TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DELOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 21 de julio de 2026
Años 216° y 167°

PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil INVERSIONES CAMBURITO 2007, C.A, domiciliada en la ciudad de Maracay estado Aragua, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 7 de noviembre de 2007, bajo el N° 44, Tomo 71-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-29519713-6, representada por su mandataria PROMOTORA INMOBILIARIA CAMBURITO, C.A., domiciliada en la ciudad de Maracay estado Aragua, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 7 de noviembre de 2007, bajo el N° 45, tomo 71-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-29519712-8, representada por sus apoderados ciudadanos ALVARO RABELL ORTEGA y JUAN DOMINGUEZ BANDE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.306.890 y E-81.728.139 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GILMER NARVAEZ COLMENARES, MONICA MAYLEN CHAVEZ PEREZ, JOSE ALEJANDRO VERASTEGUI BRICEÑO, ISABEL MARÍA SANCHEZ MENDEZ, LUIS LEONARDO FUENTES VILARIÑO y ALVARO RABELL ORTEGA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 49.446, 32.144, 121.660, 69.933, 233.509 y 26.324 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CENTRAL COPY-SHOP, C.A, identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-40565857-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 25 de febrero de 2015, bajo el N° 148, Tomo 21-A, de los libros respectivos, en la persona de su representante legal ciudadano ALBERTO JOSE ZANARDI GOMEZ, identificado con la cédula de identidad N° V-18.851.419, en su carácter de presidente.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE CASTILLO SUAREZ y ALEXANDER RAFAEL MENDOZA ESTRADA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 30.911y 290.298 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: Nº T4M-M-4424-2025

DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA (CUESTION PREVIA ORDINAL 11° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL)
I.
Surge la presente incidencia como consecuencia de haber sido interpuesta por el ciudadano ALBERTO JOSE ZANARDI GOMEZ, identificado con la cédula de identidad N° V-18.851.419, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRAL COPY-SHOP, C.A, identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-40565857-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 25 de febrero de 2015, bajo el N° 148, tomo 21-A, de los libros respectivos, asistido por el abogado JOSÉ CASTILLO SUAREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.911, mediante escrito presentado en fecha 9 de junio de 2026, estando dentro del lapso establecido para dar contestación a la demanda, contentivo de la oposición de la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 40 al 63) de la pieza II.
En fecha 18 de junio de 2023, compareció el abogado JOSE ALEJANDRO VERASTEGUI BRICEÑO, inscrito en el inpreabogado bajo Nº 121.660, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
Ahora bien, una vez contradicha la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que el presente juicio está siendo sustanciado de acuerdo al procedimiento oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, visto que al momento de haber sido interpuesta y contradicha la cuestión previa ninguna de las partes solicitaron la apertura de la articulación probatoria, es por lo que este tribunal pasa a dictar sentencia dentro del término indicado en el artículo 867, último aparte, del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para decidir esta Juzgadora pasa a hacerlo sobre la base de las siguientes consideraciones:

II. MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Alegó el ciudadano ALBERTO JOSE ZANARDI GOMEZ, identificado con la cédula de identidad N° V-18.851.419, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRAL COPY-SHOP, C.A., antes identificada,asistido por el abogado JOSÉ CASTILLO SUAREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.911, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, en su escrito de fecha 9 de Junio de 2026, con relación a la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“(…)I.- Opongo la cuestión previa referida a la Inepta Acumulación de Pretensiones por infracción del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 346 numeral 11 ejusdem por prohibición de la ley de admitir la demanda. (…) Se puede leer en el libelo del actor que éste demanda las siguientes prestaciones: (i) desalojo del área vacía por vencimiento del término y su prorroga (ii) desalojo por insolvencia en el pago del canon de arrendamiento; (iii) incumplimiento por la no entrega al arrendador del listado impreso que contenga la identificación exacta y seriales de cada una de las maquinas e impresoras fiscales que habrán de ser utilizadas en el local comercial (iv) incumplimiento de la prestación de una póliza de seguros (v) incumplimiento por falta de permisos, autorizaciones, licencias de operaciones y solvencia municipal para el funcionamiento de su actividad comercial, (vi) Falta de pago de los gastos comunes, no comunes y servicios. (…) La demandante opone (Folios 1 y 2) como justificación de la demanda de desalojo, pretensiones relacionadas con seis (06) contratos de arrendamientos a tiempo determinado que se consumaron, se extinguieron, no existen, esto son: a.- Un contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes cuya duración fue del 01 de agosto del 2016 hasta el 31 de julio del 2017 (No hubo prorroga, por tanto, este contrato se extinguió el 31 de julio del 2017); debió demandar los incumplimientos de este contrato vencido en juicio ordinario.b.- Un contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes cuya duración fue del 01 de agosto del 2017 hasta el 31 de julio del 2018 (No hubo prorroga, por tanto, este contrato se extinguió el 31 de julio del 2018); debió demandar los incumplimientos de este contrato vencido en juicio ordinario. c.- Un contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes cuya duración fue del 01 de agosto del 2018 hasta el 31 de julio del 2019. (No hubo prorroga, por tanto, este contrato se extinguió el 31 de julio del 2019); debió demandar los incumplimientos de este contrato vencido en juicio ordinario. d.- Un contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes cuya duración fue del 01 de agosto del 2019 hasta el 31 de julio del 2020 (No hubo prorroga, por tanto, este contrato se extinguió el 31 de julio del 2020; debió demandar los incumplimientos de este contrato vencido en juicio ordinario. e.- Un contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes cuya duración fue del 01 de agosto del 2020 hasta el 31 de julio del 2021. (No hubo prorroga, por tanto, este contrato se extinguió el 30 de julio del 2021); debió demandar los incumplimientos de este contrato vencido en juicio ordinario. f.- Un contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes cuya duración fue del 01 de agosto del 2021 hasta el 31 de julio del 2022 (Último contrato). (…) Luego de la anterior enumeración y determinación, concluye la parte actora en su demandante:"Como consecuencia de los contratos de arrendamientos firmado por las partes, tenemos que la relación arrendaticia comenzó el día 01 de agosto del 2016 y culmino el 31 de julio del 2022, es decir, tuvo una vigencia de seis (6) AÑOS,....” Folio 2. (…) Según la interpretación de la actora, se infiere, existió una relación arrendaticia a “tiempo determinado” 06 años y, como consecuencia de esa relación, mi representada era acreedora de la prórroga legalcorrespondiente a más de un año y menos de 5 años, el lapso de dos (02) años conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Folios 02 y vuelto y folio 03. (…) La parte demandante, imputa a mi representada la insolvencia de unos contratos que dejaron de existir, que concluyeron porque se consumió el termino de vigencia establecido en ello. Esto reclama, al vuelto del folio 07, lo siguiente: "Cuarta: del canon de arrendamiento, a los fines del cálculo y pago del canon de arrendamiento, las partes han optado por establecer la fórmula de canon de arrendamiento mixto (cam)... (omissis)... parágrafo segundo: (a) la porcion fija del canon de arrendamiento será pagada dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de cada mes de arrendamiento... y (b) la porcion variable del canon mensual de arrendamiento será pagada dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes al vencimiento de cada mes de arrendamiento....”En ese sentido como se ha invocado, la cláusula cuarta del contrato, reseña claramente la obligación contractual del arrendatario de que, los primeros (5) días de cada mes debía acreditar mes a mes a favor de mi mandante el monto correspondiente a la porcion fija que corresponde al último contrato suscrito además para la prórroga legal, es de: cuatro mil trecientos veinte bolívares (bs. 4.320,00) más el impuesto al valor agregado (iva), más el ocho por ciento (8%) sobre el "monto bruto de ventas realizadas (mbv)" del mes de arrendamiento correspondiente, que debió acreditar dentro de los cinco (05) días hábiles de cada mes de arrendamiento a favor de mi mandante para los meses de: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021;enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022;enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2024; que da un total adeudado de: setecientos ochenta y sétiem de mil cincuenta y seis bolívares con noventa y seis céntimos (bs. 787.056,96) más iva, dentro de la forma o modality descrita en el parágrafo primero de la cláusula cuarta del contrato de locación suscrito entre las partes; quedando en estado de insolvencia el arrendatario respecto a los cánones de arrendamiento inherentes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023;enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2024. (…) El demandante ha debido demandar los cánones presuntamente irresolutos de esos contratos de arrendamiento extinguidos, mediante un procedimiento ordinario de cobro de bolívares por concepto de cánones de arrendamiento debidos, y no tomarlos como argumento para justificar la demanda de desalojo. (…) Con fundamento en las razones anteriores, solicito se declare con lugar la cuestión previa opuesta, por inepta acumulación de pretensiones. (…) II.- Opongo la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 11 y 341 del Código de Procedimiento Civil por la prohibición de la ley de admitir la demanda por ser contraria al derecho. (…)En su demanda, al folio 01, la parte actora describe el bien objeto de la pretensión, es decir el objeto presuntamente arrendado, de la forma siguiente: “...; sociedad esta propietaria de una área o superficie destinada para comercio denominada local comercial AR-63...(...) el cual constituye un espacio libre de circulación por parte de los clientes y usuarios del local comercial en el cual no podrán colocar objetos ni realizar ampliaciones estructurales que impidan, restrinjan o entorpecerán la circulación de los clientes y usuarios....” Resaltado mío. (…) La demandante determina el bien objeto de la prestación como un área o superficie, que ella misma denomina como local comercial AR-63. Es decir, es la parte actora la que determina al objeto (área o superficie) como local comercial. (…) Ni las áreas ni las superficies, como tampoco terrenos no edificados, se encuentran comprendidas en el campo de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. Conforme al artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, los terrenos no construidos (Areas, superficies), están excluidos de su regulación. Prevé el mencionado artículo 4, lo siguiente: Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados. No obstante, por ello, es menester determinar el significado de área, superficie e inmueble: Área: Espacio de tierra comprendido entre ciertos límites. Superficie: Límite o término de un cuerpo, que lo separa y distingue de lo que no es él. Extensión de tierra. Magnitud que expresa la extensión de un cuerpo en dos dimensiones, longitud y anchura. Inmueble: Por inmueble se entiende todo aquello que se construye con cimientos sobre un suelo y que, por tanto, está inmóvil. Legalmente, la realización de tal bien requiere un permiso de construcción. Por tanto, el inmueble se define como el conjunto inseparable de un EDIFICIO y terreno que lo sustenta. (…) Ahora bien, conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial es esta y no las partes quien define qué se debe entender por inmuebles destinados para el uso comercial, y, dependido de ello, en consecuencia, se apilaría esa ley especial y el procedimiento oral que ordena. En efecto, el artículo 2 de la ley expresa: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por "INMUEBLES destinados al uso comercial", aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho INMUEBLE constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento.Se presumirá además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. (…) De la interpretación del artículo anterior resulta, que el legislador estableció las categorías de aquellos inmuebles que a los efectos de la ley deben considerarse como "inmuebles de uso comercial" y estos son: 1.- Aquellos ("Inmuebles") en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, ("Que el inmueble") forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o ("Que el inmueble") se encuentre anexado a éste. 2.- Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. 3.- Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. (…) Es claro que la ley no contiene, dentro de los supuestos referidos a inmuebles destinados al uso comercial, las áreas o superficies y menos por simple determinación o designación que el arrendador haga de estos, es decir, los califique. Para que la regulación de la ley especial pueda ser aplicada, el arrendamiento debe versar sobre un inmueble, es decir, sobre una construcción o edificación y no sobre un espacio. Y esa edificación o construcción, debe ser propiedad del arrendador y no del arrendatario, obviamente. (…) Por disposición expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada), así como en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, los espacios sin construcción, sin edificación como es el caso de terrenos sin construcción, son excluidos de la regulación de dichas leyes, al igual, por ser obvio, los espacios, áreas y superficies, porque carecen de construcción de edificación no son inmuebles y no se pueden asegurar ni avaluar por metros cuadrados. (…) En este sentido, la demandante reclama un canon de arrendamiento pactado con la fórmula mixta (numeral 3 del artículo 32) que implica la realización de un avalúo supervisado por el SUNDDE del inmueble por metros cuadrados de construcción de conformidad con la fórmula establecida en el artículo 32, numeral 1ro, en concordancia con el artículo 31 de la ley especial. 0, ¿Cómo explica una valuación si no existe inmueble ni por tanto construcción ni metros cuadrados? (…) Solo inmuebles, porque constituyen una construcción, una edificación, pueden ser objeto de avalúos o de ser asegurados; no se puede asegurar o avaluar lo que no existe. (…) Sobre este punto fundamental, el artículo 24 de la ley es palmariamente claro al establecer lo siguiente: “El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado Y DE LA EDIFICACIÓN QUE LO CONTIENE...” (…) Un área o superficie vacía, no puede ser objeto de tratamiento, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. (…) Con fundamento en las razones anteriores, solicito se declare con lugar la cuestión previa opuesta, por ser la demanda contraria a derecho. (…) III.- Opongo la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 11 y 341 del Código de Procedimiento Civil por la prohibición de la ley de admitir la demanda por ser contraria a derecho. (…) Se denuncia la violación de normas de orden público de conformidad con el artículo 3 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios parael Uso Comercial. Las normas infringidas son las siguientes: Artículos 31, 32 y artículo 41 en su literal “d” Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. Establece el artículo 31, lo siguiente: El valor del inmueble para el momento de la transacción (vi) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar. (…) Se ordena en la norma antes transcrita (a los fines de la determinación del canon de arrendamiento) que el valor del inmueble arrendado se determinará mediante avalúo y que corresponde al SUNDDE supervisar y acordar la metodología escogida para dicho avalúo. (…) En el arrendamiento motivo de la presente causa, no se realizó ningún avalúo y, por tanto, tampoco fue supervisado por la SUNDDE y ello tiene una razón lógica, un área o superficie no puede ser objeto de un avalúo conforme a la razón contenida en el artículo 31 antes transcrito, porque no constituye un inmueble, una construcción, una edificación, por lo que la presente demanda, al ser ventilada por un procedimiento oral constituye un fraude a la ley. (…) En caso de haberse realizado el referido avalúo, el mismo se sustrajo de la regulación de orden público, contenida en el artículo 31, el encabezamiento del 32 y, la fórmula del cálculo allí contenido, pues ¿Cómo se hizo para calcular en una superficie vacía, metros cuadrados de construcción?En este sentido, prevé el artículo 32 lo siguiente: La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: 1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), SEGÚN EL CUAL SE TOMA COMO BASE EL VALOR ACTUALIZADO DEL INMUEBLE (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.Se aplicará la siguiente formula: CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA. Dónde: CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual; VI: valor del inmueble; M2A: metros cuadrados arrendables;M2a: metros cuadrados a arrendar; %RA: porcentaje de rentabilidad anual.Omissis.... (…)3.- Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:LA PORCIÓN FIJA EN NINGÚN CASO SERÁ SUPERIOR A 50% DE LO QUE CORRESPONDERÍA A UN CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO, SEGÚN LO ESTABLECIDO EN EL NUMERAL 1. Omissis.... (…) En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. El Artículo 41 de la ley especial prohíbe establecer cánones de arrendamientos ajenos a lo estipulado en ella. Ordena la ley:En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:d.- Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley:Por su parte el artículo 17 de le ley ordena:Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece.Y, en este sentido prevé el Artículo 3, lo siguiente: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siemprela realidad sobre las formas. Con fundamento en las razones anteriores, solicito se declare con lugar la cuestión previa opuesta por ser la demanda contraria a derecho...” (Negrillas del tribunal)

Por su parte, el representante judicial de la actora, abogado JOSE ALEJANDRO VERASTEGUI BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.660, contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada, manifestando lo que a continuación se transcribe:

“(…) CAPÍTULO II DE LA IMPROCEDENCIA DE LA CUESTIÓN PREVIA REFERIDA A "DE LA CALIDAD ACTIVA DE LA DEMANDANTE" (ORDINAL 3° DEL ARTÍCULO 346 DEL CPC). Esta representación niega, rechaza y contradice los alegatos que la demandada plantea de manera genérica un "supuesto negado" sobre la legitimidad de mi representada. Señalamos su total improcedencia: El apoderado de la contraparte se limita a enunciar el punto de manera abstracta diciendo que "su alegación se realizará en su oportunidad", incurriendo en una falta absoluta de motivación. Las cuestiones previas no son un anuncio de futuras defensas, sino defensas previo y especial pronunciamiento que deben fundamentarse tácticamente al momento de oponerse. (…) La doctrina patria, en la obra del procesalista Ricardo Henríquez La Roche, enseña que la oposición de las cuestiones previas exige una carga argumentativa mínima; simple mención del ordinal de la ley, sin especificar las razones de hecho y de derecho que la sustentan, desnaturaliza su función de depuración procesal y la convierte en un mero incidente dilatorio. No se puede alegar una falta de calidad de forma genérica aduciendo que los motivos se expondrán después, ya que se le causa indefensión a la contraparte al desconocer los términos exactos de la impugnación. (…) En sintonía con lo anterior, la jurisprudencia patria dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia N° 256 de fecha 17 de mayo de 2023, Exp. N° 2023-000037), bajo la ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, ha dejado sentado el criterio rector aplicable a las exigencias argumentativas en las incidencias procesales:"La legitimación o cualidad (legitimatio ad causam) guarda íntima relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que, por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa). Por tanto, la falta de motivación en su oposición —al no señalar de manera precisa por qué el actor no es el titular del derecho reclamado— obliga al juzgador a desechar la incidencia por carecer de elementos de juicio." (…) Mi representada posee la cualidad activa perfecta y el interés jurídico y actual para accionar en este proceso, toda vez que es la titular del derecho subjetivo vulnerado que se reclama en el libelo, lo cual quedó fehacientemente demostrado con los instrumentos fundamentales consignados con la demanda. Solicito sea desechada esta pretensión por carecer de asidero legal. (…) OPOSICIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA DE "INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES" ERRÓNEAMENTE ENCUADRADA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CPC. Negamos, rechazamos y contradecimos los alegatos sobre una falsa inepta acumulación de pretensiones que erróneamente alega la parte actora. (…) Finalmente, la representación judicial de la parte demandada esgrime una supuesta inepta Acumulación de Pretensiones, fundamentando erróneamente su denuncia en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 Eiuddem. Al respecto, esta representación opone formal inadmisibilidad e improcedencia de dicha defensa de forma, bajo los siguientes criterios:I. DEL DEFECTO TÉCNICO E IMPROCEDENCIA DEL ORDINAL ALUDIDO: Debe observarse con extrema rigurosidad procesal que la contraparte incurre en una manifiesta contradicción de derecho:• Denuncia una supuesta "Inepta Acumulación de Pretensiones", vicio formal que se ventila de forma taxativa a través del Ordinal 6° del artículo 346 del CPC.• Invoca formalmente el Ordinal 11°, supuesto reservado exclusivamente para la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (como la caducidad o cosa juzgada). •Al errar flagrantemente en el encuadramiento jurídico de su defensa, la cuestión previa planteada adolece de un vicio de fundamentación irremediable que obliga a este Tribunal a declararla SIN LUGAR de pleno derecho. (…) II. DE LA UNIDAD DE LA PRETENSIÓN: ACUMULACIÓN DE CAUSALES DE DESALOJO COMERCIAL. Aun si este Tribunal decidiera analizar el fondo de la denuncia, la alegada "inepta acumulación de pretensiones" es inexistente. La contraparte confunde de manera inexcusable la acumulación de pretensiones con la acumulación de causales legales que justifican una sola y única pretensión principal: la restitución del inmueble comercial. (…) En el libelo de la demanda no se tramitan acciones incompatibles ni excluyentes. Todos los hechos expuestos constituyen varios incumplimientos acumulados del demandado, previstos de forma taxativa en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (…) III. PLENO CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DEL ARTÍCULO 78 DEL CPC. (…) Sostener que no se pueden alegar varios incumplimientos del arrendatario en un mismo libelo obligaría a interponer de forma absurda múltiples demandas individuales, lo que atentaría contra los principios constitucionales de economía procesal, celeridad y unidad de causa. La acumulación efectuada cumple concurrentemente con las exigencias del artículo 78 de la norma adjetiva civil: •No se excluyen entre sí: Los distintos supuestos de hecho contemplados en el artículo 40 de la ley especial comercial (tales como la falta de pago de cánones, la falta de pago de los gastos comunes, el contrato suscrito haya vencido y que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio") no son excluyentes, pues el arrendatario puede incurrir simultáneamente en todas estas infracciones legales, todas las cuales coexisten como causales legítimas de desalojo, tal y como consta en la presente demanda. Sobre este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 0170/2023 de fecha 22 de marzo de 2023 (Caso: Inversiones Pro-Inmuebles, C.A., Exp. No. 21-0320), bajo la ponencia de la Magistrada Tania D'Amelio Cardiet, y ratificada recientemente mediante la Sentencia de la Sala Constitucional N° 447 del 1° de abril de 2025, ha dejado en claro que cuando las acciones se tramitan a través de un mismo procedimiento y persiguen el mismo fin de restitución, no existe incompatibilidad alguna. En palabras del Máximo Tribunal, la acumulación es plenamente válida siempre que los trámites no se repelen, lo cual se acopla perfectamente a este caso, donde cada causal invocada del artículo 40 comercial, es un argumento que robustece de forma acumulativa la única pretensión de recuperar la posesión legítima del bien. (…) Misma Competencia: Este Tribunal es el competente por la materia y la cuantía para conocer de la totalidad de las causales invocadas. Idéntico Procedimiento: Todas las infracciones se ventilan y sustancian bajo el mismo procedimiento oral unificado que rige la materia de arrendamientos comerciales. (…) Al no configurarse ninguno de los supuestos de exclusión del artículo 78 del CPC, solicito respetuosamente al Tribunal que esta cuestión previa sea declarada SIN LUGAR, ordenando la continuación del proceso. (…) OPOSICIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Al respecto, niego y rechazo tal afirmación con base en realidades técnicas y jurídicas incontrovertibles: I. Argumentos de Hecho: Naturaleza Comercial y Condición de Unidad Vendible El espacio objeto del litigio no constituye de ninguna manera un área común del centro comercial. Consta fehacientemente en el Documento de Condominio del inmueble que dicha superficie está tipificada, delimitada y registrada de forma exclusiva como una unidad vendible, susceptible de apropiación privada y de explotación comercial independiente por parte de su legítimo propietario. Al estar constituido como una unidad vendible autónoma dentro del CENTRO COMERCIAL PARQUE LOS AVIADORES, el área comercial AR-63 posee asignación de linderos específicos y un porcentaje de alícuota propio, destinado única y exclusivamente a la actividad del comercio. Su carácter responde a una superficie aprovechable en la que la demandada asentó de forma continua su establecimiento mercantil.II. Argumentos de Derecho: Aplicabilidad de la Ley Especial de Arrendamiento Comercial (…) La cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del C.P.C. versa sobre la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”. La demandada argumenta un presunto “fraude a la ley” bajo la tesis de que los espacios vacíos están excluidos por el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, la doctrina judicial venezolana y la propia ley desvirtúan esta postura:La realidad sobre las formas (Artículo 3): La propia ley especial invocada por el demandado prescribe en su artículo 3 que “deberá prevalecer siempre la realidad sobre las formas”. El hecho de que la unidad comercial sea un espacio delimitado dentro de un centro comercial, donde se desenvuelven actividades lucrativas de forma continua, le otorga de pleno derecho el carácter de inmueble destinado al uso comercial, conforme a lo previsto en el encabezado del artículo 2 de dicha norma. Presunción Legal de Comercialidad (Artículo 2): El artículo 2 de la ley especial establece de manera taxativa: “Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales...”.El espacio en cuestión forma parte indisoluble de la infraestructura del Centro Comercial Parque Los Aviadores. Clasificarlo como “terreno no edificado” desnaturaliza el espíritu del legislador, cuyo fin es regular los espacios de intercambio económico masivo dentro de los complejos comerciales.Inaplicabilidad de la Exclusión del Artículo 4 de la Ley Especial: La parte demandada pretende forzar la exclusión prevista en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando de forma descontextualizada que el objeto del contrato es un “terreno no edificado” o un “área vacía”. Al respecto, el citado artículo establece: "Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: (...) fincas rurales y terrenos no edificados."Dicha norma regula terrenos desprovistos de infraestructura que no están integrados a un complejo comercial. El área local AR-63 forma parte de la estructura arquitectónica del Centro Comercial Parque Los Aviadores, sustentada sobre cimientos globales y dotada de servicios públicos esenciales organizados de manera condominal. Por lo tanto, no se encuentra bajo el supuesto de "terreno desierto o no edificado". (…) La Presunción Legal Iuris Tantum del Artículo 2. Para cerrar las brechas a interpretaciones capciosas, el legislador venezolano previó en el artículo 2 de la ley especial una presunción de pleno derecho: "Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales (...) Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands y establecimientos similares, aunque éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan...".La ley estipula que incluso los stands, áreas delimitadas o espacios no fijados permanentemente al suelo, pero ubicados dentro de un centro comercial, están sometidos a la legislación especial de arrendamiento comercial. Por tanto, la denominación física de "superficie" o "área" no desvirtúa su naturaleza comercial ni el procedimiento oral previsto en la ley. (…) El Principio de la Realidad sobre las Formas (Artículo 3): La demandada pretende escudarse en el hecho de que el libelo menciona la palabra "superficie" para acusar un fraude procesal. Sin embargo, el artículo 3 de la ley de la materia estatuye como principio general de orden público:"(...) debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas". La realidad fáctica, que la propia demandada acepta al ejercer su defensa es que durante años operó allí el establecimiento mercantil CENTRAL COPY-SHOP, C.A., beneficiándose de la afluencia de clientes del centro comercial Parque Los Aviadores. Intentar rebajar la condición jurídica de una unidad comercial privada y vendible a la de un simple "pasillo común" o "tierra baldía" contradice sus propios actos. (…) III. Jurisprudencia del tribunal supremo de justicia. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia delimitó el alcance procesal de las unidades de negocio dentro de centros comerciales. En múltiples fallos vinculantes, como el criterio pacífico reiterado en la Sentencia N° 109 de la Sala de Casación Civil, el TSJ dejó establecido que: "Los locales, stands, quioscos y porciones físicas de terreno destinadas a la actividad económica estables dentro de complejos hoteleros, recreacionales o centros comerciales, quedan bajo la salvaguarda de la legislación especial de uso comercial, y la competencia judicial dirimente corresponde de forma taxativa a los tribunales de municipio a través del procedimiento oral. No es dable a las partes segmentar la naturaleza del bien para sustraerse de los efectos de las causales de desalojo y cumplimiento del contrato, mediante formalismos semánticos, debiendo el juzgador velar por la tutela judicial efectiva de la propiedad comercial."Por los argumentos de derecho, doctrina y jurisprudencia expuestos, se evidencia que la demanda no es contraria a derecho ni existe prohibición legal alguna para su admisión. Al contrario, se subsume perfectamente en las causales de desalojo previstas en la ley comercial.Ratifico la petición de que la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 sea declarada SIN LUGAR, ordenándose de inmediato la continuación de la causa sobre el fondo del debate. (…) OPOSICIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Al respecto, niego, rechazo y contradigo la cuestión previa basada en el ordinal 11° del artículo 346 del CPC (prohibición de la ley de admitir la acción) ya que solo procede si el ordenamiento jurídico prohíbe de manera tajante, expresa y absoluta ejercer la acción planteada. En este caso, no existe prohibición legal alguna. (…) Determinar la validez técnica de un avalúo, la exactitud del cálculo o si el canon pactado se ajusta estrictamente a los parámetros administrativos, es una materia que atañe única y exclusivamente al fondo del asunto. No constituye en ningún escenario una causa de inadmisibilidad de la demanda (Art. 341 CPC). Estos alegatos configuran defensas de fondo (defensas perentorias) que la demandada debió oponer en la contestación de la demanda, para ser debatidas en la etapa probatoria y decididas en la sentencia definitiva, jamás mediante una incidencia formal previa que pretenda clausurar el juicio prematuramente. Este criterio ha sido pacíficamente ratificado por nuestro Máximo Tribunal: Al respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 00039 de fecha 16 de febrero de 2022, dejó asentado de forma vinculante que conforme al espíritu del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario fijar el canon de arrendamiento de mutuo acuerdo, con lo cual se garantiza la autonomía de la voluntad de las partes, y que solo a falta de consenso, de manera estrictamente subsidiaria, es cuando se debe solicitar la fijación ante el órgano administrativo (SUNDDE). Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 00753 de fecha 24 de noviembre de 2023, ratificó que cuando el canon es el resultado de la aplicación de los métodos de la ley comercial (como el valor actualizado mediante el método de costo de reposición) y este ha sido libremente consentido en el contrato, el negocio jurídico surte plenos efectos legales y cualquier controversia sobre su cuantía debe ser ventilada y resuelta en la sentencia definitiva de fondo, y nunca mediante excepciones previas.En el caso que nos ocupa, al constar en el contrato que las partes fijaron el valor actualizado del inmueble mediante el método de costo de reposición (Arts. 31 y 32 ejusdem), el acuerdo es ley entre las partes (Art. 1.159 del Código Civil) y goza de pleno valor. Su impugnación no puede tramitarse como una “prohibición de la ley”, sino como una defensa de fondo que debe ser demostrada en el lapso probatorio principal. (…) IV. DE LA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES INDEPENDIENTES. La contraparte incurre en un grave error de técnica procesal al pretender que la discusión sobre el avalúo o la fijación del canon extinga la totalidad del proceso. Este libelo de demanda no se limita únicamente al desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos. Comprende otras acciones independientes y autónomas basadas en el incumplimiento de obligaciones contractuales por parte del demandado, tales como: El desalojo por falta de pago de los recibos de condominio, El vencimiento definitivo del plazo contractual, El incumplimiento de otras cláusulas resolutorias expresas. (…) Aún en el hipotético caso de que este Tribunal considerara discutible el origen o la fijación del canon, las demás pretensiones acumuladas son perfectamente válidas, legales y admisibles por sí mismas. Declarar con lugar esta cuestión previa basándose exclusivamente en la reclamación del canon violaría flagrantemente el derecho constitucional de mi representada a la tutela judicial efectiva (Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), al clausurar el juicio de forma prematura y dejar sin resolver los otros conflictos legítimos planteados. No se puede extinguir una acción pluripretenciosa mediante una incidencia que solo ataca a una de sus partes.Por las razones de hecho y de derecho expuestas, y con el firme respaldo de la doctrina vinculante del Tribunal Supremo de Justicia, solicito formalmente a este Tribunal declarar SIN LUGAR en todas sus partes la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del CPC opuesta por la contraparte. (…)". (Negrillas del tribunal)

Ahora bien, pasa este tribunal a analizar los alegatos y defensas presentados por las partes a los fines de determinar la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debiendo partir, quien aquí decide, de un análisis de lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no se hayan invocado en la demanda. En este sentido, es preciso advertir que el contenido de la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, claramente estipula la voluntad de ley de no permitir el ejercicio de toda acción que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea de forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoque. Así las cosas, menciona el autor (Calvo, 2005) que dicha, “prohibición no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa”.
Siendo así, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandante, en su escrito libelar génesis del presente juicio, que cursa del folio (1) al folio (11) de la pieza I, invocó como fundamento de su pretensión el desalojo de local comercial por falta de pago, según lo establecido en el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De esta manera, se aprecia que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, resultando admisible la acción propuesta y en consecuencia, estima esta sentenciadora, infundada la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en virtud de no haber señalado claramente cuál es la disposición legal que impide admitir y sustanciar la presente demanda.
En virtud de lo anteriormente expuesto, esta juzgadora considera que debe ser declarada sin lugar la cuestión previa opuesta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

III. DISPOSITIVO
En vista de las consideraciones antes expuestas y del análisis exhaustivo de todas las actas que conforman el presente expediente, es por lo que este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DELOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, opuesta por el ciudadano ALBERTO JOSE ZANARDI GOMEZ, identificado con la cédula de identidad N° V-18.851.419, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRAL COPY-SHOP, C.A, identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-40565857-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 25 de febrero de 2015, bajo el N° 148, Tomo 21-A, de los libros respectivos, debidamente asistido por el abogado JOSÉ CASTILLO SUAREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.911.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala del Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay, a los (21) días del mes de julio de (2026). Años: 216° de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZA

ISABEL CRISTINA MOLINA.

LA SECRETARIA ACC;

DEYERLYN CONTRERAS

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las (9:30 a.m.) así como en la página web del Tribunal Supremo de Justicia Región Aragua, www.tsj.gob.ve

LA SECRETARIA ACC;

DEYERLYN CONTRERAS

EXP. Nº T4M-M-4424-2026
ICMU/DC.-