o destrucción material de los bienes, con independencia de los efectos patrimoniales o de otra índole que el mal origine. Igualmente, el daño emergente es concebido como la pérdida sobrevenida al acreedor por culpa u obra del deudor, al no cumplir la obligación.
Respecto a la pretensión por daños emergente relacionada con la terminación de las obras, la demandante solicitó la entrega de los inmuebles totalmente terminados o, en su defecto, autorización para culminar las obras a costa de la demandada, estimando este costo en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$140.000,00). Sin embargo, de la revisión examen del material probatorio incorporado al proceso, este Juzgador deduce que la parte actora no logró demostrar durante el proceso ninguna prueba que describa de manera precisa y detallada el estado actual de las construcciones objeto del litigio; tampoco presentó avalúo o presupuesto debidamente fundamentado que justifique el monto reclamado para la culminación de las obras; asimismo, no existe en autos prueba fehaciente que permita determinar con certeza el grado de avance real de las construcciones al momento de presentarse la demanda. Por lo que al no demostrarse en autos, la cuantificación del daño reclamado. Es por lo que debe declararse improcedente el pago de CIENTO CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$140.000,00) por este concepto. Así se decide.
Y por otra parte, en relación con la pretensión de daños emergentes por concepto de cánones de arrendamiento, la demandante pidió la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA DÓLARES ($36.950,00) o su equivalente en bolívares. Al respecto, esta Alzada de la revisión del acervo probatoria pudo evidenciar que de las testimoniales evacuadas en el presente juicio, los mismos fueron contestes al señalar que la parte actora vendió su apartamento en el Edificio Taguay de la Urbanización San Jacinto para invertir en dos Town Houses del Proyecto Verde Cañaveral que nunca le fueron entregados; y que actualmente vive alquilada en el Edificio Flamingo Villas en base Aragua, es decir, se deduce de sus dichos que efectivamente suscribió un contrato de arrendamiento por no tener un lugar donde vivir, que ha tenido que pagar hasta la presente fecha, los respectivos cánones de arrendamientos a consecuencia del incumplimiento de la parte demandada, y que adminicularlos con el contrato de arrendamiento y los recibos de pagos promovidos por la parte actora, que aún cuando no fueron ratificados en juicio mediante prueba testimonial, sirven de indicios para demostrarse que efectivamente resulta procedente el pago del daño emergente reclamado por la parte actora por la cantidad de cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA DÓLARES ($36.950,00) o su equivalente en bolívares tal y como se hará en la dispositiva del fallo . Y así se decide.
En cuanto al lucro cesante reclamado en la cantidad de SESENTA Y TRES MIL DÓLARES (US$63.000,00) por concepto de cánones dejados de percibir, este Tribunal considera que si bien la parte demandante presentó pruebas sobre posibles montos de arrendamiento, no logró demostrar de manera fehaciente: que efectivamente tenía la intención y capacidad de arrendar los inmuebles; y que los montos reclamados corresponden exactamente a lo que hubiera podido percibir por los inmuebles en cuestión. Por tanto, al no haberse acreditado estos elementos esenciales para acordar el daño emergente reclamado, esta pretensión debe declararse sin lugar. Así se decide.
La demandante reclama la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL DÓLARES ($240.000,00) por concepto de daño moral. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil en sentencia del 14 de octubre de 2021 ha establecido que, no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños morales cuando: El hecho implica la violación de un deber legal independiente del contrato; y El daño causado consiste en la privación de un bien moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.
El daño moral, es pues, el daño no patrimonial, es aquel que no recae directamente sobre el patrimonio de una persona, o que cayendo sobre bienes objetivos, ocasione o no una lesión material en los mismos, causando una perturbación anímica en su titular, cualquiera que sea el derecho que sobre ellos se obtente. El daño moral es, pues, daño espiritual; daño inferido en derecho de estricta personalidad, o valores que pertenecen mas al campo de la afección que de la realidad material o económica. Es la lesión ocasionada en los bienes no económicos de una persona, o la repercusión afectiva desfavorable producida por daños materiales. Es decir, no se incluye la circunstancia de que el daño moral pueda originarse y de derecho se origine en multitud de ocasiones, unido como consecuencia de ofensas o daño causados en los bienes económicos del ofendido, pero cuidando de distinguir en todo caso los unos de los otros.

El daño moral puede afectar una amplísima esfera de valores, muchas veces indefinidos e indefinibles, razón en que se asientan los grandes obstáculos encontrados hasta el presente para la regulación jurídica de estos daños.

Diversos autores, ha señalado nuestra Sala de Casación Civil, se han ocupado del tema y se sirven para caracterizar el concepto de daño moral de su aspecto de su no patrimonialidad. Así lo hace los hermanos Mazeaud, para quienes el daño moral es aquél que no puede ser considerado como daños patrimoniales. En resumen, el daño moral es la lesión producida en los sentimientos del hombre que, por su espiritualidad no son susceptibles de valoración económica.

En conclusión aceptando como concepto del daño moral el que recae en el campo de la espiritualidad o de la afección, es evidente que caben en él todos los que pertenecen a esferas tan distantes como la vida, el honor, la libertad, el crédito, la capacidad o aptitud profesional, el afecto que una persona pueda sentir por otras vivos o muertos o por las cosas, etc. En efecto, expresa el artículo 1.196 del Código Civil:

“La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.

El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.
Asimismo, el Código de Procedimiento Civil, estableció, especialmente en su artículo 23, lo siguiente:

“Cuando la ley dice: ''El Juez o Tribunal puede o podrá", se entiende que lo autoriza para obrar según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad...”:

La razón etimológica y el contenido de los artículos transcritos conducen a establecer que al juez o jueza se le faculta para obrar según su mejor criterio, de modo equitativo y racional procurando impartir la más recta justicia, de lo que se concluye que la potestad otorgada no es discrecional por anárquica, ni potestativa por opcional, pero si reglada, pues en tanto consta de autos la ocurrencia del daño en las circunstancias definidas legalmente, la congruencia obliga al sentenciador a acordar la indemnización solicitada.

En el caso sub judice, el comportamiento de la demandada, caracterizado por el incumplimiento sistemático durante más de ocho años de sus obligaciones contractuales, dejando a la demandante en un estado de incertidumbre y frustración, configura claramente un hecho ilícito autónomo que trasciende el mero incumplimiento contractual.
Ahora bien de la revisión de las pruebas traídas al proceso, se pudo constatar del documento de compra venta registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot, estado Aragua en fecha 07/06/2016, marcado "F" (folios 191 al 193) que la parte actora tuvo que vender un inmueble de su propiedad el cual servía como su vivienda propia, para poder pagar el precio de los dos (02) Town Houses TH3 y TH4 objeto del presente litigio, y que por el incumplimiento de la demandada en la entrega de los inmuebles a la parte actora, se quedó sin vivienda donde alojarse ella y visto de las testimoniales evacuadas en el presente juicio, que fueron contestes al señalar a que el estado de salud físico y emocional de la parte actora ha sufrido un marcado deterioro, presentándose muy deprimida, desmejorada y con problemas de salud, debido a que vive en situación de alquiler en el Edificio Flamingo de Base Aragua, subsistiendo con una pensión gubernamental insuficiente dependiente la ayuda familiar para sufragar sus gastos, es por lo que esta Alzada considera que en el presente caso, se demostró de manera fehaciente el sufrimiento y menoscabo moral padecido por la demandante como consecuencia directa del incumplimiento por la parte demandada, es por lo que este Juzgador considera procedente acordar una indemnización por daño moral, por el monto reclamado, es decir, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL DÓLARES ($240.000,00). Por lo tanto, visto que el Tribunal Aquo acordó el daño moral por un monto inferior al solicitado por la actora y tomando en consideración que la cuantificación del daño moral, el juez tiene la potestad de establecer el monto del mismo, sin estar condicionado a las referencias legales toda vez que el juez debe fijarlo en base a su experiencia y la realidad del caso para valorar la aflicción, sus secuelas, la lesión a la integridad física o psíquica, es por lo que considera que debe modificarse el monto acordado por el daño moral, tal y como se hará en la dispositiva del fallo. Y así se decide.
En cuanto a los petitorios de culminación de la obra y obtener la habitabilidad del “Proyecto Verde Cañaveral” para poder registrar la propiedad de las unidades de vivienda por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, no se puede absolver la instancia por lo tanto debe esta Alzada pronunciarse al respecto y resolver el fondo de la controversia, y en vista de lo anterior en caso de que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con la culminación de la obra debe resolverse ese asunto pues una sentencia debe ser ejecutable y bastarse por sí misma, de tal manera que este tribunal considera que en caso de que la demandada incurra en la negativa de ejecutar y finalizar la obra, este Juzgador considera procedente autorizar a la actora parcialmente gananciosa a culminar la obra y realizar los trámites necesarios debidamente facultada por este fallo judicial a los fines de obtener la habitabilidad y en consecuencia proceder a ejercer todos los actos relativos a la propiedad, referentes al uso, goce y disfrute de la propiedad, en tal sentido, esta sentencia debe ser suficiente para autorizar todo lo anteriormente descrito y los gastos debidamente soportados, para la culminación de la obra deben ser imputados posteriormente a cargo de la demandada parcialmente perdidosa. Así se decide.
En razón a lo anteriormente expuesto es por lo que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe declararse sin lugar tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo.
En cuanto al segundo punto de apelación, relacionada a si el pronunciamiento del Tribunal A quo con respecto al daño moral, lucro cesante y daño emergente señalados en los particulares cuarto y quinto en la sentencia apelada, se encuentran ajustado o no a derecho. Esta Alzada debe señalar lo siguiente:
Sobre estos puntos de los cuales la parte actora apeló, cabe destacar que esta Alzada ya se pronunció en líneas anteriores al conocer de la apelación por la parte demandada, específicamente al daño emergente, lucro cesante y daño moral peticionado en el libelo de la demanda. Por lo que, se da por reproducido dicho pronunciamiento en este particular, la cual este Juzgador, una vez conocido el todo el fondo de la presente controversia, declaró improcedente el lucro cesante, procedente el daño emergente solo en relación a los cánones de arrendamiento que ha tenido de pagar la parte actora por el incumplimiento de la parte demandada y con lugar al daño moral, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Por lo tanto en razón a lo antes expuesto, este Jugador considera que debe declararse parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Leinny España Ríos, Inpreabogado N° 291.820 en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2025, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada la abogada Yasmina Bello de Solórzano carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.149.653 contra la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2025, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
TERCERO: SE MODIFICA la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 2025, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en los términos expuestos en la motiva del presente fallo; en consecuencia:
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de contrato y daños y perjuicios interpuesta por la abogada Yasmina Bello de Solórzano (Inpreabogado N° 77.935), en representación de la ciudadana MORAIMA YAJAIRA SERRANO BRITO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.149.653, contra la sociedad mercantil "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A.", inscrita originalmente en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital (N° 16, Tomo 8-A, 16/01/2009) y posteriormente en el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua (N° 9, Tomo 34-A, 08/04/2009), con última modificación de estatutos según Acta de Asamblea Extraordinaria del 05/10/2018 (N° 264, Tomo 31-A), en la persona de sus representantes legales, los ciudadanos JUAN PEDRO GABRIEL DÁVILA PONCE y ADRIANO VALENTÍN DÁVILA PONCE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.998.335 y V-14.129.723 respectivamente, en sus caracteres de Presidente y Vicepresidente en el mismo orden.
QUINTO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contractual. En consecuencia se ordena a la demandada "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A.": 1) La entrega material de los inmuebles constituidos por dos (02) Town Houses identificados con los números TH3 y TH4 del Proyecto Verde Cañaveral, con un área aproximada de terreno de setenta metros con cincuenta decímetros cuadrados (70,50 mts2) y un área de construcción de ciento veinte metros cuadrados (120 mts2) cada uno, ubicados en el sector Barrio Santa Eduvigis, Calle 23 N° 4-A, Municipio Girardot, Maracay estado Aragua, totalmente terminados, a la parte demandante, ciudadana Moraima Yajaira Serrano Brito, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.149.653; 2) Protocolizar el documento definitivo de venta de los inmuebles antes identificados, así como también gestionar los correspondientes permisos de habitabilidad, en conformidad con los contratos suscritos en fecha 11 de marzo de 2014 por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, inscritos bajo los números 21 y 22 del Tomo 74 de los libros llevados por ante esa Notaria, cuyos linderos y medidas constan en los referidos contratos.
SEXTO: Para el caso de incumplimiento de la disposición segunda: 1) Se autoriza a la parte demandante a culminar, a su costo, las obras de construcción de los inmuebles constituidos por dos (2) Town House, identificados con los Números TH-3 y TH-4, antes identificados. En tal supuesto se condena a la parte demandada a reembolsarle a la demandante dichos gastos, debidamente soportados. 2) En caso de que la demandada no otorgue el documento definitivo de venta, la presente sentencia tendrá efectos de título de propiedad de dichos inmuebles a los fines de su protocolización, para lo cual se expedirá copia certificada en la oportunidad respectiva. Asimismo, se le autoriza para realizar los trámites necesarios a la obtención de la habitabilidad y a ejercer todos los actos relativos a la propiedad, referentes a su uso, goce y disfrute.
SEPTIMO: PARCIALMENTE CON LUGAR la indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con la Cláusula Penal establecida en la cláusula séptima de los contratos objeto del presente litigio; por lo cual, siendo que el precio pagado la cantidad de Tres Millones Novecientos Mil bolívares (Bs.3.900.000,oo) por cada inmueble, se ordena a la demandada "PROMOTORA INMOBILIARIA ARIONA, C.A." reembolsar a la parte demandante, Moraima Yajaira Serrano Brito, supra identificada, una cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10%) de dicho precio por cada inmueble; monto este que, motivado a la depreciación notoria de nuestra moneda, deberá ser indexado mediante experticia complementaria del fallo una vez quede firme esta decisión.
OCTAVO: CON LUGAR la pretensión de indemnización por Daño Emergente. En consecuencia, se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora, la cantidad de Treinta y Seis Mil Novecientos Cincuenta Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ USD 36.950,00) o su equivalente en bolívares, calculados a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela, una vez quede firme esta decisión.
NOVENO: CON LUGAR la pretensión de indemnización por daño moral. En consecuencia, se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ USD 240.000,oo), o su equivalente en bolívares calculados a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela al momento de que quede firme la presente decisión.
DECIMO: No hay condenatoria en costas por los recursos interpuestos.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los veintisiete (27) días del mes de enero de 2026. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.