I ANTECEDENTES Subió el original del presente expediente proveniente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con ocasión al recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva de fecha 30 de julio de 2025 dictada por dicho juzgado. Realizado el sorteo de causas en fecha 11 de agosto de 2025, le correspondió conocer a esta alzada de dicho recurso (folio 334). Se recibió el expediente en fecha 13 de agosto de 2025 según consta en nota estampada por la secretaria de este tribunal superior. Posteriormente, en fecha 14 de agosto de 2025 se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus informes (folios 335 y 336). En fecha 17 de septiembre de 2025 el abogado Marco Roman Amorett, Inpreabogado Nº 21.615, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de prueba de las copias certificadas expedidas por el Tribunal Cuarto de Juicio del Circuito Judicial Penal del estado Aragua (folios 337 al 395). En fecha 22 de septiembre de 2025 esta alzada admitió la prueba documental promovida por la parte demandada (folio 398). En fecha 6 de octubre de 2025 la parte demandada consignó escrito de alegatos (folios 399 al 405). En fecha 14 de octubre de 2025 los abogados Francisco Javier Sulbarán y Arnaldo Avendaño, Inpreabogado Nros. 100.977 y 34.733 respectivamente, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte demandada y actora en el mismo orden, presentaron escritos de informes (folios 409 al 425). En fecha 27 de octubre de 2025 el abogado Arnaldo Avendaño, Inpreabogado Nro. 34.733, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte (folios 427 al 429). En fecha 31 de octubre de 2025 el abogado Marco Román Amoretti, Inpreabogado Nro. 21.615, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que por auto para mejor proveer se solicitara información a la Notaría Pública Primera de Maracay del estado Aragua sobre el documento de fecha 12 de septiembre de 1977; pedimento que fue negado por esta alzada en fecha 4 de noviembre de 2025 (folios 430 al 437). En fecha 12 de enero de 2026 esta alzada difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de treinta (30) días continuos (folio 441). Ahora bien, estando en la oportunidad de decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, esta alzada lo hace en los siguientes términos: II DEL RECURSO DE APELACIÓN En fecha 30 de julio de 2025 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dictó sentencia definitiva en la que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo de local comercial “…por estar incursa en lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…” e inexistente la tacha incidental propuesta por la parte demandada. Como consecuencia de la primera declaratoria, el tribunal de la causa condenó al demandado a entregar el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, constituido por una casa construida sobre un terreno propiedad Municipal, situada en el Barrio Portillito, callejón Nº 5, No. 15, Municipio Crespo, Distrito Girardot (hoy Parroquia Joaquín Crespo, Municipio Girardot) del estado Aragua (folios 305 al 323). En la motivación de dicho fallo el tribunal de la causa transcribió el acta de audiencia oral llevada a cabo el 28 de julio de 2025, apreció las pruebas promovidas por las partes, se pronunció como punto previo sobre la tacha incidental planteada por el demandado y declaró que éste sólo “…se limitó a denunciar la actividad de los supuestos de hecho contenido en el artículo 1.380 ordinal 1º del Código Civil, sin aportar medio probatorio alguno, y de la revisión de las actas no se evidencia que el tachante haya impulsado el trámite de la referida tacha…” También la juez a quo resolvió el mérito de lo debatido y adujo que el asunto se trataba del desalojo de local comercial intentado por la ciudadana Gabriela Coromoto Barreto Rodríguez, en contra del ciudadano Félix Tomás Rivera Carpio, ambos supra identificados; que el demandado no contestó la demanda en tiempo oportuno; que la actora demostró ser propietaria del inmueble objeto de desalojo por documento notariado de fecha 7 de julio de 2016; que la existencia de la relación arrendaticia quedó probada con los dos contratos de arrendamientos privados de fechas 12 de junio de 2007 y 12 de enero de 2009, la cual se acordó a tiempo determinado “…y que por cuanto el arrendatario continuó ocupando el inmueble es por lo que [concluyó] que el contrato objeto de la presente controversia se indeterminó en el tiempo…”, y que con base a tales apreciaciones sostuvo lo siguiente: “… Así pues, de conformidad con lo antes establecido, correspondía al accionado, realizar todas las diligencias pertinentes a los fines de probar que cumplió con el pago de sus obligaciones respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento reclamados, correspondiente a una parte del mes de marzo de 2022, y los meses de abril, mayo, junio y julio de 2022, tal y como lo estipula la Cláusula Cuarta del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que deben declararse insolutos, produciendo tal conclusión el incumplimiento de la causal invocada (…). Ahora bien, respecto a lo afirmado por la actora en su escrito de demanda en el Capítulo Segundo, Formal Demanda Judicial, referente la negativa injustificada e ilegal por parte del mencionado arrendatario de adecuar la relación arrendaticia mediante un contrato legal, justo y apegado a la normativa vigente exigida (…), se observa de la revisión minuciosa realizada al presente expediente, que no consta en autos que la parte demandante haya consignado prueba alguna que demostrara sus afirmaciones con respecto a la causal invocada en el literal “i” de la Ley in comento, por lo que concluye esta sentenciadora que no quedó demostrado en autos las alegaciones de la actora en la causal invocada; razón por la que resulta evidente para esta juzgadora que la parte demandada, no se encuentra incursa en la causal de desalojo previstas en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”. Contra dicha decisión la abogada Sandra Mendoza, Inpreabogado Nº 56.559, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 5 de agosto de 2025 (folio 324). Posteriormente los otros coapoderados judiciales de la parte demandada, abogados Marco Román Amoretti y Francisco Javier Sulbarán, Inpreabogado Nros. 21.615 y 100.977 respectivamente, consignaron ante esta alzada en fechas distintas (6 y 14 de octubre de 2025), escritos de informes en el que señalaron lo siguiente: que la juez de la causa no tomó en consideración que la actora no insistió en hacer valer el documento tachado, por lo que “…debe tenerse por cierto lo expresado en el escrito de formalización de la tacha …”; que la actora carece de legitimidad para demandar el desalojo porque no insistió en hacer valer, en el lapso de cinco (5) días de despacho siguiente, el documento tachado consistente en su título de propiedad, por lo que la juez de la causa debió presumir que el documento no se promovió; que también dicho documento quedó desconocido por la falta de insistencia en hacerlo valer; que con la prueba de informes se demostró que la demandante carecía de su condición de compradora del inmueble objeto de desalojo; que el documento de venta consignado por la demandante no fue firmado por la Notario titular a cargo de la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, Distrito Capital; que tal documento no está registrado y no produce efecto ante terceros y que la ficha catastral del inmueble no demuestra la propiedad del mismo; que el demandado carece de cualidad pasiva por cuanto el arrendatario es la persona jurídica Cooperativa Rivera 724 R.L, que la prueba traslada promovida en alzada consistente en copias certificadas del proceso penal llevado en contra de la actora por la presunta comisión del delito de uso de documento público falso, demuestra que el documento de venta consignado por la aquella no fue firmado por la Notaria Titular de la Notaría y que además se tome en consideración los dictámenes periciales grafotécnicos practicados en dicho proceso penal. Por su parte, el abogado Arnaldo Avendaño, Inpreabogado Nº 34.733, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante, presentó en tiempo oportuno ante esta alzada su escrito de informes, en el que ratificó lo expuesto en la sentencia definitiva recurrida y además sostuvo que la relación arrendaticia quedó demostrada con los dos (2) contratos de arredramiento privado suscritos en fechas 12 de junio de 2007 y 12 de enero de 2009 por los ciudadanos Orlando José Barreto y Félix Tomás Rivera Carpio “…éste último en su carácter de representante legal de la COOPERATIVA RIVERA 724, R.L…” y que el demandado se insolventó en una parte del mes de marzo y en los meses de abril, mayo, junio y julio de 2022, por lo que prosperó la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por tales motivos, pidió que se declarase sin lugar el recurso de apelación ejercido por el demandado y en consecuencia se confirmarse la sentencia definitiva de fecha 30 de julio de 2025, condenando al recurrente al pago de las costas procesales (folios 422 al 425). Asimismo el mencionado apoderado judicial de la demandante consignó en fecha 27 de octubre de 2025, escrito de observaciones a los informes de su contraparte mediante el cual rechazó los argumentos expuestos en los informes del recurrente, por cuanto “… intenta traer defensas y excepciones, hasta instrumentales, las cuales fueron debidamente relacionadas por la Juzgadora a quo para el dictamen y configuración de su fallo proferido en fecha 30 de Julio del presente año 2.025…” y porque además los escritos presentados ante esta alzada en fechas 17 de septiembre y 6 de octubre de 2025 violentaron el principio de la temporaneidad del término establecido en la ley. Igualmente sostuvo que los informes no se refirieron a peticiones que pudiesen influir de forma determinante en la suerte del proceso y que en todo caso el juez de alzada adquirió plena jurisdicción sobre el asunto debatido con autoridad absoluta de decidir nuevamente la controversia. Por tales razones solicitó que se declarase improcedente los fundamentos del escrito de informes consignado por la parte demandada. II CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Vistos los informes presentados por ambas partes y a pesar de que el demandado ejerció el recurso de apelación contra de la sentencia definitiva de fecha 30 de julio de 2025 proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, que declaró parcialmente con lugar el desalojo de local comercial e inexistente la tacha incidental, esta alzada considera necesario revisar, como puntos previos, tanto la tacha incidental propuesta por la parte demandada como la cualidad de las partes en este proceso. Ambos aspectos inciden directamente en el mérito de lo debatido, toda vez que el demandado cuestionó, en diferentes oportunidades, la cualidad de la actora con base en la supuesta nulidad del documento tachado. 1 De la tacha de falsedad de documento En el marco de la audiencia preliminar celebrada por el tribunal de la causa en fecha 18 de marzo de 2025, los abogados Francisco Sulbarán y Marco Román, Inpreabogado Nros. 56.559 y 100.977 respectivamente, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales del demandado, tacharon por vía incidental el documento consignado con el libelo, consistente en el instrumento de venta del inmueble arrendado autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 02, Tomo 81, de fecha 7 de julio de 2016 (folios 216 y 217). La pretensión impugnatoria se fundamentó en que, según el dicho de los tachantes: “...NO HA INTERVENIDO EL FUNCIONARIO QUE HACE MENCIÓN EL DOCUMENTO PRESENTADO POR EL DEMANDANTE, POR LO CUAL CARECE DE LEGITIMIDAD...”. Posteriormente, en fecha 30 de marzo de 2025, la representación judicial del demandado formalizó la tacha mediante escrito, sosteniendo que el referido documento carece de la firma del Notario competente para certificar la autenticidad, según información del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), subsumiendo el hecho en el numeral 1° del artículo 1.380 del Código Civil. Con respecto a tal medio de impugnación, la juez de la causa se pronunció en la sentencia definitiva y declaró “inexistente” la tacha por cuanto el demandado “… no aportó en el presente caso, medio probatorio propicio que coadyuve a sustentar dicha denuncia, ya que se limitó a denunciar la activación de los supuestos de hecho contenido en el artículo 1.380 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, sin aportar medio probatorio alguno, y de la revisión de las actas no se evidencia que el tachante haya impulsado el trámite…”. Ahora bien, corresponde a este juzgador analizar la naturaleza jurídica del documento tachado a los fines de determinar el régimen procesal aplicable al presente caso, ya que nuestra ley adjetiva civil contempla oportunidades distintas para impugnar incidentalmente los instrumentos públicos y los privados. En efecto, los artículos 439 y 440 del Código de Procedimiento Civil establecen que la tacha de falsedad de documento público, por vía incidental, puede hacerse en cualquier estado y grado de la causa; mientras que el artículo 443 ejusdem regula la tacha de instrumentos privados con una oportunidad preclusiva y un trámite simplificado. En tal sentido, conviene precisar las diferencias entre los documentos públicos, los privados y los reconocidos o autenticados. Por un lado, el documento público es aquel en cuya formación interviene un funcionario público facultado por la ley para autorizarlo, lo cual otorga certeza jurídica tanto al otorgamiento como a su contenido. Por otro lado, el documento privado es el que se otorga directamente entre las partes, con o sin testigos, y sin la asistencia de una autoridad capaz de darle autenticidad. Es importante destacar que, para que este constituya una prueba, se requiere obligatoriamente que la escritura sea reconocida por la persona contra quien se presente en el proceso. Finalmente, el documento reconocido o autenticado es aquel que nació como un instrumento privado (redactado por las partes), pero que ha cumplido con la formalidad de ser presentado ante un funcionario público, como un notario o un juez, para que éste dé fe pública del acto de su otorgamiento. No obstante, es preciso aclarar que la autenticación no cambia la naturaleza privada del documento, ya que el funcionario sólo da fe de la identidad de los otorgantes, de la autenticidad de las firmas y de la certeza de la fecha A pesar de que el documento autenticado es privado en su esencia, no es menos cierto que la intervención del notario público produce efectos jurídicos importantes. Al autenticar el documento, el funcionario, investido de fe pública por el Estado, certifica la identidad de los otorgantes, la fecha del acto y la comparecencia de las partes. Por tanto, si bien el contenido es privado, el acto del otorgamiento adquiere efectos públicos. Esta dualidad determina el régimen procesal de su impugnación cuando lo que se ataca es, precisamente, la veracidad de esos extremos certificados. En estos casos, donde el documento privado notariado goza de efectos públicos, la vía de impugnación es la tacha de falsedad de instrumento público. Así lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia al determinar que es un error procesal aplicar el procedimiento de tacha de documentos privados (artículo 443 del Código de Procedimiento Civil) a documentos que poseen efectos públicos por haber sido autenticados. Al gozar el documento notariado de fe pública respecto a su otorgamiento (identidad, fecha y comparecencia), su impugnación debe canalizarse exclusivamente a través del procedimiento de tacha de instrumentos públicos previsto en el artículo 440 ejusdem (ver sentencia Nº 22-0672 del 12 de julio de 2023). En este orden de ideas, prevé el Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Artículo 440: Cuando un instrumento público, o que se quiera hacer valer como tal, fuere tachado por vía principal, el demandante expondrá en su libelo los motivos en que funde la tacha, expresando pormenorizadamente y los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar; y el demandado, en su contestación a la demanda, declarará si quiere o no hacer valer el instrumento; en caso afirmativo, expondrá los fundamentos y los hechos circunstanciados con que se proponga combatir la impugnación. Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa, fuere tachado incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y el presentante del instrumento contestará en el quinto día siguiente, declarando asimismo expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos circunstanciados con que se proponga combatir la tacha. Artículo 441: Si en el segundo caso del artículo precedente quien presente el instrumento manifestare que insiste en hacerlo valer, seguirá adelante la incidencia de tacha, que se sustanciará en cuaderno separado. Si no insistiere, se declarará terminada la incidencia y quedará el instrumento desechado del proceso, el cual seguirá su curso legal” (Negritas de esta alzada). De los artículos citados se observa que durante el curso del proceso cualquiera de las partes puede tachar los instrumentos públicos que le han sido opuestos a los fines de desvirtuar su eficacia probatoria y en caso de que ejerza tal impugnación entonces tiene la carga procesal de formalizar la misma –motivar suficientemente la tacha- al quinto (5°) día de despacho siguiente a su anuncio. Formalizada oportunamente la tacha, el promovente del instrumento debe manifestar expresamente si insiste o no en hacer valer el documento en el quinto (5°) día de despacho siguiente. Cumplidas tales actuaciones en los términos legales señalados, entonces el tribunal deberá ordenar abrir el respectivo cuaderno de tacha para continuar con la sustanciación de la incidencia. En el caso bajo estudio, se observa que la parte demandada cumplió con su carga impugnativa, toda vez que en el curso del proceso tachó el instrumento notariado -documento de venta autenticado ante la Notaría Pública Decimosexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 02, Tomo 81, de fecha 7 de julio de 2016- y, asimismo, formalizó la misma al segundo día siguiente a su anuncio. Tal actuación, si bien se verificó de forma anticipada (antes del inicio del lapso de cinco días de despacho), debe reputarse válida en salvaguarda del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. Por su parte, no consta en el expediente que la parte demandante (promovente del instrumento) haya manifestado su voluntad de insistir en hacer valer el documento tachado en el lapso legal correspondiente; requisito sine qua non para la adecuada trabazón de la litis incidental. Ante tal omisión expresa, lo procedente en derecho es declarar terminada la incidencia y desechado el documento cuestionado. En consecuencia, esta alzada disiente de los argumentos esbozados por el tribunal a quo al declarar “inexistente” la tacha incidental, toda vez que se apartó de lo previsto en los artículos 440 y 441 del Código de Procedimiento Civil, tal como se explicó en acápites precedentes. Por lo tanto, al constatarse que la demandante promovente no insistió oportunamente en hacer valer el instrumento impugnado, quien decide considera procedente desechar el referido documento del presente proceso. Así se decide. 2 De la falta de cualidad de las partes Resuelto el punto anterior, corresponde a este juzgador superior analizar la cualidad de las partes en el presente proceso, a los fines de determinar la constitución válida de la relación jurídica procesal, materia que, por afectar el orden público requiere un examen riguroso por parte de quien decide. En tal sentido, resulta necesario precisar algunas nociones sobre esta institución procesal y su importancia en el proceso. El jurista reconocido Luís Loreto, brindó aportes significativos en su obra “Contribuciones al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, pág. 182, y explicó que la cualidad es: “…la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera…”. Por su parte, el maestro Devis Echandía, en su obra “Compendio de Derecho Procesal, Teoría General del Proceso”, señala que: “...tener legitimación en la causa consiste en ser la persona que, de conformidad con la ley sustancial, puede formular o contradecir las pretensiones contenidas en la demanda, por ser el sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial, que deben ser objeto de la decisión del juez, en el supuesto de que aquella o éste existan; o en ser el sujeto activo o pasivo de una relación jurídica sustancial que autorice para intervenir en el proceso ya iniciado. Para la formación válida de la relación jurídica procesal se requiere, además de la demanda, que se cumplan ciertos requisitos indispensables para que aquéllas sean observadas por el juez y le impongan a éste la obligación de iniciar el proceso, los cuáles son denominados como presupuestos materiales o sustanciales de la sentencia de fondo, como lo son la “legitimatio ad causam” o legitimación en la causa...”. De tal manera que la cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado, además de una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la Ley le concede la acción. En tal sentido, a la luz del Código de Procedimiento Civil (ex artículo 361) se concibe una cualidad del actor (activa) y otra cualidad del demandado (pasiva). De allí que si bien la cualidad, ya sea activa o pasiva, es uno de los presupuestos de la acción, su ausencia se traduce necesariamente en la ausencia de acción y, en consecuencia, la inexistencia del proceso. Al afectar al orden público puede ser declarada de oficio o a solicitud de parte por el juez en todo estado y grado del proceso. En el presente caso se observa que la parte demandada ha cuestionado, en diferentes oportunidades, la cualidad activa de la demandante, fundamentándose en que el documento de venta autenticado el 7 de julio de 2016 ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, supuestamente es nulo porque fue forjado, lo que -a su juicio- despoja a la actora de legitimidad para pedir el desalojo al no haber probado la propiedad alegada en la demanda. No obstante, esta alzada debe precisar que la acción de desalojo de locales comerciales no es una acción real emanada del derecho de propiedad, sino una acción personal derivada de una relación arrendaticia. Al respecto, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece con meridiana claridad: “Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario…”. De la norma citada se desprende que la ley faculta expresamente a sujetos distintos al propietario para asumir la condición de arrendador. Por tanto, la propiedad no es un presupuesto sine que no para detentar cualidad activa en un juicio de desalojo, siempre que conste la existencia del vínculo contractual o la condición de arrendador del demandante. De la revisión del libelo se observa que la demandante afirmó ser la “propietaria única y exclusiva” del local comercial arrendado tras haberlo comprado por documento de venta autenticado el 7 de julio de 2016 ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital y que al adquirir dicho inmueble asumió la condición de arrendadora frente al demandado, quien originalmente mantenía un contrato con el anterior propietario. Dicho documento de venta quedó desechado del presente proceso debido a que la demandante no manifestó su voluntad de insistir en hacerlo valer tras la tacha incidental propuesta por el demandado, tal como se declaró en el particular anterior, por lo que la pretendida condición de propietaria no quedó probada en la presente causa. No obstante, se evidencia del presente expediente la existencia de elementos suficientes que demuestran el interés jurídico y la cualidad activa de la demandante para accionar, configurándose la relación jurídica sustancial entre las partes. Tales elementos son: 1) los recibos de pago de cánones de arrendamiento (marcados con la letra “D”, folios 19 al 25), correspondientes al período comprendido entre septiembre de 2021 y marzo de 2022. La emisión y recepción efectiva de dichos pagos, aceptados por la actora y ejecutados por el demandado, constituye una manifestación inequívoca de la voluntad de las partes de reconocer la existencia de un vínculo arrendaticio vigente y la posición de la actora como su arrendadora: 2) el poder general autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracay en fecha 3 de septiembre de 2021 (folios 25 al 28), instrumento en el cual el demandado reconoció expresamente su condición de arrendatario respecto del inmueble objeto de litigio. Estos documentos privados, al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna por parte del demandado, se tienen por reconocidos conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil: y 3) el acta de defunción de Orlando José Barreto, anterior propietario y arrendador, en donde la demandante aparece como heredera del fallecido, la cual fue incorporada mediante copias certificadas del expediente N° MP-195543-2022 (folios 69 al 111). Este documento público, adminiculado al resto de las pruebas, establece un indicio sólido sobre la condición de heredera de la demandante y su vinculación con la administración del inmueble. En consecuencia, el demandado reconoció la condición de arrendadora de la actora tanto mediante el cumplimiento de la obligación de pago como por declaración ante fe pública. Pretender que la falta de demostración del derecho de propiedad anula, per se, la legitimación activa en materia arrendaticia, es desconocer que el ejercicio efectivo de la función arrendadora confiere legitimidad para accionar. En el presente caso, la demandante demostró ser la titular efectiva de la relación jurídica sustancial debatida, por tanto tiene cualidad activa para pedir el desalojo del inmueble arrendado. En consecuencia, se declara improcedente la falta de cualidad activa opuesta por el demandado. Así se decide. En cuanto a la falta de cualidad pasiva alegada por la representación judicial del demandado en su escrito de informes ante esta alzada, se observa de los hechos narrados en el libelo que hubo un cambio en la identidad del obligado. En efecto, la demandante afirmó que si bien la relación arrendaticia se originó inicialmente entre el ciudadano Orlando José Barreto y la Cooperativa Rivera 724 R.L. (representada entonces por el demandado), también sostuvo fundadamente que dicho vínculo derivó posteriormente en una relación arrendaticia directa y personal con el demandado Félix Tomás Rivera Carpio. En esta nueva etapa contractual, la demandante asumió la posición de arrendadora, mientras que el demandado continuó la ocupación del inmueble a título personal y no en representación de la referida cooperativa. Tal circunstancia quedó demostrada mediante los recibos de pago de cánones de arrendamiento valorados anteriormente, los cuales evidencian la existencia de una identidad lógica y una correspondencia probada entre el demandado, en su carácter de persona natural, y su rol como el sujeto pasivo y obligado directo de la relación sustancial controvertida. Por las razones expuestas, se declara improcedente la falta de cualidad pasiva opuesta por el demandado. Así se decide. 3 Del mérito del asunto debatido Determinada la cualidad de ambas partes en la presente causa, esta alzada pasa a resolver el mérito de lo controvertido. En este sentido, se observa que la demandante pretende el desalojo y la entrega inmediata del inmueble que funciona como local comercial, constituido por una casa sobre terreno municipal, identificada con el Nº 15 (anteriormente 274), ubicada en el Callejón 5 del Barrio Portillito, de la ciudad de Maracay del estado Aragua. Asimismo sostuvo en su demanda que la relación arrendaticia comenzó en el año 1992 mediante un acuerdo verbal entre el entonces propietario, Orlando José Barreto, y el ciudadano Félix Tomás Rivera Carpio y que posteriormente dichas partes formalizaron la relación mediante dos contratos privados, celebrados el primero el 12 de junio de 2007 y el segundo el 12 de junio de 2009, en el que la figura de arrendatario fue asumida por la Cooperativa Riviera 724 R.L, representada por el demandado. Que el 7 de julio de 2016 la demandante compró el inmueble y que a partir de ese momento adquirió la condición de arrendadora frente al demandado Félix Rivera Carpio, en su condición de persona natural y que en septiembre de 2021 ambas partes acordaron de mutuo acuerdo fijar la pensión de arrendamiento en la cantidad de ochenta dólares estadounidenses (USD$ 80,00) o su equivalente en bolívares. Afirmó igualmente que el demandado canceló las mensualidades de los meses de septiembre del año 2021 hasta febrero de 2022, según los recibos de pagos suscritos por ambas partes. No obstante, aquel dejó de cancelar, puntualmente y en forma íntegra, el canon de arrendamiento completo del mes de marzo y del restante de los meses del año 2022 y se ha negado “... a cancelar la deuda por cánones arrendaticios señalada, como hacer efectivamente la adecuación del arrendamiento a través de la suscripción de un nuevo contrato, apegado a las disposiciones establecidas en Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”. Por tales motivos, pidió el desalojo del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado que lo recibió, fundamentando su pretensión en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la mencionada ley especial. Por su parte, el demandado en la oportunidad de contestar la demanda, solo opuso las cuestiones previas previstas de los ordinales 2º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, mediante escrito presentado en fecha 19 de diciembre de 2022. En el mismo sostuvo que la demandante no era la legítima propietaria del inmueble arrendado “... ya que en fecha 18-07-2007 el ciudadano ORLANDO JOSE BARRETO (padre de la demandante y fallecido) le dio en venta el inmueble….”. De los alegatos expuestos por las partes y a los fines de fijar correctamente el hecho controvertido, esta alzada establece que el mismo consiste en determinar si procede o no el desalojo de local comercial arrendado por los motivos de falta de pago de cuatro meses consecutivos de cánones de arrendamiento y por la negativa injustificada del demandado de adecuar la relación arrendaticia mediante un contrato apegado a la ley, supuestos previstos en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. En este orden de ideas, es necesario puntualizar que las reglas generales para distribuir la carga probatoria se encuentran contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. De allí que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado. Precisado las anteriores nociones generales, esta alzada pasa a distribuir la carga probatoria y en consecuencia establece que le corresponde a la parte demandante probar la existencia de la relación arrendaticia; mientra que el demandado debe probar que el propietario-arrendador primigenio Orlando José Barreto, le vendió el inmueble arrendado. Así se decide. En ese sentido, esta superioridad estima necesario valorar los medios probatorios promovidos por las partes en el curso del procedimiento, lo cual se hará seguidamente: Pruebas promovidas por la parte demandante: 1. Documento de venta celebrado entre los ciudadanos Orlando José Barreto y Gabriela Coromoto Barreto Rodríguez, autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de julio de 2016, bajo el Nº 02, Tomo 81, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, cuya copia fue presentada ad effectum videndi ante la secretaria del tribunal de la causa (folios 13 al 16); esta alzada observa que dicho documento quedó desechado del presente proceso en virtud de que la demandante no insistió en hacer valer el instrumento tachado en la oportunidad legal correspondiente, tal como se declaró en párrafos anteriores. Así se decide. 2. Constancia de inscripción catastral emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, cuya copia fue presentada ad effectum videndi ante la secretaria del tribunal de la causa (folio 16); esta alzada observa que se trata de documento público administrativo promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo contenido referido a la inscripción catastral del inmueble identificado con el Nº 15, ubicado en el Callejón 5, sector Barrio Portillo de la Parroquia Joaquín Crespo, del Municipio Girardot del estado Aragua, no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa, por tanto se desecha del proceso. Así se decide. 3. Contratos de arrendamiento privados de fechas 12 de junio de 2007 y 12 de enero de 2009, suscritos entre el ciudadano Orlando José Barreto (propietario-arrendador) y Félix Tomás Rivera Carpio (arrendatario), actuando como representante legal de la Cooperativa Riviera 724 R.L, cuya copia fue presentada ad effectum videndi ante la secretaria del tribunal de la causa (folios 17 y 18); quien decide observa que se tratan de documentos privados que no fueron impugnados por el demandado en la oportunidad legal correspondiente, por tanto se tienen por reconocidos a tenor del artículo 1.363 del Código Civil. Con los mismos se demuestra el inicio de la relación arrendaticia y que el inmueble objeto de desalojo fue destinado por las partes contratantes a la actividad comercial de fabricación de todo tipo de muebles en general. Así se decide. 4. Documentos titulados “Recibo” de fechas 7 de septiembre, 29 de octubre, 24 de noviembre, 3 de diciembre del año 2021 y 13 de enero de 2022, cuyas copias fueron presentadas ad effectum videndi ante la secretaria del tribunal de la causa (folios 19 al 24); esta alzada observa que se tratan de documentos privados promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, por lo que se tienen por reconocidos a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, quedó probado que la demandante recibió del demandado los pagos de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de desalojo correspondientes a los meses antes mencionados. Así se decide. 5. Documento poder general conferido por el ciudadano Félix Tomás Rivera Carpio a favor de los ciudadanos Ángel Daniel Magallanes y Lisbeth Carolina Rivera, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracay del estado Aragua, bajo el Nº 33, Tomo 54, Folios 109 al 111, de fecha 3 de septiembre de 2021 (folios 25 al 28); esta alzada observa que se trata de copia simple de documento privado tenido legalmente por reconocido promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de su original. Con ello se demuestra que en el año 2021 el demandado reconoció voluntariamente su condición de arrendatario del inmueble objeto de litigio. Así se decide. Pruebas promovidas por la parte demandada: 1. Copias certificadas de las actuaciones que reposan en el Expediente Nº MP-195543-2022 de la Fiscalía Séptima del Ministerio Público del estado Aragua (folios 69 al 111); esta alzada observa que las mismas fueron promovidas en la oportunidad legal correspondiente. Al tratarse de reproducciones certificadas por funcionario competente en ejercicio de sus funciones, se les reconoce su carácter de documento público y su presunción de autenticidad formal, conforme a lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, respecto a su eficacia probatoria, se constata que dichas actuaciones fueron inicialmente promovidas para controvertir la autenticidad del documento de venta del inmueble objeto de desalojo que, al haber sido desechado del presente proceso tras la tacha incidental, torna impertinente la valoración de la investigación penal sobre delitos contra la propiedad y la fe pública allí contenida, por carecer de relación con el thema decidendum. No obstante, en aplicación del principio de integralidad y utilidad de la prueba, quien decide advierte que dentro de dicho acervo documental consta el acta de defunción de quien fuera el propietario-arrendador del inmueble, ciudadano Orlando José Barreto. Este documento, da su naturaleza pública, posee un valor probatorio autónomo e independiente del objeto del expediente penal del cual fue extraído. En tal sentido, al acreditar el fallecimiento del de cujus y la condición de heredera de la parte demandante, el acta de defunción se torna en un medio idóneo, conducente y pertinente para esclarecer la legitimación activa y la titularidad sobre el inmueble objeto de la controversia. Por tanto, prescindiendo del objeto principal del expediente penal (el documento desechado), esta alzada otorga valor probatorio a la referida acta de defunción, en tanto constituye un elemento esencial para la determinación de la composición de los derechos reales sobre el bien inmueble en litigio. Así se decide. 2. Copia simple del documento factura del Taller Libertador S.R.L, de fecha 18 de julio de 2007 (folio 112), esta alzada observa que se trata de documento privado cuya copia fue impugnada y su contenido fue desconocido por la parte demandante mediante escrito de fecha 11 de enero de 2023 (folios 134 al 136) y en vista de que el demandado promovente no demostró la autenticidad de dicho documento conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se desecha del presente proceso. Así se decide. 3. Copias simples de los oficios Nros. AMC-F46-0056-2023 de la Fiscalía Cuadragésima Sexta (46º) del Área Metropolitana de Caracas, SAREN-DG-01536 del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, COD-023-02/2023 y CPD-023-03/2023 de la Notaría Pública Décimo Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 202 al 207); esta alzada observa que el contenido de dichos oficios referidos al resguardo y la custodia del documento autenticado en fecha 7 de julio de 2016 ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, por tanto se desechan del presente proceso por su manifiesta impertinencia con el objeto debatido a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 4. Prueba de informes dirigido a la Fiscalía 44º Nacional Plena del Ministerio Público, cuyas resultas la recibió el tribunal de la causa en fecha 16 de julio de 2025, según Oficio Nº 00-F44-316-2025 de fecha 20 de junio de 2025 (folios 252 y 253); quien decide observa que la información suministrada por dicha Fiscalía, no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa; por tanto se desecha del presente proceso por su manifiesta impertinencia con el objeto debatido a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 5. Prueba de informes dirigido a la Fiscalía Cuadragésima Sexta (46º) del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, con competencia plena en Delitos de Homicidios, Delitos Graves y contra la propiedad en las fases de Investigación y Juicio, cuyas resultas la recibió el tribunal de la causa en fecha 22 de julio de 2025, según oficio Nº AMC-F46-1099-2025 de fecha 22 de julio de 2025, en el que informó que la causa Nº MP-233762-2022 no reposaba en esa dependencia fiscal (folios 255 y 256); esta alzada observa que el contenido de dicho oficio, no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que se desecha del presente proceso por su manifiesta impertinencia con el objeto debatido a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 6. Copias certificadas del expediente libradas por el Tribunal Cuarto (4º) de Juicio del Circuito Judicial Penal del estado Aragua (folios 338 al 395); esta alzada observa que, si bien fueron promovidas en la oportunidad legal correspondiente, las mismas guardan relación con el proceso penal seguido en contra de la demandante por los delitos de uso de documento público falso y perturbación a la posesión pacífica, vinculados a su vez con el instrumento de venta tachado en la presente causa. Ahora bien, en virtud de que dicho documento de venta fue excluido del debate procesal primigenio debido a la falta de insistencia de la actora en hacerlo valer, las referidas actuaciones penales devienen en impertinentes respecto a los hechos controvertidos, toda vez que el objeto del presente litigio no versa sobre la nulidad o validez de aquel instrumento. En consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada desecha las mencionadas copias certificadas por adolecer de una manifiesta impertinencia. Así se decide. Ahora bien, los arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial se encuentran actualmente amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece condiciones y procedimientos orientados a equilibrar la relación arrendaticia “...en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos…”, conforme se desprende de la Exposición de Motivos de dicho texto legal. En tal sentido, para el ejercicio de la acción de desalojo, la parte actora debe invocar y demostrar la concurrencia de alguna de las causales taxativamente previstas en el artículo 40 del citado Decreto Ley, entre las cuales destacan: que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos o que éste haya incumplido con alguna de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento (literales “a” e “i”, respectivamente). En el caso bajo estudio, quien decide observa que la parte actora alegó efectivamente tales causales de desalojo al sostener que el arrendatario cesó en el cumplimiento de su obligación de cancelar, de forma puntual e íntegra, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo, así como el remanente de los meses subsiguientes del año 2022; aunado al hecho de que se habría negado a suscribir un nuevo instrumento contractual ajustado a las disposiciones de la ley especial que regula la materia. Por su parte, el demandado fundamentó su defensa en que la actora no era la propietaria del inmueble en virtud de que el causante de esta (propietario-arrendador originario) le habría transferido la propiedad mediante una venta; no obstante, tal afirmación no fue respaldada por medio probatorio alguno en el iter procesal. En efecto, del análisis y valoración del material probatorio aportado por las partes, se evidencia que la demandante acreditó suficientemente la existencia de la relación arrendaticia mediante la consignación de recibos de pago de cánones de arrendamiento fechados el 7 de septiembre, 29 de octubre, 24 de noviembre y 3 de diciembre de 2021, así como el 13 de enero de 2022 (folios 19 al 24). En dichos instrumentos, la accionante figura plenamente identificada como arrendadora y el demandado como arrendatario. En contraste, el demandado no logró desvirtuar tal condición ni demostró la propiedad alegada, toda vez que el documento mediante el cual pretendió acreditar la supuesta operación de compraventa (factura del Taller Libertador S.R.L.) fue oportunamente impugnado y desconocido en su contenido y firma por la parte actora, siendo en consecuencia desechado por este sentenciador al no haberse probado su autenticidad conforme al artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, de la revisión del poder otorgado por el propio demandado —autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracay del Estado Aragua, bajo el Nro. 33, Tomo 54, Folios 109 al 111, en fecha 3 de septiembre de 2021 (folios 25 al 28)— se desprende que el accionado reconoció para esa fecha su condición de arrendatario del inmueble objeto del litigio. De lo anterior se colige que el demandado no probó la adquisición del inmueble alegada ni el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones vencidos reclamados por la demandante; por consiguiente, la pretensión de desalojo fundada en la falta de pago debe prosperar. Así se decide. Finalmente, visto que esta alzada declaró la procedencia de la pretensión de desalojo bajo el supuesto legal previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se considera inoficioso entrar a conocer y analizar la causal de desalojo contenida en el literal “i” de la referida norma jurídica, por cuanto la prosperidad de una sola de las causales invocadas resulta suficiente para declarar la resolución del vínculo contractual. Así se decide. Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, quien decide considera ajustado a derecho declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada. En consecuencia, se MODIFICA la sentencia definitiva proferida por el juzgado a quo en fecha 30 de julio de 2025, en los términos aquí expresados. Así se decide. IV DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada Sandra Elizabeth Mendoza, Inpreabogado Nº 56.559, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, ciudadano FÉLIX TOMÁS RIVERA CARPIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 22.698.006, contra la sentencia definitiva de fecha 30 de julio de 2025 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En consecuencia: SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva antes mencionada, en los términos expuestos por esta alzada. TERCERO: DESECHADO DEL PRESENTE PROCESO el documento de venta celebrado entre los ciudadanos Orlando José Barreto y Gabriela Coromoto Barreto Rodríguez, autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de julio de 2016, bajo el Nº 02, Tomo 81, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, por cuanto la demandante no insistió en hacer valer el instrumento tachado en la oportunidad legal correspondiente conforme lo prevé el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la representación judicial de la parte demandada. QUINTO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana GABRIELA COROMOTO BARRETO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.199.889, representada judicialmente por los abogados Arnaldo Avendaño y Yhosmar del Valle Barreto, Inpreabogado Nros. 34.733 y 65.214 respectivamente, contra el ciudadano FÉLIX TOMÁS RIVERA CARPIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.698.006, representado judicialmente por los abogados Sandra Elizabeth Mendoza, Francisco Javier Sulbarán y Marco Antonio Román, Inpreabogado Nros. 56.559, 100.977 y 21.615 respectivamente. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado, libre de bienes y personas, identificado con el Nº 15, ubicado en el Callejón 5 del Barrio Portillito, Municipio Crespo, Distrito Girardot (hoy Parroquia Joaquín Crespo, Municipio Girardot) del estado Aragua, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Que es su fondo, con la avenida Constitución; SUR: Que es su frente, con el Callejón Nº 5 del Barrio Portillo; ESTE: Con la casa Nº 17, que es o fue de Fulgencio Sánchez; y OESTE: Con la casa Nº 13, que es o fue de Pedro José González. SEXTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: Se ordena notificar a las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los veinticinco (25) del mes de mayo de 2026. Años: 216º de la Independencia y 167º de la Federación.