TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 9 de Junio de 2026
216° y 167°
EXPEDIENTE: N° 43.227.

PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-9.688.833.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada MIRIAM ESCOBAR VADELL, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.643.824 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 242.557; según Poder Apud Acta otorgado en fecha 29.01.2024 cursante al folio 197.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha cuatro (04) de Septiembre de 1992, bajo el N° 62, Tomo 500-A, e igualmente inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-30037019-4, representada por los ciudadanos JOSE ANTONIO ESTEVES OLIVERO, JOSE ANTONIO ESTEVES BERMÚDEZ, JOSMAR JOSE ESTEVES BERMÚDEZ y ALEJANDRO DANIEL ESTEVES BERMÚDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.973.850, V-12.391.272, V-13.945.316 y V-15.505.480, respectivamente, en su carácter de Directores Gerente de la referida Sociedad Mercantil.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSE FRANCISCO CASTRO RIVAS, JUAN ERNESTO BRICEÑO SEGNINI y RUBEN DARIO RIVAS RIOS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 185.625, 137.703 y 176.061, respectivamente, según Poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera del estado Aragua en fecha 21 de diciembre de 2023, inserto bajo el Nro. 29, Tomo 114, Folios 92 al 94.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMINIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.

DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.

-I-
NARRATIVA
Conoce este órgano jurisdiccional de la presente demanda en fecha 25 de Abril de 2.023, proveniente del tribunal distribuidor de turno; dándole entrada en fecha 27 de ese mismo mes y año, controlándose estadísticamente y signándole el Nº 43.227, la cual fue presentada por la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, asistida por la abogada MIRIAM ESCOBAR VADELL, que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue contra la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA DASO, C.A.” , todos ut supra identificados. (Folios 01 al 07).
Por consiguiente en fecha 09.05.2023, se admite la presente demanda, ordenándose la comparecencia del demandado. (Folios 93 al 94).
De seguida, en fecha 02.06.2023, la Alguacil Accidental para la fecha, dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación ordenada. (Folio 95).
Mediante diligencia de fecha 20.06.2023, la parte actora consigna nuevo domicilio procesal del demandado, por consiguiente en esa misma fecha, se libra nueva compulsa de citación. (Folio 97 al 99).
En fecha 14.11.2023, la Alguacil Accidental del tribunal para el momento, en virtud de su traslado en varias oportunidades al domicilio del demandado, siendo infructuosa la práctica de la citación ordenada, consignó compulsa de citación sin firmar por el requerido. (Folio 157 al 168).
Por auto de fecha 15.11.2023, este tribunal a petición de parte, ordenó la citación por carteles de la parte demandada, librándose el cartel respectivo. (Folio 170 al 172).
Comparecen en fecha 15.01.2024, los abogados JUAN BRICEÑO SEGNINI y RUBEN DARIO RIVAS RIOS, dándose por citados en nombre y representación de la Sociedad Mercantil accionada, consignando a los autos mandato notariado en copia simple, cursante a los folios 183 al 186; en tal sentido, en fecha 17 de Enero del presente año, la parte actora impugno el poder de representación presentado por los abogados ut supra mencionados. (Folio 187).
De seguida en fecha 22.01.2024, este tribunal mediante auto se pronuncia en cuanto a la impugnación de poder presentada por la actora, y se designa como defensor ad litem de la parte demandada, a la abogada LICET MARINA LOPEZ VILLAROEL, librándose la boleta de notificación respectiva. (Folios 189 al 191).
Cursan a los folios 192 al 195, Poder Original otorgado por la parte demandada, a los profesionales del derecho antes mencionados.
En fecha 29 de Enero del corriente, la parte accionante presenta reforma de la demanda. (Folios 199 al 202).
Por consiguiente, en fecha 30.01.2024, Se Admite la Reforma de demanda, conforme lo establecido en el artículo 343 del Código Adjetivo Civil. (Folio 203)
Cursa a los folios 204 al 213, escrito de contestación fechado 16.02.2024 suscrito por la parte demandada.
A los folios 316 al 321 corren insertos escritos de pruebas promovidos por las partes, reservados como fueron en fechas 07 y 08 de Marzo de 2.024, los cuales se ordenan agregar a los autos vencido el lapso de promoción, mediante auto fechado 26.03.2024.
Por auto inserto a los folios 329 al 331, fechado 08 de Abril del 2024, se admiten las pruebas promovidas por las partes.
Por lo que mediante auto de fecha 27 de Mayo del 2024, inserto al folio 45 de la Segunda Pieza del presente expediente, se dejó constancia del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas, aperturándose el término para presentar informes en la presente causa.
Consta a los folios 48 al 53 de la Segunda Pieza, escrito de informes suscrito por el demandado y por la parte actora, en fechas 19.06.2024 y 20.06.2024, en el mismo orden. En tal sentido, por medio de auto fechado 20.06.2024, inserto al folio 54 se dejó constancia del vencimiento del lapso in comento en fecha 19.06.2024, por lo que se declaró extemporáneo por tardío las conclusiones presentadas por la parte actora.
Mediante auto de fecha 03 de Julio del 2024, se declaró la presente causa en fase de sentencia. (Folio 58 de la Segunda Pieza).
De seguida, riela a los folios 62 al 68 Sentencia Interlocutoria proferida por este Juzgado en fecha 29 de Julio de 2024 mediante la cual declaro INADMISIBLE la acción incoada.
En fecha 13/08/2024, la apoderada judicial de la parte actora ejerce Recurso de Apelación contra la decisión ut supra mencionada. (Folio 87).
En corolario, mediante auto de fecha 07 de Octubre de 2024, el abogado HECTOR ENRIQUE TABARES AGNELLI, se aboca al conocimiento de la presente causa en su carácter de Juez Suplente. (Folio 92)
Encontrándose ambas partes debidamente notificadas y habiendo discurrido el lapso procesal para ello, este Juzgado ordena remitir el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (Folio 109 al 112)
De seguida, riela a los folios 136 al 179, sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso ejercido y ordenó la remisión del expediente a este despacho.
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

Plasmados los hechos acontecidos en el presente Juicio, este Tribunal pasa a realizar una síntesis de los términos en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, en este sentido se desprende del libelo de la demanda que riela de los folios 01 al 05 ambos inclusive, que entre otros aspectos, la actora manifestó lo siguiente:
“CAPITULO I
DE LOS HECHOS
Mediante CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA suscrito entre la sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA DASO, C.A”, ya identificada, la cual estaba representada por la ciudadana YAQUELIN ESTEVES DE MONSALVE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad personal número: V-7.113.816, en su carácter de apoderado judicial, y mi persona, el cual fuera suscrito en fecha 16 de Septiembre de 2015, ante la Notaria Pública Primera de Maracay, anotado bajo el N° 9, Tomo 154, Folios 28 hasta 32, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, el cual consigno marcado “A”, se pactó la venta a plazos sobre un inmueble en construcción tipo apartamento destinado para vivienda, el cual forma parte del EDIFICIO HUMBOLDT, del Conjunto Residencial Los Ilustres, el cual se encuentra ubicado en la Calle Ribas, de la ciudad de Maracay Municipio Girardot del Estado Aragua. Dicho apartamento estaría identificado con el N° 1-B, del piso 1, el cual tendría una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (85,55 M2), y tendría los siguientes ambientes: una sala comedor, cocina, lavandero, tres (03) habitaciones, dos (02) baños, dos (02) puestos de estacionamientos. Dicho inmueble está construido sobre un lote de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil arriba identificada, tal como se evidencia en documento de integración debidamente Protocolizado ante el Registro Público Segundo de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 17 de Octubre de 2008, Bajo el N° 49, Folios 500; Tomo 4, signado con el número de Inscripción Catastral 01-05-03-07-0-017-004-030-000-000-000, tal y como se desprende del primer ítem del primer ítem del contrato a que ya se hizo referencia anteriormente.
Por otra parte, en el contrato ya señalado, específicamente en la cláusula SEGUNDA se estableció textualmente lo siguiente:
…omissis…
Tal y como se estableció en la cláusula segunda del contrato, antes transcrita, se señaló que el precio de venta del inmueble fue pactado en la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 19.000.000,00), monto este que sería cancelado de la siguiente manera: La cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700.000,00) dada en calidad de aras (inicial), el cual fue cancelado al momento de la firma del documento, mediante Cheque N° 93210001 girado contra el Banco Bicentenario del Pueblo, de la Cuenta Corriente N° 01750061950073458609, de fecha 14 de Julio de 2015, a favor Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA DASO, C.A”, y el saldo restante, es decir la cantidad de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (bs. 13.300.000,00), serían cancelados mediante dieciocho (18) cuotas fijas mensuales y consecutivas por la cantidad de TRESCIENTOS DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 316,667,00) siendo cancelada la primera en fecha 20/08/2015 y al última el día 20 de enero de 2017, adicionalmente cancelaria tres cuotas especiales, la primera en fecha 20 de diciembre de 2015, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 633.334,00), la segunda en fecha 20 de abril de 2016 por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 633.334,00), y la última en fecha 20 de agosto de 2016 por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 633.334,00), y la cantidad de cinco MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700.000,00) serían cancelado al momento de la protocolización del documento de venta definitivo (gastos registrales), habiendo cumplido fiel y cabalmente con todo lo pactado en el contrato a que se hace referencia up supra, como lo fue el pago a tiempo oportuno a los montos a que se hace referencia up supra, como lo fue el pago a tiempo oportuno a los montos a que se convino en el ya referido contrato, evidencia de esto es son los aportes y/o depósitos realizados a favor de la CONSTRUCTORA DASO, C.A., ya identificada, tal y como se evidencia de comprobantes que anexo a la presente demanda signados con las letras B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10, B11, B12, B13, B14, B15, B16, B17 y B18, es decir que honre el pago total de la deuda adquirida, en la fecha prevista, quedando solo a deber los gastos registrales.
En el año 2018, la Constructora paralizo la obra, debido a la escases de materiales de construcción, específicamente la escases de cemento y cabillas, lo cual se acrecentó con la crisis ocasionada por la pandemia COVID, decretada en marzo de 2020,lo cual fue un fenómeno mundial, habiendo la Constructora retomado la construcción de la obra en el mes de Octubre de 2021, por lo que una vez determinada la construcción de la misma, recibí en el mes de enero de 2022, llamada telefónica por parte de la LICENCIADA CARMEN TORRES, quien manifestó ser representante del Grupo C.T. CONSULTORES Y ASOCIADOS, S.A., convocándome a una reunión a fin de tratar lo relacionado con el contrato de opción a compra firmado entre mi persona y la CONSTRUCTORA DASO, C.A., argumentando dicha firma que todo lo relacionado con los inmuebles pertenecientes al Conjunto Residencial Los Ilustres, serían manejados por ellos.
Así las cosas, acudí en reiteradas oportunidades a dialogar con la representante del referido grupo para tratar de solventar a mi situación, como lo era el exigir la debida protocolización y/o perfeccionamiento de la venta, toda vez que ya yo había cumplido con lo pactado entre la CONSTRUCTORA DASO, C.A., y mi persona en el contrato de opción a compra venta, como lo era el pago en forma efectiva de los montos convenidos, quedando única y exclusivamente pendiente el pago correspondientes a los gastos de protocolización, exigiendo en consecuencia se me hiciera la tradición legal y a su vez la entrega del inmueble sobre el cual se pactó dicho contrato, arguyendo que no se podía hacer la protocolización ya que aún faltaba la permisología expedida por la Alcaldía del Municipio, exigida por el Registro Inmobiliario, para proceder a otorgar el documento definitivo de venta. Posterior a todo ello, en fecha 18 de mayo de 2022, recibí un e-mail firmado por la LICENCIADA CARMEN TORRES, quien representa del Grupo C.T. CONSULTORES Y ASOCIADOS, S.A., señalándome entre otras cosas que habían retomado la obra de construcción del Edificio Humboldt y que debía pagar la cantidad de SEIS MIL DOLARES AMERICANOS (6.000 USD), adicionales al monto pactado primigeniamente en la OPCION A COMPRA VENTA a que ya se ha hecho referencia, argumentándome que el valor del inmueble había sufrido un incremento y se debía ajustar al precio actual. En fecha 22 de noviembre de 2022, sostuve reunión con el ciudadano JOSMAR JOSE ESTEVES BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número: V-13.945.316, en su carácter de DIRECTOR GERENTE de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., donde se me hizo entrega de CONSTANCIA DE RECEPCION DE CERTIFICACION DE TERMINACION DE OBRA, expedida por la Dirección Ejecutiva de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, siendo este permiso el último requisito exigido para la protocolización de la venta definitiva, informar que los precios de venta de los apartamentos a la fecha serían de VEINTITRES MIL DOLARES AMERICANOS (23.000 USD), el pago de los gastos administrativos para la protocolización de la venta definitiva, y en caso de no estar de acuerdo con el nuevo monto del valor del inmueble, me seria reembolsado la cantidad ya cancelada y el inmueble será ofertado al mercado, lo cual rechace categóricamente ambas propuestas, toda vez que, en ningún momento tal y como se desprende del tantas veces mencionado contrato de opción a compra venta, la negociación se realizó directamente con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASCO, C.A., y no con la sociedad mercantil Grupo C.T. CONSULTORES Y ASOCIADOS, S.A., desconociendo en consecuencia cualquier negociación que dicho grupo pueda ofrecerme. De igual manera, de la lectura de todas y cada una de las cláusulas que componen el CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA suscrito, no se estableció en alguna de ellas que el monto final de venta sufriría modificación al momento de estar culminada la obra, por lo que mal podría yo pagar un monto adicional de dinero que no está establecido en ninguna parte del contrato, señalándome por tal motivo que si no cancelo dicho monto el otorgamiento de la VENTA DEFINITIVA no se realizaría por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A.
…omissis…
CAPITULO III
PETITORIO
Por lo anteriormente narrado y por la fundamentación jurídica alegada, es por lo que ocurro ante su competente autoridad, a objeto de demandar como en efecto lo hago por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, a la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA DASO, C.A”, debidamente inscrita ante el REGISTRO MERCANTIL SEGUNDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 04 de Septiembre de 1992, bajo el N° 62, Tomo 500-A, RIF J-30037019-4, con domicilio en: Zona Industrial San Vicente II, Calle C, Parcela N° 56, de la ciudad de Maracay- Estado Aragua de la ciudad de Maracay- Estado Aragua, en la persona de cualquiera de sus representantes legales o estatuarios, ciudadano JOSE ANTONIO ESTEVES OLIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número: V-3.973.850, y/o JOSE ANTONIO ESTEVES BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número: V-12.391.272, y/o, JOSMAR JOSE ESTEVES BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número: V-13.945.316, y/o ALEJANDRO DANIEL ESTEVES BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número: V-15.505.480, quienes ejercen el cargo de DIRECTOR GERENTE de la Sociedad Mercantil, según se desprende de Acta Extraordinaria de Accionista, debidamente registrada en fecha 09 de marzo de 2018, bajo el N° 236, Tomo 8-A, en virtud haber pagado la totalidad del monto pautado para la negociación y por considerar agotada cualquier vía para que de manera amistosa el demandado proceda a cumplir con:
a) Protocolizar ante el registro inmobiliario que corresponda el documento definitivo de venta.
b) Hacerme entrega del inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda, el cual forma parte del EDIFICIO HUMBOLDT, del Conjunto Residencial Los Ilustres, el cual se encuentra ubicado en la Calle Ribas, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua. Dicho apartamento está identificado con el N° 1-B, del piso 1, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (85,55 M2), y posee los siguientes ambientes: una sala comedor, cocina, lavandero, tres (03) habitaciones, dos (02) baños, dos (02) puestos de estacionamientos.
c) Pagar la cantidad de DIEZ MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES (USD 10.000), por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS se me han ocasionado en virtud del retrato del otorgamiento ante la oficina de Registro Inmobiliario respectivo de la venta definitiva sobre el bien inmueble sobre el cual se pactó en el contrato de opción a compra venta cuyo cumplimiento se demanda.
d) Las costas y costos procesales que se generen en virtud de la presente acción, las cuales solicito sean calculadas en base al 30% del valor de la demanda…”
Asimismo, en fecha 29 de Enero de 2024, la parte accionante plenamente identificada, consignó escrito de REFORMA DE LA DEMANDA, el cual se encuentra inserto a los folios 199 al 202, mediante el cual ratifica la petición formulada en su escrito libelar.
Por otra parte, se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que en fecha 16 de Febrero de 2024, el apoderado judicial de la parte accionante, abogado RUBEN DARIO RIVAS RIOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 176.061, mediante escrito que riela a los folios 204 al 213 de la Primera Pieza del presente expediente, ambos inclusive, dio contestación a la demanda incoada, en los siguientes términos:
“Capitulo II
DE LOS HECHOS
Ante usted ocurro a fin de exponer: es el caso ciudadana Juez que en fecha 16 de septiembre de 2015, nuestra representada, CONSTUCTORA DASO, C.A., up supra identificada, decide celebrar un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante documento autenticado por ante la Notaria Primera del Estado Aragua bajo el Nro. 9, tomo 154, folios 28 hasta el 32, con la ciudadana GILMA VARELA AULAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V.-9.688.833, en el cual ofrece a la demandante un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda, el cual para la fecha de autenticación del contrato antes mencionado estaba en construcción en sus etapas iniciales, que formaría parte del EDIFICIO HUMBOLT, del Conjunto Residencial Los Ilustres, el cual está ubicado en la Calle Ribas, de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot, del Estado Aragua, identificado con el número 1-B, del piso 1; en efecto se celebró el Contrato y las partes convienen en sus cláusulas recibir por parte de mi representada la cantidad CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700.000,00), de la conversión monetaria de la fecha de autenticación, como arras, correspondiente a la reserva de dicho inmueble de un PRECIO O VALOR TOTAL de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs 19.000.000,00), quedando una cantidad restante en pagar de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 13.300.000,00), pactando a cancelarlo de la siguiente manera: 1) Dieciocho (18) cuotas fijas mensuales y consecutivas, por la cantidad de TRESCIENTOS DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 316.667,00) acordando pagar la primera cuota el 20 de agosto del año 2015 y la última el día 20 de enero del año 2017, adicionalmente se exigió a la demandante Tres (03) cuotas especiales de la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 633.334,00), en las siguientes fechas 1) la primera el día 20 de abril del año 2015; 2) la segunda de ellas para el día 20 de abril de 2016 y 3) la última para el día 20 de agosto de 2016. Quedando un saldo a cancelar por parte de la demandante de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700.000, 00), los cuales serían pagados a la fecha de la protocolización de la venta del referido inmueble; este último monto la demandante en su escrito libelar INTERPRETA DE FORMA ERRONEA, asumiendo que son o eran para gastos de aranceles registrales y así expresándolo en su narrativa. Ahora bien, ciudadana Juez en la cláusula TERCERA del contrato el cual reza lo siguiente: “TERCERA: La protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, del inmueble dado en OPCION A COMPRA se verificará dentro de los noventa (90) días siguientes luego de haber sido entregadas a EL OPTANTE VENDER los documentos y recaudos que certifican la habitabilidad del inmueble y objeto de compra y demás requisitos exigidos por la entidad bancaria en caso de que EL OPTANTE COMPRADOR solicite un crédito”, es importante señalar que debido a causas de fuerza mayor y de carácter público y notorio comunicacional, para mí, representada fue cuesta arriba poder adquirir los materiales de construcción y otros elementos, luego vino la pandemia mundial, por lo cual se vio obligada a DETENER la obra, lo cual es reconocido por la demandante en su escrito libelar, así mismo de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato antes mencionado se procedió a notificar a la demandante para que se reuniera en mi domicilio procesal, ya que soy representante de mi apoderada para estos asuntos, en fecha 18 de mayo de 2022, para concretar la venta del inmueble, pese haber transcurrido desde la última fecha de pago el día 20 de agosto de 2016, siete años y seis meses años, se retomó la construcción y siempre se mantuvo la comunicación con la demandante, por lo cual se procedió a reunirnos y llegar a un acuerdo justo y acorde a la situación actual del país, entregando los requisitos pactados en la cláusula tercera para realizar la venta definitiva, proponiendo un trato justo de acuerdo al valor actual del inmueble y acorde a la economía actual del país, tomando en cuenta que es un inmueble a estrenar y fueron invertidos materiales de primera calidad con valor actual. Es el caso ciudadana Juez que la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, de manera temeraria e improcedente y a pesar de nuestros esfuerzos de llegar a un trato justo e INDEXATORIO decide accionar y reclamar derechos no cumplidos por su parte. Así mismo es importante señalar que en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra señala lo siguiente: “CUARTA: Queda convenido que si la operación de venta no se realiza por causa imputable al OPTANTE COMPRADOR, bien sea porque esta desista de la operación o por incumplimiento de las obligaciones que asumen a través de este documento, o porque no pagare a su vencimiento de una de las cuotas a que se obliga en la cláusula segunda de este contrato, o por no pagar el precio de venta en forma convenida o no se presentare dentro del plazo estipulado para ello evidencia alguna de haber obtenido un crédito bancario para la adquisición del inmueble, si fuera el caso o por la realización de cualquier acto dirigido a entorpecer la ejecución de este contrato; se entenderá que EL OPTANTE COMPRADOR desiste de la negociación y en tal caso EL OPTANTE COMPRADOR perderá una cantidad de dinero equivalente al Diez (10%) por ciento de las cantidades entregadas hasta la fecha, esto como única indemnización de los daños y perjuicios que por incumplimiento de EL OPTANTE COMPRADOR llegare a sufrir EL OPTANTE VENDEDOR. A partir del momento en que EL OPTANTE COMPRADOR incurra en el incumplimiento de las obligaciones que asumen a través de este documento, EL OPTANTE VENDEDOR queda liberado de cualquier obligación y podrá disponer libremente del inmueble. Ahora bien si la operación de venta no se celebrare por causa imputable a EL OPTANTE VENDEDOR este deberá reintegrar a EL OPTANTE COMPRADOR las cantidades de dinero recibidas hasta a la fecha, más una cantidad del Diez (10%) por ciento de dichas cantidades, quedando EL OPTANTE COMPRADOR libre de toda obligación y responsabilidad contractual o extracontractual que se pudiera derivar de tal incumplimiento, sin que EL OPTANTE COMPRADOR o sus causahabientes puedan reclamar en ningún caso otra cantidad o compensación diferente o adicional. Ambas partes convienen en que las cantidades señaladas constituyen el máximo de la indemnización que puedan reclamarse mutuamente”. Que a todo evento estipula las penalidades en caso de no materializarse la venta, es a todas luces una interpretación errónea de la parte accionante que en ningún momento y ocasión han cancelado el cien por ciento (100%) de la venta del referido inmueble. Ahora bien ciudadana Juez llama la atención a esta representación que la parte accionante justifica el retraso de la obra en la narrativa de su escrito libelar, sin embargo, solicita términos indemnizatorios cuando injustamente no cancela lo equivalente al (30%) treinta por ciento del monto restante de la venta de esta manera y no presenta una OFERTA FORMAL, para la cancelación de la misma alegando el pago total de dicha OPCIÓN A COMPRA, es de conocimiento público la GUERRA ECONÓMICA a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios Y LA INFLUENCIA DEL FENÓMENO INFLACIONARIO en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar. Este hecho generador de pobreza en el pueblo venezolano, (fenómeno inflacionario) tiene su reconocimiento en los decretos dictados por el ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, mediante los cuales se determina un Estado de Excepción y de Emergencia Económica en todo el Territorio Nacional, dadas las circunstancias extraordinarias en el ámbito social, económico y político, que afectan el Orden Constitucional, la paz social, la seguridad de la Nación, las instituciones públicas y a las ciudadanas y los ciudadanos habitantes de la República, a fin de que el Ejecutivo Nacional adopte las medidas urgentes, contundentes, excepcionales y necesarias, para asegurar a la población el disfrute pleno de sus derechos, preservar el orden interno, el acceso oportuno a bienes, servicios, alimentos, medicinas y otros productos esenciales para la vida; siendo que dichos decretos dictados por el Ejecutivo Nacional, han sido declarados conforme a derecho en su constitucionalidad por parte de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en diversas sentencias.
…omissis…
Capítulo V
PETITORIO
Por último, pido que el presente Escrito de Contestación de la demanda, sea debidamente admitido, sustanciado y declarado CON LUGAR con todos sus pronunciamientos de Ley.
…Omissis…”

-III-
DEL ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
En este sentido, una vez narrados los hechos acontecidos procede de seguida este Juzgador hacer el análisis y valoración de las documentales presentadas dado que ambas partes hicieron uso de ése derecho, tanto con la presentación de la demanda, consignadas para la admisión de ésta, así como en el lapso de promoción de pruebas:
DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA
1. Copia Certificada de CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, suscrito en fecha 16 de Septiembre de 2015, ante la Notaria Publica Primera de Maracay, anotado bajo el N° 9, Tomo 154, Folios 28 hasta 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, celebrado entre la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA DASO, C.A.” y la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, ambos identificados en autos. (folios 69 al 74 de la Primera Pieza). Cuya pertinencia es demostrar la existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se solicita. En consecuencia, por no haber sido objeto de tacha por las causales establecidas en el artículo 1380 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
2. Copia Certificada de COMPROBANTES O RECIBOS DE PAGO, emanado de Sociedad Mercantil "CONSTRUCTORA DASO, CA", plenamente identificada en autos. (folios 16 al 43 de la Primera Pieza). Cuya pertinencia radica en demostrar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el acuerdo contractual. Documental que permite demostrar la fecha de culminación de la construcción del inmueble objeto del presente litigio. En consecuencia, por cuanto el presente documento no fue objeto de impugnación, es por lo cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se aprecia y se valora.-
3. Copia Certificada del Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil "CONSTRUCTORA DASO, C.A", identificada en autos, protocolizada por ante el Registro Mercantil Segundo De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 04 de Septiembre de 1992, quedando inserta bajo el N° 62. Tomo 500-A, RIF J-30037019-4. (folios 44 al 56 y 81 al 92 de la Primera Pieza). Documental que permite demostrar la identificación y creación de la sociedad de comercio demanda de autos. En consecuencia, por no haber sido objeto de tacha por las causales establecidas en el artículo 1380 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
4. Copia Certificada de Acta Extraordinaria de Accionista de la Sociedad Mercantil "CONSTRUCTORA DASO, C.A" debidamente protocolizada en fecha 09 de Marzo de 2018, bajo el N° 236, Tomo 8 A por ante el Registro Mercantil Segundo De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua. (folios 57 al 61 y 75 al 80 de la Primera Pieza). Documental cuya pertinencia consiste en demostrar la representación ejercida por los directores de la Sociedad de Comercio CONSTRUCTORA DASO, C.A., plenamente identificada en autos. En consecuencia, por no haber sido objeto de tacha por las causales establecidas en el artículo 1380 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
5. Copia Simple de e-mail emanado del Grupo C.T. CONSULTORES Y ASOCIADOS, S.A., firmado por la licenciada CARMEN TORRES. (folio 62 de la Primera Pieza). En consecuencia, por cuanto el presente no fue objeto de impugnación, es por lo cual, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a las reglas de la sana crítica y a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
6. Copia Certificada de ACTA, Suscrita por la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, supra identificada, y el ciudadano JOSMAR JOSE ESTEVES BERMUDEZ, representante legal de la Sociedad Mercantil "CONSTRUCTORA DASO, C.A, fecha 22 de noviembre de 2022. (folio 63 y vto. de la Primera Pieza). Documental cuya pertinencia es demostrar el cambio en el precio pactado en el contrato primigenio, por parte de la sociedad de comercio identificada. En consecuencia, por cuanto el presente documento administrativo no fue objeto de impugnación, es por lo cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se aprecia y se valora.-
7. Copia Simple con vista al original de CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE OBRA, expedida por la Dirección Ejecutiva de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 02/11/2022. (folio 65). Documental que permite demostrar la fecha de culminación de la construcción del inmueble objeto del presente litigio. En consecuencia, por cuanto el presente documento administrativo no fue objeto de impugnación, es por lo cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se aprecia y se valora.-

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1. Original de COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE CORREO IMPRESO, de fecha 28 de julio de 2022, enviado a la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, antes identificada. Marcada con la letra “C”. (folio 285). En consecuencia, por cuanto el presente no fue objeto de impugnación, es por lo cual, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a las reglas de la sana crítica y a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
2. CONSTANCIA DE REUNIÓN, firmada por la parte demandada, marcada con la letra “D”. (folio 286). Respecto a la presente documental, este jurisdicente lo desecha en virtud que la misma es manifiestamente impertinente dado que no guarda relación con el objeto del juicio, tanto en lo que respecta al hecho principal por el cual se acusa, como también sobre hechos secundarios que no guardan relación con la teoría del caso referida a la nulidad de contrato. Por lo que este Tribunal la DESECHA Y ASÍ SE ESTABLECE.-
3. Copia Certificada de INSPECCIÓN JUDICIAL, practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 enero de 2024. (folios 214 al 279). Documental cuya pertinencia es demostrar el estado actual del inmueble objeto del presente juicio. En consecuencia, por no haber sido objeto de tacha por las causales establecidas en el artículo 1380 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
4. Original de Documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, autenticada por ante la Notaria Pública Primera del Estado Aragua, de fecha 16 de septiembre de 2015, quedando inserto bajo el número 9, tomo 154, folio 28 hasta el 32, en los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. (folio 280 al 284). Cuya pertinencia es demostrar la existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se solicita. En consecuencia, por no haber sido objeto de tacha por las causales establecidas en el artículo 1380 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia y se valora.-
8. RECIBOS DE PAGO correspondientes a las mensuales establecidas en el contrato, marcados de las letras "F1", "F2", "F3, "F4", "F5", "F6", "F7", "F8", "F9", "F10", "F11", "F12", "F13", "F14", "F15", "F16", "F17", "F18", "F19", "F20", "F21", "F22", "F23". (Folios 287 al 309). Documentales de las cuales se desprende el cumplimiento por parte de la accionante del pago acordado mediante acuerdo contractual cuyo cumplimiento se solicita. En consecuencia, por cuanto el presente documento no fue objeto de impugnación, es por lo cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se aprecia y se valora.-

PRUEBA DE INFORMES.
• Dirigida a la OFICINA REGISTRO PÚBLICO DE SEGUNDO CIRCUITO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA, a los fines de que informasen a este despacho si en dicha oficina se encontraba protocolizado un documento de condominio del inmueble en el Conjunto Residencial Los Ilustres en fecha 26 de Diciembre de 2022, número 20, Tomo 12 y de ser así se remitiese copia certificada a los fines de determinar la fecha de su protocolización. La cual fue librada mediante Oficio Nro. 170-2024, de fecha 08 de Abril de 2024 y oficio N° 192-2024 de fecha 17 de Abril de 2024. Siendo retiradas las referidas resultas por el alguacil de este Juzgado en fecha 16 de Mayo de 2025. En tal sentido, este Juzgado, de la revisión exhaustiva a las resultas correspondientes, evidencia que fue remitido a este Juzgado documento de MODIFICACIÓN DE CONDOMINIO Y ACLARATORIA, protocolizado por ante la referida oficina en fecha 26/12/2022, bajo el N° 20, folio 121, Tomo 12. En consecuencia, este Tribunal atendiendo a las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
• Dirigida a la ALCALDÍA DEL MUNICIPIOS GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, a los fines de que informasen y remitiesen sobre la ficha catastral del inmueble en el Conjunto Residencial Los Ilustres y sobre la fecha de habitabilidad del inmueble. La cual fue librada mediante Oficio Nro. 171-2024, de fecha 08 de Abril de 2024 y oficio N° 193-2024 de fecha 17 de Abril de 2024. Siendo recibidas las resultas por ante la secretaría de este Juzgado mediante oficio N° DC/ 2024 de fecha 23 de mayo de 2024. En tal sentido, de la revisión a las respectivas resultas, este jurisdicente evidencia que de las mismas se desprende efectivamente el acta de inscripción catastral del inmueble en el cual se indica a su propietario al ciudadano MARCO ANTONIO DA SILVA FARIAS, titular de la cédula de identidad N° V.-15.077.013, e igualmente indican a este despacho que no poseen información respecto a la fecha de habitabilidad requerida. En consecuencia, este Tribunal atendiendo a las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-

IV
CONSIDERACIONES Y MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En este sentido, encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, este Juzgador estima sobre la base de los motivos expuestos, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar las siguientes consideraciones:
Primeramente se debe partir por indicar que el contrato constituye un pacto o acuerdo verbal o escrito entre dos o más personas, mediante el cual se obligan recíprocamente al cumplimiento de una prestación y una contraprestación respectivamente. Esta figura se encuentra regulada en nuestra Ley Sustantiva Civil en su artículo 1.133 el cual dispone:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Es así como se colige que el contrato se percibe como aquella figura jurídica de mayor relevancia en la actualidad, dado que es el único medio que permite establecer un acuerdo de voluntades cuyo cumplimiento es susceptible de ser exigido, el cual únicamente exige como requisitos válidos para su existencia el consentimiento de partes, objeto y causa licita.
A su vez, éste constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.
En este sentido, el Código Civil señala en el artículo 1.159 lo siguiente:
“Artículo 1.159:“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Así mismo el artículo 1.160 del referido Código Civil dispone:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
Por su parte el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, preceptúa el deber ineludible de su cumplimiento cuando señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.
En este mismo sentido, de los preceptos normativos previamente trascritos nace el derecho que tiene cualquiera de las partes para poder ejercer acciones cuando una de estas incumpla con lo estipulado en la Ley, facultad esta que encuentra su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual contempla lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En síntesis con los artículos citados, se reitera una vez más la obligatoriedad del cumplimiento de los pactos o convenciones efectuados por dos o más personas mediante la suscripción de un contrato, debiendo efectuar las prestaciones y contraprestaciones contraídas de la forma en que han sido acordadas en el contexto de la relación obligatoria, so pena de que cualesquiera una de ellas pueda en su defecto y ante el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales de la otra parte, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del referido texto, exigir judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos; inclusive pudiendo negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta a la que se encuentra constreñido contractualmente a cumplir.
En el presente caso, se evidencia que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, por ante la Notaría Pública Primera de Maracay en fecha 16 de Septiembre de 2015, quedando anotado bajo el Nº 9, Tomo 154, Folios 28 al 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, argumentando que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones en el lapso establecido en el referido contrato; por lo que, frente a estos hechos, se verifica de los medios probatorios aportados por la parte accionante, y en atención al objeto de la demanda, la existencia de un instrumento debidamente autenticado con eficacia probatoria representado por el contrato de opción a compra, de cuyo contenido se verifican los elementos de existencia del contrato, como lo son el consentimiento válido, el objeto materia del contrato y la causa lícita.
Así las cosas, sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:
“…De la transcripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…” (Cursiva del Tribunal).
De la jurisprudencia parcialmente citada, se denota el criterio establecido por la Máxima Jurisdicción Civil, quien estimó pertinente establecer que el contrato de opción a compra-venta, puede equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos entre los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los elementos esenciales de todo contrato, siendo estos, el consentimiento, precio y objeto del mismo, ello equivaldría a un contrato de venta, por lo que deberá valorarse el contrato de opción de compra venta, como una verdadera venta.
Así las cosas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, estableció que: “…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil….”. (Cursiva del Tribunal).
Adminiculado con lo anterior, nuestro máximo Tribunal en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil en fecha 26.05.2023 con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas. Expediente 2022-000638, estableció entre otras cosas:
“(…) En ese orden de ideas, esta Sala previamente determinó la naturaleza jurídica del contrato in commento, indicándose que el mismo debe estimarse como un contrato de compraventa, en virtud de que el criterio imperante en la fecha de la interposición de la presente acción (3/11/2008), era el establecido en decisión Nro. 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: de Ana Morella Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio.
Ello así, el artículo 1.474 del Código Civil establece que “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.
Ahora bien, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por otra parte, el artículo 1.167 eiusdem, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…)”.(Cursiva del Tribunal).
Atendiendo al criterio jurisprudencial previamente citado, se concluye que existiendo los elementos constitutivos del contrato, en el cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio, en el cual ambas partes dan su consentimiento y se comprometen a celebrar un contrato definitivo de venta.
En aplicación de la doctrina previamente mencionada al caso bajo estudio, una vez revisado y analizado el instrumento aportado por la parte accionante, tenemos que se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta. Y así se decide.
Ahora bien, evidenciado a los autos la existencia de la relación contractual, corresponde a este Juzgador pronunciarse respecto a la procedencia de exigencia del acuerdo pactado entre la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR y la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., ambos plenamente identificados en autos, y a tal efecto resulta pertinente señalar que tal acuerdo de voluntades se hizo con respecto a la opción de compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda el cual forma parte del Edificio Humboldt, ubicado en la Calle Ribas, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el N° 1B, del piso 1, el cual cuenta con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (85,55 Mts2), y está integrado por una (01) sala comedor, cocina, lavandero, tres (03) habitaciones, dos (02) baños y dos (02) puestos de estacionamiento, inmueble este el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno propiedad del demandado de autos según documento protocolizado por ante el Registro Público Segundo de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua en fecha 17/10/2008, bajo el N° 49, Folio 500, Tomo 4 del Protocolo de Transcripción; siendo el referido acuerdo un medio preparativo para un posterior contrato de compra venta definitivo.
Así las cosas, ha sido un principio cardinal del derecho procesal civil el hecho cierto de que las partes tienen la carga de demostrar sus debidas afirmaciones u excepciones según el caso que se trate, a los fines de obtener un pronunciamiento favorable, principio este que se encuentra consagrado en el artículo 506 de nuestro Código de Procedimiento Civil, el cual contempla el deber que tienen los sujetos procesales intervinientes en una causa específica de demostrar sus alegatos con pruebas fehacientes que permitan generar convicción de sus dichos, y con ello generar en el Juzgador la plena certeza de que el hecho u excepción expresado no constituyen meros planteamientos efectuados por las partes.
En corolario, se evidencia de las actas procesales que integran el expediente de marras que el hecho debatido se circunscribe a la verificación de si la parte accionante cumplió con su deber contractual, lo cual la parte accionada afirma que no sucedió en la presente acción incoada.
En este orden de ideas, se hace menester para quien aquí decide traer a colación lo dispuesto en la cláusula SEGUNDA del mencionado contrato, en la cual se establece:
“…SEGUNDA: El precio de venta del inmueble antes señalado es por la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 19.000.000,00), el cual será pagado por EL OPTANTE COMPRADOR recibiendo en calidad de arras la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00), mediante un (01) cheque girado contra el Banco Bicentenario del Pueblo de la cuenta corriente N° 01750061950073458609 signado con el número 93210001 de fecha 14 de julio del año 2015, por la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00); a favor de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A. Ahora bien la cantidad restante del precio de venta, es decir, la cantidad de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.300.000,00), será pagada por EL OPTANTE COMPRADOR, mediante la cancelación de dieciocho (18) Cuotas Fijas mensuales y consecutivas, por la cantidad de TRESCIENTOS DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 316.667,00), siendo cancelada la primera de ellas el día 20 de agosto del año 2015 y la última el día 20 de enero del año 2017; adicionalmente será cancelado por EL OPTANTE COMPRADOR Tres (03) cuotas especiales, la primera de ellas para el día 20 de diciembre del año 2015, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 633.334, 00), la segunda de ellas para el día 20 de abril del año 2016, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 633.334, 00); y la última de ellas para el día 20 de agosto del año 2016 por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 633.334, 00); y la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00), serán pagados por EL OPTANTE COMPRADOR en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante el registro correspondiente. El pago de cada cuota mediante cheque no produce liberación de la obligación, en caso de que el monto del mismo no sea pagado por el banco por causa imputable a EL OPTANTE COMPRADOR, se considerará que el pago no se efectuó. En todo caso, el pago mediante cheque sólo producirá efectos liberatorios una vez haya sido satisfecho su importe por el banco girado”
Ahora bien, de la cláusula precedentemente transcrita se evidencia que las partes haciendo uso de su derecho de contraer obligaciones, suscribieron el presente acuerdo estableciéndose en el mismo que la referida venta se haría para un total de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 19.000.000,00), los cuales serían pagados en cuotas segmentadas y cuyo último pago correspondía a la fecha de la efectiva firma de venta definitiva. En este sentido, atendiendo al principio contemplado en el artículo 506 ut supra mencionado, la parte accionante a los fines de demostrar su pretensión consignó a los autos copia simple de los pagos efectuados a nombre de la sociedad de comercio accionada, los cuales se anexan insertos a los folios 16 al 42; por el contrario, este juzgador observa que la parte demandada no demostró ni aporto elementos probatorios que generaran la certidumbre de su defensa, en relación al incumplimiento del pago del precio de la compra-venta pactada en la mencionada cláusula del contrato, y alegada por la parte accionante en el presente juicio. Y así se establece.
Del mismo modo, la cláusula TERCERA del mencionado contrato estipula:
“…TERCERA: La protocolización del documento definitiva de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, del inmueble dado en OPCIÓN DE COMPRA se verificará dentro de los noventa (90) días siguientes luego de haber sido entregadas a EL OPTANTE VENDEDOR los documentos y recaudos que certifican la habitabilidad del inmueble objeto de compra, y demás requisitos exigidos por la entidad bancaria en caso de que EL OPTANTE COMPRADOR solicite un crédito”
En este orden de ideas de la mencionada clausula se desprende que las partes establecieron de común acuerdo un lapso perentorio de NOVENTA (90) días continuos, a los fines de la protocolización del documento de venta definitivo contentivo de la tradición del inmueble objeto del presente litigio, estableciéndose en la referida cláusula que una vez contase la referida sociedad con los documentos esenciales para poder hacer el traspaso, se haría lo conducente ante el registro respectivo. Sin embargo, en relación al presente particular relacionado con el vencimiento del plazo de duración del contrato de opción a compra del inmueble, este juzgador observa que vencido el plazo antes mencionado y una vez contando con los requisitos faltantes a los fines de poder efectuar la entrega del inmueble, la parte demandada no cumplió con lo establecido en la referida cláusula, en relación a la protocolización de documento definitivo de venta; por lo cual, se colige que la parte accionada no demostró, ni consignó en su oportunidad legal correspondiente elementos probatorios de convicción, en relación al incumplimiento del plazo de duración del presente contrato de compra-venta pactado en la cláusula supra transcrita del referido contrato, y así se establece.
Es motivo por el cual, en corolario de lo expuesto, se evidencia con meridiana claridad del acervo probatorio y que no fueron tachados o de forma alguna impugnados, que la parte demandante logró demostrar a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y 506 de nuestra Ley Adjetiva Civil, los hechos que configuran el objeto de su pretensión, representados por la exigencia del cumplimiento contractual al estar demostrado con el documento de opción de compra venta el cumplimiento por parte de los deberes y obligaciones derivadas de la relación obligatoria de opción de compra venta, tal y como se desprende del contenido documental; ante los hechos no demostrados de los demandados de autos frente a sus alegatos y argumentos.
En razón de antes lo expuesto, concluye este Órgano Jurisdiccional que esta demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-9.688.833, dirigiendo su pretensión en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha cuatro (04) de Septiembre de 1992, bajo el N° 62, Tomo 500-A, e igualmente inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-30037019-4, representada por los ciudadanos JOSE ANTONIO ESTEVES OLIVERO, JOSE ANTONIO ESTEVES BERMÚDEZ, JOSMAR JOSE ESTEVES BERMÚDEZ y ALEJANDRO DANIEL ESTEVES BERMÚDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.973.850, V-12.391.272, V-13.945.316 y V-15.505.480, respectivamente, en su carácter de Directores Gerente de la referida Sociedad Mercantil, debe ser declarada CON LUGAR; por cuanto en el caso sub iudice ha quedado demostrado el incumplimiento del contrato de opción a compra venta celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, por lo que, deben prosperar las pretensiones reclamadas por la parte actora, suficientemente especificadas en párrafos anteriores.
Como consecuencia de lo anterior, es forzoso para esta Instancia, declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta sobre un inmueble por un apartamento destinado para vivienda el cual forma parte del Edificio Humboldt, ubicado en la Calle Ribas, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el N° 1B, del piso 1, el cual cuenta con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (85,55 Mts2), y está integrado por una (01) sala comedor, cocina, lavandero, tres (03) habitaciones, dos (02) baños y dos (02) puestos de estacionamiento,por lo que se ordena a la parte demandada, a realizar por ante la oficina de registro inmobiliario competente los trámites pertinentes para la protocolización del documento definitivo de compra venta. No obstante, lo anterior, para que tal obligación proceda, la parte accionante, debe haber precedido a otorgar el pago del saldo restante del precio de la venta pactada del inmueble de conformidad con la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta objeto del presente juicio. Y así se decide.
V
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana MARIA GILMA VARELA AULAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-9.688.833, dirigiendo su pretensión en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha cuatro (04) de Septiembre de 1992, bajo el N° 62, Tomo 500-A, e igualmente inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-30037019-4, representada por los ciudadanos JOSE ANTONIO ESTEVES OLIVERO, JOSE ANTONIO ESTEVES BERMÚDEZ, JOSMAR JOSE ESTEVES BERMÚDEZ y ALEJANDRO DANIEL ESTEVES BERMÚDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.973.850, V-12.391.272, V-13.945.316 y V-15.505.480, respectivamente, en su carácter de Directores Gerente de la referida Sociedad Mercantil, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda el cual forma parte del Edificio Humboldt, ubicado en la Calle Ribas, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el N° 1B, del piso 1, el cual cuenta con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (85,55 Mts2), y está integrado por una (01) sala comedor, cocina, lavandero, tres (03) habitaciones, dos (02) baños y dos (02) puestos de estacionamiento, por lo que se ordena a la parte demandada, a realizar por ante la oficina de registro inmobiliario competente los trámites pertinentes para la protocolización del documento definitivo de compra venta.
SEGUNDO: Como consecuencia, del particular anterior se ordena a la parte demandada, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha cuatro (04) de Septiembre de 1992, bajo el N° 62, Tomo 500-A, e igualmente inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-30037019-4, representada por los ciudadanos JOSE ANTONIO ESTEVES OLIVERO, JOSE ANTONIO ESTEVES BERMÚDEZ, JOSMAR JOSE ESTEVES BERMÚDEZ y ALEJANDRO DANIEL ESTEVES BERMÚDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.973.850, V-12.391.272, V-13.945.316 y V-15.505.480, respectivamente, en su carácter de Directores Gerente de la referida Sociedad Mercantil, a que cumplan con el contrato suscrito en fecha 16 de Septiembre de 2015, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, quedando anotado bajo el Nº 9, Tomo 154 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Y en consecuencia otorgue por ante el Registro respectivo el Documento Definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de compra venta, objeto del Contrato de Opción de Compra venta, constituido por un (01) inmueble supra identificado en el particular anterior. No obstante, lo anterior, para que tal obligación proceda, la parte accionante, debe haber precedido a otorgar el pago del saldo restante del precio de la venta pactada del inmueble de conformidad con la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta objeto del presente juicio.
TERCERO: En caso de la negativa de la demandada de autos, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., antes identificada, de otorgar el Documento Definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, acreditado como se encuentre en autos la consignación del saldo total del precio de la venta, la presente Sentencia debidamente registrada servirá de título de propiedad a favor de la compradora demandante, vencido como fuera el lapso señalado sin que la parte demandada hubiese cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento de propiedad la presente Sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley, se ordena la notificación.

Publíquese, Regístrese, Diaricese y Déjese copia certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencia llevado en Archivo por control interno de este Tribunal de conformidad a lo preceptuado en el Artículo 248 de la Ley antes mencionada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, a los Nueve (09) días del mes de Junio del año dos mil Veintiséis (2026). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.-
EL JUEZ SUPLENTE

HECTOR ENRIQUE TABARES AGNELLI
LA SECRETARIA

MIRIAMNY LIZMAR JIMENEZ PADRINO

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 03:00 P.M.

LA SECRETARIA

MIRIAMNY LIZMAR JIMENEZ PADRINO
Exp. 43.227
HETA/MLJP/SR.-