TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE
MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ÁNGEL LAMAS
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Cagua, veinticuatro (24) de febrero del año dos mil veintiséis (2026).-
213º y 165º

EXPEDIENTE: T1M-C-7266-2025.-
PARTE ACTORA: Ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado, ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.403.908 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.921.
PARTES DEMANDADAS: Ciudadanos, ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LAS PARTES DEMANDADAS: Abogada, JAHIMIR LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.275.069 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 203.996.
MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL -

I
DEBATE ORAL

En el día de hoy, veinticuatro (24) de febrero del año dos mil veintiséis (2026); siendo las 10:00 horas de la mañana, fecha programada para la celebración del DEBATE ORAL, fijada mediante auto de fecha cuatro (04) de febrero de 2026; conforme a lo previsto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente anunciado como fue el presente acto a las puertas de éste Tribunal por el alguacil del mismo con todas las formalidades de Ley, se deja constancia de la comparecencia de la parte actora, ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570 y de su apoderado judicial, abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.403.908 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.921, del mismo modo se deja expresa constancia de la comparecencia de la apoderada judicial de la parte demandada abogada, JAHIMIR LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.275.069 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 203.996. Seguidamente la ciudadana Juez Provisoria del Tribunal, abogada LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN, informa a las partes que la audiencia se declara abierta, y que la Juez dispondrá de todas las facultades disciplinarias y de orden para asegurar la mejor celebración de la misma. En este estado, se deja constancia que se hizo el llamado en las puertas del tribunal de los testigos cuya prueba testimonial fue admitida en fecha 03-12-2025, folios 72 y 73 y los mismos no comparecieron en este acto, por lo cual, se imposibilita su evacuación. Es todo.
En este estado el Tribunal considera procedente y necesario traer a colación la normativa estatuida en los artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, llamando a las partes a reunirse y debatir sobre los puntos señalados en sus exposiciones, informándoseles que el tribunal actuará en consecuencia; por lo que concede el derecho de palabra a las partes intervinientes acatando la forma como se hace en el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, donde se debaten asuntos de tal índole, situación que bajo circunstancias no es violatoria al derecho a la defensa por lo que se les concede un lapso de diez (10) minutos a cada una de las partes y luego de cinco (05) minutos más si hubiera réplica y contrarréplica. De seguidas el Tribunal le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, quien expuso: "hago saber al tribunal invoco la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el debido proceso ya que mi representado ha sufrido violación ya que, mi representado esta arrendado allí desde hace más de 10 años. Traigo a esta audiencia y hago valer jurisprudencia de la Sala Constitucional en sentencia 0456 de fecha 21 de julio del año 2023, donde indica la misma que la mora doctora que invoca la parte demandada debe ser verificada por un tribunal de la jurisdicción ya que en este procedimiento la parte demandada esta alegando la morosidad del arrendatario y si el me va alegar la morosidad tiene que ser con instrumento de ley. Es decir, sentencia dictada por un tribunal. Fundamento también este acto en la ley de arrendamiento local comercial ya que no se le ofreció nunca la preferencia ofertiva establecida en la misma, también invoco la ley de arrendamiento vigente ya que todo debe estar basado en la ley por escrito. Por lo antes expuesto, desconozco los papeles que la parte demandada ha consignado en esta causa referente a insolvencias o pagos atrasados del arrendatario, es todo.". Así mismo, se le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de las partes demandadas, abogada JAHIMIR LÓPEZ, quien expuso: "Buenos días ciudadanos presentes, nos encontramos presente en un juicio de Retracto legal arrendaticio, por un local comercial que tiene ocupando el ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, desde el año 2006, referente a la venta que hizo la ciudadana ANGELICA DE LOURDES HERRERA POZO, ya identificada al ciudadano JOSÉ BADDOUR ASSAAD, ya identificado, el 10-02-2025, alegando que desde el año 2006 el ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones lo cual es totalmente falso cuando la realidad es que esta insolvente desde el año 2024 en los pagos del canon de arrendamiento. En su libelo de demanda anexa como únicas pruebas de pretensión contrato de arrendamiento del año 2006, documento de compra venta del 10-02-2025. Es decir, no hubo pruebas que se encontraba solvente en la cancelación oportuna de los cánones de arrendamiento ni su prueba de informe donde solicita al banco de alguna cancelación que haya realizado. Al contrario es irrelevante esa prueba en relación a lo solicitado. La parte actora impugna de manera genérica y extemporánea, ya que el lapso para impugnar dicha prueba le correspondía dentro de los cinco días de haber sido esta producida demostrar la insolvencia lo cual no demostró ni probar no le compete a nosotros demostrar por lo cual los hechos negativos no se prueban. Es por lo que solicito la presente demanda sea declarada sin lugar, es todo.".
En este estado se le concede el derecho de palabra al ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO quien manifestó lo siguiente: La excusa de vender el local es porque estaba en mora pero son ellos lo que deben demostrar mi morosidad mienten al tribunal al decir que tiene una deuda de los servicios públicos, el recibo de agua que señala la abogada es de todo el inmueble y no del local.
En este estado la apoderada judicial de la parte demandada procede hacer uso del derecho de contrarreplica quien expone, alega el ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, antes identificado, y trae a colación hechos nuevos que no fueron alegados y fundamentados en la pretensión de demanda por lo cual no puede ser tomado e cuenta por el tribunal. Ratificó que siendo el la parte actora quien solicita ser merecedor de la preferencia ofertiva le correspondía a el cumplir con los tres requisitos fundamentales de la preferencia ofertiva del cual el requisito sine qua non es de que tiene que estar solvente, entendiéndose con la normativa que todo el que alega debe de probar y estableciendo nuestra norma que los hechos negativos no se debe de probar, y habiendo negado mis defendidos en su escrito de prueba y contestación y audiencia oral a través de mi representación que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Es todo.
Ahora bien, oídos como fueron los alegatos señalados por la representación judicial de la parte demandante y la representación judicial de las partes demandadas, no habiendo otra prueba que evacuar, siendo las 10:49 a.m., se da por concluido el Debate Oral. La juez, conforme a lo previsto en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se retira por un lapso de treinta (30) minutos. De regreso la Juez procede a emitir pronunciamiento en los siguientes términos: Visto los alegatos de las partes del proceso, así como valoradas las pruebas promovidas y evacuadas, esta Juzgadora procede a explanar los motivos de hecho y de derecho de la decisión, dejando expresa constancia que a continuación sólo se explica una síntesis tal como lo exige el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil.
Por consiguiente, se observa del thema decidendum en el caso bajo estudio, conforme a los hechos alegados y contradichos, que los mismos se limitan a determinar la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, del local comercial objeto de litis, por cuanto fue señalado por la parte actora que, el mismo fue dado en venta por la propietaria arrendadora, ciudadana ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO, al ciudadano, JOSÉ BADDOUR ASSAAD, manifestando la parte demandante, que la arrendadora no le ofreció en venta el referido local comercial, alegando igualmente, que le correspondía dicho ofrecimiento en razón de que la misma tiene más de 19 años arrendada en el local comercial y que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento.
En este sentido, los Artículos 38 y 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:

Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación…

De conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la referida norma, se puede deducir, que cuando el propietario de un inmueble destinado al uso comercial, tuviere la intención de enajenarlo, el arrendatario que estuviere ocupándolo tendrá derecho a la preferencia ofertiva, siempre y cuando se cumplan cada uno de los siguientes requisitos: 1) que éste tenga más de 2 años como arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Ahora bien, se pudo constatar que, la parte arrendataria, no pudo demostrar en las etapas procesales correspondiente, es decir, con las documentales consignadas con el escrito de demanda, ni tampoco en el lapso de pruebas y su evacuación, el efectivo pago de los cánones de arrendamiento que fueron alegados por las partes demandadas, en su escrito de contestación, los cuales le impusieron a la misma la carga probatoria, de probar la solvencia en los respectivos pagos de arrendamiento, señalando las partes accionadas, en su defensa de fondo, que la co-demandada Angélica De Lourdes Herrera Pozo, recibió de manera extemporánea y atrasada los pagos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2024, faltando cancelar los meses de diciembre 2024, enero y febrero de 2025, así mismo, alegan que la parte actora, se encuentra insolvente en el pago del servicio de electricidad desde el mes de marzo de 2024 al mes de octubre de 2025 y al pago del servicio de Hidrocentro, desde el mes de junio de 2019 al mes de octubre de 2025, ante tal situación jurídica, las partes demandadas, le invirtieron la carga de la prueba a la parte actora, en relación al atraso en los pagos realizados de manera extemporánea, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2024 y a la inexistencia en los pagos de los meses de diciembre 2024, enero y febrero de 2025, así como también a la insolvencia en el pago del servicio de electricidad desde el mes de marzo de 2024 al mes de octubre de 2025 y al pago del servicio de Hidrocentro, desde el mes de junio de 2019 al mes de octubre de 2025; lo que se traduce procesalmente, es subsumir a la actora en uno de los tres presupuestos taxativos del artículo 38 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la procedencia de la preferencia ofertiva y, por ende, del retracto legal arrendaticio, es decir: “…se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias …”.
De todo lo antes expuesto, esta juzgadora puede constatar, que la parte actora no prueba que haya cumplido con uno de los tres requisitos concurrentes y taxativos que establece el artículo 38 de la Ley Especial Inmobiliaria, pues no demuestra, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, quedando demostrada su insolvencia en cumplimiento de su obligación de cancelar oportunamente las respectivas pensiones arrendaticias, de modo que mal podría la parte actora pretender gozar el derecho de preferencia ofertiva. Y así se decide.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente éste Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la parte actora, ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, representado por el abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.921, en contra de los ciudadanos, ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Terminó, se leyó y conformes firman.-
Se reserva este Tribunal el lapso de diez (10) días de despacho, contados a partir del día siguiente a éste, exceptuando sábado y domingo, así como día feriado, y los declarados no laborables, dentro de los cuales se publicará la integridad del fallo conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, este tribunal deja constancia expresa de la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la presente audiencia, por no contar con el equipo técnico necesario, de conformidad con lo previsto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN. -

PARTE DEMANDANTE,

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APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE,

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APODERADA JUDICIAL DE LAS PARTES DEMANDADAS,

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LA SECRETARIA,

ABG. ELEANA FLORES BRITO.-

Expediente N° T1M-C-7266-2025.-
LCRL/Efb/yp.-