TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE
MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ÁNGEL LAMAS
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Cagua, diecisiete (17) de marzo del año dos mil veintiséis (2026).-
216º y 166º

EXPEDIENTE: T1M-C-7266-2025.-
PARTE ACTORA: Ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado, OMAR ALFONZO SUÁREZ HERNÁDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.754.382 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 73.099.
PARTES DEMANDADAS: Ciudadanos, ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LAS PARTES DEMANDADAS: Abogada, JAHIMIR LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.275.069, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 203.996.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO -
I. ANTECEDENTES
En fecha 4 de agosto de 2025, se presenta por ante el Tribunal Distribuidor demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, correspondiéndole a éste Tribunal el conocimiento de la causa, presentada por el ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, asistido por la abogada DAMARIEL RIVERA, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 113.797, en contra de los ciudadanos, ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente. Folios (01 al 07).
En fecha 5 de agosto de 2025, compareció el ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, asistido por la abogada DAMARIEL RIVERA, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro.113.797, a los fines de consignar los recaudos correspondientes a la presente demanda. Folios (08 al 17).
En fecha 7 de agosto de 2025, mediante auto se le dio entrada en el libro respectivo a la presente demanda, se admitió cuanto ha lugar en derecho ordenándose emplazar a las parte demandadas, librándose compulsas de citaciones, así mismo se instó a las partes a conciliar mediante acto. Folios (18 al 20).
En fecha 7 de octubre de 2025, compareció el ciudadano Pedro Navas, en su carácter de Alguacil de éste Tribunal, a los fines de consignar las compulsas de citaciones, correspondientes a las partes demandadas, plenamente identificada, siendo efectivas las mismas. Folios (21 al 24).
En fecha 10 de octubre de 2025, compareció la ciudadana NADIA PADRÓN SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-15.144.502, a los fines de solicitar copias simples del presente expediente. Folio (25).
En fecha 13 de octubre de 2025, comparecieron los ciudadanos ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente, asistidos por la abogada NADIA PADRON, inscrita en el I.P.S.A bajo ele Nro. 101.223, a los fines de otorgar poder apud acta a la mencionada abogada. En esta misma fecha, tuvo lugar el acto conciliatorio, dejándose constancia de la comparencia del co-demandado JOSÉ BADDOUR ASSAAD y de su apoderada judicial, abogada NADIA PADRON, antes identificados, en cuanto a la parte actora se dejó constancia, que no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. Folios (26 y 27).
En fecha 03 de noviembre de 2025, comparecieron los ciudadanos ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente, asistidos por la abogada NADIA PADRON, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 101.223, a los fines de otorgar poder apud acta a la referida abogada y a los abogados EDDY PEÑA y ALÍ BRIZUELA FREY, inscritos en el I.P.S.A bajos los Nros. 25.244 y 196.053, respectivamente. Folios (28 al 30).
En fecha 5 de noviembre de 2025, compareció la ciudadana NADIA PADRÓN SILVA, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 101.223, en su carácter acreditado en autos, a los fines de consignar escrito de contestación con sus recaudos anexos. Folios (31 al 47).
En fecha 06 de noviembre de 2025, mediante auto se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente de aquel día, a las 09:00 am, a fin de que tuviera lugar la audiencia preliminar. Folio (48).
En fecha 12 de noviembre de 2025, tuvo lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa, dejándose constancia de la comparecencia de los ciudadanos ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente, dejándose constancia que la parte actora no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. Folio (49).
En fecha 17 de noviembre de 2025, mediante auto se ordenó efectuar cómputo de lapsos procesales, determinándose los hechos controvertidos objetos de prueba y se aperturo un lapso para promover pruebas. Folios (50 al 53).
En fecha 18 de noviembre de 2025, compareció la ciudadana NADIA PADRON SILVA, inscrita en el I.P.S.A bajo ele Nro. 101.223, en su carácter acreditado en autos, a los fines solicitar autorización de tomas fotográficas en la presenta causa, la cual fue acordada en el mismo acto. Folio (54).
En fecha 20 de noviembre de 2025, compareció la abogada NADIA PADRON SILVA, inscrita en el I.P.S.A bajo ele Nro. 101.223, en su carácter acreditado en autos, a los fines de consignar escrito de pruebas. Folios (55 y 56).
En fecha 21 de noviembre de 2025, comparecieron los abogados EDDY PEÑA y ALI BRIZUELA FREY, inscritos en el I.P.S.A bajos los Nros. 25.244 y 196.053, respectivamente, a los fines de renunciar al poder otorgados por las partes demandadas, antes identificadas. Folio (57).
En fecha 24 de noviembre de 2025, comparecieron los ciudadanos ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente, asistidos por la abogada JAHIMIR LÓPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 203.996, a los fines de consignar escrito de revocatoria de poderes y a otorgar poder apud acta a la abogada antes mencionada. Así mismo, compareció el ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, asistido por el abogado ANGEL ULLOA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 44.921, a los fines de otorgar poder apud acta al referido abogado, igualmente la representación judicial de la parte actora, consigno escrito de promoción de pruebas. Folios (58 al 64).
En fecha 27 de noviembre de 2025, compareció la abogada JAHIMIR LÓPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 203.996, a los fines de consignar escrito de oposición de pruebas. Folios (65 al 68).
En fecha 03 de diciembre de 2025, mediante sentencia interlocutoria, este Tribunal declaro Parcialmente Procedente el escrito de oposición de pruebas presentado por la representación judicial de las partes demandadas, así mismo se dejó constancia que por auto separado se proveería la admisión o no de las pruebas presentadas por ambas partes. En esta misma fecha se admitieron los escritos de pruebas presentados por las partes del proceso, ahora bien, en lo que respecta a las pruebas testimoniales: se admitió dicha prueba, con la salvedad de la declaración de los ciudadanos EDIXÓN JOSÉ PÉREZ PEÑA y ENRIQUE RAMÓN SOTO, a tal efecto, el acto de comparecencia de los ciudadanos, MODESTO ABRAHAN ANTONIO DÍAZ GONZÁLEZ, BRUNO EMILIO MARTÍNEZ y CARLOS ALBERTO LÓPEZ LÓPEZ, se practicaría en la Audiencia o Debate Oral, en la relación a la pruebas de informe se ordenó librar oficio a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN). Folios (69 al 74).
En fecha 22 de enero de 2026, compareció el ciudadano Pedro Navas, en su carácter de Alguacil de éste Tribunal, a los fines de consignar el oficio Nro. 760-2025, debidamente firmado y sellado por la institución respectiva. Folios (75 y 76).
En fecha 4 de febrero de 2026, mediante auto se fijó la audiencia oral para el día 24/02/2026 a las 10:00 am. Folio (77).
En fecha 24 de febrero de 2026, tuvo lugar la audiencia o debate oral en la presente causa. Folios (78 al 83).
En fecha 26 de febrero de 2026, compareció el abogado, ANGEL PEROZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.132.743, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 194.893, a los fines de solicitar copias simples en la presente causa. Folio (84).
En fecha 27 de febrero de 2026, el ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, asistido por el abogado OMAR SUÁREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 73.099, a los fines de otorgar poder apud acta al referido abogado, así mismo, la representación judicial de la parte actora presento escrito de apelación. Folios (85 y 86).
En fecha 2 de marzo de 2026, mediante auto se acordar expedir las copias simples solicitadas. Folio (87).
En fecha 03 de marzo de 2026, mediante auto se le informo a la representación judicial de la parte actora, que una vez conste en autos la sentencia integra del debate oral dictado por este Juzgado en fecha veinticuatro (24) de febrero del año dos mil veintiséis (2026), se oirá la apelación interpuesta en ambos efectos. Folio (88).

Del escrito de demanda que contiene la pretensión:
La parte actora en su escrito de demanda el cual se encuentra inserto a los folios (1 al 6), alegó lo siguiente:
“(…) Soy arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nro 3; ubicado en la Planta Baja del Edificio San Antonio, Sector Centro, Calle Boyacá, N°36-09, de la ciudad de Cagua del Municipio Sucre del estado Aragua, con Nro. Catastral 05-13-01-U01-004-036-009-000-PB-03, con un área aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (57.86 mts2) y sus linderos generales son: NORTE: Con inmueble que es o fue de Tomás Ramos y Flavio Olivera. SUR: con local comercial 2; ESTE: con calle Boyacá que es su frente; OESTE: con local comercial 2. El cual se encuentra arrendado por la parte actora, conforme al contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, en fecha 30 de noviembre de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el N°. 66, tomo 329, año 2006. Es el caso ciudadana Juez que desde el año 2006, he cumplido con todas y cada unas de las obligaciones contractuales legales y reglamentarias que me corresponden como arrendatario del bien inmueble arrendado, pero acontece que a mediados del mes de febrero la ciudadan propietaria-arrendadora ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO, anteriormente identificada, dio en venta al ciudadano JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-20.988.365, el inmueble que vengo ocupando desde hace aproximadamente diecinueve (19) años, infrigiendo de esta forma lo preceptuado en el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Dicha venta se materializó en fecha 10 de febrero de 2025, quedando asentada bajo el Nro. 2025.36, del asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 278.4.6.1.11476, correspondiente al folio real del año 2025, del Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua. Hago de su conocimiento ciudadana Juez que nunca fui notificado conforme lo indica el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que para la fecha que da en venta el inmueble la ciudadana ANGELICA DE LOURDES HERRERA POZO, es decir, para el 10 de febrero de 2025, yo continuaba cumpliendo con mis obligaciones arrendaticias, considerando entonces la mala fe y la mala intención de la propietaria arrendadora a proceder a vender el inmueble sin notificarme, sin hacerme el ofrecimiento de venta tal y como lo indica el segundo aparte del mencionado artículo. Por cuanto los hechos anteriormente expuestos, imputables a la arrendadora y propietaria, contituyen causales para que prospere la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, e spor lo que he decidido demandar, como en efecto formalmente demando en este acto a la ciudadana ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y al ciudadano JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente. (…)”

De la contestación de la demanda
La parte demandada en su escrito de contestación que se encuentra inserto en los folios (31 al 34 y sus vueltos) del presente expediente alegó lo siguiente:
“(…) Opongo como defensa perentoria la falta de cualidad e interés de la parte demandada para sostener este jucio, según lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Ciudadana Juez, existe en la persona del demandado una evidete falta de cualidad activa para intentar esta acción (sic), ya que uno de los presupuestos fundamentales de la acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, es la SOLVENCIA DEL ARRENDATARIO (sic). Que niega, rechaza y contradice que sus representados hayan infringido lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vulnerando el derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, sobre el local comercial. Que niega, rechaza y contradice que para el 10 de febrero de 2025, el arrendatario continuaba cumpliendo con sus obligaciones arrendaticias. Que niega, rechaza y contradice que su representada la codemandada ANGELICA (sic) DE LOURDES HERRERA POZO, al proceder a vender el inmueble al ciudadano JOSE (sic) BADDOUR ASSAAD, haya actuado de mala fe y con mala intención sin notificar y sin hacerle el ofrecimiento de venta al demandante, ya que este arrendatario al encontrarse en insolvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento no tenía la prioridad ni el derecho para adquirir el inmueble, porque mucho antes de la venta se encontraba insolvente. Que niega, rechaza y contradice los hechos narrados por el actor respecto a la manera que se enteró que el local comercial fue vendido. Que niega, rechaza y contradice que deba tenerse el día 20 de marzo de 2025, como día en que fue notificado el actor de la compra venta realizada y por lo tanto esta demanda haya sido introducida dentro del lapso establecido en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que niega, rechaza y contradice que su representada ANGELICA (sic) DE LOURDES HERRERA POZO, en su carácter de arrendataria infringió lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que niega, rechaza y contradice que el demandante ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ni actualmente, ni en los meses anteriores a la venta. Que niega, rechaza y contradice que de las normas indicadas en el libelo de la demanda constituyan causales para que prospere la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio.Que niega, rechaza y contradice que sus representados deban pagar costas y costos procesales.Lo único cierto y acreditado en el proceso es la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido (…)”

De la Audiencia Oral:
En fecha veinticuatro (24) de febrero de 2026, se celebró audiencia de juicio la cual se encuentra inserta a los folios (78 al 83), del presente expediente, en donde se dejó asentado lo siguiente:
“(…) En fecha 24 de febrero de 2026, se celebró audiencia de juicio la cual se encuentra inserta a los folios (78 al 83), del presente expediente, donde se dejó constancia de la comparecencia de la parte actora, ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570 y de su apoderado judicial, abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.403.908 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.921, del mismo modo se deja expresa constancia de la comparecencia de la apoderada judicial de la parte demandada abogada, JAHIMIR LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.275.069 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 203.996, de seguidas el Tribunal le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, quien expuso: "hago saber al tribunal invoco la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el debido proceso ya que mi representado ha sufrido violación ya que, mi representado esta arrendado allí desde hace más de 10 años. Traigo a esta audiencia y hago valer jurisprudencia de la Sala Constitucional en sentencia 0456 de fecha 21 de julio del año 2023, donde indica la misma que la mora doctora que invoca la parte demandada debe ser verificada por un tribunal de la jurisdicción ya que en este procedimiento la parte demandada esta alegando la morosidad del arrendatario y si el me va alegar la morosidad tiene que ser con instrumento de ley. Es decir, sentencia dictada por un tribunal. Fundamento también este acto en la ley de arrendamiento local comercial ya que no se le ofreció nunca la preferencia ofertiva establecida en la misma, también invoco la ley de arrendamiento vigente ya que todo debe estar basado en la ley por escrito. Por lo antes expuesto, desconozco los papeles que la parte demandada ha consignado en esta causa referente a insolvencias o pagos atrasados del arrendatario, es todo.". Así mismo, se le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de las partes demandadas, abogada JAHIMIR LÓPEZ, quien expuso: "Buenos días ciudadanos presentes, nos encontramos presente en un juicio de Retracto legal arrendaticio, por un local comercial que tiene ocupando el ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, desde el año 2006, referente a la venta que hizo la ciudadana ANGELICA DE LOURDES HERRERA POZO, ya identificada al ciudadano JOSÉ BADDOUR ASSAAD, ya identificado, el 10-02-2025, alegando que desde el año 2006 el ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones lo cual es totalmente falso cuando la realidad es que esta insolvente desde el año 2024 en los pagos del canon de arrendamiento. En su libelo de demanda anexa como únicas pruebas de pretensión contrato de arrendamiento del año 2006, documento de compra venta del 10-02-2025. Es decir, no hubo pruebas que se encontraba solvente en la cancelación oportuna de los cánones de arrendamiento ni su prueba de informe donde solicita al banco de alguna cancelación que haya realizado. Al contrario es irrelevante esa prueba en relación a lo solicitado. La parte actora impugna de manera genérica y extemporánea, ya que el lapso para impugnar dicha prueba le correspondía dentro de los cinco días de haber sido esta producida demostrar la insolvencia lo cual no demostró ni probar no le compete a nosotros demostrar por lo cual los hechos negativos no se prueban. Es por lo que solicito la presente demanda sea declarada sin lugar, es todo.". En este estado se le concede el derecho de palabra al ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO quien manifestó lo siguiente: La excusa de vender el local es porque estaba en mora pero son ellos lo que deben demostrar mi morosidad mienten al tribunal al decir que tiene una deuda de los servicios públicos, el recibo de agua que señala la abogada es de todo el inmueble y no del local. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada procede hacer uso del derecho de contrarreplica quien expone, alega el ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, antes identificado, y trae a colación hechos nuevos que no fueron alegados y fundamentados en la pretensión de demanda por lo cual no puede ser tomado e cuenta por el tribunal. Ratificó que siendo el la parte actora quien solicita ser merecedor de la preferencia ofertiva le correspondía a el cumplir con los tres requisitos fundamentales de la preferencia ofertiva del cual el requisito sine qua non es de que tiene que estar solvente, entendiéndose con la normativa que todo el que alega debe de probar y estableciendo nuestra norma que los hechos negativos no se debe de probar, y habiendo negado mis defendidos en su escrito de prueba y contestación y audiencia oral a través de mi representación que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Es todo. Ahora bien este Tribunal declaro: “(…) PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la parte actora, ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, representado por el abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.921, en contra de los ciudadanos, ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”

Pruebas aportadas por la parte actora:
La parte actora acompañó al escrito de demanda los siguientes medios probatorios:
1.- Cursa al folio (08) de la presente causa copia simple de cédula de identidad del ciudadano, ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570. Que se valora como fotocopia simple de documento administrativo, y se tiene como fidedigna de su original, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada por la parte contraria, con la cual se demuestra la identidad del ciudadano, antes identificados. Así se declara y valora.-
2.- Cursan a los folios (09 al 11), de la presente causa, original de Contrato De arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el N° 66, tomo 329, año 2006, de fecha 30 de noviembre de 2006, demostrándose que, el objeto arrendado es un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado: Calle Boyacá, N°36-09 de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, con número catastral 05-13-01-U01-004-036-009-000-PB-03, con área aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (57,86 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con inmueble que es o fue de Tomas Ramos y Flavio Olivera, SUR: Con local comercial 2, ESTE: Con calle Boyacá que es su frente y OESTE: Con local Comercial 2. El cual se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 927 del Código de Procedimiento Civil, como documento privado reconocido, por haber sido autenticado por ante la Notaría Pública antes señalada, al no haber sido desconocidos en su contenido y firma, ni tachado formalmente en la oportunidad correspondiente, como plena prueba de la pretensión del actor, quien aporto el acervo probatorio en la oportunidad procesal correspondiente y ratificadas las mismas, las cuales tampoco ninguna de ellas fueron desvirtuadas bajo ningún medio procesal que confiere la ley, de lo que, de aquí parte la demandada, haciendo pleno valor probatorio de las pruebas documentales, con el cual se demuestra: Que existe un Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 30/11/2016, entre las partes, Actora y Demandada, suficientemente identificados en autos, sobre el inmueble objeto del controvertido. De cuyo contenido se evidencia, según lo pautado en la cláusula SEGUNDA, que el canon de arrendamiento mensual se había convenido en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000.00) donde el arrendatario se obligaba a pagar por mensualidades adelantadas. Así mismo, se puede observar del libelo de demanda, que la parte actora manifestó lo siguiente: “… en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento mensual para el año de relación arrendaticia, iba a ser por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) los cuales debía pagar por mensualidades adelantadas. En tal sentido, debo manifestar a este honorable tribunal, que tal y como resulta lógico, en el transcurrir del tiempo fuimos acordando aumentar la pensión arrendaticia, acordándose la última vez el monto de TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 3.785,66) que debía pagar por concepto de arrendamiento.” Igualmente, se desprende de la cláusula TERCERA del referido contrato, que el término de duración del mismo seria de un (01) año, contado a partir del 01 de diciembre del año 2.006. Así se Valora.
3.- Cursa a los folios (12 al 17), Copia Certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, en fecha 10 de febrero de 2025, inscrito bajo el número 2025.36, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 278.4.6.1.11476 y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2025, en el que consta que la ciudadana ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-332.185, dio en venta el inmueble objeto de litigio al ciudadano, JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.988.365, que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como fidedigno de documento público,. Así se aprecia y se valora.-
Durante el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
1.- Original de Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el N°. 66, tomo 329, año 2006, de fecha 30 de noviembre de 2006.
2.- Copia Certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, en fecha 10 de febrero de 2025, inscrito bajo el número 2025.36, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 278.4.6.1.11476 y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2025.
Por cuanto este tribunal verifica que dichas pruebas ya fueron valoradas supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se establece.
De las Testimoniales:
La parte actora promovió en el escrito de demanda los siguientes testigos:
1.- MODESTO ABRAHAN ANTONIO DÍAZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Sucre del estado Aragua y titular de la cédula de identidad Nro. V-16.011.929.
2.- BRUNO EMILIO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Sucre del estado Aragua, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.159.334.
3.- CARLOS ALBERTO LÓPEZ LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Sucre del estado Bolívar, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.787.262."
Por consiguiente, se puede constatar con respecto a la referida prueba, concerniente a las testimoniales de los ciudadanos MODESTO ABRAHAN ANTONIO DÍAZ GONZÁLEZ, BRUNO EMILIO MARTÍNEZ y CARLOS ALBERTO LÓPEZ LÓPEZ, que fue admitida mediante auto dictado en fecha 03/12/2025, donde se fijó la evacuación de los mismo para el día y hora que tenga lugar la celebración del debate oral.
Ahora bien, llegado el día de la celebración del debate oral, vale decir en fecha 24/02/2026; conforme a lo previsto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, una vez anunciado el acto a las puertas de éste Tribunal por el alguacil del mismo, con todas las formalidades de Ley, se dejó constancia que los mismos no comparecieron en el referido acto, por lo cual, se imposibilita su evacuación. Por lo tanto, quien decide no le otorga valor probatorio. Y así se establece.
De la Prueba de informes:
1.- Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) a los fines de que, le solicite al Banco Bicentenario, informe sobre los siguientes particulares:
a) Quién es el titular de la cuenta corriente Nro. 0175-0131-31-0072206300.
b) Si para la fecha 3 de febrero de 2025, la cuenta signada con el Nro. 0175-0131-31-0072206300, poseía un saldo de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 200.000,00). De ser otro monto, indicar exactamente a cuanto ascendía para esa fecha.
c) Si el cheque Nro. 87160013, coincide con el talonario de cheques de la cuenta Nro. 0175-0131-31-0072206300.
d) Si el cheque Nro. 87160013, correspondiente a la cuenta Nro. 0175-0131-31-0072206300 fue efectivamente cobrado y quien lo cobró. De ser afirmativo, indicar nombres, apellidos y cédula de identidad de la persona que presento dicho cheque para su cobro.
En este sentido, es importante acotar que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos”
De la norma antes trascrita, esta sentenciadora constata que la referida prueba fue admitida mediante auto dictado en fecha 03/12/2025, ordenándose librar el oficio Nro. 760-25, el cual se encuentra firmado y sellado como recibido por la institución respetiva y que a la presente fecha no consta en autos las resultas de lo solicitado a dicha institución. En tal sentido, es necesario traer a colación lo que establece el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
“Artículo 202.- Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la Ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario. Parágrafo Primero.- En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en se encontraba al momento de la suspensión. Parágrafo Segundo.- Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez.”
De la trancripción del artículo anterior, es necesario para este tribunal señalar lo siguiente:
1.- La carga de hacerle seguimiento a la prueba de informes admitida en el presente juicio, es unica y exclusiva del promovente, por ende es quien tiene el deber de realizar lo pertinente hasta que las resultas formen folios utiles en la presente controversia. Ahora bien, este tribunal realiza los siguientes planteamientos:
¿Si, dichas resultas reposaran en el expediente tendría incidencia en la insolvencia de los cánones de arrendamientos, que alega la parte demandada?
¿La prueba de informe demostraría la solvencia de la parte actora?
La respuesta a la preguntas planteadas sería no, pues las resultas de esta prueba promovida por la parte actora en el presente juicio no cambiaría en lo absoluto la suerte de este, la carga de demostrar la solvencia de los pagos del canon de arrendamiento deviene de la obligación directa del arrendatario en cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento sucrito entre las partes y no de un tercero (Sudeban), aunado al hecho de que la finalidad de la referida prueba de informe era relativa a la verificación de la cancelación y cheque emitido de la compra-venta del inmueble objeto de la presente controversia, resulta dicho medio probatorio manifiestamente improcedente para demostrar los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio.
2.- La actitud no diligente del promovente, demuestra que no tuvo interés en la evacuación de dicha prueba. Dentro del ordenamiento jurídico vigente esta contemplada la prórroga o extensión del lapso probatorio, tal circunstancia no fue verificada, en consecuencia se confirma la renuncia tácita del promovente (ver sentencia: TSJ-SCC 28-3-2023 Exp. AA20-C-2022-000477 https://share.google/y0Vp39Oj9N1DUZMUy ), razón por la cual, quien aquí decide se ve en la imperiosa necesidad de desechar el medio probatorio. Así se decide.
De la Impugnación:
El apoderado judicial de la parte actora en el lapso de promoción de pruebas impugnó las siguientes documentales:
“De conformidad a lo establecido en el artículo 429 del código de procedimiento civil, impugno por ser falsas las documentales anexas al escrito de contestación de la demanda, marcadas con las letras A, B, C, D,E,F,G, que riela a los folios (35 al 41) respectivamente”
En este sentido, es importante traer a colación lo que ha establecido el artículo 429 de la norma adjetiva civil, que dice lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio original o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. (negrillas nuestra)…
De la norma antes trascrita y de la impugnación que presento la parte actora a las documentales marcadas con las letras “A, B, C, D, E, F, G,” que cursan a los folios (35 al 41), consignadas con el escrito de contestación por la representación judicial de las partes demandadas, en fecha 05/11/2025, esta sentenciadora constata, que las partes procesales cuentan con el lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir de la fecha en la cual hayan sido presentadas “Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible”, a fin de manifestar su contradicción, a través de la impugnación, caso contrario dichos instrumentos quedaran válidos (si no son contrarios al orden público, a la ley o las buenas costumbres), observando en el presente caso, que si se computa desde el día 05/11/2025, fecha en la cual fueron presentadas las referidas documentales que conciernen a copias simples de transferencias bancarias con el escrito de contestación, al día 24/11/2025, fecha en que la parte actora presento escrito de promoción de pruebas y la misma impugnó dichas documentales, el referido lapso de cinco (05) días se encontraba fenecido, por tanto dicha impugnación fue presentada de manera extemporánea, por tal motivo se tienen por válidas las referidas documentales, las cuales serán valoradas más adelante y así se decide.

Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Cursa a los folios (35 al 41) del presente expediente, impresiones de transferencias bancarias del banco de Venezuela al banco Provincial, bajo las referencias Números: 3701137486337, 3701137486490, 3701137486671, 3701139751903, 3701140012752, 3701140013014, 3701140012907, por bs 3510,16, 3510,16, 3510,16, 3.747,38, 3.785,66, 3.785,66, 3.785,66, de fechas 10/02/2025, 10/02/2025, 10/02/2025, 06/03/2025, 10/03/2025, 10/03/2025, 10/03/2025, respectivamente. Que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento privado no desconocido por la parte a quien se opuso, en la oportunidad procesal correspondiente, del cual se desprende que los pagos de arrendamientos fueron cancelados de manera extemporáneas y no como se dejó pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 30 de noviembre de 2006. Y así se valora.
2.- Cursa a los folios (42 al 47) del presente expediente, copias simples de estado de cuenta Nro. 1000035173181, expedido por la Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (CORPOELEC) y estado de cuenta Nro. 2449182 expedido por C.A Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO), correspondiente al inmueble objeto de Litis. La cual se valora como documento administrativo que se asimila en sus efectos a un documento público, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil y 429 del Codigo de Procedimiento Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado.
Durante el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
1.- Impresiones de transferencias bancarias del banco de Venezuela al banco Provincial, bajo las referencias Números: 3701137486337, 3701137486490, 3701137486671, 3701139751903, 3701140012752, 3701140013014, 3701140012907, por bs 3510,16, 3510,16, 3510,16, 3.747,38, 3.785,66, 3.785,66, 3.785,66, de fechas 10/02/2025, 10/02/2025, 10/02/2025, 06/03/2025, 10/03/2025, 10/03/2025, 10/03/2025, respectivamente.
2.- Copias simples de estado de cuenta Nro. 1000035173181, expedido por el Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (CORPOELEC) y estado de cuenta Nro. 2449182 expedido por C.A Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO).
Por cuanto este tribunal verifica que dichas pruebas ya fueron valoradas supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se establece.
II. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, quien aquí suscribe considera necesario antes de conocer el fondo de lo controvertido definir como punto previo argumentos alegados por la parte demandada:
De la Falta de cualidad activa argumentada
Alude la apoderada judicial de la parte demandada en su escrito de contestación que: “existe en la persona demandado (sic) una evidente falta de cualidad activa para intentar esta acción, ya que uno de los presupuestos fundamentales de la acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, es la SOLVENCIA DEL ARRENDATARIO (sic)”. En este sentido, es importante señalar que el actor en su carácter de arrendatario si tiene cualidad para intentar la pretensión, tal y como esta establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el hecho de que el arrendatario se encuentre solvente o no en los cánones de arrendamiento, no es causal de falta de cualidad activa. En consecuencia, se debe desestimar la referida argumentación. Y así se declara.-
Valorado como fue todo el acervo probatorio en la presente causa, se observa del thema decidendum en el caso bajo estudio, conforme a los hechos alegados y contradichos, que los mismos se limitan a determinar la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, del local comercial objeto de litis, por cuanto fue señalado por la parte actora que, el mismo fue dado en venta por la propietaria arrendadora, ciudadana ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO, al ciudadano, JOSÉ BADDOUR ASSAAD, manifestando la parte demandante, que la arrendadora no le ofreció en venta el referido local comercial, alegando igualmente, que le correspondía dicho ofrecimiento en razón de que la misma tiene más de 19 años arrendada en el local comercial y que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento.
En este sentido, los Artículos 38 y 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:

Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación…

De conformidad, con lo establecido en el artículo 38 de la referida norma, se puede deducir, que cuando el propietario de un inmueble destinado al uso comercial, tuviere la intención de enajenarlo, el arrendatario que estuviere ocupándolo tendrá derecho a la preferencia ofertiva, siempre y cuando se cumplan cada uno de los siguientes requisitos: 1) que éste tenga más de 2 años como arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Ahora bien, se pudo constatar que, la parte arrendataria, no pudo demostrar en las etapas procesales correspondientes, es decir, con las documentales consignadas con el libelo de demanda, ni tampoco en el lapso de pruebas y su evacuación, el efectivo pago de los cánones de arrendamiento que fueron alegados por las partes demandadas, en su escrito de contestación, los cuales le impusieron a la misma la carga probatoria, de probar la solvencia en los respectivos pagos de arrendamiento, señalando las partes accionadas, en su defensa de fondo, que la co-demandada Angélica De Lourdes Herrera Pozo, recibió de manera extemporánea y atrasada los pagos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2024, faltando cancelar los meses de diciembre 2024, enero y febrero de 2025, así mismo, alegan que la parte actora, se encuentra insolvente en el pago del servicio de electricidad desde el mes de marzo de 2024 al mes de octubre de 2025 y al pago del servicio de Hidrocentro, desde el mes de junio de 2019 al mes de octubre de 2025, ante tal situación jurídica, las partes demandadas, le invirtieron la carga de la prueba a la parte actora, en relación al atraso en los pagos realizados de manera extemporánea, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2024 y a la inexistencia en los pagos de los meses de diciembre 2024, enero y febrero de 2025, así como también a la insolvencia en el pago del servicio de electricidad desde el mes de marzo de 2024 al mes de octubre de 2025 y al pago del servicio de Hidrocentro, desde el mes de junio de 2019 al mes de octubre de 2025; lo que se traduce procesalmente, es subsumir a la actora en uno de los tres presupuestos taxativos del artículo 38 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la improcedencia de la preferencia ofertiva y, por ende, del retracto legal arrendaticio, es decir: “…se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias …”.
A tal efecto dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.-
Asi mismo, el Artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Referente al tema, tenemos que al Maestro HERNANDO DEVIS ECHANDIA (Teoría General de la Prueba Judicial. Buenos Aires. 1.981. Tomo I. Pág. 490), existen reglas generales para la distribución de la carga probatoria la cual puede enunciarse de la siguiente manera: “…corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (Pretensión o Excepción ), lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuestos a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal…”. Siendo ello así, la petición del actor consistente en ser acreedor de la ofertiva preferencia y, por ende, del retracto legal arrendaticio, le hace asumir la carga probatoria del hecho de encontrarse solvente en los pagos de las pensiones arrendaticias y así poder gozar del derecho ofertivo.
Para el Civilista Nacional GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I. Mobil libros. Caracas. 2.000. Pág. 380b y siguientes), el estado de solvencia del inquilino tiene su razón de ser, porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al tiempo de la oferta, que ha debido tener lugar, es comprensible se sancione con la pérdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva, así como constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, también exige la misma que sea, al propio tiempo, motivo para que el deudor, así como exige su derecho, también cumpla con su deber. Sin no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. Y como ha gozado del inmueble durante aquel tiempo, mal podría aspirar a que se le ofrezca el mismo, en primer lugar y, con preferencia al tercero, sino a contrapesado ese goce. Ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el propietario cumpla con notificarle su intención de vender.
De aquí que, de acuerdo con lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante tenía la carga de probar sus respectivas afirmaciones, en razón de los planteamientos modificativos argumentados, lo cual no sucedió. Así se establece.
Asi mismo, se trae a colación lo señalado en Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, de fecha 14 días del mes de mayo de dos mil veintiuno (2021), expediente Nro. 20-0004, por el MAGISTRADO PONENTE: ARCADIO DELGADO ROSALES, que establece:
“Cabe considerar por otra parte, que la preferencia ofertiva a la que aduce tener derecho el representante judicial de la firma mercantil Wallmar C.A. sobre el inmueble arrendado se ve perjudicada por no encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y declarado así por las diversas instancias judiciales.”
De todo lo antes expuesto, esta juzgadora puede constatar, que la parte actora no prueba que haya cumplido con uno de los tres requisitos concurrentes y taxativos que establece el artículo 38 de la Ley Especial Inmobiliaria, pues no demuestra, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, quedando demostrada su insolvencia en cumplimiento de su obligación de cancelar oportunamente las respectivas pensiones arrendaticias, de modo que mal podría la parte actora pretender gozar el derecho de preferencia ofertiva. Y así se decide.
III. DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente éste Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara
PRIMERO: IMPROCEDENTE, la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada ciudadanos ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE, la demanda incoada por la parte actora, ciudadano ALEXON GABRIEL MUJICA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.520.570, representado por el abogado ÁNGEL LUÍS ULLOA PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.921, en contra de los ciudadanos, ANGÉLICA DE LOURDES HERRERA POZO y JOSÉ BADDOUR ASSAAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.185 y V-20.988.365, respectivamente.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Terminó, se leyó y conformes firman.-
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes en el presente juicio conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. LIZLLANA CERGELIS RIVAS LEÓN. -

LA SECRETARIA,

ABG. ELEANA FLORES BRITO.
En esta misma fecha, siendo la 09:00 a.m., se publicó y registró la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA,

ABG. ELEANA FLORES BRITO.

Expediente N° T1M-C-7266-2025.-
LCRL/Efb/yp.-