REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 11 de Junio de 2026 216° y 167° SENTENCIA I EVENTOS PROCESALES Suben las presentas actuaciones al conocimiento de esta alzada, a los fines de sustanciar y decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 20.03.2025, contra Sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 12.03.2025 con Motivo del Juicio por ACCIÓN REIVINDICATORIA (APELACIÓN), incoada por los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-4.313.818 y V-4.277.101, respectivamente contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cedula de identidad V-8.617.907 sustanciado en el Expediente No. 49.336 (Nomenclatura de ese Tribunal). II De la pretensión: NOVENO (PETITORIO) 9.1. Por las razones, de hecho y de derecho antes expuestas, ciudadano Juez, siguiendo instrucciones de nuestros mandantes, los antes identificados esposos PEDRO OSMÁN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL. DE AZUAJE, en su carácter de propietarios de El. INMUEBLE y de suscritores denominados 'EL OPCIONANTE VENDEDOR" en EL CONTRATO, PRELIMINAR en su nombre y representación acudimos hoy ante su competente autoridad para demandar, como en/efecto formalmente demandamos al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, igualmente identificado en el encabezamiento del presente libelo, en su carácter de parte que incumplió el mismo contrato preliminar/para que convenga, y si no, a ello sea condenado por ese Tribunal: 1° En que incumplió gravemente su obligación de comprar EL INMUEBLE a los esposos PEDRO OSMÁN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE dentro del plazo máximo de ciento veinte (120) días continuos (incluyendo los 30 días de la única prórroga prevista en el mismo), pues dicho "plazo tope" se venció el 5 de abril de 2011 (¡hace más de cuatro años!) y porque el señor FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, no llegó a realizar acto alguno destinado a la compra de EL INMUEBLE, sino que se limitó a ocuparlo y a disfrutarlo, sin hacer, ningún pago a LOS PROPIETARIOS, como si estos se lo hubieran regalado; y para que el mencionado demandado convenga, por ende, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.367 del Código Civil, en resolver, por causa de esos incumplimientos del mencionado e señor claramente especificados en el punto QUINTO del presente, libelo, todos los cuales, le son exclusivamente imputables, en resolver el Contrato de 'Opción de Compra-Venta' descrito en el punto TERCERO del presente libelo (EL CONTRATO PRELIMINAR); contrato el cual celebró con nuestros representados, los demandantes PEDRO OSMÁN AZUAJE (FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, mediante documento autenticado el. 7 de octubre de 2010 ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, y el cual quedó inscrito bajo el Nro. 28, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; petición que igualmente se ajusta a lo establecido en la cláusula SÉPTIMA del aludido contrato preliminar, en virtud de la cual de incumplir una cualquiera de las partes sus obligaciones, la otra podía considerarlo resuelto de pleno derecho. 2° En que: debe devolver inmediatamente EL INMUEBLE a los demandantes, es decir a sus legítimos propietarios, los antes identificados señores PEDRO OSMÁN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, en el mismo buen estado físico y jurídico: que.él recibió ese inmueble; libre de ocupantes, arrendatarios, pisatarios, invasores y de toda otra persona; pues el contrato de comodato que existió entre ellos formaba parte integrante de EL CONTRATO PRELIMINAR y al extinguirse dicho contrato, que era el principal, se extinguió también el señalado contrato de comodato que era accesorio del mismo. 3° En que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula SÉPTIMA del señalado contrato de 'Opción de Compra-Venta' descrito en el punto TERCERO del presente libelo (EL CONTRATO PRELIMINAR), la suma global de cincuenta mil bolívares (Bs 50.000,00) que FRANCISCO JAVIER SULBARÁN entregó a nuestros mandantes, en garantía de las obligaciones que asumió ante los señores PEDRO OSMÁN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE quedó en beneficio de estos, como compensación de los daños y perjuicios que su incumplimiento causó a los mencionados demandantes, sin que tales daños y perjuicios tengan que ser probados, pues la señalada cantidad se estableció a título de cláusula penal. j96) 4° En pagar a nuestros mandantes las costas y costos del presente juicio. DÉCIMO (DIRECCIÓN O DOMICILIO PROCESAL) De conformidad con lo dispuesto en el artículo 174 del: Código de Procedimiento Civil, señalamos: como dirección o domicilio procesal de los demandantes (nuestros representados, los esposos PEDRO OSMÁN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE), el siguiente: Urbanización La Soledad, Sexta Ayenida, Residencias ORÁM, apartamento Nro. 20, segundo Piso, Maracay, Distrito Girardot del Estado Aragua. Dicho domicilio subsistirá para todos los efectos legales ulteriores, mientras los demandantes no indiquen otro en el presente juicio, y en él se podrán practicarse todas las notificaciones, citaciones e intimaciones a las que haya lugar. UNDÉCIMO (MEDIDA DE SECUESTRO) Nos reservamos el derecho a solicitar en cualquier momento medida de secuestro sobre el INMUEBLE. DUODÉCIMO (CITACIÓN DEL DEMANDADO) Pedimos que da citación del antes identificado ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN (EL DEMANDADO), para el acto de la contestación, de la demanda se realice en forma personal de conformidad con lo / establecido. en el artículo, 218 del Código de Procedimiento Civil, a cuyos efectos señalamos como dirección de este, el apartamento 12-F, ubicado en el Décimo Segundo piso del Edificio ACACIA, el cual está situado en la urbanización San Jacinto de esta ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua; sin perjuicio de cualesquiera otros medios de citación previstos en el señalado Código de Procedimiento Civil. Le rogamos admitir la presente demanda, sustanciarla conforme a derecho y declararla con lugar, con los demás pronunciamientos de Ley. (...)¨. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y LA RECONVENCIÓN: Corre inserto en fecha 01.03.2016, folio 153 al 155 y sus vueltos, escrito suscrito por el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-8.617.907, abogado en ejercicio y actuando en su propio nombre, inscrito en el INPREABOGADO N° 100.977, donde expone: ¨(...) De conformidad con la Jurisprudencia patria me doy por citado de la demanda y paso a contestar la demanda; dado el principio pro-actione que consagro la Sala Constitucional en relación a la contestación de la demanda como a la apelación (Sentencia de fecha 10 de Julio de 2007 con Ponencia del Magistrado Isbelia Pérez Velásquez Exp. 06-1077, TITULO II CUESTIÓN PERENTORIA PARA SER DECIDIDAS AL FONDO DE LA DEMANDA. En el folio 04 del expediente se lee lo siguiente: "3.1 Consta del documento de Opción de Compra-venta que anexamos marcado D, autenticado el 7 de octubre de 2010 anta la Notaria Publica Cuarta de Maracay omississ que el señor PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ, denominado en ese convenio EL OPCIONANTE VENDEDOR, en nombre de la comunidad conyugal que integraba a integrar con su esposa, por el precio y bajo los términos y condiciones establecidas en EL CONTRATO PRELIMINAR se obligó a vender EL INMUEBLE al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN EL DEMANDADO) denominado en ese convenio EL OPTANTE COMPRADOR; y que este se obligó a comprar a LOS PROPIETARIOS por el mismo precio, y bajo los mismos términos y condiciones, los cuales eran los siguientes En el folio 7 dice: 4.1. Presumiendo que el señor FRANCISCO JAVIER SULBARAN actuaba de buena fe y dada la circunstancia de que la compraventa de EL INMUEBLE, de cumplir este con todas las obligaciones que contrajo con ellos en EL, CONTRATO PRELIMINAR, debía perfeccionarse dentro de un plazo máximo de tan solo ciento veinte (120) días continuos, incluyendo la prórroga de treinta (30) días contemplados en dicho contrato) LOS PROPIETARIOS, como parte de EL CONTRATO PRELIMINAR le permitieron ocuparlo provisionalmente, en calidad de comodatario durante el plan establecido por las partes en dicho convenio para el eventual otorgamiento del establecido por las partes en dicho convenio para el eventual otorgamiento documento, caso de cumplir EL DEMANDADO con sus obligaciones de adquirir BL INMUEBLE y de pagarles el precio acordado. En las líneas 22 al 28 ambas inclusive del folio 15 dice: "Omississ y para que el mencionado demandado convenga, por ende, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.367 del Código Civil, en resolver, por causa de esos incumplimientos del mencionado señor claramente especificados en el punto QUINTO del presente libelo, todos los cuales son exclusivamente imputables, en resolver el Contrato de Opción de Compra-Venta descrito en el punto TERCERO del presente libelo (EL CONTRATO PRELIMINAR) omissis*. En las líneas 3 al 11 del folio 16 dice: En que debe devolver inmediatamente EL INMUEBLE a los demandantes, es decir, a sus legítimos propietarios, los antes identificados señores PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, en el mismo buen estado físico y jurídico que él recibió ese inmueble, libre de ocupantes, arrendatarios, pisatarios, invasores y de toda otra persona pues el contrato de comodato que existió entre ellos formaba parte integrante de EL CONTRATO PRELIMINAR y al extinguirse dicho contrato, que era el principal, se extingue también el señalado contrato de comodato que era accesorio del mismo¨. Como se puede observar está pretendiendo la resolución del contrato preliminar de opción de compra-venta y del cumplimiento convenio de comodato. Es de hacer notar que ambos negocios jurídicos son instituciones diferentes y están regulados el ultimo expresamente en el Código Civil y el otro es un convenio innominado que se le aplica los principios establecidos por el legislador a toda convención. La existencia de un contrato no depende de la existencia del otro, es más el legislador ha establecido para la resolución del contrato el procedimiento ordinario y para el cumplimiento del contrato de comodato se regula por la LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS VIVIENDA, tal fue el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil, en fecha 17 de abril de 2012 en el expediente No. AA20-C/2012/000712 con PONENCIA CONJUNTA DE LOS MIEMBROS DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL Por las razones expuestas de conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alego la cuestión perentoria de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por dos motivos: El primer motivo es que los demandantes están acumulando dos pretensiones: la resolución del contrato preliminar y el cumplimiento del contrato de comodato los cuales tienen diferentes procedimientos que son incompatibles, por lo cual de conformidad con el artículo 78 ejusdem no pueden acumularse. El segundo motivo es que en la presente demanda se está pidiendo el cumplimiento del contrato de comodato, el cual conforme la Sentencia de fecha 17 de abril de 2012 en el expediente No. AA20-C-2012-000712 debe contar con un procedimiento previo por ante el organismo administrativo correspondiente, específicamente el artículo 94 de la LEY DE ARRENDAMIENTO DE ALQUILERES dice: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensiona, el arrendador del inmueble que prendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes... TITULO III CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. Que Es verdad que en fecha 7 de octubre de 2010 los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE firmaron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA con el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, quedando anotado bajo el No. 28, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, cuyo objeto por parte del OFERENTE era realizar un contrato definitivo de la tradición de la propiedad al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN del apartamento 12-F, ubicado en el DECIMO SEGUNDO piso del Edificio ACACIA, el cual está situado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua y cuyo objeto por parte del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN era - pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). También es cierto que mi mandante entrego la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,°°) por concepto de ARRAS. También es cierto que el plazo del contrato preliminar era de 90 días continuos a partir de la firma del Contrato preliminar más una prórroga de 30 días continuos. Es falso lo afirmado por los demandantes en el folio ~ ocho del libelo de demanda cuando afirman que ellos le habían entregado al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN todos los recaudos necesarios para la redacción del documento de compra del inmueble objeto de la litis y para su registro; por lo cual opongo en esta acto la excepción non adimpleti contracts regulada en el artículo 1168 del Código Civil; dado que es falso que los demandantes hubieran entregado todos los recaudos necesarios para el registro del inmueble, en tal sentido debemos manifestar que el artículo 44 de la normas para registral negocios jurídicos ante el REGISTRO publicada en fecha 13 de enero de 2014 en la Gaceta Oficial No. 40332 nos informa que - debe adjuntarse: 1) Copia del Registro de Información Fiscal de las partes intervinientes en el negocio jurídico, 2) cédula catastral del inmueble 3) Solvencia Municipal, 4) Solvencia de servicios públicos y 5) Copia del instrumento financiero que sirve de pago; los cuatro primero lo deben aportar los vendedores, cosa que no hicieron. Tal es la verdad afirmada, que desde entregaron en comodato el inmueble no accionado la entrega del mismo, dado que le negocio de OPCIÓN COMPRA-VENTA es un negocio independiente del Negocio de COMODATO. Es verdad que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN recibió en comodato el inmueble objeto de la litis....TITULO IV RECONVENCIÓN De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil reconvengo a los demandados para que convengan en los siguientes hechos: CAPITULO I, CUESTIONES FÁCTICAS. Que en fecha 7 de octubre de 2010 los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE firmaron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA con el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, quedando anotado bajo el N° 28, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, cuyo objeto por parte del OFERENTE era realizar un contrato definitivo de la tradición de la propiedad al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN del apartamento 12-F, ubicado en el DECIMO SEGUNDO piso del Edificio ACACIA, el cual está situado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua; apartamento que tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (89,92 Mts2) y consta de un (1) hall de entrada, un (1) estar comedor, una (1) terraza cubierta, una (1) cocina, un (1) lavadero, un (1) pasillo de circulación, un (1) año auxiliar y tres (3) habitaciones de las cuales la principal tiene un baño incorporado. Así mismo, le corresponde al señalado apartamento un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 100, ubicado en el nivel acera. Dicho apartamento está comprendido dentro de los siguientes linderos: SUROESTE: Con el apartamento N° 12-G, NOROESTE: Con el apartamento 12-E, NORESTE: Con la fachada posterior y SURESTE: Con la facha Sureste. El inmueble esta distinguido con el No. Catastral 01-05-03-03-0-022-016-001-000-012-006. El inmueble antes descrito está sujeto al régimen de propiedad horizontal tal como consta del documento de condominio del edificio ACACIA, protocolizado el 5 de Septiembre de 1990 en la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del estado Aragua, ajo el No. 37, protocolo primeo, tomo 11, documento según el cual al apartamento 12-F le corresponde un porcentaje de condominio del 9,9266% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. El inmueble le pertenece a los demandados -reconvenidos según consta protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 43, folios 169 al176, Protocolo Primero, Tomo 13 del Primer Trimestre de 1992. Asimismo, el objeto por parte del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN era pagar el precio de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,°°) de los cuales entrego por concepto de ARRAS al momento de firmarse la OPCIÓN DE COMPRA VENTA la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,°°) debiendo entregar el saldo del precio, es decir, CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,°°) para el momento de la tradición ante el REGISTRO INMOBILIARIO COMPETENTE....... Que los demandantes -reconvenidos acepten que ellos incumplieron con su obligación de entregar todos los recaudos necesarios para que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN pudiera gestionar ante el REGISTRO INMOBILIARIO COMPETENTE la tramitación del documento de compra-venta, tales como: 1) Copia del Registro de Información Fiscal de las partes intervinientes en el negocio jurídico, 2) cédula catastral del inmueble 3) Solvencia Municipal, 4) Solvencia de servicios públicos; para impedir que se realizara la obligación de hacer por parte de ellos como por parte del demandado reconvenido y de esa manera frustrar la realización de la compra-venta del inmueble descrito en el presente escrito como en el libelo.. CAPITULO II DEL DERECHO Si bien como dice la Jurisprudencia patria la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA contiene una obligación de hacer que se obligan las partes, es decir, de realizar unos actos posteriores para perfeccionar un negocio jurídico que las partes desean realizar y que por cuestiones eventuales no pueden realizar en su momento; no es menos cierto, que siendo un negocio innominado de conformidad con el artículo 1140 del Código Civil le son aplicables las reglas generales establecidas en el TITULO III del libro del Libro Tercero del Código Civil, que comprende del articulo 1132 al 1430 -ambos inclusive. El artículo 1258 del Código Civil nos informa que el acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal. En el presente caso el constituido en mora son los demandados reconvenidos, quienes incumplieron con su obligación de entregar la documentación para que el demandado-reconviniente pudiera gestionar ante el Registro Inmobiliario competente la venta definitiva, por lo cual está facultado para exigir la obligación principal, que es realizar la compra-venta y pagar el precio convenido en la opción de compra-venta en vez de las arras estipulados como sanción secundaria de conformidad con la Ley... CAPITULO III PETITORIO Por las razones expuestas ciudadano Juez, reconvengo en nombre de mi mandante, quien tiene el carácter de beneficiario a los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares, de la cedula de identidad N° V-4.313.818 y V-4.277.101 - respectivamente- y con domicilio procesal Urbanización La Soledad, Sexta Avenida, Residencias ORAM, apartamento N° 20, Segundo Piso, Maracay, Distrito Girardot del Estado Aragua, en su carácter de Oferentes; para que convengan en realizar la compra venta del apartamento 12-F, ubicado en el DECIMO SEGUNDO piso del Edificio ACACIA el cual está situado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua; apartamento que tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (89,92 Mts2) y consta de un (1) hall de entrada, un (1) estar comedor, una (1) terraza cubierta, una (1) cocina, un (1) lavadero, un (1) pasillo de circulación, un (1) año auxiliar y tres (3) habitaciones de las cuales la principal tiene un baño incorporado. Así mismo, le corresponde al señalado apartamento un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 100, ubicado en el nivel acera. Dicho apartamento está comprendido dentro de los siguientes linderos: SUROESTE: Con el apartamento N° 12-G, NOROESTE: Con el apartamento 12-E, NORESTE: Con la fachada posterior y SURESTE: Con la facha Sureste. El inmueble esta distinguido con el N° Catastral 01-05-03-03-0-022-016-001-000-012-006. El inmueble antes descrito está sujeto al régimen de propiedad horizontal tal como consta del documento de condominio del edificio ACACIA, protocolizado el 5 de Septiembre de 1990 en la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del estado Aragua, ajo el No. 37, protocolo primeo, tomo 11, documento según el cual al apartamento 12-F le corresponde un porcentaje de condominio del 9,9266% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio; y recibir el saldo del precio que es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,°°) y como consecuencia de dicho convenimiento realizar la tradición del inmueble ante el REGISTRO INMOBILIARIO COMPETENTE, donde se le entregara la suma antes mencionada o en su defecto a ello sean condenados y que la sentencia sirva de TITULO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE, ofreciendo el saldo del precio en la etapa de ejecución forzosa al TRIBUNAL para que la suma sea retirada por los demandantes reconvenidos... Estimo la presente reconvención en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,°°), es decir, TRES MIL CIENTO SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON 34/100 (3.107,34 U.T.). De conformidad con el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil fijo como mi domicilio procesal Apartamento 12F, ubicado en el DECIMO SEGUNDO piso del Edificio ACACIA, el cual está situado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua Solicito que los demandantes sean condenados a las costas y costos de la demanda como de la reconvención. Ruego a Ud. ciudadano Juez, admitir el presente escrito y darle el trámite de Ley. Es justicia, en la fecha de su presentación. (...)¨ III DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Corre inserto a los folios 162 al 168, escrito del Apoderado Judicial de la parte demandante-reconvenida, Abogado ALFREDO JESÚS VELOZ CORREA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el INPREABOGADO N° 9.623, dando contestación a la reconvención, donde expone: ¨(...) Rechazo general y particular de la reconvención I.1 En nombre de mis representados, rechazo y contradigo la infundada reconvención incoada por el demandado en contra de ellos, por ser falsos los hechos invocados por el en su aludido escrito, salvo los hechos expresa y taxativamente reconocidos en el presente escrito; y, asi mismo, por ser inaplicables al presente caso, las normas jurídicas en las cuales pretende fundamentar su temeraria reconvención. 1.2. Muy particularmente, en nombre de mis mandantes rechazo que ellos hayan incurrido en incumplimiento alguno del compromiso que asumieron en el contrato preliminar de opción de compraventa que suscribieron con el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, mediante documento autenticado el 7 de octubre de 2010 ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, bajo el Nro. 28, tomo 135 de los libros llevados por dicha Notaría; contrato el cual acompañaron marcado "D" a su libelo de la demanda, y que el reconviniente expresamente reconoció en el Título Ill del aludido escrito. I.3. Igualmente rechazo que el comodato sobre el mismo inmueble objeto del contrato preliminar que las partes celebraron como parte accesoria de la negociación contenida en el mismo, y que el demandado reconoció, sea un contrato independiente del señalado compromiso de compraventa. 1.4. Del mismo modo rechazo categóricamente que mis mandantes, estén todavía obligados a vender el inmueble al reconviniente, pues este incumplió gravemente las obligaciones que le imponía el referido convenio preliminar, como expusimos en nuestro libelo y exponemos más adelante en este mismo escrito. 1.5. Hago valer igualmente a los efectos de la presente reconvención, todos los documentos que anexamos libelo de la demanda, los cuales quedaron reconocidos por el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, pues no los impugnó dentro de la oportunidad legal. I.6. También en nombre de mis representados, incorporo al presente rechazo, como parte de su contestación a la reconvención, los demás alegatos y defensas que invoco en los capítulos subsiguientes de este escrito. El demandado opuso una extemporánea, absurda, ilegal e improcedente "cuestión perentoria para ser decidida al fondo de la demanda". II. 1. En primer lugar, con relación al supuesto (y categóricamente rechazado por mis mandantes), alegato del demandado sobre una inepta acumulación de acciones, cabe señalar que desde el 21 de octubre de 1999, nuestro más alto Tribunal ha sostenido que dicha cuestión no podía ser expuesta como defensa de fondo, sino como cuestión previa: En el caso de inepta acumulación y de pretensiones que se excluyen mutuamente, la impugnación le corresponde a la parte demandada en el acto de oposición de cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el ordinal seis del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en esta normativa. En el presente caso, el apoderado de la parte demandada ciudadano Carlos Andrés Pérez interpuso la inepta acumulación de pretensiones en el acto de contestación de la demanda, por lo que la misma fue interpuesta extemporáneamente y por lo tanto debe ser declarada sin lugar. (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 21 de octubre de 1999, con ponencia del magistrado Humberto J. La Roche, en el juicio de Alicia Palmar y otros contra la República de Venezuela y otros, en el expediente N° 10.361, sentencia N° 1.260 - Negrillas y subrayado, míos). II.2. Es evidente que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN interpretó incorrectamente los artículos 358 y 361 del Código de Procedimiento Civil (CPC), y pensó que podía alegar esa cuestión previa como una cuestión perentoria de fondo; lo que no es legalmente posible. Del primer aparte del artículo 361 del CPC se desprende que las únicas cuestiones del artículo 346 ejúsdem que el demando puede oponer como cuestiones perentorias de fondo, cuando no las hubiere propuesto como cuestiones previas, son las referidas en los ordinales 9°, 10° y 11° de ese último artículo: Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a las que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiere opuesto como cuestiones previas. (Primer aparte del artículo 361 del CPC. Negrillas y subrayado, míos) II.3. Al contestar la demanda sin oponer como cuestión previa la supuesta (V negada por mis mandantes) inepta acumulación de acciones, como se lo ordenaba el ordinal 6° del artículo 346 del citado Código, en concordancia con el 78 ejúsdem), precluyó para el demandado la oportunidad de proponerla, por lo que dicha defensa debe ser declarada sin lugar. II.4. Según el artículo 346 del CPC, "Las cuestiones previas indicadas en e artículo 346, a que hubiere lugar, se promoverán acumulativamente en el mismo acto, sin admitirse después ninguna otra". I1.5. Es de advertir que el demandado no propuso, ni como cuestión dilatoria ni como defensa perentoria cuestión perentoria para ser decidida como cuestión de fondo, la cuestión referida en el numeral 11 del artículo 346 del citado Código Procesal, relativa a los casos de prohibición legal de admitir la acción propuesta; cuestión que tampoco habría podido prosperar, por las razones que seguidamente exponemos. III El procedimiento previo establecido en el artículo 94 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, no es aplicable al presente juicio III.1. Las normas jurídicas no pueden ser interpretadas fuera del contexto de las leyes que las contienen, las cuales en conjunto indican el espíritu, la razón y e propósito del legislador que las promulgó. El artículo 4° del Código Civil señala al respecto que a Ley debe atribuírsele el sentido que parece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. La doctrina y la jurisprudencia pacíficamente han sostenido que la interpretación de las normas jurídicas no solo debe ser gramatica y lógica, sino también sistemática. III.2. Como su nombre lo indica, la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda —a la cual, para abreviar, denomiaré la Ley de arrendamiento—, solo se aplica a las relaciones arrendaticias; y asi expresamente lo indica en su artículo 1°, en el cual legislador define su ámbito de aplicación: La presente Ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de bienes urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente" III.3. En el presente caso, la acción principal es la resolución de un contrato preliminar de opción de compra (EL CONTRATO PRELIMINAR), del cual formó parte accesoria un convenio temporal de comodato sobre el mismo inmueble objeto de esa misma "opción" (EL INMUEBLE). Es un viejo principio del derecho que "lo accesorio sigue la suerte de lo principal" (Accesorium sequitur suum principale) y porque las cosas especiales están siempre comprendidas en las generales (Semper speciala genralibus insunt - Gayo). No se trata de dos acciones diferentes acumuladas, sino de una única acción principal, que envolvió un contrato gratuito de préstamo de uso, por tiempo determinado, ya vencido, sobre el mismo inmueble objeto de la opción de compra. En todo caso, tanto la acción de resolución de EL CONTRATO PRELIMINAR como la consecuente declaratoria de extinción del comodato que formó parte del mismo, debían tramitarse siguiendo el procedimiento para los juicios ordinarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil. II4. El artículo 94 de la Ley de arrendamiento, se aplica solo a los contratos de arrendamiento y también a los casos en los cuales se haya disfrazado o pretenda disfrazar una relación arrendaticia, es decir un contrato oneroso, con la figura de un comodato, que es un contrato gratuito, o con otras figuras jurídicas, para sustraerse de la aplicación de las leyes que rigen el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, cuando el supuesto comodatario es en realidad un inquilino, pues bajo cuerda debe pagar cánones de arrendamiento por el uso del inmueble. III.5. De la simple lectura del artículo 95 de la misma Ley de arrendamiento, salta a la vista que ese procedimiento es incompatible con una relación en la que no exista ni se pueda presumir un arrendamiento, pues el obligado a iniciar ese procedimiento es el "arrendador" III.6. En este juicio no se ha planteado, ni ha sido alegada por las partes, relación arrendaticia alguna. No existe ni la más remota posibilidad de un arrendamiento, pues el demandado FRANCISCO JAVIER SULBARÁN no alegó en su contestación ni en su reconvención haber tenido la cualidad de arrendatario o de subarrendatario, ni alegó haber pagado o haberse obligado a pagar, ni directa ni indirectamente, compensación alguna por el uso temporal, finito, de EL INMUEBLE objeto de EL CONTRATO PRELIMINAR, como parte accesoria de esta. Antes por el contrario, el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN reconoció expresamente en el título Ill de su escrito contestación al fondo de la demanda que no era arrendatario sino comodatario de EL INMUEBLE, con lo cual quedó excluido el presente caso del ámbito de aplicación de la Ley de arrendamiento. Ill.7. Por ende, el procedimiento previo aludido en el citado artículo 94 de la Ley de arrendamiento no es aplicable a una relación contractual como la presente, en la que ambas partes coinciden y declararon expresamente que jamás existió ni existe intención alguna de celebrar un contrato de arrendamiento sobre EL INMUEBLE, sino un contrato preliminar de compraventa (compromiso este incumplido por el demandado y reconviniente), sin el elemento característico y esencial del arrendamiento, cual es el pago de un canon o precio, a cambio del derecho de usar el bien poseído. III.8. Sin obligación de pagar canon alguno, no puede haber arrendamiento, pues el artículo 1.579 del Código Civil, define dicho contrato de la manera siguiente: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella. (Negrillas y subrayado, míos). III.9. El contrato de arrendamiento es por esencia oneroso. Tiene que existir la obligación de pagar un precio o canon por el derecho de uso. Sin ese elemento esencial lo que existe es otro contrato, completamente distinto, de carácter gratuito, regulados por normas y principios diferentes a los del arrendamiento: el comodato. III.10. Ese contrato de comodato, por ende, cuando no ha habido discusión alguna entre las partes sobre su gratuidad, como sucede en el presente juicio, se encuentra completamente fuera del campo de aplicación de la Ley de arrendamiento, y, por tanto, del artículo 94 de esa misma Ley. III.11. Además, como antes dijimos, la inaplicabilidad de ese procedimiento a la presente causa, resulta indubitable por el hecho de que el demandado, en el título Ill de su mismo escrito de contestación a la demanda, reconoció su condición de comodatario de EL INMUEBLE y las condiciones y el término de ese comodato, alegados en el libelo. Il.12. En efecto, en su contestación a la demanda, el demandado expresamente reconoció y reprodujo los alegatos de la parte actora con relación a ese contrato de comodato, en los siguientes términos: Es verdad que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN recibió en comodato el inmueble objeto de la litis.... (Título Tercero del escrito de contestación al fondo de la demanda, in fine. Negrillas, pregunta entre paréntesis y subrayados, míos). A confesión de parte, relevo de pruebas. IV ¿Quién contestó la demanda? IV.1. El título de este capítulo, podría llamar la atención del ciudadano Juez, pero me vi obligado a incluirlo, con todo respeto al tribunal y al demandado, porque si bien en el encabezamiento, y en los Títulos I y Il del señalado escrito, no cabe la menor duda de que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, actuando personalmente, en representación de sus propios derechos e intereses, quien se dio por citado y quien opuso la "cuestión perentoria para ser decididas al fondo de la demanda", en el Título Ill de mismo escrito cambia totalmente la redacción, y el libelo se refiere al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN en tercera persona, como si fuera alguien distinto a él quien está contestando la demanda. IV.2. Eso, en principio nada tendría de particular, porque ninguna norma impide al demandado referirse a sí mismo en tercera persona. El problema es que hay una parte de ese mismo título en que quien está contestando se refieren a FRANCISCO JAVIER SULBARÁN como "mi mandante"; lo que hace descartar que sea el demandado quien está contestando personalmente la demanda. IV.3- En efecto el titulo III del Escrito de contestación expresa textualmente: Es verdad que en fecha 7 de octubre de 2010 los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE firmaron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA con el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, quedando anotado bajo el N° 28, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, cuyo objeto por parte del OFERENTE era realizar un contrato definitivo de la tradición de la propiedad al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN del apartamento 12-F, ubicado en el DECIMO SEGUNDO piso del Edificio ACACIA, el cual está situado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua y cuyo objeto por parte del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN era pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). También es cierto que mi mandante (?) entrego la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de ARRAS. También es cierto que el plazo del contrato preliminar era de 90 días continuos a partir de la firma del Contrato preliminar más una prórroga de 30 días continuos. IV.4. En ese Título que contiene nada menos que la contestación al fondo de la demanda, un acto fundamental del proceso, súbitamente aparece un mandatario desconocido, no identificado en ninguna otra parte del escrito, quien se atribuye el carácter de mandatario del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN y actúa en nombre de él en esa parte del escrito. Ese desconocido mandatario tampoco indica los datos del supuesto poder en virtud del cual habría presuntamente adquirido la condición de mandatario del demandado, y en virtud del cual ejerció la representación de FRANCISCO JAVIER SULBARAN, ni tampoco exhibió al Tribunal ni agregó ese poder al expediente. IV.5.- Pudo ser un error material de redacción del señalado escrito, pero lo cierto es que creó una seria, grave y fundada duda, y una consecuente inseguridad jurídica, tanto al Tribunal como a la contraparte, sobre la validez y eficacia de esa contestación al fondo de la demanda, ya que adicionalmente, como antes expusimos, en el texto de ese Título se alude al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN en tercera persona. V El demandado reconoció y quedó confeso en la casi totalidad de la demanda V.1. En el supuesto negado de ser válida la contestación al fondo de la demanda, cabría señalar que toda esa contestación está contenida en el brevísimo Titulo Ill ("CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA") de su aludido escrito, en cual reconoció expresamente casi todos los alegatos del extenso libelo de la demanda; ya que en el Título I solo dice que se da por citado; en el Título il, se limitó a oponer la inepta acumulasión de acciones, como "cuestión perentoria para ser decidida al fondo de la demanda"; cuestión que como antes expusimos solo podia oponerla como cuestión previa y no como cuestión perentoria de fondo, por lo que es extemporánea e improcedente; y el Título IV solo contiene la reconvención, la cual no puede considerarse una contestación, sino una contrademanda. V.2.- Si se analiza ese Título III, que como antes expresé es el único de su escrito que podría considerarse contestación al fondo de la demanda, se observa que en total solo tiene 32 líneas, de cuales 28 líneas están en esa hoja y 4 líneas, en la página siguiente. V.3.- Ahora bien, analicemos esas 32 líneas de contestación al fondo de la demanda: En las primeras 15 líneas de ese Título Ill, el demandado no rechazó, ni contradijo en forma alguna la demanda, sino que, antes por el contrario, expresamente reconoció la existencia del contrato preliminar que invocamos en nuestro libelo, en los siguientes términos: Es verdad que en fecha 7 de octubre de 2010 los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE firmaron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA con el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, quedando anotado bajo el N° 28, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, cuyo objeto por parte del OFERENTE era realizar un contrato definitivo de la tradición de la propiedad al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN del apartamento 12-F, ubicado en el DECIMO SEGUNDO piso del Edificio ACACIA, el cual está situado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua y cuyo objeto por parte del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN era pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). También es cierto que mi mandante (?) entrego la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de ARRAS. También es cierto que el plazo del contrato preliminar era de 90 días continuos a partir de la firma del Contrato preliminar más una prórroga de 30 días continuos. Basta leer esas 15 líneas para darse cuenta de que solo contiene reconocimientos de lo alegado e invocado por la parte actora en su libelo. La contestación al fondo de la demanda, pues, de ser válida estaría contenida solo en las 12 líneas restantes de ese Título: Si analizamos esas 12 líneas restantes, vemos que escuetamente se limitó a señalar que supuestamente mis mandantes no le habían entregado los documentos necesarios para la presentación del documento de compraventa. VI El demandado invocó en su defensa unas normas que solo años después de expirado el término de EL CONTRATO PRELIMINAR entraron en vigencia. VI.1. La mayoría de esas 12 líneas, a las que quedó reducida su contestación de la demanda, las utilizó el demandado para invocar una normativa que no existía para la fecha de celebración de EL CONTRATO PRELIMINAR, ni para la fecha tope que él tenía para comprar el inmueble. VI.2. El demandado invocó "el artículo 44 de las normas para registrar negocios jurídicos, publicadas en fecha 13 de enero de 2014 en la Gaceta Oficial Nro. 40332", pero esas normas no existían el 7 de octubre de 2010, fecha en que las partes firmaron el contrato preliminar de opción de compraventa: fue solo más de cuatro años después, el 13 de enero de 2014 cuando fueron promulgadas, o sea, más de cuatro años antes de que esa normativa fuese promulgada y entrara en vigencia. VI.3. Tampoco esas normas, invocadas por el demandado, tuvieron vigencia alguna durante el plazo convenido por las partes para la duración de EL CONTRATO PRELIMINAR, pues este, como expresamente lo reconoció el mismo demandado, tenía una duración tope, incluyendo los 30 días continuos de prórroga, de hasta el 5 de abril de 2011, es decir, su término se extinguió casi cuatro años de la entrada en vigencia de la normativa y de su artículo 94, invocados por el demandado. VI. 4. Si esa normativa solo llegó a estar vigente varios años después de celebrado y vencido el plazo de duración EL CONTRATO PRELIMINAR, mal puede e demandado invocar el artículo 44 de la misma, para determinar las obligaciones que le correspondían a mis mandantes y, menos aún, para imputarles incumplimiento alguno a sus deberes contractuales. VI.5. En todo caso, ese articulo se referia a los requisitos exigidos por el registro, pero nada indica respecto al procedimiento para la redacción y el otorgamiento del documento de compra venta. VII Es al comprador, quien a falta de estipulación expresa en el contrato preliminar de compraventa, correspondía hacer redactar el documento de compraventa VII.1. El señor FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, incumplió gravemente y por causas que son exclusivamente imputables, sus obligaciones de comprar EL INMUEBLE a mis mandantes, dentro del plazo y bajo las condiciones y términos establecidos en EL CONTRATO PRELIMINAR; y de pagarles el precio acordado. VII.2. Es a los opcionantes compradores a quienes según la doctrina, la costumbre y los usos, a falta de indicación expresa en el respectivo contrato preliminar, corresponde la carga de redactar o hacer redactar el proyecto de documento de compraventa de los inmuebles. VII.3. Y ello, porque normalmente son los interesados en comprar quienes solicitan la celebración de un contrato preliminar (llámese, pacto, precontrato, promesa u opción), a los fines de reunir el dinero que necesitan para pagar el precio o para obtener de un banco o de un tercero el financiamiento necesario. VII.4. Si el precio, como en el caso de autos, sería integramente pagado en el acto del otorgamiento del documento de compraventa, bien sea directamente por el comprador, o a través de un financiamiento, generalmente un crédito con garantía hipotecaria, la costumbre es que el comprador encomiende a los abogados de su confianza o al banco que le suministrará los fondos, la redacción de esos documentos, pues con la venta y el pago, prácticamente el vendedor pierde todo interés en la negociación. VII.5. Son los abogados de los bancos elegidos por el interesado en la compra de los inmuebles, quienes normalmente asumen, por cuenta y cargo del comprador, la tarea de redactar los documentos de esas compraventas VII.6. Del artículo 1.491 del Código Civil, según el cual "los gastos de escritura y demás accesorios de la venta son de cargo del comprador" la doctrina concluye que es el comprador a quien, salvo convenio de las partes al respecto, que establezca otra cosa, sea quien tenga la obligación de contratar a sus abogados para la redacción de los documentos, a los fines de evitarle cobros excesivos de honorarios y de gastos, salvo que la negoción se haya pactado a crédito, o con hipoteca legal o contractual a favor del vendedor, pues en este último caso, es lógico que la redacción del documento corresponda a los abogados del vendedor. VII.7. En el caso de autos, con mayor razón debía encargarse el ciudadano de la redacción de su propio documento, ya que es abogado de la República. VII.8. Una cosa es la redacción del documento de compraventa, que como antes se dijo era responsabilidad del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN; y otra es el acto del otorgamiento de ese mismo documento. VII.9. Los demás documentos aludidos por el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, en su libelo, no eran necesarios para la redacción del documento de compraventa, sino pare su presentación al registro. VII.10. En efecto, en EL CONTRATO PRELIMINAR el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, tenía todos los datos necesarios para redactar ese documento: identificación de las partes, identificación exacta de EL INMUEBLE (ubicación, superficie, linderos, porcentajes, puesto de estacionamiento), precio y forma de pago, estado jurídico, documento por el cual LOS PROPIETARIOS lo adquirieron, todo. VII.11. Previamente a la presentación del documento de compraventa ante la competente oficina de registro inmobiliario, FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, como él mismo lo confesó, debió enviar a mis mandantes el proyecto de documento que debían firmar antes del vencimiento de la fecha tope convenida en EL CONTRATO PRELIMAR, proyecto al cual debía indicar los datos del instrumento financiero con el cual el pagaría el precio, a los fines de que LOS PROPIETARIOS pudiesen confirmar ese cheque con el banco emisor. Pero el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARÁN no solo no envió a mis representados el proyecto de documento o el documento at presentaría al registro para que ellos lo otorgaran, sino que ni siquiera gestionó o tramitó, y menos obtuvo, ante una entidad bancaria un cheque de gerencia, ni tampoco emitió cheque alguno para pagar el precio de El INMUEBLE. VIl.12.- A pesar de que el comodato, por ser accesorio de EL CONTRATO PRELIMINAR tenía la misma vigencia máxima de este, ES DECIR, QUE HABÍA FINALIZADO EL 5 DE ABRIL DE 2011, el ahora reconviniente no realizó, ni ha realizado todavía, en los más de SEIS AÑOS que han transcurrido, gestión, trámite, diligencia o actuación alguna en la que hubiese manifestado al menos la intención de otorgar el documento de la compraventa, sino que abusivamente se quedó EN EL INMUEBLE. VII.13.- En todo ese largo período (¡MÁS DE SEIS AÑOS!) y a pesar de los sucesivos reclamos de mis representados, que constan en autos, nunca les pidió documentos adicionales algunos; documentos adicionales que, en el supuesto negado de ser necesarios habría podido obtener en cualquier momento, pues como antes expuse sólo habrían sido eran necesarios para presentar el documento; y que LOS PROPITARIOS le habrían suministrado, pues EL INMUEBLE siempre estuvo libre de todo gravamen, solvente en el pago de los impuestos, tasas y contribuciones, y estaba debidamente registrado en el catastro municipal. Por las razones expuestas, ciudadano Juez, les ruego declarar SIN LUGAR la temeraria reconvención intentada por el demandado, con los demás pronunciamientos de Ley. Es justicia que espero de usted, en Maracay, estado Aragua, en la fecha de su presentación al Tribunal a su muy digno cargo. III DE LA SENTENCIA RECURRIDA Corre inserto de los (folios 256 al 265). de fecha 13.03.2025, sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil De La Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en los términos siguientes: ¨(…) Se inician las presentes actuaciones por demanda de ACCIÓN REIVINDICATORIA, presentada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 9.623 y 101.020, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, titulares de las cedulas de identidad N° V-4.313.818 y V-4.277.101, respectivamente; contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, titular de la cedula de identidad N° V-8.617.907. En fecha 01 de Diciembre de 2015, los apoderados actores consignaron los documentos, los cuales forman parte integrante del libelo de demanda, los cuales son: a) Original del Poder Especial otorgado por PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, a los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 9.623 y 101.020, respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Estado Aragua, en fecha 05 de Marzo de 1992, bajo el N° 43, tomo 13, Protocolo Primero folios 1 55-159. b) Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 05 de Marzo de 1.992, bajo el N° 43, folios 169-176, Protocolo Primero, tomo 13. c) Liberación de Hipoteca, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 28 de Junio de 1.999, bajo el N° 30, folios 85-86, Protocolo Primero, tomo 18. d) Original Documento de Opción Compra-Venta, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay de fecha 07 de Octubre de 2010, bajo el Nº28, tomo 135. e) Original Inspección Judicial solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz f) Originales de Facturas y de Recibos de Condominio del Edificio Acacia g) Original de Recibos de Impuestos de la Alcaldía del Municipio Girardot h) Original de Notificación Judicial N° 268, solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz. i) Original de Notificación Judicial N° 298, solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz j) Original de Notificación Judicial N° 329, solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz k) Impresión de la Sentencia del Exp. N° 14-0662, dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia En fecha 03/12/2015, el co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadano al Alfredo Veloz, mediante diligencia solicita que la citación del demandado se practique, en el Edificio Las Acacias, Piso 12, Apartamento N° 12-F, Sexta Avenida de la Urbanización San Jacinto, Maracay Estado Aragua En fecha 07/12/2015, el Tribunal admite la demanda y se ordenó el emplazamiento del demandado ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN y en la misma fecha se libró la respectiva compulsa. Posteriormente en fecha 15/12/2015, comparece el Alguacil Temporal del Tribunal Joel Navarro, e informa que se trasladó a la siguiente dirección: el edificio las acacias, piso 12, apartamento N° 12-F, sexta avenida de la urbanización San Jacinto, Maracay Estado Aragua en fecha 14/12/2015 a las 02:45 pm; siendo atendido por la ciudadana Yenifer Carolina León Castillo, titular de la cedula de identidad N° V- 17.984.598, quien manifestó ser la trabajadora doméstica y manifestó que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, no se encontraba, por lo que consigna la compulsa y el recibo de citación sin firmar. En fecha 13/01/2016, el Dr. Luis Miguel Rodríguez, se aboca al conocimiento de la presente causa como Juez Temporal, y acto seguido acuerda la Citación por Cartel de acuerdo al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose el respectivo cartel. En fecha 26/01/2016, el apoderado judicial de la parte actora, Abg. Alfredo Veloz, consigna la publicación del cartel de citación. En fecha 10/02/2016, la Secretaria Temporal del Despacho, Abg. Brigidan Terán, fijo el Cartel de Citación a las puertas del domicilio del demandado. Consta del folio 152, diligencia de fecha 01/03/2016, suscrita por el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-8.617.907 e inscrito en el IPSA N° 100.977, se da por citado y consigna escrito de contestación (reconvención) constante de 3 folios y anexo marcado "D" de cuatro folios útiles. En fecha 11/04/2016, este Tribunal admite la reconvención propuesta y fija el 5to día de despacho para que tenga lugar el acto de contestación de la reconvención. (Folio 160), y en fecha 20/04/2016, el apoderado de la parte actora Abg. Alfredo Veloz, consigna escrito de contestación de la reconvención, constante de 07 folios útiles. En fecha 30/05/2016, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas constante de 2 folios útiles. Posteriormente mediante diligencia de fecha 13/05/2016, la parte actora participa al Tribunal que la parte demandada no promovió escrito de pruebas, como consta del folio 170. En fecha 17/06/2016, el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas conste de un folio. (Folio 171 al 172). En fecha 17/06/2016, el Tribunal dicta auto en el cual reabre el lapso de pruebas, a fin de que las mismas sean agregadas a los autos, conforme a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 202 ejusdem (Folio 173) y se realizó computo. Acto seguido, por auto separado, el Tribunal agrega a los autos las pruebas por la parte actora y deja constancia que las pruebas de la parte demandada fueron consignadas extemporáneas por retrasadas (Folio 175) En fecha 28/06/2016, el Tribunal admiten las pruebas de la parte actora; respecto a las pruebas presentadas por el Abg. Francisco Javier Sulbaran, parte demandada, este Tribunal al constatar que las pruebas fueron consignadas en fecha 17/06/2016 y evidenciándose del cómputo concluyó que el lapso de promoción de pruebas culmino el 13/06/2016, por lo que se consideran extemporáneas por tardías (Folio 178). En fecha 19/09/2016, la parte actora consigan escrito de informes constante de 6 folios útiles (Folio 179 al 185). En fecha 24/10/2017, el Abg. Wuillie Concalves, en su condición de Juez Suplente, se aboca al conocimiento de la presente causa y se libra las respectivas boletas de notificación a la parte demandada. En fecha 04/12/2017, la Alguacil María Teresa Sánchez, informa al Tribunal que no pudo notificar al demandado FRANCISCO JAVIER SULBARAN, por cuanto no se encontraba y entrego la boleta al ciudadano Jonny Corona. quien labora como vigilante del referido edificio; posteriormente, el 19/12/2017, el Tribunal a petición de parte, acuerda notificar al demandado a través de Cartel de conformidad al artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y en esta misma fecha se libró el respectivo cartel. Mediante diligencia de fecha 19/01/2018, la parte actora consigna cartel de notificación debidamente publicado en el Diario El Aragüeño (folios 201 y 202) En fecha 16/05/2018, el Abg. Pedro Pablo Castillo, en su condición de Juez Suplente, se aboca al conocimiento de la presente causa y se libra las respectivas boletas de notificación a la parte demandada. (Folio 205 y 206). En fecha 14/06/2018, el Alguacil Brandon Gil, informa al Tribunal que hizo entrega de la boleta de notificación de abocamiento al ciudadano Manuel López, quien es oficial de seguridad del edificio donde habita el demandado. Mediante auto de fecha 20/05/2019, el Abg. Pedro Pablo Castillo, Juez Provisorio se aboca al conocimiento de la presente causa y se libra la respectiva boleta de notificación a la parte demandada. (Folio 211 y 212). Mediante diligencia de fecha 05/05/2019, la parte demandada actuando en su propio nombre y representación, se da por notificado del abocamiento y señala que, en las anteriores notificaciones, se incurrió un error al denominar otro motivo de la presente demanda de acción reivindicatoria y solicita se corrijan los errores. En fecha 17/07/2019, el Alguacil Edgar Hidalgo, deja constancia que hizo entrega de la boleta de notificación al ciudadano Pedro González, quien es encargado de la seguridad del Edificio Acacia, en virtua de que el demandado no se encontraba. Mediante escrito presentado el 25/10/2019, el Abg. Alfredo Veloz, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada solicita se dicte sentencia, dado que el demandado se encuentra confeso al no presentar escrito de informes, ni dar contestación a la demanda y el demandado permanece indiferente en la propiedad de su poderdante. En fecha 08/01/2020, el apoderado de la parte actora consigna escrito y ratifica que se dicte sentencia al encuentra confeso al no presentar escrito de informes, ni dar contestación a la demanda y el demandado permanece indiferente en la propiedad de su poderdante. Mediante escrito presentado en fecha 20/11/2020, el apoderado de la parte actora solicita se reanude el proceso a los fines de que se dicte la sentencia. En fecha 07/12/2020, el Tribunal mediante auto reanuda la presente causa en aplicación con lo ordenado por el Tribunal Supremo de Justicia, en la Resolución de la Sala Plena N° 2020-0008, de fecha 01 de octubre de 2020 concatenado con la resolución de la Sala de Casación Civil N°05-2020 de fecha 05 de octubre de 2020. Mediante diligencia de fecha 24/05/2021, el apoderado de la parte actora ratifica sus dichos con el objeto de recuperar el inmueble de sus representados. Posteriormente en fecha 15/11/2021, la parte actora señala la necesidad que tiene toda persona de acudir a los órganos de justicia y obtener una tutela efectiva en los órganos de justicia y obtener con prontitud una decisión. En fecha 31/01/2022, la parte actora solicita la reanudación del proceso y se dicte sentencia y consigna correo electrónico del Tribunal, en el cual fijo oportunidad para revisar el expediente. En fecha 04/02/2022, el Tribunal dicta auto en el cual fija oportunidad para dictar sentencia previa la notificación de las partes y se libra boleta a la parte demandada. En fecha 23/02/2023, quien suscribe Yris Vásquez, en su condición se Jueza, se aboca al conocimiento de la presente causa y se libra boleta a la parte demandada. En fecha 07/03/2023, la parte actora consigna escrito y solicita que se haga justicia a través de la sentencia y consigna como anexo escrito dirigido al demandado. En fecha 02/08/2024, el Alguacil del Despacho, ciudadano Freddy Malpica, informa que se dirigió en 2/07/2024 y 23/07/2024, a la dirección del demandado y el mismo no se encontraba y consigna la respectiva boleta. En fecha 14/08/2024, el Tribunal a petición de parte, acuerda y libra el Cartel de Notificación a la parte demandada, para ser publicado en el Diario El Siglo, el cual posteriormente fue consignada la publicación en fecha 07/12/2022. Y consta diligencias de fechas 15/11/2024, suscrita por el apoderado de la parte actora, en la cual solicita se dicte sentencia; siendo ratificada el 07/02/2025 y en fecha 17/02/2025, mediante escrito solicita se dicta sentencia. ALEGATOS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA: Manifiestan los demandantes, que consta de documento debidamente protocolizado en fecha 05 de marzo de 1992, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 43, folios 169 al 176, Protocolo Primero Tomo 13 del Primer Trimestre del año 1992, que el señor PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ titular de la cedula de identidad N° V-4.313.818, adquirió en plena propiedad del inmueble conforme al régimen de establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, para la comunidad conyugal que integra con su cónyuge MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, titulares de las cedulas de identidad N° V-4.277.101, sobre un inmueble situado en la Sexta Avenida de la Urbanización San Jacinto, Edificio Las Acacia, Piso 12, Apartamento 12-F, ubicado en Maracay, Estado Aragua, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (89,92 m2) asimismo, le corresponde un (L) puesto de estacionamiento identificado con el N° 100, ubicado en el nivel acera. Dicho apartamento se encuentra alinderado asi: SUROESTE: Con el apartamento 12-G; NOROESTE: Con el apartamento 12-E; NORESTE: Con la fachada posterior y SURESTE: Con la fachada Sureste. El referido inmueble está Registrado con el numero Catastral 01-05-03-03-0022-016-001-000-012-006. Asimismo, el inmueble está sujeto al régimen de propiedad horizontal como consta del documento de condominio del Edificio Acacia, protocolizado el 05 de septiembre de 19990, en la entonces Oficina de Registro Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, BAJO El, ° 37, Protocolo Primero, Tomo 11, en el cual se evidencia que al apartamento 12-F, le corresponde un porcentaje de condominio del 0,5266%, sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio. Sobre el inmueble existió una Hipoteca convencional con el Banco Hipotecario Mercantil C.A., la cual consta la liberación de Hipoteca registrada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 23 de Junio de 1.990, bajo el N° 30, folios 85-86, Protocolo Primero, tomo 18, del Segundo Trimestre de 1990. Ahora bien, consta que el ciudadano PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ suscribió Documento de Opción Compra Venta, en el cual establecieron el precio y termino y condiciones establecidas en el contrato preliminar en el que se obligó a vender el inmueble al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, titular de la cedula de identidad N° V-8.617.907 (hoy demandado) y éste se obligó a comprarlo en el mismo precio y las mismas condiciones, quedando autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay, en fecha 07 de Octubre de 2010, bajo el N° 28, tomo 135. Que presumiendo la buena fe del comprador, le permitieron al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, ocupar el inmueble de manera provisional en comodato, mientras se formalizaba la venta en el plazo establecido, mientras se formalizaba la venta con el pago acordado. Asimismo, señala que el demandado lleva muchos años ocupando el inmueble sin haber realizado tramite alguno tendiente a la formalización de la compraventa del mismo sin pagar precio alguno a los propietarios; que el único pago que el demandado realizo son Bs. 50.000, por concepto de arras, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que asumió, a través del contrato preliminar, establecido en la Cláusula Quinta del mismo. No llego a realizar pago alguno al precio pactado por el inmueble, ya que fueron establecidas en el título de garantía de las obligaciones del demandado y la compra venta no llego a realizarse por causas imputables al demandado. ALEGATOS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN RECONVENCIÓN Señala el demandado, que los demandantes pretenden resolver el contrato preliminar de opción compra venta y un convenio de comodato, los cuales tienen procedimientos diferentes que son incompatibles y que el contrato de comodato debe regirse por un órgano administrativo y por la Ley de Alquileres. Por otra parte, manifiesta que es verdad que en fecha 07 de octubre de 2010, los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ Y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, firmaron contrato de OPCIÓN COMPRA con el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay, quedando anotado bajo el N° 28, tomo 135 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria, cuyo objeto por parte del OFERTANTE era realizar un contrato definitivo dela tradición de la propiedad al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, del apartamento 12-F, ubicado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua y cuyo objeto por parte del ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, era pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). También es cierto que mi mandante entrego la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de ARRAS. También es cierto que el plazo del contrato preliminar era de 90 días continuos a partir de la firma del contrato preliminar mas una prorroga de 30 dias continuos. Es falso lo afirmado por los demandantes en el folio ocho del libelo de demanda cuando afirman que ellos le habían entregado al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN todos los recaudos necesarios para la redacción del documento de compra del inmueble objeto de la litis y para su registro, por lo cual opongo en este acto la excepción non adimpleti contracts regulada en el articulo 1168 del Código Civil...(omisis)... en la gaceta oficial N° 40332 nos informa que debe adjuntarse: 1) Copia del Registro de Información Fiscal de las partes intervinientes en el negocio jurídico, 2) cedula catastral del inmueble. 3) Solvencia Municipal. 4) Solvencia de Servicios públicos y 5) Copia del instrumento financiero que sirve de pago, los cuatro primeros los debe aportar los vendedores, cosa que no hicieron.." En el Titulo IV, fundamenta la Reconvención conforme a lo establecido en el Articulo 365 del Código de Procedimiento Civil donde reconviene a los demandantes ..." DE LA contestación DE LA RECONVENCIÓN La parte actora reconvenida en su escrito que corre inserto al folio162-168, rechaza general y particular la reconvención por ser falso los hechos invocados por él en su aludido escrito, salvo los hechos expresados taxativamente reconocidos en el presente escrito, asi como rechaza que sus representados hayan incumplido. Rechaza que el comodato sobre el mismo inmueble objeto del contrato preliminar como parte accesoria de la negociación contenida en el mismo. Rechaza que sus mandantes estén todavía obligados a vender el inmueble al reconviniente, porque él incumplió las obligaciones que imponía el convenio preliminar. Hace valer que todos los documentos acompañados al libelo de demanda quedaron reconocidos por el demandado, pues no impugnó en su oportunidad. También señala que el demandado opuso la extemporaneidad improcedente cuestión perentoria para ser decidida al fondo de là demanda. Al contestar la demanda sin oponer cuestión previa la supuesta inepta acumulación de acciones, como lo ordena el ordinal 6 del Articulo 346 del citado Código en concordancia con el 76 ejusdem, precluyo para el demandado proponerla por lo que solicita sea declarada sin lugar. Que el demandado quedo confeso en casi la totalidad de la demanda e invoco en su defensa, normas que años después de expirado el término del contrato preliminar entraron en vigencia. DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA Y LA VALORACIÓN Que, del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora reconvenida, que riela a los folios 176-177, alegan que en al momento de presentar el libelo de demanda consignaron documentos fundamentales de la demanda, las cuales no fueron negadas, objetadas, ni tachadas por el demandado en su oportunidad. Que de acuerdo al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, todos los documentos deben tenerse como fidedignos al no ser impugnados por el demandado en el lapso legal. Que del escrito de contestación el demandado prácticamente convino en los hechos y pretensiones de la parte actora. Que consideran que los documentos acompañados al libelo de demanda son suficientes pruebas y por la confesión del demandado estima innecesarias otras pruebas y hacen valer el mérito favorable de los autos. Original del Poder Especial otorgado por PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ Y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, a los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 9.623 y 101.020, respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Estado Aragua, en fecha 05 de Marzo de 1992; bajo el N° 43, tomo 13, Protocolo Primero folios 155-159. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un Institución Público, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.35Z y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 05 de Marzo de 1.992, bajo el ° 43, folios 169- 176, Protocolo Primero, tomo 13. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un Institución Público, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Liberación de Hipoteca, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 28 de Junio de 1.999, bajo el N° 30, folios 85-86, Protocolo Primero, tomo 18. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un Institución Público, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valor. Original Documento de Opción Compra-Venta, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay de fecha 07 de Octubre de 2010, bajo el Nº28, tomo 135. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un órgano judicial, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Original Inspección Judicial solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un órgano judicial, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Originales de Facturas y de Recibos de Condominio del Edificio Acacia. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Original de Recibos de Impuestos de la Alcaldía del Municipio Girardot. Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Original de Notificación Judicial N° 268, solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un órgano judicial, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Original de Notificación Judicial N° 298, solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un órgano judicial, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Original de Notificación Judicial N° 329, solicitada por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz Con respecto a esta prueba documental, por cuanto la misma fue emitida por un órgano judicial, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. Impresión de la Sentencia del Exp. N° 14-0662, dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Con respecto a esta prueba documental, al ser imprimida de la página de nuestro Maximo Tribunal, este Tribunal la valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio mediante el cual se demuestra el hecho jurídico de la relación de convivencia que existía. Así se Valora. DE LOS INFORMES Que siendo la oportunidad de presentar Informes, los mismos solo fueron presentados por la parte actora reconvenida. DEL BASAMENTO LEGAL, RECONVENCIÓN DE LA REIVINDICACIÓN Y LOS REQUISITOS DE PROCEDENCIA La propiedad es la atribución real y legal que tienen las personas naturales y jurídicas de usar, gozar, disfrutar y disponer sobre sus bienes, nuestra Carta Magna así lo consagra en el Artículo 115 cuando se refiere al derecho de propiedad, el cual señala: "...Se garantiza el derecho de la propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes..." Igualmente, la ley sustantiva civil expresa una definición clara de la propiedad específicamente en: Artículo 545 La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones por Ley. Articulo 1159, señala: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Articulo 1160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Articulo 1167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Articulo 1264 Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Artículo 1271 El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. Artículo 1724 Comodato El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinados, con cargo de restituir la misma cosa. Artículo 1731 El comodatario está obligado a restituir la cosa prestada a la expiración del término convenido. Si no ha sido convenido ningún término, debe restituir la cosa al haberse servido de ella conforme a la convención. El comodante puede igualmente exigir la restitución de la cosa cuando haya transcurrido un lapso conveniente dentro del cual pueda presumirse que el comodatario ha hecho uso de la cosa. Cuando la duración del comodato no haya sido fijada y no pueda serlo según su objeto, el comodante puede exigir en cualquier momento la restitución de la cosa. Artículo 1732 Si antes del término convenido o antes de que haya cesado la necesidad del comodatario, sobreviniere al comodante una necesidad urgente e imprevista de servirse de la cosa, podrá obligar al comodatario a restituirla. Artículo 548 El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador..." La Acción Reivindicatoria se dirige a lograr un pronunciamiento judicial, que ordena la restitución de la cosa al reinvindicante, lo cual fatalmente aparejaría la negación del dominio proporcionalmente idéntico de los demás propietarios y la liquidación consecuencial de la comunidad. Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria, han analizado la naturaleza de estos procedimientos y en base a ello, corresponde al Juez en su labor sentenciadora detenerse en el examen del cumplimiento de ciertos requisitos que atienden a la procedibilidad de la pretensión. En el orden de ideas expuesto el Tratadista José Luis Aguilar Gorrondona en su obra "Cosas, Bienes y Derechos Reales" ha establecido: ¨...Como queda dicho, la acción reivindicatoria es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa. La acción en ciertos casos permite obtener también la restitución o el valor de frutos y gastos; pero ello no es de la esencia de la reivindicación. El fundamento de la acción es el derecho de propiedad y en particular el derecho de persecución característico del mismo...¨ En atención a este aceptado lineamiento doctrinario, debe esta Sentenciadora atender al análisis del presente juicio, es decir, se revisará si tales condiciones fueron plenamente cubiertas durante el desarrollo procedimental de la causa. Así tenemos que el doctrinario patrio, GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, ARQUÍMEDES ENRIQUE, (Obra De los Juicios Sobre la Propiedad y Posesión, Caracas 1996, páginas 453 al 460), existen varios requisitos que deben ser concurrentes a los fines de determinar si la pretensión de reivindicación tiene lugar en cuanto a derecho se refiere y al efecto ha expresado lo siguiente: REQUISITOS PARA QUE PROSPERE LA ACCIÓN Es decir, mediante la acción denominada de reivindicación, el propietario que tiene el dominio sobre el bien, pero que no tiene la posesión que es correlativa de aquel, tiene potestad para reclamar ante los órganos jurisdiccionales competentes la restitución de tal bien, de quien lo posea o detente. Ahora bien, según lo tiene establecido este Tribunal, dos requisitos deben cumplirse para el ejercicio de la acción: a) presentación de justo título que acredite el dominio, o sea, comprobación por parte del acto de que realmente es el propietario de la cosa, ya por adquisición directa o por título derivativo de su causante; b) identidad del bien, o sea, que la cosa cuya propiedad se atribuye es la misma que se halla en posesión del demandado. En el presente caso, no ha habido de parte de los demandados discrepancia acerca de la identidad de la cosa objeto de la acción. Este silencio es considerado por el Juzgador como que los bienes de autos señalados por los demandantes, son los mismos que se hallan en posesión de los demandados. En este sentido, se ha cumplido con uno de los requisitos que hemos señalado como necesario, para el ejercicio de la acción. Respecto al otro requisito, el de comprobación de la propiedad de los bienes, el Tribunal observa que los demandantes han producido el documento que corre en el expediente y el cual se acredita la adquisición del fundo... En cuanto a la casa... es obvio que falta el título probatorio que del dominio sobre este bien ejerció el causante de autos. No es suficiente la constatación de la declaración de la herencia y su correspondiente liquidación... como lo pretenden los demandantes para constatar la propiedad de la referida casa por no ser tal instrumento el documento público idóneo para comprobar la transmisión de la propiedad del inmueble. Faltando respecto de la casa en cuestión uno de los elementos fundamentales, o sea, la comprobación del dominio sobre ella, es improcedente el ejercicio de la acción respecto de tal bien (TR. 26-03-65, Vol. XIII, Pág. 21)... ¿QUE DEBE PROBARSE? La acción que sanciona el derecho de propiedad es la acción reivindicatoria. Para vencer en la acción reivindicatoria el demandante debe probar el derecho de propiedad. El autor Louis Josserand (Derecho Civil, Tomo 1, Vol, III), sostiene que, si el demandado en reivindicación está en posesión latu sensu, corresponde al demandante, al supuesto propietario, la carga de la prueba, y esto conforme al derecho común: actori probatio. Para resolver el problema de la prueba, distinguen si el demandado está o no investido de una posesión útil, es decir, útil para prescribir, que en este caso es la contemplada por el artículo 785 CC. Si no la ejerce, el demandante puede probar su derecho de propiedad por todos los medios posibles, no estando el demandado amparado por ninguna presunción de propiedad, se beneficia solamente de su situación de demandado, gracias a la cual debe triunfar si su adversario no consigue probar el fundamento de sus pretensiones; pero los jueces tienen en consideración todas las presunciones de hecho y circunstancias de la causa. Si el demandado está investido de una posesión útil, entonces no solamente se aprovecha de su situación defensiva, sino que también está amparado por una presunción de propiedad que, privando al demandante de una parte de sus medios probatorios, no puede ser combatida más que por dos procedimientos: el título o la prescripción adquisitiva (usucapión). Si el demandante presenta un título, vencerá siempre y cuando ese título pruebe verdaderamente, su derecho de propiedad; una presunción no basta; y que sea más antiguo que la posesión ad usucapione del demandado, vencerá el que sea anterior en tiempo. (CS 1 CDF I 16-10-61 Ramírez y Garay, Tomo IV, pág. 75)... En el caso de autos, no consta en autos el contrato de comodato ni un contrato de alquiler, que pretende el demandado que se resuelva a través de un órgano administrativo y por la Ley de Alquileres. Está demostrado el derecho de propiedad que tiene los demandantes, como consta del documento que en copia certificada se acompañó al libelo de demanda, que riela inserto a los folios 27 al 38 y el documento de cancelación de la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble y que fue consignado en copia certificada (folios 39 al 45). Igualmente, se encuentra demostrado que las partes suscribieron el contrato de opción compra venta, que se encuentra en los folios 46-49 y que nunca se realizó la formalidad de la venta. Ahora bien, por cuanto la parte actora reconvenida, a dar contestación a la reconvención rechaza y contradice la infundada reconvención incoada por el demandado por ser falsos los hechos invocados, salvo los hechos que taxativamente reconocidos en el referido escrito, asi por ser inaplicables la norma jurídica señalada. Igualmente señala que el demandado opuso una extemporánea, absurda, ilegal e improcedente cuestión perentoria. Señala la parte actora reconvenida, que el demandado reconviniente tenia todos los datos necesarios para redactar el documento, el nombre e identificación de las partes, identificación del inmueble (ubicación, superficie, lideros, porcentaje, puesto de estacionamiento), precio y forma de pago, estado jurídico, documento por el cual los propietarios adquirieron el inmueble y que con esos datos debió haber realizado el proyecto y pasarlo a los hoy demandantes para su revisión; asimismo, señala que por más de seis (6) en los cuales los demandantes le reclamaban, éste (él demandado) nunca le solicitó los documentos que señala y que el inmueble siempre estuvo libre de gravamen y solvente los impuestos, tasas y contribuciones y que el mismo se encuentra registrado en Catastro. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y siendo la oportunidad legal para decidir, podemos concluir que: El Contrato de Opción Compra-Venta celebrado entre las partes y que corre inserto a los folios 46-49, suscrito en fecha 07 de Octubre de 2010, ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay Estado Aragua, y en el cual se establecen las distintas clausulas por la que se rige el mismo, se evidencia en la CLAUSULA CUARTA el plazo que tenía el demandado para formalizar la venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, de noventa (90) días continuos a partir de la firma del contrato, más treinta (30) días continuos de prórroga; siendo dicho contrato convalidado por el propio FRANCISCO JAVIER SULVARAN, en su escrito de contestación-reconvención, que corre inserto al folio 153-155, donde lo admite como cierto. Que los demandantes presumiendo que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULVARAN, actuaba de buena fe, y dada la circunstancia que estaban en negociaciones de formalizar la venta del inmueble ante el registro público, le permitieron ocupar provisoriamente en calidad de comodatario durante el plazo establecido de 120 dias continuos. Igualmente, el demandado alega, que no se realizó la formalización de la venta, por cuanto los demandantes no le entregaron la documentación que requiere el Registro Público, señalando que la Gaceta Oficial N° 40332, de fecha 13 de Enero de 2014, informa que debe adjuntar al documento: 1) Copia del Registro de Información Fiscal de las partes intervinientes en el negocio jurídico, 2) cedula catastral del inmueble. 3) Solvencia Municipal. 4) Solvencia de Servicios públicos y 5) Copia del instrumento financiero que sirve de pago; los cuatro primeros los debe aportar los vendedores, cosa que no hicieron. Por lo antes expuesto, queda evidenciado que el demandado reconviniente, ciudadano FRANCISCO JAVIER SULVARAN, no cumplió con sus obligaciones de tramitar el documento definitivo de compra venta del inmueble a los fines de su registro, en el plazo de los 90 días continuos que señala el contrato en su cláusula CUARTA, ni en los 30 días continuos otorgados de prórroga, siendo evidente el incumplimiento por parte del demandado. Que, por lo señalado por los demandantes, el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULVARAN, sigue haciendo uso del inmueble objeto de esta demanda, siendo éste el domicilio procesal que estableció el demandado en el escrito de contestación-reconvención cuando dice y cito "fijo como mi domicilio procesal Apartamento 12F, ubicado en el Décimo Segundo piso del Edificio ACACIA, el cual esta ubicado en la Urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua" DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER SULBARAN, titular de la cedula de identidad N° V-8.617.907. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por ACCIÓN REIVINDICATORIA interpuesta por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 9.623 y 101.020, respectivamente, en nombre y representación de los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ Y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, titulares de las cedulas de identidad N° V-4.313.818 y V-4,277.101, respectivamente, contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, titular de la cedula de identidad N° V-8.617.907, de este domicilio, tramitada en el EXPEDIENTE N° 49.336-2015, sobre el inmueble situado en la Sexta Avenida de la Urbanización San Jacinto, Edificio Las Acacia, Piso 12, Apartamento 12-F, ubicado en Maracay, Estado Aragua, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (89,92 m2) asimismo, le corresponde un (1) puesto de estacionamiento identificado con el N° 100, ubicado en el nivel acera. Dicho apartamento se encuentra alinderado así: SUROESTE: Con el apartamento 12-G; NOROESTE: Con el apartamento 12-B: NORESTE: Con la fachada posterior y SURESTE: Con la fachada Sureste, con numero Catastral N° 01-05-03-03-0022-016-001-000-012-006. Asimismo, el inmueble está sujeto al régimen de propiedad horizontal como consta del documento de condominio del Edificio Acacia, protocolizado el 05 de septiembre de 1990, en la entonces Oficina de Registro Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 37, Protocolo Primero, Tomo 11, en el cual se evidencia que al apartamento 12-F, le corresponde un porcentaje de condominio del 0,9266%, sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio. Sobre el inmueble existió una Hipoteca convencional con el Banco Hipotecario Mercantil C.A., la cual consta la liberación de Hipoteca registrada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 23 de Junio de 1.990, bajo el N° 30, folios 85-86, Protocolo Primero, tomo 18, del Segundo Trimestre de 1990. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente proceso. CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión. IV DE LA APELACIÓN Corre inserto en (folio 272) diligencia de fecha 22 de Mayo del 2025, diligencia suscrita por el Abogado FRANCISCO SULBARAN, inscrito en el INPREABOGADO N° 100.977, actuando en su propio nombre, en su carácter de parte demandada-reconviniente donde apela en los términos siguientes: “(...) Apelo a la decisión de toda forma legal permitida en el Derecho en especial al particular segundo donde se declara Con lugar la acción intentada por el demandante (...).” V DE LOS EVENTOS PROCESALES EN ESTA ALZADA Corre inserto en Folios 285 al 289, Escrito de informes consignado por el Abogado FRANCISCO SULBARAN, inscrito en el INPREABOGADO N° 100.977, actuando en su propio nombre, en su carácter de parte demandada, en los términos siguientes: ¨(…) CAPITULO 1. La sentencia del Juez A-quo de fecha 12 de marzo del año 2025 en su parte narrativa dice: En el folio 256 y 257 y lo siguiente: En fecha 01 de diciembre de 2015, los apoderados actores consignaron los documentos, los cuales forman parte integrante del libelo de demanda, los cuales son: OMISSIS d) Original Documento de Opción Compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay de fecha 07 de octubre de 2010, bajo el número 28, Tomo 135..." De igual manera, en el vuelto del folio 259 expresa: "Ahora bien, consta, que el ciudadano PEDRO OSMAR AZUAJE FERNÁNDEZ suscribió documento de Opción Compra-venta, en el cual establecieron el precio, termino y condiciones establecidas en el contrato preliminar en el que se obliga a vender el inmueble al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, titular de la cédula de identidad No. V-8.617.907 (hoy demandado) y éste se obliga a comprarlo en el mismo precio y las mismas condiciones, quedando autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, en fecha 07 de octubre de 2010, bajo el número 28, tomo 135. Que presumiendo la buena fe del comprador, le permite al ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, ocupar el inmueble de manera provisional en comodato, mientras se formalizaba la venta en el plazo establecido, mientras se formalizaba la venta con el pago acordado. Asimismo, señala que el demandado lleva muchos años ocupando el inmueble sin haber realizado tramite alguno tendiente a la formalización de la compra-venta del mismo sin pagar precio alguno a los propietarios;..." Del mismo modo, en la vuelta del folio 263, la sentencia recurrida se observa: ¨En el caso de autos, no consta en autos el contrato de comodato ni un contrato de alquiler, que pretende el demandado que se resuelva a través de un órgano administrativo y por la Ley de Alquileres.* Continuando con la indicación de los hechos señalados en la sentencia, debo manifestar que en el folio 264 el Juez aquo remarco lo siguiente: Que los demandantes presumiendo que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULVARAN, actuaba de buena fe, y dada la circunstancia que estaba en negociaciones de formalizar la venta del inmueble ante el registro público, le permitieron ocupar provisionalmente en calidad de comodatario durante el plazo establecido de 120 días continuos. " Como punto final, es necesario indicar que en la vuelta del folio 263, el dictamen del A-quo expresamente explano por escrito lo siguiente: "...Por lo antes expuesto, queda evidenciado que el demandado reconviniente, ciudadano Francisco Javier Sulbarán, no cumplió con sus obligaciones de tramitar el documento definitivo de compra venta del inmueble a los fines de su registro, en el plazo de los 90 días continuos que señala el contrato en su clausula CUARTA, ni en los 30 días continuos otorgados de prórroga, siendo evidente el incumplimiento por parte del demandado. Que, por lo señalado por los demandantes, el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULVARAN, sigue haciendo uso del inmueble objeto de esta demanda, siendo éste el domicilio procesal que estableció el demandado en su escrito de contestación reconvención cuando dice y cito Omissis..." CAPITULO II Del capítulo anterior se debe concluir que tanto el demandante como el ciudadano Juez, aceptan que el demandado recibió en comodato el inmueble objeto de la litis; y que también dicha cosa fue objeto de un contrato de Opción de compra-venta. En razón de ello, debió el SENTENCIADOR in limiti litis declarar inadmisible la demanda, porque, no se cumplió el procedimiento administrativo previo, conforme al criterio establecido por la sentencia de N°. 1317 de fecha 3 de agosto del 2011 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente N° 10-1298; donde textualmente se dice: ¨Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos. En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. Finalmente, visto el contenido de la presente decisión se ordena su publicación en la Gaceta Judicial y su reseña en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el siguiente título: "Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas". Así se decide.¨ De igual modo desacato el criterio establecido en la Sentencia N° RI.000175 de fecha 17 de Abril del 2013 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde se puede leer lo siguiente: ¨En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es "la posesión, tenencia u ocupación", se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a "vivienda principal". Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objetos de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem). Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley." En razón de lo expuesto, ciudadano Juez, solicito revoque la sentencia dictada por el A-QUO porque el demandado no adjunto la resolución administrativa a que hacen referencia las sentencias mencionadas; y declare inadmisible la demanda. CAPÍTULO III VICIO DE INCONGRUENCIA. En el folio 261 y su vuelto, la sentencia recurrida expresa: Articulo 1724 Comodato El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa para que se sirva de ella, por tiempo o para un uso determinado, con cargo de restituir la misma'’ OMISSI ...En el orden de ideas expuesto el Tratadista José Aguilar Gorrondona en su obra Cosas, Bienes y Derecho Reales ha establecido: ....Como queda dicho, la acción reivindicatoria es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa. Omissis... En el folio 264, se lee que la sentencia recurrida informa lo siguiente: Que los demandantes presumiendo que el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULVARAN, actuaban de buena fe, y dada la circunstancia que estaban en negociaciones de formalizar la venta del inmueble ante el registro público, le permitieron ocupar provisionalmente en calidad de comodante durante el plazo establecido de 120 días continuos. Del mismo modo, en la vuelta del folio 263, la sentencia recurrida se observa: ¨En el caso de autos, no consta en autos el contrato de comodato ni un contrato de alquiler, que pretende el demandado que se resuelva a través de un órgano administrativo y por la Ley de Alquileres." En la vuelta del folio 64 se puede constatar lo siguiente: "DISPOSITIVA Por las razones antes expuestas, este Tribunal Segundo de Primera instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Omissis SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por ACCIÓN REIVINDICATORIA interpuesta por los Abgs. Alfredo Veloz y Aura Veloz omissis..." De lo antes escrito se puede concluir que el ciudadano Juez, manifiesta que entre los demandantes se convino un comodato verbal, en una primera instancia sin determinación de tiempo y en otra manifiesta que el comodato fue por 120 días; es decir, que reconoce la existencia del comodato entre el accionante y el accionado; pero, por otra parte, manifiesta que el demandado no consigno ningún documento contentivo del contrato de comodato; es obvio, que si el accionante reconoce la existencia del comodato debe aplicarse el principio que dice: " a confesión de parte relevo de prueba; que el demandado no debe probar lo que el demandante reconoce como acaecido jurídicamente. Por lo cual debió declarar que quedo demostrado que el demandado detenta la posesión porque se la dio en comodato el demandante; y en consecuencia declarar sin lugar la demanda.... Por las razones expuestas, ciudadano Juez, solicito declare sin lugar la demanda y sea condenado costos y costas el actor. Es justicia, en la fecha de su presentación. (...) Corre inserto en Folio 290 al 293, Escrito consignado por el Abogado ALFREDO JESÚS VELOZ CORREA, inscrito en el INPREABOGADO N° 9.623, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, donde expone en los términos siguientes: ¨(...) I PUNTO PRELIMINAR Ciudadana Magistrado, estamos en presencia de un Juicio intentado por nuestros representados, antes precitados, por REIVINDICACIÓN de un inmueble, propiedad de ellos, según consta de Documento Protocolizado el 5 de Marzo de 1992, Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el Nº 22, Folios 169 al 170, Protocolo 1, Tomo 13, Primer Trimestre de 1992, el cual mi Mis Mandantes adquirieron en plena propiedad. El inmueble esta constituido por el Apartamento 12-F, ubicado en el piso 12 del Edificio ACACIA de la Urbanización San Jacinto Maracay Estado Aragua. Dicho apartamento tiene una superficie Ochenta y Nueve Metros Cuadrados con Noventa y Dos Decímetros Cuadrados ( 89,92 M2), cuyas medidas y linderos damos por reproducidos. El inmueble esta distinguido con la Ficha Catastral Nº 01-05-03-022-016-001-000-012-006. En relación al Informe presentado por el demandado sobre el recurso ordinario de Apelación, no indica contra cual Sentencia se esta tratando de Apelar, si es definitiva o interlocutoria o cualquier otra, lo más grave el pretenso apelante no razona ni el motivo ni circunstancia que da lugar a su Apelación, vale decir, no contestó la demanda ni presentó Informe, (confesión Ficta) que hace concluir que en el presente caso no se ha ejercido el Derecho de Apelación de forma alguna en contra de la sabia Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 12 de Marzo de 2025. Por ello, solicitamos, que el Tribunal declare que no hay materia que decidir. Es de señalar, ciudadana Juez, que después de 15 años, el demandado sin atender los requerimientos que exige el Código de Procedimiento Civil vigente, se presente intempestivamente con la aberrada Apelación, atentando así con la economía Procesal constituyéndose causante de un Retardo Culposo, además fue condenado en costa, que nos habla de la magnitud del presente proceso. Por último, pido a este Tribunal, que la Sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 12 de marzo de 2025 sea ratificada plenamente por este TRIBUNAL SUPERIOR Y CONDENADO EN COSTA EL PRETENSO APELANTE, EL CUAL CADA DIA QUE PASA ocasiona mayores daños morales y materiales a mis Poderdantes ya identificados. (…).¨ Corre inserto en Folio 294 al 296, Escrito consignado por el Abogado ALFREDO JESÚS VELOZ CORREA, inscrito en el INPREABOGADO N° 9.623, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, donde expone en los términos siguientes: (...) El precitado Documento, se contrae a los siguientes puntos : PRIMERO: Es un petitorio absolutamente extemporáneo e impropio, trasgrediendo flagrantemente el artículo 196 que señala expresamente: Los términos o lapsos para el cumplimiento de los juicios procesales son aquellos expresamente establecidos por la Ley, el Juez solamente podrá fijarlos cuando la Ley lo autorice para ello. Tiene una exacta convergencia con la conducta inapropiada del pretenso Demandado que después de 15 años, expone alegatos sin atender los requerimientos del Código de Procedimiento Civil vigente, baste señalar, que no contestó la Demanda incoada ni presentó los INFORMES. Durante el lapso antes indicado no contestó ninguno de los planteamientos requeridos por el Código del Procedimiento Civil vigente. Esto se traduce en un auténtico atentado a la celeridad de la Economía Procesal, constituyéndose el Demandado causante de el RETARDO CULPOSO y por ello, este juicio ha durado más de 15 años, es un vicio inaceptable, que emerge en casi todos los Procesos Judiciales en el Foro Venezolano. SEGUNDO: Dada la magna improcedencia del contexto del Documento del Demandado sin fundamento Legal, ya desmeritado PER - SE ( por sí mismo ), por el cual es un Documento inválido que lo hace inexistente. Ante las inmensas irregulares en el incurridas por el Demandado, La Juez Segunda de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó la sabia Sentencia condenando en Costa al Demandado. TERCERO: Los argumentos esgrimidos por el Demandado, no se compagina con la Verdad Jurídica al no tachar ni impugnar ningún documento que conforma el presente proceso, manteniendo una indiferencia total e inexplicable como se comprueba en todas las actuaciones que conforma el presente EXPEDIENTE. Es definitivamente, un caso único, donde aparece intempestivamente y de manera súbita, obviando todos los Principios y basamentos legales que exige nuestras leyes en' el ordenamiento jurídico venezolano. Vale decir. Ciudadana Juez, evidentemente el RETARDO CULPOSO, ocasionado por el Pretenso Demandado, ha ocasionado y sigue en esta línea, de daños morales y materiales, en este sentido, además de los actos impropio se condene al demandado de conformidad con el artículo 1196 del CÓDIGO CIVIL venezolano por su manifiesta extemporaneidad y demás hechos sancionable, que prueban que había precluido el acto en cuestión, acto tardío, De manera, que el Demandado insiste con intención deliberada con su Escrito prorrogar los lapsos procesales o abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos determinados por la ley,... Asì lo señala el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil venezolano. Es oportuno aplicar los correctivos correspondientes. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Encontrándose esta Juzgadora en la oportunidad legal de producir la decisión que resuelve el controvertido, derivado del recurso de apelación propuesto por la parte accionada sobre la base de las afirmaciones de hecho de las partes y de los medios de pruebas aportados al proceso; se procede en atención a la siguiente consideración y motivación: De la revisión exhaustiva de la presente causa, esta alzada verifica de la pretensión del actor la cual se delimitó a una acción de cumplimiento de opción de compra venta celebrada con la parte demandada, por haber en su decir incumplido el mismo y pide en consecuencia la entrega del inmueble -vivienda- ocupado por el demandado cedido a este bajo la figura de comodato verbal; frente a ello la parte accionada se excepciona alegando no haberse agotado en procedimiento previo a demanda previsto en la ley por ocupar en inmueble destinado a vivienda. Ahora bien, de los autos se evidencia que la acción incoada quedo planteada por CUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de inmueble y que la misma fue sentenciada y motivada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 12.03.2025 por ACCIÓN REIVINDICATORIA, incurriendo en la violación del principio dispositivo al resolver algo distinto a lo alegado y probado por las partes, vulnerando los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, y en detrimento del debido proceso, la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa y ASÍ DECIDE. Del análisis del caso bajo estudio, cuya pretensión accionada es por cumplimiento de Opción de Compra venta de inmueble destinado a vivienda el tribunal y ocupado por la parte accionada, considera pertinente esta alzad hacer las siguientes observaciones: La acción interpuesta conlleva la devolución de un inmueble en cual la parte accionada habita en éste, cuya materialización de la sentencia proferida en este tipo de juicio conlleva a la entrega o desposesión del inmueble ocupado por la parte accionada cuyo un inmueble es destinado a vivienda, sin embargo prevé la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente : “Procedimiento previo a las demandas Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada. Adminiculado con sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 04.07.2016, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez Exp. 2015-000701, N° SENTENCIA: RC.000411; Partes: ASTRID DE LOS ÁNGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, en la cual se estableció: como requisito de admisibilidad de toda demanda que lleve consigo despojo de un inmueble destinado a vivienda el agotamiento previo administrativo… toda vez, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas.”. En consideración a la decisión recurrida, tenemos que citar el criterio sostenido en sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Ponente Marcos Tulio Dugarte Padrón, de fecha 03 de febrero de 2012, Exp 11-1207, estableció: “ Puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando debe declarar inadmisible la acción...” En el presente caso, atendiendo a que se verifica que el inmueble de marras es destinado a vivienda, y siendo que la pretensión invocada por el actor está referida al cumplimiento del contrato de venta, y referido a la entrega del inmueble ocupado por el ac cionado, sin que conste en autos haber agotado previo a su interposición la vía administrativa, lo cual es un presupuesto procesal para su admisión, es por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, adminiculado con la referida decisión emanada de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; tener que declarar con lugar el recurso de apelación ejercido; se revoca la decisión recurrida; se declara inadmisibilidad sobrevenida de la demanda,. y ASÍ SE DECIDE.- VII DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 20.03.2025, contra Sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 12.03.2025 con Motivo del Juicio por ACCIÓN REIVINDICATORIA (APELACIÓN), incoada por los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-4.313.818 y V-4.277.101, respectivamente contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cedula de identidad V-8.617.907 sustanciado en el Expediente No. 49.336 (Nomenclatura de ese Tribunal). SEGUNDO: SE REVOCA la decisión recurrida dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en fecha 12.03.2025 con Motivo del Juicio por ACCIÓN REIVINDICATORIA (APELACIÓN), incoada por los ciudadanos PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-4.313.818 y V-4.277.101, respectivamente contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cedula de identidad V-8.617.907 sustanciado en el Expediente No. 49.336 (Nomenclatura de ese Tribunal). TERCERO: SE DECLARA la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda propuesta con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN), incoado por PEDRO OSMAN AZUAJE FERNÁNDEZ y MERCEDES IRANIA ANUEL DE AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-4.313.818 y V-4.277.101, respectivamente contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER SULBARAN, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cedula de identidad V-8.617.907 sustanciado en el Expediente No. 49.336 (Nomenclatura de ese Tribunal). No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión. Publíquese, Notifíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 11 de junio de 2026. Años: 216º de la Independencia y 167° de la Federación. LA JUEZ ABG ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE El Secretario ABG. SERGIO VERENZUELA En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:15 p.m. El Secretario Exp. 2279 RAMI