TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES

Vista la transacción judicial celebrada en fecha 10 de octubre de 2025, la cual fue presentada ante este Juzgado, por una parte, el Abogado en ejercicio LUIS DE VALLE ROMERO QUINTERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.404, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GABRIELA BORGIANI MARIANI, CLAUDIA BORGIANI MARIANI y LAMBERTO BORGIANI MARIANI, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V- 7.239.349, V-7.253.585 y V-12.994.288, respectivamente, y por la otra, el ciudadano WU XINGXIONG, de nacionalidad china, titular de la cedula de identidad N° E- 82.246.596 procediendo en su propio nombre y en su condición de Director y representante de legal de la parte co-demanda Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA EMPEZAR C.A”, inscrita en el Registro Único de información Fiscal bajo el N° J-500051441, inscrita y registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el número 211, Tomo 1-A, en fecha 20 de enero de 2020, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio LORENA VARGA LANTEN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.274, mediante la cual solicitan su homologación de la TRANSACCIÓN JUDICIAL de la presente causa, en los siguientes términos:

“…PRIMERA: La parte codemandada conviene expresamente en la demanda de cumplimiento del contrato otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua e inserto bajo el Nº21, Tomo 2, Folios 137 hasta 144 de los Libros respectivos, que riela inserta en el Expediente N°9122 de la nomenclatura interna del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y la parte demandante así lo acepta. Como consecuencia de lo anterior, la parte codemandada queda formalmente autorizada y procederá de inmediato con la reconstrucción total de las bienhechurías que componían el local objeto del indicado contrato de arrendamiento de la propiedad exclusiva de la parte demandante destinado para el uso comercial, construido y enclavado sobre un terreno también de la propiedad exclusiva de la parte demandante, ubicado en esta ciudad de Maracay, en la Avenida Santos Michelena Oeste N°101-A, entre la Calle Pichincha y la Calle Carabobo, Sector Centro Norte, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Municipio Girardot del Estado Aragua, dicho inmueble tiene asignado el Número Catastral 01-05-03-07-01-004-014-002-000-000-000, por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua Las bienhechurías fueron derruidas en su totalidad por el incendio provocado por los factores de modo, tiempo y lugar indicados en el libelo correspondiente, para entregar la parte codemandada a la parte demandante, el inmueble objeto del señalado contrato en las mismas buenas condiciones en que lo habla recibid en condiciones aptas de servir al fin para el cual se les habla arrendado establecido contractualmente, para satisfacer así la reclamación de reparación de daños y perjuicios. SEGUNDA.- La parte codemandada se obliga a ejecutar como indemnización para la parte demandante, por su exclusiva cuenta asumiendo en exclusiva la tramitación y obtención de la permisologia por ante las autoridades y entes administrativos necesaria, los costos de las reconexiones de los servicios públicos al inmueble derruido, la contratación de la o las empresas constructoras especializadas y de servicios, todos los costos necesarios inherentes a la obra a ejecutar, sus inspecciones, siendo responsable de cubrir los riesgos y contratación de seguros durante su ejecución, con sus propios elementos de trabajo, todos los materiales de primera calidad, equipos, maquinarias, mano de obra y fuerzas necesarias, empleando para ello personal debidamente experimentado por su propia cuenta y responsabilidad, asumiendo los trabajos y obras también adicionales o emergentes relacionados con la obra, para la reconstrucción total de las bienhechurías que componían el local objeto del indicado contrato de arrendamiento y el cual quedara en propiedad exclusiva de la parte demandante, todo lo antes señalado necesario para ajustarse a la Memoria Descriptiva Arquitectónica sobre los locales para comercio y depósito, presentado por el Ingeniero Alfonso Araujo, C.I.V.233.416, así como también ajustarse del Presupuesto de Obra la empresa CONSTRUCCIONES ARAUJO DE VENEZUELA-CONARVENCA, С.А., Registro Único de Información Fiscal bajo el N°J-294568688, anexos y que forman parte integrante de la presente transacción, que se detallan a con continuación: LOCALES PARA COMERCIO Y DEPOSITO PROP. HERMANOS BORGIANI, CARACTERISTICAS GENERALES DEL EDIFICIO: UBICACION: Calle Santos Michelena Oste No 101-A, Jurisdicción del Municipio Girardot: AREA DEL TERRENO: 772.36 m2. Según documento AREA PROMEDIO DE LAS PLANTAS: 680.00 Mts. Pb: 668.40 mts³; NUMERO DE APARTAMENTOS: por 0 TOTAL DE PLANTAS: 1; TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS: 03; PORCENTAJE DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO: Total: 86.48 %. CONTENIDO: 1-del MEMORIA DESCRIPTIVA DE ARQUITECTURA V ANTECEDENTES: 1.1 TECNICOS: 2-SITUACIÓN. EXTENSIÓN TOPOGRAFIA: 3.- DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE DISEÑO: 3.1 NATURALEZA DEL DESARROLLO; y 3.2. RESUMEN GENERAL DE ÁREAS: 1.- ANTECEDENTES, 1.2.- TECNICOS: Sobre la parcela en estudio se procedió a diseñar una edificación comercial compuesta por un nivel que servirá de techo, cabe destacar que el nivel de planta baja será destinado a estacionamiento, oficinas, área comercial y deposito. 2- SITUACIÓN, EXTENSIÓN Y TOPOGRAFIA, De la parcela: Calle Santos Michelena Oeste No 101-A, Maracay Jurisdicción del Municipio. Girardot del Estado Aragua; Linderos: NORTE: Calle Santos Michelena... 19.50 mts.; SUR: Callejuela Salida a Calle Pichincha... 19.50 mts.; ESTE: Manuel Fernández Estévez... 45.50 mts.; y OESTE: Sucesión Matías Muñoz...45.50 mts. Su topografía es totalmente plana y solo posee vegetación gramínea. 3.- DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE DISEÑO: 3.1. NATURALEZA DEL DESARROLLO: La edificación constara de: PLANTA BAJA: Ubicada a + 0.30 metros con respecto a la acera en este nivel se ubican: 03 puestos de estacionamiento, área comercial, área de depósito, baños dama y caballero y oficinas administrativas. PLANTA DE TECHO: Ubicado a + 4.50 metros con respecto a la acera. Con un área de 680.00 m2, este nivel se plantea como una planta de techo. La ventanera es del tipo panorámico cristal laminado plata plata, marcos de puertas de hierro pintados con esmalte y carpintería acabada en barniz, las paredes se entregarán mezclilladas y encamisadas con una mano de pintura blanca tipo A. CORTE: En él podemos apreciar los diferentes niveles y sus alturas definidos por 01 placa en losacero cal 20 de 10,00 cms. de espesor dejando una altura libre de 4.25 mts, de piso a viga en el área de locales. FACHADAS: Las fachadas han sido concebidas para tener un mínimo de mantenimiento: sus acabados vienen dados según criterio de diseño realzando los volúmenes envuelven dicha fachada los materiales a utilizar serán: porcelanato gris claro, pintura texturizada... Ing.: Alfonso Araujo C.I.V: 233.416." y el PRESUPUESTO DE OBRA con la empresa CONSTRUCCIONES ARAUJO DE VENEZUELA-CONARVENCA, C.A., RIF N°J-294568688, con fecha 05/08/2025. Referente a la Construcción de Estructura en concreto armado 525,96M2 y Galpón 509,20M2 (A todo costo). Con medidas aproximadas, serán verificadas al culminar la obra. INCLUYE: Mano de obra en general. Limpieza y el bote de toda la basura generada por el desarrollo de la obra. Botes de tierras generadas por la excavación de fundaciones. Clavos y alambre. Encofrado. Armado de acero en todos los elementos. Vaciado de concreto en todos los elementos. Equipo para demolición y excavación. Implementos de seguridad para el personal. Sindicato. Ing. Alfonso Araujo Gerente General (SIC). TERCERA. -Ambas, la parte codemandada y la parte demandante, convienen y acuerdan de común acuerdo que el plazo de ejecución de la obra objeto de esta transacción, dentro de un plazo de siete (7) meses siguientes a la presente fecha, salvo que, por motivos de fuerza mayor o debidamente justificados, sea necesaria una ampliación la cual será establecida de común acuerdo entre las partes, quedando establecido que si no se da puntual cumplimiento al plazo para la entrega de la obra sin causa o motivo legal justificado, la parte demandada podrá ser conminada para que dentro de un plazo perentorio de cinco (05) días, tome las medidas conducentes a regularizar su cumplimiento: Si transcurrido dicho plazo subsistiese el incumplimiento o el atraso en el incumplimiento, "la parte demandante podrá solicitar la ejecución judicial de pleno derecho, pudiendo ejercer las acciones legales correspondientes. CUARTA.- La parte demandante, como propietaria y titular de los derechos que le son inherentes en la presente autocomposición procesal, ha designado al ciudadano Ingeniero WALTER JAIR GONZALEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, identificado con cédula de identidad N° V-14.665.070, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela N°185.353 y de este domicilio, como su representante e Ingeniero Inspector, con facultades de realizar en cualquier momento sus actividades de inspección y fiscalización de la obra a que se contrae la presente transacción. QUINTA.- Como quiera que hace falta la participación y comparecencia también del ciudadano WU YONG JUN, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-83.214.073, quien se encuentra de viaje en los actuales momentos fuera del país, quien al ser contactado indico que no estará de regreso por los momentos y que no tiene fecha cierta de retorno, la parte demandante y la parte codemandada convenimos en que se deja sin efecto su participación en el presente juicio, quedando excluido de la relación procesal y de la autocomposición que aquí se suscribe a los fines legales consiguientes. SEXTA.- La parte demandante y la parte codemandada, declaramos que no tenemos más nada que reclamarnos ni debernos por éste ni por ningún otro concepto, asumiendo sus costos y estableciéndose la prerrogativa preferencial para la parte codemandada, para el arrendamiento del bien inmueble, una vez recibida la obra terminada, a cuyo efecto se conviene que, para la determinación del eventual canon arrendaticio, se podrá optar por cualquiera de las fórmulas sujetas a las disposiciones contenidas en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL. No obstante la modalidad de cálculo y fijación del canon mensual de arrendamiento prevista en el encabezado de esta estipulación, la parte demandante, acuerda limitar en beneficio de la parte codemandada, sin que ello signifique una modificación permanente al canon de arrendamiento a establecerse de acuerdo con el encabezado de esta estipulación de manera temporal y solo por un periodo de seis (06) meses del inicio de la relación arrendaticia mediante el contrato de arrendamiento respectivo, que la parte codemandada pagará por concepto de canon de arrendamiento mensual, a partir de la fecha de inicio establecida en el contrato a suscribirse y solo por los primeros seis (06) primeros meses de arrendamiento, la cantidad mensual de DOS MIL DOSCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD$ 2.200) mensuales como única y exclusiva moneda de pago y, en función de mantenerse estable la parte codemandada, el monto a pagar mensualmente por tal concepto, el valor de la moneda de pago (dólar) se mantendrá estable a la Tasa de referencia indicado en la página web del Banco Central de Venezuela para el Tipo de Cambio Referencial, aceptando las partes las fluctuaciones que el mercado cambiario imponga, cumpliendo con lo establecido en el Artículo 2 del Decreto Constituyente Derogatorio Del Régimen Cambiario y sus Ilícitos, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°41.452, así como en la Resolución Nº 19-05-01 de fecha 2 de Mayo de 2019, emitida por el Banco Central de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°41.624 de fecha 2 de mayo de 2019, mediante la cual se profundizan las bases de la flexibilización cambiaria, dispuesta en el Convenio Cambiario Nº1, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.405 Extraordinario de fecha 07/09/2018, donde se establece la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional; pagará por concepto de canon de arrendamiento mensual, por los siguientes meses de arrendamiento, el canon que se determine en el eventual contrato de arrendamiento a suscribirse hasta la finalización natural del contrato, y así formal y expresamente lo reconocen las partes, que dejara dejará de gozar del beneficio temporal establecido en esta estipulación con respecto a la modalidad de cálculo y fijación del canon mensual de arrendamiento. Se deja sin efecto y sin valor jurídico alguno el documento privado suscrito previamente en fecha 15 de agosto de 2025 por las antes identificadas partes. Con base a las mutuas concesiones realizadas entre las partes mediante el presente escrito, todas las partes solicitan a la ciudadana Jueza del Tribunal donde cursa la causa se sirva homologar la presente transacción y se declare terminado el presente juicio y se sirva ordenar el archivo del expediente una vez se verifique el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por ambas partes mediante la presente transacción judicial. Juramos la urgencia que el caso amerita y pedimos la habilitación del tiempo que fuere necesario. Es todo…”

Del mismo modo en fecha 27 de enero de 2026, comparece el ciudadano WU YONG JUN, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E-11.648.900, parte codemandada, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio LORENA VARGAS LANTEN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.274, mediante diligencia solicita homologación de la TRANSACCIÓN, en los siguientes términos:

“…Me doy en este acto por citado, renunciando a cualquier lapso de emplazamiento o término concedido a las partes que integran la relación procesal, expresamente ratifico adhiriéndome a ella, la TRANSACCIÓN JUDICIAL celebrada en fecha Diez (10) de OCTUBRE de 2025, para dar por terminado el presente juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen los ciudadanos GABRIELA BORGIANI MARIANI, CLAUDIA BORGIANI MARIANI y LAMBERTO BORGIANI MARIANI, solidariamente contra mi persona y el ciudadano WU XINGXIONG, procediendo en su propio nombre y contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMPEZAR, C.A., identificados en autos, ratificándola en todo su contenido y estipulaciones convenidas. Solicito muy respetuosamente a la ciudadana Jueza del Tribunal donde cursa la causa se sirva homologar la indicada transacción y se declare terminado el presente juicio y se sirva ordenar el archivo del expediente una vez se verifique el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por las partes en dicha transacción judicial. Es todo"
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
Visto el escrito de la transacción judicial presentada por las partes, como se puede evidenciar en los folios (185 al 194) que riela en la pieza principal de la presente causa, le resulta oportuno a esta Juzgadora delimitar lo que la legislación, doctrina y jurisprudencia ha denominado como la TRANSACCIÓN.
De acuerdo con el Código Civil venezolano, en su artículo 1.713, la Transacción es: “un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 255. La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.
Artículo 256. Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.

Asimismo, prevé el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria. El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal.”

Sobre tal aspecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político-Administrativa, en sentencia Nº 310 de fecha 29 de febrero del 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Escarrá, Expediente No.: 5.533, estableció que:
(…) la transacción es un convenio jurídico que, por virtud de concesiones recíprocas entre las partes que lo celebran, pone fin al litigio pendiente antes del pronunciamiento definitivo del juez en el juicio, es decir, tiene la misma fuerza jurídica de una sentencia, y procede su ejecución sin más declaratoria judicial. (…)

Con respecto a dicha figura prevista por el legislador, englobada dentro del género de las denominadas Auto composiciones Procesales o mal llamadas “formas de terminación anormales del proceso”, se encuentra las figuras del desistimiento, el convenimiento y la transacción. Lo normal para algunos teóricos es que los procesos terminen con un pronunciamiento judicial o sentencia.
Ahora bien, se observa que los acuerdos efectuados, a través de la TRANSACCIÓN presentada, no son contrarios al orden público, a las buenas costumbres, son derechos disponibles y que los mismos no se encuentran prohibidos por la Ley.
Por consiguiente, este Tribunal de Primera Instancia, considera procedente en derecho la transacción de la demanda propuesto tal como se declarará de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y Así se decide. -